{"id":16757,"date":"2016-02-24T12:00:41","date_gmt":"2016-02-24T11:00:41","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16757"},"modified":"2016-02-24T12:31:29","modified_gmt":"2016-02-24T11:31:29","slug":"declaracion-sobre-la-prorroga","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/arrendamientos-rusticos\/declaracion-sobre-la-prorroga\/","title":{"rendered":"Declaraci\u00f3n sobre la pr\u00f3rroga"},"content":{"rendered":"

ARRENDAMIENTOS R\u00daSTICOS
<\/strong><\/h1>\n

Declaraci\u00f3n sobre la pr\u00f3rroga<\/a><\/strong><\/p>\n

Declaraci\u00f3n sobre la pr\u00f3rroga<\/strong><\/p>\n

La f\u00f3rmula empleada en una escritura de venta, despu\u00e9s de manifestar el vendedor que la finca est\u00e1 libre de arrendatarios, de a\u00f1adir que \u00abno se ha hecho uso de la facultad prevista en el art\u00edculo 26 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos\u00bb, cumple la exigencia del art\u00edculo 91.1 de dicha Ley. 1\u00ba.- Porque no siendo imprescindible el uso de los propios t\u00e9rminos del precepto legal, que habla de los seis \u00faltimos a\u00f1os, la declaraci\u00f3n del vendedor es m\u00e1s amplia que la exigida por la Ley, pues literalmente interpretada ha de entenderse referida a que nunca se ha hecho uso de tal derecho, lo cual, sin perjuicio de los riesgos que conlleva para quien la formula, cumple sobradamente la exigencia y finalidad legal. 2\u00ba.- Porque la f\u00f3rmula impersonal utilizada (al decir que no se ha hecho uso en lugar de que no se ha hecho uso por el vendedor), en ciertos casos puede ser la m\u00e1s conveniente si se quiere dar a tal manifestaci\u00f3n la extensi\u00f3n temporal necesaria, pues tal declaraci\u00f3n abarca no solo el tiempo durante el cual ha sido titular de la finca quien la formula, sino aqu\u00e9l durante el cual lo han sido sus causantes.<\/p>\n

11 enero 1994<\/p>\n

Declaraci\u00f3n sobre la pr\u00f3rroga<\/strong>.- Se plantea este recurso respecto a la pervivencia de una disposici\u00f3n derogada al tiempo del otorgamiento del t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n, concretamente, la declaraci\u00f3n bajo pena de falsedad en la compraventa de una finca r\u00fastica prevista en el art\u00edculo 91.1 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 relativa a si ha hecho uso en los seis a\u00f1os anteriores a la transmisi\u00f3n del derecho que la misma norma le reconoce en el art\u00edculo 26 y que le permite oponerse a cualquiera de las pr\u00f3rrogas del contrato. La Direcci\u00f3n comienza diciendo que la Disposici\u00f3n Transitoria primera de la Ley 49\/2003 permite la aplicaci\u00f3n de normativa anterior a los contratos vigentes al tiempo de la entrada en vigor de aqu\u00e9lla. Pero este punto temporal de conexi\u00f3n que permitir\u00eda mantener, a pesar de la vigencia de la nueva ley, las normas tuitivas de los derechos de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario que consagraba la Ley de 31 de diciembre de 1980 y que precisamente ahora el legislador ha considerado conveniente suprimir, falta en el presente expediente. En efecto, acudiendo a la escritura de compraventa el propietario de la finca manifiesta que se encuentra libre de arriendo el d\u00eda del otorgamiento de la misma, 27 de mayo de 2004, fecha en que ya entra en vigor la nueva Ley. En consecuencia, ya no procede en dicha fecha, la declaraci\u00f3n a cargo del arrendador, prevista por la ley anterior pero omitida por la nueva que la deroga expresamente, para el caso de que la finca no estuviera arrendada. Es decir, una interpretaci\u00f3n a sensu contrario para imponer la referida manifestaci\u00f3n por no estar la finca arrendada ser\u00eda extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.<\/p>\n

16 diciembre 2004<\/p>\n

Declaraci\u00f3n sobre la pr\u00f3rroga<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la pervivencia de una disposici\u00f3n contemplada en una ley derogada, al tiempo de otorgamiento del t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n, singularmente sobre la preceptiva inclusi\u00f3n en una escritura de compraventa de la declaraci\u00f3n, bajo pena de falsedad, prevista en el art\u00edculo 91.1 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 a cargo del arrendador (para el caso de que no estuviera arrendada) sobre si ha hecho uso en los seis a\u00f1os anteriores a la transmisi\u00f3n del derecho que la misma norma le reconoce en el art\u00edculo 26 y que le permite oponerse a cualquiera de las pr\u00f3rrogas del contrato previstas en el art\u00edculo anterior.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 …<\/p>\n

