{"id":17604,"date":"2016-03-03T12:00:57","date_gmt":"2016-03-03T11:00:57","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17604"},"modified":"2016-03-03T12:19:56","modified_gmt":"2016-03-03T11:19:56","slug":"ambito-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/calificacion-propiedad-francisco-sena\/ambito-2\/","title":{"rendered":"\u00c1mbito"},"content":{"rendered":"

CALIFICACION
<\/strong><\/h1>\n

\u00c1mbito<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong><\/p>\n

La calificaci\u00f3n del Registrador ha de formularse en t\u00e9rminos claros y precisos, ajust\u00e1ndose al contenido de los t\u00edtulos presentados, en relaci\u00f3n con los respectivos asientos, por lo que inscrita una finca a favor de una Sociedad, tal como se describe en el t\u00edtulo, es inscribible la declaraci\u00f3n de obra nueva e hipoteca constituida sobre la misma, sin que puedan admitirse las hip\u00f3tesis del Registrador de que dicha finca pueda formar parte de un aprovechamiento hidr\u00e1ulico, extremo \u00e9ste no demostrado.<\/p>\n

14 agosto 1935<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Las certificaciones del Registro Civil son documentos p\u00fablicos que hacen prueba solemne y aut\u00e9ntica respecto de los actos inscribibles en el mismo, por lo que acreditada la hora en que fallecieron un padre y su hijo, y la premoriencia del primero (dato que se omiti\u00f3 inicialmente por ignorarlo la persona que hizo la declaraci\u00f3n, pero que se hizo constar con posterioridad mediante nota al margen extendida por el Juez encargado del Registro Civil), es forzoso el respeto al estado de derecho derivado del contenido de dicho Registro, sin que sea l\u00edcito al Registrador de la Propiedad ir m\u00e1s all\u00e1 de lo que le autoriza concretamente su funci\u00f3n calificadora del t\u00edtulo inscribible, en la defensa de intereses de tercero que pugnen contra los hechos aut\u00e9nticamente acreditados por las certificaciones de defunci\u00f3n.<\/p>\n

2 marzo 1940<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Inscrita una sociedad en el Registro Mercantil, goza de personalidad jur\u00eddica y la inscripci\u00f3n queda bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su nulidad, de forma que los Registradores de la Propiedad no pueden suscitar cuestiones relativas a la validez y legalidad de su constituci\u00f3n, porque esta materia es de la competencia de los Registradores Mercantiles.<\/p>\n

24 diciembre 1948; 24 febrero 1949<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- El Registrador est\u00e1 facultado para fundar su calificaci\u00f3n no solo en el documento en el que se solicita la inscripci\u00f3n sino tambi\u00e9n en otros, presentados en el Registro y pendientes de despacho, relativos a los mismos bienes, con la finalidad de procurar el mayor acierto en la calificaci\u00f3n, no efectuar inscripciones in\u00fatiles o ineficaces, evitar litigios y conseguir justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados.<\/p>\n

31 marzo 1950<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- La r\u00edgida aplicaci\u00f3n del principio de prioridad no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, cuya inscripci\u00f3n necesariamente provocar\u00e1 la cancelaci\u00f3n de otros asientos derivados de t\u00edtulos anteriores. De ah\u00ed que, para evitar inscripciones superfluas y de vida ef\u00edmera, como en este caso anotaciones preventivas de embargo que han de cancelarse como consecuencia de la ejecuci\u00f3n de una hipoteca anterior, cuyo t\u00edtulo ya est\u00e1 presentado, puede prescindirse de los asientos que debieran producir los t\u00edtulos anteriores.<\/p>\n

22 octubre 1952<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Ni el Registrador, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley, ni la Direcci\u00f3n General en un recurso, conforme al art\u00edculo 117 del Reglamento Hipotecario, pueden tomar en consideraci\u00f3n documentos de los que el primero ha tenido conocimiento extrarregistralmente y que se han unido a la interposici\u00f3n del recurso. Sin embargo, presentada una escritura de venta otorgada en rebeld\u00eda de la entidad suspensa, junto con otros documentos que se refieren al expediente de suspensi\u00f3n, si bien solicitando en cuanto a estos \u00faltimos su no acceso al Libro Diario, no se extralimita el Registrador que funda su calificaci\u00f3n en la situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos proclamada en los propios antecedentes de la escritura.<\/p>\n

17 febrero 1986<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- No hay obst\u00e1culo para que el Registrador tenga en cuenta en la calificaci\u00f3n no s\u00f3lo los documentos inicialmente presentados, sino tambi\u00e9n los aut\u00e9nticos relacionados con \u00e9stos y presentados despu\u00e9s, aunque no sea por la misma persona y h\u00e1yanse o no rese\u00f1ado los mismos en el asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo correspondiente. [1]<\/a><\/p>\n

17 marzo 1986<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Planteado por el Registrador que no se acredit\u00f3 suficientemente la representaci\u00f3n de la entidad vendedora instante de la resoluci\u00f3n del contrato, la Direcci\u00f3n considera l\u00f3gico el argumento del recurrente de que tal defecto qued\u00f3 subsanado en el escrito de interposici\u00f3n del recurso al que se acompa\u00f1\u00f3 la escritura de poder. Pero a\u00f1ade que, en realidad, esto confirma la nota del Registrador, pues demuestra que en el momento de la calificaci\u00f3n tal extremo no estaba justificado, y como en el recurso no pueden admitirse peticiones basadas en documentos no presentados en tiempo y forma, concluye que la suficiencia del poder deber ser examinada por el Registrador en un nuevo acto de calificaci\u00f3n y s\u00f3lo si su resultado fuere negativo y previa la correspondiente impugnaci\u00f3n podr\u00eda decidirse gubernativamente sobre ese extremo.<\/p>\n

19 enero 1988<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Es correcto denegar la anotaci\u00f3n de demanda solicitada, por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo, cuando la finca est\u00e1 inscrita a nombre de persona distinta del demandado. Y como la calificaci\u00f3n s\u00f3lo puede fundarse en los documentos que el Registro ha tenido a la vista, no se altera este resultado si al escrito de interposici\u00f3n del recurso se acompa\u00f1a copia de la demanda interpuesta, de la que se desprende que lo que el recurrente solicit\u00f3 fue una anotaci\u00f3n de embargo sobre el cr\u00e9dito que el demandado ten\u00eda, consistente en el derecho a cobrar una cantidad aplazada, garantizada con condici\u00f3n resolutoria, con motivo de la venta de la finca al titular registral.<\/p>\n

24 septiembre 1991<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Los medios de calificaci\u00f3n de que dispone el Registrador impiden a \u00e9ste apreciar si determinadas estipulaciones contenidas en un contrato de compraventa tienen car\u00e1cter abusivo y vulneran el art\u00edculo 10 de la Ley de Defensa de los Consumidores.<\/p>\n

8, 9, 10, 11 y 14 octubre 1991<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- El Registrador, de acuerdo con el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, ha de tener en cuenta en su funci\u00f3n calificadora aquellos obst\u00e1culos que puedan surgir de los asientos del Registro, incluidos los de presentaci\u00f3n, as\u00ed como los t\u00edtulos pendientes de despacho. De acuerdo con ello, es correcta la prevenci\u00f3n del Registrador de solicitar la expresi\u00f3n del nombre de la esposa del demandado en un embargo, pese a que en el mandamiento se diga que fue notificada (sin expresar su nombre), si resulta que tiene constancia del fallecimiento de aqu\u00e9lla mucho antes del nacimiento de la deuda que dic origen al embargo. [2]<\/a><\/p>\n

11 diciembre 1991<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Aunque la calificaci\u00f3n de un documento presentado debe tener en cuenta no s\u00f3lo el propio documento, sino tambi\u00e9n los presentados despu\u00e9s, aunque sean incompatibles, no puede denegarse la inscripci\u00f3n del presentado en primer lugar por el hecho de que entre los posteriores exista uno contradictorio y, concretamente, una solicitud de que el primero no se inscriba como consecuencia de haberse interpuesto una querella, pues no es la sola contradicci\u00f3n, sino los vicios o defectos del primer documento, que el t\u00edtulo posteriormente presentado ponga de manifiesto, los que podr\u00edan determinar la suspensi\u00f3n o denegaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n. Y como en este caso el documento ulteriormente presentado no evidencia por s\u00ed la nulidad del primeramente presentado, no puede bastar para impedir la inscripci\u00f3n de \u00e9ste. [3]<\/a><\/p>\n

2 enero 1992<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- El Registrador no puede calificar el acto administrativo por el que una Corporaci\u00f3n Local designa un Recaudador de Contribuciones, ya que ello supone una valoraci\u00f3n de fondo del acuerdo adoptado y la verificaci\u00f3n de un juicio sobre la actuaci\u00f3n administrativa, que es competencia de los \u00f3rganos jurisdiccionales en v\u00eda de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n

16 octubre 1992<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- No existe obst\u00e1culo para que en la calificaci\u00f3n se tengan en cuenta no s\u00f3lo los documentos presentados, sino tambi\u00e9n los aut\u00e9nticos relacionados con \u00e9stos, y presentados despu\u00e9s, aunque no sea por la misma persona interesada, y h\u00e1yanse rese\u00f1ado o no en el mismo asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo correspondiente. Sentado lo anterior, en el transcurso del procedimiento registral no puede pretenderse que se produzca indefensi\u00f3n por desconocimiento de documentos, puesto que el Registro Mercantil [4]<\/a> es p\u00fablico, y, por tanto, accesible en cualquier momento. A lo largo de todo el procedimiento registral puede solicitarse y obtenerse certificaci\u00f3n o nota informativa, no s\u00f3lo de asiento, sino tambi\u00e9n de cualquier documento depositado en el Registro. Como puso de relieve la Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 1986 (puede verse m\u00e1s adelante bajo el ep\u00edgrafe \u00abNaturaleza y forma de notificarla\u00bb), se caracteriza el procedimiento de calificaci\u00f3n por su simplicidad formal, dada la permanente accesibilidad a la informaci\u00f3n registral y la comunicaci\u00f3n oral con el Registrador, lo que se traduce en una cierta inmediatez de los interesados a trav\u00e9s de la figura del presentante. Por todo ello, no puede alegarse indefensi\u00f3n por el hecho de que el Registrador haya basado su calificaci\u00f3n en documentos presentados con posterioridad al calificado, pues antes y despu\u00e9s de extendida la calificaci\u00f3n, y antes de interponer el recurso de reforma, estuvo a disposici\u00f3n de los recurrentes la informaci\u00f3n de la que se manifiestan privados.<\/p>\n

