{"id":16924,"date":"2016-02-25T13:00:18","date_gmt":"2016-02-25T12:00:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16924"},"modified":"2016-02-25T13:50:53","modified_gmt":"2016-02-25T12:50:53","slug":"en-la-actuacion-del-consejero-de-una-sociedad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/autocontrato\/en-la-actuacion-del-consejero-de-una-sociedad\/","title":{"rendered":"En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad"},"content":{"rendered":"<h1><strong>AUTOCONTRATO<br \/> <\/strong><\/h1>\n<p><strong><a href=\"#actuaci\u00f3nconsejerosociedad\">En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad<\/a><\/strong><\/p>\n<p><strong>En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad<\/strong><\/p>\n<p>Pese a las amplias facultades que ostenta por raz\u00f3n de su cargo, no es inscribible la escritura por la que, en representaci\u00f3n de la sociedad, otorga una escritura de donaci\u00f3n en favor de s\u00ed mismo, siendo necesario no s\u00f3lo el acuerdo autorizando la realizaci\u00f3n de actos a t\u00edtulo gratuito, sino la indicaci\u00f3n del beneficiario.<\/p>\n<p>4 mayo 1944<\/p>\n<p><strong>En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad<\/strong>.- Se plantea este recurso ante la escritura por la que el Administrador \u00fanico de dos sociedades de responsabilidad limitada, con autorizaci\u00f3n para autocontratar concedida en Juntas universales de ambas sociedades, vende una finca de una sociedad a otra; el Registrador considera que es necesaria autorizaci\u00f3n concreta y la Direcci\u00f3n revoca la nota porque la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la doctrina cient\u00edfica y la del Centro Directivo (Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 2004), refiri\u00e9ndose a la actuaci\u00f3n de los apoderados, en los supuestos de representaci\u00f3n voluntaria, han concluido que debe admitirse la autocontrataci\u00f3n siempre que el apoderado est\u00e9 autorizado expresamente para autocontratar, aunque tal autorizaci\u00f3n sea gen\u00e9rica, sin necesidad de que se trate de un poder concreto o para un acto determinado. Siendo ello as\u00ed, no existen razones para concluir que, en el supuesto de representaci\u00f3n org\u00e1nica, en el que la Junta especifica o aclara que el poder del Administrador \u00fanico incluye los supuestos de autocontrataci\u00f3n no deba seguirse el mismo criterio.<\/p>\n<p>3 diciembre 2004<\/p>\n<p><strong>En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso los siguientes:<\/p>\n<ol>\n<li>a) En la escritura presentada, el Banco de Santander S.A. concede un pr\u00e9stamo con car\u00e1cter solidario a las sociedades \u00abConstrunor Estructuras, S.L.\u00bb, y \u00abGrupo Construnor Estructruras, S.L.\u00bb y en garant\u00eda del mismo constituye hipoteca sobre una finca propiedad de la primera sociedad.<\/li>\n<li>b) Las dos sociedades aparecen representadas, respectivamente, por dos administradores mancomunados, siendo las mismas personas en ambas sociedades.<\/li>\n<li>c) La registradora califica negativamente el documento presentado considerando que el juicio notarial de suficiencia es incongruente, al concurrir en una misma persona el doble car\u00e1cter de representante del prestatario y del hipotecante, y al existir conflicto de intereses o autocontrataci\u00f3n que no se ha salvado.<\/li>\n<li>d) Se solicita anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n. Despu\u00e9s de practicada, el presentante y representante del Banco de Santander, S.A. solicita que se proceda a inscribir a favor del Banco el derecho real de hipoteca en garant\u00eda de la obligaci\u00f3n personal asumida, como prestataria solidaria, por la entidad hipotecante, es decir \u00abConstrunor Estructuras S.L.\u00bb Esta solicitud da lugar a una nueva calificaci\u00f3n de 13 de septiembre de 2011 en la que la registradora aprecia nuevamente como defecto la incongruencia del juicio notarial de suficiencia como consecuencia de la existencia del ya citado conflicto de intereses, al concurrir en una misma persona el doble car\u00e1cter de representante del prestatario y del hipotecante, y considera que dicho defecto no se salva por la inscripci\u00f3n parcial del documento, inscripci\u00f3n parcial que, adem\u00e1s, es improcedente al no poder inscribir en el Registro un negocio distinto del contenido en el t\u00edtulo, y no poder desconocer el registrador la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes. Esta calificaci\u00f3n es la que constituye objeto del presente recurso.<\/li>\n<li>Se\u00f1ala el art\u00edculo el apartado 1.\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado 2.\u00ba del mismo art\u00edculo 98 (en redacci\u00f3n resultante de la modificaci\u00f3n operada por el art\u00edculo 34 Ley 24\/2005, de 18 de noviembre) establece que \u00abLa rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo, para entender v\u00e1lidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado art\u00edculo 98 en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza, no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n<p>De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado y las facultades ejercitadas, as\u00ed como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo. Igualmente el Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre de 2011, declara que, resulta del apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2011, la calificaci\u00f3n del registrador en esta materia se proyecta sobre \u00abla existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado\u00bb.