    \n
  1. Respecto del fondo del asunto, la cuesti\u00f3n debatida en este recurso ha sido abordada por la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 16 de diciembre de 2004.<\/li>\n<\/ol>\n

    La Disposici\u00f3n Transitoria primera de la Ley 49\/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos R\u00fasticos, permite la aplicaci\u00f3n de normativa anterior derogada a los contratos vigentes al tiempo de la entrada en vigor de aquella nueva Ley. Ciertamente, esta norma de derecho intertemporal mantiene las normas tuitivas de los derechos de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario que consagraba la Ley de 31 de diciembre de 1980, particularmente \u2013por lo que afecta al presente supuesto\u2013 los que se atribuyen al arrendatario en caso de transmisi\u00f3n realizada por quien se opuso a la pr\u00f3rroga del arrendamiento, conforme a los art\u00edculos 26 y 27 de la Ley derogada, y que precisamente ahora el legislador ha considerado conveniente suprimir para los contratos sujeto a la nueva normativa. No obstante, derogada la norma que establec\u00eda, en garant\u00eda de los derechos del arrendatario, la necesidad de incluir en la escritura de transmisi\u00f3n de la finca la manifestaci\u00f3n relativa a la falta de denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga arrendaticia, no existe en la nueva Ley disposici\u00f3n de derecho intertemporal alguna que mantenga dicha exigencia de contenido escriturario y de acceso a la inscripci\u00f3n registral (cfr. art\u00edculo 91 de la Ley derogada), por lo que deben observarse \u00fanicamente los requisitos formales impuestos por la Ley vigente en el momento de otorgamiento de la escritura calificada. De exigirse ahora la referida manifestaci\u00f3n por no estar la finca arrendada, ser\u00eda extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

    10 marzo 2005<\/p>\n

    <\/a>Declaraci\u00f3n sobre la pr\u00f3rroga<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificaci\u00f3n registral por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una finca r\u00fastica otorgada el 18 de junio de 2009, en la que el vendedor manifiesta que no est\u00e1 arrendada, ni cedida en aparcer\u00eda y que no se ha hecho uso en los seis a\u00f1os anteriores a la fecha de otorgamiento de la escritura del derecho a que se refiere el art\u00edculo 26.1 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos de 31 de diciembre de 1980. El Registrador deniega la inscripci\u00f3n porque \u00abde los antecedentes obrantes en el Registro aparece un arrendamiento por procedencia de la finca 2909\/A\u00bb, entendiendo necesaria, para posibilitar la inscripci\u00f3n, una aclaraci\u00f3n sobre tal extremo y la cancelaci\u00f3n previa, en su caso, del arrendamiento.<\/p>\n

    En la nota simple de informaci\u00f3n registral que se incorpora a la escritura calificada se hace constar, en relaci\u00f3n con el citado extremo, que, por procedencia de la finca 24.909, de la que fue segregada, la ahora transmitida est\u00e1 dada en arrendamiento, seg\u00fan resulta de nota de fecha 9 de septiembre de 1935 extendida al margen de la inscripci\u00f3n segunda de aquella. Literalmente trascrito, el contenido de la referida informaci\u00f3n registral es el siguiente: \u00abFecha de alta: por procedencia de la finca n.\u00ba: 1\/29.409\/AL Asiento de inscripci\u00f3n 1 con Fecha 01\/01\/1900, TOMO: 580, LIBRO: 580, FOLIO: 34, T\u00edtulo Otros: arrendamiento, dada en arrendamiento la finca de este numero por don B. R. B. a don J. S. C., seg\u00fan asiento primero de la finca n\u00famero 4 del Ayuntamiento de Alicante, al folio 4 del tomo 1 especial. Resulta de nota de fecha 9 de septiembre de 1935 al margen de la inscripci\u00f3n 2.\u00aa de la finca 29409, folio 34 del libro 580 del Archivo de Alicante\u00bb \u2013no existe precisi\u00f3n adicional sobre la concreta fecha del arrendamiento, ni sobre las circunstancias esenciales del mismo, ni, en particular, sobre el plazo de su duraci\u00f3n\u2013. Sin embargo, en la escritura calificada se manifiesta expresamente por las partes que la finca objeto de la misma est\u00e1 libre de arrendamientos. La cuesti\u00f3n estriba, pues, en dilucidar si la contradicci\u00f3n entre esta manifestaci\u00f3n y la constancia registral de la existencia del aludido arrendamiento debe o no ser aclarada como requisito previo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la escritura de compraventa calificada y, en su caso, proceder previamente a la cancelaci\u00f3n del arrendamiento.<\/p>\n

