{"id":16199,"date":"2016-02-17T07:00:48","date_gmt":"2016-02-17T06:00:48","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16199"},"modified":"2016-02-17T13:18:49","modified_gmt":"2016-02-17T12:18:49","slug":"tracto-sucesivo-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/anotacion-preventiva-de-demanda\/tracto-sucesivo-4\/","title":{"rendered":"Tracto sucesivo"},"content":{"rendered":"<h1><strong>ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE DEMANDA<br \/> <\/strong><\/h1>\n<p><strong><a href=\"#Tractosucesivo\">Tracto sucesivo<\/a><\/strong><\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong><\/p>\n<p>Inscrita una finca a nombre del heredero del anterior titular y dirigida la demanda contra los albaceas-comisarios, existe un defecto que impide la inscripci\u00f3n, que podr\u00eda subsanarse mediante la ampliaci\u00f3n de la demanda, haciendo constar en ella el nombre y apellidos del heredero titular registral.<\/p>\n<p>7 marzo 1945<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- No es inscribible un mandamiento ordenando la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda cuando la finca a que se refiere se encuentra inscrita a nombre de persona distinta del demandado.<\/p>\n<p>29 octubre y 5 de noviembre 1968; 20 septiembre 1990<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Es correcto denegar la anotaci\u00f3n de demanda solicitada, por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo, cuando la finca est\u00e1 inscrita a nombre de persona distinta del demandado. Y como la calificaci\u00f3n s\u00f3lo puede fundarse en los documentos que el Registro ha tenido a la vista, no se altera este resultado si al escrito de interposici\u00f3n del recurso se acompa\u00f1a copia de la demanda interpuesta, de la que se desprende que lo que el recurrente solicit\u00f3 fue una anotaci\u00f3n de embargo sobre el cr\u00e9dito que el demandado ten\u00eda, consistente en el derecho a cobrar una cantidad aplazada, garantizada con condici\u00f3n resolutoria, con motivo de la venta de la finca al titular registral.<\/p>\n<p>24 septiembre 1991<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- El inter\u00e9s del titular registral y la necesidad de evitar su indefensi\u00f3n, justifican las medidas establecidas por los art\u00edculos 40-d-II y 68-I de la Ley Hipotecaria y 139 de su Reglamento, por lo que si se pretende anotar una demanda sin que dicho titular haya sido parte en las actuaciones judiciales, surge una quiebra del principio de tracto sucesivo que constituye un obst\u00e1culo registral, seg\u00fan el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador debe tener en cuenta en su calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>19 enero 1993<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Se presenta en el Registro anotaci\u00f3n de demanda por la que se pide la elevaci\u00f3n a p\u00fablicos de varios contratos de venta de plazas de garaje identificadas por diversos n\u00fameros. En el momento de presentarse el mandamiento consta en el Registro la divisi\u00f3n horizontal del edificio, en la que el local destinado a garaje est\u00e1 dividido en cuotas indivisas que dan derecho a ocupar una plaza de garaje. El n\u00famero de algunas de las plazas vendidas en documento privado coincide con el n\u00famero asignado a cuotas indivisas ya vendidas a personas distintas del demandado; otras de las plazas vendidas en el documento privado se identificaron por un n\u00famero \u00abprovisional\u00bb. La Direcci\u00f3n General considera que no existe problema de tracto sucesivo ni considera que haya obst\u00e1culo por la coincidencia de n\u00fameros o la falta de identificaci\u00f3n de los llamados provisionales. A su juicio, lo esencial es que el demandado conserva una cuota indivisa que le otorga derecho a una porci\u00f3n abstracta de la superficie total del local de garaje, en la que caben las superficies de las plazas vendidas en documento privado, por lo que hay raz\u00f3n para suspender la anotaci\u00f3n solicitada.<\/p>\n<p>8 mayo 1995<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- No puede denegarse la anotaci\u00f3n de demanda en la que el deudor, no hipotecante, solicita la declaraci\u00f3n de nulidad de determinados procedimientos judiciales sumarios en curso, pues el hecho de que no aparezca demandado el propietario hipotecante no supone la falta del tracto sucesivo, ya que el asiento registral que refleja su dominio en nada se ver\u00e1 afectado por el resultado del pleito.<\/p>\n<p>5 abril 1995<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Aunque en principio para que pueda practicarse una anotaci\u00f3n de demanda es preciso que aqu\u00e9lla est\u00e9 dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae, las especialidades del recurso contencioso-administrativo permiten que proceda la anotaci\u00f3n aun cuando la demanda vaya dirigida solamente contra la Administraci\u00f3n que dict\u00f3 el acto impugnado, si en el mandamiento, ordenando la anotaci\u00f3n, consta, al menos, que conforme al art\u00edculo 64 de la Ley de Jurisdicci\u00f3n Contencioso-Administrativa ha tenido lugar el emplazamiento directo y personal de los titulares registrales de las fincas sobre las que se ordena la anotaci\u00f3n, en cuanto personas a cuyo favor derivan derechos del acto administrativo impugnado y cuya identificaci\u00f3n, aunque no resultare del escrito de interposici\u00f3n de la demanda o del propio acto recurrido, se hace ostensible al Tribunal en el momento de la calificaci\u00f3n registral suspensiva.<\/p>\n<p>12 diciembre 1997<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Solicitada anotaci\u00f3n preventiva de una demanda interpuesta contra el titular registral, cuyo objeto es la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa y la restituci\u00f3n de los bienes libres de cargas, la exigencias inherentes al principio de tracto sucesivo aparecen plenamente satisfechas y no puede pretenderse que la demanda se interponga tambi\u00e9n contra los titulares de diversas anotaciones de embargo, pues no solo no se pide la declaraci\u00f3n judicial de extinci\u00f3n de los grav\u00e1menes recayentes sobre las fincas, sino que aun cuando as\u00ed se solicitare, la no extensi\u00f3n a sus titulares de la condici\u00f3n de demandados \u00fanicamente repercutir\u00eda en la inoperancia frente a ellos y sus respectivos asientos registrales de la sentencia que en su d\u00eda se dictase, pues as\u00ed lo imponen el principio constitucional de tutela judicial efectiva de los derechos, con exclusi\u00f3n de la indefensi\u00f3n, la ineficacia relativa de la cosa juzgada y la salvaguardia judicial de los asientos registrales. Por otra parte, de seguir el criterio del Registrador, se impedir\u00eda al recurrente obtener, al menos, la prioridad registral de la eventual sentencia estimatoria respecto de las cargas o grav\u00e1menes que posteriormente pudiera constituir el demandado sobre las fincas cuestionadas.