{"id":17643,"date":"2015-12-13T12:47:05","date_gmt":"2015-12-13T11:47:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17643"},"modified":"2016-03-07T09:32:49","modified_gmt":"2016-03-07T08:32:49","slug":"ejecucion-por-cantidad-superior-a-la-garantizada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/ejecucion-por-cantidad-superior-a-la-garantizada\/","title":{"rendered":"Ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada<\/a><\/strong><\/p>\n

Si bien es cierto que la indebida extensi\u00f3n de la reclamaci\u00f3n judicial crea ambig\u00fcedad sobre la cantidad que el propietario de la finca hipotecada debe desembolsar para conseguir el sobreseimiento del procedimiento o la que los terceros titulares de cargas posteriores han de abonar si quieren subrogarse en la posici\u00f3n jur\u00eddica del acreedor satisfecho, la Direcci\u00f3n admite la inscripci\u00f3n del mandamiento de cancelaci\u00f3n en que se dan estas circunstancias -y la de no haberse inscrito el auto de adjudicaci\u00f3n, aunque apunta que esto puede ser un obst\u00e1culo- bas\u00e1ndose en que: a) Una parte de la cantidad incluida en la reclamaci\u00f3n judicial (el principal del cr\u00e9dito), es fundamento suficiente para el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria; b) tanto el propietario como los terceros titulares de cargas posteriores pueden exigir desde el principio la concreci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n hipotecaria a la cantidad debida efectivamente garantizada o la paralizaci\u00f3n de las actuaciones abonando exclusivamente esta \u00faltima cantidad; c) el Registrador no podr\u00e1 acceder a la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores a la hipoteca ejecutada si no consta en el correspondiente documento que el exceso del precio de remate sobre las cantidades devengadas y garantizadas ha sido depositado en establecimiento autorizado al efecto; d) la posici\u00f3n restrictiva de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial en torno a la publicidad de las actuaciones judiciales; e) que en el presente supuesto la cantidad en que se remat\u00f3 la finca fue inferior a la cantidad garantizada. A todo ello a\u00f1ade que el Juez hizo constar que se practicaron las notificaciones de la regla 5\u00aa del art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria y que el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario restringe la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales a la competencia del Juzgado, la congruencia del mandato con el procedimiento, las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado y los obst\u00e1culos que surgen del Registro.<\/p>\n

15 enero 1999<\/p>\n

Ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada<\/strong>.- Adjudicada una finca en procedimiento judicial sumario en el que se despach\u00f3 ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada, no habiendo titulares de derechos posteriores a la hipoteca y con entrega del sobrante al acreedor ejecutante, la Direcci\u00f3n, aun admitiendo que existe cierta ambig\u00fcedad sobre la cantidad que el propietario de la finca hipotecada debe desembolsar para conseguir el sobreseimiento o -como ya ha se\u00f1alado en otras resoluciones- la que los terceros titulares de cargas posteriores han de abonar si quieren subrogarse en la posici\u00f3n jur\u00eddica del acreedor satisfecho, considera que debe inscribirse el auto porque: a) Una parte de la cantidad incluida en la reclamaci\u00f3n inicial (el principal y los intereses remuneratorios) es fundamento suficiente para el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria, b) a pesar de la ambig\u00fcedad, tanto el propietario de la finca como los terceros titulares de cargas posteriores pueden exigir desde el principio la concreci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n a la cantidad garantizada o la paralizaci\u00f3n de las actuaciones, abonando exclusivamente esta \u00faltima cantidad, c) el Registrador no podr\u00e1 acceder a la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores a la hipoteca ejecutada si no consta que el exceso del precio de remate sobre la cantidad garantizada ha sido debidamente depositado; d) finalmente, la posici\u00f3n restrictiva de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial en torno a la nulidad de actuaciones supone la falta de relevancia del problema de la eficacia de la enajenaci\u00f3n realizada y s\u00ed del destino del precio obtenido, lo que no ocurre en este caso.<\/p>\n

8 febrero 1999<\/p>\n

Ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada<\/strong>.- Constituida hipoteca en garant\u00eda de una cuenta de cr\u00e9dito que garantiza 180 millones de pesetas de principal y otras cantidades para intereses moratorios y costas, se produce la ejecuci\u00f3n por 184.938.465 pesetas, cantidad en la que se engloban el principal, intereses moratorios y costas, por lo que la Direcci\u00f3n, confirmando la calificaci\u00f3n registral, considera inscribible la adjudicaci\u00f3n de la finca pero no la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores, pues si no se desglosan las cantidades reclamadas por los distintos conceptos no se puede comprobar que en ninguno de ellos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, toda vez que si hubiera sobrante deber\u00eda ponerse a disposici\u00f3n de los titulares de derechos posteriores.<\/p>\n