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>En sede de representaci\u00f3n org\u00e1nica (cfr. art\u00edculos 63 de la Ley de Sociedad de Responsabilidad Limitada y 129 de del Texto Refundido de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas; actualmente 234 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital., \u00abla representaci\u00f3n se extender\u00e1 a todos los actos comprendidos en el objeto social\u2026\u00bb), el legislador espa\u00f1ol, al hacer el proceso de adaptaci\u00f3n a las Directivas de la CEE en materia de sociedades, opt\u00f3 claramente por un modelo distinto del que se sigue en materia de representaci\u00f3n voluntaria en el C\u00f3digo Civil (cfr. art\u00edculo 1713 del C\u00f3digo civil y concordantes), y en relaci\u00f3n con el cual la doctrina consolidada de las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General es clara: el poder de representaci\u00f3n del \u00f3rgano de administraci\u00f3n de una sociedad de capital abarca todo tipo de operaciones econ\u00f3micas y actuaciones jur\u00eddicas siempre que se encuentren comprendidas en su objeto social (cfr. art\u00edculo 234.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio). La legitimaci\u00f3n representativa del \u00f3rgano de administraci\u00f3n se proyecta sobre toda clase de actos, y el \u00e1mbito o extensi\u00f3n propio de la esfera de representaci\u00f3n org\u00e1nica viene marcado, no tanto por la naturaleza del acto o negocio jur\u00eddico en s\u00ed mismo \u2013considerado aisladamente\u2013 que realice la administraci\u00f3n social (ya que, en principio comprende todo tipo de acto o negocio jur\u00eddico, ya sean de administraci\u00f3n, gravamen o disposici\u00f3n), sino por un elemento externo a \u00e9ste, como es su relaci\u00f3n con el giro o tr\u00e1fico propio de la sociedad.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La delimitaci\u00f3n del objeto social define el contenido m\u00ednimo, pero tambi\u00e9n m\u00e1ximo, del \u00e1mbito de las facultades representativas del \u00f3rgano gestor, y aun cuando es cierta la dificultad de determinar a priori si un acto concreto trasciende o no a ese \u00e1mbito, en todo caso quedan excluidas aquellas actuaciones claramente contrarias al objeto social, esto es, las contradictorias o denegatorias de dicho objeto (cfr. Resoluciones de 11 de noviembre de 1991, 22 y 26 de junio de 1992, 3 de octubre de 1994, 25 de abril de 1997, 17 de noviembre de 1998, 10 de mayo de 1999 y 16 de marzo de 2009, entre otras). En la Resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 1991 se consideran incluidos en el poder de representaci\u00f3n de los administradores: 1) los actos de desarrollo o ejecuci\u00f3n del objeto, sea de forma directa o indirecta; 2) los actos complementarios o auxiliares para ello; 3) los actos neutros o polivalentes; y 4) los actos aparentemente no conectados con el objeto social. Dentro de los actos contrarios al objeto social se encuentran los genuinamente contrarios y los actos no tanto contrarios al objeto, sino que exceden de la competencia legal de los administradores. No puede olvidarse, en este contexto, que para la jurisprudencia del Tribunal Supremo las excepciones a las normas legales sobre limitaci\u00f3n de responsabilidad (de la sociedad en tanto que obligada por el acto realizado por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n) han de ser excepcionales.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>Cuesti\u00f3n distinta, como ha puesto de manifiesto esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 17 de noviembre de 2000 y de 21 de mayo de 1993), es que no hay duda de que existe un supuesto de autocontrataci\u00f3n cuando una misma persona act\u00faa como administrador \u00fanico de sociedades que tienen intereses contrapuestos en el negocio jur\u00eddico realizado (cfr. art\u00edculos 221.2.\u00b0 del C\u00f3digo Civil y 267 del C\u00f3digo de Comercio). Y para el supuesto en que concurre esta figura, es doctrina consolidada que en la atribuci\u00f3n gen\u00e9rica de las facultades o poderes no est\u00e1 comprendido el caso en que en la operaci\u00f3n est\u00e9n en oposici\u00f3n los intereses de una y otra parte. En la defensa de intereses contrapuestos es regla, confirmada por el art\u00edculo 267 del C\u00f3digo de Comercio, que s\u00f3lo habr\u00e1 poder suficiente si la persona de quien se reciben los poderes o facultades correspondientes da para ello licencia o autorizaci\u00f3n especial. En otro caso, el acto realizado ser\u00eda considerado nulo, sin perjuicio de su ratificaci\u00f3n por la persona a cuyo nombre se otorg\u00f3 (cfr. art\u00edculos 1.259 y 1.727.2.\u00b0 del C\u00f3digo Civil).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Advi\u00e9rtase que el tratamiento jur\u00eddico de rigor que sufre la llamada autocontrataci\u00f3n no se debe a obst\u00e1culos conceptuales o de car\u00e1cter dogm\u00e1tico (en base a la cuesti\u00f3n sobre si cabe que el contrato puede estar integrado por una sola declaraci\u00f3n de voluntad), sino a razones materiales de protecci\u00f3n de los intereses en juego (dada la necesaria defensa de los intereses de los representados en que se produce un conflicto de intereses por corresponder a un misma persona la representaci\u00f3n de intereses contrapuestos).<\/p>\n<p>El ordenamiento jur\u00eddico trata de garantizar que la actuaci\u00f3n de los gestores de bienes y negocios ajenos se gu\u00ede exclusivamente por la consideraci\u00f3n de los intereses del principal o \u00abdominus negotii\u00bb sin interferencia de los propios del gestor, objetivo que se evidencia en muy diversos preceptos de nuestro ordenamiento jur\u00eddico como son: a) los que establecen una prohibici\u00f3n de compra para el mandatario o gestor, que opera incluso en supuestos en que este \u00faltimo ni decide la venta del bien que gestiona ni determina su precio (cfr. art\u00edculos 221 y 1459, n\u00fameros 1 a 4, del C\u00f3digo Civil); b) los que sustraen expresamente al \u00e1mbito de poder del representante aquellos actos en que medie conflicto de intereses (cfr. art\u00edculos 162-2 y 221 del C\u00f3digo Civil); c) los que configuran una prohibici\u00f3n de concurrencia del gestor en los negocios del principal (cfr. art\u00edculos 288 C\u00f3digo de Comercio y 65 de la Ley 2\/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, hoy derogada). En la actualidad, el art\u00edculo 229 del Texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital se\u00f1ala: \u00ab1. Los administradores deber\u00e1n comunicar al consejo de administraci\u00f3n y, en su defecto, a los otros administradores o, en caso de administrador \u00fanico, a la junta general cualquier situaci\u00f3n de conflicto, directo o indirecto, que pudieran tener con el inter\u00e9s de la sociedad. El administrador afectado se abstendr\u00e1 de intervenir en los acuerdos o decisiones relativos a la operaci\u00f3n a que el conflicto se refiera\u00bb.