{"id":17459,"date":"2016-03-01T09:46:31","date_gmt":"2016-03-01T08:46:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17459"},"modified":"2016-03-07T09:17:56","modified_gmt":"2016-03-07T08:17:56","slug":"ampliacion-bajo-condicion-suspensiva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/ampliacion-bajo-condicion-suspensiva\/","title":{"rendered":"Ampliaci\u00f3n bajo condici\u00f3n suspensiva"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Ampliaci\u00f3n bajo condici\u00f3n suspensiva<\/a><\/strong><\/p>\n

1.En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de constituci\u00f3n de hipoteca en garant\u00eda de las obligaciones que surjan de un cr\u00e9dito formalizado el mismo d\u00eda mediante p\u00f3liza intervenida por el mismo Notario autorizante.<\/p>\n

En la escritura se fija una responsabilidad hipotecaria hasta un importe m\u00e1ximo de 548.000 euros por principal del cr\u00e9dito y otras cantidades complementarias por intereses ordinarios, de demora, por costas y por otros gastos suplidos, de modo que la responsabilidad m\u00e1xima total de la finca hipotecada queda fijada en 685.000 euros. Adem\u00e1s se pacta que, sin perjuicio de la eficacia inmediata de la constituci\u00f3n del derecho de hipoteca sobre la finca por el importe establecido anteriormente, las cantidades aseguradas por dicha hipoteca quedar\u00e1n aumentadas en la cuant\u00eda que se detalla por cada concepto \u2013en total 8.220.000 euros de responsabilidad hipotecaria m\u00e1xima adicional-, si se cumple cualquiera de las condiciones que se detallan.<\/p>\n

El Registrador de la Propiedad rechaza la inscripci\u00f3n solicitada porque considera que no es admisible la constituci\u00f3n de hipotecas bajo condici\u00f3n suspensiva, y por otros defectos que se expresan en los antecedentes de hecho de la presente resoluci\u00f3n (los cuales se examinan en otros apartados).<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a las cuestiones de fondo planteadas por la calificaci\u00f3n impugnada, en el primero de los defectos expresados en ella, desarrollado en diversos motivos concretos, expresa el Registrador que, a su juicio, en nuestro Derecho no se admiten, con car\u00e1cter general, las hipotecas sujetas a condici\u00f3n porque se altera gravemente el justo equilibrio entre los intereses del acreedor, del deudor y de los terceros, que garantizan las reglas y principios que gobiernan la hipoteca com\u00fan.<\/p>\n

Indudablemente, en nuestro ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir grav\u00e1menes sobre ellos, sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas en las leyes (art\u00edculo 348 del C\u00f3digo Civil). No s\u00f3lo se permite la constituci\u00f3n de nuevas figuras de derechos reales no espec\u00edficamente previstas por el legislador (cfr. art\u00edculos 2.2.\u00ba de la Ley Hipotecaria y 7.\u00ba del Reglamento Hipotecario), sino tambi\u00e9n la alteraci\u00f3n del contenido t\u00edpico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. art\u00edculos 647 del C\u00f3digo Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condici\u00f3n, t\u00e9rmino o modo. Pero es tambi\u00e9n cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados l\u00edmites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jur\u00eddico de los bienes, dado su significado econ\u00f3mico pol\u00edtico y la trascendencia \u00aberga omnes\u00bb de los derechos reales, de modo que la autonom\u00eda de la voluntad debe atemperarse a la satisfacci\u00f3n de determinadas exigencias, tales como la existencia de una raz\u00f3n justificativa suficiente, la determinaci\u00f3n precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tr\u00e1fico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993). Estos l\u00edmites alcanzan especial significaci\u00f3n en relaci\u00f3n con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario, del cr\u00e9dito territorial y, en definitiva, del orden p\u00fablico econ\u00f3mico.<\/p>\n

Respetados esos l\u00edmites, la hipoteca voluntaria, como fruto que es de la autonom\u00eda de la voluntad plasmada en un negocio jur\u00eddico, puede quedar sujeta a una condici\u00f3n, al igual que puede constituirse por plazo determinado (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 17 de octubre de 1994).<\/p>\n

