{"id":138893,"date":"2026-07-08T21:43:39","date_gmt":"2026-07-08T19:43:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=138893"},"modified":"2026-07-09T00:07:53","modified_gmt":"2026-07-08T22:07:53","slug":"la-sts-de-23-6-2026-sobre-el-interes-de-demora-en-prestamos-hipotecarios-sobre-vivienda-concluidos-por-personas-fisicas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/la-sts-de-23-6-2026-sobre-el-interes-de-demora-en-prestamos-hipotecarios-sobre-vivienda-concluidos-por-personas-fisicas\/","title":{"rendered":"La STS de 23-6-2026: sobre el inter\u00e9s de demora en pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda concluidos por personas f\u00edsicas"},"content":{"rendered":"

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 23 DE JUNIO DE 2026: SOBRE EL INTER\u00c9S DE DEMORA EN PR\u00c9STAMOS HIPOTECARIOS SOBRE VIVIENDA CONCLUIDOS POR PERSONAS F\u00cdSICAS<\/strong><\/span><\/h1>\n

\u00c1LVARO CORDERO TABORDA, NOTARIO DE VALLADOLID<\/h2>\n

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2026, de la Sala 1\u00aa, de la que es ponente el Magistrado Pedro Jos\u00e9 Vela Torres, y cuyo contenido acaba de hacerse p\u00fablico<\/a>, supone un importante cambio de paradigma en la interpretaci\u00f3n de los arts. 114.III LH y 25 LCCI en lo relativo a si el inter\u00e9s de demora consistente en el inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s tres puntos porcentuales que rige en los pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda concluidos por personas f\u00edsicas es una norma imperativa absoluta o \u00fanicamente una norma imperativa de m\u00e1ximo, lo que permitir\u00eda pactar un inter\u00e9s inferior. El Alto Tribunal ha considerado esta \u00faltima tesis, dejando sin efecto la tesis de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, que consideraba que la norma era imperativa y absoluta.<\/p>\n

El art. 114.III LH tiene el siguiente tenor literal:<\/p>\n

En el caso de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concluido por una persona f\u00edsica que est\u00e9 garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el inter\u00e9s de demora ser\u00e1 el inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s tres puntos porcentuales a lo largo del per\u00edodo en el que aquel resulte exigible. El inter\u00e9s de demora s\u00f3lo podr\u00e1 devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podr\u00e1 ser capitalizado en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo\u00a0579.2.a) de la\u00a0<\/em>Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al inter\u00e9s de demora contenidas en este p\u00e1rrafo no admitir\u00e1n pacto en contrario<\/em>.<\/span><\/p>\n

La redacci\u00f3n procede de la Disposici\u00f3n final primera-Dos de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y se encuentra vigente desde el 16 de junio de 2019.<\/p>\n

Asimismo, el art. 25 LCCI dispone:<\/p>\n

    \n
  1. En el caso de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concluido por una persona f\u00edsica que est\u00e9 garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el inter\u00e9s de demora ser\u00e1 el inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s tres puntos porcentuales a lo largo del per\u00edodo en el que aquel resulte exigible. El inter\u00e9s de demora s\u00f3lo podr\u00e1 devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n
      \n
    1. Las reglas relativas al inter\u00e9s de demora contenidas en este art\u00edculo no admitir\u00e1n pacto en contrario.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n

      ANTECEDENTES DOCTRINALES DE LA DIRECCI\u00d3N GENERAL<\/strong>:<\/h2>\n

      La Direcci\u00f3n General ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse sobre su contenido en diversas ocasiones, creando un interesante corpus <\/em>doctrinal, que sintetizamos en lo siguiente:<\/p>\n

