{"id":16261,"date":"2016-02-17T11:20:32","date_gmt":"2016-02-17T10:20:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16261"},"modified":"2016-02-18T12:16:53","modified_gmt":"2016-02-18T11:16:53","slug":"a-favor-de-una-comunidad-de-propietarios-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/anotacion-preventiva-de-embargo\/a-favor-de-una-comunidad-de-propietarios-2\/","title":{"rendered":"A favor de una Comunidad de Propietarios"},"content":{"rendered":"

ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO
<\/strong><\/h1>\n

A favor de una Comunidad de Propietarios<\/a><\/strong><\/p>\n

A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong><\/p>\n

El art\u00edculo 9\u00ba, 5, de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afecci\u00f3n real al pago de los gastos de comunidad. El periodo garantizado (un a\u00f1o y parte vencida de la anualidad corriente) debe computarse desde la presentaci\u00f3n de la demanda encaminada a la ejecuci\u00f3n y anotaci\u00f3n de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede producirse desde la presentaci\u00f3n de la demanda, la preferencia se convierta en un gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia registral inmediata de aquella demanda, lo cual, cuando no sea posible el embargo preventivo, se conseguir\u00e1 a trav\u00e9s de una anotaci\u00f3n de las prevenidas en el art\u00edculo 42, p\u00e1rrafo 1 de la Ley Hipotecaria. Y si el piso o local hubiera pasado a poder de un tercero no deudor, deber\u00e1 dirigirse tambi\u00e9n contra \u00e9l la demanda, no por la pretensi\u00f3n personal de obtener el pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afecci\u00f3n real ya existente por disposici\u00f3n legal.<\/p>\n

9 febrero y 18 mayo 1987<\/p>\n

A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong>.- Esta Resoluci\u00f3n reitera la doctrina de las de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y, en consecuencia, confirma la nota del Registrador que, ante un mandamiento de embargo expedido en 1987, en el que se solicitaba la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n expresando el car\u00e1cter preferente del cr\u00e9dito reclamado, por encontrarse el deudor en suspensi\u00f3n de pagos, deneg\u00f3 la extensi\u00f3n de la anotaci\u00f3n en los t\u00e9rminos solicitados -con expresi\u00f3n de la preferencia indicada- y practic\u00f3 la anotaci\u00f3n sin expresi\u00f3n de privilegio alguno, pese a la situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos reflejada en el Registro, apoy\u00e1ndose en la doctrina contenida en la Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 1987[1]<\/a>.<\/p>\n

1 junio 1989<\/p>\n

A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong>.- Ante la nota de calificaci\u00f3n que deniega la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de una Comunidad de Propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por carecer de personalidad dicha Comunidad y entender el Registrador que la anotaci\u00f3n deb\u00eda practicarse a favor de las personas que integraban dicha Comunidad al surgir el cr\u00e9dito, la Direcci\u00f3n revoca la nota con los siguientes argumentos: si el Presidente representa en juicio a la Comunidad porque as\u00ed lo determina el art\u00edculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la representa a todos los efectos, tanto en la etapa de cognici\u00f3n como en la de ejecuci\u00f3n, en la que entre otras medidas cautelares est\u00e1 el embargo en favor de la Comunidad, cuyo asiento de anotaci\u00f3n se practicar\u00e1 tambi\u00e9n en favor de la Comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos individualmente los que ejercitan la acci\u00f3n, sino el \u00f3rgano comunitario. Por tanto las circunstancias del asiento ser\u00e1n las que identifiquen a la Comunidad, sin que sean necesarias las personales de los comuneros, porque en las anotaciones preventivas las circunstancias de las inscripciones son exigibles \u00aben cuanto resulten de los t\u00edtulos o documentos presentados\u00bb y porque su omisi\u00f3n s\u00f3lo produce la nulidad cuando por el asiento \u00abno pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta\u00bb. [2]<\/a><\/p>\n

19 febrero 1993<\/p>\n

A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong>.- Ordenada una anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios, con solicitud de que se haga constar la preferencia del cr\u00e9dito, derivada del art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Direcci\u00f3n distingue entre la demanda que pretende s\u00f3lo la declaraci\u00f3n de existencia, cuant\u00eda y exigibilidad, que no plantea ning\u00fan inconveniente, y aqu\u00e9lla en que se postula tambi\u00e9n la declaraci\u00f3n de preferencia, que, por afectar a los titulares de cargas ya registradas, que ver\u00e1 postergados sus derechos si efectivamente recae la declaraci\u00f3n pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relaci\u00f3n jur\u00eddico procesal a trav\u00e9s de la extensi\u00f3n a los mismos de la demanda, pues as\u00ed lo exigen el principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) y la relatividad de la cosa juzgada. Para evitar los riesgos de que entre la demanda y la sentencia surjan nuevos titulares de cargas, que ya no pueden ser llamados al procedimiento, la soluci\u00f3n ser\u00eda solicitar anotaci\u00f3n preventiva de la demanda, que no es presupuesto del derecho que se pretende hacer valer, pero que puede ser eficaz frente a terceros.<\/p>\n