<\/p>\n<p>Seg\u00fan la jurisprudencia, la doctrina cient\u00edfica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de diciembre de 2004), el administrador \u00fanico, como representante org\u00e1nico de la sociedad s\u00f3lo puede autocontratar v\u00e1lida y eficazmente cuando est\u00e9 autorizado para ello por la Junta General o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuraci\u00f3n del negocio, quede \u00abmanifiestamente excluida la colisi\u00f3n de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato\u00bb (cfr. respecto de esta \u00faltima precisi\u00f3n, vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966; as\u00ed como la Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de 1998). Se trata as\u00ed de evitar que el administrador, por su sola actuaci\u00f3n, comprometa simult\u00e1neamente los intereses patrimoniales de la sociedad y el suyo propio o los de aqu\u00e9lla y el tercero cuya representaci\u00f3n ostente, objetivo legal \u00e9ste del que existen otras manifestaciones en nuestro Derecho positivo (cfr. art\u00edculos 162.2\u00b0, 221 y 1459, n\u00fameros 1.\u00b0 al 4.\u00b0, del C\u00f3digo Civil; 267 y 288 del C\u00f3digo de Comercio; 65 de la Ley 2\/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada; y 127 del texto refundido de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas, aprobado por Real Decreto-Legislativo 1564\/1989, de 22 de diciembre). Por ello, existe tambi\u00e9n autocontrataci\u00f3n en los supuestos en que una de las sociedades aparezca representada por una persona y otra sociedad aparezca representada por otra que nombr\u00f3 la primera.<\/p>\n<ol start=\"5\">\n<li>En el presente caso, la representaci\u00f3n de las dos sociedades prestatarias, de las cuales una es hipotecante y la otra no, por unos mismos administradores mancomunados revela, a juicio de la registradora, la presencia de un supuesto de conflicto de intereses, al comprometer simult\u00e1neamente por su sola actuaci\u00f3n los intereses patrimoniales de ambas sociedades, lo que requerir\u00eda, seg\u00fan lo dicho, la autorizaci\u00f3n respectivas Juntas Generales o, al menos, de la de la sociedad hipotecante, autorizaci\u00f3n que no existe en el presente caso.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En los supuestos de autocontrataci\u00f3n y en las situaciones de conflictos de intereses, la legitimaci\u00f3n del administrador de ambas sociedades no puede derivar \u00fanicamente de la escritura de su nombramiento rese\u00f1ada en la escritura en que se formaliza el negocio jur\u00eddico y del contenido legalmente predeterminado de su \u00e1mbito de actuaci\u00f3n, sino que requiere, adem\u00e1s, de un acto espec\u00edfico de autorizaci\u00f3n por parte de la Junta General que exigir\u00eda, de acuerdo con la doctrina expuesta de esta Direcci\u00f3n General, una rese\u00f1a espec\u00edfica al respecto (\u00abque se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n \u2026 el Registrador, por su parte, deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb). La rese\u00f1a identificativa del documento del que resulta la representaci\u00f3n alegada que el notario est\u00e1 obligado hacer seg\u00fan el art\u00edculo 98 debe comprender, pues, ambos t\u00edtulos legitimadores de la actuaci\u00f3n del representante.<\/p>\n<p>Y el juicio de suficiencia, expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de t\u00edtulo, debe resultar de ambos documentos de los que deriva la representaci\u00f3n, y especialmente del segundo, pues dado el contenido t\u00edpico de la representaci\u00f3n org\u00e1nica, la fuerza legitimadora de la actuaci\u00f3n del representante en los casos de autocontrataci\u00f3n deriva fundamentalmente, en caso de autocontrataci\u00f3n, de la referencia expresa a la licencia o autorizaci\u00f3n del comitente y del contenido de \u00e9sta (cfr. art\u00edculo 267 del C\u00f3digo de Comercio). En caso de ser legalmente necesaria y no existir esta autorizaci\u00f3n o no rese\u00f1arse en la escritura calificada, no podr\u00eda entenderse como acreditada en debida forma la representaci\u00f3n, ni estimarse congruente el juicio notarial de suficiencia, pues al no estar autorizados expresamente los actos otorgados en r\u00e9gimen de autocontrataci\u00f3n por el representantes de las sociedades afectadas, los mismos estar\u00edan viciados de nulidad por insuficiencia de poder (cfr. art\u00edculo 1259.2.\u00ba y 1727.2.