{"id":17457,"date":"2016-03-02T09:42:43","date_gmt":"2016-03-02T08:42:43","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17457"},"modified":"2016-03-07T09:17:19","modified_gmt":"2016-03-07T08:17:19","slug":"ampliacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/ampliacion\/","title":{"rendered":"Ampliaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Ampliaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Las disposiciones legales y reglamentarias sobre la forma de los instrumentos p\u00fablicos se cumplen en su esp\u00edritu y en su letra en la escritura de ampliaci\u00f3n de hipoteca en la que se describe el inmueble gravado, se indican los datos de su inscripci\u00f3n, se rese\u00f1a el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, se citan las cargas anteriores y se concreta la responsabilidad por capital, intereses, costas y gastos, a\u00f1adi\u00e9ndose que el resto de las condiciones son las mismas que las pactadas en la primera escritura de constituci\u00f3n, que se acompa\u00f1a a la de ampliaci\u00f3n para ser presentada en el Registro.<\/p>\n

7 febrero 1940<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- Hechos: se ampl\u00eda un pr\u00e9stamo hipotecario inscrito, y, manifestando los interesados que el pr\u00e9stamo anterior estaba parcialmente amortizado, se pretende que parte del nuevo pr\u00e9stamo quede cubierto con la hipoteca existente por alcanzar la misma cifra de responsabilidad, mientras que el exceso se considere una ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario anterior, a cuyo efecto se se\u00f1alan los nuevos l\u00edmites de responsabilidad hipotecaria por principal, intereses, costas y gastos. A la vista de la calificaci\u00f3n registral, la Direcci\u00f3n resuelve lo siguiente: 1) No puede alegarse la vulneraci\u00f3n de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, pues si hubiere alguna extralimitaci\u00f3n las consecuencias ser\u00e1n fiscales y arancelarias; por otra parte, es posible una novaci\u00f3n ajustada a dicha Ley y compatible con un contenido negocial m\u00e1s amplio que la novaci\u00f3n. 2) El reconocimiento de la amortizaci\u00f3n parcial del pr\u00e9stamo existente y su sustituci\u00f3n por otro pr\u00e9stamo no requieren una cancelaci\u00f3n parcial de la hipoteca. 3) En cambio, no puede admitirse que la hipoteca constituida para la seguridad de un cr\u00e9dito pueda aplicarse posteriormente, como una reserva de rango, a la cobertura adicional de otro, ni aunque por haberse reducido el importe del primero quepa el segundo dentro del l\u00edmite de responsabilidad hipotecaria establecida para aqu\u00e9l.<\/p>\n

26 mayo 2001; 30 abril 2002<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- Es inscribible la escritura por la que se ampl\u00eda un pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca, fij\u00e1ndose una nueva responsabilidad, que ser\u00e1 la suma del pr\u00e9stamo inicial m\u00e1s el importe de la ampliaci\u00f3n. Su efecto ser\u00e1 que, en el supuesto de que existan cargas intermedias, la ampliaci\u00f3n no podr\u00e1 perjudicarlas, de modo que si se produce la ejecuci\u00f3n de una carga intermedia se producir\u00e1 la cancelaci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n, como si fuese una hipoteca de rango posterior, pero no la inicial. Y si se ejecuta la hipoteca ampliada, su titular s\u00f3lo tendr\u00e1 preferencia para el cobro con cargo al precio de realizaci\u00f3n por las cantidades inicialmente garantizadas, pues en cuanto al exceso ser\u00e1n preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan s\u00f3lo en la medida en que a\u00fan quede sobrante, la parte del cr\u00e9dito ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, pero no una sola con dos responsabilidades distintas y su propia preferencia, pues ello ser\u00eda contrario al principio de prioridad.<\/p>\n

