{"id":16085,"date":"2016-02-16T09:00:09","date_gmt":"2016-02-16T08:00:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16085"},"modified":"2016-02-16T13:46:13","modified_gmt":"2016-02-16T12:46:13","slug":"segregacion-en-suelo-no-urbanizable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/andalucia\/segregacion-en-suelo-no-urbanizable\/","title":{"rendered":"Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable"},"content":{"rendered":"

ANDALUC\u00cdA
<\/strong><\/h1>\n

Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable<\/a><\/strong><\/p>\n

Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable<\/strong><\/p>\n

Sobre esta clase de segregaciones, el alcance del silencio administrativo y las medidas de restablecimiento de la legalidad, puede verse el apartado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

15 septiembre 2009<\/p>\n

Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable<\/strong>.- Para un caso similar al anterior, ver el mismo apartado.<\/p>\n

17 junio 2010<\/p>\n

Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable<\/strong>.- El problema planteado en este recurso es el de la venta de una cuota indivisa de una finca r\u00fastica sin licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad. La Resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cCOMPRAVENTA. De cuotas indivisas de finca r\u00fastica\u201d.<\/p>\n

12 julio 2010<\/p>\n

Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable<\/strong>.- Sobre esta clase de segregaciones, los requisitos del silencio administrativo y su ineficacia frente a las normas de ordenaci\u00f3n del territorio, ver el apartado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

27 octubre 2010<\/p>\n

Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

    \n
  1. a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de partici\u00f3n de herencia mediante la cual se practica la segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica de la que resulta una porci\u00f3n con una superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo. En esta escritura se indica que se hab\u00eda obtenido licencia municipal para tal segregaci\u00f3n, incorpor\u00e1ndose la pertinente certificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento de Mocl\u00edn, en la cual efectivamente se expresa lo siguiente: \u00abVisto el informe t\u00e9cnico favorable por no inducir lo solicitado a una parcelaci\u00f3n ilegal en suelo r\u00fastico y tener como \u00fanica finalidad ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada, sin crear nueva parcela, por unanimidad se acuerda conceder la licencia de segregaci\u00f3n solicitada, previo pago de la tasa de…\u00bb.<\/li>\n
  2. b) El registrador deniega la inscripci\u00f3n solicitada, porque, habiendo remitido la documentaci\u00f3n a la Delegaci\u00f3n Provincial de la Consejer\u00eda y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 80 de las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria (Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, dicho \u00f3rgano administrativo hab\u00eda dictado Resoluci\u00f3n por la que declara la nulidad de la segregaci\u00f3n realizada en aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 23 y 24.2.\u00ba de la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias y la Resoluci\u00f3n de 4 de Noviembre de 1996 de la Direcci\u00f3n General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca.<\/li>\n
  3. c) El notario recurrente alega que, tal y como se desprende de la licencia municipal incorporada a la escritura, la segregaci\u00f3n practicada ten\u00eda como \u00fanica finalidad ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada, por lo que cabe estimar la excepci\u00f3n recogida en el apartado b) del art\u00edculo 25 de la ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, ya que la porci\u00f3n segregada est\u00e1 destinada a fines no agrarios, raz\u00f3n por la que habr\u00eda que aplicar la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, que atribuye a los municipios la concesi\u00f3n de la licencia, y, obtenida \u00e9sta, el documento es inscribible, seg\u00fan las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006.<\/li>\n
  4. Antes de examinar la concreta cuesti\u00f3n planteada en el recurso, procede delimitar el marco normativo que debe tenerse en cuenta a la hora de resolver el mismo.<\/li>\n
  5. a) Por lo que se refiere a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica estatal, el art\u00edculo 13.2 del texto refundido de la Ley de suelo proh\u00edbe \u00ablas parcelaciones urban\u00edsticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el \u00e1mbito de una actuaci\u00f3n de urbanizaci\u00f3n en la forma que determine la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

    En el \u00e1mbito de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica andaluza, el art\u00edculo 68.2 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, establece, de forma taxativa, que, \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb. Y el art\u00edculo 66.1.b) del mismo texto legal conecta los actos de segregaci\u00f3n y divisi\u00f3n en suelo no urbanizable con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el r\u00e9gimen de las unidades m\u00ednimas de cultivo.<\/p>\n

      \n
    1. b) Este \u00faltimo r\u00e9gimen especial aparece regulado en la Ley de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias, cuyo art\u00edculo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: \u00ab1. La divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica s\u00f3lo ser\u00e1 v\u00e1lida cuando no d\u00e9 lugar a parcelas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo. 2. Ser\u00e1n nulos y no producir\u00e1n efecto entre las partes ni con relaci\u00f3n a tercero, los actos o negocios jur\u00eddicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la divisi\u00f3n de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

