Enrique Rojas Mart\u00ednez de M\u00e1rmol,<\/h2>\nNotario de Las Palmas de Gran Canaria<\/h2>\n
\u00a0<\/strong><\/p>\n Tras la Ley 13\/2015 de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, la cual entr\u00f3 en vigor el 1 de noviembre de 2015, desaparece la doble posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, acudiendo bien a la v\u00eda judicial o bien a la v\u00eda notarial, con la modificaci\u00f3n de los art\u00edculos 203<\/a> y 208<\/a> de la ley hipotecaria, y se establece por tanto una \u00fanica posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido a trav\u00e9s del notario, habiendo cambiado la terminolog\u00eda del acta por la de expediente de dominio, entiendo que para acercar la terminolog\u00eda del expediente judicial al notarial.\u00a0\u00a0<\/p>\n La finalidad principal de esta reforma, es desjudicializar los procedimientos de jurisdicci\u00f3n voluntaria<\/strong>, como se\u00f1ala la exposici\u00f3n de motivos de la ley, que manifiesta en el punto IV que: \u201cLas modificaciones que se introducen en los procedimientos regulados en los art\u00edculos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicializaci\u00f3n de los mismos, eliminando la intervenci\u00f3n de los \u00f3rganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabr\u00e1 por la v\u00eda del recurso, y por otra parte, su modernizaci\u00f3n, sobre todo en las relaciones que han de existir entre Notarios y Registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.\u201d<\/p>\n Esta reforma viene de la mano de la Ley 15\/2015 de 2 de julio<\/a> de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, que en su exposici\u00f3n de motivos se\u00f1ala, en su punto III: \u201c\u2026De ah\u00ed que la Ley de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria facilite a los ciudadanos una regulaci\u00f3n legal sistem\u00e1tica, ordenada y completa de los diferentes expedientes que se contienen en ella, actualizando y simplificando<\/u> las normas relativas a su tramitaci\u00f3n, tratando de optar por el cauce menos costoso y m\u00e1s r\u00e1pido<\/u>, desde el respeto m\u00e1ximo de las garant\u00edas y de la seguridad jur\u00eddica..\u201d y en su punto V: \u201c\u2026la ley opta por atribuir el conocimiento de un n\u00famero significativo de los asuntos que tradicionalmente se inclu\u00edan bajo la r\u00fabrica de la jurisdicci\u00f3n voluntaria a operadores jur\u00eddicos no investidos de potestad jurisdiccional, tales como Secretarios judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, compartiendo con car\u00e1cter general la competencia para su conocimiento. Estos profesionales, que a\u00fanan la condici\u00f3n de juristas y de titulares de la fe p\u00fablica, re\u00fanen sobrada capacidad para actuar, con plena efectividad y sin merma de garant\u00edas, en algunos de los actos de jurisdicci\u00f3n voluntaria que hasta ahora se encomendaban a los Jueces. Si bien la m\u00e1xima garant\u00eda de los derechos de la ciudadan\u00eda viene dada por la intervenci\u00f3n de un Juez, la desjudicializaci\u00f3n de determinados supuestos de jurisdicci\u00f3n voluntaria sin contenido jurisdiccional<\/u>, en los que predominan los elementos de naturaleza administrativa, no pone en riesgo el cumplimiento de las garant\u00edas esenciales de tutela de los derechos e intereses afectados.\u201d —————<\/p>\n Queda clara pues que la intenci\u00f3n del legislador no es la de modificar el procedimiento de reanudaci\u00f3n del tracto, a\u00f1adiendo nuevas exigencias, sino la de desjudicializar un procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria, donde no hay en principio conflicto alguno de intereses que haga necesaria la intervenci\u00f3n judicial, y el cual tiene por finalidad acreditar unos hechos, que permitan el reconocimiento de derechos o la legitimaci\u00f3n de situaciones patrimoniales (como se\u00f1ala el art\u00edculo 209 del Reglamento notarial para las actas de notoriedad).—————————-<\/p>\n Y sin embargo, si se hace una comparativa con los antiguos art\u00edculos 201, que regulaba el extinto expediente de dominio judicial, y 203 de la ley hipotecaria, que regulaba el acta de notoriedad para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido, con el nuevo expediente de dominio, las diferencias son notorias<\/strong>, y no porque como dec\u00eda la exposici\u00f3n de motivos, se haya simplificado el expediente, sino que se han introducido reformas gravosas, no ya solo para el promotor del expediente, sino para terceras personas, como los colindantes.