{"id":16141,"date":"2016-02-17T09:19:39","date_gmt":"2016-02-17T08:19:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16141"},"modified":"2016-02-17T11:24:12","modified_gmt":"2016-02-17T10:24:12","slug":"procedimiento-para-obtenerla","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/anotacion-preventiva-de-credito-refaccionario\/procedimiento-para-obtenerla\/","title":{"rendered":"Procedimiento para obtenerla"},"content":{"rendered":"

ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE CR\u00c9DITO REFACCIONARIO
<\/strong><\/h1>\n

Procedimiento para obtenerla<\/a><\/strong><\/p>\n

Procedimiento para obtenerla<\/strong><\/p>\n

El hecho de utilizar el procedimiento declarativo de mayor cuant\u00eda en lugar del especial regulado en el art\u00edculo 61 y siguientes de la Ley Hipotecaria, no significa que esta anotaci\u00f3n no pueda practicarse, sino \u00fanicamente la p\u00e9rdida para el acreedor de cierta preferencia sobre otros acreedores anteriores. Pero en cambio, en el juicio de mayor cuant\u00eda el debate procesal se produce con la m\u00e1xima amplitud y pueden ser resueltas en \u00e9l las cuestiones que se susciten relativas a la cualidad de refaccionario del cr\u00e9dito, a si el deudor se ha de ver obligado a consentir la anotaci\u00f3n y cualquier otra.<\/p>\n

29 marzo 1954<\/p>\n

Procedimiento para obtenerla<\/strong>.- Suspendida por carecer de trascendencia real una anotaci\u00f3n de demanda en la que se reclama una cantidad de dinero, volvi\u00f3 a presentarse el mandamiento con la adici\u00f3n hecha por el Secretario judicial de que se decret\u00f3 por tratarse de un cr\u00e9dito refaccionario. La Direcci\u00f3n confirma la nueva calificaci\u00f3n que reitera la anterior porque la naturaleza de refaccionario del cr\u00e9dito no trae como consecuencia que la demanda del mismo pueda ser anotada por el cauce del n\u00famero 1\u00ba del art\u00edculo 42 de la Ley Hipotecaria. Es decir, si la demanda pod\u00eda desembocar en el pago de una suma de dinero, debi\u00f3 solicitarse una anotaci\u00f3n de embargo, si se daban los requisitos para ello. Y si lo pretendido era una anotaci\u00f3n de cr\u00e9dito refaccionario, debi\u00f3 seguirse el procedimiento espec\u00edfico y legalmente se\u00f1alado para esta clase de anotaciones.<\/p>\n

12 marzo 2004<\/p>\n

<\/a>Procedimiento para obtenerla<\/strong>.- 1. Mediante instancia privada se solicita la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de cr\u00e9dito refaccionario por parte de un arquitecto respecto de sus honorarios profesionales en la elaboraci\u00f3n y ejecuci\u00f3n de un proyecto relativo a la edificaci\u00f3n de una construcci\u00f3n sobre la finca registral, aportando, junto a la factura, el visado del Colegio de Arquitectos de Madrid. En el Registro de la Propiedad, la finca figura gravada con cargas.<\/p>\n

Son tres los defectos alegados por el registrador: 1.\u00ba\u2013Debe aportarse el contrato celebrado con el deudor, no siendo suficiente la factura de honorarios junto con el visado del Colegio de Arquitectos de Madrid; 2.\u00ba\u2013Estando la finca sujeta a cargas no se ha acreditado por convenio un\u00e1nime en escritura p\u00fablica o en su defecto por providencia firme, el valor de la finca antes de empezar las obras, conforme a los art\u00edculos 61, 63 y concordantes de la Ley Hipotecaria; 3.\u00ba\u2013Estando presentados con anterioridad y vigentes sus respectivos asientos, mandamiento de embargo y mandamiento del Juzgado de lo Mercantil n\u00famero 9 de los de Madrid, de anotaci\u00f3n preventiva de concurso necesario de don G. P. A., por estar la finca inscrita con car\u00e1cter ganancial a favor de dicho se\u00f1or y de su esposa, do\u00f1a M. A. R. Z., no puede anotarse el t\u00edtulo calificado sino despu\u00e9s de anotarse los anteriormente relacionados o que caduquen sus asientos, por ser incompatible con dichos t\u00edtulos previos, seg\u00fan el principio de prioridad registral previsto en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria. Debe advertirse, adem\u00e1s, que la respuesta a la cuesti\u00f3n planteada debe partir de la necesidad de anotar la declaraci\u00f3n de concurso con car\u00e1cter previo a la anotaci\u00f3n solicitada para la que se requiere autorizaci\u00f3n judicial del Juzgado donde se tramita el concurso, al formar la finca parte de la masa activa de dicho concurso, por imperativo de los art\u00edculos 24.4 y 43.2 de la Ley Concursal, sobre todo si se tiene en cuenta que de la documentaci\u00f3n presentada no resulta acreditado suficientemente el origen de la deuda seg\u00fan lo dicho en el defecto primero.<\/p>\n