<\/p>\n<p>24 marzo 1998<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos, y los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensaci\u00f3n contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de \u00e9stas hayan sido parte con car\u00e1cter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (lo es la Junta de Compensaci\u00f3n, que tiene personalidad propia), no tendr\u00edan legitimaci\u00f3n ni tr\u00e1mite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensaci\u00f3n sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica, cesa en el momento mismo en que por la aprobaci\u00f3n definitiva del proyecto de compensaci\u00f3n se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.<\/p>\n<p>11 noviembre 1998<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Aunque no existe obst\u00e1culo para que pueda anotarse una demanda por la que se pretende el pago de una leg\u00edtima en Catalu\u00f1a, se confirma la calificaci\u00f3n que suspendi\u00f3 su pr\u00e1ctica en base al principio de que los t\u00edtulos inscribibles en que no sea parte su titular han de dictarse en procedimientos en los que se acredite su fallecimiento y la intervenci\u00f3n de sus herederos, siendo as\u00ed que la demanda se dirigi\u00f3 contra una persona en su calidad de heredera del titular registral, sin que se acreditara su fallecimiento (tampoco el de una usufructuaria, seg\u00fan el Registro), ni la condici\u00f3n de heredera de la demandante.<\/p>\n<p>5 febrero 1999<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, \u00abA favor de una comunidad de propietarios\u00bb.<\/p>\n<p>3 marzo 1999<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Hechos: en el Registro figura una anotaci\u00f3n, a favor de una persona que no es el titular de la finca, por la que se condena a otra persona, que tampoco es el titular de la finca, a elevar a escritura p\u00fablica un documento privado de compraventa. En esta situaci\u00f3n, se presenta un mandamiento ordenando sobre la finca anterior una anotaci\u00f3n de demanda derivado de un procedimiento en el que aparece como demandado el titular de la anotaci\u00f3n anterior y la Direcci\u00f3n confirma la negativa del Registrador porque, sin cuestionar la validez de la anotaci\u00f3n existente, ya que lo impide la protecci\u00f3n judicial de dicho asiento, al no haber sido demandado el titular registral no puede practicarse la anotaci\u00f3n solicitada por impedirlo el principio constitucional de salvaguardia judicial de los derechos y de prohibici\u00f3n de la indefensi\u00f3n, as\u00ed como el principio de tracto sucesivo. Frente a este argumento, a\u00f1ade, no puede objetarse que el demandado era titular de una anotaci\u00f3n, pues sin prejuzgar si este derecho personal y provisional puede servir de soporte al otro derecho de la misma \u00edndole, lo cierto es que no es aquel derecho, sino el pleno dominio de la finca, el que pretende afectarse con la anotaci\u00f3n discutida.<\/p>\n<p>17 noviembre 1999<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- El principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensi\u00f3n, desarrollado en este punto por los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo, impiden practicar una anotaci\u00f3n de demanda cuando el bien demandado resulta inscrito a favor de persona que no es parte en el procedimiento.<\/p>\n<p>19 febrero 2000<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Suspendida una anotaci\u00f3n de demanda de petici\u00f3n de herencia porque la finca no aparece inscrita ni a favor del causante ni de los demandados, se confirma esta calificaci\u00f3n en base al principio de tracto sucesivo, con el que trata de impedirse la indefensi\u00f3n del titular registral. Y la circunstancia alegada por el recurrente de que la causante era heredera \u00fanica del titular registral y que este hecho figuraba ya en una inscripci\u00f3n de otra finca del mismo Registro, no modifica el resultado de la calificaci\u00f3n, pues al no constar dicha circunstancia en el mandamiento calificado no pudo tenerse en cuenta por el Registrador.<\/p>\n<p>6 junio 2000<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- No puede anotarse una demanda cuando el titular registral no ha sido demandado, siendo dicho obst\u00e1culo uno de los que pueden oponerse a la inscripci\u00f3n de un documento judicial, puesto que de lo contrario se producir\u00eda su indefensi\u00f3n, contra lo previsto en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y los art\u00edculos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. El argumento anterior no se modifica por el hecho de que la demanda se haya dirigido contra la persona que es titular de todas las participaciones de la sociedad titular registral.<\/p>\n<p>14, 18 y 19 mayo 2001<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Ordenada por un Tribunal en recurso contencioso administrativo la anotaci\u00f3n preventiva del mismo, es correcta la denegaci\u00f3n del Registrador, basada en los principios de tracto sucesivo y salvaguarda judicial, por no constar que el procedimiento se hubiera dirigido contra el titular registral. Frente a ello no puede admitirse la alegaci\u00f3n de que los coadyuvantes son titulares extrarregistrales de la finca, porque seg\u00fan el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria la presunci\u00f3n, a todos los efectos, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor de su titular, impide desconocer la que el Registro proclama a favor de personas totalmente ajenas al procedimiento.<\/p>\n<p>14 junio 2001<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Practicada una anotaci\u00f3n preventiva de demanda (en la que constaba s\u00f3lo que se reclamaba una cantidad), sobre una finca que fue objeto de diversas transmisiones posteriores, no puede inscribirse la adjudicaci\u00f3n de la finca ordenada en el procedimiento que dio lugar a la anotaci\u00f3n por impedirlo el principio de tracto sucesivo, pues la finca figura a nombre de persona que no fue parte en el procedimiento (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n, 1 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y aunque la anotaci\u00f3n se practic\u00f3 en unos t\u00e9rminos en que no debi\u00f3 hacerse (esto lo da a entender la Direcci\u00f3n), lo cierto es que: a) Se limita a reflejar una reclamaci\u00f3n de cantidad, esto es, un mero cr\u00e9dito contra el propietario de la finca en cuesti\u00f3n, que no altera ni modaliza su titularidad dominical y que carece de la consideraci\u00f3n de gravamen a los efectos de la Ley Hipotecaria (art\u00edculo 98 de la Ley Hipotecaria); b) Es principio b\u00e1sico en nuestro sistema registral la inoponibilidad frente a terceros de los derechos reales, cargas o limitaciones del dominio que no consten en el Registro (art\u00edculos 13, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria); c) Se presume frente a todos que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y en el momento en que el titular actual adquiri\u00f3 la finca en cuesti\u00f3n, el Registro publicaba a favor de su transmitente una titularidad dominical no sujeta a la restricci\u00f3n que ahora se quiere hacer valer.