      No obstante, el art\u00edculo 25 de la misma Ley permite la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n en determinados supuestos, uno de los cuales \u2013al que se refiere precisamente el Notario en su escrito de recurso, aunque no est\u00e1 mencionado en la escritura calificada-, consiste en que \u00abla porci\u00f3n segregada se destina de modo efectivo, dentro del a\u00f1o siguiente a cualquier tipo de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n permanente, a fines industriales o a otros de car\u00e1cter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y posteriormente se acredite la finalizaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

        \n
      1. En el presente caso, y a la vista del contenido de la escritura -en la que no se alude en modo alguno al r\u00e9gimen de excepci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias, sin que haya edificaci\u00f3n alguna reflejada en el asiento registral ni declarada en debida forma en dicho t\u00edtulo-, corresponde al \u00f3rgano auton\u00f3mico competente apreciar si concurre o no la excepci\u00f3n recogida en dicha precepto legal, de acuerdo con el procedimiento previsto en el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio. Por ello, debe confirmarse la calificaci\u00f3n del registrador.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y conformar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

        1 agosto 2011<\/p>\n

        <\/a>Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable<\/strong>.- 1. En el presente expediente se presenta a inscripci\u00f3n una escritura, aclarada y complementada por otra, por la que el titular registral de una finca r\u00fastica la segrega donando a distintas personas la finca segregada y el resto resultante de la operaci\u00f3n. Seg\u00fan Registro, la finca objeto de segregaci\u00f3n y donaci\u00f3n tiene condici\u00f3n de secano, si bien los otorgantes manifiestan en la escritura que es de regad\u00edo y que ninguna de las fincas resultantes tiene una extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, aportando al efecto: certificaci\u00f3n catastral de la que resulta que las dos parcelas que componen la finca se dedican al cultivo de labor regad\u00edo y olivar regad\u00edo respectivamente; certificaci\u00f3n de empleado de la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica del Guadalquivir como t\u00e9cnico superior de actividades t\u00e9cnicas del embalse de la Bolera y Zona Regable del Guadalent\u00edn, por la que se hace constar que las parcelas catastrales referidas que componen la matriz registral tienen derecho a riego intensivo de la concesi\u00f3n de agua de determinada comunidad de regantes; certificado del comisario de aguas de la confederaci\u00f3n hidrogr\u00e1fica del Guadalquivir acreditativo de la inscripci\u00f3n en el libro registro de determinado aprovechamiento de riego; y certificaci\u00f3n municipal por la que se declara la innecesariedad de licencia de segregaci\u00f3n de las fincas dado que, trat\u00e1ndose de suelo clasificado como suelo no urbanizable de regad\u00edo, la parcela a segregar y el resto superan la superficie m\u00ednima, que seg\u00fan las normas subsidiarias vigentes es de 2.500 metros cuadrados. La registradora comunica la segregaci\u00f3n a la Delegaci\u00f3n de Granada de la Consejer\u00eda de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente de la Junta de Andaluc\u00eda, remiti\u00e9ndole copia de la escritura conforme al art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y deniega la inscripci\u00f3n de la escritura al recibir de la citada Administraci\u00f3n acuerdo declarando no v\u00e1lido el acto de segregaci\u00f3n por entender que las fincas resultantes tienen una extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo al deducirse de los datos que figuran en el documento presentado que no se trata de parcelas de regad\u00edo intensivo. Y es que, de acuerdo con la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Desarrollo Rural y Actividades Estructurales de la Junta de Andaluc\u00eda, de 4 de noviembre de 1996, las fincas resultantes de la segregaci\u00f3n tienen una extensi\u00f3n superior a la m\u00ednima (0,25 hect\u00e1reas) si se considera que se dedican al cultivo de regad\u00edo intensivo, pero inferior a la m\u00ednima (0,50 hect\u00e1reas) si se califican como de regad\u00edo extensivo, teniendo en cuenta que dicha resoluci\u00f3n no concreta qu\u00e9 se entiende por cada uno de los conceptos \u2013regad\u00edo intensivo o extensivo\u2013, ni el \u00f3rgano competente para su delimitaci\u00f3n.<\/p>\n