\u00ba C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p>En efecto, como antes se dijo el registrador debe calificar \u00abque se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y del juicio que hace el notario, congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado\u00bb. Por ello si el juicio de suficiencia aparece contradicho por el contenido del propio documento debe ser considerado, conforme a la doctrina expuesta en los precedentes fundamentos de derecho, como incongruente y, como tal, no admisible a los efectos de entender acreditada la representaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 98 Ley 24\/2001 y 18 de la Ley Hipotecaria). Y ello por cuanto al Registro s\u00f3lo pueden acceder t\u00edtulos en apariencia v\u00e1lidos y perfectos, debiendo ser rechazados los t\u00edtulos claudicantes; es decir, los t\u00edtulos que revelan una causa de nulidad o resoluci\u00f3n susceptible de impugnaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1259 del C\u00f3digo civil). Este es el sentido de la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 17 de enero de 2005 cuanto se\u00f1alaba, en un supuesto de inserci\u00f3n parcial que \u00aben este caso, en que el poder ha sido correctamente rese\u00f1ado, la calificaci\u00f3n del Registrador debe limitarse a comprobar que el notario ha realizado el juicio de suficiencia y que las facultades rese\u00f1adas incluyen las que son necesarias para la realizaci\u00f3n del negocio o acto que la escritura incorpora\u00bb. Y, a modo de conclusi\u00f3n, como indicaba la Resoluci\u00f3n antes citada de consulta vinculante de 12 de abril de 2002,\u00bblas presunciones de veracidad y de integridad de que goza el documento p\u00fablico notarial [confr\u00f3ntense art\u00edculo 17 bis, apartado b), de la Ley del Notariado, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb] debe armonizarse con la presunci\u00f3n de exactitud de los asientos del Registro y de legitimaci\u00f3n de que goza el titular registral (confr\u00f3ntese art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria), basada en la calificaci\u00f3n del t\u00edtulo realizada por el Registrador\u00bb.<\/p>\n<p>En resumen, la autocontrataci\u00f3n, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral, ya que, seg\u00fan el art\u00edculo 18.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras p\u00fablicas\u2026\u00bb, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontrataci\u00f3n si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posici\u00f3n de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorizaci\u00f3n del dominus. Raz\u00f3n por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deber\u00e1 calificar, conforme a dicho precepto, si se da, seg\u00fan el contenido del t\u00edtulo, el supuesto de autocontrataci\u00f3n con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorizaci\u00f3n o ratificaci\u00f3n del dominus negotii que permita salvar dicha autocontrataci\u00f3n. En efecto, la autocontrataci\u00f3n, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportaci\u00f3n de esa prueba, excluye autom\u00e1ticamente la representaci\u00f3n y contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el trasmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguarda judicial de los asientos del p\u00e1rrafo 3.\u00ba del art\u00edculo 1.\u00ba de la Ley Hipotecaria y el de fe p\u00fablica registral del art\u00edculo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acci\u00f3n de nulidad, que de la auto-contrataci\u00f3n deriva, si surge un tercero protegido por la fe p\u00fablica registral.<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n a la que hay que llegar tambi\u00e9n cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre de 2001, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha autocontrataci\u00f3n, constituye una particular forma de poder de representaci\u00f3n (poder para autocontratar); una modalizaci\u00f3n del gen\u00e9rico poder de representaci\u00f3n; o una autorizaci\u00f3n o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la calificaci\u00f3n de la congruencia, siempre ser\u00e1 necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del t\u00edtulo, conste la expresi\u00f3n, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorizaci\u00f3n o ratificaci\u00f3n del \u00abdominus negotii\u00bb, salvo que la calificaci\u00f3n sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontrataci\u00f3n o del conflicto de intereses.<\/p>\n<p>Es por todo ello que la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 6 de julio de 2006 ha dicho que \u00abconstituye un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n el hecho de que la misma persona intervenga en la escritura calificada en representaci\u00f3n de la sociedad vendedora y, a la vez, como comprador\u00bb y que \u00abla comparecencia de una persona f\u00edsica con aquella doble condici\u00f3n determina un supuesto de autocontrataci\u00f3n no permitida\u00bb. Y la Resoluci\u00f3n de 18 de julio de 2006 a su vez ha entendido que, \u00abseg\u00fan la jurisprudencia, la doctrina cient\u00edfica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de diciembre de 2004), el administrador \u00fanico, como representante org\u00e1nico de la sociedad s\u00f3lo puede autocontratar v\u00e1lida y eficazmente cuando est\u00e9 autorizado para ello por la Junta General (\u2026)\u00bb. Y la Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2011, por ultimo, ha mantenido que es una cuesti\u00f3n sujeta a calificaci\u00f3n aunque, por tratarse de un supuesto especial en materia societaria, deber\u00eda haber recogido la nota las razones que justificaban la apreciaci\u00f3n de existencia de conflicto de intereses.<\/p>\n<ol start=\"6\">\n<li>En el caso objeto del presente recurso, unas mismas personas (don J.A.N.M. y don J.M.N.M.), en calidad de administradores mancomunados intervienen en representaci\u00f3n de las dos sociedades prestatarias, pact\u00e1ndose la solidaridad de la deuda derivada del pr\u00e9stamo recibido, y constituyendo en garant\u00eda de la misma hipoteca sobre una finca cuya propiedad exclusiva corresponde a una sola de las sociedades prestatarias. Concurre, pues, en tales administradores el car\u00e1cter de representantes de la sociedad hipotecante y de la sociedad prestataria no hipotecante. La registradora califica negativamente el documento presentado considerando que el juicio notarial de suficiencia es incongruente, porque dada dicha concurrencia en una misma persona del doble car\u00e1cter de representante del prestatario y del hipotecante, existe un conflicto de intereses o situaci\u00f3n asimilable a una autocontrataci\u00f3n que no se ha salvado mediante autorizaci\u00f3n del \u00f3rgano competente (junta general de accionistas).