26 diciembre 1999<\/p>\n

A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong>.- Aunque la afecci\u00f3n de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios y comprendidas en el art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal opera como una carga t\u00e1cita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, por lo que cuando, como en este caso, la finca figura inscrita a favor de quien adquiri\u00f3 del propietario demandado, se producir\u00eda una indefensi\u00f3n del mismo, contraria al art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n. Para evitar la aparici\u00f3n de terceros durante la substanciaci\u00f3n del proceso, la soluci\u00f3n consiste en solicitar la anotaci\u00f3n de la demanda, cuyo efecto es servir de aviso a posteriores adquirentes de la existencia del procedimiento.<\/p>\n

3 abril 2001<\/p>\n

A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong>.- Ante un caso similar al examinado en la Resoluci\u00f3n que precede, se dicta una Resoluci\u00f3n semejante, pese a que el mandamiento calificado en esta ocasi\u00f3n conten\u00eda la orden de que se tome anotaci\u00f3n \u00absea cual sea su propietario actual\u00bb, utilizando la Direcci\u00f3n los argumentos expuestos en la anterior. Tambi\u00e9n se desestima el argumento de que el embargo existe desde que se decreta judicialmente y fue anterior a la venta de los pisos sobre los que deb\u00eda trabarse, careciendo la anotaci\u00f3n de valor constitutivo, pues frente a ello se opone el principio de prioridad (art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria), que determina el cierre del Registro a los t\u00edtulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con \u00e9ste.<\/p>\n

7 abril 2001<\/p>\n

<\/a>A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea este recurso es el de si anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de cuotas por gastos de comunidad puede hacerse constar ahora el car\u00e1cter de preferente y privilegiado al amparo del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad horizontal cuando existen hipoteca y anotaci\u00f3n de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento, \u00fanico defecto invocado por la Registradora al considerar subsanado el primero de los de su nota.<\/p>\n

    \n
  1. Este asunto ha sido ya resuelto en anteriores ocasiones por este Centro Directivo. Dejando al margen ahora que la declaraci\u00f3n de la preferencia que se pretende se solicita dos a\u00f1os despu\u00e9s de haberse anotado el embargo y que la demanda de reclamaci\u00f3n de cantidad no existe constancia en el Registro ni de que tal cr\u00e9dito pudiera estar amparado por el alcance del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe reconocerse que tal afecci\u00f3n real y el car\u00e1cter de cr\u00e9dito privilegiado supone un gravamen sobre la finca, una verdadera afecci\u00f3n real al pago de un cr\u00e9dito, que adem\u00e1s se declara legalmente preferente. Ello implica no s\u00f3lo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino tambi\u00e9n el de anteponer la garant\u00eda de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el r\u00e9gimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminaci\u00f3n, la carga que supone la afecci\u00f3n real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del \u00e1mbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho r\u00e9gimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afecci\u00f3n real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los cr\u00e9ditos que ampara.<\/li>\n
  2. Ahora bien, la operatividad de esa afecci\u00f3n en el campo registral ha de matizarse. Y en este sentido deben distinguirse dos supuestos: el primero cuando con la demanda se pretende tan solo una declaraci\u00f3n judicial sobre la existencia, cuant\u00eda y exigibilidad de la deuda. Estas cuestiones son ajenas a los titulares de cargas sobre la finca, a los que no cabr\u00eda reconocer legitimaci\u00f3n procesal en cuanto a ellas, sin perjuicio de que posteriormente el acreedor pueda hacer valer la preferencia que tenga el cr\u00e9dito judicialmente reconocido en cualquier otro procedimiento de ejecuci\u00f3n individual o colectivo y a trav\u00e9s de los cauces procesales oportunos, momento en el que los titulares de aquellas cargas podr\u00e1n oponerse al reconocimiento de la preferencia que se pretenda. El segundo, el supuesto en el que en la demanda se postula tambi\u00e9n la declaraci\u00f3n de que dicho cr\u00e9dito est\u00e1 amparado por la afecci\u00f3n real preferente establecida en el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en que es obvio que tal declaraci\u00f3n en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se ver\u00e1n postergados si efectivamente recae la declaraci\u00f3n pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relaci\u00f3n jur\u00eddico procesal a trav\u00e9s de la extensi\u00f3n a los mismos de la demanda. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 C E) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaraci\u00f3n de preferencia de una carga real, auque est\u00e9 establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa. S\u00f3lo as\u00ed puede lograr aquella preferencia su constancia registral, pues as\u00ed lo exige adem\u00e1s el principio de tracto sucesivo (Art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). Si se hubiera hecho constar as\u00ed la preferencia se dar\u00edan los efectos siguientes: Llegada su ejecuci\u00f3n podr\u00edan cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, adem\u00e1s de la necesaria observancia de las reglas sobre la comunicaci\u00f3n a sus titulares de tal ejecuci\u00f3n par que puedan hacer valer sus derechos Y que si se ultima antes la ejecuci\u00f3n de alguna de esas cargas postergadas la correspondiente adjudicaci\u00f3n se produzca con subsistencia de la afecci\u00f3n declarada preferente.<\/li>\n
  3. En este supuesto y sin perjuicio de la posible preferencia del cr\u00e9dito que podr\u00e1 hacerse valer en el procedimiento de ejecuci\u00f3n o concursal que proceda, lo que no puede pretenderse es la constataci\u00f3n registral de tal preferencia cuando del mandamiento y de las aseveraciones del recurrente se desprende que en el procedimiento en el que se dict\u00f3 la sentencia objeto de ejecuci\u00f3n solo hab\u00eda sido demandado el titular registral (con domicilio desconocido seg\u00fan se dice en el mandamiento), existiendo en el Registro inscritas y anotadas sobre la finca embargada otras cargas cuyos titulares no fueron demandados, por lo que debe confirmarse el defecto observado por la Registradora.<\/li>\n<\/ol>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    10 agosto 2006<\/p>\n