        \n
      1. El supuesto de hecho supone hipotecar la vivienda habitual con la finalidad de financiar dicha vivienda<\/strong> (R 3-6-2014, anterior a LCCI).<\/li>\n
      2. El car\u00e1cter habitual ha de ser al tiempo de la ejecuci\u00f3n<\/strong>, lo cual se presume si se hizo constar en la escritura, pero cabe prueba en contrario. Si no se hizo constar en la escritura, caben otros medios de prueba.<\/li>\n
      3. La declaraci\u00f3n del car\u00e1cter de vivienda habitual ha de constar en la escritura de constituci\u00f3n, no siendo necesario en la de novaci\u00f3n<\/strong> (R 28-10-2021<\/a>).<\/li>\n<\/ol>\n

        Ahora bien, en el supuesto particular de pactar un inter\u00e9s m\u00e1s bajo<\/strong>, el Centro Directivo ha sido inflexible al considerar que la imperatividad de la norma (cfr. art. 25.2 LCCI) se basaba no s\u00f3lo en la protecci\u00f3n al consumidor sino tambi\u00e9n en razones de seguridad jur\u00eddica. Este argumento ha sido criticado en distintos trabajos y ponencias por los notarios Jos\u00e9 \u00c1ngel Mart\u00ednez Sanchiz y Juan P\u00e9rez Hereza. El principal argumento contra esta tesis estribaba en que el art. 28.3 de la Directiva (UE) 2014\/17 de cr\u00e9dito inmobiliario prev\u00e9 un sistema de tope m\u00e1ximo, a lo que\u00a0 el Centro Directivo ha contestado que se trata de una cuesti\u00f3n de pol\u00edtica legislativa al trasponer en Espa\u00f1a la Directiva, no siendo contrario a la misma establecer un tipo de demora legal fijo. S\u00ed cabe pactar, en cambio, que la responsabilidad hipotecaria sea m\u00e1s baja<\/u>, no cubriendo la totalidad de dichos intereses (RR 15-1-2020<\/a>, 28-1-2020<\/a>, 5-3-2020 <\/a>y 28-7-2020<\/a>).<\/p>\n

        Asimismo, la Direcci\u00f3n General tambi\u00e9n ha venido considerando que los tres puntos porcentuales operan tambi\u00e9n en el caso de inter\u00e9s variable<\/u> (R 14-7-2020<\/a>) lo que podr\u00eda dar lugar a una cifra muy elevada. No obstante, la STJUE 14-3-2013 consider\u00f3 que el l\u00edmite al tipo de inter\u00e9s no sirve de par\u00e1metro para determinar su abusividad, pues el art. 85.6 TRLGDCU considera abusivos los intereses que impongan una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta, no estableciendo un baremo fijo, lo que ha servido al TS para apreciar abusividad en casos concretos, atendiendo a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato, y teniendo en cuenta que la consecuencia de la abusividad es la nulidad<\/u> de la cl\u00e1usula, sin posibilidad de que el Juez la modere a su arbitrio (STS 28-11-2018).<\/p>\n

        LAS CIRCUNSTANCIAS DEL CASO<\/strong>:<\/span><\/p>\n

        El proceso comienza con un recurso en v\u00eda judicial de un notario contra una calificaci\u00f3n registral negativa de una escritura de constituci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario para la adquisici\u00f3n de una vivienda en la que se fija un inter\u00e9s de demora consistente en el inter\u00e9s legal del dinero incrementado en dos puntos<\/strong>. La demanda fue interpuesta el 4 de octubre de 2019 y fue turnada el Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 31 de Madrid. En su desarrollo argumental, el notario alega que la protecci\u00f3n del consumidor cobra sentido cuando se establece imperativamente que el inter\u00e9s moratorio de un pr\u00e9stamo hipotecario no pueda superar el l\u00edmite establecido por el legislador, pero nada impide que se pacte un l\u00edmite inferior, siendo un contrasentido que el consumidor no pueda beneficiarse de un pacto que le resulta m\u00e1s favorable.<\/p>\n

        La magistrada-juez de dicho juzgado dict\u00f3 sentencia\u00a0 el 19 de mayo de 2020, n\u00ba 9\/2020, estimando parcialmente la demanda y sin imposici\u00f3n de costas a ninguna de las partes. El demandante recurri\u00f3 en apelaci\u00f3n, y la Secci\u00f3n 19\u00aa de la Audiencia Provincial de Madrid vino a confirmar la sentencia de instancia, condenando en costas al apelante.<\/p>\n

