{"id":142186,"date":"2026-11-08T23:10:34","date_gmt":"2026-11-08T22:10:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=142186"},"modified":"2026-11-09T10:55:31","modified_gmt":"2026-11-09T09:55:31","slug":"que-puede-exigir-el-registrador-para-inscribir-una-obra-antigua-el-art-28-4-de-la-ley-de-suelo-ante-la-normativa-autonomica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/doctrina-ia\/que-puede-exigir-el-registrador-para-inscribir-una-obra-antigua-el-art-28-4-de-la-ley-de-suelo-ante-la-normativa-autonomica\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 puede exigir el registrador para inscribir una obra antigua? El art. 28.4 de la Ley de Suelo ante la normativa auton\u00f3mica"},"content":{"rendered":"

\u00bfQU\u00c9 PUEDE EXIGIR EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR UNA OBRA ANTIGUA?<\/span><\/h1>\n

El art. 28.4 de la Ley de Suelo ante la normativa auton\u00f3mica<\/h2>\n

Laura Viloria, abogada, Barcelona<\/em><\/h2>\n

Declaraci\u00f3n responsable de la autora sobre el uso de inteligencia artificial:\u00a0<\/h2>\n

\u00abEn la elaboraci\u00f3n de este art\u00edculo se han utilizado herramientas de inteligencia artificial como apoyo para recabar y organizar la informaci\u00f3n. El contenido jur\u00eddico lo ha revisado y verificado la autora conforme a la normativa vigente.\u00bb<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Sumario:<\/strong><\/span><\/h2>\n

1.- Introducci\u00f3n.<\/span><\/a><\/p>\n

2.- Qu\u00e9 permite el art. 28.4 LS.<\/span><\/a><\/p>\n

3.- El reparto de competencias.<\/span><\/a><\/p>\n

4.- La ley aplicable en el tiempo.<\/span><\/a><\/p>\n

5.- La prueba de la antig\u00fcedad y la situaci\u00f3n del suelo.<\/span><\/a><\/p>\n

6.- Dominio p\u00fablico y afecciones sectoriales.<\/span><\/a><\/p>\n

7.- Qu\u00e9 no se exige y qu\u00e9 s\u00ed.<\/span><\/a><\/p>\n

8.- Uso de vivienda, transmisi\u00f3n y cambio de uso.<\/span><\/a><\/p>\n

9.- Despu\u00e9s de la inscripci\u00f3n.<\/span><\/a><\/p>\n

10.- Cuadro por comunidades aut\u00f3nomas.<\/span><\/a><\/p>\n

11.- Lista de comprobaci\u00f3n para la escritura.<\/span><\/a><\/p>\n

12.- Cuestiones abiertas.<\/span><\/a><\/p>\n

13.- Conclusiones.<\/span><\/a><\/p>\n

ENLACES<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.- Introducci\u00f3n.<\/span><\/h2>\n

Llega a la notar\u00eda una vivienda sin licencia conocida ni reflejo registral, sobre una finca descrita como solar o r\u00fastica, y los propietarios quieren declararla para venderla, hipotecarla, adjudicarla en herencia o pedir el n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n. El cauce es el art. 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7\/2015 (LS). La cuesti\u00f3n es qu\u00e9 documentos deben incorporarse a la escritura y cu\u00e1les puede pedir el registrador.<\/p>\n

El estudio se ci\u00f1e a la declaraci\u00f3n de obra terminada. Las segregaciones y parcelaciones antiguas siguen otro r\u00e9gimen: la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (DGSJFP, antes DGRN) aplica el art. 28.4 LS de forma \u00abanal\u00f3gica matizada\u00bb y exige un t\u00edtulo administrativo: licencia, declaraci\u00f3n de innecesariedad o declaraci\u00f3n municipal de prescripci\u00f3n o de fuera de ordenaci\u00f3n (R. 7 de mayo de 2018<\/a>).<\/p>\n

<\/a>2.- Qu\u00e9 permite el art. 28.4 LS.<\/span><\/h2>\n

El art. 28 LS conserva su redacci\u00f3n de 31 de octubre de 2015.<\/p>\n

El supuesto de hecho son las construcciones frente a las que \u00abya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes\u00bb. Esta v\u00eda es distinta de la ordinaria del art. 28.1 LS (acto de conformidad o autorizaci\u00f3n, certificado t\u00e9cnico de ajuste al proyecto y, en la obra terminada, requisitos de entrega, autorizaci\u00f3n de uso y eficiencia energ\u00e9tica), y el notario debe advertir de las consecuencias de elegir una u otra, elecci\u00f3n que corresponde al propietario (R. 22 de julio de 2014<\/a>).<\/p>\n

Seg\u00fan la letra a), la terminaci\u00f3n en fecha determinada y la descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo se prueban por certificaci\u00f3n del Ayuntamiento o de t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva o certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, y el registrador comprueba que no conste anotada la incoaci\u00f3n de expediente de disciplina y que el suelo no sea demanial ni est\u00e9 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general.<\/p>\n

La letra b) obliga al registrador a dar cuenta al Ayuntamiento y a hacerlo constar en la inscripci\u00f3n, la nota de despacho y la publicidad formal. Seg\u00fan la letra c), si la obra se inscribi\u00f3 sin certificaci\u00f3n municipal, el Ayuntamiento \u00abestar\u00e1 obligado a dictar la resoluci\u00f3n necesaria\u00bb para hacer constar por nota marginal la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca y las limitaciones que impone al propietario, y si no la dicta responde frente al adquirente de buena fe.<\/p>\n

Entre el 7 de julio de 2011 y el 27 de junio de 2013, el art. 20.4 del texto refundido de 2008 (redacci\u00f3n del RDL 8\/2011) exig\u00eda aportar el acto que declarase la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, aunque la DGRN entendi\u00f3 que su falta no cerraba el Registro (RR. 17 de enero de 2012<\/a> y 6 de mayo de 2013); la Ley 8\/2013 lo sustituy\u00f3 por la nota marginal municipal posterior.<\/p>\n

El plazo del precepto se distingue de otros conceptos pr\u00f3ximos:<\/p>\n

a) Es el plazo para adoptar medidas de restablecimiento. Las leyes auton\u00f3micas lo califican como prescripci\u00f3n, caducidad o l\u00edmite temporal (v\u00e9ase el cuadro); a efectos registrales, la DGSJFP entiende que, si su interrupci\u00f3n no consta en el Registro, act\u00faa \u00abcomo un plazo de caducidad\u00bb ( 1 de julio de 2015<\/a>, FD 3).<\/p>\n

b) La prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n pertenece al procedimiento sancionador, y la DGSJFP refiere el art. 28.4 LS al de restablecimiento ( 28 de febrero de 2015<\/a>; R. 1 de julio de 2015). En Murcia, la Ley 13\/2015, de 30 de marzo, de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica de la Regi\u00f3n de Murcia (LOTURM), no fija un plazo propio para el restablecimiento frente a obra terminada (arts. 275.4 y 294), y la R. 26 de octubre de 2023<\/a> aplic\u00f3 a falta de norma expresa el de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n del art. 294.1, cuatro a\u00f1os, salvo en los \u00e1mbitos del art. 294.2, donde el restablecimiento es imprescriptible.<\/p>\n

c) La caducidad del procedimiento afecta al expediente ya iniciado que no se resuelve en plazo. Fuera de ordenaci\u00f3n, asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n (AFO) o actuaci\u00f3n disconforme, seg\u00fan la comunidad, nombran el estatuto de la edificaci\u00f3n cuando el plazo ha pasado.<\/p>\n

d) La legalizaci\u00f3n requiere un t\u00edtulo habilitante. El art. 28.4 LS no elimina el car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n o asimilado ni sus limitaciones (R. 26 de octubre de 2023), y cuando se elige esta v\u00eda la inscripci\u00f3n no debe mencionar licencias, para no crear una falsa apariencia de legalidad (R. 22 de julio de 2014).<\/p>\n

El art. 52 RD 1093\/1997 conserva su texto de 1997, sin derogaci\u00f3n anotada en el BOE: exige que la fecha sea anterior al plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n y no recoge las dem\u00e1s previsiones del art. 28.4 LS.<\/p>\n

