{"id":16952,"date":"2016-02-25T13:35:25","date_gmt":"2016-02-25T12:35:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=16952"},"modified":"2016-02-25T14:32:10","modified_gmt":"2016-02-25T13:32:10","slug":"enajenacion-de-sus-bienes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/ayuntamientos\/enajenacion-de-sus-bienes\/","title":{"rendered":"Enajenaci\u00f3n de sus bienes"},"content":{"rendered":"

AYUNTAMIENTOS
<\/strong><\/h1>\n

Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/a><\/strong><\/p>\n

Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong><\/p>\n

Antecedentes: 1) Se solicita la inscripci\u00f3n de un contrato por el que un Ayuntamiento cede a dos sociedades, por daci\u00f3n en pago, determinados locales de un edificio construido por aqu\u00e9llas en terreno del Ayuntamiento, como contraprestaci\u00f3n a la realizaci\u00f3n de las obras por las sociedades cesionarias. En los antecedentes de la escritura se dice, \u00fanicamente, que las obras se hab\u00edan adjudicado a las sociedades adquirentes por contrataci\u00f3n directa y que el pago se har\u00eda mediante la cesi\u00f3n de los locales indicados. 2) Mediante otro contrato anterior, del que el Registrador no tuvo conocimiento, se estipul\u00f3 que el contrato a realizar ser\u00eda de permuta de terreno a cambio de los locales referidos. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n, porque, de acuerdo con la escritura de cesi\u00f3n calificada, el contrato ser\u00eda un negocio sui generis de arrendamiento de obra a cambio de parte de la edificaci\u00f3n resultante, en el que el Ayuntamiento conservaba la propiedad del terreno hasta el momento de la terminaci\u00f3n de las obras, en cuyo momento habr\u00edan de cederse los locales, y de acuerdo con las normas imperativas o prohibitivas de la legislaci\u00f3n de R\u00e9gimen Local la transmisi\u00f3n de bienes debi\u00f3 realizarse por p\u00fablica subasta.<\/p>\n

9 septiembre 2000<\/p>\n

Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- Hechos: constan en el Registro los siguientes asientos respecto a una finca: 1) Inscripci\u00f3n a favor de un Ayuntamiento. 2) Anotaci\u00f3n preventiva a favor del Ayuntamiento para hacer constar que, aportada la finca a una sociedad, se ha iniciado expediente para la declaraci\u00f3n de nulidad de dicha aportaci\u00f3n. 3) Aportaci\u00f3n de la finca a la sociedad indicada (a partir de aqu\u00ed con el arrastre, como carga, de la anotaci\u00f3n anterior). 4) Venta por la sociedad anterior a otra sociedad. 5) Constituci\u00f3n de hipoteca. En esta situaci\u00f3n, se presenta escritura otorgada por la sociedad que recibi\u00f3 la finca y la Alcaldesa, por la que se reduce el capital de la sociedad y se restituye la finca al Ayuntamiento, como consecuencia de la declaraci\u00f3n de nulidad de la aportaci\u00f3n hecha por el Consistorio, que fue notificada a la sociedad compradora y actual titular. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n denegatoria, porque la aportaci\u00f3n realizada por el Ayuntamiento a una sociedad no es un acto administrativo, sino un contrato privado, que, en cuanto a sus efectos y extinci\u00f3n, se rige por normas de derecho privado, y el orden competente para enjuiciar las controversias que el mismo suscite es el jurisdiccional civil. En consecuencia, el Ayuntamiento no puede declarar la nulidad de la aportaci\u00f3n al amparo de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, y, por tanto, el negocio de retrocesi\u00f3n no puede ser inscrito por no aparecer otorgado por el titular registral (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), pese a la existencia de la anotaci\u00f3n preventiva de inicio del expediente de nulidad y sin perjuicio de los efectos que pueda producir en relaci\u00f3n con el juego de la fe p\u00fablica a favor del actual titular.<\/p>\n

14 abril 2003<\/p>\n

Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- Solicitada la inmatriculaci\u00f3n de una finca adquirida por compra a un Ayuntamiento, la peculiar condici\u00f3n del transmitente no supone una excepci\u00f3n a la exigencia de los art\u00edculos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria en lo tocante a la necesidad de acreditar fehacientemente la previa adquisici\u00f3n por el transmitente. Es cierto que \u00e9ste pod\u00eda haber obtenido la inmatriculaci\u00f3n por la v\u00eda del art\u00edculo 206 de la Ley Hipotecaria, pero al no concurrir esta circunstancia y ser el documento incorporado a la escritura de venta un acuerdo municipal de enajenar la finca, sin describir \u00e9sta y resultando, adem\u00e1s, que se afirmaba procedente de la segregaci\u00f3n de otra, es necesario el requisito indicado al principio para evitar el riesgo de una doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

8 febrero 2004<\/p>\n

Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- La regla general para la enajenaci\u00f3n de bienes de las corporaciones locales (art\u00edculo 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales y 80 del Texto Refundido en materia de R\u00e9gimen Local) es la venta en p\u00fablica subasta, y la excepci\u00f3n est\u00e1 prevista para el caso de enajenaci\u00f3n por permuta con otros bienes. No se cumple este requisito y, por tanto no es inscribible, en el convenio urban\u00edstico por el que un Ayuntamiento cede en permuta dos fincas de car\u00e1cter patrimonial a cambio de que el otro contratante realice las obras de construcci\u00f3n de determinadas plazas de garaje en una plaza p\u00fablica, pues el contrato celebrado no es de permuta, ya que la contraprestaci\u00f3n del cesionario no es una obligaci\u00f3n de dar una cosa (art\u00edculo 1538 del C\u00f3digo Civil), sino una obligaci\u00f3n de hacer, lo cual, pese a la denominaci\u00f3n de convenio urban\u00edstico, no puede eludir el principio general de p\u00fablica licitaci\u00f3n.<\/p>\n

2 febrero 2004<\/p>\n

Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- En el presente recurso se plantea si es posible la enajenaci\u00f3n directa de un bien patrimonial perteneciente a un Ayuntamiento, habiendo quedado desierta la subasta y no existiendo norma auton\u00f3mica que expresamente lo autorice.<\/p>\n

    \n
  1. Establece el Real Decreto Legislativo 781\/1986 de 18 de abril, Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de R\u00e9gimen Local en su art\u00edculo 80 que la enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse por subasta o permuta. A mayor abundamiento, cabe se\u00f1alar que el propio art\u00edculo 112 p\u00e1rrafo segundo del Real Decreto Legislativo 1372\/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales determina que no ser\u00e1 necesaria subasta en los casos de enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales mediante permuta \u2013en determinadas condiciones-. De estos preceptos se deduce que la subasta p\u00fablica es la regla general en materia de enajenaci\u00f3n de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en las normas como excepci\u00f3n a esa regla general (v\u00e9ase art\u00edculo 120 Real Decreto Legislativo 781\/1986, que recoge los supuestos excepcionales de contrataci\u00f3n directa).<\/li>\n
  2. No s\u00f3lo la interpretaci\u00f3n literal de aqu\u00e9llos preceptos lleva a esta conclusi\u00f3n, tambi\u00e9n lo hace el sentido teleol\u00f3gico de la norma. La finalidad no es otra, sino salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en la contrataci\u00f3n con las administraciones p\u00fablicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisici\u00f3n de unos bienes que por su especial car\u00e1cter de pertenecientes al municipio deben servir al inter\u00e9s general, as\u00ed como evitar la desvalorizaci\u00f3n de los bienes de los entes p\u00fablicos. La exigencia de p\u00fablica subasta en la enajenaci\u00f3n de bienes de las Corporaciones Locales, ha sido siempre el criterio de este Centro Directivo (v\u00e9ase por todas Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 2004).<\/li>\n
  3. No cabe aplicar el r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n directa de la Ley 33\/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, pues el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenaci\u00f3n de bienes a la administraci\u00f3n local al no relacionar los art\u00edculos 136 a 145, que regulan dicha cuesti\u00f3n, en la disposici\u00f3n final segunda como legislaci\u00f3n supletoria de la Administraci\u00f3n local.<\/li>\n
  4. Mucho menos puede pretenderse la aplicaci\u00f3n directa o anal\u00f3gica en Castilla-La Mancha de una ley auton\u00f3mica de otra Comunidad Aut\u00f3noma (el art\u00edculo 21.6 de la Ley 7\/1999, de 29 de septiembre, de Andaluc\u00eda) como pretende el recurrente, ya que dicha Ley s\u00f3lo tiene aplicaci\u00f3n en su territorio.<\/li>\n
  5. En definitiva, la sociedad mercantil a la que se pretende inscribir el inmueble por adjudicaci\u00f3n directa, debi\u00f3 haber concurrido a la subasta anunciada, de manera que al haber quedado desierta la misma s\u00f3lo procede la celebraci\u00f3n de una nueva.<\/li>\n
  6. El control de la legalidad en relaci\u00f3n a los actos inscribibles correspondiente al Registrador de la Propiedad, no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable de la Junta de Comunidades de Castilla la Mancha, ya que tal aprobaci\u00f3n est\u00e1 sometida igualmente a la calificaci\u00f3n registral (cfr. Art\u00edculo 99 Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

    \u00a03 enero 2005<\/p>\n

    Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que el Ayuntamiento, como consecuencia de una p\u00fablica subasta, vende al adjudicatario de dicha subasta unas parcelas procedentes de una cesi\u00f3n obligatoria en un Plan de Actuaci\u00f3n Urban\u00edstica. La Registradora no practica la inscripci\u00f3n por no expresarse que la venta es para la construcci\u00f3n de viviendas sujetas a r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica o a otros usos de inter\u00e9s social, como, a su entender, exige la normativa de dicha Comunidad. El Ayuntamiento recurre.<\/p>\n