        El demandante interpuso recurso de casaci\u00f3n por infracci\u00f3n de ley, esgrimiendo vulneraci\u00f3n de los arts. 3 y 25 LCCI (car\u00e1cter irrenunciable de las normas contenidas en dicha Ley y regulaci\u00f3n de los intereses de demora, respectivamente). El Alto Tribunal estima \u00edntegramente el recurso y no hace imposici\u00f3n de costas.<\/p>\n

        LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO<\/strong>:<\/span><\/p>\n

        Interpretaci\u00f3n del art. 25.2 LCCI<\/strong>:<\/span><\/p>\n

        Partiendo de que el art. 3 LCCI establece la irrenunciabilidad de las normas contenidas en esta Ley, el Alto Tribunal considera que dicha provisi\u00f3n se aplica a los pactos que empeoren la situaci\u00f3n jur\u00eddica del consumidor<\/em><\/strong> (en este caso, por ejemplo, una cl\u00e1usula que estableciera un inter\u00e9s moratorio superior en cuatro puntos al remuneratorio), pero no a los que mejoran la posici\u00f3n del consumidor por ser m\u00e1s beneficiosos en su regulaci\u00f3n legal<\/strong>. Es decir, la imperatividad se predica respecto del empresario, a efectos de que no imponga <\/em>estipulaciones m\u00e1s gravosas al consumidor, pero no respecto de este si obtiene un trato m\u00e1s favorable.<\/em><\/p>\n

        El Alto Tribunal se detiene en lo absurdo que ser\u00eda admitir un inter\u00e9s moratorio inferior en caso del gravamen de un inmueble de uso no residencia (un local de negocio, por ejemplo) y prohibirlo respecto de una vivienda. Y de llevar la imperatividad a sus \u00faltimas consecuencias, tambi\u00e9n deber\u00eda impedirse que no se pactara un inter\u00e9s de demora o que se pactara un diferencial de cero puntos.<\/em><\/p>\n

        Interpretaci\u00f3n del art. 28.3 de la Directiva (UE) 2014\/17 de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong>:<\/span><\/p>\n

        Este precepto dispone lo siguiente:<\/p>\n

        Los Estados miembros podr\u00e1n autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinar\u00e1n el valor m\u00e1ximo de tales recargos.<\/em><\/p>\n

        Frente a la DG, que considera que la existencia de un tipo de demora fijo de tres puntos al tipo de inter\u00e9s remuneratorio es una cuesti\u00f3n de pol\u00edtica legislativa de Espa\u00f1a que en nada contraviene la Directiva, el Alto Tribunal considera que los arts. 114.III LH y 25 LCCI establecen un l\u00edmite que opera como tope m\u00e1ximo para la fijaci\u00f3n de los intereses moratorios y que su imperatividad se limita exclusivamente al modo de calcular el tipo de inter\u00e9s y al l\u00edmite m\u00e1ximo legal, por lo que resulta l\u00edcito un pacto que establezca un tipo de inter\u00e9s moratorio por debajo de ese m\u00e1ximo<\/strong>. Lo contrario supondr\u00eda consagrar un criterio r\u00edgido de seguridad jur\u00eddica que acabar\u00eda vaciando de contenido el sentido de la norma, que es la protecci\u00f3n del consumidor. El objetivo es que no se reduzcan los derechos del prestatario consumidor reconocidos legalmente, no que no pueda conseguir un tratamiento mejor que el previsto en la ley.<\/em><\/p>\n

        \"\"<\/p>\n

        Palacio de Fabio Nelli, banquero del siglo XVI. Valladolid.<\/em><\/span><\/p>\n

        ART\u00cdCULOS DOCTRINALES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

        ESTUDIOS OFICINA NOTARIAL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

        OTROS TRABAJOS DE \u00c1LVARO CORDERO TABORDA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

        RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS<\/a> – RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

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