28 diciembre 1992<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos in\u00fatiles, y en este sentido es perfectamente viable negar la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo en funci\u00f3n de la posterior presentaci\u00f3n de otro que conducir\u00e1 inexcusablemente a la cancelaci\u00f3n del asiento que aqu\u00e9l provocare (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del t\u00edtulo anteriormente presentado). Pero esta doctrina no puede llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de otro t\u00edtulo, que trasciende de la funci\u00f3n que la Ley le encomienda. De acuerdo con ello no cabe denegar la inscripci\u00f3n de la compraventa que primero accede al Registro so pretexto de la presentaci\u00f3n posterior de unos autos de declaraci\u00f3n de quiebra y de fijaci\u00f3n de la fecha de retroacci\u00f3n, pues, por una parte, tales autos, sobre carecer de firmeza, son dictados en actuaciones en que no aparece que hayan intervenido los compradores, y por otra, no debe ignorarse que la denegaci\u00f3n de aquella inscripci\u00f3n, al dejar expedito el acceso registral a los autos posteriormente presentados, implicar\u00eda una inversi\u00f3n inadmisible de la carga de la iniciativa procesal, pues a quien primero present\u00f3 su t\u00edtulo en el Registro corresponder\u00eda remover un obst\u00e1culo registral que no exist\u00eda en ese momento.<\/p>\n

7 junio 1993<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Debe confirmarse el defecto consistente en la falta de acreditaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del nombramiento de Consejero-Delegado que interviene en representaci\u00f3n de una sociedad, sin que quepa admitir el argumento de que el Registrador debi\u00f3 apreciar la existencia de una ratificaci\u00f3n t\u00e1cita de la compraventa por parte de la sociedad vendedora a la vista del mandamiento presentado para la anotaci\u00f3n preventiva de demanda por la que la misma sociedad solicita la resoluci\u00f3n del contrato, pues con independencia de la eficacia que, como ratificaci\u00f3n, pudiera darse a dicha demanda, lo cierto es que tal mandamiento consta presentado en el Registro en fecha 1 de marzo de 1993, m\u00e1s de tres meses despu\u00e9s de la fecha en que tuvo lugar la calificaci\u00f3n, 30 de diciembre de 1992, siendo evidente que no pudo el Registrador tener a la vista el documento del que pudiera derivarse esa t\u00e1cita ratificaci\u00f3n que se alega en el momento de calificar.<\/p>\n

28 febrero 1994<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Es correcta la denegaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo derivada de un mandamiento fechado en 1993 si la finca en dicho momento figura a nombre de persona distinta del deudor embargado, pues as\u00ed lo imponen los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo. Y como el Registrador solo puede fundar su calificaci\u00f3n en los documentos presentados y no puede tener en cuenta documentos o circunstancias que no tuvo a la vista al realizarla, no puede alegarse que el embargo exist\u00eda desde 1988, fecha anterior a la inscripci\u00f3n de transmisi\u00f3n que consta en el Registro, pues el principio de prioridad produce el cierre del Registro y la cuesti\u00f3n de si hubo o no una enajenaci\u00f3n fraudulenta no es materia que pueda resolverse en el recurso gubernativo.<\/p>\n

8 febrero 1996<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Pactada en la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n de una hipoteca que \u00e9sta garantizar\u00eda \u00abdos a\u00f1os de intereses al tipo m\u00e1ximo del 20 por 100, esto es, 2.400.000 pesetas\u00bb y practicada la inscripci\u00f3n haciendo constar el Registrador (por motivos cuyo estudio figura en el ep\u00edgrafe \u00abHIPOTECA: Intereses variables\u00bb), que los intereses quedan garantizados hasta la cantidad m\u00e1xima de 2.370.000 pesetas, la Direcci\u00f3n considera improcedente esta actuaci\u00f3n, pues el Registrador tiene que denegar o suspender \u00edntegramente la inscripci\u00f3n si entiende que las cl\u00e1usulas del documento calificado que no deben tener acceso al Registro trascienden al total negocio celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido reflejando en el asiento un negocio distinto del calificado, como ocurre en el caso debatido en que se transforma una hipoteca que garantiza intereses variables en otra que s\u00f3lo garantiza intereses fijos.<\/p>\n

16 y 17 diciembre 1996<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Hechos: se otorga escritura de divisi\u00f3n material y disoluci\u00f3n de comunidad de una finca, manifestando uno de los otorgantes -a quien se adjudica una de las resultantes- que, adem\u00e1s de la participaci\u00f3n que figura inscrita a su nombre, es due\u00f1o de otras que adquiri\u00f3 de sus titulares sin t\u00edtulo escrito; dicho adjudicatario cede la finca despu\u00e9s a otras dos personas y \u00e9stas instan expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido respecto a las participaciones que se dijeron adquiridas sin t\u00edtulo escrito. Calificados los tres t\u00edtulos simult\u00e1neamente, se inscribe el expediente de reanudaci\u00f3n, y se deniega la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo de disoluci\u00f3n y divisi\u00f3n material por falta de tracto, as\u00ed como la escritura de cesi\u00f3n. La Direcci\u00f3n entiende que nada imped\u00eda, sino m\u00e1s bien obligaba, a una calificaci\u00f3n conjunta de todos los documentos tan evidentemente interrelacionados, pues, para el logro de un mayor acierto en su calificaci\u00f3n, el Registrador ha de tomar en consideraci\u00f3n el contenido de todos los documentos presentados con asiento vigente relativos a la misma finca, con lo cual resultar\u00eda que las cuotas indivisas cuyos titulares no concurrieron al otorgamiento del t\u00edtulo que ha sido calificado de forma aislada, son las mismas que, junto con otras, determinaron la adjudicaci\u00f3n en virtud de ese mismo t\u00edtulo del pleno dominio de una concreta finca, posteriormente transmitida a quienes, como promoventes del expediente de dominio, han justificado la adquisici\u00f3n e inscrito aquellas cuotas que inicialmente s\u00ed imped\u00edan, por razones de tracto sucesivo, la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado. Por tanto, una vez justificada su adquisici\u00f3n e inscritas en virtud del t\u00edtulo supletorio que es el auto aprobatorio del expediente de dominio, en el que claramente se rese\u00f1an las transmisiones habidas y la finalidad pretendida, lograr a trav\u00e9s de esa reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido en su causante, ya fallecido, y en cuya posici\u00f3n jur\u00eddica se han subrogado en virtud de la cesi\u00f3n de los derechos resultantes por una transmisi\u00f3n posterior, la inscripci\u00f3n \u00faltima en su favor de la finca de que son titulares, la cadena de \u00e9stos se completa a efectos de tracto material y tan s\u00f3lo ser\u00eda preciso, desde el punto de vista formal, darles un adecuado reflejo registral en los asientos a practicar, para lo que habr\u00edan de tomarse en consideraci\u00f3n el contenido conjunto de los documentos presentados.<\/p>\n

19 abril 1999<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Declarada en sentencia penal la nulidad de una donaci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de la misma en el Registro, se considera obst\u00e1culo suficiente para no practicarla el hecho de que el donatario y titular registral (un menor de edad) no ha sido parte en el procedimiento, por s\u00ed o representado, sin haber sido ni siquiera notificado, pues as\u00ed lo imponen los preceptos que tratan de evitar la indefensi\u00f3n (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), como tambi\u00e9n los que ponen los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, de modo que no puedan rectificarse sin el consentimiento de sus titulares o la oportuna resoluci\u00f3n judicial, reca\u00edda en procedimiento seguido contra ellos.<\/p>\n

30 marzo 2000<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Suspendida una anotaci\u00f3n de demanda de petici\u00f3n de herencia porque la finca no aparece inscrita ni a favor del causante ni de los demandados, se confirma esta calificaci\u00f3n en base al principio de tracto sucesivo, con el que trata de impedirse la indefensi\u00f3n del titular registral. Y la circunstancia alegada por el recurrente de que la causante era heredera \u00fanica del titular registral y que este hecho figuraba ya en una inscripci\u00f3n de otra finca del mismo Registro, no modifica el resultado de la calificaci\u00f3n, pues al no constar dicha circunstancia en el mandamiento calificado no pudo tenerse en cuenta por el Registrador.<\/p>\n

6 junio 2000<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- De acuerdo con la doctrina del Centro Directivo de que en la calificaci\u00f3n han de tomarse en cuenta los documentos presentados a inscripci\u00f3n que guarden relaci\u00f3n con el que se califica, un t\u00edtulo previo (cesi\u00f3n de cr\u00e9dito) presentado, retirado y devuelto en las mismas fechas que el que motiv\u00f3 el recurso (posposici\u00f3n de hipoteca) y que se inscribi\u00f3 tres d\u00edas antes de extenderse la nota recurrida, es suficiente para subsanar los siguientes defectos: 1) La falta de descripci\u00f3n de la finca. 2) La no constancia de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de la delegaci\u00f3n de facultades en favor de un Consejero-Delegado. 3) La falta de aportaci\u00f3n de unos poderes (podr\u00eda haberse alegado, en cambio, pero el Registrador no lo hizo, si los poderes eran insuficientes).<\/p>\n

4 noviembre 2000<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- No es materia de calificaci\u00f3n, en un contrato de daci\u00f3n de bienes en pago de deuda, el hecho de que la deuda no aparezca plenamente justificada, pues el Registrador no tiene por qu\u00e9 entrar en averiguaciones sobre si son ciertos o no los hechos que exponen los contratantes y que, en afirmaci\u00f3n de \u00e9stos, dieron origen a la deuda que trata de extinguirse.<\/p>\n

9 junio 2001<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- El art\u00edculo 144.1 del Reglamento Hipotecario no persigue la defensa de los derechos del c\u00f3nyuge del deudor cualquiera que sea \u00e9ste en el momento del embargo, sino de los derechos del que figure como tal en el Registro de la Propiedad, no siendo, por tanto, suficiente la f\u00f3rmula gen\u00e9rica de que se ha notificado al c\u00f3nyuge del deudor sin se\u00f1alar qui\u00e9n sea \u00e9ste, ya que el c\u00f3nyuge notificado puede ser distinto del titular registral, con lo que se conculcar\u00eda el principio constitucional de exclusi\u00f3n de la indefensi\u00f3n, as\u00ed como los registrales de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos.<\/p>\n

5 octubre 2001<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Aunque es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta en la calificaci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados y relativos a una misma finca, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n, lo cierto es que, en virtud del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados. [5]<\/a><\/p>\n