      \n
    1. El problema que plantea el presente recurso radica en la interpretaci\u00f3n del apartado 4 de la Disposici\u00f3n Adicional 9a de la Ley 4\/91 de Castilla-La Mancha, recogido posteriormente por el art\u00edculo 79 de la Ley 2\/98 de la misma Comunidad, que establece que \u00ablos terrenos propiedad de las Administraciones P\u00fablicas y Empresas P\u00fablicas o que se enajenen por \u00e9stas a partir de la entrada en vigor de esta Ley, y que se incorporen al proceso de urbanizaci\u00f3n y edificaci\u00f3n de uso residencial, no podr\u00e1n tener otro destino que la construcci\u00f3n de viviendas sujetas a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica o a otros usos de inter\u00e9s social, de acuerdo con el planeamiento urban\u00edstico\u00bb. Dice la Registradora que el inciso \u00abde acuerdo con el planeamiento urban\u00edstico\u00bb de la Ley 4\/91, que fue suprimido por la reforma llevada a cabo por Ley 2\/98, pero que era aplicable en el momento de la enajenaci\u00f3n, se refer\u00eda exclusivamente al volumen, altura, edificabilidad, etc., pero no permit\u00eda excepcionar, de acuerdo con el Plan, el principio que anteriormente se expresaba.<\/li>\n<\/ol>\n

      Sin embargo, tiene raz\u00f3n el recurrente cuando afirma que el inciso discutido era plenamente congruente con la legislaci\u00f3n aplicable en el momento, que impon\u00eda a los Planes de Ordenaci\u00f3n de los municipios superiores a veinte mil habitantes la obligaci\u00f3n de garantizar globalmente el destino del suelo (y no solo del p\u00fablico) suficiente para cubrir las necesidades previsibles de las Viviendas de Promoci\u00f3n P\u00fablica, pero que este deber no se concretaba num\u00e9rica ni espacialmente, por lo que deb\u00eda concretarse en el propio Plan, y que, por otra parte, el apartado 2 del propio art\u00edculo 79 de la Ley 2\/98 no permite una enajenaci\u00f3n por precio inferior al normal del aprovechamiento atribuido al terreno, lo cual ser\u00eda imposible si hubiera de dedicarse forzosamente a Viviendas de Promoci\u00f3n P\u00fablica. La supresi\u00f3n del inciso discutido es coherente con la legislaci\u00f3n actualmente vigente que concreta que en cada sector de suelo urbanizable, el destinado a vivienda protegida no puede ser inferior al 50% del total y que el precio que se obtenga del mismo no puede ser inferior al m\u00e1ximo legalmente establecido para los usos de protecci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

      A ello hay que a\u00f1adir que la finalidad perseguida por la Ley tambi\u00e9n es de mejora y conservaci\u00f3n del Patrimonio (cfr. art\u00edculos 68 y 76.2), finalidades que se pueden llevar a cabo por la contraprestaci\u00f3n a una enajenaci\u00f3n y que el propio art\u00edculo 79, alegado por la Registradora expresa que el destino de los bienes del Patrimonio P\u00fablico del Suelo es tambi\u00e9n la rehabilitaci\u00f3n de Viviendas de Promoci\u00f3n P\u00fablica, actividad que no se podr\u00eda realizar si no se dispusiera, con cargo a dicho Patrimonio, de fondos suficientes como los que se consiguen con enajenaciones como la que aqu\u00ed se realiza. [1]<\/a><\/p>\n

      31 marzo 2005<\/p>\n

      Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura por la que un Ayuntamiento, a trav\u00e9s de la Gerencia de Urbanismo, transmite una cuota indivisa de una parcela de uso residencial, a una Junta de Compensaci\u00f3n de la que forma parte, en pago de la derrama girada por \u00e9sta para atender el pago del precio en especie por los servicios que una Sociedad Mercantil ha prestado a la Junta y que deben considerarse como gastos de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n

      La Registradora, junto a otro defecto que no se recurre (necesidad de valoraci\u00f3n t\u00e9cnica del bien transmitido, y de la preceptiva autorizaci\u00f3n o comunicaci\u00f3n a la Consejer\u00eda de Gobernaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma) deniega la inscripci\u00f3n por falta de cumplimiento del requisito de enajenaci\u00f3n mediante subasta p\u00fablica que exigen el art\u00edculo 80 del Texto Refundido de 18 de abril de 1986, el art\u00edculo 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales y el art\u00edculo 20 de la Ley 7\/1999 de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andaluc\u00eda, defecto calificado como insubsanable.<\/p>\n

        \n
      1. Indica el recurrente que a esta enajenaci\u00f3n no le es aplicable el requisito de la subasta bas\u00e1ndolo fundamentalmente en: a) la posibilidad legal de pago a la Junta de Compensaci\u00f3n de los gastos de urbanizaci\u00f3n mediante la cesi\u00f3n de terrenos edificables; b) la consideraci\u00f3n de que la enajenaci\u00f3n de los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo no se sujeta a los requisitos generales de enajenaci\u00f3n de los bienes patrimoniales, sino a la normativa urban\u00edstica, permitiendo la finalidad de \u00abfacilitar la ejecuci\u00f3n del planeamiento\u00bb (cfr. art\u00edculo 279.1 in fine del texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio) la cesi\u00f3n directa de bienes que integran el Patrimonio Municipal del Suelo, como forma de sufragar los gastos de urbanizaci\u00f3n, facilitando as\u00ed la ejecuci\u00f3n del planeamiento; y c) el argumento, de que si se considera la enajenaci\u00f3n sujeta a los requisitos generales de los bienes patrimoniales, la cesi\u00f3n est\u00e1 amparada por el art\u00edculo 25.3 de la Ley 7\/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andaluc\u00eda, al considerarla como enajenaci\u00f3n de inmuebles a cambio de la ejecuci\u00f3n de una obra que tiene por objeto gestionar una actuaci\u00f3n sistem\u00e1tica prevista en el planeamiento urban\u00edstico.<\/li>\n
      2. La cuesti\u00f3n fundamental a resolver es, la de la legislaci\u00f3n aplicable con car\u00e1cter preferente: la Urban\u00edstica o la reguladora de los bienes de las entidades locales, y como consecuencia de ello el r\u00e9gimen jur\u00eddico.<\/li>\n<\/ol>\n

        \u00a0La aplicaci\u00f3n prioritaria de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica se deduce de todo el conjunto normativo que afecta a esta materia as\u00ed como de las caracter\u00edsticas especiales del denominado Patrimonio Municipal del suelo. En este sentido cabe indicar: a) La Ley 1\/1997 de 18 de junio, de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, por la que se adoptan con car\u00e1cter urgente y transitorio disposiciones en materia de R\u00e9gimen del suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, recupera como texto legislativo propio de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda la parte anulada por Sentencia del Tribunal Constitucional del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen de Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992 de 26 de junio.<\/p>\n

          \n
        1. b) La consideraci\u00f3n del Patrimonio Municipal del Suelo integrado por un conjunto de bienes y derechos, con unas caracter\u00edsticas especiales, y afectos a unos fines espec\u00edficos que se apartan del r\u00e9gimen general del resto de los bienes municipales. Hay que tener en cuenta el art. 276.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, que fue declarado vigente por la sentencia del Tribunal constitucional 61\/1997, de 20 de marzo.<\/li>\n
        2. c) El comportamiento y r\u00e9gimen jur\u00eddico de los bienes indicados en el apartado anterior tiene un tratamiento especial y diferenciado del resto de los bienes municipales, y a tales efectos es claro entre otros el art\u00edculo 1 de la Ley 7\/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andaluc\u00eda. Asimismo el art. 17 que regula la enajenaci\u00f3n de bienes y derechos integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo que deja a salvo lo dispuesto en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable estableciendo un r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n distinto del aplicable a otros bienes y derechos no integrados en el Patrimonio Municipal del Suelo.<\/li>\n<\/ol>\n

          Del mismo modo las finalidades concretas a las que esta afecto el Patrimonio Municipal del Suelo que determinan un apartamiento del r\u00e9gimen jur\u00eddico ordinario del resto de los bienes municipales, se concretan en el art 69 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda y, anteriormente en los art\u00edculos 276.1 y 280.1 de la Ley del suelo de 1992 (vigentes como legislaci\u00f3n b\u00e1sica tras la citad Sentencia del Tribunal Constitucional). En estos casos habr\u00e1 que acudir a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica vigente en cada momento para apreciar la adecuaci\u00f3n del acto concreto que se haya realizado con esos bienes.<\/p>\n

          Hay que tener en cuenta que el Patrimonio Municipal del Suelo puede destinarse \u00fanicamente a los fines establecidos, fines recogidos en el art. 69 de la LOUA, as\u00ed como en los art\u00edculos 276.1 y 280 de la Ley del suelo de 1992. Una de las finalidades de este patrimonio es la de facilitar la ejecuci\u00f3n del planeamiento, conforme a lo establecido en el art. 69.1.b, de la LOUA, 279.1 in fine de la Ley del Suelo de 1992.<\/p>\n

          Por otra parte en el caso que nos ocupa, el art. 282.2 de la Ley del Suelo de 1992, vigente en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo por parte de la Gerencia de asumir sus cargas de urbanizaci\u00f3n mediante la entrega de parte de su Patrimonio Municipal del suelo, prev\u00e9 la posibilidad de la cesi\u00f3n de dichos terrenos para el cumplimiento de los fines, entre los que se encuentra el de facilitar la ejecuci\u00f3n del planeamiento.<\/p>\n

            \n
          1. d) En el caso objeto del recurso, la Junta de Compensaci\u00f3n SUP-GU-4 (Bermejales Sur) qued\u00f3 constituida mediante escritura de fecha 9 de marzo de 1999 ante el Notario de Sevilla, don Manuel Aguilar Garc\u00eda, n\u00famero protocolar 490 e inscrita en el Registro de Entidades Urban\u00edsticas colaboradoras de la Consejer\u00eda de Obras P\u00fablicas y Transportes bajo el n\u00famero de expediente SE\/196\/99, formando parte de ella la Gerencia de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Sevilla.<\/li>\n<\/ol>\n

            Por lo tanto, la Gerencia de Urbanismo, como titular de los bienes integrados en el Patrimonio Municipal del Suelo, quedaba incluida en la Junta de Compensaci\u00f3n, como un propietario m\u00e1s y en proporci\u00f3n a los terrenos de que era titular en dicha Junta. As\u00ed el art\u00edculo 163.2 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica, aplicable como Derecho supletorio, prev\u00e9 que las entidades p\u00fablicas titulares de bienes incluidos en el Pol\u00edgono o Unidad de Actuaci\u00f3n, ya tengan car\u00e1cter demanial o patrimonial, cuentan como un propietario m\u00e1s.<\/p>\n