17 enero 2002<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- Admitida la posibilidad de modificar una hipoteca inscrita, como consecuencia de la ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo garantizado, no es posible incluir en la nueva garant\u00eda los intereses de demora cuando ni antes estaban garantizados ni en el t\u00edtulo de ampliaci\u00f3n se estipula la existencia de estos intereses, ni se determina el c\u00f3mo y el cu\u00e1nto de los que puedan devengarse por tal concepto. Por otra parte, como ya se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2001, la hipoteca que ya figura inscrita subsiste \u00edntegra, mientras no se cancele, cualquiera que sea la parte del pr\u00e9stamo que se afirme ya satisfecha al tiempo de la ampliaci\u00f3n. Por tanto, podr\u00e1 reflejarse la reducci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada, conforme a los art\u00edculos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento, pero no puede admitirse que la parte del pr\u00e9stamo ya amortizado sirva para cubrir parte de la ampliaci\u00f3n, sino que \u00e9sta deber\u00e1 hacerse por las nuevas cantidades que se pretenda sean garantizadas, con independencia y al margen de las anteriormente cubiertas por la hipoteca inscrita.<\/p>\n

9 enero 2002<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- Ning\u00fan obst\u00e1culo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliaci\u00f3n de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliaci\u00f3n del cr\u00e9dito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determinen con precisi\u00f3n cu\u00e1les sean esas nuevas responsabilidades objeto de garant\u00eda (art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria), pero los efectos de tal inscripci\u00f3n son los que legalmente se deriven de su propio objeto y rango, pues \u00e9ste viene determinado por la Ley (art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria) y no por la voluntad de las partes, salvo la posibilidad de renunciar al mismo dentro de los l\u00edmites del art\u00edculo 6.2\u00ba del C\u00f3digo Civil, del que es un supuesto de aplicaci\u00f3n concreta la posposici\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 241 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

17 enero 2002<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el presente supuesto se vende una finca y se pacta que la compradora asume la deuda deriva del pr\u00e9stamo garantizado con una hipoteca que grava dicha finca, y se subroga no s\u00f3lo en la obligaci\u00f3n personal garantizada con la hipoteca sino tambi\u00e9n en las responsabilidades derivadas de \u00e9sta; se a\u00f1ade que en la misma deuda personal derivada del pr\u00e9stamo se subrogan otras dos personas padres de la compradora, quedando todos ellos obligados solidariamente frente a la entidad prestamista si bien se pacta que si cualquiera de estas dos personas pagara alguna cantidad del pr\u00e9stamo podr\u00e1 repetir el pago contra la compradora. La entidad acreedora consiente en la subrogaci\u00f3n y a continuaci\u00f3n se pacta una ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Presentado el t\u00edtulo en el Registro, la Registradora suspende la inscripci\u00f3n porque considera que para que la solidaridad exista no es suficiente el convenio entre acreedor y deudor, ya que es preciso que la deuda tenga un origen com\u00fan, circunstancia que no se da en este caso en el que las deudas tienen un distinto origen, en la compra en un caso y en la constituci\u00f3n de una garant\u00eda en el otro. En consecuencia la ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo s\u00f3lo puede pactarse en cuanto a la obligaci\u00f3n de la compradora subrogada; en el caso de los padres la obligaci\u00f3n tiene un distinto origen y habr\u00e1 de constituirse una hipoteca independiente en garant\u00eda de deuda ajena.<\/p>\n

2. De los t\u00e9rminos del negocio (\u00aben la misma deuda personal derivada del pr\u00e9stamo se subrogan tambi\u00e9n\u00bb, \u00aben relaci\u00f3n con el pr\u00e9stamo en que se han subrogado\u00bb, \u00abla Caja de una parte y los prestatarios de otra ampl\u00edan\u00bb) resulta la voluntad de asumir solidariamente la misma deuda personal por parte de la compradora y de sus padres, y no de constituir una fianza como obligaci\u00f3n accesoria de la principal. En el caso de la compradora se tratar\u00eda de una asunci\u00f3n de deuda con subrogaci\u00f3n en la responsabilidad hipotecaria (art\u00edculo 118 de la Ley Hipotecaria) y en el caso de los padres de una asunci\u00f3n cumulativa de deuda, figura reconocida doctrinal y jurisprudencialmente como diferente de la fianza solidaria en base a los art\u00edculos 1158, 1255 y 1257 del C\u00f3digo Civil a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28-09-1960) y que se justifica en la raz\u00f3n econ\u00f3mica del negocio. Se trata pues de una obligaci\u00f3n con tres deudores solidarios y en consecuencia puede pactarse la ampliaci\u00f3n de hipoteca en relaci\u00f3n con el pr\u00e9stamo considerado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso con revocaci\u00f3n de la nota de la Registradora.<\/p>\n