<\/a>3.- El reparto de competencias.<\/span><\/h2>\n

La STC 61\/1997, FJ 29, atribuye al Estado en exclusiva (art. 149.1.8.\u00aa CE) \u00abdeterminar los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, los efectos y las operaciones registrales\u00bb. En el FJ 17 aval\u00f3 como norma registral el art. 43.3 del texto refundido de 1992, que obligaba a los Ayuntamientos a remitir al Registro copia de las certificaciones de cumplimiento de deberes urban\u00edsticos para que se tomase nota marginal, esquema que sigue el art. 28.4.c) LS; en el FJ 28 f) neg\u00f3 que el Estado pueda vincular los efectos civiles de la reparcelaci\u00f3n a un momento procedimental y a una t\u00e9cnica urban\u00edstica concretos. La STC 143\/2017, FJ 18, al examinar el art. 12 de la Ley 8\/2013, reitera la doctrina del FJ 28 f) y del FJ 29 a) de la STC 61\/1997; el precepto que hoy es el art. 28.4 LS no fue objeto de ese proceso.<\/p>\n

La R. 29 de octubre de 2012<\/a> formula el reparto: el Estado fija los requisitos de inscripci\u00f3n; las comunidades, qu\u00e9 actos requieren licencia, el r\u00e9gimen sancionador y los plazos o la imprescriptibilidad. La R. 15 de abril de 2013<\/a>, de Almu\u00f1\u00e9car, califica de materiales las normas auton\u00f3micas que imponen requisitos para inscribir y declara que la remisi\u00f3n estatal a requisitos auton\u00f3micos \u00abno constituye un t\u00edtulo de atribuci\u00f3n o traslaci\u00f3n de la competencia\u00bb.<\/p>\n

Bajo la legislaci\u00f3n andaluza anterior, la R. 5 de marzo de 2012<\/a> interpret\u00f3 conforme al precepto estatal el art. 53.5 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica andaluz, en la redacci\u00f3n del Decreto 2\/2012, de 10 de enero, que exig\u00eda el reconocimiento de AFO para inscribir, y lo ci\u00f1\u00f3 al suelo no urbanizable: el registrador pide la resoluci\u00f3n y, si no se aporta en diez d\u00edas, inscribe haciendo constar la falta, criterio que reiter\u00f3 la R. 5 de marzo de 2013<\/a>.<\/p>\n

La ley auton\u00f3mica decide el resultado por la v\u00eda sustantiva: si no hay plazo o no ha transcurrido, falta el supuesto del art. 28.4 LS y el registrador debe apreciarlo (R. 11 de marzo de 2014<\/a>). En la v\u00eda ordinaria del art. 28.1 LS el archivo del libro del edificio lo exigen los arts. 9.a) y 202 de la Ley Hipotecaria (LH), y la DGSJFP lo excusa cuando la normativa auton\u00f3mica no lo considera obligatorio para ese tipo de edificaci\u00f3n (R. 29 de mayo de 2017<\/a>; R. 25 de marzo de 2026<\/a>, ambas sobre obras con licencia).<\/p>\n

No se ha localizado ninguna ley urban\u00edstica auton\u00f3mica vigente que exija un t\u00edtulo previo para inscribir una obra antigua por la v\u00eda del art. 28.4 LS (la legalizaci\u00f3n extraordinaria balear es otra v\u00eda); la licencia del art. 27.6 de la Ley valenciana 3\/2004, de 30 de junio, de Ordenaci\u00f3n y Fomento de la Calidad de la Edificaci\u00f3n (LOFCE), se exige \u00abde conformidad con las previsiones de la legislaci\u00f3n vigente\u00bb.<\/p>\n

La Ley 11\/2018, de 21 de diciembre, de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica sostenible de Extremadura (LOTUS), prev\u00e9 que una resoluci\u00f3n municipal expresa reconozca en actuaci\u00f3n disconforme las edificaciones sin t\u00edtulo que ya no pueden demolerse (art. 142.2), remite el procedimiento al reglamento (art. 142.4) y no impone requisito registral alguno para inscribir la obra antigua. El Reglamento General, aprobado por Decreto 143\/2021, de 21 de diciembre<\/a>, hace de la resoluci\u00f3n t\u00edtulo bastante para la inscripci\u00f3n (art. 182.1.h) y dispone que \u00abser\u00e1 necesaria para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad\u00bb en la forma y con los efectos de la legislaci\u00f3n hipotecaria (art. 182.1.i).<\/p>\n

El Decreto-ley 4\/2026, de 28 de julio, convalidado el 4 de septiembre de 2026, modific\u00f3 la LOTUS: derog\u00f3 la licencia de primera ocupaci\u00f3n del art. 152 y la sustituy\u00f3 por una declaraci\u00f3n responsable (arts. 166 bis a 166 quinquies). No modific\u00f3 expresamente el Reglamento; su derogatoria gen\u00e9rica desplaza, en lo que se oponga, el art. 192 y las remisiones de los arts. 180.2 y 180.5 a la licencia de primera ocupaci\u00f3n de actuaci\u00f3n disconforme, pero no afecta al art. 182.<\/p>\n

No consta resoluci\u00f3n de la DGSJFP que aplique o rechace el art. 182.1.i); la R. 14 de abril de 2026<\/a>, de Almendralejo, resolvi\u00f3 sobre una obra extreme\u00f1a terminada en 2007 con el art. 28.4 LS y el art. 9 del Reglamento del Dominio P\u00fablico Hidr\u00e1ulico, consider\u00f3 extinguida la acci\u00f3n porque el plazo de la Ley 15\/2001 se hab\u00eda cumplido antes de la entrada en vigor del art. 179.2 LOTUS, y no mencion\u00f3 el art. 182.1.i).<\/p>\n

<\/a>4.- La ley aplicable en el tiempo.<\/span><\/h2>\n

La DGSJFP distingue la norma registral, que es la vigente al presentar el t\u00edtulo aunque la escritura sea anterior (R. 17 de enero de 2012; R. 7 de junio de 2017<\/a>), de la sustantiva, que fija el plazo y los supuestos sin plazo y cuya aplicaci\u00f3n retroactiva desfavorable a situaciones ya consolidadas excluye (R. 6 de mayo de 2013<\/a>, sobre la licencia de primera ocupaci\u00f3n; R. 11 de marzo de 2014, que lo extiende a la prescripci\u00f3n de las acciones de restablecimiento).<\/p>\n

De ah\u00ed resultan dos reglas. Si el plazo de la ley antigua se hab\u00eda agotado cuando entr\u00f3 en vigor una norma de imprescriptibilidad o de plazo m\u00e1s largo, la acci\u00f3n no renace: la R. 28 de febrero de 2015 inscribi\u00f3 una obra de 1970 en un espacio despu\u00e9s declarado parque natural, y la R. 30 de mayo de 2016<\/a> revoc\u00f3 el defecto opuesto a una obra anterior a 1990 en suelo no urbanizable valenciano. Si la obra no estaba consolidada cuando lleg\u00f3 la nueva norma, esta se le aplica, en lo que la R. 11 de marzo de 2014 llama retroactividad de grado atenuado. La R. 1 de julio de 2015 aplic\u00f3 la segunda regla a una obra aragonesa de 2007 que atraves\u00f3 tres redacciones sucesivas: la ley de 2009 llev\u00f3 a diez a\u00f1os un plazo de cuatro a\u00fan no cumplido, y la reforma de 2013, que volvi\u00f3 a remitir al plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n (cuatro a\u00f1os para las graves, como era el caso), impidi\u00f3 aplicar los diez; precis\u00f3 que no compete al registrador calificar si la infracci\u00f3n es grave o muy grave, pero s\u00ed determinar el plazo.<\/p>\n

La Comunitat Valenciana se aparta de la segunda regla por ley: el art. 255.6 del Decreto Legislativo 1\/2021, de 18 de junio, del Consell, texto refundido de la Ley de ordenaci\u00f3n del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP), dispone que el plazo de caducidad aplicable \u00abser\u00e1 el que establece la ley urban\u00edstica en vigor, a fecha de finalizaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica\u00bb. La R. 7 de septiembre de 2023<\/a> aplic\u00f3 as\u00ed los cuatro a\u00f1os de la Ley 16\/2005, Urban\u00edstica Valenciana (LUV), a una obra terminada en 2012, y no los quince de la ley de 2014, aunque los cuatro a\u00f1os no hubieran corrido al entrar esta en vigor. La R. 1 de abril de 2025<\/a>, de Cullera, hizo lo mismo con una ampliaci\u00f3n de 2007 o 2008 en no urbanizable com\u00fan, cuya sanci\u00f3n y orden de demolici\u00f3n hab\u00edan prescrito.<\/p>\n

