{"id":16765,"date":"2016-02-24T12:44:36","date_gmt":"2016-02-24T11:44:36","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16765"},"modified":"2016-02-24T12:44:36","modified_gmt":"2016-02-24T11:44:36","slug":"constitucion-sobre-una-finca-perteneciente-a-una-comunidad-de-propietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/arrendamientos-urbanos\/constitucion-sobre-una-finca-perteneciente-a-una-comunidad-de-propietarios\/","title":{"rendered":"Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a una comunidad de propietarios"},"content":{"rendered":"

ARRENDAMIENTOS URBANOS
<\/strong><\/h1>\n

Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a una comunidad de propietarios<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a una comunidad de propietarios<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. En el presente expediente se debate si es posible la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura p\u00fablica por la que se ratifica y eleva a documento p\u00fablico un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, concretamente, con destino a club de playa, cuando concurren las siguientes circunstancias: el folio registral de la finca arrendada constituye una parte no segregada de la finca matriz, vinculada ob rem con veintid\u00f3s fincas registrales segregadas e independientes; la arrendadora es la comunidad de propietarios. Se da la circunstancia concurrente de que no figura legalizado ning\u00fan libro de actas de la comunidad y adem\u00e1s de los datos obrantes en el t\u00edtulo y en el Registro no puede deducirse la correspondencia de los titulares registrales con los asistentes a la junta cuyos acuerdos adicionalmente no fueron adoptados por unanimidad.<\/li>\n<\/ol>\n

    La nota de calificaci\u00f3n aprecia adem\u00e1s otros defectos: Vulneraci\u00f3n del principio de especialidad, pues la inscripci\u00f3n que se pretende recae sobre una parte de finca registral sin previa segregaci\u00f3n, y discordancia de los datos f\u00edsicos ofrecidos con los que resultan del Registro en orden a su superficie, linderos y descripci\u00f3n.<\/p>\n

      \n
    1. Es lo cierto que desde el Real Decreto 297\/1996, de 23 de febrero, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, qued\u00f3 patente en nuestro ordenamiento jur\u00eddico el plus adicional que en orden a la seguridad jur\u00eddica del arrendatario constituye la constancia del derecho personal de arrendamiento derivado de su contrato, en el Registro de la Propiedad. En aras a esta finalidad, el Real Decreto 297\/1996, establece una cierta flexibilidad en los requisitos que deben cumplir los t\u00edtulos presentados (art\u00edculo 2) en orden al principio de especialidad, como se ver\u00e1 m\u00e1s adelante, pero no en relaci\u00f3n al tracto sucesivo.<\/li>\n
    2. En el caso que nos ocupa, es la comunidad de propietarios quien, se dice en el t\u00edtulo, ratifica y eleva a p\u00fablico el contrato. Para ello manifiesta el compareciente y despu\u00e9s el ratificante, que consta acuerdo de la junta de propietarios bastante para el acto.<\/li>\n<\/ol>\n

      Sin duda, la comunidad de propietarios act\u00faa en el tr\u00e1fico jur\u00eddico conforme a las normas establecidas en los art\u00edculos 14 y 16 de su ley reguladora. En el supuesto concreto, adem\u00e1s, el arrendamiento se concierta sobre parte de elementos calificados, en virtud de su relaci\u00f3n de servicio con las fincas privativas, y de su destino para el uso com\u00fan de las mismas como vinculadas ob rem con las veintid\u00f3s fincas privativas existentes en el conjunto.<\/p>\n

      Cierto es que s\u00f3lo los actos de gravamen y disposici\u00f3n de estos elementos, as\u00ed como su desvinculaci\u00f3n, requieren el consentimiento individualizado de los afectados, en el caso la totalidad de los propietarios, adem\u00e1s del acuerdo un\u00e1nime o quasi un\u00e1nime de la comunidad. Tambi\u00e9n, que el arrendamiento, en principio, es un acto de gesti\u00f3n, aunque esto sea extremo dudoso en este caso, al pactarse un plazo de catorce a\u00f1os.<\/p>\n

        \n
      1. Pero, sin precisar mayor examen, en el caso, se presenta un certificado en el que no constan la identificaci\u00f3n de los comparecientes, ni su correspondencia con los titulares registrales, ni el resultado de la votaci\u00f3n es la unanimidad o quasi unanimidad del acuerdo. Es m\u00e1s, ni siquiera el texto acordado se corresponde con el contrato elevado a p\u00fablico en cuanto se refiere a pr\u00f3rroga de uno preexistente y no al de nuevo cu\u00f1o que se instrumentaliza seg\u00fan resulta de los t\u00e9rminos contractuales acordados.<\/li>\n<\/ol>\n

        Adem\u00e1s el hecho de no constar la legalizaci\u00f3n de los libros de la comunidad supone, adicionalmente, la falta de regularidad formal del representante de la comunidad.<\/p>\n

          \n
        1. En otro orden, la flexibilidad el principio de especialidad que permite el Real Decreto 297\/1996 resulta de los art\u00edculos 3.2 y 6.2 de la norma. \u00c9stos permiten una descripci\u00f3n suficientemente delimitada de la finca arrendada, sin precisar segregaci\u00f3n, siempre que hayan sido consignados por el notario, en la escritura que constituya o eleve a documento p\u00fablico, el arrendamiento, los datos precisos para su identificaci\u00f3n y descripci\u00f3n y en su caso la cuota de propiedad que corresponda a la finca arrendada, si fuera una divisi\u00f3n horizontal donde se ubicara y los gastos se atribuyeran al arrendatario.<\/li>\n<\/ol>\n

          Nada de esto resulta del t\u00edtulo calificado. Pues no quedan concretados en la escritura p\u00fablica la correcta descripci\u00f3n del inmueble, en orden a su ubicaci\u00f3n, linderos y superficie, limit\u00e1ndose a la incorporaci\u00f3n de documento catastral no coincidente, sin correcta descripci\u00f3n en la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

          En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar, \u00edntegramente, la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

          5 octubre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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