    A favor de una Comunidad de Propietarios<\/strong>.- 1. Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada en el presente recurso, respecto del \u00fanico defecto que es objeto del mismo, el Registrador deniega la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo como consecuencia de mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, entablado por el Presidente de una comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, porque, a juicio del funcionario calificador, al haber sido anulado por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 el art\u00edculo 11 del Reglamento Hipotecario, en su redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1867\/1998 de 4 de septiembre, que lo permit\u00eda, no cabe hoy la pr\u00e1ctica de dicho asiento por carecer tal comunidad de personalidad jur\u00eddica, toda vez que los art\u00edculos 9.4.\u00aa y 72 de la Ley Hipotecaria, exigen que en el asiento se haga constar la persona natural o jur\u00eddica a cuyo favor se practica.<\/p>\n

      \n
    1. La cuesti\u00f3n debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 y 25 de mayo de 2005, esta \u00faltima dictada para un supuesto posterior a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), seg\u00fan la cual el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jur\u00eddica no impide que en algunos asientos -como la anotaci\u00f3n preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral.<\/li>\n<\/ol>\n

      En efecto, aunque la comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal carece de personalidad jur\u00eddica independiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 115\/1999, de 14 de junio), aqu\u00e9lla es objeto consideraci\u00f3n unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). As\u00ed, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y cr\u00e9ditos comunes -cfr. art\u00edculos 9.1.f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-, y la existencia de obligaciones de la misma -cfr. art\u00edculos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-as\u00ed como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes -art\u00edculo 17.1.\u00aa, p\u00e1rrafo segundo, de la misma Ley-. Adem\u00e1s, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. art\u00edculos 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial, y 6.1.5.\u00ba y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

      Si el Presidente representa en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten (art\u00edculo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos y, por ende, tambi\u00e9n para pedir y obtener en esa cualidad de Presidente y en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecuci\u00f3n, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la comunidad, cuya posibilidad prev\u00e9 expresamente el art\u00edculo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El correspondiente asiento de anotaci\u00f3n se practicar\u00e1 entonces tambi\u00e9n en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos los que a t\u00edtulo individual ejercitan la acci\u00f3n, sino el \u00f3rgano comunitario competente; basta por tanto, para expresar las circunstancias del titular de la anotaci\u00f3n, indicar aquellas que identifiquen a la comunidad, y sin hacer referencias personales a cada uno de los comuneros, m\u00e1xime en un tipo de asientos, las anotaciones preventivas, en que las circunstancias de las inscripciones son exigibles \u00aben cuanto resulten de los t\u00edtulos o documentos presentados\u00bb (cfr. art. 72 de la Ley Hipotecaria) y en que la omisi\u00f3n de alguna circunstancia exigida para las inscripciones s\u00f3lo produce nulidad de la anotaci\u00f3n cuando por el asiendo \u00abno pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta la anotaci\u00f3n\u00bb (cfr. art. 75 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n impugnada en cuanto al \u00fanico defecto que es objeto del presente recurso, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

      3 marzo 2008<\/p>\n

      [1]<\/a> Puede verse en \u201cANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO: A favor del Estado, por cr\u00e9ditos no preferentes, existiendo una previa de suspensi\u00f3n de pagos\u201d.<\/p>\n

      [2]<\/a> La doctrina de la Direcci\u00f3n, admitiendo la posibilidad de que la Comunidad de Propietarios en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal sea titular de una anotaci\u00f3n preventiva, fue recogida en el art\u00edculo 11 del Reglamento Hipotecario, modificado por el Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre. Pero esta interesante novedad ha tenido una corta duraci\u00f3n, pues dicho art\u00edculo fue declarado nulo por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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