23 octubre 2001<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Hechos: inscrita una finca en virtud de sentencia, con posterioridad se presentan, por este orden, los siguientes documentos: 1) Escritura de venta otorgada por el titular registral. 2) Auto judicial que ordena suspender la ejecuci\u00f3n de la inscripci\u00f3n que motiv\u00f3 la sentencia. La calificaci\u00f3n registral suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de venta, por no ser definitiva la sentencia que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n a favor del vendedor, y la Direcci\u00f3n resuelve lo contrario porque el comprador ha adquirido de persona que, en el momento de su adquisici\u00f3n y de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro, no ten\u00eda ninguna limitaci\u00f3n en su titularidad, aparte de que el comprador no tuvo intervenci\u00f3n en el procedimiento en el que se acord\u00f3 la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n. El principio de prioridad se considera esencial en la resoluci\u00f3n de este recurso y se repite que la doctrina de que si bien deben tenerse en cuenta, en la calificaci\u00f3n de un documento, otros que pueden haberse presentado con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no debe llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del principio de prioridad, obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo.<\/p>\n

8 mayo 2002<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad aporta a otra, en un aumento de capital, determinados inmuebles; la sociedad aportante est\u00e1 representada por un apoderado que justifica sus facultades mediante documento notarial extranjero y, adem\u00e1s, certificaci\u00f3n del Registro Mercantil acreditativa de la existencia de sus facultades. 2) Posteriormente, se presenta una escritura de fecha anterior por la que la sociedad que aport\u00f3 las fincas vend\u00eda a otra persona una de las fincas aportadas, estando representada por distinto representante. 3) Por \u00faltimo, se recibe en el Registro de la Propiedad certificaci\u00f3n expedida de oficio por el Mercantil haciendo constar que en la certificaci\u00f3n antes mencionada se cometi\u00f3 un error y que los poderes relacionados se encontraban revocados desde mucho antes del otorgamiento de la escritura indicada al principio. A la vista de esto \u00faltimo, el Registrador deniega la inscripci\u00f3n. La Direcci\u00f3n revoca esta calificaci\u00f3n fund\u00e1ndose, en primer lugar, en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual los medios que puede tomar en cuenta el Registrador para hacerla son el contenido de los documentos presentados y los asientos del Registro, y la certificaci\u00f3n remitida de oficio por el Registrador Mercantil, por ser incompatible con el t\u00edtulo anteriormente presentado, de merecer entrada en el Libro Diario, tendr\u00eda que ser mediante otro nuevo asiento de presentaci\u00f3n al que ser\u00eda aplicable el principio de prioridad, pues los asientos a que se refiere el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria son los anteriores al documento presentado y la situaci\u00f3n tabular a tener en cuenta es la existente al presentarse el t\u00edtulo calificado, sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, puesto que, aunque \u201clos Registradores, en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica, estar\u00e1n obligados a colaborar entre s\u00ed\u201d (art\u00edculo 222.8 dela Ley Hipotecaria), tales actuaciones no pueden albergar modos o pr\u00e1cticas que atenten contra el superior principio de prioridad registral. Se plantea el Centro Directivo el problema de que el t\u00edtulo representativo pueda no estar inscrito en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de su inscripci\u00f3n (en este caso lo era, porque se trataba de una escritura de sustituci\u00f3n global de las facultades que un apoderado hac\u00eda a favor de otra persona), y concluye, citando sus Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, que pese a ser obligatoria la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, no es un requisito que necesariamente condicione la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Por \u00faltimo, teniendo en cuenta que el Notario formul\u00f3 un juicio de capacidad a la vista del documento que conten\u00eda la representaci\u00f3n, la declaraci\u00f3n sobre su vigencia y con la confirmaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n del Registro Mercantil, dicho juicio de capacidad goza de la presunci\u00f3n de legalidad. Si hubo revocaci\u00f3n del poder, esa revocaci\u00f3n no tiene necesariamente que producir efecto, pues lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es v\u00e1lido y surtir\u00e1 efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buen fe (art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil). Por lo tanto, la buena fe del que intervino con un poder revocado podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

9 abril, 3 junio y 19 julio 2003<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Rechazada la inscripci\u00f3n de un pacto que hace referencia al car\u00e1cter subsidiado de un pr\u00e9stamo, en una escritura de compraventa y subrogaci\u00f3n, por no acreditarse dicho car\u00e1cter mediante la resoluci\u00f3n administrativa correspondiente, y recurrida la calificaci\u00f3n presentando en dicho momento aquella resoluci\u00f3n, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n registral de acuerdo con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, que impide al Centro Directivo tener en cuenta documentos que no se han presentado al Registrador a la hora de calificar, si bien advierte que, mediante una nueva presentaci\u00f3n del documento y la resoluci\u00f3n administrativa en el Registro podr\u00e1 obtenerse una nueva calificaci\u00f3n.<\/p>\n

30 mayo 2003<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Presentada una escritura de segregaci\u00f3n y venta por fax y, en momento posterior, la copia aut\u00e9ntica, se notifica al presentante que debe aportar la referencia catastral; nueve d\u00edas despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la escritura, se presenta mandamiento judicial que ordena al Registrador practicar anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer y paralizar cualquier inscripci\u00f3n o segregaci\u00f3n de la finca en cuesti\u00f3n; el Registrador anota la prohibici\u00f3n de disponer y no practica operaci\u00f3n alguna con la escritura en cumplimiento de lo ordenado por la autoridad judicial. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n bas\u00e1ndose en la aplicaci\u00f3n del principio de prioridad, seg\u00fan el cual la calificaci\u00f3n de un documento debe realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de los documentos existentes en el Registro en el momento de su presentaci\u00f3n, pues si bien, seg\u00fan su propia doctrina, los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad-, obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo.<\/p>\n

23 junio 2003<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Alegado por el Registrador que un poder que debe calificar es ilegible, el defecto debe confirmarse, pues para poder calificar un documento es necesario que sea legible.<\/p>\n

19 febrero 2004<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- Cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificaci\u00f3n son los anteriores al documento presentado. Y de acuerdo con el principio de prioridad, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, con lo que se reitera la doctrina del Centro Directivo de que si bien los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida, que es el de prioridad. En consecuencia, se revoca la calificaci\u00f3n que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de una escritura de hipoteca otorgada por un apoderado de los titulares registrales bas\u00e1ndose en que al d\u00eda siguiente de su presentaci\u00f3n se present\u00f3 otra escritura de fecha anterior por la que los titulares registrales donaban la finca a una hija suya (adem\u00e1s, el Centro Directivo rechaz\u00f3 otra escritura que se present\u00f3 junto con el recurso de la que resultaba la revocaci\u00f3n del poder con anterioridad a la otorgada por el apoderado; se fund\u00f3 para ello en las mismas razones anteriores y, adem\u00e1s, y conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, en su presentaci\u00f3n extempor\u00e1nea).<\/p>\n

3 agosto 2004<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- La cuesti\u00f3n planteada en este recurso \u2013previa al problema de fondo- ya ha sido abordada anteriormente por el Centro Directivo y consiste en decidir si en la calificaci\u00f3n de un documento deben tenerse en cuenta otros presentados con posterioridad o aquellos otros que, a\u00fan presentados antes, no tienen como finalidad la pr\u00e1ctica de un asiento sino advertir al Registrador sobre hechos que no han llegado a\u00fan al Registro, bien para influir en la calificaci\u00f3n o para que adopte medidas cautelares de oficio. En cuanto al primer caso, la Direcci\u00f3n resuelve con estas palabras: Esta cuesti\u00f3n ha sido abordado con frecuencia por esta Direcci\u00f3n General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resoluci\u00f3n de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayor\u00eda de las que abordan el problema \u201325 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994\u2013 a prop\u00f3sito de calificaciones de los registradores mercantiles donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generaliz\u00f3 cierta opini\u00f3n en el sentido de que en la calificaci\u00f3n no solo pod\u00eda sino que deb\u00eda de tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla fuese cual fuese la fecha de su presentaci\u00f3n. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria) la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificaci\u00f3n hacen a la posterior presentaci\u00f3n de mandamientos para la anotaci\u00f3n de prohibiciones de disponer, cuya eficacia temporal a efectos registrales claramente fija el art\u00edculo 145 del Reglamento hipotecario en armon\u00eda con los principios que inspiran la Ley, ni los documentos posteriormente incorporados al expediente. Respecto a la segunda cuesti\u00f3n, el Centro Directivo resuelve que tampoco deben tenerse en cuenta los documentos aludidos al principio diciendo lo siguiente: La Resoluci\u00f3n de 13 de noviembre de 2001, referida tambi\u00e9n a la calificaci\u00f3n mercantil, advert\u00eda del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los registros al objeto no de obtener o lograr la pr\u00e1ctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificaci\u00f3n de otro, y que no deben interferir en \u00e9sta pues sus autores o remitentes tiene abierta la v\u00eda judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resoluci\u00f3n que ordene oportunamente la anotaci\u00f3n de la demanda o la prohibici\u00f3n de disponer. En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripci\u00f3n las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condici\u00f3n de administrador \u00fanico de una sociedad, la misma que en aquellas resultar\u00eda ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que hab\u00edan sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos p\u00fablicos que no acompa\u00f1aba y que reconoc\u00eda pendientes de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, y al que acompa\u00f1aba como \u00fanico documento aut\u00e9ntico la copia de un acta notarial autorizada en su d\u00eda a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el notario autorizante de ella expresamente advert\u00eda que no se le hab\u00eda acreditado la inscripci\u00f3n de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que ten\u00eda conferidos a la par que se le requer\u00eda para la entrega de la copia del documento que los conten\u00eda; en diligencia extendida a continuaci\u00f3n de dicha acta hizo contar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Ra\u00fal Vall Vilardell con el n\u00famero 3632 de protocolo. Dicho documento claramente no constitu\u00eda un t\u00edtulo inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentaci\u00f3n en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificaci\u00f3n, algo a lo que est\u00e1 sujeto todo t\u00edtulo que se presente en dicho libro. Y si ya es de por s\u00ed improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificaci\u00f3n se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles t\u00edtulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan s\u00f3lo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirt\u00faa la presunci\u00f3n legal de existencia y validez de su contenido (cfr. art\u00edculo 20 del C\u00f3digo de comercio) y que lo \u00fanico que justifica es la pr\u00e1ctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representaci\u00f3n sigue sin acreditar as\u00ed como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.<\/p>\n

2 enero 2005<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- En esta Resoluci\u00f3n se plantea el alcance que debe tener la calificaci\u00f3n respecto a t\u00edtulos presentados con posterioridad al que se califica y respecto a aquellos otros que se presentan con el \u00fanico fin de que el Registrador los tenga en cuenta en alguna calificaci\u00f3n. Ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cObst\u00e1culos registrales\u201d.<\/p>\n

