{"id":16626,"date":"2016-02-23T12:57:07","date_gmt":"2016-02-23T11:57:07","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16626"},"modified":"2016-02-23T12:57:07","modified_gmt":"2016-02-23T11:57:07","slug":"efectos-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/anotacion-preventiva-de-querella\/efectos-4\/","title":{"rendered":"Efectos"},"content":{"rendered":"

ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE QUERELLA
<\/strong><\/h1>\n

Efectos<\/a><\/strong><\/p>\n

Efectos<\/strong><\/p>\n

Ordenada en la ejecuci\u00f3n de una hipoteca la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores, no debe incluirse entre ellas la anotaci\u00f3n preventiva de la querella en la que se solicit\u00f3 se declarase la nulidad del acto por el que se constituy\u00f3 la hipoteca, pues un asiento de esta clase que pone en cuesti\u00f3n la validez o eficacia de la misma hipoteca no es de los que pueden cancelarse en virtud s\u00f3lo del auto que aprueba el remate en un procedimiento judicial sumario, sino que ser\u00e1 necesaria una resoluci\u00f3n judicial. Consecuencia de lo anterior es que si la constituci\u00f3n del derecho de hipoteca llegase a ser nula, nula ser\u00eda tambi\u00e9n la enajenaci\u00f3n provocada por la misma, y si lo que procede es la rescisi\u00f3n de la hipoteca, el tercero que adquiera despu\u00e9s de que la causa de rescisi\u00f3n conste en el Registro sufrir\u00e1 las consecuencias de la rescisi\u00f3n. La Direcci\u00f3n hace la salvedad de que, respecto de los procedimientos ejecutivos hipotecarios nacidos bajo el imperio de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n su art\u00edculo 569 y, conforme a \u00e9l, la soluci\u00f3n anterior s\u00f3lo podr\u00e1 aplicarse cuando la anotaci\u00f3n de la querella sea anterior a la nota de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas. En cuanto a las dem\u00e1s cargas posteriores a la hipoteca, que deban cancelarse por su ejecuci\u00f3n, quedan sujetas a las consecuencias que la querella anotada tenga respecto de la hipoteca ejecutada, de forma que si aqu\u00e9lla prospera y se declara la nulidad de la hipoteca, del mismo modo que habr\u00eda de cancelarse la adjudicaci\u00f3n alcanzada, habr\u00edan de quedar sin efecto las cancelaciones que la ejecuci\u00f3n haya motivado.<\/p>\n

11 mayo 2001<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Siendo doctrina reiterada del Centro Directivo la posibilidad de anotar una querella siempre que se ejercite conjuntamente la acci\u00f3n penal en la que se pida una medida de trascendencia real inmobiliaria, no es anotable la querella en la que la acci\u00f3n civil tiene como objeto obtener una responsabilidad pecuniaria (en esta misma Resoluci\u00f3n se aborda otra cuesti\u00f3n, que puede verse m\u00e1s adelante, en este mismo cap\u00edtulo, bajo el ep\u00edgrafe \u00abTracto sucesivo\u00bb).<\/p>\n

25 y 28 septiembre, 19 octubre 2002<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Es doctrina reiterada de la Direcci\u00f3n General que la mera interposici\u00f3n de una querella no es susceptible de provocar una anotaci\u00f3n, al amparo del art\u00edculo 42 de la Ley Hipotecaria, si, vinculada a aqu\u00e9lla, no se ejercita la acci\u00f3n civil encaminada a provocar una mutaci\u00f3n jur\u00eddico real inmobiliaria. Este requisito se cumple cuando el objeto de la querella es la anulaci\u00f3n de la venta realizada en ejercicio de un poder que se obtuvo bajo coacciones y amenazas, pues es evidente que implica el ejercicio de una acci\u00f3n real, susceptible de la anotaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 42.1 de la Ley Hipotecaria. Por otra parte, no es obst\u00e1culo el hecho de que la finca aparezca inscrita a nombre del querellante, pues de este modo se evita el posible perjuicio que para \u00e9l podr\u00eda derivarse de la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo que dicha acci\u00f3n trata de destruir.<\/p>\n

25 marzo 2004<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- La interposici\u00f3n de una querella puede tener acceso al Registro de la Propiedad cuando, ejercit\u00e1ndose conjuntamente la acci\u00f3n civil con la penal, se ejerciera una acci\u00f3n de trascendencia real inmobiliaria (art\u00edculo 42.1 de la Ley Hipotecaria) siempre que: a) del ejercicio de la acci\u00f3n pudiera resultar la nulidad del t\u00edtulo en virtud del cual se hubiera practicado la inscripci\u00f3n; y b) que del mandamiento resultare el contenido de la acci\u00f3n civil ejercitada o se adjuntara al mismo el texto de la querella del que se derivase la nulidad anteriormente dicha. [1]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

9 septiembre 2004<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Reiterando su propia doctrina seg\u00fan la cual la anotaci\u00f3n de querella puede practicarse cuando la acci\u00f3n civil, ejercitada juntamente con la penal, tenga trascendencia real inmobiliaria, se considera que no la tiene la querella en cuyo texto se alude a una hipot\u00e9tica simulaci\u00f3n de la compraventa por la que el querellado devino due\u00f1o de la finca, pero en el correspondiente suplico no se solicita la declaraci\u00f3n de nulidad de la venta, por lo que, aunque se estimara totalmente la pretensi\u00f3n del querellante, la sentencia correspondiente carecer\u00eda de eficacia real.<\/p>\n