          \n
        1. De acuerdo con lo expuesto, a diferencia de lo resuelto por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb, el problema que subyace en el presente expediente no es tanto el de si es v\u00e1lida la segregaci\u00f3n de una finca en que las resultantes tienen extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo con resoluci\u00f3n desfavorable del organismo auton\u00f3mico correspondiente, sino m\u00e1s bien si las fincas resultantes de la segregaci\u00f3n efectivamente tienen esa extensi\u00f3n inferior a la m\u00ednima, circunstancia que en el presente caso va a depender de si el terreno se califica como destinado a regad\u00edo intensivo o extensivo. A este respecto, se han de considerar aqu\u00ed cuatro documentos diferentes. Tres se incorporan a la escritura, a saber: certificaciones catastrales que se limitan a definir el destino de las parcelas como de olivar regad\u00edo y labrad\u00edo regad\u00edo sin mayor especificaci\u00f3n; certificaci\u00f3n municipal que expresamente declara que las resultantes tienen extensi\u00f3n superior a la m\u00ednima en la zona; y certificaci\u00f3n de empleado de la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica del Guadalquivir que \u2013con referencia expresa a la registral objeto de segregaci\u00f3n\u2013 hace constar que la misma matriz y sus resultantes tienen derecho a riego intensivo de la concesi\u00f3n de aguas de determinada comunidad de regantes. Y posteriormente, a causa de la comunicaci\u00f3n de la registradora, el organismo competente de la Comunidad Aut\u00f3noma decreta la nulidad de la segregaci\u00f3n efectuada por entender que las fincas tienen extensi\u00f3n inferior a la m\u00ednima, al calificarlas como de riego extensivo y no intensivo.<\/li>\n
        2. Pues bien, de lo aportado, deben dejarse de lado las certificaciones catastrales por inespec\u00edficas, al no concretar qu\u00e9 tipo de cultivo de regad\u00edo tienen las parcelas; y la certificaci\u00f3n municipal porque, si bien pudiera ser suficiente en su declaraci\u00f3n de innecesariedad de licencia para cumplir con los requisitos urban\u00edsticos impuestos a la segregaci\u00f3n \u2013cuesti\u00f3n no debatida aqu\u00ed\u2013, como ya ha se\u00f1alado este Centro Directivo (vid. Resoluci\u00f3n de 10 de junio de 2009) cuando el asunto a dilucidar no es urban\u00edstico sino agrario, carece esta Administraci\u00f3n local de competencia.<\/li>\n
        3. Quedan pues, en conflicto la certificaci\u00f3n de la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica, que habilita \u2013con referencia al n\u00famero de finca registral\u2013 la segregaci\u00f3n por calificar las fincas como de regad\u00edo intensivo y cumplir los m\u00ednimos de extensi\u00f3n, y el acuerdo denegatorio de la Comunidad Aut\u00f3noma que \u2013aunque estando de acuerdo en la extensi\u00f3n m\u00ednima de la unidad m\u00ednima de cultivo correspondiente a las parcelas de regad\u00edo intensivo\u2013 anula la segregaci\u00f3n por considerar que son fincas de regad\u00edo extensivo y no cumplen por ello con la extensi\u00f3n m\u00ednima.<\/li>\n
        4. Conforme a la normativa citada en los \u00abVistos\u00bb, es a la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica a la que compete, al exceder del \u00e1mbito de una Comunidad Aut\u00f3noma, la administraci\u00f3n y control del dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico y aprovechamientos de inter\u00e9s general, as\u00ed como el otorgamiento de autorizaciones y concesiones referentes al dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico de la zona y el asesoramiento a particulares.<\/li>\n<\/ol>\n

          Pero la determinaci\u00f3n de la unidad m\u00ednima de cultivo para secano y regad\u00edo \u2013y por tanto la diferenciaci\u00f3n entre regad\u00edo intensivo y extensivo\u2013, corresponde a la Comunidad Aut\u00f3noma (cfr. art\u00edculo 23 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias).<\/p>\n

            \n
          1. La registradora cumpli\u00f3 correctamente haciendo aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997. Y si la Junta de Andaluc\u00eda \u2013pese a la afirmaci\u00f3n de la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica de que el riego es intensivo\u2013 afirma que la segregaci\u00f3n es inv\u00e1lida por no cumplirse la unidad m\u00ednima correspondiente al riego extensivo, no puede procederse a la inscripci\u00f3n, sin perjuicio de los recursos que pudieran corresponder a la interesada para instar la rectificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n dictada por la Comunidad Aut\u00f3noma.<\/li>\n
          2. Por otra parte, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra a valorar la cuesti\u00f3n relativa a la de si el empleado de la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica firmante de la certificaci\u00f3n tiene facultades para certificar porque, si bien esta circunstancia fue puesta de manifiesto por la registradora en una nota de calificaci\u00f3n inicial a la escritura presentada sin aclaraci\u00f3n y complemento, la nueva nota extendida a la vista de ambas escrituras y que es objeto del presente expediente, nada dice sobre este extremo.<\/li>\n<\/ol>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

            2 noviembre 2012<\/p>\n

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