6 julio 2001<\/p>\n

Ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada<\/strong>.- Constituida hipoteca sobre varias fincas por diecisiete millones de pesetas de principal y respondiendo una de ellas de diez millones, se produce la ejecuci\u00f3n s\u00f3lo de \u00e9sta por la cantidad de 16.639.536 pesetas de principal, existiendo dos anotaciones de embargo posteriores sobre la misma finca. La Direcci\u00f3n no admite la calificaci\u00f3n de la Registradora, que entend\u00eda se hab\u00eda producido extralimitaci\u00f3n en el ejercicio de la acci\u00f3n real de la hipoteca sobre la finca hipotecada, conculcando los derechos de la propiedad del titular dominical. Para el Centro Directivo, el hecho de que el cr\u00e9dito se haya garantizado con hipoteca sobre varias fincas no significa su divisi\u00f3n en tantos cr\u00e9ditos como fincas se hayan hipotecado, lo que supone que el acreedor conserva la facultad de excluir pagos parciales y exigir el todo al deudor. Lo \u00fanico que ocurre es que, existiendo terceros, del precio del remate no puede destinarse, para pagar al actor, una cantidad superior a la que en su d\u00eda se le asignara a la finca y que los terceros poseedores de cada una de las fincas a ejecutar pueden liberarlas pagando hasta ese l\u00edmite, lo que est\u00e1 garantizado con la distribuci\u00f3n de responsabilidad que se realiz\u00f3 al constituirse la hipoteca y que el Juez habr\u00e1 de tener en cuenta cuando formule los requerimientos a los terceros poseedores que no lo hubieren sido anteriormente, valore lo que deben pagar esos terceros para evitar la ejecuci\u00f3n sobre sus fincas y decida sobre la aplicaci\u00f3n del precio del remate de cada una de ellas.<\/p>\n

13 enero 2003<\/p>\n

Ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada<\/strong>.- La calificaci\u00f3n que motiv\u00f3 este recurso fue la siguiente: Procede suspender la inscripci\u00f3n del auto de adjudicaci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores, toda vez que la hipoteca se ha ejecutado por cantidades superiores a las garantizadas en la siguiente proporci\u00f3n: 14.581,62 euros por principal y 2.042,63 euros para costas, debiendo quedar dicho sobrante depositado a disposici\u00f3n de los acreedoras posteriores (art\u00edculos 132.3\u00ba y 133 de la Ley Hipotecaria y 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

El recurrente impugn\u00f3 la calificaci\u00f3n alegando que el principal de la demanda no era el principal de la deuda, lo que acredit\u00f3 con una certificaci\u00f3n de la entidad acreedora.<\/p>\n

1.Como establece el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, no pueden tenerse en cuenta en el recurso documentos no presentados al Registrador al momento de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2. En consecuencia, ha de mantenerse la calificaci\u00f3n, pues de los documentos presentados a dicha calificaci\u00f3n no se desglosaban debidamente los conceptos por los que se reclamaban las distintas cantidades; todo ello, sin perjuicio de que, aportados dichos documentos a nueva calificaci\u00f3n, revestidos de sus formalidades correspondientes, puedan realizarse las operaciones registrales pertinentes, si hubiera lugar a ello.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

5 febrero 2009<\/p>\n

<\/a>Ejecuci\u00f3n por cantidad superior a la garantizada<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inscribir un testimonio de auto de adjudicaci\u00f3n judicial y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, derivados de un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

Del defecto alegado por la registradora conviene destacar lo siguiente: \u00ab\u2026 se adjudica en p\u00fablica subasta, por un importe de 136.001,50 euros, a la propia entidad actora, la finca 60.850 de Lleida, decret\u00e1ndose la cancelaci\u00f3n de la hipoteca objeto del procedimiento, as\u00ed como las cargas posteriores, incluso las verificadas con posterioridad a la fecha de expedici\u00f3n del certificado de cargas; efectu\u00e1ndose la calificaci\u00f3n unitaria de los citados instrumentos en base a la unidad documental de los mismos, de conformidad con el art\u00edculo 133 de la Ley Hipotecaria. En el referido procedimiento se reclaman las sumas de 171.764,32 euros de capital, 7.734,35 euros por intereses, y 844,01 euros por intereses de demora. Del Registro resulta que la garant\u00eda hipotecaria cubr\u00eda las sumas de 174.000,00 euros de principal, intereses de un a\u00f1o al 9,75 por ciento que ascienden a 16.965,00 euros, los intereses de demora hasta un m\u00e1ximo de 43.500,00 euros, la cantidad de 8.700,00 euros por prestaciones accesorias, y 28.850,00 euros por costas y gastos, si bien en relaci\u00f3n con el cr\u00e9dito ejecutado, se hizo constar en virtud de los autos de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos no judiciales 661\/2008 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 3 de Lleida, que el saldo deudor de dicho cr\u00e9dito era de 10.145,43 euros de principal, pendiente de devoluci\u00f3n y pago, 7.348,02 euros por cuotas comprensivas de principal e intereses devengados e impagados, y 1.036,41 euros por intereses de demora, m\u00e1s lo que en lo sucesivo se devenguen, seg\u00fan resultaba de una comunicaci\u00f3n de la Caja de Abonos del Mediterr\u00e1neo de fecha 12 de noviembre de 2008\u2026\u00bb.<\/p>\n

