{"id":139690,"date":"2026-08-06T11:25:52","date_gmt":"2026-08-06T09:25:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=139690"},"modified":"2026-09-20T14:07:43","modified_gmt":"2026-09-20T12:07:43","slug":"resoluciones-agosto-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/resoluciones-agosto-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Agosto 2026 Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"

INFORME N\u00ba 383: BOE AGOSTO de 2026.<\/strong><\/span><\/h1>\n

2\u00aa Parte:\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0y\u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Ir al INFORME de AGOSTO (<\/strong><\/span>Secciones <\/strong><\/span>I y II del BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE AGOSTO<\/strong><\/a><\/h2>\n

<\/a><\/p>\n

VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/h3>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n

()\u00a0<\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

*\u00a0<\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

**\u00a0<\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

***\u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible<\/p>\n<\/a>

<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD:<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>735.** COMPLEJO INMOBILIARIO O DIVISI\u00d3N HORIZONTAL TUMBADA<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Almorad\u00ed, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque s\u00ed les es de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen de la Ley de Propiedad Horizontal (art\u00edculo\u00a024 de la LPH): est\u00e1n integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y s\u00f3lo tienen en com\u00fan los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados \u201cob rem\u201d; y la Propiedad Horizontal Tumbada propiamente dicha, que s\u00ed que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de divisi\u00f3n de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en com\u00fan el suelo, vuelo y la unidad de la finca\u00bb.<\/span><\/p>\n

Hechos: se presenta en el Registro escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente porque de las circunstancias del caso, resulta que se trata de un complejo inmobiliario privado observa cinco defectos subsanables de los que son objeto de recurso los defectos primero, segundo, cuarto y quinto, a saber:<\/p>\n

1.\u00ba\u2003Es necesaria la autorizaci\u00f3n o licencia del Ayuntamiento para la constituci\u00f3n del complejo inmobiliario privado.<\/p>\n

2.\u00ba\u2003Es necesario describir suficientemente los elementos comunes del complejo inmobiliario, por lo menos, los viales.<\/p>\n

4.\u00ba\u2003Es necesario y conveniente la certificaci\u00f3n del Ayuntamiento de no haberse incoado expediente de caducidad de la licencia de obra o, por lo menos, la manifestaci\u00f3n del interesado de no haber recibido ninguna comunicaci\u00f3n del Ayuntamiento al respecto.<\/p>\n

5.\u00ba\u2003El t\u00e9cnico competente debe certificar que la descripci\u00f3n de la obra nueva en construcci\u00f3n se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n respecto a los defectos primero, segundo y cuarto objeto del recurso, y estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n respecto al tercero de los defectos recurridos.<\/p>\n

Mientras que el registrador considera que se trata de un complejo inmobiliario privado, la notaria autorizante estima que se trata de una divisi\u00f3n horizontal tumbada.<\/p>\n

a) La \u00abpropiedad horizontal tumbada<\/u>\u00bb.<\/p>\n

– La Ley\u00a08\/1999, de\u00a06 de abril, de Reforma de la Ley\u00a049\/1960, de\u00a021 de julio, sobre Propiedad Horizontal, vino a recoger en el Derecho positivo, introduciendo el nuevo art\u00edculo\u00a024, la figura del complejo inmobiliario privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y hab\u00eda sido abordada mucho tiempo atr\u00e1s por la pr\u00e1ctica, la doctrina y la jurisprudencia.<\/p>\n

– La realidad pr\u00e1ctica muestra figuras muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal cl\u00e1sica (un solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos s\u00f3tanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, etc.<\/p>\n

– Esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulaci\u00f3n legal sea conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos inmobiliarios privados.<\/p>\n

b) El complejo inmobiliario privado<\/u>.<\/p>\n

– El art\u00edculo 24 LPH al describirlos, exige tan solo dos rasgos definitorios:<\/p>\n

1\u00ba. La existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre s\u00ed (elementos privativos) y,<\/p>\n

2\u00ba. La existencia de una copropiedad entre los titulares de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes).<\/p>\n

3\u00ba. Y a estos dos rasgos de car\u00e1cter material se a\u00f1ade otro elemento inmaterial: la organizaci\u00f3n de la que se dota al complejo.<\/p>\n

