{"id":16812,"date":"2016-02-24T09:55:08","date_gmt":"2016-02-24T08:55:08","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16812"},"modified":"2016-02-24T13:52:17","modified_gmt":"2016-02-24T12:52:17","slug":"tanteo-y-retracto-en-la-dacion-en-pago-de-una-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/arrendamientos-urbanos\/tanteo-y-retracto-en-la-dacion-en-pago-de-una-vivienda\/","title":{"rendered":"Tanteo y retracto en la daci\u00f3n en pago de una vivienda"},"content":{"rendered":"

ARRENDAMIENTOS URBANOS
<\/strong><\/h1>\n

Tanteo y retracto en la daci\u00f3n en pago de una vivienda<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Tanteo y retracto en la daci\u00f3n en pago de una vivienda<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. En el supuesto al que se refiere este recurso el Registrador de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n de inmuebles urbanos arrendados porque, a su juicio, habida cuenta del negocio traslativo formalizado \u2013una daci\u00f3n en pago de deuda-, cabe la posibilidad de que el arrendatario ejercite el derecho de adquisici\u00f3n preferente conforme a los art\u00edculos 1.521 del C\u00f3digo Civil y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que considera necesaria la justificaci\u00f3n de que dicha transmisi\u00f3n ha sido notificada fehacientemente al arrendatario.<\/li>\n
  2. La cuesti\u00f3n debatida debe resolverse atendiendo a las siguientes consideraciones: a) Como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo en alguna ocasi\u00f3n anterior (cfr. la Resoluciones de 18 de enero de 1999 y 9, 10, 11 y 12 de julio de 2007), la daci\u00f3n en pago es un contrato por virtud del cual se transmiten al acreedor determinados bienes o derechos distintos de los debidos y que \u00e9ste acepta voluntariamente como pago de su cr\u00e9dito (art\u00edculo 1.166 del C\u00f3digo Civil), transmisi\u00f3n que en cuanto forma de pago puede realizar tanto el deudor como un tercero (art\u00edculo 1.158 del mismo C\u00f3digo).<\/li>\n<\/ol>\n

    Se trata de una forma especial de pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con finalidad solutoria una prestaci\u00f3n distinta de la debida (\u00abaliud pro alio\u00bb). Y, aunque puedan aplicarse por analog\u00eda algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jur\u00eddicos (cfr., por todas las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2005 y 19 de octubre de 2006).<\/p>\n

      \n
    1. b) Las normas que regulan el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretaci\u00f3n estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (vid. art\u00edculo 4 del C\u00f3digo Civil; y las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 febrero 1991, 8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; as\u00ed como las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 5 septiembre 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999).<\/li>\n<\/ol>\n

      El art\u00edculo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisici\u00f3n preferente \u00fanicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el art\u00edculo 22 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos), no cabe aplicar dicha limitaci\u00f3n legal del dominio c) Aunque el Pre\u00e1mbulo de la propia Ley expresa que se atribuye al arrendatario el derecho de adquisici\u00f3n preferente para el supuesto de \u00abenajenaci\u00f3n\u00bb de la vivienda arrendada, lo cierto es que al referirse el articulado \u00fanicamente a la \u00abventa\u00bb, a diferencia del texto anteriormente vigente (el art\u00edculo 47 de la Ley de 1964 lo establec\u00eda tambi\u00e9n para el caso de cesi\u00f3n solutoria), indica inequ\u00edvocamente la intenci\u00f3n del legislador de limitar el derecho de adquisici\u00f3n preferente s\u00f3lo y exclusivamente al supuesto de compraventa.<\/p>\n

      En la regulaci\u00f3n vigente queda patente que la Ley especial no se propone tanto que los inquilinos lleguen a ser propietarios, como la defensa de su condici\u00f3n de arrendatarios (el mismo Pre\u00e1mbulo expresa que el derecho de adquisici\u00f3n preferente \u00abconstituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda\u00bb), lo que, por lo dem\u00e1s, resulta coherente con la posici\u00f3n jur\u00eddica que en la Ley se atribuye al arrendatario respecto del plazo de duraci\u00f3n m\u00ednimo y pr\u00f3rroga del contrato (cfr. art\u00edculos 9 y 10, frente a la mayor duraci\u00f3n y posibilidades de pr\u00f3rroga forzosa contemplados en la Ley de 1964), as\u00ed como con el mantenimiento del arrendamiento en caso de enajenaci\u00f3n de la vivienda, conforme al art\u00edculo 14 de la Ley.<\/p>\n

        \n
      1. d) Cuesti\u00f3n distinta es que, no obstante la literalidad de la norma del art\u00edculo 25.1 de la Ley, deba reconocerse al arrendatario el derecho de adquisici\u00f3n preferente en casos en que la adjudicaci\u00f3n en pago constituya un negocio simulado o se trate de un negocio indirecto con prop\u00f3sito de aparentar externamente un realidad jur\u00eddica distinta a la venta realmente perseguida por la partes. Pero la apreciaci\u00f3n de tales circunstancias excede del \u00e1mbito de competencias del Registrador en el reducido marco del procedimiento registral (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 22 de junio de 2006).<\/li>\n<\/ol>\n

        Por todo ello, habr\u00e1 de concluirse en la improcedencia del defecto que el Registrador achaca a la escritura calificada en el presente caso.<\/p>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

        10 diciembre 2007<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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