{"id":16920,"date":"2016-02-25T13:10:49","date_gmt":"2016-02-25T12:10:49","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16920"},"modified":"2016-02-25T13:43:39","modified_gmt":"2016-02-25T12:43:39","slug":"en-compraventa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/autocontrato\/en-compraventa\/","title":{"rendered":"En compraventa"},"content":{"rendered":"

AUTOCONTRATO
<\/strong><\/h1>\n

En compraventa<\/a><\/strong><\/p>\n

En compraventa<\/strong><\/p>\n

Supuesto de hecho: un apoderado facultado para vender inmuebles por los precios, pactos y condiciones que estime convenientes, incluso si hay autocontrato o intereses opuestos, compra para s\u00ed diversas fincas de los poderdantes. La Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de unas referencias extra\u00f1as a la edad avanzada de los poderdantes, a que ninguno firm\u00f3 por no saber, a que los datos de identidad de los testigos no se acreditaron y al hecho de que, seg\u00fan el Registrador, le constaba la revocaci\u00f3n del poder despu\u00e9s de otorgadas las ventas, a continuaci\u00f3n da por supuesto \u00abque en el poder se ha concedido al apoderado la facultad de venderse a s\u00ed mismo\u00bb pero, finalmente, termina confirmando la nota de suspensi\u00f3n porque \u00abel poder para vender s\u00f3lo permite la enajenaci\u00f3n que tenga por causa el contrato oneroso de verdadera compraventa y mal puede calificarse tal aquella en que al menos la parte m\u00e1s importante de los bienes tiene como precio uno se\u00f1alado por el mismo apoderado y comprador con cantidad 13 veces inferior al valor fiscal comprobado\u00bb.<\/p>\n

29 abril 1993<\/p>\n

En compraventa<\/strong>.- Existe contraposici\u00f3n de intereses, y por tanto autocontrato, en la compraventa en que un apoderado -no facultado para contratar consigo mismo- interviene en representaci\u00f3n del vendedor de una finca, en tanto que como representante de la Sociedad compradora lo hace un apoderado designado en la escritura anterior en n\u00famero de protocolo por el Administrador de la Sociedad, que es precisamente el apoderado de los vendedores.<\/p>\n

21 mayo 1993<\/p>\n

En compraventa<\/strong>.- Hechos: se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad, representada por un apoderado, vende una finca a otra sociedad, representada por otro, si bien ambos han sido nombrados por dos Administradores mancomunados, que lo son de la sociedad vendedora y compradora; posteriormente, se presenta un mandamiento de anotaci\u00f3n de demanda contra la sociedad vendedora; por \u00faltimo, se presenta escritura por la que se ha elevado a p\u00fablico el acuerdo de ratificaci\u00f3n adoptado por las Juntas universales de ambas sociedades. Se confirma la calificaci\u00f3n denegatoria de la inscripci\u00f3n de la compraventa por estimarse que existe autocontrato desde el momento en que los poderes utilizados dependen de la voluntad del com\u00fan representante org\u00e1nico, que incluso especific\u00f3 la finca que ser\u00eda objeto de la compraventa, por lo que el acto aparece decidido por unas mismas personas. La consecuencia del autocontrato es la nulidad de lo actuado y, si bien es posible la ratificaci\u00f3n por el representado, es evidente que la misma no puede retrotraer su eficacia al tiempo de la celebraci\u00f3n del autocontrato cuando ello perjudique los derechos o leg\u00edtimos intereses de tercero. El resultado es que habi\u00e9ndose presentado con anterioridad a la ratificaci\u00f3n el mandamiento dictado en procedimiento entablado contra la sociedad vendedora, ha de despacharse en primer lugar este mandamiento, de acuerdo con el principio de prioridad. [1]<\/a><\/p>\n

2 diciembre 1998<\/p>\n

En compraventa<\/strong>.- No es inscribible la compraventa otorgada por un apoderado que act\u00faa como representante de los vendedores y de la sociedad compradora, sin que por parte de los vendedores se haya previsto la posibilidad de autocontrataci\u00f3n, con lo que se pone en peligro el inter\u00e9s de los representados y se est\u00e1, adem\u00e1s, en el caso de insuficiencia del poder, de acuerdo con la doctrina de que los poderes son de interpretaci\u00f3n estricta.<\/p>\n