– En el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo\u00a026.6 TRLS se fijan igualmente los par\u00e1metros a que debe atenerse para determinar cu\u00e1ndo una edificaci\u00f3n ha de ser considerada como un conjunto inmobiliario privado, no exigiendo ya el destino a vivienda o local a que alude el art\u00edculo\u00a024 de la Ley sobre propiedad horizontal: \u00abA los efectos previstos en este n\u00famero se considera complejo inmobiliario todo r\u00e9gimen de organizaci\u00f3n unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con car\u00e1cter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos\u00bb.<\/em><\/p>\n

– Es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una \u00fanica finca registral y esta posibilidad est\u00e1 expresamente admitida en el art\u00edculo\u00a026.4, segundo p\u00e1rrafo TRLS: \u00abEl complejo inmobiliario podr\u00e1 constituirse sobre una sola finca o sobre varias\u00bb.<\/p>\n

– Por el contrario, en la propiedad horizontal tumbada se mantiene la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno que pueda calificarse de parcelaci\u00f3n, no produci\u00e9ndose alteraci\u00f3n de forma, superficie o linderos.<\/p>\n

– Bajo el calificativo de \u00abtumbada\u00bb que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jur\u00eddica y f\u00edsicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien aut\u00e9nticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento com\u00fan y a las que se atribuye dicho adjetivo tan s\u00f3lo en raz\u00f3n de la distribuci\u00f3n de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sit\u00faan en el mismo plano horizontal.<\/p>\n

En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de\u00a021 de diciembre de\u00a02012 se\u00f1ala la propiedad horizontal tumbada suele englobar dos supuestos distintos:<\/p>\n

1\u00ba. Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque s\u00ed les es de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen de la Ley de Propiedad Horizontal (art\u00edculo\u00a024 de la LPH): est\u00e1n integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y s\u00f3lo tienen en com\u00fan los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados \u201cob rem\u201d; y,<\/p>\n

2\u00ba. La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente dicha, que s\u00ed que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de divisi\u00f3n de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en com\u00fan el suelo, vuelo y la unidad de la finca\u00bb.<\/p>\n

La formaci\u00f3n de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad\u00a0ob rem<\/em>\u00a0otros elementos, que pueden ser tambi\u00e9n porciones de suelo c\u00f3mo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelaci\u00f3n a los efectos de exigir para su inscripci\u00f3n la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito. En la actualidad el art\u00edculo\u00a026.6 del mismo texto legal exige en todo caso una licencia espec\u00edfica para este tipo de situaciones jur\u00eddicas.<\/strong><\/p>\n

Por el contrario, la divisi\u00f3n horizontal de un inmueble no implica por s\u00ed misma un acto de parcelaci\u00f3n que suponga la divisi\u00f3n de terrenos<\/strong> en dos o m\u00e1s lotes a fin de su edificaci\u00f3n ni tampoco de segregaci\u00f3n u otros actos de divisi\u00f3n de terrenos, pues el r\u00e9gimen de propiedad horizontal que se configura en el art\u00edculo\u00a0396 del C\u00f3digo Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio r\u00e9gimen exista, manteniendo la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento f\u00edsico del terreno<\/strong> toda vez que no hay alteraci\u00f3n de forma \u2013la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas cometidas\u2013, superficie o linderos.<\/p>\n

Sin embargo, si la divisi\u00f3n horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la divisi\u00f3n material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jur\u00eddica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urban\u00edstica<\/strong>.<\/p>\n

Si bien es cierto que la figura del complejo puede admitir diversas configuraciones, dependientes de la norma zonal del planeamiento aplicable, el r\u00e9gimen de propiedad que se configure en la escritura para su acceso al Registro debe ser coherente con el proyecto autorizado en la licencia municipal y con las condiciones impuestas por \u00e9sta, lo que deber\u00e1 calificarse en cada caso concreto<\/strong>.<\/p>\n

Por \u00faltimo, respecto al defecto relativo a la aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n del Ayuntamiento de no haberse incoado expediente de caducidad de la licencia de obra o, por lo menos, la manifestaci\u00f3n del interesado de no haber recibido ninguna comunicaci\u00f3n del Ayuntamiento al respecto, se\u00f1ala el Centro Directivo que no corresponde al Registrador apreciar los institutos de la caducidad o la prescripci\u00f3n, en este caso de una licencia urban\u00edstica. (ER)<\/p>\n

\n