{"id":139314,"date":"2026-07-22T18:50:24","date_gmt":"2026-07-22T16:50:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=139314"},"modified":"2026-07-22T19:13:17","modified_gmt":"2026-07-22T17:13:17","slug":"georreferenciacion-de-un-elemento-privativo-de-una-propiedad-horizontal-tumbada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/georreferenciacion-de-un-elemento-privativo-de-una-propiedad-horizontal-tumbada\/","title":{"rendered":"Georreferenciaci\u00f3n de un elemento privativo de una propiedad horizontal tumbada"},"content":{"rendered":"

GEORREFERENCIACI\u00d3N DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA<\/strong><\/span><\/h1>\n

Antonio Jim\u00e9nez Clar, notario de J\u00e1vea (Alicante)<\/h2>\n

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Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026: resumen.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de San Bartolom\u00e9 de Tirajana n. \u00ba1, por la que se deniega la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria para inscribir la georreferenciaci\u00f3n, por tratarse de fincas registrales, que son elementos privativos de una propiedad horizontal, y no estar esta circunstancia prevista por la Ley.<\/p>\n

Resumen.-<\/strong> Cabe la posibilidad de inscribir la georreferenciaci\u00f3n de elementos privativos integrantes de un complejo inmobiliario o de una divisi\u00f3n horizontal tumbada que est\u00e1n situados en el interior de un recinto (suelo del complejo inmobiliario o de la divisi\u00f3n horizontal tumbada) cuya georreferenciaci\u00f3n ya ha sido inscrita.<\/p>\n

Hechos.-<\/strong>\u00a0Mediante instancia privada la sociedad \u00abBelcasti Capital, S.L.U.\u00bb, el d\u00eda 24 de octubre de 2025, se solicitaba la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de finca y la inscripci\u00f3n de su georreferenciaci\u00f3n alternativa, aportada mediante informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica con c\u00f3digos seguros de verificaci\u00f3n respecto al elemento recepci\u00f3n, al elemento edificio de servicios y al elemento quiosco, bar y piscina, los tres de resultado positivo, al amparo del art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria, respecto de las fincas registrales n\u00famero 18.971, denominada \u00abRecepci\u00f3n\u00bb, 18.973, denominada \u00abEdificio de servicios\u00bb, y 18.975, denominada \u00abQuiosco bar-piscina\u00bb, del Registro de la Propiedad de San Bartolom\u00e9 de Tirajana n\u00famero 1. Dichas fincas proced\u00edan por divisi\u00f3n horizontal de la finca matriz 14.285, cuya georreferenciaci\u00f3n ya constaba incorporada al folio registral. Se manifestaba que la referencia catastral que se correspond\u00eda con la identidad de la finca matriz era 0190801DS4609N0001RB.<\/p>\n

Calificaci\u00f3n.<\/strong> \u2013 No procede la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de elementos privativos de una divisi\u00f3n horizontal. Su representaci\u00f3n gr\u00e1fica, solicitada de manera individualizada, no est\u00e1 contemplada en la ley.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n.<\/strong> \u2013 La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/p>\n

Doctrina:<\/strong><\/p>\n

1.- <\/strong>Si la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio p\u00fablico, lo procedente es denegar, no suspender la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2.- <\/strong>Dentro del concepto de horizontalidad se puede incluir el concepto amplio y heterog\u00e9neo de los conjuntos o complejos inmobiliarios. En ellos, esta Direcci\u00f3n General ha distinguido tradicionalmente dos categor\u00edas bien diferenciadas a la hora de determinar los requisitos urban\u00edsticos exigibles para su inscripci\u00f3n registral. La primera de estas categor\u00edas es la del complejo inmobiliario, en sentido estricto, caracterizada por implicar un fraccionamiento del suelo del conjunto en dos o m\u00e1s parcelas a las que se atribuye la condici\u00f3n de elementos privativos. La segunda modalidad es la denominada propiedad horizontal tumbada, en que se mantiene la unidad del suelo elemento com\u00fan del conjunto. Las principales diferencias entre ellos eran el n\u00famero de fincas registrales sobre las que se constitu\u00eda el respectivo r\u00e9gimen y la necesidad o no de autorizaci\u00f3n administrativa para su constituci\u00f3n. Dichas diferencias han ido relativiz\u00e1ndose a lo largo de los a\u00f1os, de tal forma que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una \u00fanica finca registral, sin que sea preciso interpretar necesariamente el art. 24,1 de la Ley sobre propiedad horizontal que implica constituir el complejo inmobiliario sobre parcelas independientes (fincas registrales) entre s\u00ed, estableci\u00e9ndose entre las diferentes fincas independientes una vinculaci\u00f3n \u00abob rem\u00bb, que se sujetan a la Ley sobre propiedad horizontal.<\/p>\n