      \n
    1. La Ley de 15 de marzo de 1935 de Arrendamientos R\u00fasticos \u2013vigente a la fecha en que se practic\u00f3 la nota marginal de constancia del arrendamiento a que se ha hecho referencia en el fundamento anterior\u2013, en sus art\u00edculos 56 y siguientes, desarrollada por el Decreto de 27 de abril de 1935 en sus art\u00edculos 20 y correlativos, vino a regular un Libro especial que deber\u00eda llevarse en todo Registro de la Propiedad, en el que se inscribir\u00edan los arrendamientos de todas clases y aparcer\u00edas de fincas r\u00fasticas radicantes en todo o en parte en el territorio de de su respectiva demarcaci\u00f3n. Los asientos se practicaban en el mismo por el sistema de encasillado, debiendo expresarse, entre otros extremos, el plazo de duraci\u00f3n del arrendamiento y las pr\u00f3rrogas (vid. art\u00edculo 57 de la citada Ley). Practicada la inscripci\u00f3n en el Libro especial, si la finca estaba inscrita a nombre del arrendador, se practicar\u00eda la oportuna nota de referencia al margen de la inscripci\u00f3n de su derecho, a efectos de coordinaci\u00f3n. Por otra parte, permit\u00eda, a instancia del arrendatario, hacer constar en el rese\u00f1ado Libro la pr\u00f3rroga de los arrendamientos, siempre y cuando la solicitud se presentase antes de la finalizaci\u00f3n del periodo que se ha de prorrogar (vid. art\u00edculo 60 de la Ley); asimismo, el art\u00edculo 63 de la Ley regulaba la cancelaci\u00f3n, a instancia del arrendador, por el s\u00f3lo transcurso del tiempo fijado y, en su caso, el de las pr\u00f3rrogas que se hubiesen utilizado, si no constare en el Registro la voluntad del arrendatario de continuar en el disfrute de la finca antes del transcurso del plazo inicial o el de la \u00faltima pr\u00f3rroga.<\/li>\n<\/ol>\n

      Por otra parte, la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n del arrendamiento en este Libro especial aparec\u00eda subordinada a ciertos requisitos de coordinaci\u00f3n con el contenido del Registro de la Propiedad. En concreto, si la finca objeto del arrendamiento no estuviere inscrita en el Registro o lo estuviere a nombre del arrendador, se practicar\u00eda la inscripci\u00f3n que corresponda en el Libro especial de arrendamientos, extendi\u00e9ndose en el segundo caso nota marginal en la inscripci\u00f3n de dominio a efectos de coordinaci\u00f3n (esta es la nota que se extendi\u00f3 en el caso que nos ocupa con fecha 9 de septiembre de 1935 en el folio de la finca 24.409, de la que procede por segregaci\u00f3n la que es objeto de la compraventa calificada). Si, por el contrario, la finca estuviere inscrita en el Registro a nombre de persona distinta del arrendador, el arrendamiento no pod\u00eda inscribirse en el Libro especial sin el consentimiento del titular registral o, alternativamente, sin que se presentase documento fehaciente que acreditase que el arrendador hab\u00eda adquirido el inmueble y que \u00e9ste estaba catastrado o amillarado a su nombre.<\/p>\n

      En cuanto a los efectos producidos por la inscripci\u00f3n en el Libro especial, dos eran los fundamentales: a) por un lado, la inscripci\u00f3n del arrendamiento producir\u00eda todos los efectos a favor del arrendatario previstos en la Ley, pero no perjudicaba al titular registral que no hab\u00eda consentido expresamente la inscripci\u00f3n, salvo el derecho del arrendatario de buena fe a continuar en la posesi\u00f3n de la finca arrendada durante el a\u00f1o agr\u00edcola (art\u00edculo 58 de la Ley); b) por otro lado, inscrito un arrendamiento en el Libro especial no podr\u00eda, mientras estuviese vigente, inscribirse ning\u00fan otro arrendamiento contradictorio con el inscrito sobre la misma finca o porci\u00f3n de finca arrendada (art\u00edculo 62 de la Ley).<\/p>\n

        \n
      1. Visto el r\u00e9gimen registral instaurado para los arrendamientos r\u00fasticos por la Ley de 15 de marzo de 1935, procede recordar que la regulaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n de los contratos de arrendamientos de fincas r\u00fasticas anteriores y posteriores a la citada Ley de 1935 y de sus pr\u00f3rrogas, ha sufrido numerosas modificaciones (vid. art\u00edculo 7 de la Ley de 15 de marzo de 1935; art\u00edculo primero de la Ley de 28 de junio de 1940; art\u00edculo sexto de la Ley de 23 de julio de 1942; art\u00edculo primero de la Ley de 4 de mayo de 1948; art\u00edculo primero de la Ley de 15 de julio de 1954, modificado por los Decretos Leyes 4\/1966 de 22 de julio y 23\/1962 de 28 de julio; art\u00edculos 9 y 10 del Real Decreto 745\/1959 de 29 de abril; Disposici\u00f3n Transitoria Primera, regla tercera de la Ley 83\/1980 de 31 de diciembre; art\u00edculo 1 del Real Decreto Ley de 14\/1980 de 10 de octubre; art\u00edculo 1 de la Ley 1\/1987 de 12 de febrero; Disposici\u00f3n Adicional segunda de la Ley Valenciana 6\/1986 de 15 diciembre, de Arrendamientos Hist\u00f3ricos Valencianos; y art\u00edculos 2 y 3 de la Ley 1\/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos R\u00fasticos Hist\u00f3ricos).<\/li>\n<\/ol>\n