            Hay que tener en cuenta el art\u00edculo 155.2 del Texto Refundido de 1992, vigente en el momento del acuerdo por la Gerencia, que al regular los gastos de urbanizaci\u00f3n, dispon\u00eda que \u00abel pago de estos gastos podr\u00e1 realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo estos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporci\u00f3n que se estime suficiente para compensarlos\u00bb. Con la misma finalidad y sentido el art\u00edculo 130.2.A.\u00aa. de la LOUA.<\/p>\n

            El mismo criterio siguen los art\u00edculos 62 y 127.3 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica, aprobado por Real Decreto 3288\/1978, de 25 de agosto, que permiten con car\u00e1cter general y sin especificaciones el pago de los gastos de urbanizaci\u00f3n mediante cesi\u00f3n de terrenos.<\/p>\n

            Debe entenderse que es posible, si as\u00ed conviene a los intereses municipales, el pago en terrenos. En este caso no estar\u00edamos ante una adjudicaci\u00f3n directa, sino ante una cesi\u00f3n legalmente configurada, calificable como \u00abdaci\u00f3n en pago\u00bb.<\/p>\n

              \n
            1. Teniendo en cuenta lo indicado en los apartados anteriores debe concluirse, de un lado el r\u00e9gimen jur\u00eddico especial de los bienes integrantes del denominado Patrimonio Municipal del Suelo, con la aplicaci\u00f3n prioritaria de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica vigente en cada momento, y por lo tanto la no sujeci\u00f3n de aqu\u00e9l Patrimonio al r\u00e9gimen jur\u00eddico patrimonial ordinario.<\/li>\n<\/ol>\n

              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

              18 mayo 2005<\/p>\n

              Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Constituido un derecho de superficie sobre un terreno de propiedad municipal, para la construcci\u00f3n y gesti\u00f3n de una residencia para personas mayores, a trav\u00e9s de procedimiento negociado sin publicidad, que en la escritura se denomina cesi\u00f3n gratuita de derecho de superficie, la registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n por haberse adjudicado a una entidad privada y en consecuencia haberse omitido el requisito del concurso p\u00fablico exigido para la adjudicaci\u00f3n de derechos de superficie sin canon a favor de entidades locales que no sean administraciones p\u00fablicas.<\/p>\n

                \n
              1. Es doctrina de esta Direcci\u00f3n General (v\u00e9ase Resoluci\u00f3n de 13 de Marzo de 2007) que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando est\u00e9n desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administraci\u00f3n P\u00fablica. El registrador, a la luz del procedimiento elegido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, debe analizar si se han dado los tr\u00e1mites esenciales del mismo. Esta calificaci\u00f3n debe ponerse en inmediata relaci\u00f3n con el art\u00edculo 62.1.e) de la LRJPAC que s\u00f3lo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administraci\u00f3n P\u00fablica \u00abha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido\u00bb. Se requiere, pues, un doble requisito. A saber, ostensibilidad de la omisi\u00f3n del tr\u00e1mite esencial o del procedimiento y que \u00e9se tr\u00e1mite no sea cualquiera, sino esencial. A tal fin, la ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o tr\u00e1mite sea manifiesta y palpable sin necesidad de una particular interpretaci\u00f3n jur\u00eddica. Cuesti\u00f3n distinta es que el registrador pueda valorar si el procedimiento seguido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica es el que deber\u00eda haberse utilizado. Tal posibilidad est\u00e1 vetada al registrador pues, en caso contrario, el mismo se convertir\u00eda en juez y \u00f3rgano revisor de la legalidad administrativa. La Administraci\u00f3n P\u00fablica es obvio que ha de producir sus actos a trav\u00e9s del procedimiento legalmente previsto, mas no es menos cierto que la decisi\u00f3n de su conformidad a la legalidad no le compete al registrador; es decir, no le compete al registrador analizar si el procedimiento que se deber\u00eda haber seguido por la Administraci\u00f3n es el elegido por \u00e9sta u otro. Le compete calificar si, en el marco del procedimiento elegido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, el documento es congruente con el mismo y si se han dado los tr\u00e1mites esenciales de tal procedimiento. Los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento no permiten que el registrador analice y enjuicie si la Administraci\u00f3n P\u00fablica se equivoc\u00f3 en la elecci\u00f3n del procedimiento a seguir, pues en tal caso no estar\u00eda calificando el documento sino la forma de producci\u00f3n de los actos de la Administraci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de lo que permite la legalidad hipotecaria, siendo as\u00ed que tal tarea es plenamente jurisdiccional y a instancia de quien es titular de un derecho subjetivo o inter\u00e9s leg\u00edtimo o a trav\u00e9s de los mecanismos de revisi\u00f3n de acto administrativo por la misma Administraci\u00f3n P\u00fablica.<\/li>\n
              2. Cuesti\u00f3n distinta es que sin discutir el procedimiento elegido, \u00e9ste claramente no se haya desarrollado conforme a las prescripciones legales. Es este el caso del presente supuesto, en que la legislaci\u00f3n aplicable s\u00f3lo admite acudir al procedimiento de adjudicaci\u00f3n directa de derechos de superficie sobre patrimonios municipales del suelo cuando se trate administraci\u00f3n p\u00fablica o entidad de ellas dependiente o adscrita.<\/li>\n
              3. La prevalencia de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica sobre la de las entidades locales en materia de patrimonio municipal del suelo fue puesta ya de relieve por la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 13 de Marzo de 2007 antes citada. Sin embargo, a diferencia del supuesto de hecho de la citada resoluci\u00f3n, en este caso la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable conduce a la improcedencia de adjudicaci\u00f3n directa sin licitaci\u00f3n de derecho de superficie sobre terrenos de propiedad municipal, ya que no se ha hecho a favor de entidades p\u00fablicas, sino a favor de una entidad privada como es una cooperativa.<\/li>\n
              4. En efecto el art\u00edculo 178 de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, establece con relaci\u00f3n a la disposici\u00f3n de los bienes de los patrimonios p\u00fablicos de suelo lo siguiente: \u00ab1.-Los bienes de los patrimonios p\u00fablicos de suelo, as\u00ed como los restantes bienes de la Comunidad de Madrid y de los municipios clasificados como suelo urbano y urbanizable pueden ser: a) Enajenados mediante concurso por el procedimiento abierto o restringido, en la forma prevista en la legislaci\u00f3n reguladora de los contratos de las Administraciones p\u00fablicas. El precio a satisfacer por el adjudicatario no podr\u00e1 ser el \u00fanico criterio determinante de la adjudicaci\u00f3n, ni este podr\u00e1 ser inferior al valor que corresponda al bien conforme a la legislaci\u00f3n general aplicable. b) Cedidos, por precio fijado en convenio interadministrativo suscrito al efecto, a cualquier Administraci\u00f3n p\u00fablica o entidades de ella dependientes o a ella adscritas para el fomento de viviendas sujeta a cualquier r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica o la realizaci\u00f3n de programas de conservaci\u00f3n o mejora medioambiental. c) Adjudicados, por el precio fijado al efecto, o, en su caso, cedidos gratuitamente, en uno y otro caso por concurso, a entidades cooperativas o de car\u00e1cter ben\u00e9fico o social sin \u00e1nimo de lucro para la construcci\u00f3n de viviendas sujetas a cualquier r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica o la realizaci\u00f3n de fines de inter\u00e9s social. d) Cedidos gratuitamente, mediante convenio suscrito a tal fin, a cualquier Administraci\u00f3n P\u00fablica o entidad de ella dependiente o adscrita, para la ejecuci\u00f3n de dotaciones p\u00fablicas o promoci\u00f3n de viviendas sujetas a alg\u00fan r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica o de integraci\u00f3n social. e) Permutados por terrenos destinados a infraestructuras, equipamientos y servicios p\u00fablicos. 2. Cuando los procedimientos a que se refiere la letra a del n\u00famero anterior, o los concursos previstos en la letra c queden desiertos, la Administraci\u00f3n actuante podr\u00e1 enajenar directamente los bienes, dentro del a\u00f1o siguiente, con sujeci\u00f3n a los pliegos o bases de unos y otros\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                En definitiva tan s\u00f3lo admite la adjudicaci\u00f3n directa sin licitaci\u00f3n a favor de administraciones p\u00fablicas o entidades a ellas adscritas.<\/p>\n

                  \n
                1. Esta legislaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma de Madrid sobre el r\u00e9gimen del patrimonio municipal del suelo debe considerarse de aplicaci\u00f3n preferente a la legislaci\u00f3n estatal sobre el derecho de superficie, que m\u00e1s que al procedimiento atiende a los caracteres, duraci\u00f3n y facultades integrantes del derecho real, y no al procedimiento de su constituci\u00f3n; teniendo en cuenta adem\u00e1s que el texto refundido de la Ley del Suelo de 1992 tampoco recogi\u00f3 la previsi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n directa gratuita que la ley de 1976 amparaba y el recurrente pretende revivir.<\/li>\n
                2. Tampoco es argumento suficiente para revocar la nota de calificaci\u00f3n, el que se trate de la constituci\u00f3n de un derecho de superficie, en el que el suelo sigue siendo municipal, pues el vuelo es objeto de disposici\u00f3n y por tanto es equiparable a los actos de enajenaci\u00f3n, debi\u00e9ndose someterse a los mismos requisitos. Y en cualquier caso supone una cesi\u00f3n de derechos sobre bienes del patrimonio municipal del suelo, que, sin licitaci\u00f3n, s\u00f3lo cabe, en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de Madrid, efectuarse a favor de entidades p\u00fablicas.<\/li>\n<\/ol>\n

                  En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                  27 octubre 2007<\/p>\n

                  Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de un bien patrimonial municipal, por la que el Ayuntamiento adjudica directamente el bien al recurrente, ante la falta de licitadores en la subasta p\u00fablica.\u00a0<\/p>\n

