{"id":16548,"date":"2016-02-16T16:25:42","date_gmt":"2016-02-16T15:25:42","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16548"},"modified":"2016-02-22T13:45:02","modified_gmt":"2016-02-22T12:45:02","slug":"sobre-el-exceso-de-edificabilidad-de-una-finca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/anotacion-preventiva-de-embargo\/sobre-el-exceso-de-edificabilidad-de-una-finca\/","title":{"rendered":"Sobre el exceso de edificabilidad de una finca"},"content":{"rendered":"

ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO
<\/strong><\/h1>\n

Sobre el exceso de edificabilidad de una finca<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Sobre el exceso de edificabilidad de una finca<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Se debate en este recurso si es procedente la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n de embargo sobre un exceso de edificabilidad que no consta previamente inscrito en el Registro, cuando se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n urban\u00edstica del Ayuntamiento de Mijas, donde radica el inmueble, en el que a requerimiento del juzgado se certifica la edificabilidad proyectada para el que se ha concedido la licencia y el derecho existente a un mayor volumen edificable y superficie de ocupaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n existente sobre la total superficie de la parcela.<\/li>\n
  2. No cabe duda que el concepto de finca inscrita hoy en d\u00eda no se limita a su descripci\u00f3n perimetral, sino que abarca tambi\u00e9n su edificabilidad. En este sentido, esta Direcci\u00f3n General tuvo ya oportunidad de afirmar la posibilidad de configurar como finca independiente el volumen edificable existente en el subsuelo (cfr. Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2002) y el propio Texto refundido de la ley del suelo ha sancionado esta concepci\u00f3n moderna de finca en su art\u00edculo 17.a) cuando la define como unidad de suelo o de edificaci\u00f3n atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. A\u00f1ade ese precepto, que cuando, conforme a la legislaci\u00f3n hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideraci\u00f3n de finca registral.<\/li>\n
  3. Fiel a esta concepci\u00f3n las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, admiten la posibilidad de que el aprovechamiento urban\u00edstico de una finca \u2013en la medida que est\u00e9 as\u00ed reconocido en el planeamiento urban\u00edstico-, que forma parte del contenido del dominio y por tanto est\u00e1 impl\u00edcito en la descripci\u00f3n meramente perimetral de la finca registral, pueda independizarse y a modo de agregaci\u00f3n pasar a formar parte de la finca a la que se transfiere haci\u00e9ndose constar por nota marginal (cfr. art\u00edculo 77, Real Decreto 1093\/1997), o bien \u2013a modo de segregaci\u00f3n- pasar a formar finca registral independiente (cfr. art\u00edculo 39 del Real Decreto 1093\/2007). Pero nada impide que forme parte de la propia finca beneficiaria del aprovechamiento urban\u00edstico.<\/li>\n
  4. En el supuesto que nos ocupa existe un solar que es objeto de embargo en cuanto a su exceso de edificabilidad. Y se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n urban\u00edstica del Ayuntamiento que describe pormenorizadamente \u2013cumpliendo as\u00ed suficientemente lo dispuesto en el art\u00edculo 34 del Real Decreto 1093\/1997\u2013 el exceso de edificabilidad existente sobre la parcela. En concreto se especifica \u2013entre otros extremos\u2013 que la edificaci\u00f3n que obtuvo licencia ocupa un 36,14% de la parcela, esto es, 1807 metros cuadrados ocupados, estando permitida una ocupaci\u00f3n m\u00e1xima del 40% respecto de la superficie total de la parcela que es de 5.000 metros cuadrados, esto es, 2.000 metros cuadrados, por lo que podr\u00eda aumentarse la ocupaci\u00f3n en 193 metros cuadrados. Al mismo tiempo se certifica que respecto a la licencia de obras concedida quedan 464 metros cuadrados de edificabilidad por consumir, al haberse consumido solamente 1,24 metros cuadrados de techo edificable por metro cuadrado. En definitiva la calificaci\u00f3n urban\u00edstica aportada junto con el mandamiento de embargo, permite delimitar suficientemente el aprovechamiento urban\u00edstico perteneciente a la finca embargada, de manera que ning\u00fan obst\u00e1culo existe a la pr\u00e1ctica del embargo sobre \u00e9l, que deber\u00e1 hacerse constar \u2013previa delimitaci\u00f3n del mismo\u2013 en el folio de la finca. S\u00f3lo en el caso de ejecuci\u00f3n del embargo podr\u00e1 configurarse como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca.<\/li>\n
  5. Por otra parte el exceso de edificabilidad sobre la parcela se lo reserv\u00f3 expresamente el promotor en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal sobre la misma. Por lo que ning\u00fan inconveniente existe, desde la perspectiva del tracto sucesivo, a la anotaci\u00f3n preventiva del embargo sobre ese exceso de edificabilidad \u2013verdadero derecho de aprovechamiento urban\u00edstico materializable\u2013 pues a\u00fan es parte del contenido de la finca registral y por tanto a\u00fan est\u00e1 inscrito a favor de la sociedad promotora ejecutada, por lo que no ser\u00e1 necesario el consentimiento de los titulares de derechos sobre los elementos independientes que pudieran haber resultado de la divisi\u00f3n horizontal.<\/li>\n<\/ol>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

    30 mayo 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO Sobre el exceso de edificabilidad de una finca Sobre el exceso de edificabilidad de una finca Se debate en este recurso si es procedente la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n de embargo sobre un exceso de edificabilidad que no consta previamente inscrito en el Registro, cuando se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n urban\u00edstica del Ayuntamiento […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3050],"tags":[1526,3204],"class_list":{"0":"post-16548","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-anotacion-preventiva-de-embargo","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-sobre-el-exceso-de-edificabilidad-de-una-finca","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16548","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16548"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16548\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16548"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16548"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16548"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}