En Galicia, el art. 153 de la Ley 2\/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG), mantiene los seis a\u00f1os del art. 210 de la Ley 9\/2002, que ya los calificaba de caducidad desde la reforma de 2010, y desde la Ley 10\/2023 (art. 153.1, p\u00e1rrafo cuarto, LSG) las obras posteriores sin t\u00edtulo no reabren el c\u00f3mputo de la edificaci\u00f3n originaria. En Andaluc\u00eda, la DT 1.\u00aa c).2.\u00aa de la Ley 7\/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda (LISTA), impide que el restablecimiento ampare \u00absupuestos de retroactividad desfavorable para el presunto infractor\u00bb; la Ley 7\/2002, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda (LOUA), fijaba cuatro a\u00f1os en su redacci\u00f3n original y seis desde el 28 de febrero de 2012. El art. 153 LISTA somete al plazo de seis a\u00f1os tambi\u00e9n el r\u00fastico de especial protecci\u00f3n por legislaci\u00f3n sectorial, y la R. 14 de septiembre de 2022<\/a> lo aplic\u00f3, con cita de esa transitoria, a las escrituras presentadas desde el 23 de diciembre de 2021 \u00abcon independencia de la fecha de construcci\u00f3n\u00bb, y revoc\u00f3 la suspensi\u00f3n de una obra acreditada por certificado t\u00e9cnico desde 2011 en suelo de especial protecci\u00f3n por planificaci\u00f3n territorial.<\/p>\n

Otras reformas que alargaron el plazo carecen de transitoria espec\u00edfica: en Madrid, la Ley 7\/2024, que reform\u00f3 el art. 195.1 de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), sin incluirlo entre los de aplicaci\u00f3n inmediata de su DT 1.\u00aa; en Castilla-La Mancha, la Ley 1\/2021, hoy art. 182.4 del texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 1\/2023, de 28 de febrero (TRLOTAU); en Castilla y Le\u00f3n, la Ley 7\/2014, y en Cantabria, la Ley 5\/2022, de 15 de julio, de Ordenaci\u00f3n del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA), reformada por las Leyes 11\/2022 y 3\/2023, en vigor el 1 de enero de 2023 y el 1 de enero de 2024.<\/p>\n

El suelo que pasa a ser protegido tiene doctrina propia desde la R. 4 de septiembre de 2019<\/a>, de Lucena del Cid, que, para una obra de 2008 en suelo ya protegido, excluy\u00f3 la consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad \u00absalvo que se pruebe fehacientemente que la obra se termin\u00f3 antes de la propia clasificaci\u00f3n urban\u00edstica\u00bb, y la R. 28 de octubre de 2022<\/a> confirm\u00f3 la suspensi\u00f3n para una obra de 1998 en suelo no urbanizable protegido valenciano desde 1988, incluido despu\u00e9s en la Red Natura 2000, salvo certificaci\u00f3n municipal de que la obra est\u00e1 consolidada y no sujeta a acci\u00f3n de restablecimiento. La R. 10 de febrero de 2026<\/a>, de Ontinyent, confirm\u00f3 la suspensi\u00f3n para una obra de unos dieciocho a\u00f1os en suelo hoy no urbanizable protegido, imprescriptible tanto con la LUV como con el texto refundido de 1992: solo cabr\u00eda inscribir si se acredita, con la carga de la prueba en el interesado, que se termin\u00f3 y prescribi\u00f3 bajo otra calificaci\u00f3n, o con certificado municipal.<\/p>\n

<\/a>5.- La prueba de la antig\u00fcedad y la situaci\u00f3n del suelo.<\/span><\/h2>\n

La R. 23 de abril de 2014<\/a>, de Marchena, refiri\u00f3 a la construcci\u00f3n original el a\u00f1o que daba la certificaci\u00f3n catastral, porque el historial registral mostraba que la ampliaci\u00f3n era posterior, y admiti\u00f3 que el registrador consulte de oficio el Catastro y los organismos a los que tiene acceso directo para resolver dudas.<\/p>\n

No se exige probar de modo completo que la acci\u00f3n se ha extinguido: basta una antig\u00fcedad superior al plazo y que no conste anotaci\u00f3n (R. 5 de marzo de 2013). Ante fechas discrepantes, la R. 14 de septiembre de 2022 acept\u00f3 la del t\u00e9cnico porque cumpl\u00eda igualmente el plazo. El documento debe ser concluyente: la R. 30 de julio de 2021<\/a> rechaz\u00f3 un certificado t\u00e9cnico \u00abincompleto, contradictorio e inconcreto\u00bb, y la R. 26 de octubre de 2023, una edificaci\u00f3n no terminada, cuyo plazo no hab\u00eda empezado a correr.<\/p>\n

La afirmaci\u00f3n del t\u00e9cnico sobre la calificaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo \u00abs\u00f3lo puede tener valor de informe o dictamen profesional\u00bb, porque es una cuesti\u00f3n jur\u00eddica reservada a la Administraci\u00f3n (R. 30 de mayo de 2016). El registrador puede apreciar la imprescriptibilidad con lo que resulte del Registro o del t\u00edtulo (R. 11 de marzo de 2014) y aplicar un decreto de espacio protegido aunque no conste inscrito, por ser norma jur\u00eddica (R. 28 de febrero de 2015). La R. 19 de marzo de 2024<\/a> exigi\u00f3 declaraci\u00f3n municipal para suelo no urbanizable de protecci\u00f3n en Madrid, aunque la ley no lo declarase imprescriptible.<\/p>\n

La R. 24 de junio de 2025<\/a>, de Moralzarzal, parti\u00f3 de una finca que el Catastro y el visor de planeamiento de la Comunidad de Madrid situaban en suelo protegido; la R. 10 de febrero de 2026, en la cartograf\u00eda auxiliar del Registro y el visor de la Generalitat, y la R. 6 de noviembre de 2025<\/a>, en la aplicaci\u00f3n gr\u00e1fica homologada. En 2016 la DGSJFP dijo que el sistema de informaci\u00f3n urban\u00edstica auton\u00f3mico ten\u00eda solo valor informativo a falta de certificado administrativo, aunque admiti\u00f3 que fundase las dudas del registrador (R. 30 de mayo de 2016, FD 9), y en 2019 confirm\u00f3 con esa base un defecto (R. 4 de septiembre de 2019); ahora parte de \u00e9l al calificar.<\/p>\n

Sobre la prueba de la terminaci\u00f3n, el art. 196.3 de la Ley 12\/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (LUIB), con remisi\u00f3n a la LEC, y el art. 46.3 y 4 del Reglamento canario de Intervenci\u00f3n y Protecci\u00f3n de la Legalidad Urban\u00edstica (Decreto 182\/2018, de 26 de diciembre, publicado en el BOC de 9 de enero de 2019) admiten cualquier medio y cargan la prueba en quien alega el plazo. El canario exige, para obras no visibles desde lugares p\u00fablicos, documento p\u00fablico, fotograf\u00eda oficial o documento privado con fecha fehaciente, adem\u00e1s de inspecci\u00f3n, salvo que se estime innecesaria (art. 46.5), y presume cierta, salvo prueba en contrario, la fecha de un certificado municipal sobre prescripci\u00f3n (art. 46.6). En Andaluc\u00eda, el art. 355.2 del Reglamento General de la LISTA (Decreto 550\/2022) admite cualquier medio y considera terminadas las obras y usos cuando est\u00e9n \u00abdispuestos a servir al fin o uso previsto\u00bb.<\/p>\n

<\/a>6.- Dominio p\u00fablico y afecciones sectoriales.<\/span><\/h2>\n

La R. 6 de mayo de 2013 no exigi\u00f3 acreditar que el suelo no es demanial: basta que no resulte del historial ni del t\u00edtulo. La R. 11 de junio de 2013<\/a>, de Moj\u00e1car, precis\u00f3 que el registrador puede advertir las servidumbres de uso p\u00fablico por la colindancia con el dominio p\u00fablico, aunque no consten en los asientos.<\/p>\n

En costas, esa resoluci\u00f3n y la R. 29 de junio de 2015<\/a> cerraron el Registro a las obras en zona de servidumbre de protecci\u00f3n mientras no se acredite la autorizaci\u00f3n que exige la legislaci\u00f3n de costas o su innecesariedad, cualquiera que sea su antig\u00fcedad; en la segunda, una obra de 1982 que invad\u00eda tambi\u00e9n la servidumbre de tr\u00e1nsito, la calificaci\u00f3n confirmada exig\u00eda la autorizaci\u00f3n de la comunidad aut\u00f3noma o, en su caso, la excepcional del Consejo de Ministros, adem\u00e1s del informe estatal sobre la zona de tr\u00e1nsito. En carreteras, la R. 19 de febrero de 2016<\/a> suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n hasta que se aportase resoluci\u00f3n del \u00f3rgano titular de la v\u00eda.<\/p>\n

Ante dudas fundadas sobre el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre, el registrador debe pedir de oficio certificaci\u00f3n a Costas y suspender hasta recibirla, sin exigir su aportaci\u00f3n al interesado (R. 1 de marzo de 2023<\/a>), y no basta un certificado basado en un deslinde \u00abprobable\u00bb (R. 19 de enero de 2026<\/a>).<\/p>\n