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                  1. Es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (v\u00e9ase Resoluciones citadas en los vistos) que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando est\u00e9n desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administraci\u00f3n P\u00fablica. El registrador, a la luz del procedimiento elegido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, debe analizar si se han dado los tr\u00e1mites esenciales del mismo. Esta calificaci\u00f3n debe ponerse en inmediata relaci\u00f3n con el art\u00edculo 62.1.e) de la LRJPAC que s\u00f3lo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administraci\u00f3n P\u00fablica \u00abha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido\u00bb. Se requiere, pues, un doble requisito. A saber, que sea ostensible la omisi\u00f3n del tr\u00e1mite esencial o del procedimiento y que \u00e9se tr\u00e1mite no sea cualquiera, sino esencial. A tal fin, que sea ostensible requiere que la ausencia de procedimiento o tr\u00e1mite sea manifiesta y palpable sin necesidad de una particular interpretaci\u00f3n jur\u00eddica. Cuesti\u00f3n distinta es que el registrador pueda valorar si el procedimiento seguido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica es el que deber\u00eda haberse utilizado. Tal posibilidad est\u00e1 vedada al registrador pues, en caso contrario, el mismo se convertir\u00eda en juez y \u00f3rgano revisor de la legalidad administrativa. La Administraci\u00f3n P\u00fablica es obvio que ha de producir sus actos a trav\u00e9s del procedimiento legalmente previsto, mas no es menos cierto que la decisi\u00f3n de su conformidad a la legalidad no le compete al registrador; es decir, no le compete al registrador analizar si el procedimiento que se deber\u00eda haber seguido por la Administraci\u00f3n es el elegido por \u00e9sta u otro. Le compete calificar si, en el marco del procedimiento elegido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, el documento es congruente con el mismo y si se han dado los tr\u00e1mites esenciales de tal procedimiento. Los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento no permiten que el registrador analice y enjuicie si la Administraci\u00f3n P\u00fablica se equivoc\u00f3 en la elecci\u00f3n del procedimiento a seguir, pues en tal caso no estar\u00eda calificando el documento sino la forma de producci\u00f3n de los actos de la Administraci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de lo que permite la legalidad hipotecaria, siendo as\u00ed que tal tarea es plenamente jurisdiccional y a instancia de quien es titular de un derecho subjetivo o inter\u00e9s leg\u00edtimo o a trav\u00e9s de los mecanismos de revisi\u00f3n de acto administrativo por la misma Administraci\u00f3n P\u00fablica.\u00a0<\/li>\n
                  2. Cuesti\u00f3n distinta es que sin discutir el procedimiento elegido, \u00e9ste claramente no se haya desarrollado conforme a las prescripciones legales. Esto es lo que ha ocurrido en el caso debatido, en el que habi\u00e9ndose optado por el r\u00e9gimen de subasta p\u00fablica, se termina transmitiendo el bien por adjudicaci\u00f3n directa, cuando las normas no contemplan tal posibilidad.<\/li>\n
                  3. Como ya se\u00f1alara la Resoluci\u00f3n de 3 de Enero de 2005, el Real Decreto Legislativo 781\/1986 de 18 de abril, Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de R\u00e9gimen Local en su art\u00edculo 80, establece que la enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse por subasta o permuta. A mayor abundamiento, cabe se\u00f1alar que el propio art\u00edculo 112 p\u00e1rrafo segundo del Real Decreto Legislativo 1372\/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales determina que no ser\u00e1 necesaria subasta en los casos de enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales mediante permuta en determinadas condiciones. De estos preceptos se deduce que la subasta p\u00fablica es la regla general en materia de enajenaci\u00f3n de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en las normas como excepci\u00f3n a esa regla general. El art\u00edculo 120 Real Decreto Legislativo 781\/1986, que recoge los supuestos excepcionales de adjudicaci\u00f3n directa en la contrataci\u00f3n en general, no es aplicable al caso, sino el m\u00e1s espec\u00edfico del 112 p\u00e1rrafo segundo del citado Real Decreto Legislativo 1372\/1986, en sede de enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales, que no admite tal excepci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n directa.<\/li>\n
                  4. No cabe tampoco aplicar el r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n directa de la Ley 33\/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, pues -adem\u00e1s de no estar vigente en el momento de la enajenaci\u00f3n que nos ocupa-el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenaci\u00f3n de bienes a la administraci\u00f3n local al no relacionar los art\u00edculos 136 a 145, que regulan dicha cuesti\u00f3n, en la disposici\u00f3n final segunda como legislaci\u00f3n supletoria de la Administraci\u00f3n local.<\/li>\n
                  5. No s\u00f3lo la interpretaci\u00f3n literal de aqu\u00e9llos preceptos lleva a esta conclusi\u00f3n, tambi\u00e9n lo hace el sentido teleol\u00f3gico de la norma. La finalidad no es otra, sino salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en la contrataci\u00f3n con las administraciones p\u00fablicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisici\u00f3n de unos bienes que por su especial car\u00e1cter de pertenecientes al municipio deben servir al inter\u00e9s general, as\u00ed como evitar la desvalorizaci\u00f3n de los bienes de los entes p\u00fablicos. La exigencia de p\u00fablica subasta en la enajenaci\u00f3n de bienes de las Corporaciones Locales, ha sido siempre el criterio de este Centro Directivo (v\u00e9ase resoluciones citadas en los vistos).<\/li>\n
                  6. En definitiva, el adquirente que pretende inscribir el inmueble por adjudicaci\u00f3n directa, debi\u00f3 haber concurrido a la subasta anunciada, de manera que al haber quedado desierta la misma s\u00f3lo procede la celebraci\u00f3n de una nueva.<\/li>\n
                  7. El control de la legalidad en relaci\u00f3n a los actos inscribibles correspondiente al Registrador de la Propiedad, no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del Ayuntamiento afectado, ya que tal informe est\u00e1 sometido igualmente a la calificaci\u00f3n registral (cfr. Art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n registral en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                    25 marzo 2008<\/p>\n

                    Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Enajenadas por una Corporaci\u00f3n Municipal diecis\u00e9is parcelas a trav\u00e9s del procedimiento de enajenaci\u00f3n directa, la registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que se ha omitido el informe favorable de la Comunidad Aut\u00f3noma exigido por el art\u00edculo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales para cuando el valor de la enajenaci\u00f3n exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporaci\u00f3n. El recurrente entiende que no es necesaria autorizaci\u00f3n previa sino mera comunicaci\u00f3n al \u00f3rgano correspondiente de la Comunidad Aut\u00f3noma -por delegaci\u00f3n la Diputaci\u00f3n Provincial- por tratarse de un expediente en el que se han acumulado otros diecis\u00e9is, pero sin que individualmente cada parcela exceda del citado 25%.<\/p>\n

                      \n
                    1. Dispone en efecto el art\u00edculo 109.1 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales aprobado por Real Decreto 1372\/1986, de 13 de Junio, en su p\u00e1rrafo 1.\u00ba, que los bienes inmuebles patrimoniales no podr\u00e1n enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorizaci\u00f3n del \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma, cuando su valor exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporaci\u00f3n. No obstante, se dar\u00e1 cuenta al \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma de toda enajenaci\u00f3n de bienes inmuebles que se produzca.<\/li>\n
                    2. Dada la acumulaci\u00f3n de los expedientes en un \u00fanico expediente formal, dentro del cual hay un mismo vendedor y un mismo comprador, parece lo razonable valorar conjuntamente el precio de venta de las distintas parcelas enajenadas, y exigir la autorizaci\u00f3n del \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma -o de quien esta delegue- exigido por el citado art\u00edculo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. M\u00e1xime cuando, como ocurre en el presente caso, se ha acudido a la adjudicaci\u00f3n directa, que no es el sistema ordinario de enajenaci\u00f3n de los bienes patrimoniales. No se puede entrar directamente en este tema, por no haber sido incluido en la nota de calificaci\u00f3n, pero s\u00ed puede servir de argumento complementario para exigir la autorizaci\u00f3n complementaria del organismo auton\u00f3mico competente.<\/li>\n
                    3. En efecto establece el Real Decreto Legislativo 781\/1986 de 18 de abril, Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de R\u00e9gimen Local en su art\u00edculo 80 que la enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse por subasta o permuta. A mayor abundamiento, cabe se\u00f1alar que el propio art\u00edculo 112 p\u00e1rrafo segundo del Real Decreto Legislativo 1372\/1986, de 13 de Junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales determina que no ser\u00e1 necesaria subasta en los casos de enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales mediante permuta en determinadas condiciones-. De estos preceptos se deduce que la subasta p\u00fablica es la regla general en materia de enajenaci\u00f3n de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en las normas como excepci\u00f3n a esa regla general (v\u00e9ase art\u00edculo 120 Real Decreto Legislativo 781\/1986, que recoge los supuestos excepcionales de contrataci\u00f3n directa).<\/li>\n
                    4. Que la enajenaci\u00f3n por subasta p\u00fablica sea la regla general de la enajenaci\u00f3n de los bienes patrimoniales de la Entidades Locales, ha sido afirmado en reiteradas ocasiones por este Centro Directivo (ve\u00e1se Resoluciones se\u00f1aladas en los vistos). No s\u00f3lo la interpretaci\u00f3n literal de aqu\u00e9llos preceptos lleva a esta conclusi\u00f3n, tambi\u00e9n lo hace el sentido teleol\u00f3gico de la norma. La finalidad no es otra, sino salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en la contrataci\u00f3n con las administraciones p\u00fablicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisici\u00f3n de unos bienes que por su especial car\u00e1cter de pertenecientes al municipio deben servir al inter\u00e9s general, as\u00ed como evitar la desvalorizaci\u00f3n de los bienes de los entes p\u00fablicos. Y no cabe aplicar el r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n directa de la Ley 33\/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, pues el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenaci\u00f3n de bienes a la administraci\u00f3n local al no relacionar los art\u00edculos 136 a 145, que regulan dicha cuesti\u00f3n, en la disposici\u00f3n final segunda como legislaci\u00f3n supletoria de la Administraci\u00f3n local.<\/li>\n
                    5. Por otra parte tambi\u00e9n es doctrina de esta Direcci\u00f3n General (v\u00e9ase resoluciones citadas en los vistos) que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando est\u00e9n desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administraci\u00f3n P\u00fablica. El registrador, a la luz del procedimiento elegido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, debe analizar si se han dado los tr\u00e1mites esenciales del mismo. Esta calificaci\u00f3n debe ponerse en inmediata relaci\u00f3n con el art\u00edculo 62.1.e) de la LRJPAC que s\u00f3lo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administraci\u00f3n P\u00fablica \u00abha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido\u00bb. Se requiere, pues, un doble requisito. A saber, ostensibilidad de la omisi\u00f3n del tr\u00e1mite esencial o del procedimiento y que \u00e9se tr\u00e1mite no sea cualquiera, sino esencial. A tal fin, la ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o tr\u00e1mite sea manifiesta y palpable sin necesidad de una particular interpretaci\u00f3n jur\u00eddica. El registrador no puede valorar si el procedimiento seguido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica es el que deber\u00eda haberse utilizado. Tal posibilidad est\u00e1 vedada al registrador pues, en caso contrario, el mismo se convertir\u00eda en juez y \u00f3rgano revisor de la legalidad administrativa. La Administraci\u00f3n P\u00fablica es obvio que ha de producir sus actos a trav\u00e9s del procedimiento legalmente previsto, mas no es menos cierto que la decisi\u00f3n de su conformidad a la legalidad no le compete al registrador; es decir, no le compete al registrador analizar si el procedimiento que se deber\u00eda haber seguido por la Administraci\u00f3n es el elegido por \u00e9sta u otro. Le compete calificar si, en el marco del procedimiento elegido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, el documento es congruente con el mismo y si se han dado los tr\u00e1mites esenciales de tal procedimiento. Los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento no permiten que el registrador analice y enjuicie si la Administraci\u00f3n P\u00fablica se equivoc\u00f3 en la elecci\u00f3n del procedimiento a seguir, pues en tal caso no estar\u00eda calificando el documento sino la forma de producci\u00f3n de los actos de la Administraci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de lo que permite la legalidad hipotecaria, siendo as\u00ed que tal tarea es plenamente jurisdiccional y a instancia de quien es titular de un derecho subjetivo o inter\u00e9s leg\u00edtimo o a trav\u00e9s de los mecanismos de revisi\u00f3n de acto administrativo por la misma Administraci\u00f3n P\u00fablica.<\/li>\n
                    6. Cuesti\u00f3n distinta es que sin discutir el procedimiento elegido, \u00e9ste claramente no se haya desarrollado conforme a las prescripciones legales, como ocurre en el presente caso en el que falta el informe preceptivo exigido por el art\u00edculo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales para cuando el valor de la enajenaci\u00f3n exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporaci\u00f3n, siendo as\u00ed que el valor conjunto de las parcelas enajenadas en el mismo expediente exceden de dicha cantidad.<\/li>\n<\/ol>\n