El recurrente solicita que por esta Direcci\u00f3n General se eval\u00fae si la registradora obr\u00f3 conforme a Derecho cuando calific\u00f3 positivamente el mandamiento judicial emanado de procedimiento ejecutivo, y que dio lugar a la pr\u00e1ctica de la nota marginal prevista en el art\u00edculo 240 del Reglamento Hipotecario, conforme a los art\u00edculos 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 144 de la Ley Hipotecaria, y que ahora impide la inscripci\u00f3n del testimonio de auto de adjudicaci\u00f3n y del mandamiento de cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

2. El recurrente no basa su recurso en argumentos que sostengan la inscripci\u00f3n del documento calificado desfavorablemente, sino que impugna la procedencia de una nota marginal practicada con anterioridad, para lograr la cancelaci\u00f3n de dicha nota, que supone un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de los t\u00edtulos calificados.<\/p>\n

Debe se\u00f1alarse que el recurso ante esta Direcci\u00f3n General no es cauce para discutir la validez de asientos ya practicados, ya que se encuentran protegidos por el principio de legitimaci\u00f3n y bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), como reiteradamente tiene declarado esta Direcci\u00f3n General (Resoluciones de 24 de febrero y 22 de agosto de 2009).<\/p>\n

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 enero y 2 de marzo [3.\u00aa] de 2012) que, de conformidad con la regulaci\u00f3n del recurso contra la calificaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad, es objeto exclusivo del mismo la calificaci\u00f3n reca\u00edda a los efectos de suspender o denegar la pr\u00e1ctica del asiento solicitado (art\u00edculos 19 bis, 66, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria). Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo, que de conformidad con las determinaciones legales, una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (art\u00edculos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

A la luz de esta doctrina es claro que en este sentido el recurso no puede prosperar pues, practicada la nota marginal por la que se reduce la responsabilidad hipotecaria, el asiento se halla bajo salvaguardia judicial y no es posible, en el estrecho y concreto \u00e1mbito de este expediente, revisar como se pretende, la legalidad en la pr\u00e1ctica de dicho asiento. Las cuestiones relativas a la validez o nulidad de la inscripci\u00f3n practicada han de ser ventiladas en el procedimiento legalmente establecido y no en el presente que, como queda dicho, tiene limitado su conocimiento a la calificaci\u00f3n negativa emitida por la registradora.<\/p>\n

3. El art\u00edculo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que constituye una novedad en la regulaci\u00f3n de los procesos de ejecuci\u00f3n, establece la posibilidad, a instancia de parte, de que el tribunal se dirija a los acreedores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del cr\u00e9dito garantizado y su actual cuant\u00eda. A la vista de lo que los acreedores declaren, el tribunal, a instancias del ejecutante, expedir\u00e1 los mandamientos que procedan a los efectos del art\u00edculo 144 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

El art\u00edculo 144 de la Ley Hipotecaria, para el supuesto que nos ocupa, viene a establecer que \u00abtodo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligaci\u00f3n hipotecaria anterior, como el pago (entre otros), no surtir\u00e1 efecto contra tercero como no se haga constar en el Registro por medio de una cancelaci\u00f3n total o parcial, o de una nota marginal, seg\u00fan los casos\u00bb.<\/p>\n

Del art\u00edculo precedente resulta que la constancia en el Registro de la modificaci\u00f3n o destrucci\u00f3n de una obligaci\u00f3n hipotecaria puede verificarse, seg\u00fan los casos, mediante la pr\u00e1ctica de asientos diversos: cancelaci\u00f3n total o parcial o nota marginal. El art\u00edculo 240 del Reglamento Hipotecario, que desarrolla el art\u00edculo anterior, establece que \u00abtambi\u00e9n podr\u00e1 hacerse constar por nota al margen de la inscripci\u00f3n hipotecaria el pago de parte de la deuda cuando no proceda la cancelaci\u00f3n parcial\u00bb. De los art\u00edculos citados se llega a la conclusi\u00f3n de que el pago de parte del precio de una obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca puede hacerse constar bien mediante cancelaci\u00f3n parcial, bien cuando \u00e9sta no proceda, por nota al margen de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