———————————–<\/p>\n Examinemos las diferencias m\u00e1s importantes:<\/strong>—————————<\/p>\n 1\u00ba. Se solicita la relaci\u00f3n de los datos catastrales y registrales de las parcelas colindantes<\/strong> y la notificaci\u00f3n a los propietarios de las fincas catastrales y registrales colindantes, cuando antes solo se exig\u00eda su notificaci\u00f3n en los expedientes de exceso de cabida, en los cuales si ten\u00eda l\u00f3gica, pues los colindantes se pod\u00edan ver perjudicados porque hubiera una posible apropiaci\u00f3n de parte de su propiedad, pero no se entiende el perjuicio que pueda causar a un colindante que una finca, que ya est\u00e1 inmatriculada en el registro a nombre de alguien, pase a inscribirse a nombre de un tercero. \u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n 2\u00ba. La certificaci\u00f3n registral<\/strong> acreditativa de la descripci\u00f3n actual de la finca en el registro y de la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio, se solicita con posterioridad al inicio del expediente, lo cual no es muy operativo, porque para iniciar el expediente el notario tendr\u00e1 que disponer de una informaci\u00f3n registral, para saber qui\u00e9nes son los titulares registrales de la finca cuyo tracto se pretende reanudar.——-<\/p>\n Surge la duda de si es obligatoria<\/strong> la solicitud de la certificaci\u00f3n registral. Por un lado, parece que, si ya se ha solicitado el certificado registral, es absurdo volver a solicitarlo, y bastar\u00eda comunicar al registro el inicio del expediente para que practique la anotaci\u00f3n preventiva de la reanudaci\u00f3n pretendida. Pero por otro puede entenderse que es obligatoria, porque as\u00ed se desprende del tenor literal de la norma, porque existe una pre-calificaci\u00f3n por parte del registrador, y porque as\u00ed se acredita el estado registral de la finca en el momento de la extensi\u00f3n de la certificaci\u00f3n registral. Por ello es recomendable que el promotor del expediente aporte solo una nota informativa y no una certificaci\u00f3n, para no duplicarla.<\/p>\n \u00a0La solicitud y el env\u00edo de la certificaci\u00f3n y de la anotaci\u00f3n preventiva se puede hacer a trav\u00e9s del SIGNO<\/strong>, para facilitar la tramitaci\u00f3n del expediente, quedando constancia en el Libro Diario del registro de la solicitud.<\/p>\n Tambi\u00e9n hay duda sobre si la solicitud de la anotaci\u00f3n preventiva es potestativa<\/strong>, como las dem\u00e1s que regula la ley hipotecaria en los art\u00edculos 42 y ss, o es obligatoria, ya que, por un lado, as\u00ed se tiene conocimiento de que ya se ha entablado un expediente sobre esa finca, por si en el futuro se intenta de nuevo, y por otro porque el art 203.5 de la ley<\/a> exige la comunicaci\u00f3n por parte del registrador de la extensi\u00f3n de la anotaci\u00f3n preventiva para que el notario pueda comenzar a hacer las notificaciones preceptivas.<\/p>\n 3\u00ba. Pero la modificaci\u00f3n que hace m\u00e1s gravoso y entiendo que inoperativo el expediente de dominio, es la que exige en el art 208. 3 y 4 que comparezcan todos los interesados<\/strong>, ya que, si no comparecen, habr\u00e1 que acudir al juicio declarativo. Es una norma inexplicable, ya no solo porque entre los citados incluya a los colindantes, sino porque incluye tambi\u00e9n a todos los herederos de los titulares catastrales. Se est\u00e1 exigiendo en un procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria m\u00e1s que en un procedimiento contencioso, el en cual, a falta de saber qui\u00e9nes son los herederos de los titulares registrales, se publican los edictos correspondientes. As\u00ed lo dispon\u00eda el derogado art. 201 3\u00ba al disponer que.\u201d\u2026 el Juzgado dar\u00e1 traslado del escrito…a aquel de quien procedan sus bienes o a sus causahabientes, si estos fueran conocidos…y convocar\u00e1 a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripci\u00f3n solicitada por medio de edictos.\u201d\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n Por tanto, el tenor literal del art\u00edculo 208 modifica el r\u00e9gimen existente con anterioridad, que solo exig\u00eda para las inscripciones de m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad que los titulares registrales o sus causahabientes hubieran sido notificados personalmente, por un r\u00e9gimen riguros\u00edsimo de consentimiento un\u00e1nime, lo cual hace pr\u00e1cticamente inviable el expediente de dominio. —————<\/p>\n Adem\u00e1s, existe una contradicci\u00f3n entre esta norma que exige que comparezcan todos los interesados, con lo dispuesto en el art\u00edculo 203. Quinta al se\u00f1alar que\u201d \u2026 el notario notificar\u00e1 la pretensi\u00f3n\u2026 para que puedan<\/u> comparecer y hacer valer sus derechos.\u201d As\u00ed que mientras que lo normal es lo que hace el art 203, de permitir a los posibles perjudicados, comparecer para defender sus derechos, el articulo 208 perjudica claramente al promotor del expediente, al exigir que comparezcan todos los interesados y dejar la resoluci\u00f3n del expediente en manos, no ya del que se sienta perjudicado, sino del que no se sienta ni afectado ni interesado en el expediente, que, por el mero hecho de no comparecer, paraliza el expediente<\/strong>. No es lo mismo poder comparecer que tener que comparecer. —————————————————-<\/p>\n La soluci\u00f3n estar\u00eda en hacer una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y teleol\u00f3gica<\/strong> de la norma, y entender que el expediente de dominio notarial sigue las l\u00edneas generales del