                      En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                      30 abril 2008<\/p>\n

                      <\/a>Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Enajenada por adjudicaci\u00f3n directa una finca urbana inventariada como bien patrimonial del Ayuntamiento, la registradora deniega la inscripci\u00f3n por no haberse acudido a un procedimiento de subasta p\u00fablica. El recurrente alega que quedaron desiertas las subastas y que no se conculca el ordenamiento jur\u00eddico por acudir a la adjudicaci\u00f3n directa en estos casos, m\u00e1xime cuando se pag\u00f3 el precio que sirvi\u00f3 de tasaci\u00f3n para la subasta.<\/p>\n

                        \n
                      1. Dispone el Real Decreto Legislativo 781\/1986, de 18 de abril, Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de R\u00e9gimen Local en su art\u00edculo 80 que la enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse por subasta o permuta. Cabe se\u00f1alar adem\u00e1s que el propio art\u00edculo 112 p\u00e1rrafo segundo del Real Decreto 1372\/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales determina que no ser\u00e1 necesaria subasta en los casos de enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales mediante permuta en determinadas condiciones. De estos preceptos se deduce que la subasta p\u00fablica es la regla general en materia de enajenaci\u00f3n de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en las normas como excepci\u00f3n a esa regla general. El art\u00edculo 120 Real Decreto Legislativo 781\/1986, que recoge los supuestos excepcionales de contrataci\u00f3n directa se refiere a los supuestos de contrataci\u00f3n de obras y servicios, y no a la enajenaci\u00f3n de bienes que tiene su regulaci\u00f3n espec\u00edfica en el cap\u00edtulo I del texto refundido, y en concreto en los citados art\u00edculos 80 y 112, que no contemplan la excepci\u00f3n de que haya quedado desierta la subasta.<\/li>\n
                      2. Que la enajenaci\u00f3n por subasta p\u00fablica sea la regla general de la enajenaci\u00f3n de los bienes patrimoniales de la Entidades Locales, ha sido afirmado en reiteradas ocasiones por este Centro Directivo (v\u00e9ase Resoluciones se\u00f1aladas en los vistos). No s\u00f3lo la interpretaci\u00f3n literal de aqu\u00e9llos preceptos lleva a esta conclusi\u00f3n, tambi\u00e9n lo hace el sentido teleol\u00f3gico de la norma. La finalidad no es otra, sino salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en la contrataci\u00f3n con las administraciones p\u00fablicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisici\u00f3n de unos bienes que por su especial car\u00e1cter de pertenecientes al municipio deben servir al inter\u00e9s general, as\u00ed como evitar la desvalorizaci\u00f3n de los bienes de los entes p\u00fablicos.<\/li>\n
                      3. Y no cabe aplicar el r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n directa de la Ley 33\/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, pues el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenaci\u00f3n de bienes a la administraci\u00f3n local al no relacionar los art\u00edculos 136 a 145, que regulan dicha cuesti\u00f3n, en la disposici\u00f3n final segunda como legislaci\u00f3n supletoria de la Administraci\u00f3n local.<\/li>\n
                      4. Finalmente debe a\u00f1adirse que la propia autorizaci\u00f3n de la Diputaci\u00f3n provincial de fecha 10 de marzo de 1999 que el recurrente invoca, claramente subordina la enajenaci\u00f3n a la adopci\u00f3n del procedimiento de subasta p\u00fablica, sin referencia alguna a la adjudicaci\u00f3n directa.<\/li>\n<\/ol>\n

                        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                        13 mayo 2009<\/p>\n

                        Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. En el presente recurso se trata de dilucidar si una finca inscrita a favor de un Ayuntamiento como bien de propios con la siguiente expresi\u00f3n: \u00abLa finca descrita ha sido adjudicada al Ayuntamiento de Erustes \u2013Toledo\u2013 por el Instituto Nacional de Reforma y desarrollo Agrario en virtud de las facultades concedidas en el art\u00edculo 206 de la ley de Reforma y Desarrollo Agrario, de 1.\u00ba de enero de 1973, debiendo destinarse a finalidades que beneficien a la generalidad de los agricultores de la zona y preferentemente a la conservaci\u00f3n de las obras realizadas por el Instituto, siendo responsable directa la entidad adjudicataria del cumplimiento de estas condiciones\u00bb requiere para su enajenaci\u00f3n por el Ayuntamiento de la autorizaci\u00f3n de la autoridad agraria competente.<\/p>\n

                          \n
                        1. El art\u00edculo 206.1 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973 establece que, transcurridos tres a\u00f1os desde que el acuerdo de Concentraci\u00f3n Parcelaria sea firme, el Instituto de Reforma y Desarrollo Agrario dispondr\u00e1 de las tierras sobrantes para diversas finalidades, siendo una de ellas \u00abadjudicarlas al Municipio\u2026para que las destinen preferentemente a huertos familiares para trabajadores agr\u00edcolas por cuenta ajena o a finalidades que beneficien a la generalidad de los agricultores de la zona.\u00bb Como consecuencia de ello, cuando se hizo la inscripci\u00f3n de la Adjudicaci\u00f3n al Ayuntamiento, se hizo constar tal finalidad en la inscripci\u00f3n.<\/li>\n
                        2. Sin embargo, tal constancia no supone una limitaci\u00f3n a las facultades dispositivas del adjudicatario, y ello por los siguientes motivos: a) No se expresa que tales causas operen como requisitos de validez de la enajenaci\u00f3n, por lo que han de entenderse como una finalidad gen\u00e9rica impuesta al Ayuntamiento; b) El dominio se presume libre (cfr. art\u00edculo 348 del C\u00f3digo Civil), por lo que no puede estimarse que una expresi\u00f3n de finalidad gen\u00e9rica que no es m\u00e1s que la copia de lo que dice la Ley como finalidad de la adjudicaci\u00f3n, finalidad que, por otra parte, la misma Ley califica de \u00abpreferente\u00bb, no puede funcionar como condicionante de la posterior enajenaci\u00f3n de la finca, siendo as\u00ed que la misma inscripci\u00f3n no expresa \u2013como no lo hace la Ley\u2013 que las finalidades dichas funcionan como causa o condici\u00f3n de la enajenaci\u00f3n. c) La misma expresi\u00f3n legal (\u00abpara que las destinen preferentemente\u00bb) revela que el Ayuntamiento puede destinarla a otras finalidades que las expresadas. d) Como acertadamente dice la recurrente, no cabe pasar por alto que la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario es preconstitucional, por lo que ha de interpretarse en el sentido que deriva de la Constituci\u00f3n y, por ello, en el sentido favorable a la autonom\u00eda de las entidades locales que establece su art\u00edculo 140. e) Por todo ello, y, como alega el Notario informante, es el Ayuntamiento, y solo \u00e9l quien en uso de su autonom\u00eda patrimonial, y con sujeci\u00f3n a las leyes, ha de valorar el cumplimiento de las finalidades para las cuales se le adjudic\u00f3 la finca, no pudiendo desconocerse que la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Administraci\u00f3n Local de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha de fecha 21 de mayo de 1991, incorporada a la escritura, considera que \u00abhan quedado suficientemente acreditados en el expediente los fines perseguidos por la permuta y \u00e9sta redunda en beneficio de los habitantes del t\u00e9rmino municipal\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                          11 septiembre 2009<\/p>\n