<\/p>\n<p>27 noviembre 2001<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u00abDemandas que pueden ser objeto de ella\u00bb.<\/p>\n<p>19 junio 2002<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u00abDemandas que pueden ser objeto de ella\u00bb.<\/p>\n<p>2 octubre 2002<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo.-<\/strong> Interpuesta una demanda contra persona distinta del titular registral, procede confirmar la denegaci\u00f3n del Registrador por exigirlo el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), as\u00ed como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Frente a este argumento no puede admitirse el de que el demandado era el titular de la finca al tiempo de interponerse la demanda ni el contenido de los art\u00edculos 17 y 222 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues en todo caso, la sentencia que en su d\u00eda se dicte contra el transmitente no podr\u00e1 reflejarse en el Registro en tanto no medie la conformidad del titular registral en ese momento, o la pertinente resoluci\u00f3n judicial que en su d\u00eda se dicte contra \u00e9l en procedimiento declarativo ordinario (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p>14 noviembre 2002<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. En el presente recurso se debate la negativa a practicar una determinada anotaci\u00f3n preventiva de demanda de nulidad de una hipoteca que, constando ya anotada en el Registro, fue cancelada como consecuencia del procedimiento de ejecuci\u00f3n de la referida hipoteca. En definitiva, se cuestiona la cancelaci\u00f3n de aquella anotaci\u00f3n dado que no existi\u00f3 mandamiento cancelatorio ordenado por el mismo tribunal que inst\u00f3 su pr\u00e1ctica.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>De modo previo, como se desprende del informe de la Registradora, se discute la extemporaneidad del recurso al amparo del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria. Seg\u00fan \u00e9ste, el plazo para la interposici\u00f3n del recurso ser\u00e1 de un mes y se computar\u00e1 desde la fecha de la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n. Del expediente y de los documentos aportados resulta en efecto que aqu\u00e9l fue interpuesto fuera de plazo.<\/li>\n<li>No obstante, razones de econom\u00eda procedimental permiten hacer alguna manifestaci\u00f3n al efecto de evitar al recurrente solicitar nueva nota de calificaci\u00f3n y tener que recurrir de nuevo, cuando no tiene el recurso posibilidad de prosperar. Cabe recordar as\u00ed que la anotaci\u00f3n preventiva de demanda que se interesa recae sobre fincas inscritas a nombre de persona distinta de aquellas contra las que se dirige el procedimiento, resultando de plena aplicaci\u00f3n el principio de tracto sucesivo que recoge el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria. En este sentido destacan, entre otras, las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 17 de Noviembre de 1999, 19 de Febrero y 6 de Junio de 2000. En cuanto a la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de demanda ya practicada, sin perjuicio de recordar al recurrente c\u00f3mo el recurso gubernativo no es cauce adecuado para rectificar los asientos del Registro, los cuales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la ley, esto es, mediante el consentimiento de los interesados o resoluci\u00f3n judicial (arts. 1.3 y 40 Ley Hipotecaria), cabe atender a lo se\u00f1alado por el art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria, en la redacci\u00f3n dada por la Disposici\u00f3n Final 9.\u00aa, apartado 6 de la LEC. Conforme a la misma, \u00ablas anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n quedar\u00e1n canceladas en virtud del mandamiento de cancelaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas\u2026\u00bb. En este sentido destaca la Resoluci\u00f3n de 11 de mayo de 2001. Para que un asiento, como el de la anotaci\u00f3n de demanda, que cuestiona la validez y eficacia de la hipoteca, se mantenga sin ser cancelado es preciso que la anotaci\u00f3n sea anterior a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas. As\u00ed, del recurso se desprende que la anotaci\u00f3n de demanda de nulidad de la hipoteca, no fundada en ninguna de las causas de suspensi\u00f3n u oposici\u00f3n conforme a los arts. 695 a 697 de la LEC, fue extendida con posterioridad a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas y, por ello, correctamente cancelada en virtud del correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas ordenando por el juez conocedor de la ejecuci\u00f3n, al amparo del art.134 de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>20 julio 2005<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento ordenando, como medida cautelar, la anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre determinada finca.<\/p>\n<p>En el Auto correspondiente, la Juez estima que, d\u00e1ndose razones suficientes y, en atenci\u00f3n a evitar que el demandado pueda enajenar la finca a terceros de buena fe, acuerda, de conformidad con lo que establecen los art\u00edculos 726, 727, 728 y 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se notifique tal medida cautelar al demandado.<\/p>\n<p>El Registrador deniega la anotaci\u00f3n por ser el titular registral persona distinta del demandado. El interesado recurre.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>Alega el recurrente la excepcionalidad de la anotaci\u00f3n preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los art\u00edculos de la Ley de Enjuiciamiento Civil anteriormente expresados. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma se contrae al hecho de que, por darse las razones que la Ley contempla, puede tomarse la anotaci\u00f3n preventiva sin necesidad de notificar previamente tal decisi\u00f3n al demandado.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Pero la excepcionalidad no llega a poder anotarse en el Registro la demanda cuando la finca est\u00e1 inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, pues entonces se incurrir\u00eda en indefensi\u00f3n proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola. Dice el recurrente que, en este caso no se incurrir\u00eda en indefensi\u00f3n pues el titular vendi\u00f3 en escritura p\u00fablica la finca al demandado, pero con ello revela que tiene un procedimiento sencillo para conseguir la anotaci\u00f3n, procedimiento consistente en presentar copia de dicha escritura en el Registro \u2013copia que tiene derecho a obtener por ser interesado-, consiguiendo as\u00ed la inscripci\u00f3n a favor del demandado, y, por tanto, la remoci\u00f3n del obst\u00e1culo existente para conseguir la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n<p>7 septiembre 2005<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo.- <\/strong>En el presente recurso se pretende la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda referida a la simulaci\u00f3n de ciertos negocios jur\u00eddicos. Cuando se presenta el mandamiento en el Registro, la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados, por ello el recurso no puede prosperar. Por aplicaci\u00f3n del principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, y de los principios registrales que son emanaci\u00f3n de aqu\u00e9l, de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, no puede hacerse constar en el Registro la anotaci\u00f3n de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.<\/p>\n<p>21 septiembre 2005<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo.- <\/strong>1. Se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento ordenando una anotaci\u00f3n preventiva de demanda, derivada de un procedimiento en el que no ha sido parte el titular registral, que es una sociedad a la que el anterior titular registral \u2013que s\u00ed ha sido demandado\u2013 ha aportado los bienes y de la que es administrador.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del Registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencia \u00e9sta que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ah\u00ed que el articulo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/li>\n<li>El art\u00edculo 20 p\u00e1rrafo \u00faltimo, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de 25 de Noviembre, ha facilitado la anotaci\u00f3n preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportaci\u00f3n o transmisi\u00f3n de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurren en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho art\u00edculo, cual es la que no podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de demanda, embargo o prohibici\u00f3n de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n<p>4 octubre 2005<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo.- <\/strong>1. El presente recurso se plantea frente a una calificaci\u00f3n negativa del Registrador por la que se suspende la anotaci\u00f3n preventiva de demanda ordenada en el mandamiento judicial presentado, en cuanto a la totalidad de una finca, la nuda propiedad de otras, y la mitad indivisa de una \u00faltima, por aparecer inscritas dichas fincas y participaciones de las mismas a nombre de personas que no han sido demandadas. La demanda se ha formulado en un proceso judicial de divisi\u00f3n de herencia dirigido a establecer el quantum del caudal hereditario, determinar las leg\u00edtimas y proceder a reducir por inoficiosas las donaciones efectuadas por el causante, sin que se haya demandado a quienes compraron las fincas a los donatarios.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>El defecto ha de ser confirmado. Como ha declarado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, los principios constitucionales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) y, paralelamente, en el \u00e1mbito registral el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), junto con los de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n (art\u00edculos 20 y 38.3 de la Ley Hipotecaria), impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n solicitada sobre bienes inscritos a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento.<\/li>\n<li>Alega el recurrente que el que compra una finca donada, cuando a\u00fan no se ha procedido a la partici\u00f3n de la herencia del donante, sabe que dicha donaci\u00f3n puede estar sujeta a anulaciones o reducciones que se puedan derivar de la partici\u00f3n de la herencia. Sin embargo, no existe ning\u00fan precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el art\u00edculo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe publica registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que except\u00fae la regla general de que la reducci\u00f3n de donaciones no puede producir efectos frente terceros adquirentes que hayan inscrito sus t\u00edtulos no constando en el Registro anotaci\u00f3n de demanda alguna (cfr. art\u00edculos 647, 649 y 654 C\u00f3digo Civil en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 37 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n<p>En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n<p>14 enero 2006<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo.- <\/strong>1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El Registrador deniega la anotaci\u00f3n por no poder ser el pago de una cantidad objeto de la anotaci\u00f3n de demanda (problema que se examina, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cDemandas que pueden ser objeto de ella\u201d), y, adem\u00e1s, por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aqu\u00e9lla contra la que se sigue el procedimiento.<\/p>\n<p>El interesado recurre.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>En cuanto al defecto consistente en estar la finca inscrita a favor de tercera persona, cabe decir que los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, adem\u00e1s del principio constitucional de proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aqu\u00e9lla contra la que se sigue el procedimiento.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Y dicha desestimaci\u00f3n es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegaci\u00f3n de la nota recurrida toda vez que el procedimiento de que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n<p>8 julio 2006<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Lu\u00eds Herrer\u00edas Vald\u00e9s contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villena a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de demanda en recurso contencioso-administrativo.<\/p>\n<p>Los defectos apreciados son los siguientes:<\/p>\n<p>1.\u00ba Es necesario que del mandamiento resulte que se ha dado audiencia a los titulares del dominio y cargas de las fincas sobre las que se ordena la anotaci\u00f3n preventiva;<\/p>\n<p>2.\u00ba Cauci\u00f3n por los perjuicios que pudieran seguirse en caso de ser desestimado el recurso.<\/p>\n<p>Con car\u00e1cter previo debe se\u00f1alarse que de conformidad con el art\u00edculo 326.1 de la Ley Hipotecaria el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>El art\u00edculo 68 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, expresamente determina que ser\u00e1 requisito para la pr\u00e1ctica del asiento el haber o\u00eddo al titular registral de la finca y a los que seg\u00fan la certificaci\u00f3n sean titulares de derechos y cargas que consten en \u00e9sta, as\u00ed como la prestaci\u00f3n de la cauci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo anterior.<\/li>\n<\/ol>\n<p>El propio art\u00edculo 68, en su inciso primero, exige que a la solicitud de la anotaci\u00f3n se acompa\u00f1e certificaci\u00f3n registral de dominio y cargas, lo que se justifica en que siendo necesaria la audiencia del titular registral incumbe a quien pide la anotaci\u00f3n, y no a la autoridad judicial, acreditar los datos de su identificaci\u00f3n con su domicilio.<\/p>\n<p>La audiencia se predica del titular registral, no s\u00f3lo del titular del dominio, sino tambi\u00e9n de los titulares de derechos y cargas que pudieran quedar afectados por la resoluci\u00f3n judicial, por cuanto \u00e9sta puede incidir en la subsistencia del mismo bien inscrito, como ocurrir\u00eda, por ejemplo, en la construcci\u00f3n de una obra nueva sin licencia, (Cfr. Sentencias del Tribunal Constitucional de 20 de abril de 1988 y 12 de noviembre de 1990).