{"id":17216,"date":"2016-03-02T10:10:01","date_gmt":"2016-03-02T09:10:01","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17216"},"modified":"2016-03-02T10:13:30","modified_gmt":"2016-03-02T09:13:30","slug":"inscripcion-de-obra-nueva-terminada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/galicia\/inscripcion-de-obra-nueva-terminada\/","title":{"rendered":"Inscripci\u00f3n de obra nueva terminada"},"content":{"rendered":"

GALICIA
\n <\/strong><\/h1>\n

Inscripci\u00f3n de obra nueva terminada<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Inscripci\u00f3n de obra nueva terminada<\/strong><\/p>\n

1. Aceptado por el registrador en su informe la improcedencia del primer defecto se\u00f1alado y relativo a la fecha de terminaci\u00f3n de las obras, el objeto de este recurso se limita a los otros tres que se refieren a los requisitos exigibles para inscribir en el Registro de la Propiedad una modificaci\u00f3n y declaraci\u00f3n de fin de obra respecto de una finca sita en Galicia (la \u00faltima parte de la resoluci\u00f3n, relativa a los requisitos que debe reunir la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico, puede verse en el apartado \u201cOBRA NUEVA. Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico\u201d).<\/p>\n

2. Ambas partes, entrando ya en el an\u00e1lisis de la cuesti\u00f3n suscitada por el segundo defecto y relativa a la necesidad o no de aportar licencia de primera ocupaci\u00f3n, coinciden en la plena aplicabilidad de lo preceptuado en el art\u00edculo 20 de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio (en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 24 del Real Decreto Ley 8\/2011, de 1 de julio) y en la doctrina de este Centro sobre delimitaci\u00f3n competencial respecto de los requisitos sustantivos y registrales de los actos de naturaleza urban\u00edstica (Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011, 17 y 21 de enero de 2012 entre otras) por lo que la controversia se acota exclusivamente a la cuesti\u00f3n de si, conforme a la normativa auton\u00f3mica de Galicia es exigible o no la licencia de primera ocupaci\u00f3n para las obras nuevas terminadas y, en consecuencia, si ha de aportarse para su inscripci\u00f3n por exigencia de la norma estatal. En la escritura presentada a inscripci\u00f3n se hace constar tanto el hecho de que la licencia en virtud de la que se declar\u00f3 la obra nueva es anterior a la entrada en vigor de la Ley 18\/2008, de 29 de diciembre de vivienda de Galicia, como que se protocoliza certificaci\u00f3n del secretario del Concello de Fisterra de la que resulta que solicitada licencia de primera ocupaci\u00f3n y transcurridos tres meses no se dict\u00f3 Resoluci\u00f3n al respecto. Aunque la nota de defectos se refiere a esta \u00faltima circunstancia el recurso basa su argumentaci\u00f3n exclusivamente en si, por razones temporales, es exigible o no la licencia de primera ocupaci\u00f3n dada la fecha de concesi\u00f3n de la licencia, por lo que esta Resoluci\u00f3n debe centrarse en esta cuesti\u00f3n para atender la pretensi\u00f3n del recurrente.<\/p>\n

3. El art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, de aplicaci\u00f3n en toda Espa\u00f1a de conformidad con su disposici\u00f3n final primera, dispone lo siguiente: \u00ab1. Para autorizar escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, los notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la aportaci\u00f3n del acto de conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa que requiera la obra seg\u00fan la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, as\u00ed como certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente y acreditativa del ajuste de la descripci\u00f3n de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Trat\u00e1ndose de escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, exigir\u00e1n, adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de \u00e9sta conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable y los requisitos de eficiencia energ\u00e9tica tal y como se demandan por la normativa vigente. 2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva, los registradores exigir\u00e1n el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior\u00bb.
\nEste texto, fruto de la modificaci\u00f3n llevada a cabo por el Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio, modifica el anterior, en lo que ahora nos interesa, en que diferencia claramente en dos apartados distintos cuales sean los documentos que han de acompa\u00f1ar a los t\u00edtulos por los que se acredita el fin de obra. Su letra a, recoge literalmente la dicci\u00f3n que ya ten\u00eda la redacci\u00f3n anterior del precepto y que, de acuerdo con la interpretaci\u00f3n de este Centro Directivo (vid. Resoluci\u00f3n Circular de 26 de julio de 2007) se refiere al seguro decenal y al libro del edificio, mientras que la letra b desarrolla lo que era el inciso final del apartado primero del art\u00edculo 20 en su redacci\u00f3n anterior de forma que explicita que las autorizaciones administrativas que deben acompa\u00f1arse son las que garantizan que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (dejando de lado el inciso final del precepto por no ser objeto del presente expediente).<\/p>\n