                          Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Debiendo ce\u00f1irse el presente expediente, conforme establece el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, al defecto se\u00f1alado por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n \u2013y por tanto sin poder entrar en el procedimiento de enajenaci\u00f3n- se debate en el presente recurso si es posible la inscripci\u00f3n de una venta de finca realizada por una Junta Vecinal sin ratificaci\u00f3n expresa por parte del Ayuntamiento al que pertenece, por considerarse que la misma ha sido obtenida mediante silencio administrativo positivo. La inscripci\u00f3n en el Registro figura a nombre de \u00abJunta Administrativa de Mi\u00f1ano Menor, Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz (\u00c1lava)\u00bb. El recurrente fundamenta su recurso en que han transcurrido tres meses desde la solicitud de ratificaci\u00f3n presentada en el Ayuntamiento sin que haya contestado y en que se ha obtenido autorizaci\u00f3n expresa de la Diputaci\u00f3n Foral de \u00c1lava, preceptiva por exceder el valor de la venta del 25% del presupuesto anual de la Corporaci\u00f3n Local. El Registrador entiende que no cabe aplicaci\u00f3n de la doctrina del silencio positivo en esta materia.<\/p>\n

                            \n
                          1. Procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n. En efecto, del art\u00edculo 38 d) del Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de R\u00e9gimen Local resulta que las Entidades Locales de \u00e1mbito territorial inferior al Municipio \u2013 donde se ubican las Juntas Vecinales- tan s\u00f3lo tienen una competencia de mera administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n con relaci\u00f3n a su patrimonio, de modo que la enajenaci\u00f3n de sus fincas excede de las atribuciones que le son propias. Sentado este presupuesto y resultando, en consecuencia, \u00f3rgano competente para la venta de las fincas de las Juntas Vecinales el Ayuntamiento al que aqu\u00e9llas pertenecen \u2013y que figura como titular registral\u2013 la ratificaci\u00f3n municipal exigida por el art\u00edculo 41.2 para los acuerdos de la Junta o Asamblea Vecinal sobre disposiciones de bienes, debe interpretarse como una aut\u00e9ntica prestaci\u00f3n de consentimiento de quien ostenta el poder de disposici\u00f3n.<\/li>\n
                          2. La doctrina administrativa del sentido positivo del silencio no se armoniza bien con el r\u00e9gimen propio de las transmisiones inmobiliarias. Y esto es as\u00ed, tanto si se aplican las reglas generales de prestaci\u00f3n del consentimiento en el \u00e1mbito del negocio jur\u00eddico, como si se aplican las normas administrativas.<\/li>\n<\/ol>\n

                            Al respecto debe tenerse en cuenta la doctrina de este Centro Directivo (ve\u00e1se Resoluciones citadas en los Vistos) que distingue los actos de la Administraci\u00f3n en cuanto investida de imperium, de los actos de la Administraci\u00f3n en cuanto sujeto de Derecho privado, basada en el criterio del Tribunal Supremo (v\u00e9ase Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1988) seg\u00fan el cual hay que distinguir los \u00abactos de la Administraci\u00f3n\u00bb de los \u00abactos administrativos\u00bb, pues sentado que s\u00f3lo estos \u00faltimos son susceptibles de la v\u00eda administrativa, dicha calificaci\u00f3n la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administraci\u00f3n P\u00fablica, son realizados como consecuencia de una actividad de \u00abimperium\u00bb o en ejercicio de una potestad que s\u00f3lo ostentar\u00eda como persona jur\u00eddico p\u00fablica y no como persona jur\u00eddico privada.<\/p>\n

                            Pues bien, si se entiende que la enajenaci\u00f3n de un bien patrimonial es un acto jur\u00eddico privado, donde tienen aplicaci\u00f3n las reglas generales contractuales, no cabe duda de que el consentimiento dispositivo debe ser inequ\u00edvoco, m\u00e1xime en el \u00e1mbito registral donde rige un principio general de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica que deja poco margen a los consentimientos t\u00e1citos y presuntos.<\/p>\n

                              \n
                            1. Pero es que tampoco la doctrina del silencio administrativo positivo se armoniza bien con la prestaci\u00f3n de consentimientos en el \u00e1mbito de las transferencias inmobiliarias. Lo prueba que la norma contenida en el art\u00edculo 41.2 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de R\u00e9gimen Local exige ratificaci\u00f3n y no una mera autorizaci\u00f3n administrativa. Y como ha se\u00f1alado el Tribunal Supremo no cabe silencio administrativo positivo en contra de ley (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009, Sala de lo Contencioso Administrativo).<\/li>\n
                            2. De todo ello debe colegirse que la ratificaci\u00f3n aqu\u00ed debe interpretarse como una manifestaci\u00f3n de voluntad expresa y no presunta o t\u00e1cita. En el supuesto de hecho de este expediente, si se consideran de aplicaci\u00f3n supletoria las normas generales de obligaciones y contratos, debe concluirse que, faltando la ratificaci\u00f3n del Ayuntamiento exigida legalmente, falta la declaraci\u00f3n de voluntad de parte legitimada. Realmente, m\u00e1s que ratificaci\u00f3n, que es un acto a posteriori del negocio, se refiere aqu\u00ed la norma a la necesidad de prestaci\u00f3n de consentimiento expreso por el Ayuntamiento, cuya inexistencia impide la perfecci\u00f3n de la venta (cfr. art\u00edculo 1261 del C\u00f3digo Civil). Es m\u00e1s a id\u00e9ntica soluci\u00f3n se llegar\u00eda incluso aunque se considerase de aplicaci\u00f3n supletoria la doctrina del silencio administrativo, dado que \u00e9ste no rige cuando el acto es contrario a la Ley.<\/li>\n<\/ol>\n

                              En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso planteado y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

                              20 abril 2011<\/p>\n

                              Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Enajenada por adjudicaci\u00f3n directa una vivienda inventariada como bien patrimonial del Ayuntamiento, el registrador suspende la inscripci\u00f3n por no haberse acudido a un procedimiento de subasta p\u00fablica. El recurrente alega que quedaron desiertas las subastas y que no se conculca el ordenamiento jur\u00eddico por acudir a la adjudicaci\u00f3n directa en estos casos, por aplicaci\u00f3n de la Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, m\u00e1xime cuando se pag\u00f3 el precio que sirvi\u00f3 de tasaci\u00f3n para la subasta.<\/p>\n

                                \n
                              1. Dispone el Real Decreto Legislativo 781\/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las Disposiciones Legales vigentes en materia de R\u00e9gimen Local en su art\u00edculo 80 que la enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse por subasta o permuta. Cabe se\u00f1alar adem\u00e1s que el propio art\u00edculo 112, p\u00e1rrafo segundo, del Real Decreto 1372\/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, determina que no ser\u00e1 necesaria subasta en los casos de enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales mediante permuta en determinadas condiciones.<\/li>\n
                              2. De estos preceptos se deduce que la subasta p\u00fablica es la regla general en materia de enajenaci\u00f3n de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en las normas como excepci\u00f3n a esa regla general. El art\u00edculo 120 Real Decreto Legislativo 781\/1986, que recog\u00eda los supuestos excepcionales de contrataci\u00f3n directa, se refer\u00eda a los supuestos de contrataci\u00f3n de obras y servicios y no a la enajenaci\u00f3n de bienes, que tiene su regulaci\u00f3n espec\u00edfica en el cap\u00edtulo I y, en concreto, en los citados art\u00edculos 80 y 112 del texto refundido, que no contemplan la excepci\u00f3n de que haya quedado desierta la subasta. Debe tenerse en cuenta, adem\u00e1s, que los art\u00edculos 112 y 120 han sido derogados por la disposici\u00f3n derogatoria de la Ley 30\/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector P\u00fablico, Ley cuya aplicaci\u00f3n a la venta de inmuebles queda expresamente excluida en su art\u00edculo 4.p).<\/li>\n
                              3. Que la enajenaci\u00f3n por subasta p\u00fablica sea la regla general de la enajenaci\u00f3n de los bienes patrimoniales de la Entidades Locales, ha sido igualmente afirmado en reiteradas ocasiones por este Centro Directivo (v\u00e9ase Resoluciones se\u00f1aladas en los \u00abVistos\u00bb). No s\u00f3lo la interpretaci\u00f3n literal de aquellos preceptos lleva a esta conclusi\u00f3n, tambi\u00e9n lo hace el sentido teleol\u00f3gico de la norma. La finalidad no es otra que salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en la contrataci\u00f3n con las Administraciones P\u00fablicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisici\u00f3n de unos bienes que por su especial car\u00e1cter de pertenecientes al municipio deben servir al inter\u00e9s general, as\u00ed como evitar la desvalorizaci\u00f3n de los bienes de los entes p\u00fablicos.<\/li>\n
                              4. Y, como ya ha se\u00f1alado esta Direcci\u00f3n General, no cabe aplicar el r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n directa de la Ley 33\/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, pues el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenaci\u00f3n de bienes a la Administraci\u00f3n Local al no relacionar los art\u00edculos 136 a 145, que regulan dicha cuesti\u00f3n, en la disposici\u00f3n final segunda como legislaci\u00f3n supletoria de la Administraci\u00f3n Local.<\/li>\n<\/ol>\n

                                En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

                                5 octubre 2011<\/p>\n

                                Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, para una cesi\u00f3n gratuita de un inmueble por un Ayuntamiento, y de acuerdo con lo que establece el art\u00edculo 110 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, es necesario que el interventor certifique que no hay deuda alguna pendiente de satisfacerse con el presupuesto municipal, como entiende la registradora, o basta con que dicho funcionario afirme que no existe deuda pendiente que se prevea saldar con el bien cedido.<\/p>\n

                                  \n
                                1. El primer problema que se plantea es el de determinar si el requisito anteriormente expuesto debe ser objeto de calificaci\u00f3n por el registrador.<\/li>\n<\/ol>\n

                                  Dispone el art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario que \u00abla calificaci\u00f3n registral de documentos administrativos se extender\u00e1, en todo caso, a la competencia del \u00f3rgano, a la congruencia de la resoluci\u00f3n con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, a los tr\u00e1mites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relaci\u00f3n de \u00e9ste con el titular registral y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro\u00bb.<\/p>\n