En el presente caso la situaci\u00f3n de pendencia no afecta propiamente al derecho real de hipoteca en su integridad sino al aumento de la responsabilidad por ella garantizada. Y no se puede objetar a la situaci\u00f3n jur\u00eddico- real as\u00ed configurada que adolezca de indeterminaci\u00f3n alguna, pues el cr\u00e9dito ha quedado perfectamente precisado en todos sus aspectos definidores (titular, importe m\u00e1ximo, plazo, etc.), con satisfacci\u00f3n de las exigencias del denominado principio de especialidad (art\u00edculos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Siendo posible garantizar con hipoteca tan s\u00f3lo una parte de un cr\u00e9dito (cfr. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996; y el art\u00edculo 153 de la Ley Hipotecaria, que prev\u00e9 la posibilidad de garant\u00eda parcial del saldo), se admite que por v\u00eda de modificaci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de la hipoteca existente pase \u00e9sta a dar cobertura real a otra parte del mismo cr\u00e9dito o al resto no garantizado, con el alcance que respecto de las partes y del tercero se ha encargado de precisar este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 17 de enero y 8 de junio de 2002). Y ning\u00fan obst\u00e1culo habr\u00e1, dentro de ciertos l\u00edmites estructurales, para que esa ampliaci\u00f3n est\u00e9 inicialmente prevista aunque afectada por la situaci\u00f3n de pendencia derivada de la condici\u00f3n suspensiva a que se sujete y, por tanto, con las consecuencias propias del juego de la condici\u00f3n.<\/p>\n

As\u00ed, no se trata de un gravamen potencial sino de un derecho de garant\u00eda actual de un cr\u00e9dito existente, que perjudica a los terceros adquirentes desde su constituci\u00f3n, si bien se modaliza la cobertura de dicho cr\u00e9dito de suerte que adem\u00e1s de la parte inicialmente asegurada se extiende \u2013si se cumple la condici\u00f3n-a otra parte tambi\u00e9n determinada.<\/p>\n

\u00abPendente conditione\u00bb, el acreedor goza de facultades de conservaci\u00f3n y disposici\u00f3n de su derecho; adem\u00e1s, al tratarse de un cr\u00e9dito \u00fanico aunque garantizado parcialmente, en caso de ejecuci\u00f3n del bien hipotecado el actor s\u00f3lo podr\u00e1 detraer del precio de remate obtenido hasta una parte igual al m\u00e1ximo de responsabilidad fijada incondicionadamente; si el tercer poseedor quiere evitar la ejecuci\u00f3n de ese bien \u00fanicamente deber\u00e1 reembolsar esa cantidad m\u00e1xima, aunque quede parcialmente insatisfecho el cr\u00e9dito; el tercer poseedor podr\u00e1, como en el caso a que se refiere el art\u00edculo 124 de la Ley Hipotecaria, pedir la cancelaci\u00f3n de la hipoteca si pag\u00f3 la parte del cr\u00e9dito que sin condici\u00f3n alguna garantizaba la finca.<\/p>\n

\u00abExistente conditione\u00bb el derecho del acreedor hipotecario alcanza su plena extensi\u00f3n y con el rango que le confiere la inscripci\u00f3n, sin que pueda afirmarse que contrar\u00ede elemento estructural alguno del derecho real de hipoteca, pues el cr\u00e9dito garantizado qued\u00f3 perfectamente determinado en todos sus aspectos definidores y con una preferencia que ha sido objeto de la debida publicidad \u00aberga omnes\u00bb (\u00abscenti et volenti, nulla fit injuria\u00bb).<\/p>\n

