{"id":16889,"date":"2016-02-25T11:20:11","date_gmt":"2016-02-25T10:20:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16889"},"modified":"2016-02-25T12:41:12","modified_gmt":"2016-02-25T11:41:12","slug":"efectos-en-la-calificacion-de-otros-documentos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/asiento-de-presentacion-propiedad-francisco-sena\/efectos-en-la-calificacion-de-otros-documentos\/","title":{"rendered":"Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos"},"content":{"rendered":"

ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N
<\/strong><\/h1>\n

Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/a><\/strong><\/p>\n

Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong><\/p>\n

Aunque la calificaci\u00f3n de un documento presentado debe tener en cuenta no s\u00f3lo el propio documento, sino tambi\u00e9n los presentados despu\u00e9s, aunque sean incompatibles, no puede denegarse la inscripci\u00f3n del presentado en primer lugar por el hecho de que entre los posteriores exista uno contradictorio y, concretamente, una solicitud de que el primero no se inscriba como consecuencia de haberse interpuesto una querella, pues no es la sola contradicci\u00f3n, sino los vicios o defectos del primer documento, que el t\u00edtulo posteriormente presentado ponga de manifiesto, los que podr\u00edan determinar la suspensi\u00f3n o denegaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n. Y como en este caso el documento ulteriormente presentado no evidencia por s\u00ed la nulidad del primeramente presentado, no puede bastar para impedir la inscripci\u00f3n de \u00e9ste.<\/p>\n

2 enero 1992 [1]<\/a><\/p>\n

Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- No existe obst\u00e1culo para que en la calificaci\u00f3n se tengan en cuenta no s\u00f3lo los documentos presentados, sino tambi\u00e9n los aut\u00e9nticos relacionados con \u00e9stos, y presentados despu\u00e9s, aunque no sea por la misma persona interesada, y h\u00e1yanse rese\u00f1ado o no en el mismo asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo correspondiente. Sentado lo anterior, en el transcurso del procedimiento registral no puede pretenderse que se produzca indefensi\u00f3n por desconocimiento de documentos, puesto que el Registro Mercantil es p\u00fablico, y, por tanto, accesible en cualquier momento. A lo largo de todo el procedimiento registral puede solicitarse y obtenerse certificaci\u00f3n o nota informativa, no s\u00f3lo de asiento, sino tambi\u00e9n de cualquier documento depositado en el Registro. Como puso de relieve la Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 1986 [2]<\/a>, se caracteriza el procedimiento de calificaci\u00f3n por su simplicidad formal, dada la permanente accesibilidad a la informaci\u00f3n registral y la comunicaci\u00f3n oral con el Registrador, lo que se traduce en una cierta inmediatez de los interesados a trav\u00e9s de la figura del presentante. Por todo ello, no puede alegarse indefensi\u00f3n por el hecho de que el Registrador haya basado su calificaci\u00f3n en documentos presentados con posterioridad al calificado, pues antes y despu\u00e9s de extendida la calificaci\u00f3n, y antes de interponer el recurso de reforma, estuvo a disposici\u00f3n de los recurrentes la informaci\u00f3n de la que se manifiestan privados.<\/p>\n