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ciertamente, como ha dicho este Centro Directivo en relaci\u00f3n con el supuesto de las hipotecas constituidas en garant\u00eda de deuda ajena (cfr. Resoluciones de 20 de septiembre de 1989 y 14 de julio de 1998), en tales casos cuando en la misma persona concurre el doble car\u00e1cter de prestatario y de representante del due\u00f1o del bien hipotecado (y lo mismo debe decirse en los casos de m\u00faltiple representaci\u00f3n cuando una misma persona sea representante de ambos), el autor del negocio no vincula los respectivos patrimonios de deudor e hipotecante de modo directo, pues su sola actuaci\u00f3n da origen a una relaci\u00f3n contractual ente cada uno de ellos y un tercero (el acreedor), y si bien las relaciones as\u00ed establecidas guardan una conexi\u00f3n de principalidad-accesoriedad, en la fase anterior al desenvolvimiento de la hipoteca puede no darse ning\u00fan v\u00ednculo jur\u00eddico directo entre deudor e hipotecante. Advi\u00e9rtase que, por lo general, en la hip\u00f3tesis de hipoteca y de fianza en garant\u00eda de una deuda ajena existe un triple negocio jur\u00eddico: entre deudor y acreedor, entre hipotecante no deudor o fiador y acreedor y, finalmente, entre deudor e hipotecante no deudor o fiador, pero este \u00faltimo no es ineludible, en tanto en cuanto la hipoteca o la fianza puedan establecerse con pleno desconocimiento del deudor (cfr. art\u00edculos 1205 y 1283.11 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p>Ahora bien, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de reciente cita \u00abno puede ignorarse que esta relaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n y accesoriedad entre los negocios jur\u00eddicos celebrados, rec\u00edprocamente dependientes y econ\u00f3micamente contrapuestos (es innegable tanto la repercusi\u00f3n de la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda en la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo y en sus condiciones, como el sacrificio actual que la hipoteca implica para el propietario gravado, a\u00fan antes de su efectividad) provoca, en el caso debatido, una situaci\u00f3n similar a la que subyace en la figura del autocontrato stricto sensu y que es la que determina las cautelas y prevenciones con que \u00e9sta es considerada jur\u00eddicamente; efectivamente, la sola actuaci\u00f3n del representante da lugar a la existencia de una situaci\u00f3n de incompatibilidad de intereses entre los propios de aqu\u00e9l y los del representado, en la que no se asegura que en el negocio de garant\u00eda haya sido considerado exclusivamente lo m\u00e1s conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide as\u00ed en la cuesti\u00f3n del \u00e1mbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretaci\u00f3n estricta que ha de regir en la materia (art\u00edculo 1713 del C\u00f3digo Civil) como la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (vid. art\u00edculos 221.2.\u00b0 del C\u00f3digo Civil y 267 del C\u00f3digo de Comercio) imponen la necesidad de espec\u00edfica autorizaci\u00f3n para la inclusi\u00f3n en los poderes conferidos de la hip\u00f3tesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciar\u00eda el negocio y determinar\u00eda su ineficacia respecto del patrimonio del representado (art\u00edculos 1727 del C\u00f3digo Civil y 247 y 253 del C\u00f3digo de Comercio), sin perjuicio de la posible sanaci\u00f3n posterior si mediase la ratificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<p>El hecho de que, como sucede en este caso, la deuda sea tambi\u00e9n propia del hipotecante (pues al concederse el pr\u00e9stamo a ambas sociedades con car\u00e1cter solidario la deuda tambi\u00e9n debe considerarse del hipotecante por la totalidad de su cuant\u00eda), desde el punto de vista que se est\u00e1 analizando no cambia las cosas, pues lo que resulta trascendente desde esta \u00f3ptica es que el hipotecante es, al propio tiempo, fiador real de la sociedad prestataria no hipotecante, implicando pues la existencia de un negocio, no ya entre deudor e hipotecante no deudor o fiador, sino entre deudor hipotecante y deudor no hipotecante, al extenderse la garant\u00eda igualmente en beneficio de este \u00faltimo, negocio que, en relaci\u00f3n con los que simult\u00e1neamente se formalizan entre deudor no hipotecante y acreedor, y entre \u00e9ste y el hipotecante deudor, existe aquella relaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n y accesoriedad de que hablan las Resoluciones de 20 de septiembre de 1989 y 14 de julio de 1998, al tratarse de negocios rec\u00edprocamente dependientes y econ\u00f3micamente contrapuestos, como consecuencia de la transcendencia que en la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo y en la concreci\u00f3n de sus condiciones tiene la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda, as\u00ed como la disminuci\u00f3n patrimonial actual que, incluso antes de la eventual ejecuci\u00f3n, representa la constituci\u00f3n de la garant\u00eda para el hipotecante, lo que da lugar a la situaci\u00f3n de contraposici\u00f3n y potencial incompatibilidad de intereses entre los propios de la sociedad prestataria hipotecante y los de la sociedad prestataria no hipotecante, en la que no est\u00e1 asegurado que el concreto negocio de garant\u00eda (en el que se hipotecan bienes, de valor superior al importe de la totalidad de la deuda garantizada, de una sola de las sociedades deudoras, y no de las dos en proporci\u00f3n al inter\u00e9s que en el negocio de pr\u00e9stamo tienen ambas) haya sido considerado por los comunes representantes exclusivamente lo m\u00e1s conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado, incidiendo as\u00ed en la cuesti\u00f3n del \u00e1mbito de las facultades representativas de los administradores mancomunados que han representado simult\u00e1neamente a ambas sociedades prestatarias sin estar expresamente autorizados para tal operaci\u00f3n.