{"id":17042,"date":"2016-02-29T12:40:43","date_gmt":"2016-02-29T11:40:43","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17042"},"modified":"2016-02-29T12:55:57","modified_gmt":"2016-02-29T11:55:57","slug":"division-horizontal-en-suelo-rustico-y-parcelacion-urbanistica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/baleares\/division-horizontal-en-suelo-rustico-y-parcelacion-urbanistica\/","title":{"rendered":"Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica"},"content":{"rendered":"

BALEARES
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Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/a><\/strong><\/p>\n

Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong><\/p>\n

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  1. En el supuesto de hecho planteado se divide en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb una finca r\u00fastica en la que existen dos construcciones, creando dos elementos independientes (1. Vivienda en planta baja, planta primera y semis\u00f3tano; y 2. Edificaci\u00f3n en planta baja) se\u00f1alando que a la primera le corresponde el uso exclusivo y excluyente de una porci\u00f3n de terreno de quince mil metros cuadrados de superficie que la rodea y, a la segunda, el uso exclusivo y excluyente de una porci\u00f3n de terreno de veinticuatro mil trescientos metros cuadrados de superficie que la rodea. En los estatutos consta que son elementos comunes el terreno restante de la finca excluido de las superficies integrantes de las construcciones y que correr\u00e1 de cuenta de cada entidad registral los gastos que ocasionen el mantenimiento y conservaci\u00f3n de los respectivos terrenos de uso exclusivo, as\u00ed como de cualquier elemento que se encuentre en los mismos.<\/li>\n<\/ol>\n

    El registrador, aunque inscribe el r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada, que no cuestiona, suspende la inscripci\u00f3n en cuanto a la asignaci\u00f3n de los derechos de uso exclusivo y excluyente de las porciones de terreno, al implicar una divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n del suelo, sin que se acredite la correspondiente licencia de segregaci\u00f3n o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad.<\/p>\n

    El recurrente, por su parte, alega que no hay disposici\u00f3n alguna del ordenamiento auton\u00f3mico balear que sujete la validez de las normas que rigen un inmueble dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada a la obtenci\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n o de la certificaci\u00f3n de innecesariedad de la misma, que la naturaleza jur\u00eddica de un elemento com\u00fan en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal dista notoriamente de la propiedad dominical de una parcela de terreno individualizada, y que con la asignaci\u00f3n del uso privativo de unas parcelas de terreno no se produce la divisi\u00f3n del terreno, manteni\u00e9ndose la unidad jur\u00eddica de la finca, no alter\u00e1ndose su forma, ni superficie, ni linderos.<\/p>\n

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    1. Ha de precisarse, en primer lugar, la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de divisi\u00f3n de terrenos o de fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica, ya que, si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Baleares) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos.<\/li>\n<\/ol>\n

      Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo y 24 de agosto de 2011 y 17 de enero de 2012). Y en el contexto de esta competencia, como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de abril de 2011, hay que situar el art\u00edculo 53, letra a), del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual se aplicar\u00e1 en la calificaci\u00f3n de los t\u00edtulos de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, y en los de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito, la regla de que \u00abno podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente que se permite mayor n\u00famero\u00bb, y el art\u00edculo 78 del mismo Real Decreto al establecer que \u00ablos Registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para inscribir la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que deber\u00e1 testimoniarse literalmente en el documento\u00bb, disposiciones concomitantes con la regla contenida en el p\u00e1rrafo segundo del n\u00famero 2 del art\u00edculo 17 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, conforme al cual \u00aben la autorizaci\u00f3n de escrituras de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de fincas, los notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la acreditaci\u00f3n documental de la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser\u00e1 exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

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      1. Pues bien, como se ha se\u00f1alado, es la propia legislaci\u00f3n urban\u00edstica que resulte aplicable la que ha establecer qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, o ser asimilados a \u00e9sta, as\u00ed como determinar qu\u00e9 otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinaci\u00f3n que constituye un presupuesto previo o \u00abprius\u00bb respecto de su exigencia en sede registral. En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refieren los art\u00edculos 53 y 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico.<\/li>\n<\/ol>\n