En el dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico la doctrina es constante desde la R. 27 de febrero de 2014<\/a>, de Castro Urdiales, que interpret\u00f3 de forma finalista la servidumbre del art. 28.4 LS y exigi\u00f3 autorizaci\u00f3n del organismo de cuenca para una obra en finca lindante con un r\u00edo, criterio seguido por la R. 4 de julio de 2019<\/a>.<\/p>\n

La R. 8 de febrero de 2023<\/a> asimil\u00f3 la limitaci\u00f3n de la zona de polic\u00eda a una servidumbre de uso p\u00fablico general y estim\u00f3 el recurso porque el Comisario de Aguas informaba que las construcciones no necesitaban autorizaci\u00f3n. La R. 6 de noviembre de 2025, de Villajoyosa, confirm\u00f3 la suspensi\u00f3n hasta que se acredite la autorizaci\u00f3n o su innecesariedad.<\/p>\n

La R. 17 de febrero de 2026<\/a>, de Corcubi\u00f3n-Muros, a\u00f1adi\u00f3 como obiter dicta<\/em>, al desestimar un recurso en el que no se discut\u00edan los defectos, que la finca lindante con un r\u00edo requer\u00eda autorizaci\u00f3n y que la obra exige la georreferenciaci\u00f3n previa de la finca. La R. 14 de abril de 2026, de Almendralejo, pidi\u00f3 un pronunciamiento expreso de la Administraci\u00f3n hidr\u00e1ulica sobre la prescripci\u00f3n, la imposibilidad de restablecimiento y el r\u00e9gimen aplicable. La R. 19 de mayo de 2026<\/a>, de Cangas, sobre una edificaci\u00f3n principal con vivienda en zona de servidumbre y una edificaci\u00f3n anexa en zona de polic\u00eda, afirm\u00f3 que \u00abno cabe aplicar anal\u00f3gicamente el r\u00e9gimen del art\u00edculo 28.4\u00bb, previsto para la actuaci\u00f3n municipal, exigi\u00f3 declaraci\u00f3n de la Administraci\u00f3n hidr\u00e1ulica y calific\u00f3 el defecto de subsanable.<\/p>\n

La R. 18 de enero de 2024<\/a> exigi\u00f3 extender antes la nota marginal de zona inundable, que la DGSJFP deriva del art. 14 bis.4 del Reglamento del Dominio P\u00fablico Hidr\u00e1ulico (en el que se habla de \u00abanotaci\u00f3n registral\u00bb), tambi\u00e9n en una obra antigua. La R. 25 de septiembre de 2025<\/a>, ante una base catastral que coincid\u00eda en parte con una v\u00eda pecuaria, exigi\u00f3, al no constar la desafectaci\u00f3n, tramitar el procedimiento del art. 199 LH para que la Administraci\u00f3n se pronuncie sobre la invasi\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>7.- Qu\u00e9 no se exige y qu\u00e9 s\u00ed.<\/span><\/h2>\n

La licencia de primera ocupaci\u00f3n no se exige para inscribir una obra antigua, aunque el uso sea continuado (<\/span>R. 18 de octubre de 2012<\/a>), y el precepto auton\u00f3mico que la impon\u00eda era material y no pod\u00eda condicionar la inscripci\u00f3n (R. 15 de abril de 2013).<\/span><\/p>\n

Tampoco el libro del edificio. Los arts. 9.a) y 202 LH except\u00faan su aportaci\u00f3n cuando por la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n no sea exigible, y la DGSJFP no lo pide por la v\u00eda del art. 28.4 LS (R. 16 de mayo de 2013<\/a>; R. 6 de septiembre de 2016<\/a>; R. 7 de junio de 2017).<\/p>\n

La R. 19 de abril de 2016<\/a> no exigi\u00f3 certificado de eficiencia energ\u00e9tica para la obra por antig\u00fcedad, con apoyo en el RD 235\/2013, hoy sustituido por el RD 390\/2021 sin que conste revisi\u00f3n del criterio. La norma nueva no se refiere al Registro ni a la declaraci\u00f3n de obra (su art. 17.2 liga el certificado a la compraventa), y el art. 28.4 LS, a diferencia del 28.1.b), no menciona la eficiencia energ\u00e9tica.<\/p>\n

El seguro decenal s\u00ed puede exigirse. La Ley 38\/1999, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE), se aplica a las obras cuya licencia se solicit\u00f3 desde el 6 de mayo de 2000 (DT 1.\u00aa), y su art. 20.1 impide autorizar e inscribir escrituras de obra nueva sin acreditar las garant\u00edas del art. 19, de las que la DA 2.\u00aa LOE solo hace obligatoria la de da\u00f1os materiales del art. 19.1.c), y solo en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. La DGSJFP extiende esa exigencia a la obra declarada por antig\u00fcedad, por el tiempo que reste hasta los diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n (R. 13 de julio de 2015<\/a>), salvo que se acredite que es anterior a la LOE, que tiene m\u00e1s de diez a\u00f1os (R. 23 de octubre de 2017<\/a>, en una venta) o que concurre la excepci\u00f3n del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio (DA 2.\u00aa LOE). La Instrucci\u00f3n de la DGSJFP de 29 de septiembre de 2026<\/a> admite el certificado o suplemento del seguro decenal firmado con firma electr\u00f3nica cualificada, que debe incorporar un CSV o c\u00f3digo QR para su cotejo.<\/p>\n

El art. 202 LH exige que la porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n est\u00e9 \u00abidentificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica\u00bb. La R. 8 de febrero de 2016<\/a> declar\u00f3 que rige para toda obra, nueva o antigua, presentada desde el 1 de noviembre de 2015 (en el caso, presentado antes, no lo exigi\u00f3), y la R. 23 de mayo de 2016<\/a> atenu\u00f3 la exigencia en una elevaci\u00f3n de plantas sin cambio de la superficie ocupada.<\/p>\n

La georreferenciaci\u00f3n de la finca es la exigencia que ha cambiado. La R. 6 de septiembre de 2016 admiti\u00f3 exigirla cuando hab\u00eda dudas sobre la ubicaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n. La R. 24 de junio de 2025, FD 7, la considera \u00abpresupuesto esencial para toda inscripci\u00f3n de obra nueva\u00bb, aunque el registrador no tenga dudas. La R. 26 de febrero de 2026<\/a>, de Inca, no admite renunciar a inscribir la georreferenciaci\u00f3n y ordena tramitar el art. 199 LH; la R. 26 de marzo de 2026<\/a>, de Sitges, admite que ese procedimiento se entienda solicitado t\u00e1citamente o se tramite de oficio. La R. 9 de junio de 2026<\/a>, de Almer\u00eda n.\u00ba 3, confirm\u00f3 la denegaci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n previa por un litigio ya iniciado con una colindante, y con ella la de la obra por antig\u00fcedad.<\/p>\n

La anotaci\u00f3n de disciplina cierra el Registro: si consta la incoaci\u00f3n de un expediente, solo pueden inscribirse las edificaciones no afectadas que acredite una certificaci\u00f3n administrativa, no t\u00e9cnica (R. 17 de mayo de 2024<\/a>). La R. 25 de mayo de 2026<\/a>, de Adeje, confirm\u00f3 la suspensi\u00f3n de un cambio de uso declarado por antig\u00fcedad porque constaba anotada la incoaci\u00f3n de un expediente de disciplina urban\u00edstica por esas obras, con medidas de restablecimiento adoptadas.<\/p>\n

<\/a>8.- Uso de vivienda, transmisi\u00f3n y cambio de uso.<\/span><\/h2>\n

En Catalu\u00f1a, la Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, exige la c\u00e9dula de habitabilidad para ocupar (art. 26.1) y para cualquier transmisi\u00f3n o cesi\u00f3n de uso (art. 26.2). El notario debe exigirla antes de autorizar la transmisi\u00f3n, salvo exoneraci\u00f3n expresa del adquirente, que solo cabe en vivienda que no sea de nueva construcci\u00f3n y en los supuestos tasados del art. 132.a), y los registradores no pueden inscribir las escrituras que no cumplan los arts. 132 a 134 (art. 135.1). La c\u00e9dula no legaliza, y si al tramitarla se advierte que el uso puede no ajustarse a la legalidad urban\u00edstica y as\u00ed consta en ella, el fedatario debe advertirlo al adquirente (art. 26.5 bis). Ning\u00fan precepto la exige para declarar la obra, y la R. 26 de enero de 2026<\/a> no la exigi\u00f3 para un acta de fin de obra con licencia, porque el art. 28 LS no pide acreditar la habitabilidad.<\/p>\n