5 marzo 2005<\/p>\n

\u00c1mbito<\/strong>.- 1. En este expediente se impugna la calificaci\u00f3n por la que el Registrador rechaza la inscripci\u00f3n de determinada escritura de compraventa porque el poder alegado por quien act\u00faa en nombre de la sociedad vendedora consta revocado mediante una escritura otorgada con anterioridad a la compraventa y cuya copia, aportada al Registro durante el plazo de calificaci\u00f3n, ha causado nota marginal del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

    \n
  1. Seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificaci\u00f3n son no s\u00f3lo el t\u00edtulo principal sino tambi\u00e9n los documentos complementarios, conexos o relacionados objeto, por su presentaci\u00f3n simult\u00e1nea, del mismo asiento de presentaci\u00f3n, o aportados despu\u00e9s mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el t\u00edtulo principal. Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder alegado no ser\u00eda, en este sentido, un documento presentado que, aportado despu\u00e9s, pudiera reconducirse al mismo asiento que el t\u00edtulo principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo principal (igual que los dem\u00e1s asientos del Registro) est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificaci\u00f3n ni operaci\u00f3n registral que lo desvirt\u00fae sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposici\u00f3n judicial. Por ello, la nota marginal relativa a la citada copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder era improcedente. No obstante, una vez practicada dicha nota no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentaci\u00f3n propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya se\u00f1alaran la Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, \u00abdado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema registral, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad-\u00bb. Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n de poder aportada durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n de la escritura de compraventa no puede ser tomado en cuenta como medio de calificaci\u00f3n del t\u00edtulo previamente presentado y con el que resulta incompatible.<\/li>\n
  2. No existiendo as\u00ed en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de la escritura presentada habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de la vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al rese\u00f1ar la escritura de poder \u2013cuya copia autorizada se le haya exhibido-que acredite las facultades representativas del apoderado e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades, cabe estimar que la tenencia por el representante del t\u00edtulo representativo permite presumir, en principio, su vigencia. Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocaci\u00f3n previa del poder, ello no presupone necesariamente que \u00e9sta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es v\u00e1lido y surtir\u00e1 todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buena fe (seg\u00fan el art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo t\u00edtulo representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del t\u00edtulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues \u00abmala fides superveniens non nocet\u00bb), podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/li>\n<\/ol>\n

    A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideraci\u00f3n el documento a trav\u00e9s del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representaci\u00f3n alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificaci\u00f3n de la revocaci\u00f3n del poder, o, en su caso, la inscripci\u00f3n de la revocaci\u00f3n en el Registro Mercantil, son circunstancias que excluyen o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuesti\u00f3n, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es l\u00f3gico, de la posible revisi\u00f3n judicial en un v\u00eda en la que los interesados podr\u00e1n impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resoluci\u00f3n que ordene oportunamente la anotaci\u00f3n de la demanda o la prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

      \n
    1. Por \u00faltimo, limitado el objeto del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificaci\u00f3n del Registrador (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), no procede decidir ahora si la omisi\u00f3n en la escritura calificada de la expresi\u00f3n de extremos tan esenciales como la exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico del que deriven las facultades representativas alegadas as\u00ed como el juicio notarial de suficiencia de las mismas referido al concreto negocio jur\u00eddico documentado, impide la inscripci\u00f3n, pues tal omisi\u00f3n \u2013que, por lo dem\u00e1s, podr\u00eda en su caso ser subsanada ex art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial-habr\u00e1 de ser objeto de la pertinente calificaci\u00f3n por parte del Registrador (sin perjuicio de su eventual responsabilidad disciplinaria \u2013cfr. art\u00edculo 127 del Reglamento Hipotecario-).<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

      24 octubre 2005<\/p>\n

      \u00c1mbito<\/strong>.- 1. El recurso interpuesto plantea el problema de definici\u00f3n del objeto de la calificaci\u00f3n registral, su alcance y sus medios, una vez m\u00e1s, ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

      En este caso, la sociedad vendedora, a trav\u00e9s de una comisi\u00f3n nombrada judicialmente en el marco de aprobaci\u00f3n de un convenio de suspensi\u00f3n de pagos, hab\u00eda dado poderes para proceder a la transmisi\u00f3n de unos terrenos. El apoderado, afirmando su vigencia, exhibe los t\u00edtulos de su apoderamiento al notario, quien los juzga suficientes, reflej\u00e1ndolo as\u00ed en la escritura que autoriza.<\/p>\n

      Presentada a inscripci\u00f3n, el registrador, sin embargo, inadmite el juicio del notario acerca de la suficiencia de la representaci\u00f3n, aduciendo en su nota calificatoria que, seg\u00fan consta, por referencia a otra escritura p\u00fablica, en numerosos asientos del Registro, la comisi\u00f3n en el seno de la sociedad vendedora concedente del poder hab\u00eda quedado tiempo atr\u00e1s disuelta, tras haber modalizado el apoderamiento conferido, dej\u00e1ndolo subsistente s\u00f3lo en relaci\u00f3n con otras operaciones pendientes distintas de la ahora concernida e impl\u00edcitamente revocado, por tanto, en relaci\u00f3n con el presente caso, y que, adem\u00e1s, se contiene en esa misma escritura, reflejada en numerosos asientos de otras fincas obrantes en el mismo registro, una manifestaci\u00f3n de los miembros de la comisi\u00f3n acerca de haberse producido la renuncia del apoderado y haberse insertado en prensa el fin de los trabajos de la comisi\u00f3n; as\u00ed como la manifestaci\u00f3n de tales miembros de que la incumbencia para representar a la sociedad corresponder\u00eda en el futuro a la representaci\u00f3n legal, por lo que podr\u00eda entenderse que la extinci\u00f3n del poder ha ocurrido tambi\u00e9n por su revocaci\u00f3n.<\/p>\n

      Tambi\u00e9n funda el registrador su inadmisi\u00f3n del juicio notarial sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, en este caso, en que la sociedad, al no haber adaptado sus estatutos a la Ley de Sociedades An\u00f3nimas de 27 de diciembre de 1989 y tener un capital inferior a diez millones de las antiguas pesetas, seg\u00fan consta en diligencia extendida en el folio de dicha sociedad obrante en el registro mercantil, ha quedado disuelta de pleno derecho, con cancelaci\u00f3n de sus asientos y cese de la representaci\u00f3n de los administradores.<\/p>\n

        \n
      1. A tenor de la nota recurrida, la inadmisi\u00f3n registral del juicio notarial sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n pretende fundarse, en este caso, en consideraciones de distinto orden.<\/li>\n<\/ol>\n

        Conviene, ante todo, se\u00f1alar que la menci\u00f3n en la nota calificatoria de la supuesta inserci\u00f3n en prensa del fin de los trabajos de la comisi\u00f3n, no tiene relevancia, pues, por una raz\u00f3n elemental de seguridad jur\u00eddica, el registrador, en orden a la inscripci\u00f3n, debe limitarse a calificar la escritura \u00abpor lo que resulte de ella y de los asientos del Registro\u00bb (como ordena el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sin que entre los medios de calificaci\u00f3n tenga nunca cabida, por tanto, el conocimiento personal o directo ni por notoriedad del registrador.<\/p>\n

        Toda calificaci\u00f3n jur\u00eddica \u2013como la que compete al registrador o al notario respecto a los t\u00edtulos o los actos cuya inscripci\u00f3n o cuya documentaci\u00f3n p\u00fablica se pretende\u2013 supone un enjuiciamiento de adecuaci\u00f3n a la legalidad del hecho objeto de calificaci\u00f3n, mediante su subsunci\u00f3n dentro del supuesto normativo. Aunque esa adecuaci\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico sea inexcusable, en cada caso, como valoraci\u00f3n tanto por el notario como por el registrador (art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, redactado por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sin embargo, el hecho objeto de calificaci\u00f3n por uno y otro nunca es coincidente y no debe confundirse, pues al registrador no compete calificar, como al notario, el hecho objeto de la escritura, sino la escritura objeto de la inscripci\u00f3n, con la consiguiente variabilidad de la legalidad considerable en uno y otro caso. En efecto, como ha quedado expuesto, el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria limita el objeto de la calificaci\u00f3n registral a los actos \u00abcontenidos en las escrituras p\u00fablicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro\u00bb. Las circunstancias del acto documentado que debi\u00f3 valorar el notario, bajo su responsabilidad, al autorizar la escritura, si no resultan de ella, cuando se presenta a inscripci\u00f3n, son ajenas a la responsabilidad del registrador y tambi\u00e9n a su calificaci\u00f3n. En este sentido, la eventual disoluci\u00f3n \u00abope legis\u00bb de la sociedad representada (por aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria 6.\u00aa de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas de 27 de Diciembre de 1989) o la eventual extinci\u00f3n (oponible erga omnes) del apoderamiento del compareciente, si no resultan de la escritura autorizada, quedan fuera del alcance de la calificaci\u00f3n registral, sin perjuicio de la responsabilidad, en su caso, del notario que prestara su intervenci\u00f3n sin la necesaria adecuaci\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico, a \u00e9l exigible.<\/p>\n

        Por otra parte, cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria obliga a tomar en cuenta, en la calificaci\u00f3n registral, \u00ablos asientos del registro\u00bb, resulta claro que se refiere exclusivamente al Registro que est\u00e1 a cargo del propio funcionario calificador, no a otros Registros ajenos a su competencia y a su responsabilidad, a los que no se extiende, por consiguiente, tampoco su calificaci\u00f3n. La publicidad del Registro Mercantil no condiciona la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad, como ha declarado en reiteradas ocasiones esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 de febrero de 2001).<\/p>\n

        Dentro del propio Registro a cargo del funcionario calificador, tampoco todos los datos contenidos en el mismo deben ser elementos condicionantes de su calificaci\u00f3n, sino s\u00f3lo los que, en el folio de la finca objeto del derecho o acto cuya inscripci\u00f3n se pretende, como asientos vigentes, bajo la salvaguarda de los Tribunales, impidan alg\u00fan otro que resulte incompatible. En este sentido, los datos sin trascendencia jur\u00eddico-real que no son objeto de publicidad registral y no est\u00e1n amparados, en consecuencia, por el principio de legitimaci\u00f3n registral \u2013como ha indicado esta Direcci\u00f3n General en resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2004\u2013 no son oponibles en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