21 diciembre 2005<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- Ver m\u00e1s adelante, con esta misma fecha, el apartado \u201cSubrogaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

6 abril 2006<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- 2. Por lo que a la cuesti\u00f3n de fondo se refiere, se trata de una escritura de ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo y consiguiente modificaci\u00f3n de la hipoteca que lo garantiza, en la cual, tras hacer constar las distintas cantidades que por los diferentes conceptos (capital, intereses remuneratorios, intereses moratorios, costas y gastos del procedimiento) pasa a responder la finca por la parte ampliada del pr\u00e9stamo (art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de enero y 8 de junio de 2002), se consigna a continuaci\u00f3n la responsabilidad hipotecaria total, tras la ampliaci\u00f3n efectuada, volviendo a distinguir las cantidades correspondientes a los distintos conceptos, \u00abpor el pr\u00e9stamo primitivo\u00bb y \u00abpor la ampliaci\u00f3n efectuada en la presente\u00bb. El Registrador deniega la inscripci\u00f3n porque \u00abno se determina con precisi\u00f3n las nuevas responsabilidades objeto de la garant\u00eda\u00bb.<\/p>\n

El defecto expresado no puede ser mantenido. Cierto es que hubiera sido deseable que tras la especificaci\u00f3n de la parte de responsabilidad hipotecaria correspondiente al pr\u00e9stamo inicial y a la parte ampliada del mismo, se hubiera consignado la total resultante por la suma de ambas, pero no puede mantenerse que con la f\u00f3rmula finalmente empleada, no puede entenderse determinadas con precisi\u00f3n las nuevas responsabilidades objeto de la garant\u00eda, toda vez que para ello, basta realizar una simple operaci\u00f3n matem\u00e1tica sumatoria por parte del funcionario calificador, pues como ya dijera este Centro Directivo en diversas resoluciones (vid. por todas la de 25 de junio de 2.001) el Registrador no puede modificar ni integrar o configurar el contrato en todos sus aspectos, pero si interpretarlo en la b\u00fasqueda de la verdadera voluntad de las partes, insuficiente u oscuramente expresada, la cual debe realizarse en todo caso, y, salvo que se exija la constancia expresa en el t\u00edtulo de cierta circunstancia o dato esencial para la valida constituci\u00f3n de la relaci\u00f3n o derecho de que se trate (cfr, por ejemplo, art\u00edculo 54 Reglamento Hipotecario sobre determinaci\u00f3n de cuotas de los condominos) ser\u00e1 posible inducir tal circunstancia o dato en caso de omisi\u00f3n expresa, aplicando las pautas del C\u00f3digo Civil sobre interpretaci\u00f3n de los negocios, lo que no ha de confundirse con la conjetura o presuposici\u00f3n de voluntad sin base alguna. De esa forma se evita la reiteraci\u00f3n de tr\u00e1mites costosos e innecesarios y que no proporcionan garant\u00edas adicionales, manteniendo con ello la validez de los actos jur\u00eddicos en la medida en que no lesionen ning\u00fan inter\u00e9s leg\u00edtimo, as\u00ed como la necesidad de facilitar la fluidez del tr\u00e1fico jur\u00eddico, todo lo cual debe conducirnos a convenir en la improcedencia de elevar la discrepancia debatida a la categor\u00eda de defecto obstativo de la inscripci\u00f3n de la escritura calificada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 octubre 2006<\/p>\n

Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la sustanciaci\u00f3n de este recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Mediante escritura la escritura calificada se procedi\u00f3 a novar un pr\u00e9stamo hipotecario en su d\u00eda formalizado ante el mismo notario, modificando el tipo de inter\u00e9s y ampliando tambi\u00e9n el capital inicialmente prestado y la responsabilidad hipotecaria recayente sobre determinada finca, que es sobre la que en su d\u00eda se hab\u00eda constituido hipoteca por raz\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario que ahora se novaba.<\/p>\n

Se da la circunstancia de que la escritura calificada no contiene la m\u00e1s m\u00ednima referencia directa al hecho de haberse practicado la segregaci\u00f3n de parte de la superficie de la citada finca (salvo que en su descripci\u00f3n, se expresa que tiene determinada superficie, \u00abtras segregaci\u00f3n efectuada\u00bb; y en dos de los linderos, se indica que dicha finca linda \u00abcon finca segregada\u00bb), no indic\u00e1ndose tampoco su titular ni las vicisitudes del pr\u00e9stamo inicialmente concedido respecto de la finca originada por la segregaci\u00f3n.<\/p>\n

b) La Registradora de la Propiedad de \u00c9ibar califica negativamente el t\u00edtulo, entendiendo, en una nota ciertamente escueta y carente de la necesaria claridad, que la ampliaci\u00f3n no puede recaer sobre una finca distinta de la inicialmente hipotecada, ya que tras la segregaci\u00f3n practicada ha cambiado la finca objeto de la hipoteca, y que en caso de que la porci\u00f3n segregada hubiere sido liberada de la hipoteca inicialmente constituida ser\u00eda necesario aportar la liberaci\u00f3n como t\u00edtulo previo para despachar la ampliaci\u00f3n sobre el resto. Al haberse confirmado la calificaci\u00f3n inicial por la Registradora sustituta, se interpone recurso contra aquella.<\/p>\n

\u2026<\/p>\n

3. Respecto de la cuesti\u00f3n sustantiva debatida, conviene recordar que ya admiti\u00f3 en su d\u00eda este Centro Directivo la posibilidad de que por v\u00eda de modificaci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de la hipoteca existente, pasara \u00e9sta a dar cobertura real al incremento que experimente en su cuant\u00eda el pr\u00e9stamo hasta entonces garantizado, posibilidad que hab\u00eda de aceptarse, aunque con sus peculiares efectos.<\/p>\n

Y es que el art\u00edculo 144 de la Ley Hipotecaria contempla, en t\u00e9rminos amplios, la posibilidad de hacer constar en el Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novaci\u00f3n del contrato primitivo, que modifique la eficacia de la obligaci\u00f3n hipotecaria anterior, pero exigiendo esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa modificaci\u00f3n, y el posterior, de modo que al tercero tan s\u00f3lo le afectar\u00e1 la modificaci\u00f3n si ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, una, la preexistente, con la preferencia que le d\u00e9 su fecha y en cuanto a las cantidades garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliaci\u00f3n, con eficacia limitada a partir de su inscripci\u00f3n y en cuanto a una nueva y distinta suma garantizada.<\/p>\n

Por ello \u2013se dec\u00eda\u2013, la ampliaci\u00f3n de hipoteca ha de asimilarse a efectos pr\u00e1cticos a la constituci\u00f3n de una nueva y sus efectos vendr\u00edan a ser los mismos que la mejora de embargo a que se refiere el art\u00edculo 578.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Caso de ampliaci\u00f3n sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliaci\u00f3n no puede perjudicarlas, pero la garant\u00eda hipotecaria preferente no tiene por qu\u00e9 posponerse a ellas, de modo que la ejecuci\u00f3n de esa carga intermedia determinar\u00e1 la cancelaci\u00f3n de la llamada ampliaci\u00f3n cual hipoteca de rango posterior que es (art\u00edculo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la hipoteca inicial, y caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan s\u00f3lo tendr\u00e1 preferencia para el cobro con cargo el precio de realizaci\u00f3n por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso ser\u00e1n preferentes para de cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan s\u00f3lo en la medida en que a\u00fan quede sobrante, la parte del cr\u00e9dito ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la indivisibilidad legal y exigencia de prioridad \u00fanica, con la consiguiente confusi\u00f3n al dar la apariencia de que la ampliaci\u00f3n del cr\u00e9dito original goza de una garant\u00eda de igual rango al que ten\u00eda inicialmente.<\/p>\n