En Andaluc\u00eda, la edificaci\u00f3n en AFO no puede acceder a los servicios b\u00e1sicos ni hacer obras hasta que se reconozca esa situaci\u00f3n (art. 173.3 LISTA); las suministradoras exigen la resoluci\u00f3n (art. 174.3), que no supone legalizaci\u00f3n (art. 174.1), cabe cualquiera que sea el uso (art. 173.1) y se hace constar en el Registro por nota marginal \u00aben los t\u00e9rminos establecidos en la legislaci\u00f3n estatal\u00bb (art. 174.6). La R. 13 de noviembre de 2024<\/a>, de Montefr\u00edo, admiti\u00f3 como medio de acreditaci\u00f3n la notificaci\u00f3n electr\u00f3nica, con CSV, del acuerdo municipal que reconoc\u00eda la situaci\u00f3n de AFO, incorporada a la escritura, sin pronunciarse sobre su exigibilidad.<\/p>\n

En las Illes Balears, la transmisi\u00f3n debe incorporar copia de la c\u00e9dula vigente, de la calificaci\u00f3n definitiva o de la licencia de ocupaci\u00f3n, o hacer constar expresamente que no se dispone de ellas, y no hacer constar la c\u00e9dula o su falta es infracci\u00f3n (arts. 16.4 y 86.l de la Ley 5\/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears).<\/p>\n

La DA 7.\u00aa de la Ley balear 7\/2024, de 11 de diciembre, regula una legalizaci\u00f3n extraordinaria en suelo r\u00fastico de edificaciones que ya no pueden ser objeto de restablecimiento; la licencia de vivienda, con la prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico, \u00abdeber\u00e1 inscribirse\u00bb en tres meses (DA 7.\u00aa.8, redacci\u00f3n de la Ley 4\/2026). La disposici\u00f3n est\u00e1 recurrida ante el Tribunal Constitucional en su redacci\u00f3n original (recurso 1840\/2025) y en la dada por la disposici\u00f3n final decimocuarta de la Ley 4\/2025 (recurso 7410\/2025), sin sentencia publicada.<\/p>\n

En Canarias, el uso consolidado en fuera de ordenaci\u00f3n puede acreditarse con una certificaci\u00f3n que los interesados \u00abpodr\u00e1n solicitar\u00bb o con cualquier medio de prueba admitido en derecho (art. 361.6 de la Ley 4\/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias).<\/p>\n

La R. 12 de septiembre de 2016<\/a> trat\u00f3 el cambio de uso por antig\u00fcedad como modificaci\u00f3n de la obra inscrita, acreditable en Ibiza con certificado t\u00e9cnico de antig\u00fcedad superior a ocho a\u00f1os; hoy el art. 196.4 LUIB da a los cambios de uso sin licencia car\u00e1cter permanente y computa el plazo desde que cesa el uso. La R. 9 de abril de 2024<\/a>, de Markina, condicion\u00f3 la aplicaci\u00f3n del art. 28.4 LS al uso a que la norma auton\u00f3mica y la jurisprudencia admitan su prescripci\u00f3n; en otro caso, hace falta licencia o certificado municipal.<\/p>\n

Las RR. 11 de junio de 2024<\/a> y 9 de julio de 2024<\/a> exigieron acreditar cu\u00e1ndo terminaron las \u00faltimas obras y que el uso no es contrario al planeamiento, y un acto de aprobaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n, expreso o por conformidad con la declaraci\u00f3n responsable. Las RR. 25 de junio de 2025<\/a> y 10 de julio de 2025<\/a>, en Madrid, admitieron como \u00fanico medio de prueba del cambio de uso de fincas integradas en edificios ya declarados el certificado del \u00f3rgano competente en materia de disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

La R. 23 de septiembre de 2025<\/a> lo exigi\u00f3 en Barcelona porque el t\u00e9cnico carece de potestad certificante sobre el uso y, con apoyo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, entendi\u00f3 que el plazo frente a un uso de vivienda contrario al planeamiento no empieza a correr mientras ese uso se mantiene. La exigencia del certificado la reiteraron las RR. 28 de enero de 2026<\/a>, 30 de marzo de 2026<\/a> y 21 de abril de 2026<\/a>. Cuando se aportan licencias municipales del cambio de uso, rige la v\u00eda del art. 28.1 LS (R. 3 de febrero de 2026<\/a>).<\/p>\n

La R. 15 de julio de 2025<\/a> admite el art. 28.4 LS para declarar el edificio, ampliarlo o completar una descripci\u00f3n antigua o gen\u00e9rica, y para la divisi\u00f3n horizontal por antig\u00fcedad de los elementos ya descritos; las divisiones, segregaciones o cambios de uso posteriores necesitan t\u00edtulo habilitante o certificado del \u00f3rgano municipal competente. La R. 1 de diciembre de 2025<\/a> aplic\u00f3 ese esquema a una descripci\u00f3n antigua y gen\u00e9rica, sin aumento de elementos, e inscribi\u00f3 la modificaci\u00f3n y la divisi\u00f3n horizontal sin t\u00edtulo habilitante. La R. 23 de junio de 2026<\/a> reiter\u00f3 ese esquema: la sola licencia de divisi\u00f3n horizontal no acredita la descripci\u00f3n del edificio, pero esta puede justificarse por la v\u00eda de la antig\u00fcedad, sin un nuevo t\u00edtulo urban\u00edstico de obra. Las RR. de 2 de junio de 2026 (BOE-A-2026-21400<\/a> y BOE-A-2026-21401<\/a>; BOE de 14 de octubre de 2026), de Madrid n.\u00ba 6, negaron el art. 28.4 LS a la divisi\u00f3n horizontal de un hotel en 134 habitaciones, porque lo acreditado era su funcionamiento como hotel, y exigieron acto administrativo expreso de conformidad.<\/p>\n

La obra inscrita es presupuesto del n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n, que no se asigna mientras no conste inscrita la obra, aunque la finca figure como solar (R. 30 de julio de 2025<\/a>; R. 27 de marzo de 2026<\/a>); si la finca no est\u00e1 inmatriculada, hace falta adem\u00e1s su inmatriculaci\u00f3n (R. 7 de noviembre de 2025<\/a>).<\/p>\n

<\/a>9.- Despu\u00e9s de la inscripci\u00f3n.<\/span><\/h2>\n

Practicada la inscripci\u00f3n, el registrador notifica al Ayuntamiento y a la comunidad aut\u00f3noma (arts. 28.4.b y 65.3 LS; R. 30 de mayo de 2016; R. 14 de septiembre de 2022).<\/p>\n

La resoluci\u00f3n municipal para la nota marginal del art. 28.4.c) LS es un acto administrativo que se califica. La R. 30 de junio de 2016<\/a>, de Alcal\u00e1 la Real, exigi\u00f3 acreditar la oportunidad de intervenci\u00f3n del titular registral y la constancia de su DNI, y se\u00f1al\u00f3 que, si la situaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n exige medidas de restablecimiento, el cauce adecuado es el expediente de disciplina con anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

La LISTA obliga a la Administraci\u00f3n a hacer constar en el Registro las limitaciones de las edificaciones frente a las que ya no cabe actuar (art. 159.2); su reglamento exige que las resoluciones dictadas para edificaciones sin AFO reconocido mencionen la prohibici\u00f3n de servicios y de obras (art. 404.4). La R. 6 de abril de 2026<\/a>, de Teguise, rechaz\u00f3 cancelar por caducidad la nota marginal extendida en 1994, conforme a la Ley canaria 7\/1990, al inscribir una obra sin licencia: es similar a la del art. 28.4 LS, publica la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca y, seg\u00fan el art. 67.3 LS, las notas marginales tienen vigencia indefinida salvo disposici\u00f3n expresa.<\/p>\n

<\/a>10.- Cuadro por comunidades aut\u00f3nomas.<\/span><\/h2>\n

Datos a 16 de octubre de 2026. El plazo indicado es el vigente; para obras terminadas antes de una reforma, v\u00e9ase el apartado 4.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

Comunidad<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Norma y art\u00edculo<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Plazo para restablecer la legalidad (y calificaci\u00f3n legal)<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Supuestos sin plazo (resumidos)<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Para inscribir la obra<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Para usar o transmitir<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Cautelas<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n

\n

Andaluc\u00eda<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LISTA, art. 153<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

6 a\u00f1os desde la completa terminaci\u00f3n o los signos externos. \u00abLimitaci\u00f3n temporal\u00bb (arts. 153.2.f y 174.2)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Dominio p\u00fablico y servidumbres de protecci\u00f3n; r\u00fastico con riesgos; r\u00fastico en zona de influencia del litoral; bienes inscritos individualmente en el Cat\u00e1logo General del Patrimonio Hist\u00f3rico; zonas verdes y espacios libres; parcelaciones en r\u00fastico, salvo la parcela de la edificaci\u00f3n ya inatacable<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS (DA 9.\u00aa.2 LISTA)<\/p>\n<\/td>\n