        No existiendo, por tanto, en el folio abierto a la finca objeto de la escritura calificada, en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro, ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de la escritura presentada habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representaci\u00f3n se acredita, en el caso de la escritura calificada, de modo suficiente, a juicio del notario autorizante, mediante la exhibici\u00f3n por el representante de varios documentos aut\u00e9nticos, quedando constancia de todo ello en la propia escritura. La tenencia por el representante del t\u00edtulo representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay, en este caso, elementos, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de quien la otorga. Si hubo, no obstante, una previa p\u00e9rdida de eficacia de la representaci\u00f3n, ello no necesariamente debe trascender en perjuicio de los terceros que con ese representante, aunque s\u00f3lo fuera aparente, hubiesen contratado de buena fe (art\u00edculo 1.738 del C\u00f3digo civil). Esa buena fe cognoscitiva de la representaci\u00f3n devenida ineficaz, como actitud intelectual referida en todo caso al momento de su ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al registro del t\u00edtulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podr\u00e1 ser cuestionable ante los tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral, conforme a doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y 5 de marzo de 2005):<\/p>\n

        el dif\u00edcil problema de si el hecho de constar en el Registro Mercantil alguna circunstancia o acto de la sociedad representada determinante de la p\u00e9rdida de eficacia de la representaci\u00f3n, cuando el apoderado continuaba en posesi\u00f3n del t\u00edtulo representativo al ejercitarlo, excluye o no la buena fe del apoderado o su contratante (incluso la diligencia exigible al notario autorizante de la escritura), modalizando o no la oponibilidad registral, es materia a resolver por los Tribunales de justicia, ponderadas las circunstancias del caso, pero ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes, sin menoscabo de la correspondiente eficacia e inscribibilidad de la escritura, al no darse ni haberse omitido en ella nada que induzca a lo contrario, seg\u00fan lo que de la misma resulta, todo ello sin perjuicio de la posible revisi\u00f3n judicial (incluso en cuanto a la diligencia exigible, en su caso, al notario autorizante).<\/p>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

        30 noviembre ( 4 Rs.) y 14 diciembre 2005; 10 enero 2006<\/p>\n

        <\/a>\u00c1mbito<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por do\u00f1a Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representaci\u00f3n de do\u00f1a EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinar\u00f3s a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

        Justifica la negativa a practicar dicha anotaci\u00f3n preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.<\/p>\n

        La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.\u2013Naturaleza jur\u00eddica del mandamiento; 2.\u2013Efectos de los embargos y por analog\u00eda del resto de mandamientos; 3.\u2013Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripci\u00f3n practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

        En el orden cronol\u00f3gico debe tenerse en cuenta la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentaci\u00f3n del mandamiento que contiene la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

        Es de se\u00f1alar que de conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deber\u00e1 recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

          \n
        1. Alega como tercer motivo la recurrente la falta de buena fe del titular registral.<\/li>\n<\/ol>\n

          Sin embargo la mala fe del titular registral no es una cuesti\u00f3n que pueda apreciar el Registrador dados los medios de que dispone en su funci\u00f3n calificadora (t\u00edtulos presentados y asientos del Registro, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), debiendo quedar reservada dicha declaraci\u00f3n al orden jurisdiccional, en procedimiento seguido contra el mismo, no debi\u00e9ndose olvidar que de conformidad con el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoc\u00eda la inexactitud del Registro (cfr. Resoluciones de 20 de marzo, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 10 de febrero de 2005 entre otras).<\/p>\n

          27 febrero 2006<\/p>\n

          \u00c1mbito.-<\/strong> El Registrador no tiene competencia para calificar si una determinada norma es inconstitucional. Ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cLEYES. Constitucionalidad\u201d.<\/p>\n

          19 abril 2006<\/p>\n

          \u00c1mbito.-<\/strong> En este recurso, despu\u00e9s de una serie de cuestiones previas relacionadas con la calificaci\u00f3n y el recurso en general, se abordan dos cuestiones de fondo. La segunda de ellas es la imposibilidad de basar la calificaci\u00f3n en la normativa de defensa de los consumidores y usuarios y en la de condiciones generales de la contrataci\u00f3n. El criterio del Centro Directivo es el siguiente.<\/p>\n

            \n
          1. El segundo defecto alegado se funda en la ilegalidad de determinadas cl\u00e1usulas del contrato de hipoteca unilateral. Tal ilegalidad se refiere al clausulado relativo a comisiones, gastos, penalizaciones por excesivas demora, vencimiento anticipado, renuncia a la facultad de imputaci\u00f3n de pagos, compensaci\u00f3n, garant\u00eda por pagos a tercero, renuncia a desistimiento, copias con fuerza ejecutiva, seguro de la finca hipotecada, limitaci\u00f3n de las facultades del deudor en el arrendamiento, obligaciones a cargo de tercero y otras cl\u00e1usulas.<\/li>\n<\/ol>\n

            Se debe comenzar afirmando que el defecto no puede mantenerse y que tiene que ser revocado por las causas que luego se expondr\u00e1n.<\/p>\n

            No obstante y de modo previo, debemos hacer tres precisiones: primera, debe resaltarse que la calificaci\u00f3n, respecto de las materias arriba indicadas, carece de la debida claridad, porque no s\u00f3lo no se identifican las concretas cl\u00e1usulas a que se refiere por raz\u00f3n de su numeraci\u00f3n, sino que no se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que aquellas son contrarias al ordenamiento jur\u00eddico. As\u00ed, se citan preceptos y sentencias sin la debida conexi\u00f3n l\u00f3gica con las cl\u00e1usulas calificadas.<\/p>\n

            Segunda, debe destacarse que los supuestos preceptos invocados como causa de la nulidad de tales cl\u00e1usulas, que vedar\u00edan su acceso al registro a juicio del funcionario calificador, se refieren a la normativa de defensa de consumidores y usuarios y de condiciones generales de la contrataci\u00f3n \u2013Leyes 26\/1984, de 19 de julio, y Ley 7\/1998, de 13 de abril-.<\/p>\n

            Ahora bien, y como a continuaci\u00f3n se expondr\u00e1, el registrador no puede erigirse en una suerte de juez que declare la nulidad de determinadas cl\u00e1usulas por contravenir dicha normativa sin que previamente exista la pertinente declaraci\u00f3n judicial de tal nulidad. Dicha posibilidad, como veremos, est\u00e1 vedada al citado funcionario.<\/p>\n

            Tercera y \u00faltima, y como adecuadamente manifiesta el recurrente, el registrador confunde dos conceptos: cl\u00e1usulas no inscribibles por carecer de trascendencia jur\u00eddico real y que, por tanto, no deben acceder al registro y respecto de las que el registrador ha de limitarse a declarar su no inscribilidad por tal motivo; y cl\u00e1usulas con trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jur\u00eddico, y respecto de las que el registrador ha de ejercer su calificaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y, en este particular supuesto, 258.2 del mismo Texto.<\/p>\n

            Por tanto, resulta un prius l\u00f3gico exigible al registrador que \u00e9ste determine qu\u00e9 cl\u00e1usulas no se inscriben por carecer de tal trascendencia jur\u00eddico real y qu\u00e9 cl\u00e1usulas s\u00ed son inscribibles, previa su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

            Basta leer el enunciado de materias a que se refiere la calificaci\u00f3n del registrador para apreciar que el citado funcionario calificador no ha efectuado tal actividad previa, confundiendo de ese modo el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n e infringiendo el mismo art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

            Esta raz\u00f3n bastar\u00eda para revocar el defecto invocado, pues con tal proceder ha extravasado el ejercicio de su funci\u00f3n e infringido el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, pues la calificaci\u00f3n que debe efectuar, como n\u00facleo de su funci\u00f3n p\u00fablica, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, ya que son los \u00fanicos que deben acceder al Registro de la Propiedad; de ese modo, calificaci\u00f3n, como actuaci\u00f3n jur\u00eddica que, primero ha de depurar lo que tiene tal trascendencia y lo que no y, segundo, como control de legalidad para determinar si lo inscribible puede acceder al Registro, constituyen el marco y l\u00edmites a que debe sujetarse la actuaci\u00f3n del funcionario calificador.<\/p>\n

            Pero es que adem\u00e1s, y aunque esta Direcci\u00f3n General asumiera la funci\u00f3n de examinar la trascendencia jur\u00eddico real de las cl\u00e1usulas calificadas negativamente, el registrador ha extravasado, igualmente, su funci\u00f3n.<\/p>\n

            En efecto, afirm\u00e1bamos antes que el registrador deniega el acceso al registro de determinadas cl\u00e1usulas por entender que las mismas contravienen la normativa de condiciones generales de la contrataci\u00f3n y de defensa de consumidores y usuarios.<\/p>\n

            Sin embargo, tal posibilidad est\u00e1 vedada para el registrador por las razones que a continuaci\u00f3n se se\u00f1alan.<\/p>\n

            Primera, porque como se expuso el registrador no es un juez; por tanto, carece de la posibilidad de decidir la nulidad de una cl\u00e1usula que es condici\u00f3n general de la contrataci\u00f3n, en los t\u00e9rminos de su mismo razonamiento.<\/p>\n

            Segunda, porque trat\u00e1ndose de condiciones generales de la contrataci\u00f3n que seg\u00fan la misma fundamentaci\u00f3n del registrador se reputan abusivas, su calificaci\u00f3n se debe sujetar a lo dispuesto en el art\u00edculo 258.2 de la Ley Hipotecaria. Tal precepto afirma que \u00abel Registrador denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de aquellas cl\u00e1usulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el p\u00e1rrafo 2.\u00ba del art\u00edculo 10 bis de la Ley 26\/1984, de 19 julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.\u00bb.<\/p>\n

            En consecuencia, habr\u00e1 de estarse a lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 10 bis de la Ley 26\/1984, de 19 de julio, seg\u00fan la redacci\u00f3n dada por la Ley 7\/1998, de 13 de abril; tal apartado lo \u00fanico que hace es atribuir al juez que conozca de las pertinentes acciones la posibilidad de declarar nulas las condiciones generales de la contrataci\u00f3n insertas en un contrato cuando las mismas sean abusivas, a\u00f1adiendo la Disposici\u00f3n Adicional primera de esa Ley 26\/1984, de 19 de julio, tambi\u00e9n incorporada por la Ley 7\/1998, de 13 de abril, un elenco de cl\u00e1usulas que pueden ser consideradas abusivas; enumeraci\u00f3n que basta apreciar su inciso inicial es ad exemplum.<\/p>\n

            Tercera, lo anterior, esto es la necesidad de que un juez declare la nulidad de la cl\u00e1usula que es condici\u00f3n general de la contrataci\u00f3n por abusiva, como requisito sine qua non para que el registrador deniegue el acceso al registro de esa cl\u00e1usula abusiva, previa la determinaci\u00f3n de su trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, se deduce de la simple lectura de la Ley 7\/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de la contrataci\u00f3n y las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2002, por las que se anularon diversos preceptos del Real Decreto 1828\/1999, de 3 diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n.<\/p>\n

