{"id":16768,"date":"2016-02-24T12:00:13","date_gmt":"2016-02-24T11:00:13","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16768"},"modified":"2016-02-24T12:49:50","modified_gmt":"2016-02-24T11:49:50","slug":"constitucion-sobre-una-finca-perteneciente-a-varias-personas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/arrendamientos-urbanos\/constitucion-sobre-una-finca-perteneciente-a-varias-personas\/","title":{"rendered":"Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a varias personas"},"content":{"rendered":"

ARRENDAMIENTOS URBANOS
<\/strong><\/h1>\n

Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a varias personas<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a varias personas<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes: a) Mediante escritura (titulada como \u00abcontrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda\u00bb) autorizada por el Notario de Ibi don V\u00edctor Calatayud Tormo el 21 de septiembre de 2005 (protocolo 3047), don Pedro Chorro Jover y don Pedro-Antonio P\u00e9rez Roque, due\u00f1os de dos terceras partes indivisas, con car\u00e1cter privativo y en pleno dominio, de una finca urbana (finca 12.423 del Registro de Xixona) que se define en el t\u00edtulo como porci\u00f3n de suelo urbano en Castalla, parcela 6-2, y sobre parte de la cual \u2013se indicaba\u2013 existe una nave industrial de trescientos seis metros veinticinco dec\u00edmetros cuadrados (destinada a almac\u00e9n), la arrendaron (con la excepci\u00f3n que seguidamente se indica) a la mercantil Electro Montajes Pechman, S.L.<\/li>\n<\/ol>\n

    De las estipulaciones consignadas en la escritura procede destacar las siguientes: En cuanto a la delimitaci\u00f3n del objeto del arriendo se indicaba, respecto de la finca descrita: \u00ab\u2026 en el bien entendido de que el presente arrendamiento no afectar\u00e1 a la nave industrial de 306,25 metros cuadrados al estar afecta a un arrendamiento previo\u2026\u00bb.<\/p>\n

    Se conven\u00eda que el arrendamiento lo era por un periodo de cinco a\u00f1os y para uso distinto del de vivienda, por lo que, al amparo de lo previsto en el art\u00edculo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato se regir\u00eda, con car\u00e1cter preferente, por el clausulado obrante en la escritura y, en lo no previsto por las partes, por lo establecido en el t\u00edtulo III de dicha ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