Por el contrario, la divisi\u00f3n horizontal tumbada, a diferencia de la anterior, es aquella forma de organizaci\u00f3n de la propiedad inmobiliaria que mantiene la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno que pueda calificarse de parcelaci\u00f3n, no produci\u00e9ndose alteraci\u00f3n de forma, superficie o linderos.<\/p>\n

3.- <\/strong>Bajo el calificativo de \u00abtumbada\u00bb que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos de organizaci\u00f3n, como declar\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 10 de junio de 2024: que distingue dos categor\u00edas: la de un complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jur\u00eddica y f\u00edsicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien aut\u00e9nticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento com\u00fan, denomin\u00e1ndose tumbadas solo en raz\u00f3n de la distribuci\u00f3n de sus elementos componentes, que se asientan sobre el suelo y no sobre el vuelo de la finca.<\/p>\n

Dentro de la primera categor\u00eda se encuadran las situaciones en que, aun manteni\u00e9ndose la totalidad del suelo del inmueble en su conjunto como elemento com\u00fan, se asigna a los elementos privativos el derecho de uso y disfrute exclusivo de determinadas porciones de dicho suelo y aquellas que incorporan otro signo de parcelaci\u00f3n. En estos, aun no habiendo parcelaci\u00f3n, se rompe la unidad esencial del suelo, consider\u00e1ndose que sufre una divisi\u00f3n ideal equiparable a la que se produce en el complejo inmobiliario. Por ello, en estos supuestos es exigible la correspondiente licencia de parcelaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa. Dentro de la segunda categor\u00eda se enmarcan los restantes supuestos de propiedad horizontal tumbada, donde no hay asignaci\u00f3n de espacios de uso exclusivo ni otro indicio de parcelaci\u00f3n. En estos casos, la Direcci\u00f3n General concluye que no hay divisi\u00f3n del suelo y no considera exigible licencia de parcelaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

4.-<\/strong>\u2003La circunstancia de no ser necesaria licencia o autorizaci\u00f3n administrativa de parcelaci\u00f3n, no es balad\u00ed ni incidental respecto a la posibilidad de solicitar la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n independiente de elementos privativos de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada o de un complejo inmobiliario. La innecesaridad de la licencia implica que, no existiendo reordenaci\u00f3n de los terrenos, la georreferenciaci\u00f3n no es circunstancia necesaria del asiento. Pero ello no excluye que pueda ser solicitada la inscripci\u00f3n de \u00e9sta, por parte de su titular registral, haci\u00e9ndose constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representaci\u00f3n gr\u00e1fica, tomada del proyecto incorporado al libro del edificio utilizando la t\u00e9cnica residual del plano o representaci\u00f3n gr\u00e1fica no georreferenciada al no ubicarse sobre el suelo,<\/p>\n