            As\u00ed, en el apartado IV del pre\u00e1mbulo de la Ley 7\/1998, de 13 de abril, se afirma que \u00abla Ley parte de que el control de la validez de las cl\u00e1usulas generales tan s\u00f3lo corresponde a Jueces y Tribunales\u00bb. Tal afirmaci\u00f3n, obvia por otra parte, se reitera en las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2002, donde se sostiene que \u00abla calificaci\u00f3n como abusivas de las cl\u00e1usulas corresponde, en exclusiva, a los jueces y tribunales\u00bb.<\/p>\n

            En consecuencia, el procedimiento registral, por sus particulares caracteres, y la calificaci\u00f3n, por su \u00e1mbito objetivo y medios de llevarse a cabo, no puede sustituir a la declaraci\u00f3n judicial de nulidad de las cl\u00e1usulas de un contrato que son condiciones generales de la contrataci\u00f3n, por entender que las mismas son nulas de pleno derecho, al contravenir el art\u00edculo 10 bis de la Ley 26\/1984, de 19 de julio.<\/p>\n

            19 abril 2006<\/p>\n

            \u00c1mbito<\/strong>.- 1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias f\u00e1cticas:<\/p>\n

              \n
            1. a) El d\u00eda 13 de enero de 1.989, los propietarios de la finca cuya transmisi\u00f3n ahora se pretende, otorgan ante el Notario de Granada don Luis Rojas Montes un poder calificado como \u00abirrevocable nacido de pacto\u00bb, a favor de don Tom\u00e1s Ortega Mart\u00ednez y do\u00f1a Juana Mar\u00eda Mart\u00ednez Torrente, con facultades expresas para vender esa finca aunque se incida en su ejercicio en la figura jur\u00eddica de la autocontrataci\u00f3n o existieran intereses contrapuestos.<\/li>\n
            2. b) El d\u00eda 21 de febrero de 1.991 y ante el mismo Notario, los poderdantes revocan ese apoderamiento, resultando de la misma escritura de revocaci\u00f3n que el Notario, a instancia de los poderdantes, notific\u00f3 esa revocaci\u00f3n en el domicilio indicado a esos efectos como domicilio de los apoderados, donde entreg\u00f3 \u00fanicamente c\u00e9dula de notificaci\u00f3n a la apoderada do\u00f1a Juana Mar\u00eda Mart\u00ednez Torrente.<\/li>\n
            3. c) El d\u00eda 14 de marzo de 2.001, ante el mismo Notario Sr. Rojas Montes, se eleva a escritura p\u00fablica un contrato privado de compraventa de esa finca, compareciendo en representaci\u00f3n de los vendedores, el apoderado don Tom\u00e1s Ortega Mart\u00ednez y como compradores ese mismo se\u00f1or y su esposa do\u00f1a Mar\u00eda Encarnaci\u00f3n Egea Egea. La representaci\u00f3n queda acreditada mediante exhibici\u00f3n al Notario autorizante del original del poder, del cual transcribe lo necesario, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitaci\u00f3n de la representaci\u00f3n alegada.<\/li>\n
            4. d) Ese mismo d\u00eda, ante el mismo Notario, con n\u00famero de protocolo siguiente, los c\u00f3nyuges compradores constituyen sobre esa misma finca, una hipoteca unilateral a favor de una determinada persona para garantizar un pr\u00e9stamo concedido por ella a los compradores.<\/li>\n
            5. e) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado de compraventa, por entender que habiendo sido revocado el poder, este ha quedado extinguido, por lo que es necesaria la ratificaci\u00f3n por parte de los vendedores, ya que aunque se admite que lo hecho por el apoderado desconociendo la revocaci\u00f3n del poder es v\u00e1lido, de la propia diligencia notarial de notificaci\u00f3n de la revocaci\u00f3n y del largo tiempo transcurrido (m\u00e1s de diez a\u00f1os) desde la revocaci\u00f3n, se deduce que el apoderado ten\u00eda conocimiento de la revocaci\u00f3n.<\/li>\n
            6. Seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero, 5 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2.005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el art\u00edculo. 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificaci\u00f3n son no s\u00f3lo el t\u00edtulo principal sino tambi\u00e9n los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentaci\u00f3n simult\u00e1nea, del mismo asiento de presentaci\u00f3n, o aportados despu\u00e9s mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el t\u00edtulo principal.<\/li>\n<\/ol>\n

              Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder alegado no ser\u00eda, en este sentido, un documento presentado que, aportado despu\u00e9s, pudiera reconducirse al mismo asiento que el t\u00edtulo principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo principal (igual que los dem\u00e1s asientos del Registro) est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificaci\u00f3n ni operaci\u00f3n registral que lo desvirt\u00fae sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposici\u00f3n judicial.<\/p>\n

              Por ello, el asiento de presentaci\u00f3n extendido con motivo de la presentaci\u00f3n de la copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder, no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentaci\u00f3n propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya se\u00f1alaran la Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, \u00abdado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema registral, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida -el de prioridad-\u00bb. Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n de poder aportada no puede ser tomada en cuenta como medio de calificaci\u00f3n del t\u00edtulo previamente presentado y con el que resulta incompatible.<\/p>\n

              Adem\u00e1s y a mayor abundamiento, en este caso, si bien cuando se realiz\u00f3 la primera nota de calificaci\u00f3n del t\u00edtulo, estaba vigente el asiento de presentaci\u00f3n relativo a la escritura de revocaci\u00f3n del poder, cuando se realiza la \u00faltima calificaci\u00f3n del mismo t\u00edtulo, que es la que es objeto de recurso, aquel asiento de presentaci\u00f3n estaba caducado, por lo que tambi\u00e9n por ese motivo no debi\u00f3 tenerse en cuenta en la calificaci\u00f3n por ser un asiento ya cancelado (cfr. art\u00edculo 436 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

                \n
              1. No existiendo as\u00ed en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de la escritura presentada habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de los vendedores ha quedado o no debidamente acreditada. En este sentido, la rese\u00f1a del documento del que nacen las facultades representativas del apoderado cumple con lo que en el momento de su autorizaci\u00f3n exig\u00eda el art\u00edculo 166 del Reglamento Notarial, pues el Notario transcribi\u00f3 lo pertinente del original de la escritura de poder, aseverando que en lo omitido no hab\u00eda nada que modificara, restringiera o condicionara lo inserto, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitaci\u00f3n de la representaci\u00f3n alegada, con base en lo cual el Notario emiti\u00f3 el juicio de capacidad exigido por el art\u00edculo 167 del Reglamento Notarial.<\/li>\n<\/ol>\n

                Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocaci\u00f3n previa del poder, ello no presupone necesariamente que \u00e9sta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es v\u00e1lido y surtir\u00e1 todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buena fe (seg\u00fan el art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo t\u00edtulo representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del t\u00edtulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues \u00abmala fides superveniens non nocet\u00bb), podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

                A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideraci\u00f3n el documento a trav\u00e9s del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representaci\u00f3n alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificaci\u00f3n de la revocaci\u00f3n del poder (en este caso, consta en la diligencia que el Notario cuando notific\u00f3 la revocaci\u00f3n a los apoderados, s\u00f3lo pudo entregar c\u00e9dula de notificaci\u00f3n a la apoderada, pero no al apoderado ahora interviniente), es una circunstancia que excluye o no la buena fe del apoderado o de los que con \u00e9l contratan, modalizando o no la oponibilidad registral, es una cuesti\u00f3n cuya enjuiciamiento corresponde en exclusiva a los Tribunales de Justicia, ponderadas las circunstancias del caso.<\/p>\n

                Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es l\u00f3gico, de la posible revisi\u00f3n judicial en una v\u00eda en la que los interesados podr\u00e1n impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a desplegar los efectos que se derivan de su constataci\u00f3n registral.<\/p>\n

                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

                29 enero 2007<\/p>\n

                \u00c1mbito<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del recurso los siguientes:<\/p>\n

                  \n
                1. a) Mediante escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se formaliza la compra de un inmueble que realiza determinada sociedad, representada por su administrador \u00fanico. No obstante, en la comparecencia de la escritura se a\u00f1ade que el representante de la sociedad compradora tambi\u00e9n interven\u00eda en su condici\u00f3n de tutor de determinada persona (detall\u00e1ndose la fecha del Auto de su nombramiento y la de la diligencia de aceptaci\u00f3n y juramento del cargo), as\u00ed como que estaba expresamente autorizado para el otorgamiento por Auto dictado por el Juzgado de 1.\u00aa Instancia n\u00famero 30 de los de Madrid. Y seg\u00fan la reproducci\u00f3n que en la escritura se incluye del testimonio judicial de dicho Auto, resulta que, con cita del art\u00edculo 271, n.\u00ba 2 del C\u00f3digo Civil, se autoriza a don Carlos L.O. para que como tutor y representante legal de don Carlos R.T.L. proceda en nombre de la sociedad \u00abAgr\u00edcola y Ganadera El Toril, S.L.\u00bb propiedad del menor, a la compra del inmueble objeto de la referida escritura.<\/li>\n
                2. b) El \u00fanico defecto que es objeto de este recurso consiste en que, a juicio del Registrador, no se comprende por qu\u00e9 se dice en la escritura que don Carlos L.O., \u00abadem\u00e1s interviene en su condici\u00f3n de tutor del menor don Carlos R.T.L.\u00bb, ya que siendo el compareciente Administrador \u00danico de la sociedad compradora no consta que el representado adquiera derecho alguno (art\u00edculos 1 y 2 de la ley Hipotecaria). Y a\u00f1ade que s\u00f3lo para el caso de que la referencia a dicha intervenci\u00f3n no sea un mero error material, y en este sentido se rectifique, se consideran tambi\u00e9n defectos otros que se expresan, exigiendo la aportaci\u00f3n de determinados documentos.<\/li>\n
                3. Planteada as\u00ed la cuesti\u00f3n, se impone la revocaci\u00f3n del defecto recurrido toda vez que, como ya tiene declarado este Centro Directivo, al Registrador le est\u00e1 vedado extender su calificaci\u00f3n a extremos que carezcan de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria o que, aun careciendo de ella, la Ley no le exija que califique expresamente. Y es que en el caso contemplado, y a la vista del contenido de la escritura, es evidente que en el t\u00edtulo otorgado se ha operado una mutaci\u00f3n jur\u00eddico real inscribible, pues el adquirente del dominio lo es, exclusivamente, una entidad mercantil debidamente representada, siendo tambi\u00e9n evidente, por lo dem\u00e1s, que en el Registro de la Propiedad (cfr. art. 2 de la Ley Hipotecaria) se inscriben, entre otros, los t\u00edtulos por los que se transmite la propiedad, algo que claramente aqu\u00ed ha tenido lugar, por lo que carece de toda cobertura legal la exigencia que se contiene en el primer defecto de la nota.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Con independencia de la mayor o menor claridad y precisi\u00f3n de la redacci\u00f3n de la escritura, en lo que se refiere a la comparecencia en ella del tutor de una persona que no es adquirente del dominio, lo cierto es que pueden concurrir circunstancias que hagan aconsejable la intervenci\u00f3n en el instrumento p\u00fablico de que se trate de personas ajenas a la mutaci\u00f3n jur\u00eddico real solemnizada, pero operada \u00e9sta con la concurrencia de todos los requisitos y elementos necesarios para ello no cabe denegar la inscripci\u00f3n, pues ello implicar\u00eda una extralimitaci\u00f3n -sin base legal- de la calificaci\u00f3n registral, la cual ha de ce\u00f1irse a los extremos antes indicados.<\/p>\n