<\/p>\n<p>Llegados a este punto, la cuesti\u00f3n se centra en determinar si la demanda dirigida contra \u00abSorolla Construcciones, C.B.\u00bb puede identificarse con la audiencia de los titulares registrales, don Luis D\u00edez Amor\u00f3s y do\u00f1a Mar\u00eda \u00c1ngeles Candela Vald\u00e9s, como titulares del dominio, y la Caja de Ahorros del Mediterr\u00e1neo, como titular de los derechos reales de hipoteca que gravan las fincas.<\/p>\n<p>Independientemente de la trascendencia que pueda tener en el \u00e1mbito tributario, as\u00ed como la atribuci\u00f3n de capacidad procesal en determinados supuestos (arts. 6 y 7 de la Ley de Enjuiciamiento civil), la comunidad de bienes carece civilmente de personalidad jur\u00eddica, determinando el art\u00edculo 11 del Reglamento Hipotecario su inaptitud para ser titular registral, de tal modo que la titularidad se predica respecto de cada uno de los miembros de la comunidad. Es por ello, que la demanda presentada contra \u00abSorolla Construcciones, C.B.\u00bb no puede identificarse con la demanda presentada contra sus titulares, por cuanto ni siquiera se ha llegado a acreditar, de manera aut\u00e9ntica, que la indicada comunidad de bienes est\u00e9 formada por dichos titulares.<\/p>\n<p>Es necesario que, mediante la correspondiente resoluci\u00f3n judicial, se acredite que han sido o\u00eddos en el proceso los titulares registrales de las fincas, as\u00ed como los titulares de derechos y cargas que constan en la certificaci\u00f3n que se acompa\u00f1a a la solicitud de anotaci\u00f3n.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>Respecto a la exigencia de cauci\u00f3n, el art\u00edculo 69 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, determina que la anotaci\u00f3n se practicar\u00e1 en virtud de mandamiento judicial en el que se consigne literalmente la resoluci\u00f3n dictada y que se ha prestado, en su caso, la cauci\u00f3n correspondiente.<\/li>\n<\/ol>\n<p>De su propia literalidad se deduce que debe constar en el mismo mandamiento si se ha prestado, en su caso, la cauci\u00f3n correspondiente, o manifestarse que no le ha sido exigida.<\/p>\n<p>Por lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmarse la nota recurrida.<\/p>\n<p>7 mayo 2007<\/p>\n<p><strong><a id=\"Tractosucesivo\"><\/a>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de anotaci\u00f3n preventiva de una demanda en ejercicio de una acci\u00f3n declarativa de propiedad de una finca y de cancelaci\u00f3n parcial de la descripci\u00f3n de otra, posteriormente dividida horizontalmente, dado que el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la divisi\u00f3n, no ha sido parte en el procedimiento.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>No cabe duda que por exigencias del principio de tracto sucesivo, que no es sino manifestaci\u00f3n en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, debe rechazarse toda anotaci\u00f3n preventiva de demanda que no se haya entablado contra el titular registral de los derechos inscritos que van a verse afectados por la sentencia que en su d\u00eda se dicte. Es as\u00ed doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General la ineludible exigencia de que el titular registral del derecho que se reclame o la nulidad de cuya adquisici\u00f3n se solicite, sea parte en el procedimiento correspondiente, de suerte que pueda hacer valer en \u00e9l su derecho, extremo sujeto a especial cautela en la calificaci\u00f3n registral, para evitar que sufra aqu\u00e9l las consecuencias de una indefensi\u00f3n procesal (cfr. Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 1992).<\/li>\n<li>En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acci\u00f3n interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Si la acci\u00f3n entablada no fuera m\u00e1s all\u00e1 del ejercicio de una acci\u00f3n declarativa, no ser\u00eda necesario la demanda al acreedor hipotecario para la procedencia de la anotaci\u00f3n de la demanda, pues \u00e9sta en nada pondr\u00eda en cuesti\u00f3n su derecho inscrito. La no extensi\u00f3n al acreedor hipotecario de la demanda tan s\u00f3lo tendr\u00eda como consecuencia la inoperancia frente a \u00e9l y su asiento registral de la sentencia que en su d\u00eda se dicte, todo lo cual ya fue as\u00ed establecido por este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 1998.<\/li>\n<li>Sin embargo, la demanda entablada no se limita a ejercitar una acci\u00f3n declarativa de propiedad, sino que pretende que se decrete \u00abla nulidad y cancelaci\u00f3n parcial de cuantos asientos registrales contradigan o se opongan a la misma\u00bb y en especial la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca matriz posteriormente dividida horizontalmente, y \u00abde los que traigan tracto de esta\u00bb, debiendo proceder a su cancelaci\u00f3n una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripci\u00f3n primera de dicha finca.<\/li>\n<li>La pretensi\u00f3n de cancelaci\u00f3n parcial de la inscripci\u00f3n afecta as\u00ed plenamente al acreedor hipotecario, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se proceder\u00eda a la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca hipotecada, e incluso la hipoteca pasar\u00eda a recaer sobre una finca distinta en la realidad f\u00edsica de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no est\u00e1n por tanto plenamente satisfechas e impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva, pues el acreedor hipotecario debi\u00f3 de ser debidamente demandado para poder practicarse la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n<p>27 noviembre 2007<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n<ol>\n<li>a) Se pretende la anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre varias fincas en un procedimiento en el que los titulares registrales de las mismas no han sido demandados ni han tenido intervenci\u00f3n en forma alguna.<\/li>\n<li>b) En virtud de dicha demanda se pretende la obtenci\u00f3n de un pronunciamiento judicial favorable al cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria pactada en un contrato de compraventa, en que la contraprestaci\u00f3n del comprador consist\u00eda en el pago de un precio parte del cual se fij\u00f3 en dinero, y otra parte en especie, en concreto en la construcci\u00f3n de cierta obra, en determinado plazo y condiciones que el actor considera incumplidas.<\/li>\n<li>c) La finca objeto de la compraventa (registral n.\u00ba 47425) fue posteriormente objeto de aportaci\u00f3n a un expediente de reparcelaci\u00f3n urban\u00edstica, traslad\u00e1ndose la carga de la condici\u00f3n resolutoria sobre las fincas adjudicadas en correspondencia a la parte demandada (compradora), pero no a las restantes fincas respecto de las que se solicita la anotaci\u00f3n preventiva, las cuales fueron adjudicadas en el proyecto de reparcelaci\u00f3n, como fincas de resultado, al Ayuntamiento y a otros propietarios minoritarios.