{"id":138698,"date":"2026-07-01T14:51:02","date_gmt":"2026-07-01T12:51:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=138698"},"modified":"2026-08-15T18:01:20","modified_gmt":"2026-08-15T16:01:20","slug":"resoluciones-julio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Julio 2026 Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica"},"content":{"rendered":"<\/a>
INFORME N\u00ba 382: BOE JULIO de 2026.<\/strong><\/span><\/h6>\n

2\u00aa Parte:\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0y\u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Ir al INFORME de JULIO (<\/strong><\/span>Secciones <\/strong><\/span>I y II del BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n

<\/a><\/p>\n

VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/h3>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n

()\u00a0<\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

*\u00a0<\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

**\u00a0<\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

***\u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible<\/p>\n<\/a>

<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD:<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>551.<\/span><\/strong>*** CONSTITUCI\u00d3N DE SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS. COMPETENCIA DE LA DG PARA RESOLVER.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 20, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un acuerdo de una subcomunidad de propietarios, no constituida formalmente, por el que se acuerdan sus estatutos<\/p>\n

Resumen:\u00a0 <\/strong>La DG es competente para este tipo de recursos, aunque sean mixtos y en parte se basen en normas estatales y en parte de derecho auton\u00f3mico. <\/span>Para constituir una subcomunidad de propietarios dentro de una finca en Propiedad Horizontal se necesitan los siguientes requisitos: 1.- Debe estar claro que\u00a0 la subcomunidad no afecta a los elementos estructurales del edificio en su conjunto ni a los elementos comunes generales del mismo.\u00a02.- No se necesita de acuerdo de la supracomunidad autorizando a la constituci\u00f3n de la subcomunidad y basta que en sus Estatutos no lo proh\u00edban.\u00a03.- Es necesaria la constituci\u00f3n formal de la subcomunidad con unos requisitos m\u00ednimos como son la descripci\u00f3n de las zonas comunes y de los elementos privativos que la integran con sus correspondientes coeficientes. 4.-\u00a0 Es indiferente que la subcomunidad de facto tenga los libros de actas diligenciados por el Registro de la Propiedad o tenga NIF propio.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>Un edificio con tres portales est\u00e1 dividido horizontalmente formando una sola comunidad de propietarios. En la realidad cada portal funciona independientemente formando tres subcomunidades de hecho, con NIF independiente y Libro de Actas propio diligenciado por el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Ahora una de esas subcomunidades otorga una escritura de aprobaci\u00f3n de sus Estatutos de Propiedad Horizontal en la que intervienen \u00fanicamente los miembros de ese portal, pero no los de la supracomunidad.<\/p>\n

La registradora \u00a0<\/strong>exige el consentimiento de la totalidad de propietarios del Edificio, de la supracomunidad, para que los de ese portal puedan constituirse en una subcomunidad independiente.<\/p>\n

El interesado <\/strong>\u00a0recurre y defiende que se trata de una comunidad independiente de la supracomunidad, porque est\u00e1 ya constituida de hecho, con varias pruebas e indicios, tales como que tiene NIF propio, Libro de Actas diligenciado registralmente, e Informe de Inspecci\u00f3n T\u00e9cnica (ITE) s\u00f3lo de dicho portal . Tambi\u00e9n defiende que, aunque se considere subcomunidad, puede tener sus Estatutos sin autorizaci\u00f3n de la supracomunidad pues sus decisiones no le afectar\u00e1n.<\/p>\n

La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina: \u00a0<\/strong>La DG se declara competente para resolver este recurso, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, pues considera que este recurso es mixto, ya que trata de cuestiones de derecho com\u00fan, adem\u00e1s de cuestiones espec\u00edficas de derecho catal\u00e1n (aunque no especifica m\u00e1s).<\/p>\n

Considera que en este caso existe una Supracomunidad\u00a0 en propiedad horizontal de todo el edificio y tres subcomunidades de facto por cada uno de los tres portales.<\/p>\n

El hecho de que las subcomunidades de facto tengan diligenciado registralmente su libro de actas\u00a0 no supone el reconocimiento legal de la subcomunidad que no est\u00e9 debidamente constituida, puesto que la legalizaci\u00f3n de los libros de actas de una subcomunidad, no configurada jur\u00eddica y registralmente, no implica ning\u00fan efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozar\u00e1 de los principios de legitimaci\u00f3n, prioridad, inoponibilidad y fe p\u00fablica registral), ni prejuzga la calificaci\u00f3n sobre los requisitos de constituci\u00f3n de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripci\u00f3n, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urban\u00edstica. Ver Resoluci\u00f3n de\u00a04 de junio de\u00a02024<\/a>.<\/p>\n

Respecto de la cuesti\u00f3n de si la Subcomunidad puede constituirse\u00a0 sin autorizaci\u00f3n de la Supracomunidad, la respuesta es positiva siempre que se cumplan los siguientes \u00a0requisitos<\/p>\n

1) Desde el punto de vista sustantivo, es necesario que la configuraci\u00f3n de la subcomunidad no afecte a los elementos estructurales del edificio en su conjunto ni a los elementos comunes del mismo, tendente \u00fanicamente a regular las relaciones existentes entre los elementos privativos que la integran y los elementos comunes de esa subcomunidad, como ocurri\u00f3 en el caso de la \u00a0Resoluci\u00f3n de\u00a04 de junio de\u00a02024<\/a>, para la desafectaci\u00f3n de la vivienda porter\u00eda al tratarse de un elemento com\u00fan de la supracomunidad.<\/p>\n

\u00a02) Desde el punto de vista estatutario, no es necesario\u00a0 que exista una previa norma estatutaria o disposici\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente la autorice y bastar\u00e1 \u00a0que no resulte una expresa prohibici\u00f3n en dicho t\u00edtulo constitutivo y se d\u00e9 adecuado cumplimiento a los requisitos que, seg\u00fan las caracter\u00edsticas de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del t\u00edtulo constitutivo propio de la subcomunidad .Ver Resoluci\u00f3n\u00a028 de febrero\u00a02023<\/a> y Resoluci\u00f3n de\u00a027 de julio de\u00a02017<\/a>).<\/p>\n

3) Desde el punto de vista formal, es necesaria la constituci\u00f3n en escritura con la descripci\u00f3n tanto los elementos comunes y privativos que la integran, as\u00ed como de \u00a0su respectiva cuota de participaci\u00f3n en esta subcomunidad, junto con sus normas de funcionamiento, y sus \u00f3rganos y el nombramiento de las personas que los ocupan.<\/p>\n

COMENTARIO:<\/strong> Por tanto, no existen defectos sustantivos en la constituci\u00f3n, como entiende la registradora, al exigir el consentimiento de la supracomunidad, ni tampoco estamos ante una comunidad independiente, como piensa el recurrente, contra toda lo que claramente resulta de\u00a0 la escritura de divisi\u00f3n horizontal. El defecto, en este caso, es puramente formal, pues la escritura no describe las zonas comunes de la subcomunidad, \u00a0ni los elementos privativos que la integran, ni sus coeficientes. (AFS)<\/p>\n

\n