judicial y por lo tanto se interprete que las reglas tercera y cuarta del art\u00edculo 208.2 se refieran \u00fanicamente a las inscripciones de menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad. Aunque la soluci\u00f3n m\u00e1s congruente y l\u00f3gica ser\u00eda la de aplicar a la reanudaci\u00f3n del tracto lo dispuesto para la inmatriculaci\u00f3n en el art\u00edculo 203. Sexta que se\u00f1ala que: \u201cCualquier interesado podr\u00e1 hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposici\u00f3n por cualquiera de los interesados, con expresi\u00f3n de la causa en que se funde, el Notario dar\u00e1 por concluso el expediente y archivar\u00e1 las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podr\u00e1 entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantar\u00e1 el Notario acta accediendo a la pretensi\u00f3n del solicitante, en la que se recoger\u00e1n las incidencias del expediente, los documentos aportados, as\u00ed como la falta de oposici\u00f3n por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitir\u00e1 copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculaci\u00f3n solicitada.\u201d—————————————–<\/p>\n Como otros problemas secundarios <\/strong>del expediente de dominio notarial, se plantean los siguientes:-<\/strong>———————————–<\/p>\n 1\u00ba. \u201cEl procedimiento se iniciar\u00e1 mediante solicitud por escrito del titular dominical\u201d. <\/strong>El articulo desconoce la practica notarial, ya que es il\u00f3gico que el promotor del expediente tenga que presentar una solicitud manuscrita, sino que la solicitud ya est\u00e1 incorporada en la matriz del expediente de dominio notarial. Solo tiene sentido esta alusi\u00f3n, a que la solicitud del inicio del procedimiento se hubiera pensado, durante la tramitaci\u00f3n de la reforma, que se hiciera ante otro funcionario, como el registrador de la propiedad. Solo as\u00ed se entiende tambi\u00e9n la referencia que hace el art 203.1. Primera al registro y al distrito hipotecario colindante al decir: \u201cPodr\u00e1 instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas est\u00e9n situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas est\u00e9 situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.\u201d————————————————————-<\/p>\n 2\u00ba La citaci\u00f3n al Ayuntamiento. <\/strong>El art 203. Quinto se\u00f1ala que \u201c\u2026el notario notificar\u00e1 la pretensi\u00f3n\u2026 al Ayuntamiento en que est\u00e9 situada la finca y a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico que pudiera verse afectado\u2026\u201d \u00bfEs preceptiva la notificaci\u00f3n al Ayuntamiento o debe entenderse que la expresi\u00f3n \u201cque pudiera verse afectado\u201d se refiere tanto al Ayuntamiento como a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico? Partiendo que en la reanudaci\u00f3n del tracto no tiene mucho sentido notificar al Ayuntamiento, porque no se entiende qu\u00e9 perjuicio se le pueda ocasionar, considero que esta norma, pensada para la inmatriculaci\u00f3n, no tiene sentido aplicarla a la reanudaci\u00f3n del tracto, salvo que el Ayuntamiento o cualquier Administraci\u00f3n Publica, pudiera verse afectada o perjudicada por la reanudaci\u00f3n.———————–<\/p>\n 3\u00ba La notificaci\u00f3n a los interesados, se har\u00e1 en la forma prevista reglamentariamente.————————————— <\/strong><\/p>\n A falta de esta previsi\u00f3n reglamentaria, dado que tanto el antiguo art\u00edculo 204 de la ley hipotecaria como el nuevo art\u00edculo 208. Tercera 4\u00aa exigen la notificaci\u00f3n personal; y que no se trata de una simple notificaci\u00f3n, sino de un requerimiento para que el posible perjudicado pueda hacer valer sus derechos en el plazo de un mes, la notificaci\u00f3n se tiene que hacer por el notario personalmente a los interesados, y si residen en otro distrito notarial, por exhorto notarial y no por correo con acuse de recibo.\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n En conclusi\u00f3n<\/strong>, creo que ha sido una reforma poco acertada, asistem\u00e1tica e incongruente, ya que podr\u00eda haberse mantenido la regulaci\u00f3n existente, cambiando, como ha ocurrido en otros procedimientos de jurisdicci\u00f3n voluntaria, la referencia al juez por la referencia al notario.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Dudas surgidas en la pr\u00e1ctica sobre el Expediente de Dominio Notarial<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n <\/p>\n Balcones t\u00edpicos en la calle Real de Teror (Gran Canaria). Guido.Haeger<\/p><\/div>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n <\/p>\n por Enrique Rojas Mart\u00ednez de M\u00e1rmol, Notario de Las Palmas de Gran Canaria.Resumen de la Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro<\/a><\/h2>\n
Art\u00edculo del autor en 2014<\/a><\/h2>\n
Jurisdicci\u00f3n Voluntaria<\/a><\/h2>\n
Secci\u00f3n Doctrina<\/a><\/h2>\n
![\"Balcones](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/02\/Teror_Balcones.jpg\")
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\n<\/b><\/p>\n