{"id":16834,"date":"2016-02-24T08:30:18","date_gmt":"2016-02-24T07:30:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16834"},"modified":"2016-02-24T14:22:11","modified_gmt":"2016-02-24T13:22:11","slug":"tanteo-y-retracto-en-la-venta-judicial-de-una-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/arrendamientos-urbanos\/tanteo-y-retracto-en-la-venta-judicial-de-una-vivienda\/","title":{"rendered":"Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda"},"content":{"rendered":"

ARRENDAMIENTOS URBANOS
<\/strong><\/h1>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/a><\/strong><\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong><\/p>\n

Aunque en el caso de adjudicaci\u00f3n judicial de finca al acreedor hipotecario en pago de su cr\u00e9dito las circunstancias de la transmisi\u00f3n habr\u00edan figurado en las condiciones de la subasta p\u00fablica celebrada, esta forma de publicidad no es la adecuada a la finalidad social pretendida por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual quiso que el inquilino tuviera conocimiento de la enajenaci\u00f3n por notificaci\u00f3n personal y aut\u00e9ntica, por lo que su falta determina que no pueda inscribirse la adjudicaci\u00f3n realizada, ya que, adem\u00e1s, el p\u00e1rrafo pen\u00faltimo del art\u00edculo 64 se refiere a esta clase de trasmisiones, y no se encuentran excluidas de la regla general, en el mismo art\u00edculo, al no distinguirse entre ventas ordinarias y adjudicaciones en pago de deudas.<\/p>\n

25 enero 1958<\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong>.- Planteada la cuesti\u00f3n en el sentido de si es aplicable el art\u00edculo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (hacer constar que la finca no est\u00e1 arrendada) en caso de venta en un procedimiento del art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria, la Direcci\u00f3n llega a las siguientes conclusiones: 1\u00ba. Esta transmisi\u00f3n es una venta p\u00fablica que no est\u00e1 excluida del retracto. 2\u00ba. El derecho del inquilino, si el arrendamiento es posterior a la constituci\u00f3n de la hipoteca y a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985, est\u00e1 sujeto al principio de purga como consecuencia de la ejecuci\u00f3n. 3\u00ba. Teniendo en cuenta que el t\u00edtulo formal no es una escritura, sino un auto de adjudicaci\u00f3n y un mandamiento cancelatorio, en donde no hay un acto de voluntad del transmitente ni est\u00e1 previsto que el Juez tenga que hacer ninguna declaraci\u00f3n respecto a la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca, debe ser el nuevo propietario, puesto ya en posesi\u00f3n de ella, el que est\u00e1 en condiciones de saber si el piso est\u00e1 o no arrendado y, en consecuencia, el que debe hacer esta declaraci\u00f3n ante el Juez o el Notario o el Registrador.<\/p>\n

19 y 20 noviembre 1987<\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong>.- En la transmisi\u00f3n judicial de una vivienda, derivada de un procedimiento judicial sumario del art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria, se produce una venta p\u00fablica sujeta a retracto y por tanto a la necesidad de justificar, para su inscripci\u00f3n, que se han hecho las notificaciones oportunas. En cuanto a si la manifestaci\u00f3n en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca de encontrarse la finca libre de cargas suplir\u00eda esta necesidad, la Direcci\u00f3n rechaza este criterio, pues mientras la declaraci\u00f3n del estado de cargas no es indispensable, de forma que su omisi\u00f3n no constituye defecto ni siquiera subsanable, por el contrario, la manifestaci\u00f3n sobre el estado arrendaticio de la finca constituye un requisito formal del t\u00edtulo para su inscripci\u00f3n, cuya omisi\u00f3n es calificada por la Ley (art\u00edculo 55 Ley Arrendamientos Urbanos) como defecto subsanable. Por \u00faltimo, dadas las peculiaridades de la adquisici\u00f3n en virtud de ejecuci\u00f3n forzosa, en donde la adquisici\u00f3n no se verifica por un acto de voluntad del que hasta entonces era propietario de la finca, sino por un acto de autoridad, y teniendo en cuenta que en el procedimiento no hay tr\u00e1mites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer en sustituci\u00f3n del propietario esta afirmaci\u00f3n, por todo ello en estos supuestos debe bastar la declaraci\u00f3n de que el piso no est\u00e1 arrendado realizada por el nuevo propietario, bien en las actuaciones judiciales, bien en acto posterior.<\/p>\n

5 noviembre 1993<\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong>.- La Direcci\u00f3n reitera, una vez m\u00e1s, su doctrina de que proceden los derechos de tanteo y retracto en la transmisi\u00f3n judicial de una vivienda, y, por tanto, la necesidad de que se justifique haber hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestaci\u00f3n sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. Igualmente reitera su criterio de que no puede exigirse esa declaraci\u00f3n al transmitente y que en el procedimiento judicial no hay tr\u00e1mites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustituci\u00f3n del propietario, esta afirmaci\u00f3n. En cuanto al documento que motiv\u00f3 este recurso, confirma la calificaci\u00f3n que rechaz\u00f3 la inscripci\u00f3n porque, por un lado, se aport\u00f3 una c\u00e9dula pericial, que, adem\u00e1s de estar realizada por un tercero, se realiz\u00f3 en el momento de la valoraci\u00f3n de la finca y no en el de su transmisi\u00f3n; tampoco consider\u00f3 admisible el escrito presentado por el adjudicatario que no conten\u00eda ninguna manifestaci\u00f3n sobre la situaci\u00f3n arrendaticia, sino s\u00f3lo una disposici\u00f3n a formular que del procedimiento no se desprend\u00eda que la finca no estaba arrendada y que con posterioridad a la adjudicaci\u00f3n tampoco lo fue, porque dicha f\u00f3rmula no es la exigida legalmente, esto es, una afirmaci\u00f3n incondicionada de inexistencia de eventuales arrendatarios.<\/p>\n