28 diciembre 1992<\/p>\n

Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso, los siguientes:<\/p>\n

    \n
  1. a) Con fecha dos de Septiembre de dos mil cuatro, se present\u00f3 en el Registro de la Propiedad de Utrera-1 copia aut\u00e9ntica de la escritura otorgada ante el Notario de Mor\u00f3n de la Frontera (Sevilla) Don Jos\u00e9 Andujar Hurtado, el d\u00eda 4 de agosto de 2004 (n\u00famero de protocolo 479), en la que don Manuel Poley Ruiz y su esposa do\u00f1a Mar\u00eda Roc\u00edo G\u00f3mez Rold\u00e1n vendieron a don Jos\u00e9 L\u00f3pez D\u00edaz y do\u00f1a Mar\u00eda del Carmen Chaves P\u00e9rez, quienes adquirieron para su sociedad de gananciales, mil partes indivisas de las diecis\u00e9is mil novecientas sesenta y una partes indivisas con veinticinco d\u00e9cimas de parte indivisas en las que se considera dividida la finca registral 1689 (Municipio de Los Molares) de dicho Registro, siendo aquella resto de finca matriz tras segregaci\u00f3n y venta formalizada. En la escritura, las partes hac\u00edan constar que, con el acto de enajenaci\u00f3n, ninguno de ellos adquir\u00eda el uso individualizado de una parte de la finca objeto de dicha escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 66.1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/li>\n
  2. b) Con anterioridad, el 18 de agosto de 2004, se hab\u00eda presentado en dicho Registro (asiento 265, al folio 132 del Diario 147) certificaci\u00f3n administrativa que provoc\u00f3, el 18 de octubre de 2004, la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica, anotaci\u00f3n preventiva de embargo y prohibici\u00f3n de disponer prevista en el art\u00edculo 79 p\u00e1rrafo 5.\u00ba del Real Decreto 1093\/97 de cuatro de Julio.<\/li>\n
  3. c) El registrador deniega la inscripci\u00f3n de la escritura de compraventa presentada por tres defectos: falta de licencia urban\u00edstica o en su caso la declaraci\u00f3n de innecesariedad; por la prohibici\u00f3n de disponer establecida, y por falta de t\u00edtulo previo.<\/li>\n
  4. d) A ello alegan los recurrentes en el recurso interpuesto, que la prioridad la tiene el asiento de presentaci\u00f3n del documento p\u00fablico instrumental \u2013sic-de la transmisi\u00f3n efectuada por las partes intervinientes, resultando el principio fundamental inspirador de la seguridad jur\u00eddica que otorga nuestra Legislaci\u00f3n Hipotecaria, dado que, consecuentemente con lo establecido en el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 26 y 42 de la Ley, no se pretende la inscripci\u00f3n de actos posteriores sino anteriores a los que hubiere reca\u00eddo anotaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

    Que expresamente se reflejaba en la escritura que no se adquir\u00eda el uso individualizado de ninguna parte de la finca y que no cabe mantener que la venta de cuotas de participaci\u00f3n indivisa, sin atribuci\u00f3n de uso individualizado de parte alguna, pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos.<\/p>\n

    Conclu\u00eda indicando que, en lo atinente a la falta de t\u00edtulo previo de adquisici\u00f3n, nada cab\u00eda alegar, al resultar requisito indispensable para la inscripci\u00f3n posterior.<\/p>\n

      \n
    1. e) La Alcaldesa Presidente del Ayuntamiento de Los Molares, al amparo de lo dispuesto en el p\u00e1rrafo 5.\u00ba del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria aleg\u00f3 que la presentaci\u00f3n de la Certificaci\u00f3n que motiv\u00f3 la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva era anterior a la de la (fecha de) presentaci\u00f3n para inscripci\u00f3n de la compraventa y que, pese al tenor del pacto expreso de no adquisici\u00f3n de uso individualizado que se plasm\u00f3 en la escritura, los hechos se encargaban de evidenciar todo lo contrario, en tanto que los informes y documentos de la Polic\u00eda Local y Oficina T\u00e9cnica Municipal demostraban que tales hechos eran constitutivos de parcelaci\u00f3n ilegal.<\/li>\n<\/ol>\n

      Que la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer tra\u00eda causa del expediente sancionador incoado al vendedor, siendo una consecuencia del mismo.<\/p>\n

        \n
      1. Por lo que se refiere a los efectos que ha de desplegar la anotaci\u00f3n preventiva practicada en 18 de octubre de 2004, es indudable que la prioridad tabular viene determinada, al disponerlo as\u00ed el art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria, por la fecha del asiento de presentaci\u00f3n. Cosa distinta, por el contrario, es determinar el efectivo alcance de la prioridad de la anotaci\u00f3n en orden a la forma en que la misma cierre, o no, el Registro. Trat\u00e1ndose de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer que traigan su causa en resoluci\u00f3n administrativa (cfr. art\u00edculo 26.2 de la Ley Hipotecaria con car\u00e1cter general y art. 79, p\u00e1rrafo 5.\u00ba del R. D. 1.093\/97 de 4 de julio \u00absobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica\u00bb, en el caso de la presente resoluci\u00f3n), el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la misma anotaci\u00f3n; no respecto de los anteriores. Algo, por lo dem\u00e1s, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotaci\u00f3n preventiva que despliega sus efectos frente a terceros \u2013no se olvide-como enervante de la fe p\u00fablica del Registro.<\/li>\n<\/ol>\n

        Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotaci\u00f3n preventiva (siquiera en el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo despu\u00e9s, aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho t\u00edtulo, por lo que, en este concreto apartado, la nota de calificaci\u00f3n debe de ser revocada (la cuesti\u00f3n relativa a la necesidad o no de licencia puede verse en el apartado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica).<\/p>\n

        7, 8 y 18 abril 2005<\/p>\n

        Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- 1. En este expediente se impugna la calificaci\u00f3n por la que el Registrador rechaza la inscripci\u00f3n de determinada escritura de compraventa porque el poder alegado por quien act\u00faa en nombre de la sociedad vendedora consta revocado mediante una escritura otorgada con anterioridad a la compraventa y cuya copia, aportada al Registro durante el plazo de calificaci\u00f3n, ha causado nota marginal del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

          \n
        1. Seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificaci\u00f3n son no s\u00f3lo el t\u00edtulo principal sino tambi\u00e9n los documentos complementarios, conexos o relacionados objeto, por su presentaci\u00f3n simult\u00e1nea, del mismo asiento de presentaci\u00f3n, o aportados despu\u00e9s mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el t\u00edtulo principal. Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder alegado no ser\u00eda, en este sentido, un documento presentado que, aportado despu\u00e9s, pudiera reconducirse al mismo asiento que el t\u00edtulo principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo principal (igual que los dem\u00e1s asientos del Registro) est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificaci\u00f3n ni operaci\u00f3n registral que lo desvirt\u00fae sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposici\u00f3n judicial. Por ello, la nota marginal relativa a la citada copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder era improcedente. No obstante, una vez practicada dicha nota no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentaci\u00f3n propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya se\u00f1alaran la Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, \u00abdado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema registral, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad-\u00bb. Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n de poder aportada durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n de la escritura de compraventa no puede ser tomado en cuenta como medio de calificaci\u00f3n del t\u00edtulo previamente presentado y con el que resulta incompatible.<\/li>\n
        2. No existiendo as\u00ed en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de la escritura presentada habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de la vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al rese\u00f1ar la escritura de poder \u2013cuya copia autorizada se le haya exhibido-que acredite las facultades representativas del apoderado e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades, cabe estimar que la tenencia por el representante del t\u00edtulo representativo permite presumir, en principio, su vigencia. Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocaci\u00f3n previa del poder, ello no presupone necesariamente que \u00e9sta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es v\u00e1lido y surtir\u00e1 todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buena fe (seg\u00fan el art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo t\u00edtulo representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del t\u00edtulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues \u00abmala fides superveniens non nocet\u00bb), podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/li>\n<\/ol>\n

          A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideraci\u00f3n el documento a trav\u00e9s del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representaci\u00f3n alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificaci\u00f3n de la revocaci\u00f3n del poder, o, en su caso, la inscripci\u00f3n de la revocaci\u00f3n en el Registro Mercantil, son circunstancias que excluyen o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuesti\u00f3n, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es l\u00f3gico, de la posible revisi\u00f3n judicial en un v\u00eda en la que los interesados podr\u00e1n impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resoluci\u00f3n que ordene oportunamente la anotaci\u00f3n de la demanda o la prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

            \n
          1. Por \u00faltimo, limitado el objeto del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificaci\u00f3n del Registrador (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), no procede decidir ahora si la omisi\u00f3n en la escritura calificada de la expresi\u00f3n de extremos tan esenciales como la exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico del que deriven las facultades representativas alegadas as\u00ed como el juicio notarial de suficiencia de las mismas referido al concreto negocio jur\u00eddico documentado, impide la inscripci\u00f3n, pues tal omisi\u00f3n \u2013que, por lo dem\u00e1s, podr\u00eda en su caso ser subsanada ex art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial-habr\u00e1 de ser objeto de la pertinente calificaci\u00f3n por parte del Registrador (sin perjuicio de su eventual responsabilidad disciplinaria \u2013cfr. art\u00edculo 127 del Reglamento Hipotecario-).<\/li>\n<\/ol>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