                                  Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb), el registrador debe calificar -adem\u00e1s de las formalidades extr\u00ednsecas, la competencia del \u00f3rgano, el tracto sucesivo o los obst\u00e1culos del Registro- la congruencia de la resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de \u00e9ste. Ahora bien, trat\u00e1ndose de los tr\u00e1mites del procedimiento, tambi\u00e9n se ha dicho que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando est\u00e9n desligados plenamente del procedimiento legalmente establecido. Esta calificaci\u00f3n debe ponerse en inmediata relaci\u00f3n con el art\u00edculo 62.1.e) de la Ley R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan que s\u00f3lo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administraci\u00f3n P\u00fablica \u00abha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido\u00bb. Se requiere, pues, un doble requisito. A saber, ostensibilidad de la omisi\u00f3n del procedimiento legalmente establecido o de un tr\u00e1mite esencial (este tr\u00e1mite no ha de ser cualquiera, sino esencial). A tal fin, la ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o tr\u00e1mite sea manifiesta y evidente sin necesidad de una particular interpretaci\u00f3n jur\u00eddica. Compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por la Administraci\u00f3n es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate; salvo que la Administraci\u00f3n pueda optar, porque legalmente as\u00ed est\u00e9 previsto, entre distintos procedimientos, caso en que la elecci\u00f3n de uno u otro es cuesti\u00f3n de oportunidad o conveniencia que el registrador no puede revisar. Tambi\u00e9n le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, la resoluci\u00f3n es congruente con el mismo y si se han dado los tr\u00e1mites esenciales de tal procedimiento.<\/p>\n

                                  Pues bien: en el presente supuesto se ha seguido el procedimiento adecuado, con lo que, en principio, se cumple el requisito que se ha de calificar por el registrador.<\/p>\n

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                                  1. Adem\u00e1s de lo anterior, ha de estimarse que se han cumplido los tr\u00e1mites esenciales legalmente previstos. Y, respecto al informe del interventor, este Centro Directivo coincide en la interpretaci\u00f3n que dicho funcionario hace del art\u00edculo 110.1.d) del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales en el sentido de que no puede referirse a la inexistencia total de deudas del Ayuntamiento, sino a que dichas deudas no se prevean saldar con el bien enajenado, como, por otra parte, estima la doctrina, ya que una interpretaci\u00f3n distinta del precepto conducir\u00eda a la inaplicaci\u00f3n de la norma.<\/li>\n<\/ol>\n

                                    En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                    8 marzo 2012<\/p>\n

                                    Enajenaci\u00f3n de sus bienes<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso el problema de si es inscribible una escritura que formaliza la venta en subasta p\u00fablica de un inmueble licitado como patrimonial que, seis a\u00f1os despu\u00e9s, es calificado como demanial por el Tribunal Superior de Justicia de Andaluc\u00eda en un recurso contencioso administrativo que declara nula una adjudicaci\u00f3n anterior de la misma finca que se hab\u00eda hecho a un tercero, por expediente distinto al que aqu\u00ed nos ocupa. Firme la sentencia (cuyo Fundamento de Derecho cuarto, p\u00e1rrafo tercero del apartado F efectivamente afirma que el bien en cuesti\u00f3n no pod\u00eda calificarse m\u00e1s que como demanial por cuanto \u00abha mediado una afectaci\u00f3n t\u00e1cita al haber estado adscrito el inmueble durante mas de 25 a\u00f1os al servicio p\u00fablico\u00bb) el Ayuntamiento de Navas de San Juan incoa expediente de alteraci\u00f3n de la calificaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble para, una vez tramitado y \u00abaprobado como bien patrimonial (…), se proceda a conservar y validar los actos administrativos independientes\u00bb (es decir, anteriores).<\/p>\n

                                    Dicho de otra forma, el punto que hay que dilucidar aqu\u00ed es el de si es nula de pleno derecho la subasta de un bien como patrimonial, estando pendiente un proceso contencioso administrativo por otra causa que seis a\u00f1os despu\u00e9s le atribuir\u00e1 car\u00e1cter demanial (en el que no fue parte el adjudicatario ni del que se tom\u00f3 anotaci\u00f3n en el registro), o, si, al contrario, no hay que tenerla por tal, por lo que puede ser convalidada, procediendo a la desafectaci\u00f3n del inmueble y cobrar as\u00ed plena validez a efectos de su inscripci\u00f3n en el registro.<\/p>\n

                                      \n
                                    1. Antes de entrar el fondo del asunto, dadas sus peculiaridades, es preciso pronunciarse sobre la competencia de calificaci\u00f3n del registrador, habida cuenta la naturaleza administrativa de las operaciones realizadas y la doctrina consolidada de este Centro Directivo, que la limita a la competencia del \u00f3rgano administrativo, la congruencia de la resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido, las formalidades extr\u00ednsecas del documento, los tr\u00e1mites e incidencias esenciales del procedimiento, la relaci\u00f3n de \u00e9ste con el titular registral y los obst\u00e1culos que surjan del Registro (art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                                      No pueden sin duda abrigarse dudas razonables sobre el car\u00e1cter de tr\u00e1mite esencial de la subasta siempre que, como es el caso, estemos ante un procedimiento de enajenaci\u00f3n de bienes municipales en que se ha optado por esa f\u00f3rmula (art\u00edculo 20 de la Ley 7\/1999, de Bienes de las Entidades Locales de Andaluc\u00eda, y art\u00edculo 52.2 de la Ley 5\/2010 de Autonom\u00eda Local de Andaluc\u00eda. En este sentido hay que estar a los pronunciamientos de la reciente Resoluci\u00f3n de 5 de noviembre de 2007, confirmando doctrina anterior, cuando declara que el art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario ha de ser entendido en el sentido de que corresponde al registrador, dentro de los l\u00edmites de su funci\u00f3n calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los tr\u00e1mites esenciales del procedimiento seguido para denegar su inscripci\u00f3n. Pronunciamientos en los que hab\u00eda insistido ya la Resoluci\u00f3n de 13 de marzo de 2007 cuando sostuvo que no obstante la \u00abpresunci\u00f3n de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente est\u00e1n investidos los actos administrativos (cfr. art\u00edculos 56 y 57 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan), el art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, la competencia del \u00f3rgano, la congruencia de la resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido, los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de este (siempre que los vicios fueran manifiestos y ostensibles) as\u00ed como la relaci\u00f3n del mismo con el titular registral y a los obst\u00e1culos que surjan con el Registro (\u2026) (cfr. por todas, Resoluciones de 31 de julio de 2001 y 31 de marzo de 2005)\u00bb.<\/p>\n

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                                      1. Una vez despejado este punto, entrando ya a examinar el fondo del asunto, conviene sentar dos premisas de las que, en opini\u00f3n de este Centro Directivo, deber\u00eda partir el debate posterior. Una, que las causas de nulidad radical en Derecho Administrativo, que hay que interpretar restrictivamente, est\u00e1n tasadas \u2013y, por tanto, no pueden extenderse a m\u00e1s supuestos de los prevenidos en el art\u00edculo 62 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan o en las concretas leyes especiales en que as\u00ed lo dispongan\u2013. Y, dos, que, para casos como el que nos ocupa, lo cierto es que no hay ninguna norma especial que imponga la sanci\u00f3n de nulidad.<\/li>\n<\/ol>\n

                                        En efecto, en lo que se refiere a la transmisi\u00f3n de bienes demaniales, hay una expl\u00edcita sanci\u00f3n de nulidad, por ejemplo, en la Ley de Costas (art\u00edculo 9.2 de la Ley 22\/1988, de 28 de julio). Y, aunque se pretendiese deducir otra general impl\u00edcita (cosa imposible como acabamos de ver) derivada de la prohibici\u00f3n general que veta la transmisi\u00f3n de bienes de dominio p\u00fablico (cfr. por todas, art\u00edculo 3 de la ley 7\/1999 del Parlamento de Andaluc\u00eda, de Bienes de las Entidades Locales; y art\u00edculo 5 del Reglamento 1372\/1986, de 13 de junio, de Bienes y Servicios de las Corporaciones Locales), es lo cierto que tampoco ser\u00eda de apreciaci\u00f3n aqu\u00ed, por la sencilla raz\u00f3n de que, suspendido el procedimiento pendiente el litigio, antes de la transmisi\u00f3n de la propiedad se materializase, es decir, no del perfeccionamiento de la venta sino de la tradici\u00f3n (es decir, la formalizaci\u00f3n, en este caso, el otorgamiento de la escritura, de atenernos a la jurisprudencia dominante en materia de subastas de derecho p\u00fablico cuyo paradigma son las judiciales) se habr\u00eda producido ya la desafectaci\u00f3n del bien (que, cuando se vende, por tanto, ser\u00eda ya patrimonial).<\/p>\n

                                          \n
                                        1. En cuanto a las causas generales de nulidad de los actos administrativos, parece claro que no se ha prescindido \u00abtotal y absolutamente\u00bb del procedimiento legalmente establecido; ni siquiera que se hayan adquirido derechos careciendo de los requisitos esenciales para poder hacerlo.<\/li>\n<\/ol>\n

                                          En efecto, si el procedimiento hay que tenerlo por finiquitado solo tras la formalizaci\u00f3n notarial de la venta (para algunos, ad solemnitatem) y la entrega del t\u00edtulo de propiedad, no puede decirse que haya habido omisi\u00f3n de tr\u00e1mites o carencia de requisitos esenciales \u2013ya que la desafectaci\u00f3n al final se produce\u2013 sino solo alteraci\u00f3n de su orden cronol\u00f3gico. Defecto \u00e9ste que, aunque con extremo rigor se califique como de nulidad de pleno derecho, no podr\u00eda tenerse nunca por manifiesto u ostensible, en el sentido que exige la jurisprudencia de este Centro Directivo.<\/p>\n

                                          No hay que olvidar, en efecto, que los vicios de tramitaci\u00f3n tienen, por lo general, una virtud invalidante muy reducida a veces incluso nula como se insiste doctrinalmente y resulta con toda claridad de lo dispuesto en el art\u00edculo 63.2 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan.<\/p>\n