        Tomando como base este marco legal, y descartada la aplicabilidad del r\u00e9gimen especial previsto en la Ley 6\/1986, sobre Arrendamientos Hist\u00f3ricos Valencianos por no constar haberse solicitado en el plazo de los dos a\u00f1os siguientes a su entrada en vigor, la declaraci\u00f3n de reconocimiento de arrendamiento hist\u00f3rico (cfr. art\u00edculo 2), y a\u00fan suponiendo a efectos meramente dial\u00e9cticos que en el momento de la entrada en vigor de la citada Ley Estatal 1\/1992, de Arrendamientos R\u00fasticos Hist\u00f3ricos, hubiese subsistido el arrendamiento a que se refiere este supuesto de hecho, y que el mismo entrase en su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n (por cuanto a los efectos de esta Ley se consideran arrendamientos r\u00fasticos hist\u00f3ricos: a) los anteriores al C\u00f3digo Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera en la publicaci\u00f3n de dicho cuerpo legal; b) los concertados con anterioridad a la publicaci\u00f3n de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal; c) los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a cuarenta quintales m\u00e9tricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario), en todo caso, las pr\u00f3rrogas establecidas en la misma habr\u00edan concluido y, con ello, el contrato de arrendamiento.<\/p>\n

        En efecto, el art\u00edculo 2 de la Ley 1\/1992 dispuso que los arrendamientos r\u00fasticos hist\u00f3ricos que se hallasen vigentes a la entrada en vigor de la misma, quedar\u00edan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997, plazo en el cual podr\u00eda ejercitar el arrendatario el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, pr\u00f3rroga que complementaba el art\u00edculo 3 respecto del arrendatario cultivador personal que tuviere cincuenta y cinco a\u00f1os cumplidos a la entrada en vigor de la Ley. Esta ampliaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga, como m\u00e1ximo, podr\u00eda extenderse hasta que tales personas cumpliesen los sesenta y cinco a\u00f1os de edad, es decir, diez a\u00f1os m\u00e1s desde la entrada en vigor de la Ley, pr\u00f3rroga complementaria que tambi\u00e9n estaba, pues, vencida el 18 de junio de 2009, fecha del otorgamiento de la escritura calificada.<\/p>\n

          \n
        1. Si tenemos en cuenta, adem\u00e1s: 1. Que no es la nota de referencia o coordinaci\u00f3n extendida al margen de la inscripci\u00f3n del dominio del arrendador en el Registro de la Propiedad, sino la inscripci\u00f3n en el Libro especial regulado por la Ley de 15 de marzo de 1935 la que publicaba las vicisitudes y contenido del contrato de arrendamiento, inscripci\u00f3n que no se ha invocado ni acreditado en la calificaci\u00f3n registral; 2. Que la eficacia de las inscripciones en los Libros especiales de arrendamientos regulados por la citada Ley de 27 de marzo de 1935 no alcanzaba a condicionar la inscripci\u00f3n de las transmisiones dominicales sobre la finca arrendada al requisito de su notificaci\u00f3n al arrendatario para garantizar un derecho de adquisici\u00f3n preferente \u2013derecho que introdujo para los arrendamientos hist\u00f3ricos la Ley 83\/1980, de 31 de diciembre\u2013; 3. Que en ning\u00fan caso, ni en los arrendamientos r\u00fasticos hist\u00f3ricos ni en los del r\u00e9gimen general, el arrendamiento inscrito produce el cierre definitivo del Registro respecto de los actos dispositivos relativos a la finca, sino, en su caso, el cierre provisional hasta que se acredite el cumplimiento de las notificaciones para el posible ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, siempre que exista un arrendamiento vigente; 4. Que, como se ha indicado, el arrendamiento originario, objeto de la nota marginal extendida en el Registro el 9 de septiembre de 1935, no puede entenderse que estuviera vigente a la fecha de la autorizaci\u00f3n de la escritura calificada; 5. Y que el hecho de que el arrendamiento no se haya cancelado no resulta contradictorio con su extinci\u00f3n por transcurso del plazo y sus pr\u00f3rrogas; hemos de concluir en la falta de fundamento legal suficiente para sostener la denegaci\u00f3n acordada por el Registrador en su calificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado que procede estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

          5 abril 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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