17 noviembre 2000<\/p>\n

En compraventa<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n de una compraventa realizada a su favor por un apoderado facultado incluso para el caso de autocontrataci\u00f3n, por entender el Registrador que ello iba en contra de los art\u00edculos 1459.2\u00ba y 1449, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 1256, 1445 y 1450, todos ellos del C\u00f3digo Civil, la Direcci\u00f3n revoca con una extens\u00edsima argumentaci\u00f3n el criterio del Registrador, reiterando la conocid\u00edsima jurisprudencia del Tribunal Supremo y su propia doctrina sobre el particular, que admite esta figura salvo en aquellos casos en la ley lo proh\u00edbe.<\/p>\n

15 junio 2004<\/p>\n

<\/a>En compraventa<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificaci\u00f3n registral por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de compraventa otorgado en su d\u00eda, con previa autorizaci\u00f3n judicial, por el tutor del vendedor hoy fallecido, por la parte compradora y por los herederos del vendedor fallecido, habiendo sido declarado incapaz uno de dichos herederos que comparece representado por su tutor que es, a su vez, uno de los compradores en el documento privado ahora elevado a p\u00fablico. En el contrato privado se declar\u00f3 recibido en el momento de su firma parte del precio, quedando aplazado el resto, que se confiesa recibido en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico. Los compradores son un matrimonio que afirman estar casados en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, sin especificar si este r\u00e9gimen es convencional o legal supletorio, y sin que resulte de la escritura las participaciones o cuotas de sus respectivas adquisiciones.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por las siguientes razones:<\/p>\n

    \n
  1. Existir conflicto de intereses entre uno de los herederos del vendedor fallecido, declarado incapaz, y su tutor, al concurrir en este \u00faltimo la condici\u00f3n de parte compradora en el mismo contrato de compraventa, por lo que entiende la Registradora que es necesario el nombramiento de defensor judicial con base en lo dispuesto en el art\u00edculo 299 del C\u00f3digo Civil; 2. \u2026 (los restantes defectos y su resoluci\u00f3n se examinan en otros apartados de este diccionario).<\/li>\n<\/ol>\n

    La recurrente se opone a la calificaci\u00f3n, en cuanto al primero de los defectos notificados, por entender que no existe tal conflicto de intereses puesto que el incapaz no vende bien inmueble alguno, dado que dicho bien inmueble, del que era titular su padre, fue vendido en vida de \u00e9ste a la fecha del documento privado de venta (19 de febrero de 2003). Se tratar\u00eda, por tanto, de una venta entonces perfeccionada, en la que ambas partes hab\u00edan recibido las contraprestaciones pactadas en dicho documento, no siendo necesario el nombramiento de defensor judicial ni la obtenci\u00f3n de nueva autorizaci\u00f3n judicial por tratarse de una elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un acto dispositivo ya perfeccionado.<\/p>\n

      \n
    1. En cuanto al primero de los defectos se\u00f1alados, su resoluci\u00f3n exige dilucidar si es posible inscribir una escritura en la que se eleva a p\u00fablico un documento privado de compraventa teniendo en cuenta que: a) En el momento de la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado el vendedor hab\u00eda fallecido; b) Uno de los herederos del vendedor ha sido declarado incapaz con posterioridad a la fecha en que se suscribi\u00f3 el documento privado; c) En la escritura, el incapaz est\u00e1 representado por su tutora, la cual resulta ser uno de los compradores; d) Del total precio de la compraventa (seis mil diez euros y doce c\u00e9ntimos), s\u00f3lo seiscientos un euros y un c\u00e9ntimos se declararon pagados en el momento de la firma del documento privado, en tanto que el resto de dicho precio de cinco mil cuatrocientos nueve euros con once c\u00e9ntimos se confiesan recibidos por la parte vendedora antes del acto en la escritura calificada.<\/li>\n<\/ol>\n