\n

AFO para suministros y obras (arts. 173.3 y 174.3); nota marginal (art. 174.6)<\/p>\n<\/td>\n

\n

El r\u00fastico de especial protecci\u00f3n sectorial s\u00ed tiene plazo. LOUA: 4 a\u00f1os hasta 2012. DT 1.\u00aa c).2.\u00aa y DT 5.\u00aa LISTA<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Arag\u00f3n<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

TRLUA (DLeg 1\/2014), arts. 269 y 284<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

El de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n: 1 a\u00f1o leve, 4 grave, 10 muy grave<\/p>\n<\/td>\n

\n

Sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, suelo no urbanizable especial<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n en obra nueva (art. 227.2.d)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Ley 3\/2009: 10 a\u00f1os fijos hasta la Ley 4\/2013 (R. 1 de julio de 2015)<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Asturias<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

TROTU (DLeg 1\/2004), art. 241<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os desde la total terminaci\u00f3n. \u00abPrescripci\u00f3n\u00bb (art. 241.4)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Zonas verdes y espacios libres p\u00fablicos o privados; no urbanizable de especial protecci\u00f3n y de costas<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Licencia de primera utilizaci\u00f3n en vivienda colectiva o promoci\u00f3n conjunta de viviendas (art. 228.3.j); declaraci\u00f3n responsable en autopromoci\u00f3n y edificios de nueva planta en general (art. 228 bis.1.b); suministros con licencia (art. 232)<\/p>\n<\/td>\n

\n

El art. 146 remite a una norma estatal derogada. Sin DT<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Canarias<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Ley 4\/2017, art. 361<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os desde la completa terminaci\u00f3n. \u00abLimitaci\u00f3n temporal\u00bb<\/p>\n<\/td>\n

\n

R\u00fastico de protecci\u00f3n ambiental calificado as\u00ed antes de iniciarse la actuaci\u00f3n; dominio p\u00fablico y zonas de protecci\u00f3n; BIC y catalogados; viales, espacios libres y zonas verdes; parcelaci\u00f3n en r\u00fastico protegido<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Comunicaci\u00f3n previa de primera ocupaci\u00f3n (art. 332.1.c); suministros (art. 336); uso consolidado (art. 361.6)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Pasa a fuera de ordenaci\u00f3n (art. 362). Ley 7\/2026 a\u00f1ade el art. 361.7, a\u00fan no consolidado en el BOE<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Cantabria<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LOTUCA, arts. 261 y 265<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os; 15 en suelo r\u00fastico (\u00abprescripci\u00f3n\u00bb, art. 265.2)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Zonas verdes, espacios libres y dotaciones p\u00fablicas (\u00abimprescriptibles\u00bb)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS (art. 289 LOTUCA)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n (art. 243); DA 10.\u00aa<\/p>\n<\/td>\n

\n

LOTUCA en vigor desde el 22\/09\/2022: 15 a\u00f1os en r\u00fastico desde esa fecha (art. 265); zonas verdes, espacios libres y dotaciones, 15 a\u00f1os hasta el 31\/12\/2023 e imprescriptibles desde el 01\/01\/2024 (Ley 3\/2023). Sin DT espec\u00edfica sobre el plazo; la DT 1.\u00aa.1 declara de aplicaci\u00f3n inmediata el t\u00edtulo VI y el art. 261.2 remite al ordenamiento vigente al resolver. Ley 2\/2001: 4 a\u00f1os (art. 208). La Ley 10\/2026 solo modifica el art. 61.3<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Castilla-La Mancha<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

TRLOTAU (DLeg 1\/2023), art. 182.4 y 5<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

5 a\u00f1os; 8 en obra de nueva planta en r\u00fastico. \u00abPlazo para el ejercicio de la acci\u00f3n\u00bb<\/p>\n<\/td>\n

\n

Sistemas generales; r\u00fastico de especial protecci\u00f3n; dominio p\u00fablico y servidumbres; BIC y catalogados; parcelaci\u00f3n en r\u00fastico protegido<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n, que presupone licencia de obras (art. 157.1.d); para suministros, licencia de primera utilizaci\u00f3n (art. 164.2.b); constancia registral del fuera de ordenaci\u00f3n (art. 42 bis.6)<\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os hasta el 16 de marzo de 2021, sin DT<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Castilla y Le\u00f3n<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LUCyL (Ley 5\/1999), arts. 114.2 y 121<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

El de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n: 4 a\u00f1os leve, 8 grave, 10 muy grave<\/p>\n<\/td>\n

\n

Dominio p\u00fablico y espacios libres p\u00fablicos existentes o previstos<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n (art. 105 bis); suministros con licencia (art. 101)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Ley 7\/2014 sin DT espec\u00edfica sobre el plazo; antes, 4 y 1 a\u00f1os. Muy grave: entre otros, r\u00fastico con protecci\u00f3n<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Catalu\u00f1a<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

TRLU (DLeg 1\/2010), art. 207<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

6 a\u00f1os. Prescripci\u00f3n<\/p>\n<\/td>\n

\n

Espacios libres p\u00fablicos y viario; no urbanizable del art. 32.a) (\u00abno prescriben nunca\u00bb)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

C\u00e9dula para ocupar y transmitir; el notario la exige y el registrador no inscribe la transmisi\u00f3n sin ella, salvo exoneraci\u00f3n en vivienda que no sea de nueva construcci\u00f3n y en los supuestos tasados (Ley 18\/2007, arts. 132.a y 135.1)<\/p>\n<\/td>\n

\n

En no urbanizable, fuera de ordenaci\u00f3n en todo caso (art. 108.7)<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Comunitat Valenciana<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

TRLOTUP, art. 255<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

15 a\u00f1os. Caducidad<\/p>\n<\/td>\n

\n

Zonas verdes, viales, espacios libres y dotaciones; dominio p\u00fablico; Inventario del Patrimonio Cultural; todo el no urbanizable<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera, segunda y posteriores ocupaciones (art. 233.1.f TRLOTUP; Decreto 12\/2021), que se renueva en segundas y posteriores transmisiones y nuevos suministros a los diez a\u00f1os o si no hubo t\u00edtulo anterior (art. 33.2 y 3 LOFCE, que a\u00fan dice licencia)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 255.6: ley vigente al terminar. LUV: 4 a\u00f1os hasta el 19 de agosto de 2014. No urbanizable com\u00fan sin plazo desde el 8 de febrero de 2019<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Extremadura<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LOTUS, arts. 174 y 179<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

6 a\u00f1os. \u00abPlazo para el ejercicio de la potestad\u00bb<\/p>\n<\/td>\n

\n

Parcelaciones en r\u00fastico; sistemas generales, zonas verdes y espacios libres; espacios naturales y Red Natura 2000; dominio p\u00fablico y zonas de servidumbre, afecci\u00f3n o polic\u00eda; bienes inventariados o BIC<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 182.1.i) del Decreto 143\/2021: resoluci\u00f3n de actuaci\u00f3n disconforme \u00abnecesaria para la inscripci\u00f3n\u00bb<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n seg\u00fan ordenanza; en su defecto, tras la resoluci\u00f3n (art. 166 quinquies); suministros con c\u00e9dula y justificante de la declaraci\u00f3n responsable (art. 161.2 LOTUS); el art. 180.4 del Decreto 143\/2021 los veda en r\u00fastico y urbanizable hasta la legalizaci\u00f3n<\/p>\n<\/td>\n

\n

La ley no contiene la exigencia registral. No consta resoluci\u00f3n de la DGSJFP (apartado 12). Ley 15\/2001: 4 a\u00f1os<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Galicia<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LSG (Ley 2\/2016), arts. 153 y 155<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

6 a\u00f1os. Caducidad<\/p>\n<\/td>\n

\n

Zonas verdes, espacios libres, viarios, zona del art. 92.1, dotaciones y equipamientos<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

R\u00e9gimen del art. 90; suministros con t\u00edtulo habilitante (art. 142.4)<\/p>\n<\/td>\n

\n

El r\u00fastico protegido no est\u00e1 excluido del plazo. Las ampliaciones no reabren el c\u00f3mputo<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Illes Balears<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LUIB, art. 196<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

8 a\u00f1os para iniciar y notificar. Prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n<\/p>\n<\/td>\n

\n

R\u00fastico protegido en el momento de la ejecuci\u00f3n; BIC y catalogados; parques, jardines, espacios libres, infraestructuras y dotaciones<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS. Legalizaci\u00f3n extraordinaria: inscripci\u00f3n en 3 meses (Ley 7\/2024, DA 7.\u00aa.8)<\/p>\n<\/td>\n