        En el supuesto al que se refiere este recurso, adquieren relevancia a estos efectos las disposiciones contenidas en los art\u00edculos 2.16 de Ley 10\/1990, de 23 de octubre, de disciplina urban\u00edstica de las Islas Baleares, que exige licencia para toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica; y 13 de la Ley 6\/1997, de 8 de julio, del suelo r\u00fastico de las Islas Baleares, que determina: \u00ab1. En el suelo r\u00fastico s\u00f3lo podr\u00e1n realizarse actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de terrenos o fincas cuando sean conformes con lo dispuesto en esta Ley y en la legislaci\u00f3n agraria propia de la Comunidad Aut\u00f3noma de las Islas Baleares. 2. Los actos a que se refiere el punto anterior estar\u00e1n sujetos a la obtenci\u00f3n de licencia municipal previa. Ser\u00e1n nulos los que se efect\u00faen sin esta licencia. 3. Se exceptuar\u00e1n de la necesidad de obtenci\u00f3n de licencia, debi\u00e9ndose en tales supuestos aportar certificado de su innecesariedad, los siguientes casos: a) Cuando los actos sean consecuencia de la ejecuci\u00f3n de determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras p\u00fablicas. b) En los supuestos en que se establezca reglamentariamente\u00bb.<\/p>\n

        Por tanto, la resoluci\u00f3n del presente recurso exige examinar, por un lado, si la divisi\u00f3n horizontal llevada a cabo en la escritura calificada, en cuanto a la atribuci\u00f3n del derecho de uso exclusivo sobre parte de la finca asignada a cada uno de los elementos privativos que se establece en la escritura de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal (extremo al que se ha de limitar este recurso conforme al p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria) se encuentra sujeta a licencia municipal conforme a los disposiciones auton\u00f3micas de las Islas Baleares antes citadas, y en segundo lugar, y en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o auton\u00f3mica que haya hecho uso de la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica que ofrece la regulaci\u00f3n estatal a trav\u00e9s del Registro de la Propiedad, la acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de dicha licencia para su inscripci\u00f3n en aqu\u00e9l.<\/p>\n

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        1. La legislaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma de las Islas Baleares, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones auton\u00f3micas (vid. \u00abad exemplum\u00bb art\u00edculo 66.2 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda; disposici\u00f3n adicional segunda, apartado tercero, de la Ley 10\/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable de la Comunidad Valenciana), no sujeta la divisi\u00f3n horizontal, como operaci\u00f3n espec\u00edfica, a licencia de forma expresa. Por su parte, el art\u00edculo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido estatal de la Ley de Suelo, dispone que \u00abla constituci\u00f3n de finca o fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del per\u00edmetro de \u00e9sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable, deba tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico o servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a del apartado 1 del art\u00edculo anterior\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

          Ahora bien, lo que se cuestiona en el presente recurso no es la viabilidad legal o no de la inscripci\u00f3n de la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, formalizada en la escritura calificada, en su integridad, sino exclusivamente la inscribilidad o no de la previsi\u00f3n estatutaria, contenida en la citada escritura, de la atribuci\u00f3n a cada uno de los dos elementos privativos resultante de tal divisi\u00f3n de los respectivos derechos de uso exclusivo, excluyente y privativo sobre sendas parcelas de terreno de quince mil y de veinticuatro mil trescientos metros cuadrados de superficie que rodean tales elementos privativos, dado que la calificaci\u00f3n negativa del registrador se ha ce\u00f1ido a esta \u00fanica cuesti\u00f3n, a la que en consecuencia deber\u00e1 limitarse esta resoluci\u00f3n (cfr. p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

          Pues bien, como se ha se\u00f1alado, el art\u00edculo 2.16 de Ley 10\/1990, de 23 de octubre, de disciplina urban\u00edstica de las Islas Baleares, exige licencia para toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, y el art\u00edculo 13 de la Ley 6\/1997, de 8 de julio, del suelo r\u00fastico de las Islas Baleares, proh\u00edbe que en suelo r\u00fastico se realicen actos que tengan por objeto o consecuencia la \u00abparcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de terrenos o fincas\u00bb cuando no sean conformes con lo dispuesto en la citada Ley y en la legislaci\u00f3n agraria propia de la Comunidad Aut\u00f3noma de las Islas Baleares, prohibici\u00f3n de la que se except\u00faa tan s\u00f3lo aquellos actos que sean consecuencia de la ejecuci\u00f3n de determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras p\u00fablicas, o aquellas otras que se puedan establecer reglamentariamente. La infracci\u00f3n de estas normas se sanciona con la nulidad del acto infractor.<\/p>\n