En suma, ning\u00fan obst\u00e1culo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliaci\u00f3n de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliaci\u00f3n del cr\u00e9dito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determine con precisi\u00f3n cu\u00e1les sean esas nuevas responsabilidades objeto de garant\u00eda (art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Ahora bien, y esto es de especial inter\u00e9s para el presente caso, ha de tenerse muy en cuenta que los efectos de tal inscripci\u00f3n ser\u00edan los que legalmente se derivaran de su propio objeto, rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria) y dem\u00e1s principios configuradores de regulaci\u00f3n hipotecaria, pero no de la voluntad de las partes.<\/p>\n

4. Examinados el contenido de la escritura y el de la nota de calificaci\u00f3n recurrida es evidente la imprecisi\u00f3n de las ambas, toda vez que la escritura omite, por completo, el hecho de la pr\u00e1ctica de la segregaci\u00f3n y las vicisitudes del pr\u00e9stamo inicialmente concedido a la luz de la nueva situaci\u00f3n creada, pues no aclara si la responsabilidad hipotecaria inicial se ha concentrado en el resto de la finca matriz, ni si la finca segregada ha sido transmitida a tercero.<\/p>\n

Por su parte, la nota de calificaci\u00f3n es confusa y en absoluto aborda las cuestiones que plantea la inscripci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n de la hipoteca tal y como ha sido documentada en la escritura, a lo que ciertamente tampoco ayuda la imprecisi\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s y en un puro ejercicio discursivo, bien pudiera haber ocurrido que, una vez practicada la segregaci\u00f3n, la hipoteca originaria ni se hubiera distribuido entre la finca segregada y el resto ni se hubiera concentrado la responsabilidad en \u00e9ste \u00faltimo, con lo que la obligaci\u00f3n garantizada seguir\u00eda siendo \u00fanica y \u00fanica tambi\u00e9n lo ser\u00eda, tras la ampliaci\u00f3n, por la nueva responsabilidad, con lo que, caso de ejecuci\u00f3n, el acreedor hipotecario, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 123 de la Ley Hipotecaria, podr\u00eda proceder contra las dos fincas, raz\u00f3n por la que, como acertadamente pone de relieve la nota de calificaci\u00f3n sustitutoria, ser\u00eda necesario el consentimiento de los titulares registrales afectados (los de la finca originada por la segregaci\u00f3n), respecto de los que la escritura guarda absoluto silencio, aunque de la nota inicial bien pudiera inferirse que son los mismos que los del resto de la finca matriz, si bien esto es una mera conjetura.<\/p>\n

Ahora bien, de lo que no cabe duda es que para que la responsabilidad hipotecaria derivada de la ampliaci\u00f3n recaiga exclusivamente sobre el resto de la finca matriz (con indemnidad para la porci\u00f3n segregada), s\u00ed que ser\u00eda necesario proceder a la distribuci\u00f3n de la hipoteca inicial entre ambas, pues de lo contrario las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliaci\u00f3n, al continuar siendo \u00fanica la obligaci\u00f3n garantizada y caso de una hipot\u00e9tica ejecuci\u00f3n, tambi\u00e9n gravitar\u00edan sobre la porci\u00f3n segregada (que podr\u00eda ser transmitida a un tercero), con los riesgos que de ello se derivan al poder concentrarse el gravamen de forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna de las fincas.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

14 marzo 2009<\/p>\n

<\/a>Ampliaci\u00f3n<\/strong>.- 1. La cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si est\u00e1 correctamente fijada la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos correspondientes a intereses, intereses de demora y costas y gastos en una escritura de novaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