\n

C\u00e9dula o licencia de ocupaci\u00f3n (art. 158.2); en la transmisi\u00f3n, copia de la c\u00e9dula, de la calificaci\u00f3n definitiva o de la licencia de ocupaci\u00f3n, o menci\u00f3n de no tenerlas (Ley 5\/2018, art. 16.4)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Hasta el 13 de diciembre de 2024, todo el r\u00fastico sin plazo. Recursos de inconstitucionalidad 1840\/2025 (DA 7.\u00aa) y 7410\/2025 (DF 14.\u00aa de la Ley 4\/2025, que la reform\u00f3), admitidos y sin sentencia publicada<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

La Rioja<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LOTUR (Ley 5\/2006), art. 212<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os desde la total terminaci\u00f3n. Sin calificar<\/p>\n<\/td>\n

\n

Sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, no urbanizable de especial protecci\u00f3n<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Licencia de primera utilizaci\u00f3n (art. 192.2.g)<\/p>\n<\/td>\n

\n

DT 8.\u00aa: planes especiales de regularizaci\u00f3n para acciones anteriores a 1998<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Madrid<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LSCM (Ley 9\/2001), art. 195.1<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

6 a\u00f1os; 15 en no urbanizable de protecci\u00f3n. Sin calificar<\/p>\n<\/td>\n

\n

Viales, zonas verdes, espacios libres y dominio p\u00fablico delimitado (art. 200.1)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n y funcionamiento (art. 155.c); suministros (art. 162.3)<\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os hasta el 27 de diciembre de 2024. La Ley 7\/2024 no tiene DT para el art. 195<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Murcia<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

LOTURM (Ley 13\/2015), arts. 275.4 y 294<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

Sin plazo legal expreso para restablecer; la DGSJFP aplica los 4 a\u00f1os de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n grave o muy grave (R. 26 de octubre de 2023)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, viales, equipamientos y espacios naturales especialmente protegidos (art. 294.2)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS (art. 257 LOTURM)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Declaraci\u00f3n responsable de primera y sucesivas ocupaciones (art. 264.2.f)<\/p>\n<\/td>\n

\n

V\u00e9ase el apartado 2. El art. 278 (10 a\u00f1os) es plazo de cumplimiento de medidas<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Navarra<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

TRLFOTU (DFLeg 1\/2017), arts. 203 y 205<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os desde la terminaci\u00f3n o los signos exteriores (art. 203, sin calificar); 10 en no urbanizable de protecci\u00f3n de titularidad privada (\u00abprescribir\u00e1\u00bb, art. 205.2)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Dominio p\u00fablico y servidumbres, viales, zonas verdes, espacios libres y BIC de titularidad p\u00fablica<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Licencia de primera utilizaci\u00f3n (art. 190.2.h); suministros con licencia (art. 197.3)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Las infracciones tienen plazos m\u00e1s largos que la acci\u00f3n. Sin DT<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Pa\u00eds Vasco<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Ley 2\/2006, art. 224.4 y 5<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os; l\u00edmite a la orden de demolici\u00f3n, sin calificar<\/p>\n<\/td>\n

\n

Todo el no urbanizable; sistemas generales dotacionales; dominio p\u00fablico y servidumbres; catalogados y BIC<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Licencia de primera utilizaci\u00f3n (art. 207.1.r), exigida para suministros (art. 214.2.b)<\/p>\n<\/td>\n

\n

En no urbanizable no corre plazo alguno<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Ceuta y Melilla<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

TRLS 1976, arts. 185.1 y 188, con el RDL 16\/1981, art. 9<\/a><\/p>\n<\/td>\n

\n

4 a\u00f1os desde la total terminaci\u00f3n, seg\u00fan la nota del BOE al art. 185.1 (vigencia discutida, apartado 12)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Zonas verdes y espacios libres (art. 188)<\/p>\n<\/td>\n

\n

Art. 28.4 LS<\/p>\n<\/td>\n

\n

Sin dato verificado<\/p>\n<\/td>\n

\n

El RDU de 1978 (art. 31.1) dice un a\u00f1o. El BOE no consolida el RDL 16\/1981 ni lo marca como derogado; recoge la anulaci\u00f3n de su derogaci\u00f3n por la STC 61\/1997 (apartado 12)<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

<\/a>11.- Lista de comprobaci\u00f3n para la escritura.<\/span><\/h2>\n
    \n
  1. Medio del art. 28.4.a) LS con la fecha de terminaci\u00f3n y una descripci\u00f3n coincidente con lo que se declara.<\/li>\n
  2. Si lo que se declara es un cambio de uso, o una divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de elementos de un edificio ya declarado que aumente los susceptibles de aprovechamiento independiente, t\u00edtulo habilitante o, por la v\u00eda del art. 28.4 LS, certificado del \u00f3rgano municipal competente en materia de disciplina urban\u00edstica; el certificado t\u00e9cnico no basta. En el cambio de uso, esa v\u00eda requiere adem\u00e1s que la normativa auton\u00f3mica y la jurisprudencia admitan la prescripci\u00f3n o caducidad de la acci\u00f3n frente al uso y que este no sea contrario al planeamiento, con las particularidades de Catalu\u00f1a y de las Illes Balears (apartado 8).<\/li>\n
  3. Solicitud expresa, por el propietario, de la v\u00eda del art. 28.4 LS, que no puede plantearse por primera vez en el recurso (R. 7 de junio de 2017); si se incorporan licencias, constancia de que no se invocan como t\u00edtulo de la inscripci\u00f3n (apartados 2 y 8).<\/li>\n
  4. Plazo y supuestos sin plazo de la ley auton\u00f3mica aplicable seg\u00fan el apartado 4 (la vigente al terminar la obra, salvo reforma que entre en vigor antes de cumplirse el plazo, con las reglas propias valenciana y andaluza) y la duda del apartado 12.c).<\/li>\n
  5. Si consta o puede constar suelo protegido, certificaci\u00f3n municipal sobre la clasificaci\u00f3n o la situaci\u00f3n de la obra; el certificado t\u00e9cnico vale aqu\u00ed como dictamen (apartado 5).<\/li>\n
  6. Certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica y, si la finca no tiene representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita, su inscripci\u00f3n previa o simult\u00e1nea por el procedimiento del art. 199 LH, que conviene solicitar expresamente (art. 9.b, p\u00e1rrafo segundo, LH; apartado 7).<\/li>\n
  7. Coordenadas de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n (art. 202 LH).<\/li>\n
  8. En edificios destinados principalmente a vivienda, seguro decenal por el tiempo que reste hasta los diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n (R. 13 de julio de 2015), salvo que la obra sea anterior a la LOE (DT 1.\u00aa LOE), que hayan pasado m\u00e1s de diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n (R. 23 de octubre de 2017) o que se trate de un autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio; si este transmite dentro de los diez a\u00f1os, seguro por el tiempo que reste o exoneraci\u00f3n expresa del adquirente, acreditando el autopromotor haber utilizado la vivienda (DA 2.\u00aa LOE).<\/li>\n
  9. Si la finca linda o puede lindar con cauces, costas, carreteras o v\u00edas pecuarias, pronunciamiento del organismo competente; si est\u00e1 en zona inundable, solicitud del titular, en la escritura o por instancia, de que se extienda antes la nota marginal de esa condici\u00f3n (apartado 6).<\/li>\n
  10. Informaci\u00f3n registral reciente sin anotaci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica (art. 28.4.a LS).<\/li>\n
  11. En Extremadura, la resoluci\u00f3n de actuaci\u00f3n disconforme del art. 182.1.i) del Decreto 143\/2021, si existe; si no existe, advertencia expresa a los otorgantes de que el registrador puede exigirla con base en ese precepto (apartados 3 y 12).<\/li>\n
  12. Si hay transmisi\u00f3n, el t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n que exija la ley auton\u00f3mica: en Catalu\u00f1a, c\u00e9dula o, en vivienda que no sea de nueva construcci\u00f3n, exoneraci\u00f3n expresa en los supuestos tasados del art. 132.a) Ley 18\/2007, y los dem\u00e1s requisitos del art. 132 que procedan, cuya falta cierra el Registro (art. 135.1); en las Illes Balears, copia de la c\u00e9dula vigente o, en su caso, de la licencia de ocupaci\u00f3n o de primera utilizaci\u00f3n o de la calificaci\u00f3n definitiva, o constancia expresa de no disponer de ellas (art. 16.4 Ley 5\/2018); en la Comunitat Valenciana, la declaraci\u00f3n responsable de ocupaci\u00f3n que, en la segunda y posteriores transmisiones, exigen el art. 33.2 y 3 LOFCE (que a\u00fan habla de licencia) y los arts. 6 y 7 del Decreto 12\/2021, si no hubo t\u00edtulo anterior o han pasado diez a\u00f1os desde el primero, sin cierre registral (apartados 8 y 10).<\/li>\n
  13. Advertencias: las consecuencias de optar por la v\u00eda del art. 28.4 LS frente a la del art. 28.1 LS; la inscripci\u00f3n no legaliza, la edificaci\u00f3n puede quedar fuera de ordenaci\u00f3n o en la situaci\u00f3n equivalente que prevea la ley auton\u00f3mica y puede extenderse despu\u00e9s nota marginal sobre su situaci\u00f3n urban\u00edstica; en Catalu\u00f1a, la advertencia del art. 26.5 bis Ley 18\/2007 (apartado 8), y en Andaluc\u00eda, si se ha pedido informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n sobre la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o asimilada o sobre medidas de protecci\u00f3n o restablecimiento y se ha recibido con diez d\u00edas de antelaci\u00f3n, su inclusi\u00f3n en la escritura, informando de su contenido a los otorgantes; en ese caso, el notario remite copia simple a la Administraci\u00f3n en los diez d\u00edas siguientes al otorgamiento (art. 10.4 LISTA).<\/li>\n<\/ol>\n