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          1. Asimismo, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010 y 24 de agosto de 2011, el concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibici\u00f3n y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta divisi\u00f3n material de fincas, la tradicional segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n, para alcanzar la divisi\u00f3n ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteni\u00e9ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce, ya sea en r\u00e9gimen de indivisi\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.<\/li>\n<\/ol>\n

            As\u00ed resulta con claridad del propio art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio el cual, si bien se halla encabezado por el ep\u00edgrafe \u00abDivisiones y segregaciones\u00bb, se refiere en su p\u00e1rrafo primero no s\u00f3lo a los estrictos supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambi\u00e9n a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, a cuyo efecto y para la definici\u00f3n y desarrollo de este concepto, remite a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos t\u00e9rminos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n que tambi\u00e9n emplea el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, cuando ordena al registrador que para la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad.<\/p>\n

            Y en este sentido debe entenderse que entra dentro del concepto de \u00abdivisi\u00f3n\u00bb el supuesto objeto del presente expediente en el que se atribuyen derechos de uso exclusivo y privativo a favor de los respectivos propietarios de los elementos privativos resultantes de un divisi\u00f3n horizontal sobre sendas parcelas de terreno (de quince mil y de veinticuatro mil trescientos metros cuadrados respectivamente) que forman parte de la finca matriz, finca que tiene el car\u00e1cter de r\u00fastica. As\u00ed lo afirm\u00f3 ya en un supuesto similar la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de febrero de 2001, pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo (en este caso en relaci\u00f3n con los elementos comunes, entre los que la escritura calificada incluye el terreno de la finca excluida la superficie correspondiente a las construcciones) y la atribuci\u00f3n a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aqu\u00e9l, exige que estas partes carezcan de la autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les impida ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed, pues en otro caso (como es el ahora debatido, en que las porciones de uso exclusivo son en principio susceptibles de constituir f\u00edsicamente fincas absolutamente independientes entre s\u00ed, si se satisfacen las exigencias legales de \u00edndole urban\u00edstica o agraria), aquella atribuci\u00f3n implicar\u00e1 una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretenda encubrirse. En el mismo sentido se pronunci\u00f3 el Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 2008, en la que se afirma que existe verdadera divisi\u00f3n de terrenos \u00aben el caso de efectuarse una divisi\u00f3n horizontal con asignaci\u00f3n a cada titular del uso individualizado de una parte del terreno\u00bb, as\u00ed como \u00aben el supuesto de divisi\u00f3n horizontal con agotamiento de la totalidad de la finca matriz sin que exista resto de suelo que se califique como elemento com\u00fan\u00bb, lo que exige \u00abla necesidad de aportar licencia de parcelaci\u00f3n\u00bb, pues \u00ablas fincas creadas tienen una autonom\u00eda tal que las permite ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed\u00bb, por lo que \u00abnos hallamos ante una verdadera divisi\u00f3n de terrenos (cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida por las partes o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que se pretenda encubrir)\u00bb. Finalmente, este mismo criterio es el que se desprende del art\u00edculo 17 n\u00famero 1 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, en el que, tras establecer que la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca para dar lugar a dos o m\u00e1s diferentes s\u00f3lo es posible si cada una de las resultantes re\u00fane las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, asimila a estos supuestos de divisi\u00f3n el caso de la enajenaci\u00f3n de participaciones indivisas a las que se atribuya \u00abel derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca, as\u00ed como a la constituci\u00f3n de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva\u00bb, operaciones que s\u00f3lo ser\u00e1n posibles si re\u00fanen las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, lo que justifica su sometimiento a fiscalizaci\u00f3n municipal previa, mediante exigencia de la correspondiente licencia urban\u00edstica, o supletoria declaraci\u00f3n de innecesariedad, con efectos de cierre registral en caso de no existir o no acreditarse las mismas.<\/p>\n