La hipoteca inicial se constituy\u00f3, por lo que aqu\u00ed interesa, en garant\u00eda de 6.750 euros equivalentes a tres a\u00f1os de intereses ordinarios al tipo del 7,50% anual; 10.740 euros equivalentes a dos a\u00f1os de intereses de demora al tipo de 17,90% anual; y 6.000 euros equivalentes al 20% de dicho principal, para costas y gastos.<\/p>\n

En la parte que se ampl\u00eda la hipoteca garantiza 955,77 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses ordinarios al tipo del 8,50% anual, sobre el principal ampliado; 2.136,42 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses de demora al tipo pactado del 19% anual, sobre el capital ampliado; y 1.124,43 euros equivalentes al 15% del capital ampliado para costas y gastos.<\/p>\n

Se establece que, tras la ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, la total responsabilidad hipotecaria asciende, en cuanto a intereses, intereses de demora y costas y gastos: los intereses ordinarios hasta la cantidad de 7.705.77 euros; en cuanto a los intereses de demora 12.876,42 euros; y 7.124,43 para costas y gastos.<\/p>\n

Seg\u00fan la nota de calificaci\u00f3n, de lo transcrito resulta que la cantidad fijada como responsabilidad total tras la ampliaci\u00f3n de 7.705,77 euros de intereses ordinarios y 12.876,42 euros para intereses de demora no se corresponde al tipo y plazo fijados en la ampliaci\u00f3n (dieciocho meses de intereses ordinarios al tipo del 8,50% anual, y dieciocho meses de intereses de demora al tipo pactado del 19% anual), sino que se corresponden con la suma de los intereses ordinarios y de demora, respectivamente, garantizados al tipo m\u00e1ximo del 7,50% y 17,90%, de que respond\u00eda la hipoteca antes de la ampliaci\u00f3n, con la suma de los intereses ordinarios y de demora garantizados por la cantidad ahora ampliada al tipo m\u00e1ximo 8,50 % y 19%; asimismo, la cantidad fijada para costas y gastos no se corresponde con la cantidad total de principal, despu\u00e9s de la ampliaci\u00f3n al 15%.<\/p>\n

El Notario recurrente resumidamente afirma que en las escrituras de ampliaci\u00f3n de hipoteca se inscriben en cuanto a la responsabilidad hipotecaria ampliada, sin ser materia inscribible el apartado relativo a la responsabilidad hipotecaria total.<\/p>\n

2. Como ha se\u00f1alado la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 14 de marzo de 2009, el art\u00edculo 144 de la Ley Hipotecaria contempla, en t\u00e9rminos amplios, la posibilidad de hacer constar en el Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novaci\u00f3n del contrato primitivo, que modifique la eficacia de la obligaci\u00f3n hipotecaria anterior, pero exigiendo esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa modificaci\u00f3n, y el posterior, de modo que al tercero tan s\u00f3lo le afectar\u00e1 la modificaci\u00f3n si ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, una, la preexistente, con la preferencia que le d\u00e9 su fecha y en cuanto a las cantidades garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliaci\u00f3n, con eficacia limitada a partir de su inscripci\u00f3n y en cuanto a una nueva y distinta suma garantizada.<\/p>\n

Por ello \u2013se dec\u00eda\u2013, la ampliaci\u00f3n de hipoteca ha de asimilarse a efectos pr\u00e1cticos a la constituci\u00f3n de una nueva. Si se tratara de ampliaci\u00f3n sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliaci\u00f3n no puede perjudicarlas, pero la garant\u00eda hipotecaria preferente no tiene por qu\u00e9 posponerse a ellas, de modo que la ejecuci\u00f3n de esa carga intermedia determinar\u00e1 la cancelaci\u00f3n de la llamada ampliaci\u00f3n en tanto que hipoteca de rango posterior (art\u00edculo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la hipoteca inicial. En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan s\u00f3lo tendr\u00e1 preferencia para el cobro con cargo al precio de realizaci\u00f3n por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso ser\u00e1n preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan s\u00f3lo en la medida en que a\u00fan quede sobrante, la parte del cr\u00e9dito ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la indivisibilidad legal y exigencia de prioridad \u00fanica, con la consiguiente confusi\u00f3n al dar la apariencia de que la ampliaci\u00f3n del cr\u00e9dito original goza de una garant\u00eda de igual rango al que ten\u00eda inicialmente.<\/p>\n