            24 octubre 2005<\/p>\n

            <\/a>Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- 3. Del informe de la Registradora resulta la existencia en el Registro, presentados con posterioridad a la calificaci\u00f3n, de determinados documentos que ponen en tela de juicio la legalidad del acuerdo tomado por el Ayuntamiento y que sirve de base a la enajenaci\u00f3n, pero, adem\u00e1s de tratarse de documentos posteriores, ni siquiera estaban presentados cuando se realiz\u00f3 la calificaci\u00f3n, por lo que son intrascendentes a los efectos del recurso, pues, como ha dicho reiteradamente este centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.<\/p>\n

            En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificaci\u00f3n o los informes hacen a la posterior presentaci\u00f3n de documentos aunque fuesen hipot\u00e9ticamente incompatibles con el anteriormente presentado (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

            26 junio 2006<\/p>\n

            Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible cumplir la orden contenida en un mandamiento relativa a la no inscripci\u00f3n de determinado t\u00edtulo cuando el mismo ya ha sido inscrito por el Registrador.<\/p>\n

              \n
            1. Es evidente la dificultad que puede presentar la calificaci\u00f3n registral cuando han de tenerse en cuenta documentos contradictorios presentados en el Registro que el Registrador tiene, por lo tanto, a la vista y se ve en la necesidad de tener que cohonestar el principio de prioridad del art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria con la regla contenida en el art\u00edculo 432.1.\u00ba, letra d) del Reglamento Hipotecario. En este caso, en el que el documento al que se refiere el mandamiento ordenando que no se inscriba ya ha sido inscrito por el Registrador y, por lo tanto, el asiento por \u00e9l practicado a consecuencia de su calificaci\u00f3n favorable se halla bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), la nota ha de ser confirmada.<\/li>\n<\/ol>\n

              En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.<\/p>\n

              4 julio 2006<\/p>\n

              Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cPresentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios\u201d, donde se examinan los efectos de la escritura de revocaci\u00f3n de un poder, que ha sido presentada en el Registro despu\u00e9s de presentada la escritura de venta otorgada por apoderado.<\/p>\n

              29 enero 2007<\/p>\n

              Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- 1. Para la resoluci\u00f3n del presente recurso son hechos relevantes los siguientes:<\/p>\n

                \n
              1. a) En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca, desde 1975, a nombre de \u00abDo\u00f1a Jeannine-Carmen Van Leynseele, mayor de edad, soltera, sus labores, de nacionalidad belga, vecina de Palma\u00bb, sin que en el asiento conste rese\u00f1ado, por no ser entonces imperativo, documento de identificaci\u00f3n alguno.<\/li>\n
              2. b) Se presenta para su inscripci\u00f3n una escritura de compraventa de dicha finca, autorizada el d\u00eda 30 de diciembre de 2005, en la que figura como vendedora \u00abDo\u00f1a Jeannine Van Leynseele, soltera, de nacionalidad belga, no residente en Espa\u00f1a\u00bb, a quien el Notario autorizante de la escritura identific\u00f3 mediante la carta de identidad de su pa\u00eds, haciendo constar el n\u00famero de \u00e9sta y el N.I.E. En dicha escritura se rese\u00f1a el t\u00edtulo previo de la transmitente, y se incorpora la nota registral informativa a que se refiere el art\u00edculo 175 del Reglamento Notarial, en la que se expresa lo siguiente: \u00abTitulares registrales: Propietario: Do\u00f1a Jeannine Van Leynseele.\u2013 D.N.I.\/N.I.F.: Otros\u00bb y consta como t\u00edtulo de adquisici\u00f3n la misma escritura que se rese\u00f1a en la ahora calificada.<\/li>\n
              3. c) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, \u00abNo se acredita la identidad de la persona que comparece como transmitente con respecto a la que figura como titular de la finca en el Registro\u00bb ya que, al haberse presentado \u2013despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la escritura de compraventa calificada-mandamiento judicial emanado de diligencias previas por el que se ordena anotaci\u00f3n preventiva en relaci\u00f3n con la falsificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n con que se efectu\u00f3 la transmisi\u00f3n, y habida cuenta que en el Registro figura la titular de la finca con el nombre de Jeannine- Carmen, sin constancia de documentaci\u00f3n personal que permita identificarla, se abrigan dudas razonables sobre la identidad de la persona. El representante de la sociedad compradora recurre con base en los argumentos rese\u00f1ados en el apartado III de los \u00abHechos\u00bb de la presente resoluci\u00f3n.<\/li>\n
              4. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003 y 26 de marzo de 2004), en nuestra legislaci\u00f3n la identificaci\u00f3n de los comparecientes en los instrumentos p\u00fablicos se encomienda al Notario, que habr\u00e1 de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado). El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante as\u00ed determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripci\u00f3n, especialmente respecto de la legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral (cfr. art\u00edculos 9.4.\u00aa y 18 de la Ley Hipotecaria y 51.9.\u00aa del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                Por el valor que la ley atribuye al instrumento p\u00fablico, es presupuesto b\u00e1sico para la eficacia de \u00e9ste la fijaci\u00f3n con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autor\u00eda de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma aut\u00e9ntica, mediante la individualizaci\u00f3n de los otorgantes. Por ello, el art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento p\u00fablico, impone al Notario autorizante la obligaci\u00f3n de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.<\/p>\n