    \n
  1. En el momento de solicitarse la inscripci\u00f3n no se prev\u00e9 en el Derecho espa\u00f1ol una definici\u00f3n legal del cr\u00e9dito refaccionario. El C\u00f3digo Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los cr\u00e9ditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacci\u00f3n, distinguiendo seg\u00fan consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 1923, n\u00fameros 3 y 5). La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotaci\u00f3n preventiva \u2013con los efectos de la hipoteca\u2013 sobre la finca refaccionada (cfr. art\u00edculo 59 en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 42.8.\u00ba, 60 a 65 y 92 a 95). Asimismo, se regula la preferencia del cr\u00e9dito refaccionario en la Ley de Hipoteca Naval (cfr. art\u00edculos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en la Ley Concursal (art\u00edculos 90.1.3.\u00ba y 90.2).<\/li>\n<\/ol>\n

    Puede afirmarse que se considera cr\u00e9dito refaccionario el contra\u00eddo en la construcci\u00f3n, conservaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboraci\u00f3n personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, seg\u00fan la evoluci\u00f3n jurisprudencial, el cr\u00e9dito deriva de la anticipaci\u00f3n de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.<\/p>\n

    La jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. la Sentencia de 21 de julio de 2000 y las dem\u00e1s citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente Resoluci\u00f3n), a la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el cr\u00e9dito refaccionario no nace necesariamente de un pr\u00e9stamo, en el sentido t\u00e9cnico-jur\u00eddico que ha de darse a dicho contrato, sino tambi\u00e9n de aquellos otros negocios que contribuyan, de modo directo, al resultado de una construcci\u00f3n, reparaci\u00f3n, conservaci\u00f3n o mejora de un inmueble, refiri\u00e9ndolo a toda relaci\u00f3n jur\u00eddica que implique un adelanto por el contratista al propietario. Se entiende igualmente que la palabra \u00abanticipar\u00bb, empleada por el art\u00edculo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo el t\u00e9rmino \u00abcantidad\u00bb una referencia a la valoraci\u00f3n y determinabilidad a que alude el art\u00edculo 1273 del C\u00f3digo Civil, m\u00e1xime cuando el art\u00edculo 60 de aquella Ley se refiere al \u00abdinero o efectos en que consistan los mismos cr\u00e9ditos\u00bb. Se superan as\u00ed anteriores pronunciamientos del Tribunal Supremo que hab\u00edan aplicado el que se podr\u00eda calificar como concepto estricto de cr\u00e9dito refaccionario, ci\u00f1\u00e9ndolo al derivado de un contrato de pr\u00e9stamo de dinero destinado a la construcci\u00f3n o reparaci\u00f3n de un edificio.<\/p>\n

    Ahora bien, en dicha jurisprudencia tambi\u00e9n se pone de relieve que tal \u00abconcepto amplio de cr\u00e9dito refaccionario no autoriza, empero, su extensi\u00f3n indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relaci\u00f3n con bienes inmuebles\u00bb. Por el contrario de la mencionada Sentencia de 21 de julio de 2000 se deduce que s\u00f3lo pueden ser calificados como cr\u00e9ditos refaccionarios aqu\u00e9llos en los que el acreedor hab\u00eda ejecutado la propia obra del edificio o bien hab\u00eda suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

      \n
    1. En el caso del presente recurso, por lo que se refiere al primer defecto, el art\u00edculo 59 de la Ley Hipotecaria expresamente determina que el acreedor refaccionario podr\u00e1 exigir anotaci\u00f3n sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor. El art\u00edculo 155 del Reglamento Hipotecario, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre se\u00f1ala que la anotaci\u00f3n preventiva a favor de los acreedores refaccionarios podr\u00e1 solicitarse en virtud de documento privado debiendo concurrir a este fin, ante el registrador, todos los interesados en la anotaci\u00f3n, personalmente o por medio de representante especialmente autorizado, asegur\u00e1ndose aqu\u00e9l de la personalidad de los comparecientes y de la autenticidad de las firmas puestas al pie del contrato, salvo que \u00e9stas estuvieren legitimadas notarialmente, en cuyo caso no ser\u00e1 necesaria dicha concurrencia personal. Por \u00faltimo, el art\u00edculo 166.7.\u00ba del Reglamento Hipotecario expresa que en las anotaciones de cr\u00e9dito refaccionario se indicar\u00e1 el contrato celebrado y sus condiciones.<\/li>\n<\/ol>\n

      Se trata, por tanto, de uno de los escasos supuestos en que no es necesario documento p\u00fablico para practicar un asiento registral (art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), pues se admite el contrato (documento) privado que conste por escrito (art\u00edculo 155 del Reglamento Hipotecario), siempre que todos los interesados concurran ante el registrador y ratifiquen lo expresado en dicho documento privado.<\/p>\n

