{"id":16076,"date":"2016-02-16T11:24:37","date_gmt":"2016-02-16T10:24:37","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16076"},"modified":"2016-02-16T13:30:06","modified_gmt":"2016-02-16T12:30:06","slug":"division-horizontal-de-vivienda-unifamiliar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/andalucia\/division-horizontal-de-vivienda-unifamiliar\/","title":{"rendered":"Divisi\u00f3n horizontal de vivienda unifamiliar"},"content":{"rendered":"

ANDALUC\u00cdA
<\/strong><\/h1>\n

Divisi\u00f3n horizontal de vivienda unifamiliar<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Divisi\u00f3n horizontal de vivienda unifamiliar<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir, sin necesidad de licencia municipal, una escritura de divisi\u00f3n horizontal en dos viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Andaluc\u00eda.<\/li>\n<\/ol>\n

    La registradora suspende la inscripci\u00f3n por considerar que es preciso acompa\u00f1ar una nueva licencia de obras de acuerdo a lo dispuesto en los art\u00edculos 53.a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica y 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, as\u00ed como el art\u00edculo 8 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de la misma Comunidad Aut\u00f3noma. El recurrente, por su parte, sostiene que la exigencia de licencia municipal para inscribir este tipo de actos ha de venir impuesta por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, y que en \u00e9sta no se contempla la divisi\u00f3n horizontal como acto sujeto a licencia.<\/p>\n

      \n
    1. Este Centro Directivo ha tenido ya ocasi\u00f3n de manifestar (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005, 12 de julio de 2010 y 12 de abril de 2011) que si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, no obstante, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola).<\/li>\n<\/ol>\n

      De lo anterior se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos.<\/p>\n

      Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. Y en el contexto de esta competencia hay que situar el art\u00edculo 53, letra a), del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual se aplicar\u00e1 en la calificaci\u00f3n de los t\u00edtulos de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, y en los de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito, la regla de que \u00abno podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente que se permite mayor n\u00famero\u00bb, regla cuya aplicaci\u00f3n al presente caso constituye el objeto de debate en este recurso, para dilucidar por lo que es preciso determinar previamente si los actos contenidos en el documento calificado est\u00e1n sometidos o no al requisito de previa licencia municipal, a la vista de lo que al respecto disponga la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica del suelo de Andaluc\u00eda y el planeamiento urban\u00edstico existente en el concreto municipio en que se ubica la finca.<\/p>\n

        \n
      1. Pues bien, como se ha se\u00f1alado, es la propia legislaci\u00f3n sustantiva urban\u00edstica que resulte aplicable la que ha establecer qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, o ser asimilados a \u00e9sta, as\u00ed como determinar qu\u00e9 otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinaci\u00f3n que constituye un presupuesto previo o \u00abprius\u00bb respecto de su exigencia en sede registral.<\/li>\n<\/ol>\n

        En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refiere el art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio (y lo mismo puede entenderse respecto del art\u00edculo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico, por lo que debe estarse a lo dispuesto en la Ley.<\/p>\n

        La resoluci\u00f3n, por tanto, del presente recurso exige examinar, por un lado, si la divisi\u00f3n horizontal llevada a cabo en la escritura calificada se encuentra sujeta a licencia municipal por encontrarse comprendida en algunos de los supuestos contemplados en el art\u00edculo 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda y, en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o auton\u00f3mica que haya hecho uso de la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica que ofrece la regulaci\u00f3n estatal a trav\u00e9s del Registro de la Propiedad, la acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de dicha licencia para su inscripci\u00f3n en aqu\u00e9l.<\/p>\n

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        1. El art\u00edculo 66.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda establece que \u00abse consideran actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicaci\u00f3n. En tales casos ser\u00e1 tambi\u00e9n de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urban\u00edsticas seg\u00fan la clase de suelo de la que se trate\u00bb, lo que supone la exigencia de licencia municipal para el presente caso.<\/li>\n<\/ol>\n

          En definitiva, siendo exigible licencia municipal en los t\u00e9rminos descritos, procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

          12 septiembre 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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