                Al \u00abdar fe de conocimiento\u00bb o \u00abdar fe de la identidad\u00bb de los otorgantes (cfr., respectivamente, art\u00edculos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notario no realiza propiamente una afirmaci\u00f3n absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, consistente en la individualizaci\u00f3n del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, por llegar a tener la convicci\u00f3n racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificaci\u00f3n mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificaci\u00f3n subjetiva que comporta un juicio de comparaci\u00f3n de la persona del compareciente con los datos, fotograf\u00eda y firma que figuran en el documento que sirve para su identificaci\u00f3n \u2013cfr. apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado).<\/p>\n

                En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por \u00e9ste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb.<\/p>\n

                El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunci\u00f3n legal s\u00f3lo susceptible de impugnaci\u00f3n en v\u00eda judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificaci\u00f3n ese juicio que compete al Notario. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificaci\u00f3n que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripci\u00f3n. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que \u00e9sta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, s\u00f3lo podr\u00e1n oponerse a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia.<\/p>\n

                Por ello, en el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido el Notario bajo su responsabilidad (con necesidad de tener en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de la debida identificaci\u00f3n, como son las que resulten del t\u00edtulo adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que pueden ser contrastados por el Notario) ha de prevalecer frente a una mera diferencia relativa o accidental cual es la a\u00f1adidura de un nombre propio en el asiento registral, por s\u00ed sola intrascendente \u2013y as\u00ed parece que se ha entendido al emitirse con omisi\u00f3n de dicho nombre adicional la propia nota de informaci\u00f3n registral incorporada a la escritura ex art\u00edculo 175 del Reglamento Notarial-. Por otra parte, el Registrador no puede basarse en un asiento posterior, para objetar que alberga dudas sobre la identidad de la vendedora.<\/p>\n

                En efecto, como ha precisado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril y 27 de mayo de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 5 de marzo y 24 de octubre de 2005, entre otras), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, y con m\u00e1s raz\u00f3n, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n las referencias que la calificaci\u00f3n impugnada hace a la posterior presentaci\u00f3n de un mandamiento para la anotaci\u00f3n preventiva derivada de un procedimiento sobre falsificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n con que se efectu\u00f3 la transmisi\u00f3n, toda vez que la escritura de compraventa calificada es un t\u00edtulo que cuando se present\u00f3 era inscribible, sin perjuicio de la eficacia que hayan de tener las medidas cautelares que se adopten mediante la correspondiente resoluci\u00f3n judicial a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral del derecho inscrito adquirido por el comprador.<\/p>\n

                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

                5 junio2007<\/p>\n

                Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relaci\u00f3n al mismo inmueble en los que consta la presentaci\u00f3n de un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas expedido en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria sobre el mismo, que en su d\u00eda fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompa\u00f1arse el testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.<\/p>\n