En suma, ning\u00fan obst\u00e1culo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliaci\u00f3n de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliaci\u00f3n del cr\u00e9dito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determine con precisi\u00f3n cu\u00e1les sean esas nuevas responsabilidades objeto de garant\u00eda (art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Ahora bien, y esto es de especial inter\u00e9s, ha de tenerse muy en cuenta que los efectos de tal inscripci\u00f3n ser\u00edan los que legalmente se derivaran de su propio objeto, rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria) y dem\u00e1s principios configuradores de regulaci\u00f3n hipotecaria, pero no de la voluntad de las partes.<\/p>\n

3. Igualmente ha tenido ocasi\u00f3n de se\u00f1alar esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2002) para las llamadas ampliaciones de pr\u00e9stamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, que lo querido por las partes es la subsistencia de la obligaci\u00f3n inicial aunque ampliado su contenido u objeto, quedando por tanto excluido cualquier \u00e1nimo novatorio con alcance extintivo (cfr. art\u00edculo 1204 del C\u00f3digo Civil). Tampoco puede apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligaci\u00f3n preexistente y la que surge de su ampliaci\u00f3n ya que conducir\u00eda al mismo resultado pues, excepci\u00f3n hecha del quantum, no hay variaci\u00f3n en sus elementos esenciales, ni se ha producido una renovaci\u00f3n del contrato que le dio vida. Ciertamente puede plantearse si frente a terceros -pi\u00e9nsese en una situaci\u00f3n concursal (cfr. art\u00edculo 71 de la Ley Concursal), la aparici\u00f3n de otro acreedor con t\u00edtulo fehaciente de fecha intermedia (cfr. art\u00edculo 1924.3.a) en relaci\u00f3n con el 1929 del C\u00f3digo Civil), etc.\u2013no habr\u00e1 de entenderse que existen dos obligaciones. Sin embargo entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un \u00fanico y uniforme r\u00e9gimen jur\u00eddico contractual para la obligaci\u00f3n resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulaci\u00f3n de dos obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el art\u00edculo 1169 del C\u00f3digo Civil, r\u00e9gimen convenido cuyos efectos vincular\u00e1n tambi\u00e9n a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.<\/p>\n

En todo caso, la soluci\u00f3n al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de la ampliaci\u00f3n de la hipoteca pues el mismo se plantear\u00eda igualmente en el supuesto en que se pretendiera garantizar parte de una obligaci\u00f3n originariamente \u00fanica. Ser\u00eda, por ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan s\u00f3lo de un pr\u00e9stamo (vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996) conviniesen posteriormente las partes en extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.<\/p>\n

El efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, que al modificar el art\u00edculo 4 de la Ley 2\/1994, determin\u00f3 en su apartado tercero que las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondr\u00e1n, en ning\u00fan caso, una alteraci\u00f3n o p\u00e9rdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliaci\u00f3n del plazo del pr\u00e9stamo por ese incremento o ampliaci\u00f3n.<\/p>\n

Con ello, y por lo que ata\u00f1e a la ampliaci\u00f3n del importe de pr\u00e9stamo, se llega a reconocer expl\u00edcitamente por el legislador, la doctrina que ya con anterioridad hab\u00eda preconizado esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2002 y las citadas en los Vistos), especialmente con base en las disposiciones del C\u00f3digo Civil reguladoras de la novaci\u00f3n modificativa \u2013art\u00edculos 1202, 1203 y siguientes\u2013, y de la legislaci\u00f3n hipotecaria reguladoras del rango \u2013especialmente art\u00edculos 17, 24, 25 y 134 de la Ley Hipotecaria\u2013.<\/p>\n