4. Procede en consecuencia determinar con arreglo, a la legislaci\u00f3n de Galicia qu\u00e9 actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetos a la intervenci\u00f3n y control administrativo. Alega el recurrente que, sin perjuicio de la vigencia temporal del art\u00edculo 20 de la Ley del Suelo, Ley 2\/2008, no es preciso acreditar la licencia de primera ocupaci\u00f3n a efectos de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad porque la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica no la exige como requisito de legalidad del acto urban\u00edstico concreto que recoge la escritura. Se apoya para realizar tal afirmaci\u00f3n en que la exigencia que contiene el vigente art\u00edculo 22 de la Ley 18\/2008 de vivienda de Galicia relativa a la acreditaci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, no es aplicable por as\u00ed establecerlo la disposici\u00f3n final cuarta de la Ley al decir en su apartado segundo: \u00abLas disposiciones contenidas en el cap\u00edtulo I del t\u00edtulo I ser\u00e1n exigibles a los edificios y viviendas cuya licencia urban\u00edstica de obras se solicite a partir de la entrada en vigor de la presente Ley\u00bb. Siendo la licencia de fecha 9 de diciembre de 2004, concluye, no le son aplicables al supuesto las obligaciones derivadas del texto legal.
\nAhora bien este razonamiento, en s\u00ed impecable, olvida que el notario autorizante est\u00e1 obligado a aplicar la norma que estuviese vigente al tiempo de la autorizaci\u00f3n en referencia al acto concreto que se autoriza (por todas Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2012) y que la circunstancia de que la Ley auton\u00f3mica en materia de vivienda, vigente en ese momento, no sea de aplicaci\u00f3n, no implica que no exista legislaci\u00f3n urban\u00edstica auton\u00f3mica reguladora del control urban\u00edstico de los usos del suelo y de las edificaciones. Esta apreciaci\u00f3n nos obliga a analizar si al tiempo de la autorizaci\u00f3n de la escritura por la que se declara la terminaci\u00f3n de la obra exist\u00eda o no una norma que sujetase a control administrativo previo, mediante licencia, la adecuaci\u00f3n a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica del uso o destino de la edificaci\u00f3n y, con ello, su primera ocupaci\u00f3n. De ser as\u00ed, la necesidad de la justificaci\u00f3n de la existencia de dicha licencia como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de la obra nueva terminada resultar\u00eda, no de lo previsto en el art\u00edculo 22 de la Ley 18\/2008, no aplicable por raz\u00f3n de lo establecido en su disposici\u00f3n final cuarta, sino de lo establecido en el art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo en relaci\u00f3n con la norma auton\u00f3mica de car\u00e1cter urban\u00edstico reguladora del control administrativo sobre los actos de uso y ocupaci\u00f3n de las edificaciones. Es m\u00e1s, aun en el caso de que dicho precepto auton\u00f3mico, contenido en una Ley de Vivienda, fuera de aplicaci\u00f3n a la edificaci\u00f3n, la fundamentaci\u00f3n legal de la necesidad de acreditar la existencia de licencia de primera ocupaci\u00f3n para poder inscribir la terminaci\u00f3n de la obra nueva resultar\u00eda no de lo previsto en su contenido, sino en la legislaci\u00f3n estatal, que es la competente para determinar los supuestos de cierre registral, en relaci\u00f3n con lo previsto por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y de ordenaci\u00f3n territorial de la comunidad aut\u00f3noma de Galicia.
\nY as\u00ed, remitidos por el art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de Galicia, resulta que la Ley de Urbanismo de Galicia, Ley 9\/2002, de 30 de diciembre (vigente desde el d\u00eda 1 de enero de 2003) establece en su art\u00edculo 194.1 lo siguiente: \u00abLa licencia urban\u00edstica tiene por finalidad comprobar que los actos de ocupaci\u00f3n, construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n y uso del suelo y del subsuelo proyectados se ajustan al ordenamiento urban\u00edstico vigente\u00bb. Y en su p\u00e1rrafo segundo concreta que: \u00abEstar\u00e1n sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislaci\u00f3n aplicable, los actos de edificaci\u00f3n y uso del suelo y del subsuelo, tales como\u2026 la primera utilizaci\u00f3n de los edificios y la modificaci\u00f3n del uso de los mismos\u2026\u00bb. Resulta por tanto que la licencia de primera ocupaci\u00f3n queda configurada, en la legislaci\u00f3n de Galicia vigente en relaci\u00f3n al acto objeto de este expediente, como aquel acto administrativo mediante el cual adquiere efectividad la ocupaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n terminada con adecuaci\u00f3n a lo previsto a la licencia de obras, lo que implica la concreci\u00f3n de lo previsto sobre el uso de dicha edificaci\u00f3n en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable. Lo confirma el art\u00edculo 195.6 de la misma norma al decir: \u00abPara otorgar la licencia de primera ocupaci\u00f3n de edificaciones se exigir\u00e1 certificado final de obra de t\u00e9cnico competente en el que conste que las obras est\u00e1n completamente terminadas y se ajustan a la licencia otorgada y la previa visita de comprobaci\u00f3n de los servicios t\u00e9cnicos municipales\u00bb.
\nDebe por tanto rechazarse el recurso en cuanto a esta cuesti\u00f3n por resultar por un lado que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica vigente en relaci\u00f3n al acto documentado exige la licencia de primera ocupaci\u00f3n como requisito de legalidad del acto urban\u00edstico y por otro que la legislaci\u00f3n relativa a los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad requiere la acreditaci\u00f3n del cumplimiento de dicho requisito.<\/p>\n