5.- <\/strong>En vista de esta situaci\u00f3n, cabe la posibilidad de inscribir la georreferenciaci\u00f3n de estos elementos privativos, dentro de la georreferenciaci\u00f3n inscrita de la finca matriz, puesto que no es un supuesto de fraccionamiento jur\u00eddico del suelo, que sigue siendo com\u00fan, ni perjudica a la georreferenciaci\u00f3n inscrita de la finca matriz. Al contrario, permitir esta posibilidad permite un mejor cumplimiento del principio de especialidad, en cuanto se permitir\u00e1 la identificaci\u00f3n geogr\u00e1fica de los elementos privativos de la propiedad horizontal, cuando estos no se sit\u00faan sobre el vuelo de la rasante de la finca, sino sobre el suelo y mientras no se implementen aplicaciones registrales de informaci\u00f3n geogr\u00e1fica en tres dimensiones.<\/p>\n

7.- <\/strong>Con mayor motivo ha de permitirse a los propietarios de los elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, que se ubica sobre el suelo, los cuales podr\u00e1n aportar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de su elemento privativo (no la catastral, que siempre ser\u00e1 la que se corresponda con la finca o fincas matrices) en formato GML, para lo que no necesita siquiera el libro del edificio por tener una ubicaci\u00f3n sobre una concreta porci\u00f3n de la finca matriz, cuya georreferenciaci\u00f3n no se ve perjudicada por dicha constancia de la georreferenciaci\u00f3n particular del elemento privativo, dentro de la totalidad del conjunto.<\/p>\n<\/a>

Comentario:<\/strong><\/span><\/h6>\n

La doctrina contenida en esta Resoluci\u00f3n deja entrever de una manera bastante clara y evidente la funci\u00f3n que se concibe para la informaci\u00f3n geogr\u00e1fica (georreferenciaci\u00f3n) en el seno de la base de datos registral, entendiendo \u00e9sta \u00faltima, en el contexto del Registro de la Propiedad como instituci\u00f3n cuya informaci\u00f3n produce una espec\u00edfica y determinada eficacia jur\u00eddica, y desde una perspectiva estructural, como un sistema muy cercano a una base de datos jur\u00eddico-real orientada a objetos inmobiliarios. Pero la informaci\u00f3n geogr\u00e1fica que maneja el Registro de la Propiedad no act\u00faa como una base de datos interrelacionados geoespacialmente sino m\u00e1s bien opera bajo la concepci\u00f3n de que la georreferenciaci\u00f3n no es sino un atributo m\u00e1s de la entidad b\u00e1sica que constituye su objeto, esto es, el derecho real inmobiliario, y, m\u00e1s concretamente, del objeto de ese derecho, es decir el inmueble o finca registral, objeto que act\u00faa como ID principal o identificador estructural que permite agrupar, ordenar y relacionar los derechos reales inmobiliarios inscritos, en otras palabras, el eje de la organizaci\u00f3n, identificaci\u00f3n e indexaci\u00f3n de la informaci\u00f3n registral.<\/p>\n

As\u00ed, y en la Resoluci\u00f3n, cuando utiliza la expresi\u00f3n de cuando estos no se sit\u00faan sobre el vuelo de la rasante de la finca, sino sobre el suelo<\/em>, parece dar la impresi\u00f3n de identificar suelo y rasante cuando se trata de dos conceptos diferentes. El suelo es la superficie f\u00edsica del terreno y la rasante es una superficie de referencia altim\u00e9trica. Aunque normalmente se suele utilizar el t\u00e9rmino rasante para expresar la altimetr\u00eda del suelo, en teor\u00eda podr\u00edan no coincidir. Pero, adem\u00e1s el t\u00e9rmino suelo<\/em> es tambi\u00e9n un concepto jur\u00eddico aunque coincida con la rasante (referencia de la altimetr\u00eda) del suelo de la edificaci\u00f3n y que de acuerdo con el art. 396 CC constituye un elemento com\u00fan por naturaleza en el r\u00e9gimen jur\u00eddico del sistema de organizaci\u00f3n patrimonial del territorio constituido por, tumbada o no, la propiedad horizontal, y sujeto, en cuanto tal elemento com\u00fan al control y consentimiento de la comunidad de propietarios.<\/p>\n