      Es cierto, conforme alega la recurrente, que la venta en su d\u00eda realizada se perfeccion\u00f3 al tiempo de la celebraci\u00f3n del documento privado ahora elevado a p\u00fablico, pero a pesar de ello, tal y como tiene resuelto este Centro Directivo en sus Resoluciones de 15 de julio de 2003 y 9 de enero de 2004, desde el punto de vista del Registro de la Propiedad s\u00f3lo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio cuya inscripci\u00f3n se pretende la del documento p\u00fablico. As\u00ed resulta de las siguientes consideraciones: a) La fehaciencia de la que habla el art\u00edculo 1.227 del C\u00f3digo Civil s\u00f3lo se extiende \u00aba la fecha\u00bb del documento y no a su contenido negocial, ni a la identidad de las personas que en el mismo intervinieron, ni acredita la capacidad natural de dichas personas para la celebraci\u00f3n del acto o contrato documentado; b) La exigencia de documento aut\u00e9ntico que establece el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento respecto a los t\u00edtulos formales que pretenden su acceso al Registro de la Propiedad no puede entenderse satisfecha en este caso, a los efectos de eludir la aplicaci\u00f3n de las normas legales que prescriben la intervenci\u00f3n del defensor judicial, por cuanto el documento privado con fecha fehaciente (desde la fecha del fallecimiento del vendedor) carece de fuerza probatoria respecto del \u00abhecho que motiva su otorgamiento\u00bb (vid. Resoluci\u00f3n de 18 de octubre de 1989); c) La Ley sujeta a autorizaci\u00f3n judicial no s\u00f3lo la enajenaci\u00f3n o gravamen de bienes inmuebles, sino tambi\u00e9n la renuncia de derechos y la cesi\u00f3n a terceros de los cr\u00e9ditos que el tutelado tenga contra el tutor (vid. art\u00edculos 271, n.\u00ba 2 y 3, y 272, n.\u00ba 7, del C\u00f3digo Civil y concordantes del C\u00f3digo de Familia de Catalu\u00f1a, art\u00edculo 212, n.\u00ba 1.c) y g), por lo que con mayor motivo se han de sujetar a la misma exigencia las cartas o confesiones de pago aplazado que permiten entender extinguidas las deudas que el tutor tuviese contra\u00eddas con el tutelado (cfr. art\u00edculo 1.156, n.\u00ba 1, del C\u00f3digo Civil), siendo as\u00ed que del total precio de la compraventa, seg\u00fan el documento privado, s\u00f3lo se paga en el propio acto una parte, mientras que la mayor parte de dicho precio resulta aplazado y ahora confesado su pago en el documento de elevaci\u00f3n a p\u00fablico.<\/p>\n

      En la fecha del otorgamiento de la escritura p\u00fablica la compradora act\u00faa simult\u00e1neamente como compradora y como representante del heredero incapaz para elevar a p\u00fablico el documento privado en su d\u00eda celebrado, existiendo conflicto de intereses. Adem\u00e1s en el presente supuesto, como se ha indicado, s\u00f3lo una m\u00ednima parte del precio pactado resulta confesada en el documento privado ahora elevado a p\u00fablico, quedando aplazada la mayor parte de dicho precio precisamente hasta el momento del otorgamiento de la presente escritura p\u00fablica de venta, en la que la compradora en su condici\u00f3n de tutora del menor y, a la vez, compradora declara que el precio pactado y aplazado est\u00e1 pagado. Dicha confesi\u00f3n de pago realizada al tiempo del otorgamiento de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico, es una declaraci\u00f3n nueva que no est\u00e1 comprendida en el documento privado elevado a p\u00fablico y que produce efectos jur\u00eddicos nuevos y relevantes para el tutelado, en la medida en que podr\u00eda conllevar, eventualmente, una renuncia de los derechos o cr\u00e9ditos que el tutelado pueda tener contra el tutor-comprador por raz\u00f3n de dicho precio aplazado; lo que podr\u00eda determinar la existencia de conflicto de intereses entre tutor y tutelado, sin que, dada la limitaci\u00f3n del recurso a las cuestiones que se relacionan directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), deba entrarse ahora a analizar la necesidad o no de una autorizaci\u00f3n judicial por raz\u00f3n de esa eventual renuncia al derecho o cr\u00e9dito del tutelado, como tampoco sobre la eventual aplicabilidad al caso de las limitaciones previstas por el art\u00edculo 1.459, n.\u00ba 1, del C\u00f3digo Civil, extremos que no se prejuzgan. Procede, pues, confirmar el defecto se\u00f1alado en la calificaci\u00f3n basado en la existencia de un conflicto de intereses entre tutor y tutelado, lo que exige el nombramiento de defensor judicial de conformidad con el art\u00edculo 299 del C\u00f3digo Civil, desestimando el recurso interpuesto en cuanto a este extremo.<\/p>\n

      2 junio 2010<\/p>\n

      [1]<\/a> La Resoluci\u00f3n de 22 de octubre de este mismo a\u00f1o aplic\u00f3 el mismo criterio a otro caso en que un primer documento \u2013una compraventa, en la que exist\u00eda un autocontrato- fue ratificado por otro posterior, pero habi\u00e9ndose presentado en el intermedio de ambos un t\u00edtulo incompatible, no se admiti\u00f3 la eficacia retroactiva de la ratificaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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