                  Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n registral \u00fanicamente respecto del \u00fanico defecto que ha sido objeto de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n

                  18 julio 2007<\/p>\n

                  \u00c1mbito<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta a inscripci\u00f3n una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en met\u00e1lico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques por el importe total tambi\u00e9n indicado de los que el Notario extrae testimonio que incorpora a la matriz.<\/p>\n

                  El Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque considera que a los efectos del art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, \u00ab\u2026 no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques est\u00e1 emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado\u00bb.<\/p>\n

                    \n
                  1. Limitado necesariamente este recurso a la cuesti\u00f3n planteada por la calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos en que se ha expresado y mantenido por el Registrador debe resolverse conforme al criterio sentado por esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2007 que, en sus aspectos m\u00e1s esenciales, se puede sintetizar as\u00ed: a) Compete al Notario el control de legalidad relativo a cu\u00e1les hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificaci\u00f3n y constancia \u2013sea mediante acreditaci\u00f3n, en cuyo caso deber\u00e1 testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestaci\u00f3n, en cuyo caso deber\u00e1 indagar las causas por las que no se le han podido acreditar-.<\/li>\n
                  2. b) Atendido el devenir ordinario de los negocios jur\u00eddicos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificaci\u00f3n de los medios de pago, es al tiempo de la autorizaci\u00f3n cuando se puede controlar de modo efectivo cu\u00e1les son los que se han empleado y se est\u00e1n utilizando en presencia del fedatario p\u00fablico. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario p\u00fablico y a su organizaci\u00f3n corporativa tales deberes de identificaci\u00f3n de medios de pago y de transmisi\u00f3n de informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n Tributaria.<\/li>\n<\/ol>\n

                    Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de car\u00e1cter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario p\u00fablico tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras p\u00fablicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditaci\u00f3n o a identificar mediante manifestaci\u00f3n (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. N\u00f3tese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura p\u00fablica. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.<\/p>\n

                      \n
                    1. c) Al igual que suced\u00eda con el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria seg\u00fan el cual el Registrador deb\u00eda examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificaci\u00f3n propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito m\u00e1s que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificaci\u00f3n de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real (art\u00edculos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al Registrador, funcionario p\u00fablico que ejerce su funci\u00f3n sujeto al principio de legalidad, le est\u00e1 vedado ejercer tal funci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuaci\u00f3n no quedar\u00eda amparada por el principio de legalidad (art\u00edculo 103 de la CE). Cuesti\u00f3n distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y s\u00f3lo en el mismo, cerrar el registro. [6]<\/strong><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n

                      En suma, no cabe so capa de una interpretaci\u00f3n expansiva, entender que el Registrador califica en sentido t\u00e9cnico jur\u00eddico la cl\u00e1usula donde consten identificados los medios de pago. Al Registrador lo que la Ley le impone es la obligaci\u00f3n de cerrar el registro, si el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

                      Lo anterior queda corroborado por la misma dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al art\u00edculo 18 de la misma norma, reenv\u00eda al Registrador al art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, oblig\u00e1ndole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura p\u00fablica, esto es, por el contenido de la misma.<\/p>\n

                        \n
                      1. d) Los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jur\u00eddico real y de eficacia frente a tercero. En suma, no forman parte del contenido de la inscripci\u00f3n (cfr. los apartados 1 y 2 del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n\u00bb y \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u00bb; y la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994); y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligaci\u00f3n de reflejar en la inscripci\u00f3n \u00abla forma en que se hubiese hecho o convenido el pago\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                        En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificaci\u00f3n concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificaci\u00f3n documental del mismo \u2013sistemas de acreditaci\u00f3n especificados en el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial-. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripci\u00f3n conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificaci\u00f3n del concreto medio de pago empleado \u2013met\u00e1lico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliaci\u00f3n en cuenta, etc\u00e9tera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretaci\u00f3n conducir\u00eda al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, a\u00fan peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador deb\u00eda hacer constar en la inscripci\u00f3n la identificaci\u00f3n de los medios de pago y, en l\u00f3gica coherencia, el Notario en el t\u00edtulo del que trae causa la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

                          \n
                        1. e) En definitiva, respecto de la identificaci\u00f3n de los concretos medios de pago, la calificaci\u00f3n registral deber\u00e1 limitarse a la comprobaci\u00f3n de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el art\u00edculo 24 de Ley del Notariado \u2013a la que remite el propio art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria\u2013 y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.<\/li>\n<\/ol>\n

                          Una escritura que contenga la especificaci\u00f3n de los medios de pago en los t\u00e9rminos que establece el p\u00e1rrafo cuarto del mencionado art\u00edculo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoraci\u00f3n y expresi\u00f3n que el Notario haya realizado de tales medios de pago.<\/p>\n

                          En el presente caso, de las consideraciones precedentes, y a la vista del contenido de la escritura calificada (sin perjuicio de lo que se indicar\u00e1 al final del fundamento de Derecho siguiente), es que no se da el supuesto previsto en el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria que provocar\u00eda el cierre registral debatido.<\/p>\n

                            \n
                          1. A mayor abundamiento, y teniendo en cuenta la regulaci\u00f3n sustantiva que disciplina el pago, la postura que mantiene el Registrador en su nota carece de justificaci\u00f3n, pues, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1170 del C\u00f3digo Civil, el documento o medio de pago de que se trate es m\u00e1s un instrumento de cobro que un cobro efectivo (cfr. p\u00e1rrafo tercero del citado precepto); y si esto es as\u00ed, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que, no pocas veces, presentan una evidente ligaz\u00f3n con el negocio jur\u00eddico celebrado (pensemos no solo en un posible pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, sino en otros supuestos muy frecuentes en la pr\u00e1ctica, como por ejemplo que determinado cheque se empleara para abonar a un profesional la provisi\u00f3n de fondos necesaria para gestionar la cancelaci\u00f3n de una carga registral, o que un cheque extendido en favor de determinada entidad de cr\u00e9dito, lo fuera por una suma igual a la de una obligaci\u00f3n por satisfacer a aqu\u00e9lla; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habr\u00edan detra\u00eddo de la cantidad que debiera percibir el vendedor).<\/li>\n<\/ol>\n

                            Pues bien, la postura del Registrador, llevada a sus m\u00e1ximos extremos, impedir\u00eda que se pudiera instrumentalizar en la propia escritura de compraventa la forma de atender al pago de obligaciones pendientes a cargo del vendedor, con el evidente perjuicio que de ello se derivar\u00eda; sin olvidar, adem\u00e1s, que el hecho de que un tercero, por las razones expuestas, sea el destinatario final de parte del precio y lo reciba a trav\u00e9s de un cheque nominativo, en el fondo refuerza enormemente ese control que, como es sabido, se erigi\u00f3 en una de las principales finalidades perseguidas por el Legislador, y por la Administraci\u00f3n, en las disposiciones que se citan en los fundamentos de derecho de esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n

                            Otra cosa bien distinta es que, aparte el riguroso cumplimiento por parte del Notario de las obligaciones antes enunciadas, una adecuada t\u00e9cnica notarial demanda, como ineludible exigencia, que la escritura sea lo suficientemente expl\u00edcita y clarificadora respecto de supuestos como el contemplado en este recurso (cfr. art\u00edculo 148 del Reglamento Notarial), cosa que, en honor a la verdad, no cabe predicar respecto de la escritura calificada, si bien ello no es motivo para impedir su inscripci\u00f3n.<\/p>\n

                            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes Fundamentos de Derecho.<\/p>\n

                            26 mayo 2008<\/p>\n

                            \u00c1mbito<\/strong>.- Seg\u00fan el Centro Directivo, la infracci\u00f3n de una norma administrativa que solo prev\u00e9 la imposici\u00f3n de una multa, no puede ser obst\u00e1culo para practicar una inscripci\u00f3n. Ver m\u00e1s extensamente el apartado \u201cCOMPRAVENTA. De apartamento tur\u00edstico\u201d.<\/p>\n

                            7 enero 2009<\/p>\n

                            \u00a0\u00c1mbito<\/strong>.- Sobre el alcance de la calificaci\u00f3n en relaci\u00f3n con las cl\u00e1usulas financieras de la hipoteca, ver el apartado \u201cHIPOTECA. Hipoteca inversa\u201d; concretamente los fundamentos de derecho 1 a 3 de esta Resoluci\u00f3n.<\/p>\n

                            1 octubre y 4 noviembre 2010<\/p>\n

                            \u00a0\u00c1mbito<\/strong>.- 2. Conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, el objeto del presente recurso debe limitarse al \u00fanico motivo de impugnaci\u00f3n invocado en la calificaci\u00f3n que ha sido recurrido, consistente en si cabe denegar la inscripci\u00f3n de una escritura de transmisi\u00f3n de una participaci\u00f3n indivisa de una finca sujeta a fideicomiso de residuo, por apreciar el Registrador que no se da la causa de necesidad que legitimar\u00eda la transmisi\u00f3n onerosa por parte de la fiduciaria, seg\u00fan consta en el Registro. Considera el Registrador en su nota que el fideicomiso de residuo \u00fanicamente facultaba a la fiduciaria para disponer en caso de necesidad y que dado que el precio de la compraventa queda aplazado por un plazo m\u00e1ximo de cinco a\u00f1os, no se entiende que en este caso haya podido producirse dicho caso de necesidad.<\/p>\n