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                                          1. Tampoco puede decirse que el acto tenga un contenido imposible por cuanto de la legislaci\u00f3n vigente cabe deducir que la transmisi\u00f3n sin previa desafectaci\u00f3n expresa no es imposible a radice, una especie de monstruum iuris, sino algo en principio posible. Es de se\u00f1alar que aqu\u00ed, si la subasta se hizo como si fuese un bien patrimonial, lo fue por error, pero que, aunque no fuese as\u00ed y se hubiese vendido como demanial \u2013lo que no es el caso ya que en inventario no figuraba como tal\u2013 no ser\u00eda forzosa siempre (si nos atenemos a la letra del art\u00edculo 96.1 del Reglamento de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas en relaci\u00f3n con el 72.2 y el art\u00edculo 136.2 de la Ley) una desafectaci\u00f3n previa.<\/li>\n<\/ol>\n

                                            Es m\u00e1s, una desafectaci\u00f3n formal a posteriori, esto es, despu\u00e9s de la puesta a disposici\u00f3n de un bien demanial en favor de un tercero, no es cosa totalmente extra\u00f1a al \u00e1mbito de las Administraciones P\u00fablicas: est\u00e1, por ejemplo, prevista en el art\u00edculo 139.2 de la nombrada Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas (cfr. sin desafectaci\u00f3n incluso: art\u00edculo 190 bis). Y tampoco deber\u00eda desecharse que, en ejercicio de la libertad de pactos recogida en el art\u00edculo 111 de la repetida Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas (que no hay por que rechazar en el \u00e1mbito local), pueda realizarse a posteriori lo que parece perfectamente posible haber convenido a priori: a saber, la asunci\u00f3n por el enajenante, aqu\u00ed el Ayuntamiento, dada la generosidad con que est\u00e1 redactado la norma \u2013para los casos en que hubiera incertidumbre objetiva sobre la calificaci\u00f3n del bien\u2013 de un compromiso expreso de desafectaci\u00f3n formal si finalmente acabase por demostrarse, por la raz\u00f3n que fuera, que el bien era realmente demanial (cosa, por cierto, no descartable en supuestos como el que nos ocupa de afectaci\u00f3n \u00abautom\u00e1tica\u00bb: cfr. para Andaluc\u00eda, art\u00edculo 2 de la Ley de Bienes de las Entidades Locales de Andaluc\u00eda; y para el Estado; art\u00edculo 65.2 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas).<\/p>\n

                                            Reconocimiento de un \u00e1mbito de libertad a las partes que vuelve a refrendar de nuevo la regulaci\u00f3n que hace la Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas de la venta de bienes litigiosos, que, debido a los amplios t\u00e9rminos en que est\u00e1 redactado el precepto (cfr. su art\u00edculo 140) admite perfectamente, ya que no hay nada que lo impida, el supuesto de que el litigio verse precisamente, y acabe por tanto demostrando, la demaniabilidad del bien vendido. Riesgos que aqu\u00ed buscaron eliminarse, sin duda discutiblemente, mediante la desafectaci\u00f3n posterior (el procedimiento estaba suspendido con arreglo a los dispuesto en el art\u00edculo 16.1. de la Ley de Bienes de las Entidades Locales de Andaluc\u00eda) y por el hecho de que la operaci\u00f3n, en todo caso, fue al final refrendada en escritura p\u00fablica por la persona que las medidas del precepto citado tratan de proteger (cfr. apartado b del art\u00edculo 140.1 de la citada Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas) y que tendr\u00eda por tanto la legitimaci\u00f3n para impugnar la operaci\u00f3n (esto es, la propia compradora).<\/p>\n

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                                            1. Es m\u00e1s la desafectaci\u00f3n t\u00e1cita no es ni mucho menos desconocida en esta materia (cfr. art\u00edculo 8.4.a del Reglamento de Bienes de Entidades Locales y tambi\u00e9n 69.2 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas). Pero es que, a mayores, o quiz\u00e1s por ello, seg\u00fan el art\u00edculo 138.1 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, el acuerdo de incoaci\u00f3n del procedimiento de enajenaci\u00f3n de bienes de la Administraci\u00f3n (el precepto habla de los que no sean necesarios para el \u00abuso general o el servicio p\u00fablico\u00bb: palabras exactamente iguales que las que utiliza el art\u00edculo 5. 1 de la misma Ley cuando define los bienes de dominio p\u00fablico) \u00ablleva impl\u00edcita la declaraci\u00f3n de alienabilidad de los bienes a los que se refiere\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                                              Una declaraci\u00f3n impl\u00edcita que solo tiene sentido si se est\u00e1 pensando en bienes no totalmente alienables (sea por afectaci\u00f3n o adscripci\u00f3n) que, sino por mandato legal s\u00ed por interpretaci\u00f3n podr\u00eda extenderse a las entidades locales. Pero que, en cualquier caso, sumada aqu\u00ed a la adjudicaci\u00f3n posterior (ratificada luego por una nueva desafectaci\u00f3n formal y la convalidaci\u00f3n final: ambas firmes), hacen dif\u00edcilmente atacable, como \u00abactos favorables\u00bb que son (es decir, declarativos de derechos), la posici\u00f3n del comprador, mientras no sean revocados en la forma y con las garant\u00edas que la ley previene. Ya que, por otra parte, los pronunciamientos de naturaleza declarativa y car\u00e1cter prejudicial, que hizo sobre la demanialidad la sentencia del Tribunal Superior de Andaluc\u00eda, no pueden perjudicar a quien no fue parte en el proceso, y los constitutivos de anulaci\u00f3n, que si lo har\u00edan, se refieren a actos que nada ten\u00edan que ver con el adjudicatario y con el expediente que nos ocupa. Todo ello, en opini\u00f3n de este Centro Directivo, impide hablar de \u00abnulidad manifiesta\u00bb, cosa que en principio, por lo dem\u00e1s, puede reconocerse s\u00f3lo por la Administraci\u00f3n previo dictamen vinculante de los \u00f3rganos consultivos previstos en la Ley.<\/p>\n

                                                \n
                                              1. No hay que olvidar, en fin, que la revocaci\u00f3n de actos administrativos, a\u00fan los nulos de pleno derecho, que es lo que tendr\u00eda que hacer el Ayuntamiento si se apreciase la nulidad radical de la subasta, est\u00e1 sometida, como resulta del art\u00edculo 106 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, a r\u00edgidas limitaciones cuando por el tiempo transcurrido y sobre todo la seguridad y confianza que la intervenci\u00f3n de una Administraci\u00f3n produce a los ciudadanos, haya que entender la revocaci\u00f3n extempor\u00e1nea como un quebrantamiento del derecho de los particulares, o infracci\u00f3n de la equidad o la buena fe que debe inspirar siempre las relaciones entre ambos. Especialmente la buena fe que, incorporada expresamente al art\u00edculo 3 de la Ley 30\/92 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, obliga con \u00abcar\u00e1cter general\u00bb a la Administraci\u00f3n a \u00abrespetar en su actuaci\u00f3n los principios de buena fe y confianza leg\u00edtima\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                Por \u00faltimo no est\u00e1 ciertamente de m\u00e1s observar aqu\u00ed, m\u00e1s bien parece apropiado, que \u00abtodo el tema de la revisi\u00f3n de oficio de actos administrativos, se ha dicho con indiscutible autoridad, es en extremo delicado, en cuanto atenta contra situaciones jur\u00eddicas establecidas. El enfrentamiento entre dos principios jur\u00eddicos b\u00e1sicos, de legalidad y seguridad jur\u00eddica, exige una gran ponderaci\u00f3n y cautela a la hora de fijar el concreto punto de equilibrio, que evite tanto el riesgo de consagrar situaciones jur\u00eddicas ileg\u00edtimas de ventaja como el peligro opuesto al que alude la m\u00e1xima summun ius summa iniura\u00bb.<\/p>\n

                                                  \n
                                                1. Una observaci\u00f3n final. Son comprensibles y hasta compartibles las reticencias del registrador, un funcionario, por lo dem\u00e1s, sometido a rigurosa responsabilidad personal en el ejercicio de sus funciones. Pero son tambi\u00e9n de notar las particularidades del caso en que hay intereses contrapuestos todos atendibles.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                  No se trata de autorizar la subasta del dominio p\u00fablico. Aqu\u00ed la desafectaci\u00f3n, irregular o no, se ha producido antes de la conclusi\u00f3n del procedimiento. Porque desafectaci\u00f3n, a la postre, sea expresa o t\u00e1cita (de aceptarse), anterior o posterior, tiene siempre que concurrir, cuando el bien es demanial, so pena, ahora si, de incurrir en la omisi\u00f3n de un tr\u00e1mite fundamental o la falta de un requisito esencial que viciar\u00eda el acto con un motivo de nulidad de pleno derecho (art\u00edculo 62.1. e y f \u2013y en \u00faltimo t\u00e9rmino la c\u2013 de la Ley del R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan). Es por todo ello que procede revocar la nota del registrador.<\/p>\n

                                                  En virtud de todo lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

                                                  28 abril 2012<\/p>\n

                                                  [1]<\/a> En esta Resoluci\u00f3n hay, adem\u00e1s, un \u00faltimo p\u00e1rrafo relacionado con la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n de documentos administrativos, que puede verse en el apartado \u201cCALIFICACI\u00d3N: De documentos administrativos\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                                  AYUNTAMIENTOS Enajenaci\u00f3n de sus bienes Enajenaci\u00f3n de sus bienes Antecedentes: 1) Se solicita la inscripci\u00f3n de un contrato por el que un Ayuntamiento cede a dos sociedades, por daci\u00f3n en pago, determinados locales de un edificio construido por aqu\u00e9llas en terreno del Ayuntamiento, como contraprestaci\u00f3n a la realizaci\u00f3n de las obras por las sociedades cesionarias. […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3340],"tags":[3347,1526],"class_list":{"0":"post-16952","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-ayuntamientos","7":"tag-enajenacion-de-sus-bienes","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16952","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16952"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16952\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16952"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16952"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16952"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}