<\/p>\n<ol start=\"7\">\n<li>El recurrente no niega el razonamiento anterior, que da soporte a la calificaci\u00f3n negativa de la registradora, sino que entiende que no procede entrar a valorar tal posible conflicto de intereses por haber restringido su solicitud de inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca exclusivamente en relaci\u00f3n con la obligaci\u00f3n solidaria de la sociedad hipotecante, excluyendo de la inscripci\u00f3n la obligaci\u00f3n solitaria del prestatario no hipotecante. Se pretende, de esta manera, evitar el defecto invocado por la Registradora relativo al conflicto de intereses por ser las mismas personas comparecientes administradores mancomunados de las dos sociedades.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Sin embargo, tal alegaci\u00f3n no puede acogerse favorablemente, y ello por dos \u00f3rdenes de consideraciones. En primer lugar, porque, como ha se\u00f1alado este Centro Directivo en diversas ocasiones (cfr. Resoluciones de 16 de octubre de 1984, 18 de abril de 1994, 17 de diciembre de 1996 y 28 de mayo de 2005), ya antes de la introducci\u00f3n en la Ley Hipotecaria del art\u00edculo 19 bis, este Centro Directivo hab\u00eda declarado que la inscripci\u00f3n parcial de un documento ten\u00eda como presupuesto que el pacto o estipulaci\u00f3n rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. En concreto, en materia de condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita por incumplimiento de uno de los contratantes, se hab\u00eda afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si, por ejemplo, se ha querido constituir una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita como garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podr\u00e1 inscribirse la transmisi\u00f3n y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicar\u00eda la alteraci\u00f3n del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resoluci\u00f3n de 16 de octubre de 1989). Actualmente, el art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su p\u00e1rrafo segundo del presupuesto de que la inscripci\u00f3n parcial debe solicitarla el interesado, pero para satisfacer tal exigencia no basta en el presente caso, dada la naturaleza del negocio jur\u00eddico celebrado, el consentimiento del acreedor hipotecario para la inscripci\u00f3n parcial de una escritura de pr\u00e9stamo con dos deudores solidarios garantizado con hipoteca, solicitando la exclusi\u00f3n en la inscripci\u00f3n de uno de ellos, pues la potencial situaci\u00f3n de conflicto de intereses se da en las relaciones entre la sociedad prestataria no hipotecante y la prestataria hipotecante, por lo que la inscripci\u00f3n parcial requerir\u00eda el consentimiento de esta \u00faltima. Pero es que, adem\u00e1s, como puso de manifiesto la Resoluci\u00f3n de 18 de abril de 1994, la inscripci\u00f3n parcial del t\u00edtulo, a\u00fan solicitada por los interesados, no procede cuando pueda entenderse que tal solicitud altera o afecta sustancialmente al contenido del t\u00edtulo, en cuyo caso el registrador debe denegar o suspender la inscripci\u00f3n del mismo.<\/p>\n<p>Y esto es lo que ha hecho en este caso la registradora, puesto que el principio de especialidad que impone la exacta determinaci\u00f3n de la naturaleza y extensi\u00f3n del derecho que ha de inscribirse (cfr. art\u00edculos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), es el que, trat\u00e1ndose del derecho real de hipoteca, y dado su car\u00e1cter accesorio del cr\u00e9dito garantizado (cfr. art\u00edculos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del C\u00f3digo Civil, Resoluciones de 15 de febrero de 2000, 10 de febrero de 2003 y 8 de junio de 2011), exige, como regla general, la precisa determinaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n a la que sirve, y uno de sus elementos fundamentales es el sujeto pasivo de las mismas, sin el cual no cabe entender siquiera identificada la obligaci\u00f3n garantizada (cfr. art\u00edculo 12, p\u00e1rrafo primero, de la Ley Hipotecaria), de forma que la inscripci\u00f3n parcial solicitada desnaturalizar\u00eda el negocio que ha sido celebrado por las partes, puesto que el Registro publicar\u00eda que la hipoteca garantiza una obligaci\u00f3n no con pluralidad de deudores, como originariamente se hab\u00eda acordado, sino con un deudor \u00fanico. Se estar\u00eda, en consecuencia, transformando uno de los elementos esenciales de la obligaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, y en segundo lugar, la pretendida inscripci\u00f3n parcial no impide ni anula el conflicto de intereses que se plante\u00f3 en el proceso de formaci\u00f3n de la voluntad y con el que finalmente concluy\u00f3 en el negocio celebrado, y por ello la existencia de un conflicto de intereses no salvado en la formaci\u00f3n del negocio constituye un supuesto de nulidad del contrato por insuficiencia de facultades representativas, nulidad que no se subsanar\u00eda por la inscripci\u00f3n registral parcial (cfr. art\u00edculo 33 Ley Hipotecaria), y todo ello sin perjuicio de su eventual sanaci\u00f3n mediante la ratificaci\u00f3n posterior (cfr. art\u00edculo 1259, p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo civil).<\/p>\n<p>En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n<p>13 febrero 2012<\/p>\n<p><strong><a id=\"actuaci\u00f3nconsejerosociedad\"><\/a>En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad<\/strong>.- 1. Se debate en el presente expediente la inscripci\u00f3n de una escritura de cr\u00e9dito hipotecario. Resumidamente, son dos los defectos alegados por la registradora: 1.