      Ahora bien, este car\u00e1cter excepcional de admisi\u00f3n del documento privado para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de cr\u00e9dito refaccionario no puede interpretarse en el sentido de que sea suficiente aportar la factura emitida por el arquitecto junto con el visado colegial, pues con ello, ni se cumple la exigencia de que se aporte el contrato que conste en documento privado, como disponen los art\u00edculos 59 de la Ley Hipotecaria y 155 de su Reglamento, firmado por ambas partes o sus representantes (art\u00edculo 155 del Reglamento Hipotecario), ni se da cumplimiento a la exigencia m\u00ednima de concreci\u00f3n e individualizaci\u00f3n del cr\u00e9dito, causalmente conectado con la construcci\u00f3n, reparaci\u00f3n o mejora del bien refaccionado, que ha de gozar de preferencia en el cobro (cfr. art\u00edculo 1923.3 del C\u00f3digo Civil). Por el contrario, si se admitiera se estar\u00eda dando preferencia registral a una deuda en perjuicio del resto de acreedores, teniendo en cuenta la relevancia que los privilegios tienen en la distribuci\u00f3n del riesgo de insolvencia patrimonial del deudor, lo que exige rigor en la definici\u00f3n de un sistema eficaz de prelaci\u00f3n de cr\u00e9ditos.<\/p>\n

        \n
      1. El segundo defecto, igualmente debe ser confirmado. El art\u00edculo 61 de la Ley Hipotecaria es taxativo al determinar que si la finca que haya de ser objeto de la refacci\u00f3n estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, no se har\u00e1 la anotaci\u00f3n. La misma podr\u00eda practicarse bien en virtud de convenio un\u00e1nime por escritura p\u00fablica entre el propietario y las personas a cuyo favor estuviere constituidas aqu\u00e9llas sobre el objeto de la refacci\u00f3n misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien con base en una providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citaci\u00f3n de todas las indicadas personas.<\/li>\n<\/ol>\n

        Sin embargo, no ser\u00eda necesario dicho convenio si se solicita la anotaci\u00f3n preventiva de cr\u00e9dito refaccionario sin afectar a los derechos reales inscritos o anotados con anterioridad, renunciando a su preferencia en cuanto al exceso de valor de la finca como consecuencia de la refacci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n 9 de junio de 1911).<\/p>\n

          \n
        1. En relaci\u00f3n con el \u00faltimo defecto se\u00f1alado en la nota debe partirse de la vigencia de un asiento de presentaci\u00f3n relativo a un mandamiento de anotaci\u00f3n preventiva de embargo y otro asiento relativo a un mandamiento de anotaci\u00f3n de concurso. Como ya dijera esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n de 26 de julio de 1988) m\u00e1s que suspenderse la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n del presentado con posterioridad por estar pendientes de despacho t\u00edtulos contradictorios previos, debe aplazarse su despacho, tal como resulta impl\u00edcitamente de lo dispuesto por los art\u00edculos 111.3 y 432.2.\u00ba del Reglamento Hipotecario al regular las pr\u00f3rrogas del asiento de presentaci\u00f3n. Este criterio se encuentra confirmado en el art\u00edculo 18.2 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, cuando determina que el plazo m\u00e1ximo para inscribir el documento es el de quince d\u00edas contados desde la fecha del asiento de presentaci\u00f3n, pero si existiera pendiente de inscripci\u00f3n un t\u00edtulo presentado con anterioridad, el plazo de quince d\u00edas se computa desde la fecha de la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo previo.<\/li>\n<\/ol>\n

          No procede, por tanto, decidir las consecuencias que, en caso de efectuarse la anotaci\u00f3n del concurso de acreedores podr\u00eda tener la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de cr\u00e9dito refaccionario. En efecto, en el presente caso se ha presentado solicitud de anotaci\u00f3n de concurso de acreedores frente a don G. P. A. c\u00f3nyuge de do\u00f1a M. A. R. Z. figurando la finca inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de ambos con car\u00e1cter ganancial, a la que se refiere la factura emitida por don A. R. C. en su condici\u00f3n de arquitecto por la direcci\u00f3n de obra de una vivienda unifamiliar a nombre de do\u00f1a M. A. R. Z., pero sin que aporte el documento privado del contrato. Del mismo modo, y sin entrar en el examen de si para poder practicar la anotaci\u00f3n preventiva de cr\u00e9dito refaccionario, el contrato debiera estar suscrito por ambos c\u00f3nyuges, dado el car\u00e1cter ganancial y titularidad conjunta de la finca (cfr. art\u00edculo 93.2 del Reglamento Hipotecario), toda vez que ello no ha sido objeto de calificaci\u00f3n por el registrador de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), tampoco procede \u2013mientras no se practique o caduque el asiento de presentaci\u00f3n correspondiente a la declaraci\u00f3n de concurso\u2013 entrar en el estudio de las consecuencias de la declaraci\u00f3n de concurso de don G. P. A. y si es de aplicaci\u00f3n respecto de \u00e9l, lo dispuesto en el art\u00edculo 43.2 de la Ley Concursal, en cuanto dispone que hasta la aprobaci\u00f3n judicial del convenio o la apertura de la liquidaci\u00f3n no se podr\u00e1n enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorizaci\u00f3n del juez; o si por el contrario, al tratarse de un incremento patrimonial como consecuencia de la refacci\u00f3n se trata de un gravamen propiamente dicho, por lo que no ser\u00eda exigible la autorizaci\u00f3n judicial.<\/p>\n

          En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

          18 julio 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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