27 diciembre 2004<\/p>\n

<\/a>Efectos<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotaci\u00f3n preventiva de querella por falsedad y estafa contra el presidente de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal, por haber aportado una certificaci\u00f3n falsa de un acuerdo de la que resulta facultado por unanimidad para determinados actos con trascendencia registral.<\/p>\n

    \n
  1. El registrador deniega la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n por los tres defectos siguientes:<\/li>\n<\/ol>\n

    \u2013 No dirigirse el procedimiento contra todos los titulares de la propiedad horizontal.<\/p>\n

    \u2013 Carecer la demanda de trascendencia real, por no pedirse la nulidad de un t\u00edtulo o la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro.<\/p>\n

    \u2013 Porque, al ser los elementos comunes parte inseparable de los pisos, debe ordenarse la anotaci\u00f3n sobre todos ellos y no solo en los elementos comunes.<\/p>\n

      \n
    1. La anotaci\u00f3n de querella es una modalidad de la anotaci\u00f3n de demanda, regulada en el art\u00edculo 42.1 de la Ley Hipotecaria. Admitido por la doctrina y por las Resoluciones de este Centro Directivo que la anotaci\u00f3n de demanda puede practicarse siempre que la estimaci\u00f3n pueda producir una alteraci\u00f3n registral, con objeto de que durante la sustanciaci\u00f3n del procedimiento no puedan surgir terceros a los que tal procedimiento no pudiera afectarles, dada la eficacia relativa de la sentencia y el principio de fe p\u00fablica registral, y, dado que tal efecto puede producirse por la estimaci\u00f3n de una demanda y tambi\u00e9n por una querella (pues la nulidad de un t\u00edtulo o de una inscripci\u00f3n puede producirse por el ejercicio de una acci\u00f3n penal), este Centro Directivo ha admitido la anotaci\u00f3n preventiva de querella siempre que, como consecuencia de tal querella pueda producirse una alteraci\u00f3n del contenido registral.<\/li>\n
    2. El primero de los defectos es el de no haberse dirigido la acci\u00f3n contra todos los titulares de los elementos privativos de la propiedad horizontal. Pero tal defecto ha de ser rechazado puesto que, por una parte, una acci\u00f3n penal s\u00f3lo puede dirigirse contra aqu\u00e9l que se entiende ha incurrido en la infracci\u00f3n de tal tipo, y, por otra, seg\u00fan jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 5 de enero, 24 de octubre y 25 de noviembre de 1977 y 5 de octubre de 1979, por citar s\u00f3lo algunas), cualquier comunero (y la propiedad horizontal es, en definitiva, una forma de comunidad, al menos de los elementos comunes), por s\u00ed solo, est\u00e1 legitimado para ejercitar acciones que defiendan a todos, resultar\u00eda absurdo entender que, s\u00f3lo por ello, todos los restantes comuneros constituyen un litisconsorcio pasivo necesario.<\/li>\n
    3. El segundo de los defectos radica en considerar que la querella carece de trascendencia real, pero ello no es as\u00ed. Tratando la querella de la falsedad de un documento (la certificaci\u00f3n falsa de un acuerdo) que puede ser la base de una alteraci\u00f3n registral, la trascendencia real es clara, pues se tratar\u00eda de la inexistencia de unas facultades con cuyo ejercicio puede producirse tal alteraci\u00f3n registral, y de hecho, alteraciones registrales de tal tipo se denuncian en la querella presentada.<\/li>\n
    4. El tercero de los defectos radica en estimar que, al ser los elementos comunes inseparables de los privativos, la alteraci\u00f3n de aqu\u00e9llos supone una alteraci\u00f3n de \u00e9stos, por lo que la anotaci\u00f3n deber\u00eda ordenarse sobre todos y cada uno de los elementos privativos. Sin embargo, la doctrina ha distinguido entre los elementos comunes los elementos comunes por naturaleza o esenciales (que siempre deben existir) y elementos comunes por destino o accidentales (que no tienen porqu\u00e9 serlo necesariamente). Pues bien: unas superficies de terreno existentes dentro de la propiedad horizontal no son elementos comunes esenciales, y, por ello, no son necesariamente inseparables, por lo que pueden ser negociables con independencia. Por ello, basta con que la anotaci\u00f3n solicitada se hiciera constar en la inscripci\u00f3n general, donde resultan descritos tales elementos.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

      13 julio 2012<\/p>\n

      [1]<\/a> La Direcci\u00f3n menciona s\u00f3lo la nulidad del t\u00edtulo como objeto de la acci\u00f3n civil porque habi\u00e9ndose interpuesto la querella por un presunto delito de estafa inmobiliaria parece que dicha nulidad deber\u00eda ser la finalidad perseguida. Pero basta, como dice la propia Resoluci\u00f3n, con que la acci\u00f3n tenga trascendencia real inmobiliaria, aunque su objeto no sea la nulidad.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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