Por esta causa la identificaci\u00f3n geogr\u00e1fica mediante coordenadas (georreferenciaci\u00f3n) de la porci\u00f3n de suelo que ocupa un elemento privativo requiere la utilizaci\u00f3n de t\u00e9cnicas espec\u00edficas que relacionen y coordinen dicho recinto con la configuraci\u00f3n geogr\u00e1fica de la edificaci\u00f3n dividida en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Es decir, una cosa es utilizar el sistema de coordenadas para identificar geogr\u00e1ficamente el suelo de un elemento privativo creando, mediante la georreferenciaci\u00f3n, una parcela dentro de otra parcela m\u00e1s grande y otra muy diferente es la utilizaci\u00f3n de un sistema de georreferenciaci\u00f3n que coordine ambas ubicaciones. Si optamos por la primera soluci\u00f3n lo que conseguiremos, al estilo de los antiguos diseminados<\/em> del Catastro, es agujerear <\/em>la parcela que constituye el suelo que ocupa la propiedad horizontal. Y a este resultado se puede llegar utilizando, como admite la Resoluci\u00f3n, las representaciones gr\u00e1ficas alternativas de los informes de validaci\u00f3n gr\u00e1fica que se contendr\u00e1n seguramente los CP GML<\/em> (para entendernos, una parcela dentro de otra parcela). Y la alternativa, como parece indicar la Resoluci\u00f3n, es implementar soluciones registrales en tres dimensiones. Si seguimos la teor\u00eda antedicha ser\u00eda posible la individualizaci\u00f3n geogr\u00e1fica de todos los elementos privativos de cualquier propiedad horizontal siempre que se hallen situados en la planta baja.<\/p>\n

La soluci\u00f3n pasa realmente por la utilizaci\u00f3n, de un sistema de capas que reflejaran las huellas de los elementos privativos geogr\u00e1ficamente individualizados dentro del per\u00edmetro general de la parcela al estilo de los Building Extended 2D GML<\/em> de INSPIRE que utiliza la cartograf\u00eda catastral para la realizaci\u00f3n del Informe Catastral de Ubicaci\u00f3n de Construcciones (ICUC) en el caso de las declaraciones de obra nueva y que relacionan la huella de un per\u00edmetro dentro de otro pero sin alterar ninguna superficie ya georreferenciada. Y ya llegaremos a las representaciones gr\u00e1ficas 3D cuando lleguemos.<\/p>\n

Quiz\u00e1s, y es s\u00f3lo una opini\u00f3n personal, la ra\u00edz y el origen de este tipo de situaciones se podr\u00eda evitar con una interpretaci\u00f3n del juego de la Ley 13\/2015 superando la que ha cristalizado como un intento de, en cierta medida, coordinar unificando el Registro de la Propiedad y el Catastro. En realidad, la finalidad que persigue la Ley 13\/2015, y esto sigue siendo una opini\u00f3n personal, es la de que dos instituciones multiprop\u00f3sito, el Registro de la Propiedad y el Catastro, y para una mejor funcionalidad de las transacciones inmobiliarias y, en definitiva, del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario, utilicen de forma coordinada una herramienta (la cartograf\u00eda catastral-art. 10 LH) de la que dispone una de ellas, pero para la consecuci\u00f3n de los fines propios concebidos para cada instituci\u00f3n, y sin que esta utilizaci\u00f3n com\u00fan de la herramienta constituya una en modo alguno un intento de unificaci\u00f3n \u2013 bajo la apariencia de la coordinaci\u00f3n- del Registro de la Propiedad y el Catastro. Sin duda esta utilizaci\u00f3n conjunta de la herramienta traer\u00eda consigo una sinergia que redundar\u00eda en su mayor perfeccionamiento y aumentar\u00eda su utilidad para otras instituciones que tambi\u00e9n la emplean, evitando asimismo la creaci\u00f3n de situaciones betabloqueantes de la circulaci\u00f3n de los bienes inmuebles y la aparici\u00f3n de dobles cartograf\u00edas y de parques jur\u00e1sicos<\/em> cartogr\u00e1ficos.<\/p>\n

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ENLACES:<\/span><\/h6>\n