4. De acuerdo con lo expuesto en los anteriores Fundamentos de Derecho puede concluirse, que en las llamadas ampliaciones de pr\u00e9stamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria: 1.\u2013Que entre las partes contratantes se produce la unificaci\u00f3n del pago de dos obligaciones, a los efectos previstos en el art\u00edculo 1169 del C\u00f3digo Civil, r\u00e9gimen convenido cuyos efectos vincular\u00e1n tambi\u00e9n a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda; 2.\u2013Que frente a terceros -situaci\u00f3n concursal (cfr. art\u00edculos 71 y 73 de la Ley Concursal) o la aparici\u00f3n de otro acreedor con t\u00edtulo fehaciente de fecha intermedia (cfr. art\u00edculo 1924.3.a) en relaci\u00f3n con el 1929 del C\u00f3digo Civil), etc.\u2013habr\u00e1 de entenderse que existen dos obligaciones. 3.\u2013Que siendo la cuota de pago \u00fanica, respecto de la delicada cuesti\u00f3n de a qu\u00e9 parte de cr\u00e9dito, al inicial o al ampliado, ha de imputarse el pago, con efectos frente a terceros, habr\u00e1n de aplicarse las normas del C\u00f3digo Civil relativas a la imputaci\u00f3n de pagos (cfr. art\u00edculo 1172, 1173 y 1174 del C\u00f3digo Civil); y, 4.\u2013Que en relaci\u00f3n con el derecho real de hipoteca, sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, no una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, pues esto \u00faltimo contradice su indivisibilidad legal (art\u00edculo 1860 del C\u00f3digo Civil) y exigencia de prioridad \u00fanica, con la consiguiente confusi\u00f3n al dar la apariencia de que la ampliaci\u00f3n del cr\u00e9dito original goza de una garant\u00eda de igual rango al que ten\u00eda inicialmente.<\/p>\n

5. Por lo que se refiere al supuesto de hecho concreto del presente expediente, el recurso ha de ser estimado. Aunque la cuota del pr\u00e9stamo hipotecario resultante de la ampliaci\u00f3n sea \u00fanica y se calcule en funci\u00f3n del nuevo tipo de inter\u00e9s, en lo que es propiamente la ampliaci\u00f3n de hipoteca debe procederse de la misma forma que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango. De modo que, registralmente debe quedar perfectamente determinado por separado el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de la responsabilidad hipotecaria (cfr. art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria) tanto del pr\u00e9stamo inicial \u2013calculada en funci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s inicial\u2013 como de la parte ampliada \u2013calculada en funci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s actual\u2013, como ocurre en el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n.<\/p>\n

6. Por eso, a t\u00edtulo meramente informativo, sin trascendencia real hipotecaria, se pueden adicionar ambas responsabilidades hipotecarias, pero no debe alterarse la responsabilidad hipotecaria de la inicial hipoteca mediante la aplicaci\u00f3n de los plazos y tipos de inter\u00e9s de la segunda, salvo que adem\u00e1s se pretenda una cancelaci\u00f3n parcial de la primera. Por eso es correcta la cl\u00e1usula novena del t\u00edtulo, ya que \u2013como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2006\u2013 es conveniente tras la especificaci\u00f3n de la parte de responsabilidad hipotecaria correspondiente al pr\u00e9stamo inicial y a la parte ampliada del mismo, consignar la total resultante por la suma de ambas. Aunque su omisi\u00f3n no es obst\u00e1culo a la inscripci\u00f3n dado que es el resultado de una mera suma aritm\u00e9tica entre ambas cifras de responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

12 mayo 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Ampliaci\u00f3n Las disposiciones legales y reglamentarias sobre la forma de los instrumentos p\u00fablicos se cumplen en su esp\u00edritu y en su letra en la escritura de ampliaci\u00f3n de hipoteca en la que se describe el inmueble gravado, se indican los datos de su inscripci\u00f3n, se rese\u00f1a el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, se citan las cargas […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[3528,1526],"class_list":{"0":"post-17457","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-ampliacion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17457","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17457"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17457\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17457"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17457"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17457"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}