Al constar registralmente la cuant\u00eda m\u00e1xima de la obligaci\u00f3n garantizada por la que ser\u00e1 oponible la hipoteca en uno y otro caso, quedan protegidos suficientemente los terceros. Si, cumplidos los requisitos establecidos en el art\u00edculo 241 del Reglamento Hipotecario, el hipotecante puede consentir la posposici\u00f3n de rango en favor de una hipoteca de futura constituci\u00f3n, no puede haber impedimento a la constituci\u00f3n de una hipoteca se\u00f1alando una responsabilidad que, de cumplirse la condici\u00f3n pactada, se vea ampliada autom\u00e1ticamente hasta la cantidad fijada, m\u00e1xime si se tiene en cuenta que en tal caso no habr\u00e1 titulares de derechos intermedios que debieran consentir el eventual perjuicio que la efectividad de ese \u00abrango preferente\u00bb pudiera irrogarles.<\/p>\n

A la vista de la obligaci\u00f3n garantizada tal como es estructurada en el concreto negocio de que se trata en el presente caso, resulta evidente la raz\u00f3n justificativa de la configuraci\u00f3n de la garant\u00eda condicionada (no se trata de un \u00abv\u00ednculo in\u00fatil\u00bb), que la hace merecedora de la necesaria flexibilidad con que ha de acogerse en materia de hipotecas el principio de determinaci\u00f3n de los derechos inscribibles, en beneficio de las necesidades del tr\u00e1fico y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, de la econom\u00eda nacional.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, en la situaci\u00f3n de pendencia ahora debatida tampoco pueden verse perjuicios para el cr\u00e9dito territorial (no perturba la libertad de competencia entre oferentes de cr\u00e9dito ni establece un v\u00ednculo temporal excesivo del deudor), si se tiene en cuenta que se atribuye al deudor hipotecante la facultad de liberarse del gravamen mediante la amortizaci\u00f3n anticipada del cr\u00e9dito y que se fija un plazo m\u00e1ximo para el cumplimiento de la condici\u00f3n a que se sujeta la ampliaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

4. Seg\u00fan el segundo de los defectos invocados por el Registrador, aun cuando se admitiera la posibilidad de someter la hipoteca a condici\u00f3n, los supuestos de hecho contemplados por las partes no hacen otra cosa que elevar a \u00abconditio facti\u00bb lo que, a su juicio, constituyen verdadera \u00abconditio iuris\u00bb por tratarse de riesgos que constituyen presupuesto legal necesario para el ejercicio de las acciones t\u00edpicamente hipotecarias.<\/p>\n

A la vista de las cl\u00e1usulas contenidas en la escritura calificada respecto de esta cuesti\u00f3n, el defecto no puede ser mantenido.<\/p>\n

Entre las condiciones suspensivas a que se sujeta la ampliaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria figura la que consiste en que \u00abel Tramo B del cr\u00e9dito no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelaci\u00f3n de la hipoteca antes de las 12:00 horas del d\u00eda 3 de junio de 2008\u00bb. Debe advertirse que las obligaciones garantizadas por la hipoteca son precisamente las que surjan de dicho tramo del cr\u00e9dito y que, seg\u00fan se conviene en dicha escritura, el principal de dicho tramo del cr\u00e9dito deber\u00e1 encontrarse \u00edntegramente restituido el 3 de agosto de 2008.<\/p>\n