            En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

            3 abril 2012<\/p>\n

            Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho planteado se divide en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb una finca en la que existen dos construcciones, creando dos elementos independientes, se\u00f1alando que a la primera le corresponde el uso exclusivo y excluyente de una porci\u00f3n de terreno de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados y setenta y siete dec\u00edmetros cuadrados de superficie que la rodea y, a la segunda, el uso exclusivo y excluyente de una porci\u00f3n de terreno de quinientos seis metros cuadrados y ochenta y seis dec\u00edmetros cuadrados de superficie que la rodea. Estas porciones de terreno se atribuyen con car\u00e1cter exclusivo y excluyente a cada una de las entidades registrales elementos independientes, de forma que podr\u00e1 el titular de cada entidad realizar los trabajos propios de mantenimiento y conservaci\u00f3n, verificar los accesos a trav\u00e9s de sus respectivas porciones de uso exclusivo y privativo y correr\u00e1n por cuenta de cada titular los gastos de conservaci\u00f3n de los correspondientes terrenos de uso exclusivo. En los estatutos consta que son elementos comunes el terreno restante de la finca excluido de las superficies integrantes de las construcciones y que ser\u00e1n de cuenta de cada entidad registral, los gastos que ocasionen el mantenimiento y conservaci\u00f3n de los respectivos terrenos de uso exclusivo, as\u00ed como de cualquier elemento que se encuentre en los mismos.<\/p>\n

            El registrador suspende la inscripci\u00f3n en cuanto a la asignaci\u00f3n de los derechos de uso exclusivo y excluyente de las porciones de terreno, al implicar una divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n del suelo, sin que se acredite la correspondiente licencia de segregaci\u00f3n.<\/p>\n

            La recurrente, por su parte, alega que no hay disposici\u00f3n alguna del ordenamiento auton\u00f3mico balear que sujete la validez de las normas que rigen un inmueble dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada a la obtenci\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n o de la certificaci\u00f3n de innecesariedad de la misma, que la naturaleza jur\u00eddica de un elemento com\u00fan en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal dista notoriamente de la propiedad dominical de una parcela de terreno individualizada, y que con la asignaci\u00f3n del uso privativo de unas parcelas de terreno no se produce la divisi\u00f3n del terreno, manteni\u00e9ndose la unidad jur\u00eddica de la finca, no alter\u00e1ndose su forma, ni superficie, ni linderos.<\/p>\n

              \n
            1. Este Centro directivo se ha pronunciado sobre un supuesto sensiblemente igual al que ahora se plantea en su Resoluci\u00f3n de 3 de abril de 2012, en la que, entre otras consideraciones se dijo: \u00abHa de precisarse, en primer lugar, la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de divisi\u00f3n de terrenos o de fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica, ya que, si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Baleares) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos.<\/li>\n<\/ol>\n

              Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo y 24 de agosto de 2011, 17 de enero y 3 de abril de 2012). Y en el contexto de esta competencia, como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de abril de 2011, hay que situar el art\u00edculo 53, letra a), del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual se aplicar\u00e1 en la calificaci\u00f3n de los t\u00edtulos de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, y en los de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito, la regla de que \u00abno podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente que se permite mayor n\u00famero\u00bb, y el art\u00edculo 78 del mismo Real Decreto al establecer que \u00ablos Registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para inscribir la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que deber\u00e1 testimoniarse literalmente en el documento\u00bb, disposiciones concomitantes con la regla contenida en el p\u00e1rrafo segundo del n\u00famero 2 del art\u00edculo 17 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, conforme al cual \u00aben la autorizaci\u00f3n de escrituras de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de fincas, los notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la acreditaci\u00f3n documental de la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser\u00e1 exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripci\u00f3n\u00bb\u00bb.<\/p>\n

              Pues bien, como se ha se\u00f1alado, es la propia legislaci\u00f3n urban\u00edstica que resulte aplicable la que ha establecer qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, o ser asimilados a \u00e9sta, as\u00ed como determinar qu\u00e9 otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinaci\u00f3n que constituye un presupuesto previo o \u00abprius\u00bb respecto de su exigencia en sede registral. En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refieren los art\u00edculos 53 y 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico.<\/p>\n