      \n
    1. b) El Registrador deniega la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo, se\u00f1alando, en una escueta e insuficientemente motivada nota de calificaci\u00f3n, que estando el inmueble inscrito por terceras partes y pro indiviso, el arrendamiento de la totalidad deber\u00e1 ser consentido por todos los copropietarios por exigencia del principio de legitimaci\u00f3n y consentimiento (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria en relaci\u00f3n con el 399 del C.C.).<\/li>\n
    2. c) El recurrente, en su argumentaci\u00f3n, hace especial hincapi\u00e9 en que la nota de calificaci\u00f3n obvia la doctrina Jurisprudencial \u2013que tilda de pac\u00edfica hasta la extenuaci\u00f3n\u2013 que concept\u00faa el arrendamiento de un bien propiedad dominical de varias personas como acto de administraci\u00f3n del condominio, y por ende aplicable la regla de las mayor\u00edas del art\u00edculo 398 del C\u00f3digo Civil, siempre que su duraci\u00f3n no supere los 6 a\u00f1os. A\u00f1ad\u00eda, adem\u00e1s, que la doctrina jurisprudencial que citaba en su recurso, aplicada al presente caso, pon\u00eda de manifiesto, el error cometido por el Registrador al entender el acto de arrendamiento del solar por un plazo de cinco a\u00f1os como acto de disposici\u00f3n que requiere el concurso de la totalidad de copropietarios, cuando por la duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento procede la aplicaci\u00f3n directa del art\u00edculo 398 del c\u00f3digo civil, y por ende la inscripci\u00f3n del arriendo, al suscribirse por dos copropietarios que representan 2\/3 partes de la plena propiedad de la finca.<\/li>\n
    3. Antes de entrar a examinar el fondo del recurso, este Centro Directivo tiene necesariamente que desaprobar la muy insuficiente motivaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n, algo que a\u00fan es menos comprensible a la vista de una cuesti\u00f3n de tan de evidente inter\u00e9s jur\u00eddico como la que se suscita en este recurso, ampliamente debatida por la doctrina y suficientemente abordada tanto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por este Centro Directivo. Consecuencia de dicha nota de calificaci\u00f3n es que este Centro Directivo ha de resolver el recurso teniendo en cuenta c\u00f3mo ha sido plasmado el defecto en aquella, lo que le impide siquiera plantear, respecto de la escritura calificada, cuestiones tales como: a) La calificaci\u00f3n del contrato celebrado como arrendamiento para uso distinto de la vivienda (t\u00e9ngase en cuenta que el recurrente habla expresamente de \u00abacto de arrendamiento del solar por un plazo de cinco a\u00f1os\u00bb), a la vista de la definici\u00f3n que se contiene en el apartado primero del art\u00edculo 3 de la Ley 29\/1994.<\/li>\n
    4. b) Las interesantes cuestiones que se han suscitado en torno a la conceptuaci\u00f3n \u2013en abstracto\u2013 del arrendamiento como acto de administraci\u00f3n, a la vista de la postura que adopta nuestra legislaci\u00f3n en diversas normas (preceptos legales que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias especiales\u2026), siendo generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administraci\u00f3n por lo que bastar\u00eda, para su realizaci\u00f3n, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo solo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duraci\u00f3n, puedan ser considerados actos de disposici\u00f3n o equiparados a \u00e9stos (sin perjuicio, eso s\u00ed, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo).<\/li>\n
    5. c) Por no hablar de la problem\u00e1tica que plantea la ex\u00e9gesis del art\u00edcu lo 398 del C\u00f3digo Civil cuando se pone en relaci\u00f3n dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, tambi\u00e9n, algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya gen\u00e9ricamente, ya en funci\u00f3n de cl\u00e1usulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. sentencias citadas en los fundamentos de derecho), entendi\u00e9ndose que bastar\u00e1 el consentimiento de quienes ostenten la mayor\u00eda de la comunidad para la celebraci\u00f3n del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duraci\u00f3n, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administraci\u00f3n y pueda ser considerado acto de disposici\u00f3n o gravamen, algo que, dado el tenor de la nota de calificaci\u00f3n, no procede abordar ahora con relaci\u00f3n a la escritura calificada.<\/li>\n
    6. Y entrando a resolver este recurso, y dada la obligatoriedad de que esta resoluci\u00f3n se ci\u00f1a a los estrictos t\u00e9rminos de la nota de calificaci\u00f3n, deviene forzoso revocarla y estimar aquel, partiendo de la postura que sobre la cuesti\u00f3n debatida ha mantenido, desde antiguo, este Centro Directivo, siendo un claro exponente de la misma las resoluciones de 26 de abril de 1907 y 7 de abril de 1938, en las que se afirm\u00f3: a) Que el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los \u00abbienes no fungibles \u00bb y que en este concepto puede ser acordado por los due\u00f1os de una cosa com\u00fan, siempre que representen la mayor\u00eda de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los dem\u00e1s (t\u00e9ngase en cuenta, no obstante, que en la citada resoluci\u00f3n de 1938, no se aplic\u00f3 la doctrina general, que tambi\u00e9n recog\u00eda, sino necesariamente lo previsto en el p\u00e1rrafo 2.\u00ba del apartado D del art\u00edculo 3.\u00ba de la Ley de Arrendamientos r\u00fasticos de 15 de marzo de 1935, entonces vigente, que exig\u00eda al arrendador la capacidad para realizar actos de enajenaci\u00f3n).<\/li>\n
    7. b) Que la naturaleza jur\u00eddica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o necesaria la sumisi\u00f3n de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor participaci\u00f3n, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotaci\u00f3n y contratable por acuerdo de la mayor\u00eda de la mayor\u00eda de los condue\u00f1os, quedando siempre a los dem\u00e1s interesados el derecho de acudir ante el Juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos, como el mismo art\u00edculo 398 dispone. Tales resoluciones, por lo dem\u00e1s, llegaron incluso a estimar comprendidos en las facultades de dicho art\u00edculo (en consonancia con diversos pronunciamientos del Tribunal Supremo), arrendamientos por t\u00e9rmino mayor de seis a\u00f1os acordados por la mayor\u00eda de los part\u00edcipes.<\/li>\n
    8. c) Que la posible falta de citaci\u00f3n a los condue\u00f1os no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no pod\u00eda estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanzaba especial relevancia en aquellos supuestos \u2013sin que proceda abordar, por las razones dichas, si el presente es uno de ellos\u2013 en los que, de haberse dado conocimiento al condue\u00f1o de la restante participaci\u00f3n y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

      22 abril 2006 [1]<\/a><\/p>\n

      [1]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada por la Audiencia Provincial de Alicante, en sentencia de 14 de enero de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E de 10 de agosto de 2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      ARRENDAMIENTOS URBANOS Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a varias personas Constituci\u00f3n sobre una finca perteneciente a varias personas Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes: a) Mediante escritura (titulada como \u00abcontrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda\u00bb) autorizada por el Notario de Ibi don V\u00edctor Calatayud Tormo el 21 de […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3275],"tags":[3278,1526],"class_list":{"0":"post-16768","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-arrendamientos-urbanos","7":"tag-constitucion-sobre-una-finca-perteneciente-a-varias-personas","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16768","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16768"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16768\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16768"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16768"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16768"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}