22 marzo 1999<\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong>.- Hechos: en procedimiento judicial sumario, se remata una finca a calidad de ceder, pero estando la finca arrendada, a petici\u00f3n del cesionario, se comunica al arrendatario, quien ejercita su derecho de retracto, consigna el precio y se le adjudica la finca; el Registrador se opone a la inscripci\u00f3n por considerar que el procedimiento utilizado para ejercitar el retracto no es el adecuado, argumento que revoca la Direcci\u00f3n por entender que esta cuesti\u00f3n est\u00e1 sustra\u00edda a la calificaci\u00f3n registral, y no existe incumplimiento de tr\u00e1mites que perjudiquen ni produzcan indefensi\u00f3n a nadie, pues han dado su conformidad todos los interesados, incluido el retra\u00eddo.<\/p>\n

1 octubre 1999<\/p>\n

<\/a>Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, \u00abHIPOTECA: Ejecuci\u00f3n en caso de divisi\u00f3n de la finca sin distribuci\u00f3n del cr\u00e9dito\u00bb.<\/p>\n

16 octubre 1999<\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong>.- Pese a la diferente redacci\u00f3n de la antigua y la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la Direcci\u00f3n, interpretando desde un punto de vista gramatical ambas redacciones, no ve diferencias que impidan mantener el criterio de que el adjudicatario judicial de una finca pueda manifestar que no se encuentra arrendada mediante una instancia con firma legitimada notarialmente, no siendo necesario, por tanto, exigir que dicha manifestaci\u00f3n conste en escritura p\u00fablica.<\/p>\n

6 febrero 2001<\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda<\/strong>.- Afirm\u00e1ndose por el Juez ante que se sigui\u00f3 el procedimiento de ejecuci\u00f3n que el bien trabado y realizado no est\u00e1 arrendado, quedan satisfechas las exigencias que en base al art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a fin de garantizar el retracto arrendaticio de un eventual inquilino, se\u00f1alan las Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987, m\u00e1xime si se tienen en cuenta las previsiones del art\u00edculo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente y la posibilidad misma prevista en las Resoluciones citadas de que la manifestaci\u00f3n del arrendatario se formule en las propias actuaciones judiciales.<\/p>\n

20 septiembre 2002<\/p>\n

Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- <\/strong>1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de \u00e9ste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripci\u00f3n. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnizaci\u00f3n por partes iguales entre los actores, acord\u00e1ndose asimismo la inscripci\u00f3n registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.<\/p>\n

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripci\u00f3n, acompa\u00f1ado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreci\u00f3 cinco defectos: que la primera p\u00e1gina del mandamiento no est\u00e1 firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripci\u00f3n; y que no consta la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca.<\/p>\n

    \n
  1. El quinto y \u00faltimo defecto se refiere a la necesidad de manifestar la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca a fin de garantizar que, en caso de hallarse arrendada, el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto que le reconoce el art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El fallo de la sentencia dice: que condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de tantas pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de la finca, correspondiendo dicha indemnizaci\u00f3n por partes iguales a los actores, acord\u00e1ndose la inscripci\u00f3n registral de la mitad indivisa de la finca cuyos titulares son los demandantes a nombre del demandado. Sea cual sea el negocio jur\u00eddico por virtud del cual demandantes y demandado establecieron entre ellos la relaci\u00f3n jur\u00eddica que dio lugar a la sentencia calificada, no cabe duda de que se trata de un negocio jur\u00eddico patrimonial inter vivos de naturaleza onerosa por virtud del cual se ha producido la transmisi\u00f3n del dominio de la mitad de la finca, una vivienda de naturaleza urbana. Con este antecedente, la necesidad de que se manifieste la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca es insoslayable, pues el caso cae de lleno en el supuesto de hecho del art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sin que la aplicaci\u00f3n del mismo pueda soslayarse por el hecho de ser objeto de transmisi\u00f3n la mitad indivisa de la finca y no la totalidad del dominio. As\u00ed lo ha reconocido este Centro Directivo para otro caso de transmisi\u00f3n de parte indivisa de finca urbana con los argumentos recogidos en la Resoluci\u00f3n de 27 de diciembre de 1996. Por lo tanto, el defecto ha de ser mantenido.<\/li>\n<\/ol>\n

    15 marzo 2006<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    ARRENDAMIENTOS URBANOS Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda Aunque en el caso de adjudicaci\u00f3n judicial de finca al acreedor hipotecario en pago de su cr\u00e9dito las circunstancias de la transmisi\u00f3n habr\u00edan figurado en las condiciones de la subasta p\u00fablica celebrada, esta […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3275],"tags":[1526,3307],"class_list":{"0":"post-16834","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-arrendamientos-urbanos","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-tanteo-y-retracto-en-la-venta-judicial-de-una-vivienda","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16834","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16834"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16834\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16834"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16834"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16834"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}