              En el supuesto al que se refiere este recurso, adquiere relevancia a estos efectos la disposici\u00f3n contenidas en los art\u00edculos 2.16 de Ley 10\/1990, de 23 de octubre, de disciplina urban\u00edstica de las Islas Baleares, que exige licencia para toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

              Por tanto, la resoluci\u00f3n del presente recurso exige examinar, por un lado, si la divisi\u00f3n horizontal llevada a cabo en la escritura calificada, con atribuci\u00f3n del derecho de uso exclusivo sobre parte de la finca asignada a cada uno de los elementos privativos que se establece en la escritura de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal se encuentra sujeta a licencia municipal conforme a los disposiciones auton\u00f3micas de las Islas Baleares antes citadas, y en segundo lugar, y en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal que haya hecho uso de la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica que ofrece la regulaci\u00f3n estatal a trav\u00e9s del Registro de la Propiedad, la acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de dicha licencia para su inscripci\u00f3n en aqu\u00e9l\u2026<\/p>\n

              La legislaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma de las Islas Baleares, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones auton\u00f3micas (vid. \u00abad exemplum\u00bb art\u00edculo 66.2 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda; disposici\u00f3n adicional segunda, apartado tercero, de la Ley 10\/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable de la Comunidad Valenciana), no sujeta la divisi\u00f3n horizontal, como operaci\u00f3n espec\u00edfica, a licencia de forma expresa. Por su parte, el art\u00edculo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido estatal de la Ley de Suelo, dispone que \u00abla constituci\u00f3n de finca o fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del per\u00edmetro de \u00e9sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable, deba tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico o servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a del apartado 1 del art\u00edculo anterior\u00bb….,como se ha se\u00f1alado, el art\u00edculo 2.16 de Ley 10\/1990, de 23 de octubre, de disciplina urban\u00edstica de las Islas Baleares, exige licencia para toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, y el art\u00edculo 13 de la Ley 6\/1997, de 8 de julio, del suelo r\u00fastico de las Islas Baleares, proh\u00edbe que en suelo r\u00fastico se realicen actos que tengan por objeto o consecuencia la \u00abparcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de terrenos o fincas\u00bb cuando no sean conformes con lo dispuesto en la citada Ley y en la legislaci\u00f3n agraria propia de la Comunidad Aut\u00f3noma de las Islas Baleares, prohibici\u00f3n de la que se except\u00faa tan s\u00f3lo aquellos actos que sean consecuencia de la ejecuci\u00f3n de determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras p\u00fablicas, o aquellas otras que se puedan establecer reglamentariamente. La infracci\u00f3n de estas normas se sanciona con la nulidad del acto infractor.<\/p>\n

              Asimismo, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 24 de agosto de 2011 y 3 de abril de 2012, el concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibici\u00f3n y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta divisi\u00f3n material de fincas, la tradicional segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n, para alcanzar la divisi\u00f3n ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteni\u00e9ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce, ya sea en r\u00e9gimen de indivisi\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.<\/p>\n

              As\u00ed resulta con claridad del propio art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio el cual, si bien se halla encabezado por el ep\u00edgrafe \u00abDivisiones y segregaciones\u00bb, se refiere en su p\u00e1rrafo primero no s\u00f3lo a los estrictos supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambi\u00e9n a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, a cuyo efecto y para la definici\u00f3n y desarrollo de este concepto, remite a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos t\u00e9rminos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n que tambi\u00e9n emplea el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, cuando ordena al registrador que para la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad.<\/p>\n