Ciertamente, no cabe admitir la constituci\u00f3n de una hipoteca en la que la falta de pago del d\u00e9bito principal act\u00fae como condici\u00f3n suspensiva del nacimiento de la misma, ya que precisamente ese incumplimiento de la obligaci\u00f3n principal, dada la esencia de este derecho real, lo que provoca es su propia efectividad al poner en marcha el \u00abius distrahendi\u00bb, que presupone una hipoteca plenamente constituida, y de ah\u00ed que los interesados no puedan en contravenci\u00f3n de lo anterior transformar en una \u00abconditio facti\u00bb a\u00f1adida al negocio concluido lo que no es m\u00e1s que un elemento estructural o \u00abconditio iuris\u00bb de la eficacia del derecho de hipoteca (cfr. la Resoluci\u00f3n de 4 de diciembre de 1980). Pero, frente al reproche invocado por el Registrador, no puede estimarse que sea \u00e9sta la configuraci\u00f3n de la condici\u00f3n en el presente caso, pues no es el incumplimiento de una obligaci\u00f3n ya exigible lo que constituye el hecho condicionante de la efectividad de la hipoteca constituida \u2013en su extensi\u00f3n m\u00e1xima-sino la llegada de determinado d\u00eda, anterior en dos meses al t\u00e9rmino fijado para la exigibilidad de la obligaci\u00f3n garantizada, sin que la restituci\u00f3n del cr\u00e9dito en que consiste haya sido realizada anticipadamente. Por lo dem\u00e1s, no se trata de una condici\u00f3n que afecte a la obligaci\u00f3n garantizada y dependa de la exclusiva voluntad del deudor (cfr. art\u00edculo 1115 del C\u00f3digo Civil), sino de una condici\u00f3n a la que se sujeta la efectividad de una garant\u00eda en favor del acreedor.<\/p>\n

Tambi\u00e9n las dem\u00e1s condiciones a que se somete la ampliaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria han de ser admitidas. Al consistir en circunstancias reveladoras de un deterioro de la situaci\u00f3n patrimonial del deudor y de los garantes o en la disminuci\u00f3n del valor de la finca hipotecada y de la integridad de la garant\u00eda, se basan en una raz\u00f3n justificativa que ha de estimarse suficiente para la modalizaci\u00f3n del derecho real de hipoteca. El hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario en ciertos casos determinados remedios frente al detrimento o menoscabo de la garant\u00eda (cfr. art\u00edculos 1129.3.\u00ba del C\u00f3digo Civil, 117 de la Ley Hipotecaria, 219.2.\u00ba del Reglamento Hipotecario, 5.III de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo del Mercado Hipotecario y 29 del Real Decreto 685\/1982, de 17 de marzo), no significa que no pueda atribu\u00edrsele convencionalmente otras facultades como la de dar por vencido anticipadamente el cr\u00e9dito en determinados supuestos (seg\u00fan ha admitido esta Direcci\u00f3n General \u2013cfr., por todas, las Resoluciones de 28, 29, 30 de enero y 2 de febrero de 1998, 20 de mayo, 17 de junio y 11 de julio de 2000 y 22 de marzo de 2001\u2013) o, como acontece en el caso del presente recurso, la ampliaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria bajo determinadas condiciones, siempre que se cumplan unas exigencias m\u00ednimas de concreci\u00f3n.<\/p>\n

2 y 3 septiembre 2005 [1]<\/a><\/p>\n

<\/a>Ampliaci\u00f3n bajo condici\u00f3n suspensiva<\/strong>.- 2. El segundo defecto de la nota tiene que ver con la previsi\u00f3n contenida en la cl\u00e1usula Uno bis de la escritura de pr\u00e9stamo, en la que se contempla que la entidad acreedora pueda conceder a los deudores, a solicitud de \u00e9stos, importes adicionales (que denomina \u00abAmpliaci\u00f3n Express\u00bb), siempre que la suma total del importe inicial del pr\u00e9stamo (en este caso 54.000 euros) y todas las ampliaciones Express, no excedan en ning\u00fan momento del importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo (fijado en 100.000 euros). La concesi\u00f3n de cada ampliaci\u00f3n estar\u00e1 sujeta a la condici\u00f3n de que la entidad acreedora verifique que la situaci\u00f3n de la finca no ha empeorado y que su valor no ha disminuido. M\u00e1s adelante, en la cl\u00e1usula once, al constituir la hipoteca, la cantidad garantizada por principal alcanza el importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo, en este caso, los cien mil euros.<\/p>\n