                  \n
                1. Si se tiene en cuenta que es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral el de legitimaci\u00f3n registral, por virtud del cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (cfr. art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria), y si se tiene en cuenta que el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los t\u00edtulos presentados \u2013con asiento de presentaci\u00f3n vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentado nunca\u2013 (cfr. art\u00edculos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que es inscribible la escritura de venta otorgada por quien figura como titular del dominio seg\u00fan Registro, por mucho que en su d\u00eda figuraran presentados \u2013ahora con asientos de presentaci\u00f3n caducados\u2013 mandamientos de cancelaci\u00f3n de cargas en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la ahora vendedora.<\/li>\n
                2. No tiene el Registrador facultad de exigir la presentaci\u00f3n de t\u00edtulos que en su d\u00eda obraron en el Registro, pero que fueron retirados por el presentante, y que no son t\u00edtulo previo ni necesario para el despacho de otros documentos presentados. Pero es que adem\u00e1s, como la vendedora otorgante de la escritura objeto de calificaci\u00f3n es la sociedad actual titular registral de la finca vendida, seg\u00fan resulta del propio Registro, se cumple claramente al principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria), sin que la Registradora pueda oponerse a la inscripci\u00f3n mediante apreciaciones como las expresadas en su calificaci\u00f3n sobre una eventual ineficacia de dicha venta, que competer\u00edan \u00fanicamente al Juez, caso de que se planteara contienda sobre el particular, pero nunca al Registrador, que, adem\u00e1s, no puede tomar en consideraci\u00f3n t\u00edtulos no inscritos ni con asiento de presentaci\u00f3n caducado.<\/li>\n
                3. Tiene raz\u00f3n por lo dem\u00e1s el recurrente en que no se sostiene de forma alguna, que se solicite nota simple de titularidad antes de la autorizaci\u00f3n de la escritura de compraventa, de la cual resulte que el titular registral es una determinada persona, y que luego, una vez otorgada escritura de venta por \u00e9sta a favor de comprador que confi\u00f3 en el Registro, la misma registradora, deniegue la inscripci\u00f3n por considerar que el vendedor puede no ser verdadero titular en base a otros t\u00edtulos no inscritos. Este resultado no ser\u00eda coherente con el sistema registral vigente, dirigido a dar seguridad jur\u00eddica y agilizar la contrataci\u00f3n, en la que los t\u00edtulos no inscritos no perjudican al tercero que s\u00ed inscribe (cfr. art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria) y supone obligar al comprador a una investigaci\u00f3n de la cadena de t\u00edtulos anteriores, que es precisamente lo que la instituci\u00f3n del Registro de la Propiedad evita.<\/li>\n
                4. Finalmente hay que tener en cuenta, como ya ha dicho este Centro Directivo (efe-. Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2001), que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema registral (efe-. art\u00edculos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria), sin que ni siquiera puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados. Ello no obsta, seg\u00fan doctrina de este Centro que los Registradores puedan y deban tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles. Debe advertirse, sin embargo que dicho proceder no se extiende a t\u00edtulos con asiento de presentaci\u00f3n caducados ni puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad\u2013 obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva entre t\u00edtulos. Esta exigencia de que el Registrador debe regirse por un principio de prioridad en la presentaci\u00f3n de los t\u00edtulos, ha llevado a afirmar a esta Direcci\u00f3n General que ni siquiera en caso de doble venta \u2013que no es el caso presente\u2013 puede abstenerse de inscribir la primeramente presentada, aunque la segunda sea de fecha anterior (cfr. Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 1988).<\/li>\n<\/ol>\n

                  En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                  14 abril 2009<\/p>\n

                  [1]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n y la que sigue fueron dictadas en recursos contra la calificaci\u00f3n de Registradores Mercantiles.<\/p>\n

                  [2]<\/a> Resumida, m\u00e1s adelante, bajo el ep\u00edgrafe \u201cNaturaleza y forma de notificarla\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos Efectos en la calificaci\u00f3n de otros documentos Aunque la calificaci\u00f3n de un documento presentado debe tener en cuenta no s\u00f3lo el propio documento, sino tambi\u00e9n los presentados despu\u00e9s, aunque sean incompatibles, no puede denegarse la inscripci\u00f3n del presentado en primer lugar por el hecho de […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3308],"tags":[3317,1526],"class_list":{"0":"post-16889","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-asiento-de-presentacion-propiedad-francisco-sena","7":"tag-efectos-en-la-calificacion-de-otros-documentos","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16889","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16889"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16889\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16889"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16889"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16889"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}