              Y en este sentido debe entenderse que entra dentro del concepto de \u00abdivisi\u00f3n\u00bb el supuesto objeto del presente expediente en el que se atribuyen derechos de uso exclusivo y privativo a favor de los respectivos propietarios de los elementos privativos resultantes de un divisi\u00f3n horizontal sobre sendas parcelas de terreno (cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados y setenta y siete dec\u00edmetros cuadrados, y quinientos seis metros cuadrados y ochenta y seis dec\u00edmetros cuadrados respectivamente) que forman parte de la finca matriz. As\u00ed lo afirm\u00f3 ya en un supuesto similar la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de febrero de 2001, pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo (en este caso en relaci\u00f3n con los elementos comunes, entre los que la escritura calificada incluye el terreno de la finca excluida la superficie correspondiente a las construcciones) y la atribuci\u00f3n a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aqu\u00e9l, exige que estas partes carezcan de la autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les impida ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed, pues en otro caso (como es el ahora debatido, en que las porciones de uso exclusivo son en principio susceptibles de constituir f\u00edsicamente fincas absolutamente independientes entre s\u00ed, si se satisfacen las exigencias legales de \u00edndole urban\u00edstica o agraria), aquella atribuci\u00f3n implicar\u00e1 una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretenda encubrirse. En el mismo sentido se pronunci\u00f3 el Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 2008, en la que se afirma que existe verdadera divisi\u00f3n de terrenos \u00aben el caso de efectuarse una divisi\u00f3n horizontal con asignaci\u00f3n a cada titular del uso individualizado de una parte del terreno\u00bb, as\u00ed como \u00aben el supuesto de divisi\u00f3n horizontal con agotamiento de la totalidad de la finca matriz sin que exista resto de suelo que se califique como elemento com\u00fan\u00bb, lo que exige \u00abla necesidad de aportar licencia de parcelaci\u00f3n\u00bb, pues \u00ablas fincas creadas tienen una autonom\u00eda tal que las permite ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed\u00bb, por lo que \u00abnos hallamos ante una verdadera divisi\u00f3n de terrenos (cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida por las partes o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que se pretenda encubrir)\u00bb. Finalmente, este mismo criterio es el que se desprende del art\u00edculo 17 n\u00famero 1 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, en el que, tras establecer que la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca para dar lugar a dos o m\u00e1s diferentes s\u00f3lo es posible si cada una de las resultantes re\u00fane las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, asimila a estos supuestos de divisi\u00f3n el caso de la enajenaci\u00f3n de participaciones indivisas a las que se atribuya \u00abel derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca, as\u00ed como a la constituci\u00f3n de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva\u00bb, operaciones que s\u00f3lo ser\u00e1n posibles si re\u00fanen las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, lo que justifica su sometimiento a fiscalizaci\u00f3n municipal previa, mediante exigencia de la correspondiente licencia urban\u00edstica, o supletoria declaraci\u00f3n de innecesariedad, con efectos de cierre registral en caso de no existir o no acreditarse las mismas.<\/p>\n

              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

              15 octubre 2012<\/p>\n

              <\/a>Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho planteado se divide en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb una finca en la que existen dos viviendas, creando dos elementos independientes. En los estatutos consta que se someten a la Ley de 21 de julio de 1960, y que ser\u00e1n de cuenta de cada entidad registral o cada una de las fincas resultantes los gastos comunes de acuerdo con la cuota asignada a las mismas. El registrador suspende la inscripci\u00f3n al entender que conforme la descripci\u00f3n de la escritura, existen dos cuerpos de vivienda participando los propietarios de los elementos privativos de una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios del suelo, que aunque no se describen en la escritura calificada, presume el registrador que existen porque son necesarios para el buen funcionamiento de la propiedad horizontal constituida; siendo por lo tanto comunes, es necesaria la correspondiente autorizaci\u00f3n del Ayuntamiento.<\/p>\n

              La recurrente, por su parte, alega que no hay disposici\u00f3n alguna del ordenamiento auton\u00f3mico balear que sujete la validez de las normas que rigen un inmueble dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada a la obtenci\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n o de la certificaci\u00f3n de innecesariedad de la misma; que no se trata de una urbanizaci\u00f3n privada sino de una divisi\u00f3n horizontal tumbada, porque la existencia de esta \u00faltima no supone forzosamente la de la primera y que los elementos privativos resultantes no participan en otras parcelas o viales, manteni\u00e9ndose la unidad jur\u00eddica de la finca sobre la que se constituye la divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