    <\/a>12.- Cuestiones abiertas.<\/span><\/h2>\n

    a) Extremadura. Una lectura parte de que el art. 182.1.i) del Decreto 143\/2021 est\u00e1 vigente, sin modificaci\u00f3n ni anulaci\u00f3n, de modo que el registrador puede entenderse sujeto a \u00e9l. Otra se apoya en la competencia estatal sobre los requisitos de inscripci\u00f3n y en el car\u00e1cter material de las normas auton\u00f3micas que los a\u00f1aden (apartado 3), y en que la LOTUS solo remite al reglamento el procedimiento (art. 142.4). Entre ambas est\u00e1 la interpretaci\u00f3n conforme que la R. 5 de marzo de 2012 hizo del reglamento andaluz.<\/p>\n

    b) Suelo que pasa a ser protegido. La doctrina distingue seg\u00fan que el plazo se cumpliera antes o despu\u00e9s de la protecci\u00f3n (apartado 4). Lo que no est\u00e1 asentado es c\u00f3mo se prueba que la obra se termin\u00f3, y el plazo se cumpli\u00f3, antes de la protecci\u00f3n: las RR. 28 de febrero de 2015 y 30 de mayo de 2016 se conformaron con el certificado t\u00e9cnico, mientras que las RR. 4 de septiembre de 2019, 28 de octubre de 2022 y 10 de febrero de 2026, en obras cuya fecha acreditada no lo permit\u00eda, exigen prueba fehaciente o certificado municipal, y la \u00faltima pone la carga de la prueba en el interesado.<\/p>\n

    c) Reformas que alargan el plazo sin transitoria. En las cuatro comunidades citadas en el apartado 4, la ley no dice si el plazo nuevo alcanza a las obras cuyo plazo antiguo no hab\u00eda vencido. La retroactividad de grado atenuado que admite la R. 11 de marzo de 2014 conduce a aplicar el plazo nuevo; una regla como la del art. 255.6 TRLOTUP conducir\u00eda al antiguo, pero no existe en esas comunidades.<\/p>\n

    d) Comunitat Valenciana. El art. 255.6 TRLOTUP somete a la ley de la terminaci\u00f3n el \u00abplazo de caducidad\u00bb, pero no dice si tambi\u00e9n las excepciones, como la de todo el suelo no urbanizable introducida en 2019; la R. 1 de abril de 2025 aplic\u00f3 la LUV en no urbanizable com\u00fan (apartado 4).<\/p>\n

    e) Afecciones sectoriales. Adem\u00e1s de la relaci\u00f3n entre las RR. 8 de febrero de 2023 y 19 de mayo de 2026 sobre la zona de polic\u00eda (apartado 6), queda por precisar el alcance de la suspensi\u00f3n basada en un indicio cartogr\u00e1fico cuando la afecci\u00f3n no consta en el Registro ni en el t\u00edtulo.<\/p>\n

    f) Catalu\u00f1a. No se ha localizado resoluci\u00f3n sobre la articulaci\u00f3n de los arts. 132 y 135 de la Ley 18\/2007, referidos a la transmisi\u00f3n, cuando la declaraci\u00f3n y la venta se otorgan en la misma escritura.<\/p>\n

    g) Ceuta y Melilla. La LS es de aplicaci\u00f3n directa, y su pre\u00e1mbulo indica que la parte vigente del texto refundido de 1976 tiene aplicaci\u00f3n supletoria \u00absalvo en los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla\u00bb. Su art. 185.1 dice un a\u00f1o, pero el BOE anota que el art. 9 del RDL 16\/1981 fij\u00f3 cuatro desde la total terminaci\u00f3n. La derogaci\u00f3n de ambas por el texto refundido de 1992 fue anulada por la STC 61\/1997 (fallo 3.\u00ba, en los t\u00e9rminos del FJ 12 d). El BOE advierte en el texto consolidado de 1976 que \u00abdebe entenderse que esta norma permanece vigente, en los t\u00e9rminos del fundamento jur\u00eddico 12\u00bb, y en la ficha del RDL 16\/1981 recoge su derogaci\u00f3n y la nulidad de esta sin marcarlo como derogado; no hay pronunciamiento oficial expreso para estas ciudades.<\/p>\n

    h) Tribunal Supremo. La STS de 10 de noviembre de 2022 (rec. 110\/2022, ECLI:ES:TS:2022:4004) y la STS de 17 de enero de 2024 (rec. 3642\/2022, ECLI:ES:TS:2024:170) han declarado que la realizaci\u00f3n de obras que exceden de la mera conservaci\u00f3n, ornato, seguridad o salubridad en edificaciones asimiladas a fuera de ordenaci\u00f3n \u00abno supone, de modo inexorable, la p\u00e9rdida de la caducidad ganada\u00bb, aunque esas nuevas obras son perseguibles por s\u00ed mismas. Seg\u00fan recoge el ATS de 8 de julio de 2026 (rec. 3121\/2026, ECLI:ES:TS:2026:6817A), el Tribunal Supremo ha admitido en varios recursos, desde el ATS de 18 de febrero de 2026 (rec. 7958\/2025), la cuesti\u00f3n de si se interrumpe el plazo de prescripci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n de una orden de demolici\u00f3n durante la suspensi\u00f3n cautelar derivada de un recurso de reposici\u00f3n no resuelto en plazo; a 16 de octubre de 2026 no consta sentencia.<\/p>\n

    <\/a>13.- Conclusiones.<\/span><\/h2>\n

    Primera. Dos exigencias de origen estatal se aplican en todo el territorio: la representaci\u00f3n gr\u00e1fica previa de la finca, exigida con car\u00e1cter general desde la R. 24 de junio de 2025, que la DGSJFP enlaza con el n\u00famero octavo de la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015, y el pronunciamiento sectorial cuando la cartograf\u00eda revela una afecci\u00f3n, doctrina anterior que la DGSJFP aplica ahora con apoyo en la aplicaci\u00f3n gr\u00e1fica homologada.<\/p>\n

    Segunda. Salvo en el reglamento extreme\u00f1o (apartado 12.a), el t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n, la c\u00e9dula y el AFO operan sobre el uso, los suministros y la transmisi\u00f3n, y, entre las normas examinadas, solo la ley catalana cierra el Registro a la transmisi\u00f3n que carece de c\u00e9dula (art. 135.1 Ley 18\/2007).<\/p>\n

    Tercera. Las zonas sin respuesta clara se concentran en la aplicaci\u00f3n temporal de las reformas, en el reglamento extreme\u00f1o y en Ceuta y Melilla, donde se discute el propio plazo. En ellas el resultado de la calificaci\u00f3n no puede anticiparse con los textos y la doctrina publicados.<\/p>\n

    Barcelona, octubre de 2026.<\/p>\n

    Laura Viloria, abogada.<\/p>\n

    Laura Viloria es abogada en ejercicio, colegiada en el ICAB, con m\u00e1s de veinticinco a\u00f1os de carrera profesional vinculada al derecho inmobiliario. Es CEO y cofundadora de <\/em>Virtual Mike<\/a>, copiloto legal inmobiliario con inteligencia artificial, que automatiza la obtenci\u00f3n y el cruce de la informaci\u00f3n de fuentes oficiales (Registro de la Propiedad, Catastro, BOE y planeamiento municipal) para elaborar informes registrales, fiscales y urban\u00edsticos sobre cualquier inmueble en Espa\u00f1a, con revisi\u00f3n jur\u00eddica antes de cada entrega.<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>ENLACES:<\/h1>\n