<\/li>\n<li>d) El Registrador practic\u00f3 la anotaci\u00f3n preventiva sobre las fincas de resultado adjudicadas a la compradora, deneg\u00e1ndola en cuanto a las dem\u00e1s fincas por falta de tracto sucesivo al no haberse dirigido la demanda contra los titulares registrales de estas \u00faltimas.<\/li>\n<li>Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Frente a ello no puede alegarse la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el t\u00edtulo en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 1998).<\/p>\n<p>En efecto, seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, y 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n<p>No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p>Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervenci\u00f3n legalmente prevista en el procedimiento; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>Tampoco es \u00f3bice a la conclusi\u00f3n anterior la alegaci\u00f3n del recurrente relativa a la no afectaci\u00f3n a los titulares registrales de la anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre sus respectivas fincas, sino que tal afectaci\u00f3n se producir\u00e1 exclusivamente en caso de que el actor solicite la ejecuci\u00f3n de la eventual Sentencia estimatoria reca\u00edda en el procedimiento principal y su extensi\u00f3n sobre las fincas que en el expediente de reparcelaci\u00f3n al que fue aportada la finca vendida fueron adjudicadas a personas distintas del comprador, extremo este \u00faltimo, se alega en el recurso, que no es seguro pues pudiera darse el caso de que el actor acepte el resultado de la reparcelaci\u00f3n en este extremo.<\/li>\n<\/ol>\n<p>No puede aceptarse tal razonamiento, pues quienes adquieren el dominio -o cualquier otro derecho real- sobre un bien sujeto a la restricci\u00f3n resolutoria del art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo Civil, oportunamente publicada en el Registro, conocen \u2014o pueden conocer\u2014 la situaci\u00f3n claudicante a que queda sujeta su adquisici\u00f3n, por lo que producida la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa al amparo de dicho precepto, quedan extinguidos de pleno derecho, no s\u00f3lo el derecho del comprador, sino tambi\u00e9n el de todos los adquirentes posteriores que de \u00e9l traigan causa. As\u00ed resulta de los art\u00edculos 9-2.\u00b0, 23, 34, 37, 82, p\u00e1rrafo 2, y 107 n.\u00ba 10 de la Ley Hipotecaria, y 59, 174 p\u00e1rrafo 1, 175 n.\u00ba 6 del Reglamento Hipotecario. El mero hecho de que estos efectos, incompatibles con el mantenimiento de la titularidad registral de los citados causahabientes, se puedan producir en este caso por la ejecuci\u00f3n de la Sentencia que se dicte, es m\u00e1s que suficiente para acreditar un inter\u00e9s directo en el procedimiento judicial en que se acord\u00f3 la anotaci\u00f3n preventiva de demanda y, por lo tanto, el derecho a ser llamado al mismo a fin de evitar una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n procesal de tales titulares.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>Finalmente, la conclusi\u00f3n anterior no queda desvirtuada tampoco por el hecho de que eventualmente, como afirma que sucedi\u00f3 el recurrente, se padeciera un error en el Registro en la inscripci\u00f3n del proyecto de reparcelaci\u00f3n urban\u00edstica, al no haber trasladado el Registrador a las fincas de resultado, a que se refiere este recurso, la carga de la condici\u00f3n resolutoria que pesaba sobre la finca registral n.\u00ba 47425 aportada al proyecto de equidistribuci\u00f3n. En primer lugar porque, adem\u00e1s de no existir datos en las actuaciones que permitan prejuzgar en modo alguno tal extremo, no cabe desconocer que la regla de la subrogaci\u00f3n real \u00abope legis\u00bb de las cargas y grav\u00e1menes existentes sobre las fincas de origen y su traslado a las correlativas fincas de resultado, adem\u00e1s de no operar sobre las fincas de cesi\u00f3n obligatoria al municipio correspondiente (cfr. art\u00edculo 124 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica, aprobado por Real Decreto 3288\/1978, de 25 de agosto), est\u00e1 sujeto a diversas excepciones (por su car\u00e1cter incompatible con el planeamiento, por la falta de correspondencia entre las fincas de origen y de resultado, etc.) que no cabe excluir \u00abab initio\u00bb en el presente caso (cfr. art\u00edculos 11 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y 122 y 123 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica). Y en segundo lugar, porque es un principio b\u00e1sico en nuestro Derecho hipotecario (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006 y 19 de junio de 2010) que los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud \u2013habi\u00e9ndose inscrito en este caso las fincas sobre la que se ha denegado la anotaci\u00f3n de demanda libres del gravamen resolutorio-, y la rectificaci\u00f3n de los asientos err\u00f3neos exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a alg\u00fan derecho, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra los mismos, lo que incluye el supuesto en que se haya omitido la consignaci\u00f3n tabular de un derecho o gravamen cuando ha aparecido un tercero inscrito distinto de las partes que lo constituyeron antes de solicitarse la subsanaci\u00f3n, pues en ning\u00fan caso la rectificaci\u00f3n del Registro puede perjudicar los derechos adquiridos por tercero a t\u00edtulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (cfr. art\u00edculos 40, p\u00e1rrafo final, y 220 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n<p>16 agosto 2010<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n<p>Se presenta mandamiento ordenando anotaci\u00f3n preventiva de demanda por revocaci\u00f3n de poder y nulidad de enajenaciones hechas por el apoderado despu\u00e9s de la revocaci\u00f3n.<\/p>\n<p>El registrador deniega por dos defectos: estar las fincas inscritas a nombre de personas distintas de demandante y demandado, y no estar la revocaci\u00f3n de poder entre las demandas que puedan dar lugar a la anotaci\u00f3n, por no ser el poder t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb, en nuestro sistema registral todo t\u00edtulo cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra \u00e9l (cfr. art\u00edculos 20 -especialmente el p\u00e1rrafo \u00faltimo, adicionado por la Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de 25 de noviembre- y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta \u00faltima que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en v\u00eda de principio, la anotaci\u00f3n preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse -seg\u00fan los casos- cuando la finca est\u00e9 inscrita a favor de otra persona. Tambi\u00e9n se ha declarado (vid. ib\u00eddem) que puede tomarse cuando el solicitante es el propio titular registral, pero no cuando es una tercera persona, como ocurre en el presente supuesto.