                \n
              1. Conforme la doctrina de este Centro Directivo en las resoluciones mencionadas en los \u00abVistos\u00bb, ha de precisarse, en primer lugar, la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de divisi\u00f3n de terrenos o de fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica, ya que, si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Baleares) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos.<\/li>\n<\/ol>\n

                Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo y 24 de agosto de 2011 y 17 de enero y 3 de abril de 2012). Y en el contexto de esta competencia, como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de abril de 2011, hay que situar el art\u00edculo 53, letra a), del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual se aplicar\u00e1 en la calificaci\u00f3n de los t\u00edtulos de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, y en los de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito, la regla de que \u00abno podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente que se permite mayor n\u00famero\u00bb, y el art\u00edculo 78 del mismo Real Decreto al establecer que \u00ablos registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para inscribir la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que deber\u00e1 testimoniarse literalmente en el documento\u00bb, disposiciones concomitantes con la regla contenida en el p\u00e1rrafo segundo del n\u00famero 2 del art\u00edculo 17 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, conforme al cual \u00aben la autorizaci\u00f3n de escrituras de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de fincas, los notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la acreditaci\u00f3n documental de la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser\u00e1 exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

                  \n
                1. Pues bien, como se ha se\u00f1alado, es la propia legislaci\u00f3n urban\u00edstica que resulte aplicable la que ha establecer qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, o ser asimilados a \u00e9sta, as\u00ed como determinar qu\u00e9 otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinaci\u00f3n que constituye un presupuesto previo o \u00abprius\u00bb respecto de su exigencia en sede registral. En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refieren los art\u00edculos 53 y 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico.<\/li>\n<\/ol>\n

                  En el supuesto al que se refiere este recurso, adquiere relevancia a estos efectos la disposici\u00f3n contenidas en los art\u00edculos 2.16 de Ley 10\/1990, de 23 de octubre, de disciplina urban\u00edstica de las Islas Baleares, que exige licencia para toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

                  Por tanto, la resoluci\u00f3n del presente recurso exige examinar, por un lado, si la divisi\u00f3n horizontal llevada a cabo en la escritura calificada, en cuanto a la atribuci\u00f3n del derecho de uso exclusivo sobre parte de la finca asignada a cada uno de los elementos privativos que se establece en la escritura de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal (extremo al que se ha de limitar este recurso conforme al p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria) se encuentra sujeta a licencia municipal conforme a los disposiciones auton\u00f3micas de las Islas Baleares antes citadas, y en segundo lugar, y en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o auton\u00f3mica que haya hecho uso de la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica que ofrece la regulaci\u00f3n estatal a trav\u00e9s del Registro de la Propiedad, la acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de dicha licencia para su inscripci\u00f3n en aqu\u00e9l.<\/p>\n

                    \n
                  1. La legislaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma de las Islas Baleares, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones auton\u00f3micas (vid. \u00abad exemplum\u00bb art\u00edculo 66.2 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda; disposici\u00f3n adicional segunda, apartado tercero, de la Ley 10\/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable de la Comunidad Valenciana), no sujeta la divisi\u00f3n horizontal, como operaci\u00f3n espec\u00edfica, a licencia de forma expresa. Por su parte, el art\u00edculo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido estatal de la Ley de Suelo, dispone que \u00abla constituci\u00f3n de finca o fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del per\u00edmetro de \u00e9sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable, deba tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico o servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a del apartado 1 del art\u00edculo anterior\u00bb.<\/li>\n
                  2. Asimismo, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 24 de agosto de 2011 y 3 de abril de 2012, el concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibici\u00f3n y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta divisi\u00f3n material de fincas, la tradicional segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n, para alcanzar la divisi\u00f3n ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteni\u00e9ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce, ya sea en r\u00e9gimen de indivisi\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.<\/li>\n<\/ol>\n

                    As\u00ed resulta con claridad del propio art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio el cual, si bien se halla encabezado por el ep\u00edgrafe \u00abDivisiones y segregaciones\u00bb, se refiere en su p\u00e1rrafo primero no s\u00f3lo a los estrictos supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambi\u00e9n a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, a cuyo efecto y para la definici\u00f3n y desarrollo de este concepto, remite a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos t\u00e9rminos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n que tambi\u00e9n emplea el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, cuando ordena al registrador que para la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad.<\/p>\n