A la inscripci\u00f3n de esas concretas previsiones se opone el Registrador por entender que aunque se ha pretendido configurar dicha ampliaci\u00f3n como una obligaci\u00f3n condicional (lo que permitir\u00eda su garant\u00eda hipotecaria, conforme al art. 1.861 CC y 142 y 143 de la Ley Hipotecaria), la condici\u00f3n a que se ha sujetado la concesi\u00f3n de la ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, depende de la exclusiva voluntad de quien resultar\u00eda \u00abdeudor de la entrega\u00bb (la entidad prestamista que, caso de cumplirse la condici\u00f3n, deber\u00eda entregar la cantidad ampliada), lo que la hace nula (art\u00edculos 1.115 del C\u00f3digo Civil) y adem\u00e1s supone una infracci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 1.256 del C\u00f3digo Civil, que proh\u00edbe dejar la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes.<\/p>\n

La previsi\u00f3n sobre la concesi\u00f3n de importes adicionales a la cantidad inicialmente prestada (denominadas \u00abAmpliaci\u00f3n Express\u00bb) dentro del l\u00edmite del importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo, ser\u00eda perfectamente inscribible (y as\u00ed lo entiende ab initio el propio Registrador), pues se tratar\u00eda de obligaciones futuras, cuya configuraci\u00f3n inicial estar\u00eda suficientemente determinada, al especificarse un importe m\u00e1ximo dentro del cual y a simple petici\u00f3n de los deudores, la entidad acreedora vendr\u00eda obligada a conceder esas ampliaciones, obligaciones futuras cuya cobertura hipotecaria viene reconocida por el art\u00edculo 142 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Aceptada esa posibilidad, el defecto tal y como est\u00e1 formulado debe ser revocado, pues el que esas ampliaciones dependan de que la entidad acreedora verifique que la situaci\u00f3n de la finca no ha empeorado y que su valor no ha disminuido, no significa en modo alguno que la condici\u00f3n y en suma el cumplimiento del contrato dependa exclusivamente de la voluntad de una sola de las partes, sino por el contrario, de unas causas perfectamente objetivadas, cuya concurrencia o no, ser\u00e1n, en su caso, objeto de acreditaci\u00f3n a trav\u00e9s de los medios generales de prueba previstos en el Cap\u00edtulo V del Libro IV del C\u00f3digo Civil y en el Cap\u00edtulo VI del T\u00edtulo Primero del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, la posibilidad de reacci\u00f3n unilateral de la entidad acreedora ante eventuales oscilaciones en el valor de subasta de la finca hipotecada, est\u00e1 prevista en nuestra legislaci\u00f3n reguladora del mercado hipotecario, donde se contempla el que si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasaci\u00f3n inicial en m\u00e1s de un 20%, la entidad financiera acreedora, acredit\u00e1ndolo mediante tasaci\u00f3n efectuada a su instancia, podr\u00e1 exigir del deudor hipotecante la ampliaci\u00f3n de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relaci\u00f3n exigible entre el valor del bien y el cr\u00e9dito que garantiza (cfr. art\u00edculo 29.1 de su Reglamento aprobado por Real Decreto 685\/1982 de 17 de marzo).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos expuestos.<\/p>\n

1 marzo 2008<\/p>\n

[1]<\/a> En esta Resoluci\u00f3n se abordaron diferentes defectos. En cuanto al que aqu\u00ed aparece rese\u00f1ado, ha sido revocada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010. En dicho fallo se dice literalmente que se revoca \u201c\u00fanicamente en lo que se refiere a las condiciones se\u00f1aladas con la letra c) en las escrituras mencionadas en el primer fundamento de esta sentencia, consistentes en que el tramo correspondiente de los cr\u00e9ditos a que se refieren dichas escrituras, no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelaci\u00f3n de la hipoteca antes de las doce horas del d\u00eda tres de junio del corriente a\u00f1o\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Ampliaci\u00f3n bajo condici\u00f3n suspensiva 1.En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de constituci\u00f3n de hipoteca en garant\u00eda de las obligaciones que surjan de un cr\u00e9dito formalizado el mismo d\u00eda mediante p\u00f3liza intervenida por el mismo Notario autorizante. En la escritura se fija una […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[3529,1526],"class_list":{"0":"post-17459","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-ampliacion-bajo-condicion-suspensiva","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17459","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17459"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17459\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17459"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17459"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17459"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}