\u2013En los supuestos de hipoteca en garant\u00eda de deuda ajena en que concurre un \u00fanico representante para representar al deudor e hipotecante se da una situaci\u00f3n de conflicto de intereses; en el supuesto de representaci\u00f3n org\u00e1nica, la posibilidad de que el administrador act\u00fae en supuestos de conflictos de intereses, no deriva de las facultades atribuidas estatutariamente al administrador, que son todas, sino que deriva necesariamente de un acto expreso de la junta general, el cual, junto con el t\u00edtulo del que resulte el nombramiento del administrador, constituyen el t\u00edtulo \u00edntegro del que dimana la representaci\u00f3n, debi\u00e9ndose rese\u00f1ar ambos en la escritura que se presenta a inscripci\u00f3n, de conformidad con el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 de 27 de diciembre y art\u00edculo 166 del Reglamento Notarial; y, 2. Necesidad de distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria por los excesos sobre la cuenta, entre las fincas hipotecadas. En la disposici\u00f3n duod\u00e9cima de \u00abconstituci\u00f3n de hipoteca\u00bb de la escritura de cr\u00e9dito total hipotecario, se establece la cantidad de 8.697,60 euros por el eventual exceso, sin que se haya distribuido dicha cantidad entre las fincas hipotecadas. El art\u00edculo 119 de la Ley Hipotecaria establece que: \u00abCuando se hipotequen varias fincas por un solo cr\u00e9dito, se determinar\u00e1 la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder\u00bb.<\/p>\n<p>El recurrente alega, resumidamente: En cuanto al primer defecto, que el notario ha emitido juicio de suficiencia, al decir \u00ab\u2026juzgo al se\u00f1or R. con facultades representativas suficientes para el presente otorgamiento de escritura de cr\u00e9dito hipotecario\u00bb; y, Respecto del segundo defecto, que ha solicitado que no se practique inscripci\u00f3n respecto de la responsabilidad hipotecaria correspondiente al exceso (el examen de este segundo defecto puede verse en el apartado \u201cHIPOTECA. Distribuci\u00f3n de responsabilidad\u201d).<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>Respecto del primer defecto se\u00f1alado por la registradora, en el presente caso concurre la circunstancia de que la representaci\u00f3n de las dos sociedades intervinientes (una como acreditada y otra como hipotecante en beneficio de la primera) por la misma persona en su condici\u00f3n de administrador de ambas, hace patente, a juicio de la registradora, la existencia de una situaci\u00f3n de conflicto de intereses, por lo que, al comprometer el administrador simult\u00e1neamente con su actuaci\u00f3n los intereses de ambas sociedades, con arreglo a la doctrina de la auto-contrataci\u00f3n, requiere para poder salvar el defecto, la concurrencia de las autorizaciones de las respectivas juntas generales, o al menos la de la sociedad hipotecante (cosa que no resulta en este caso).<\/li>\n<\/ol>\n<p>En esos casos, seg\u00fan el art\u00edculo 267 del C\u00f3digo de Comercio, las facultades de representaci\u00f3n ser\u00e1n suficientes s\u00f3lo si la persona, que otorga los poderes o facultades, da adem\u00e1s, para ello, una licencia o autorizaci\u00f3n especial (cfr. art\u00edculos 162.2, 221 y 1459, n\u00fameros 1 a 4, del C\u00f3digo Civil, 288 C\u00f3digo de Comercio y 65 de la Ley 2\/1995, de\u00a023 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, hoy derogada) o si, por la concreta configuraci\u00f3n del negocio, queda \u00abmanifiestamente excluida la colisi\u00f3n de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato\u00bb (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966; as\u00ed como la Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de 1998). Por tanto, salvo en este \u00faltimo supuesto que no es el caso, la legitimaci\u00f3n del apoderado no deriva exclusivamente del poder sino de un acto espec\u00edfico de autorizaci\u00f3n o licencia por parte de su principal.<\/p>\n<p>En consecuencia, en casos como el presente, aplicando la misma doctrina, las facultades que delimitan el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n, cuando de administradores sociales se trata, resultar\u00e1n de su nombramiento como administrador junto con la citada autorizaci\u00f3n, o autorizaciones, de las Juntas Generales de las sociedades implicadas. Por tanto, a efectos de la calificaci\u00f3n registral de la legitimaci\u00f3n del representante, ser\u00e1 del nombramiento de administrador y de esas autorizaciones de los que habr\u00e1n de tomarse raz\u00f3n en la escritura, incorpor\u00e1ndolas al juicio de suficiencia.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>Por tanto, la auto-contrataci\u00f3n, siempre que se d\u00e9 un conflicto de intereses, a falta de una menci\u00f3n, por escueta o breve que sea, de las autorizaciones oportunas, excluye, en principio, la representaci\u00f3n y contradice directamente el juicio que afirme su existencia.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Es por todo ello por lo que la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 6 de julio de\u00a02006 ha dicho que \u00abconstituye un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n el hecho de que la misma persona intervenga en la escritura calificada en representaci\u00f3n de la sociedad vendedora y, a la vez, como comprador\u00bb y que \u00abla comparecencia de una persona f\u00edsica con aquella doble condici\u00f3n determina un supuesto de auto-contrataci\u00f3n no permitida\u00bb. Y la Resoluci\u00f3n de 18 de julio de 2006 a su vez ha entendido que, \u00abseg\u00fan la jurisprudencia, la doctrina cient\u00edfica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de diciembre de 2004), el administrador \u00fanico, como representante org\u00e1nico de la sociedad s\u00f3lo puede auto-contratar v\u00e1lida y eficazmente cuando est\u00e9 autorizado para ello por la Junta General (\u2026)\u00bb. Parecer, por \u00faltimo, que tambi\u00e9n resulta de la Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2011 cuando mantiene que es una cuesti\u00f3n sujeta a calificaci\u00f3n aunque, por tratarse de un supuesto especial en materia societaria, aunque hubiesen debido recogerse en la nota las razones que justificaban la apreciaci\u00f3n de existencia de conflicto de intereses.