5. Respecto de la segunda cuesti\u00f3n planteada el recurso debe prosperar. Como ha tenido ocasi\u00f3n de reiterar este Centro Directivo (vide vistos) la finalidad de la certificaci\u00f3n que debe acompa\u00f1ar a la escritura por la que se declara una obra es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la que ha sido autorizada en la preceptiva licencia. Para ello las \u00fanicas exigencias que recoge nuestro ordenamiento, es que se refleje su autor\u00eda (art\u00edculo 49 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio) as\u00ed como el car\u00e1cter profesional del t\u00e9cnico actuante (art\u00edculos 46 y 50 del propio texto reglamentario y art\u00edculo 20 de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 8\/2008).
\nNo planteada cuesti\u00f3n alguna sobre la autor\u00eda (en el supuesto de hecho el notario autorizante legitima la firma del arquitecto certificante) la cuesti\u00f3n se reduce a determinar si est\u00e1 suficientemente acreditado el car\u00e1cter profesional del t\u00e9cnico actuante. A estos efectos el art\u00edculo 50 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, considera, en su n\u00famero segundo, como t\u00e9cnico competente \u00abEl que por s\u00ed solo o en uni\u00f3n de otros tuviere encomendada la direcci\u00f3n de la obra\u00bb. Por otro lado tiene igualmente declarado este Centro (vide vistos) que recae en el certificante la veracidad y exactitud de las manifestaciones que realiza en el certificado, que deben tenerse por ciertas salvo que del mismo o de otras circunstancias resulte lo contrario.
\nA juicio del registrador, existe esta circunstancia porque del Registro resulta que en la inscripci\u00f3n de la obra nueva en construcci\u00f3n se hizo constar como certificante a otro t\u00e9cnico como director de la obra. Esta afirmaci\u00f3n sin embargo no puede prevalecer pues, como se ha visto, el precepto reglamentario no impide en absoluto que haya una pluralidad de t\u00e9cnicos encargados de la direcci\u00f3n de la obra. Aunque no fuera as\u00ed, no existe precepto alguno que ampare que deba justificarse el cambio en la persona del t\u00e9cnico certificante por el hecho de que la previa inscripci\u00f3n recoja el nombre de otra persona, pues lo \u00fanico que se exige en las normas antes citadas es que quien ahora certifica est\u00e9 habilitado para ello. Pero es que adem\u00e1s, en el supuesto de este expediente, el certificado incorporado a la escritura viene visado por el Colegio respectivo. Como ha tenido ocasi\u00f3n de recordar este Centro Directivo, el art\u00edculo 31 del Real Decreto 327\/2002, de 5 de abril, que aprueba los estatutos de los Colegios de Arquitectos, establece que son objeto del visado colegial los trabajos profesionales que se reflejen documentalmente y est\u00e9n autorizados con la firma del arquitecto. As\u00ed mismo, establece que el visado tiene por objeto acreditar la identidad del arquitecto o arquitectos responsables y su habilitaci\u00f3n actual para el trabajo de que se trate, comprobar la integridad formal de la documentaci\u00f3n en que deba plasmarse el trabajo con arreglo a la normativa de obligado cumplimiento, de aplicaci\u00f3n en cada caso y efectuar las dem\u00e1s constataciones que le encomienden las leyes y disposiciones de car\u00e1cter general. En consecuencia el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificaci\u00f3n y habilitaci\u00f3n profesional del t\u00e9cnico certificante a la fecha de la emisi\u00f3n del certificado por lo que no se puede cuestionar su cualidad por el mero hecho de que en la inscripci\u00f3n del Registro conste otro arquitecto como certificante en su d\u00eda de la declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n y desde luego no puede sostenerse, al carecer de todo apoyo legal, que deba acreditarse precisamente por certificaci\u00f3n municipal el cambio en la persona que dirige las obras.<\/p>\n

6. Igual suerte revocatoria debe seguir la \u00faltima de las cuestiones planteadas en la nota del registrador que entiende que las modificaciones operadas en la obra nueva inscrita en construcci\u00f3n deben ser aceptadas por el Ayuntamiento. Como resulta de las consideraciones expresadas en los anteriores ep\u00edgrafes corresponde al t\u00e9cnico certificante (vide art\u00edculo 20 de la Ley del Suelo de 2008) la responsabilidad en relaci\u00f3n a la afirmaci\u00f3n de que la obra terminada es \u00abconforme a la descripci\u00f3n del proyecto\u00bb amparado por la licencia o autorizaci\u00f3n. En consecuencia ser\u00e1 exclusivamente su responsabilidad afirmar, como ocurre en el supuesto de este expediente, si las modificaciones constructivas que se han llevado a cabo en el curso de la construcci\u00f3n son conformes con el proyecto para el que se obtuvo la licencia.
\nEn consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso parcialmente y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de las anteriores consideraciones.<\/p>\n

2 agosto 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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