                    En el supuesto objeto del presente expediente se atribuyen derechos de uso exclusivo sobre elementos anexos, a favor de los respectivos propietarios de los elementos privativos resultantes de una divisi\u00f3n horizontal, que forman parte de la finca matriz. Pero no existen otros elementos independientes sobre los que se distribuya la superficie entre los propietarios de los elementos privativos.<\/p>\n

                    La Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de febrero de 2001, establece la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo (en este caso, en relaci\u00f3n con los elementos comunes, entre los que la escritura calificada incluye el terreno de la finca) y la atribuci\u00f3n a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aqu\u00e9l, que constituyen anexos a los elementos privativos, esto es, elementos comunes de uso exclusivo de determinados propietarios. Por lo tanto se exige que estas partes carezcan de la autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les impida ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed, pues en otro caso, aquella atribuci\u00f3n implicar\u00e1 una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que fuese la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretendiese encubrirse. En el mismo sentido se pronunci\u00f3 el Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 2008, en la que se afirma que existe verdadera divisi\u00f3n de terrenos \u00aben el caso de efectuarse una divisi\u00f3n horizontal con asignaci\u00f3n a cada titular del uso individualizado de una parte del terreno\u00bb, as\u00ed como \u00aben el supuesto de divisi\u00f3n horizontal con agotamiento de la totalidad de la finca matriz sin que exista resto de suelo que se califique como elemento com\u00fan\u00bb, lo que exige \u00abla necesidad de aportar licencia de parcelaci\u00f3n\u00bb, pues \u00ablas fincas creadas tienen una autonom\u00eda tal que las permite ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed\u00bb, por lo que \u00abnos hallamos ante una verdadera divisi\u00f3n de terrenos (cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida por las partes o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que se pretenda encubrir)\u00bb. Finalmente, este mismo criterio es el que se desprende del art\u00edculo 17 n\u00famero 1 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, en el que, tras establecer que la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca para dar lugar a dos o m\u00e1s diferentes s\u00f3lo es posible si cada una de las resultantes re\u00fane las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, asimila a estos supuestos de divisi\u00f3n el caso de la enajenaci\u00f3n de participaciones indivisas a las que se atribuya \u00abel derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca, as\u00ed como a la constituci\u00f3n de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva\u00bb, operaciones que s\u00f3lo ser\u00e1n posibles si re\u00fanen las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, lo que justifica su sometimiento a fiscalizaci\u00f3n municipal previa, mediante exigencia de la correspondiente licencia urban\u00edstica, o supletoria declaraci\u00f3n de innecesariedad, con efectos de cierre registral en caso de no existir o no acreditarse las mismas.<\/p>\n

                      \n
                    1. En el supuesto debatido, las entidades privativas resultantes de la divisi\u00f3n horizontal no participan en otras fincas registrales ni las dividen o segregan en participaciones. Por lo tanto, no existen porciones de otras fincas registrales o terrenos de uso exclusivo que constituyan f\u00edsicamente fincas absolutamente independientes entre s\u00ed en el caso de satisfacerse las exigencias de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, sino tan solo anexos a los elementos privativos que son de uso exclusivo de los mismos pero que siguen siendo elementos comunes y se mantiene la unidad jur\u00eddica de la divisi\u00f3n horizontal. En consecuencia no existe un complejo inmobiliario privado, ni puede presumirse de la descripci\u00f3n hecha en la escritura calificada. Adem\u00e1s, el suelo sobre el que se ubican los elementos privativos independientes es com\u00fan, por lo que en este caso no se puede sostener la nota de calificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

                      5 noviembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                      BALEARES Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica En el supuesto de hecho planteado se divide en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb una finca r\u00fastica en la que existen dos construcciones, creando dos elementos independientes (1. Vivienda en planta baja, planta primera y semis\u00f3tano; y 2. […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3367],"tags":[3369,1526],"class_list":{"0":"post-17042","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-baleares","7":"tag-division-horizontal-en-suelo-rustico-y-parcelacion-urbanistica","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17042","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17042"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17042\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17042"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17042"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17042"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}