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>En el caso objeto del presente recurso, una misma persona (don J. J. R. F.), en calidad de administrador \u00fanico interviene en representaci\u00f3n tanto de la sociedad acreditada como de la hipotecante, constituyendo, en garant\u00eda del cr\u00e9dito, hipoteca sobre una finca cuya propiedad exclusiva corresponde a una sola de las sociedades que, adem\u00e1s, no resulta favorecida por el cr\u00e9dito abierto. Concurre, pues, en tal administrador el car\u00e1cter de representante de la sociedad hipotecante y de la sociedad acreditada no hipotecante. La registradora calific\u00f3 negativamente el documento presentado considerando que el juicio notarial de suficiencia era incongruente, porque dada dicha concurrencia en una misma persona del doble car\u00e1cter de representante del acreditado y del hipotecante, existe un conflicto de intereses o situaci\u00f3n asimilable a una auto\u2013contrataci\u00f3n que no se ha salvado mediante una referencia (por breve que sea) a la autorizaci\u00f3n del \u00f3rgano competente (la junta general de accionistas).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ciertamente, como ha dicho este Centro Directivo en relaci\u00f3n con el supuesto de las hipotecas constituidas en garant\u00eda de deuda ajena (cfr. Resoluciones de 20 de septiembre de 1989, 14 de julio de 1998 y 13 de febrero de 2012), en tales casos cuando en la misma persona concurre el doble car\u00e1cter de acreditado y de representante del due\u00f1o del bien hipotecado (y lo mismo debe decirse en los casos de m\u00faltiple representaci\u00f3n cuando una misma persona sea representante de ambos), el autor del negocio no vincula los respectivos patrimonios de deudor e hipotecante de modo directo, pues su sola actuaci\u00f3n da origen a una relaci\u00f3n contractual ente cada uno de ellos y un tercero (el acreedor), y si bien las relaciones as\u00ed establecidas guardan una conexi\u00f3n de principalidad-accesoriedad, en la fase anterior al desenvolvimiento de la hipoteca puede no darse ning\u00fan v\u00ednculo jur\u00eddico directo entre deudor e hipotecante. Advi\u00e9rtase que, por lo general, en la hip\u00f3tesis de hipoteca y de fianza en garant\u00eda de una deuda ajena existe un triple negocio jur\u00eddico: entre deudor y acreedor, entre hipotecante no deudor o fiador y acreedor y, finalmente, entre deudor e hipotecante no deudor o fiador, pero este \u00faltimo no es ineludible, en tanto en cuanto la hipoteca o la fianza puedan establecerse con pleno desconocimiento del deudor (cfr. art\u00edculos 1205 y 1823.2 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p>Ahora bien, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de reciente cita \u00abno puede ignorarse que esta relaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n y accesoriedad entre los negocios jur\u00eddicos celebrados, rec\u00edprocamente dependientes y econ\u00f3micamente contrapuestos (es innegable tanto la repercusi\u00f3n de la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda en la apertura del cr\u00e9dito y en sus condiciones, como el sacrificio actual que la hipoteca implica para el propietario gravado, a\u00fan antes de su efectividad) provoca, en el caso debatido, una situaci\u00f3n similar a la que subyace en la figura del auto\u2013contrato stricto sensu y que es la que determina las cautelas y prevenciones con que \u00e9sta es considerada jur\u00eddicamente; efectivamente, la sola actuaci\u00f3n del representante da lugar a la existencia de una situaci\u00f3n de incompatibilidad de intereses entre los propios de aqu\u00e9l y los del representado, en la que no se asegura que en el negocio de garant\u00eda haya sido considerado exclusivamente lo m\u00e1s conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide as\u00ed en la cuesti\u00f3n del \u00e1mbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretaci\u00f3n estricta que ha de regir en esta materia (art\u00edculo 1713 del C\u00f3digo Civil) como tambi\u00e9n la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (vid. art\u00edculos 221.2 del C\u00f3digo Civil y 267 del C\u00f3digo de Comercio) imponen la necesidad, a mayores, de espec\u00edfica autorizaci\u00f3n para la inclusi\u00f3n en los poderes conferidos de la hip\u00f3tesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciar\u00eda el negocio y determinar\u00eda su ineficacia respecto del patrimonio del representado (art\u00edculos 1727 del C\u00f3digo Civil y 247 y 253 del C\u00f3digo de Comercio), sin perjuicio de la posible sanaci\u00f3n posterior si mediase la ratificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<p>En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n<p>31 mayo 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>AUTOCONTRATO En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad Pese a las amplias facultades que ostenta por raz\u00f3n de su cargo, no es inscribible la escritura por la que, en representaci\u00f3n de la sociedad, otorga una escritura de donaci\u00f3n en favor de s\u00ed mismo, siendo necesario no [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3327],"tags":[3332,1526],"class_list":{"0":"post-16924","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-autocontrato","7":"tag-en-la-actuacion-del-consejero-de-una-sociedad","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16924","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16924"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16924\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16924"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16924"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16924"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}