                            Pero independientemente de si puede considerarse acertada o no esa apreciaci\u00f3n, tiene raz\u00f3n el recurrente, en que se trata de una cuesti\u00f3n que escapa de la calificaci\u00f3n registral, entre otras razones, por el alto componente subjetivo que tiene la necesidad. En tal sentido, ya indic\u00f3 este Centro directivo en su Resoluci\u00f3n de 11 de julio de 2003 que \u00abla Jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro directivo, al tratar de esta facultad de disposici\u00f3n en caso de necesidad, tanto en el usufructo de disposici\u00f3n, como en la reserva de la facultad de disponer y en el fideicomiso de residuo han declarado (cfr. Sentencias y Resoluciones citadas en el \u2018\u2018Vistos\u2019\u2019) que la situaci\u00f3n de necesidad a que queda supeditada la facultad de disponer es algo que queda al margen de la calificaci\u00f3n del Registrador si dicha reserva no se sujet\u00f3 a necesidad de justificaci\u00f3n, no pudiendo exigirse tal justificaci\u00f3n, que queda a la apreciaci\u00f3n del heredero, sin otras limitaciones que las del dolo o el abuso, que tendr\u00e1n que ser objeto de las acciones correspondientes y que dentro del recurso gubernativo no es posible recoger ni ventilar\u00bb. Y en el mismo sentido, la Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 1999 se\u00f1al\u00f3 que \u00abLa situaci\u00f3n de necesidad a que queda supeditado el uso de tal facultad, es algo cuya apreciaci\u00f3n queda al margen de la calificaci\u00f3n del Registrador dados los t\u00e9rminos en que se realiz\u00f3 dicha reserva, sin sujetarla a condici\u00f3n o necesidad de justificaci\u00f3n alguna (cfr. Resoluciones de 29 de octubre de 1868, 15 de noviembre de 1876, 21 de agosto de 1894, 21 de marzo de 1901 y 19 de diciembre de 1905), sin perjuicio de la posibilidad de la impugnaci\u00f3n judicial del acto de disposici\u00f3n por quien, en su caso, corresponda\u00bb.<\/p>\n

                            En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso.<\/p>\n

                            22 marzo 2011<\/p>\n

                            \u00a0\u00c1mbito<\/strong>.- 6. Entrando, pues, en el fondo del asunto, aunque el Juzgado a la vista del certificado del registro mercantil se limita a decir que el CIF es el mismo, es lo cierto que, sumado este dato, a las restantes coincidencias en la denominaci\u00f3n de la sociedad embargada y la titular registral que resultan del expediente, hay base suficiente para concluir la identidad de una y otra y por tanto la suficiencia de la subsanaci\u00f3n intentada. A lo que hay que a\u00f1adir que, por razones constitucionales y legales que se han repetido \u00faltimamente con insistencia, es deber del registrador, como obligado que est\u00e1 a evitar los recursos, y por tanto las consiguientes molestias a los usuarios, antes de poner la nota de calificaci\u00f3n por falta o dudas sobre los datos que maneja, consultar directamente el Registro Mercantil y procurarse los que sean necesarios para practicar la inscripci\u00f3n si son f\u00e1cilmente accesibles.<\/p>\n

                            El \u00abprincipio de rogaci\u00f3n registral, en efecto, se ha dicho recientemente por este Centro, es perfectamente compatible con el reconocimiento al Registrador de un principio de aportaci\u00f3n de prueba. Es cierto que en los procedimientos de inscripci\u00f3n registral, como en general ocurre en todos los iniciados a instancia de parte, la carga de la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la inscripci\u00f3n. Ahora bien, ello no exime al Registrador del deber de aportar la que se encuentre en su poder por resultar de los asientos del Registro y de proveerse de la que est\u00e9 a su alcance, esto es, de aquella que el propio interesado le deber\u00eda entregar pero a la que \u00e9l puede acceder con facilidad, no paralizando as\u00ed el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, a la satisfacci\u00f3n del inter\u00e9s general. Una circunstancia que claramente se dar\u00e1 en los casos en los que esa prueba se encuentre en otros Registros p\u00fablicos y sea f\u00e1cilmente accesible.<\/p>\n

                              \n
                            1. As\u00ed deriva de los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en particular, los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del inter\u00e9s p\u00fablico, plenamente aplicables, como no pod\u00eda ser de otro modo, a todos los procedimientos, como es el caso de los de inscripci\u00f3n en los registros de la propiedad, de aplicaci\u00f3n del Derecho en el ejercicio de funciones p\u00fablicas\u00bb. Un principio, por lo dem\u00e1s, que ha \u00abrecogido ejemplarmente el art\u00edculo 80.2 de la nueva Ley del Registro Civil cuando veda a Administraciones y funcionarios exigir a los ciudadanos la presentaci\u00f3n de certificados registrales siempre que los datos obren en su poder o fuere posible su obtenci\u00f3n directamente por medios electr\u00f3nicos\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                              Doctrina, por lo dem\u00e1s, \u00abperfectamente compatible con los principios que tradicionalmente vienen organizando el Registro de la Propiedad. No se perjudica, en efecto, la rogaci\u00f3n \u2014ya que el Registro no inscribe lo que no se le pide sino que, en todo caso, no inscribe lo que se le pide (y no procede)\u2014 ni tampoco la prioridad (ya que no se da prioridad a alguien que no la pide sino que se impide que quien no tenga derecho a ella, y la solicite, pueda llegar a conseguirla)\u00bb. No existe por ello, en tales supuestos, \u00abrogaci\u00f3n de oficio alguna de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial, sino solo toma en consideraci\u00f3n de datos necesarios, oficiales y p\u00fablicos, que no pueden producir por s\u00ed mismos ninguna inscripci\u00f3n independiente de derechos pero que s\u00ed enervan (o limitan) la eficacia entre partes o contra terceros de los mismos t\u00edtulos que se quiere inscribir\u00bb.<\/p>\n

                              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.<\/p>\n

                              30 octubre 2012<\/p>\n

                              \u00a0\u00c1mbito<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes los siguientes: Se autoriza una escritura p\u00fablica en la que interviene una persona como tutor, judicialmente nombrado, de un incapaz. El notario autorizante incorpora certificaci\u00f3n del Registro Civil de la que resulta la incapacitaci\u00f3n total y el nombramiento del compareciente como tutor emitiendo juicio de suficiencia positivo.<\/p>\n

                              La escritura es presentada en el Registro de la Propiedad junto con un documento judicial: La sentencia de incapacitaci\u00f3n que como queda dicho no se incorporaba a la escritura p\u00fablica. La documentaci\u00f3n es calificada negativamente recayendo el defecto exclusivamente en relaci\u00f3n al documento judicial y sobre materia ajena a la representaci\u00f3n resultante de la incapacitaci\u00f3n judicial.<\/p>\n

                              El escrito de recurso afirma que el recurrente y notario autorizante ignora porqu\u00e9 dicho documento complementario objeto de calificaci\u00f3n negativa ha sido presentado en el Registro pero que en cualquier caso era innecesaria su presentaci\u00f3n al estar cubierta la actuaci\u00f3n representativa por el juicio de suficiencia notarial.<\/p>\n

                                \n
                              1. El defecto se\u00f1alado en la nota de calificaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos en que est\u00e1 redactado, no puede ser mantenido: el defecto se refiere a un documento complementario que, como tal, ha de ser objeto de calificaci\u00f3n, con el mismo alcance con que lo es el documento principal a que complementa. Pero en el caso objeto del presente recurso, el contenido de dicho documento complementario queda sobradamente acreditado mediante la incorporaci\u00f3n al t\u00edtulo calificado de una certificaci\u00f3n del Registro Civil, de la que resulta que el hijo y heredero \u00abha sido declarado totalmente incapaz por resoluci\u00f3n de once de diciembre de dos mil seis\u00bb, certificaci\u00f3n \u00e9sta respecto de la cual no se ha apreciado defecto alguno por parte del registrador, de modo que la aportaci\u00f3n del testimonio de la sentencia resulta redundante, constando en la documentaci\u00f3n aportada todos los datos necesarios para la pr\u00e1ctica de las inscripciones interesadas.<\/li>\n
                              2. Este Centro Directivo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunicarse recientemente (Resoluciones de 28 de febrero y 20 de julio de 2012) en el sentido de resaltar que el adecuado ejercicio de la funci\u00f3n p\u00fablica y la ponderada defensa de los leg\u00edtimos intereses de los interesados no puede desembocar en actuaciones que deben evitarse cuando la escasa entidad del supuesto as\u00ed lo aconseja, evitando la realizaci\u00f3n de tr\u00e1mites innecesarios que no proporcionan garant\u00eda adicional alguna ni resuelven cuesti\u00f3n jur\u00eddica sustantiva merecedora de la consunci\u00f3n de recursos y medios que un procedimiento como el presente provoca.<\/li>\n<\/ol>\n

                                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

                                5 noviembre 2012<\/p>\n

                                [1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil.<\/p>\n

                                [2]<\/a> Este criterio se repite en la Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2001, que aparece m\u00e1s adelante bajo el mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

                                [3]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil.<\/p>\n

                                [4]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil.<\/p>\n

                                [5]<\/a> La situaci\u00f3n se plante\u00f3, en este recurso, ante un derecho de opci\u00f3n que, seg\u00fan el Registrador, se hab\u00eda concedido a favor de otras personas y sobre la misma finca en documentos presentados con posterioridad al calificado. Pero as\u00ed como la Direcci\u00f3n revoc\u00f3 otros tres defectos incluidos en la misma nota, respecto a \u00e9ste se limit\u00f3 a decir que \u201cen cuanto al pretendido defecto tercero se estar\u00e1 a las manifestaciones hechas en considerandos anteriores\u201d. El considerando en cuesti\u00f3n terminaba diciendo que los argumentos expuestos obligaban al Registrador \u201ca una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de4 uno u otro t\u00edtulo\u201d, lo cual no sabe exactamente qu\u00e9 quer\u00eda decir, puesto que el Registrador claramente calific\u00f3 como defecto la existencia de t\u00edtulos posteriores incompatibles.<\/p>\n

                                [6]<\/a> En su af\u00e1n de recortar la competencia de los Registradores en su funci\u00f3n calificadora, la Direcci\u00f3n viene sosteniendo desde hace alg\u00fan tiempo (sobre todo en materia de hipotecas) que la calificaci\u00f3n debe limitarse a las cl\u00e1usulas de trascendencia real, por lo que los pactos de car\u00e1cter personal deben quedar al margen, aunque sean contrarios a la Ley. Como ya ha sucedido con otras novedades semejantes, habr\u00e1 que esperar a lo que decidan los Tribunales cuando esta cuesti\u00f3n llegue a su estudio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                CALIFICACION \u00c1mbito \u00c1mbito La calificaci\u00f3n del Registrador ha de formularse en t\u00e9rminos claros y precisos, ajust\u00e1ndose al contenido de los t\u00edtulos presentados, en relaci\u00f3n con los respectivos asientos, por lo que inscrita una finca a favor de una Sociedad, tal como se describe en el t\u00edtulo, es inscribible la declaraci\u00f3n de obra nueva e hipoteca […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3594],"tags":[3600,1526],"class_list":{"0":"post-17604","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-calificacion-propiedad-francisco-sena","7":"tag-ambito","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17604","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17604"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17604\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17604"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17604"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17604"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}