<\/li>\n<\/ol>\n<p>El recurrente alega el art\u00edculo 166.1.2 del Reglamento Hipotecario, que permite la anotaci\u00f3n preventiva de embargo de derechos hereditarios sobre fincas inscritas a nombre del causante. Pero dicho precepto, en relaci\u00f3n con anotaciones de embargo dirigidas contra persona en quien concurra el car\u00e1cter de heredero o legatario del titular registral, exige que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaraci\u00f3n de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad y de defunci\u00f3n del causante, lo cual implica que se acompa\u00f1en dichos documentos, lo que no se ha hecho en este caso. Adem\u00e1s, el precepto establece que la anotaci\u00f3n (de embargo) se practicar\u00e1 sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial \u00aben la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor\u00bb.<\/p>\n<p>En este caso no se trata de anotaci\u00f3n de embargo, sino de demanda, y el precepto alegado se refiere, adem\u00e1s, al supuesto en que se pide anotaci\u00f3n por un acreedor contra los herederos del causante y no por parte de dichos herederos contra otras personas.<\/p>\n<p>No obstante, cabr\u00eda aplicar por analog\u00eda dicho precepto a las anotaciones de demanda, pero siempre que se cumplan los requisitos que dicho precepto exige para practicarlas, anteriormente indicadas, que en este caso no se han acreditado.<\/p>\n<p>Respecto al supuesto en que el demandante fuera heredero o legatario del titular registral, lo cual no se ha acreditado, el art\u00edculo 166.1.2\u00ba del Reglamento Hipotecario tampoco se refiere a ese supuesto sino al de ser el demandado heredero del titular registral. Ahora bien, este problema podr\u00eda solventarse en relaci\u00f3n con las anotaciones de demanda, teniendo en cuenta que esta Direcci\u00f3n General ha admitido que se pueda practicar anotaci\u00f3n de demanda respecto a fincas en que el demandante es el propio titular registral, pero la cuesti\u00f3n har\u00eda tr\u00e1nsito a la acreditaci\u00f3n de que el demandante acreditara debidamente conforme al precepto que es heredero o legatario del titular registral, lo que tampoco resulta en este caso.<\/p>\n<p>Otro inconveniente es que el art\u00edculo 166.1.2\u00ba del Reglamento Hipotecario, que alega el recurrente, alude a una anotaci\u00f3n en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor, es decir, que contempla la llamada anotaci\u00f3n preventiva de derecho hereditario propia del derecho hereditario in abstracto cuando existiendo varios herederos o legatarios no se trata de todos ellos o no consta que hayan aceptado la herencia, estando en consecuencia en situaci\u00f3n de comunidad hereditaria. Nada de esto se ha acreditado en este caso, es decir, si se trata de heredero \u00fanico o de varios herederos, ni qui\u00e9n sea dicho heredero o legatario, caso de que sea \u00fanico.<\/p>\n<p>Por todo ello, procede confirmar el defecto, sin resolver la cuesti\u00f3n relativa al art\u00edculo 166.1.2\u00ba del Reglamento Hipotecario, fuera de las consideraciones anteriormente hechas, pues sobre ello no ha versado la calificaci\u00f3n registral, ni se ha solicitado a la registradora la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de derecho hereditario acreditando dichos requisitos, ni tampoco una posible anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n de anotaci\u00f3n de demanda por el defecto subsanable de no acreditarse los repetidos requisitos, por lo que, teniendo que limitarse el recurso gubernativo a las cuestiones planteadas en la nota calificadora y en el procedimiento registral, se requerir\u00eda una previa solicitud de anotaci\u00f3n de derecho hereditario en cuanto a la anotaci\u00f3n de demanda o anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de anotaci\u00f3n de demanda, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 166.1.2\u00ba del Reglamento Hipotecario, acerca de lo cual tendr\u00eda que recaer la calificaci\u00f3n registral y si fuera negativa, el interesado podr\u00eda hacer la subsanaci\u00f3n que procediera o interponer recurso gubernativo o judicial en relaci\u00f3n con esa hipot\u00e9tica calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Pero en este caso nada de ello se ha planteado en el procedimiento registral, no siendo momento h\u00e1bil el de recurso gubernativo para plantear la cuesti\u00f3n del art\u00edculo 166.1.2\u00ba del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p>Por todo ello, se insiste en la confirmaci\u00f3n del primer defecto de la nota calificadora, dado que ni el demandante ni el demandado son titulares registrarles, ni se acredita que el demandante sea heredero o legatario del titular registral ni que haya acreditado serlo, por lo que resulta de aplicaci\u00f3n el principio de tracto sucesivo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>En cuanto al segundo de los defectos, habida cuenta que demandante y demandado son personas distintas del titular registral; que pese a que el juez estima acreditado el periculum in mora y concluye necesario prohibir la legitimaci\u00f3n del apoderado para disponer en representaci\u00f3n del poderdante, afirma en su informe que no procede la medida cautelar ordenada; esta Direcci\u00f3n acuerda confirmar el defecto, sin perjuicio de que de otro modo o en otras circunstancias pudiera obtenerse una anotaci\u00f3n que cumpliera la finalidad pretendida con la medida cautelar solicitada.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos jur\u00eddicos expuestos.<\/p>\n<p>10 (2 res.) y 11 septiembre 2012<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n<p>\u2013 Se presenta en el Registro demanda de propiedad sobre una parte de finca que la sociedad demandante estima se ha incorporado a otra de la mercantil demandada, inscribi\u00e9ndose como un exceso de cabida.<\/p>\n<p>\u2013 La registradora atribuye dos defectos a la documentaci\u00f3n presentada: la falta de expresi\u00f3n de las circunstancias personales de la demandante, as\u00ed como el no haber sido demandados los titulares de asientos posteriores que podr\u00edan verse afectados.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>En cuanto al segundo de los defectos (el primero puede verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cCircunstancias personales\u201d), consistente en no haberse demandado a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripci\u00f3n que se pretende modificar, se plantea, una vez m\u00e1s, en el presente recurso la delicada cuesti\u00f3n de precisar el alcance de la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales. Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad, calificar los fundamentos, ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/li>\n<\/ol>\n<p>No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n. Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el registrador, pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al juez.<\/p>\n<p>Trat\u00e1ndose de declarar la nulidad de un asiento, la demanda ha de dirigirse contra todos aqu\u00e9llos a quienes el asiento que se pretende anular conceda alg\u00fan derecho. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acci\u00f3n interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Bien es cierto que podr\u00eda afirmarse que no har\u00eda falta la intervenci\u00f3n de los titulares de derechos posteriores al concluirse que a ellos no deber\u00eda afectarles el procedimiento. Sin embargo, trat\u00e1ndose de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca debiendo proceder a la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de exceso de cabida una vez firme la sentencia, para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripci\u00f3n anterior de dicha finca, la pretensi\u00f3n de cancelaci\u00f3n parcial de la inscripci\u00f3n afecta as\u00ed plenamente a los titulares de las inscripciones posteriores, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se proceder\u00eda a la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, y tales derechos posteriores pasar\u00edan a recaer sobre una finca distinta en la realidad f\u00edsica de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no est\u00e1n por tanto plenamente satisfechas e impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva, pues tales titulares de derechos posteriores debieron ser debidamente demandados para poder practicarse la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n<p>9 octubre 2012<\/p>\n<p><strong>Tracto sucesivo<\/strong>.- 1. En autos de medidas cautelares se ordena que se tome anotaci\u00f3n preventiva de demanda, sobre una finca, por estimar que concurren razones que justifican adoptar dicha medida de forma inmediata, para impedir la eventual venta del inmueble\u2026, domicilio familiar tanto de la demandante como de su hija y su nieta al ser propiedad de una mercantil de la que el demandado, don I. V., es administrador \u00fanico.<\/p>\n<p>El registrador, en su nota de calificaci\u00f3n, deniega la anotaci\u00f3n solicitada por observar el siguiente defecto: Constar la finca registral de Paterna, cuya anotaci\u00f3n se solicita, inscrita a favor de la entidad Mercantil \u00abZurcir Dos, S.L.\u00bb, y no haber sido parte en el procedimiento la titular del bien sobre el que se solicita la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Alega la recurrente, resumidamente, que la demanda de separaci\u00f3n tiene car\u00e1cter personal, y por tanto, no puede dirigirse contra persona distinta a los c\u00f3nyuges, cuesti\u00f3n procesal cuya discusi\u00f3n no puede ser objeto de este recurso, por escapar al \u00e1mbito del mismo; alega igualmente la recurrente, que se han cumplido todos los requisitos precisos para obtener la medida cautelar.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), en nuestro sistema registral, todo t\u00edtulo cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra \u00e9l (cfr. art\u00edculos 20 \u2013especialmente el p\u00e1rrafo \u00faltimo, adicionado por la Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de 25 de noviembre\u2013 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta \u00faltima que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en v\u00eda de principio, la anotaci\u00f3n preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse \u2013seg\u00fan los casos\u2013 cuando la finca est\u00e9 inscrita a favor de otra persona.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En efecto, el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria establece que \u00abno podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de demanda, embargo o prohibici\u00f3n de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento\u00bb.<\/p>\n<p>Ahora bien, establece la excepci\u00f3n de que \u00aben los procedimientos criminales podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de embargo preventivo o de prohibici\u00f3n de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento\u00bb.<\/p>\n<p>Es decir, este p\u00e1rrafo prev\u00e9, excepcionalmente, la posibilidad de anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla s\u00f3lo para procesos incardinados en la jurisdicci\u00f3n penal, y como tal supuesto excepcional, no es susceptible de interpretaci\u00f3n extensiva.<\/p>\n<p>Cuando el legislador quiere excepcionar la regla del tracto sucesivo (manifestaci\u00f3n en sede registral del principio constitucional de la tutela judicial efectiva) lo establece expresamente. As\u00ed ha ocurrido recientemente respecto de los supuestos contemplados en el art\u00edculo 170, p\u00e1rrafo 6, de la Ley General Tributaria, en la redacci\u00f3n dada por Ley 7\/2012, de 29 de octubre, de modificaci\u00f3n de la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relaci\u00f3n de control.<\/p>\n<p>Se comprueba que cuando el legislador quiere excepcionar la regla general de tracto sucesivo, lo hace expresamente y l\u00f3gicamente \u2013dado el principio de jerarqu\u00eda normativa\u2013 por virtud de una norma de rango legal. Y adem\u00e1s exige justificaci\u00f3n en el mandamiento de las razones que llevan a la autoridad judicial o administrativa al levantamiento del velo de la personalidad jur\u00eddica, lo que tampoco concurre en este expediente, por lo que procede la confirmaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>Alega la recurrente la excepcionalidad de la anotaci\u00f3n preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los art\u00edculos de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en los vistos. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma no llega a que pueda anotarse en el Registro la demanda cuando la finca est\u00e1 inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada y sin decisi\u00f3n judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jur\u00eddica, pues entonces se incurrir\u00eda en indefensi\u00f3n de la sociedad titular registral de los bienes, proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola (Cfr. Resoluci\u00f3n de 7 de septiembre de 2005).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p>23 noviembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE DEMANDA Tracto sucesivo Tracto sucesivo Inscrita una finca a nombre del heredero del anterior titular y dirigida la demanda contra los albaceas-comisarios, existe un defecto que impide la inscripci\u00f3n, que podr\u00eda subsanarse mediante la ampliaci\u00f3n de la demanda, haciendo constar en ella el nombre y apellidos del heredero titular registral. 7 marzo [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3021],"tags":[1526,2510],"class_list":{"0":"post-16199","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-anotacion-preventiva-de-demanda","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-tracto-sucesivo","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16199","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16199"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16199\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16199"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16199"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16199"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}