De otro lado, la finalidad del nuevo art\u00edculo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil est\u00e1 en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 666 del mismo cuerpo legal, en el sentido de que, como novedad de la Ley, antes de sacar a subasta los inmuebles en el procedimiento de apremio, \u00e9stos han de valorarse, y de dicho valor, ha de descontarse el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiere despachado ejecuci\u00f3n cuya preferencia resulte de la certificaci\u00f3n registral de dominio y cargas, o en su caso, se descuenta el valor que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art\u00edculo 657. Si el valor de las cargas o grav\u00e1menes iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal, seg\u00fan la nueva regulaci\u00f3n, alzar\u00e1 el embargo. Aqu\u00ed ha de resaltarse el inter\u00e9s del ejecutante en que se haga constar en el Registro la situaci\u00f3n actual de las cargas anteriores, con el fin de que si en la vida extrarregistral las cargas han disminuido, figure su disminuci\u00f3n cuanto fuere posible en el Registro, pues cuanto m\u00e1s se aminoren las cargas o derechos de garant\u00eda anteriores, mayor valor tendr\u00e1 el bien en la ejecuci\u00f3n; con la circunstancia agravante que si el valor de las cargas anteriores tal como figura en el Registro es igual o superior al valor del inmueble, el ejecutante ver\u00e1 alzado el embargo y perder\u00e1 cualquier expectativa de sacar el inmueble a subasta, fuere por el precio que fuere.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, en Resoluci\u00f3n de 21 de junio de 2005, ha tenido ocasi\u00f3n de recalcar la necesidad de extremar el celo en la calificaci\u00f3n, de los documentos judiciales, en virtud de los cuales se ordene extender la nota marginal, indicativa de la disminuci\u00f3n de responsabilidad por raz\u00f3n de una concreta carga inscrita, y ello no tiene otra justificaci\u00f3n, que los efectos que incluso contra terceros, provoca su consignaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. La remisi\u00f3n que hace el art\u00edculo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al art\u00edculo 144 de la Ley Hipotecaria, y el desarrollo de \u00e9ste por el 240 del Reglamento Hipotecario, ponen de manifiesto que la minoraci\u00f3n de responsabilidad que publica el Registro, no es un mero dato informativo, sino que supone una manifestaci\u00f3n de la llamada publicidad material, provocando los efectos derivados de los principios hipotecarios, y de las presunciones de veracidad y exactitud de los asientos registrales.<\/p>\n

4. El procedimiento de ejecuci\u00f3n directa contra los bienes hipotecados, como establece el art\u00edculo 130 de la Ley Hipotecaria, s\u00f3lo podr\u00e1 ejercitarse como realizaci\u00f3n de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el t\u00edtulo que se hayan recogido en el asiento respectivo.<\/p>\n

En el Registro consta una responsabilidad por principal de 10.145,43 euros, y dicha responsabilidad es la que se habr\u00e1 reflejado en la certificaci\u00f3n expedida por el registrador el 23 de mayo de 2009, que debe obrar incorporada a los autos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, al ser esta certificaci\u00f3n de fecha posterior a la nota marginal de fijaci\u00f3n del saldo deudor, de fecha 29 de enero de 2009. De haber sido de fecha posterior, el registrador hubiera debido comunicar al juzgado que tramita la ejecuci\u00f3n hipotecaria dicha circunstancia, de conformidad con el art\u00edculo 135 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Es cierto que en el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero no cuando existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, en el que la cifra de responsabilidad hipotecaria act\u00faa como l\u00edmite. En efecto dispone el art\u00edculo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el precio del remate se destinar\u00e1, sin dilaci\u00f3n, a pagar al actor el principal de su cr\u00e9dito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositar\u00e1 a disposici\u00f3n de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregar\u00e1 el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuant\u00eda que exceda del limite de la cobertura hipotecaria, se destinar\u00e1 al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el cr\u00e9dito que sea objeto de la ejecuci\u00f3n, una vez satisfechos, en su caso, los cr\u00e9ditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos, concurso o quiebra.<\/p>\n

En el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa a que se refiere este expediente, en el que existen acreedores inscritos con posterioridad, se ha reclamado una cantidad superior a la cifra de responsabilidad hipotecaria seg\u00fan consta por nota marginal. Sin que por otra parte pueda inscribirse el testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n separadamente del mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas en el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa (cfr. art\u00edculo 133 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En virtud de lo expuesto debe confirmarse la nota de calificaci\u00f3n, habida cuenta que consta inscrita la referida reducci\u00f3n de responsabilidad y existen acreedores posteriores, lo que impide, conforme al principio de accesoriedad de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado (cfr. art\u00edculos 104 y 105 de la Ley Hipotecaria) y a la limitaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria respecto de terceros (cfr. art\u00edculos 12, 114, 130 y 132.3 de la Ley Hipotecaria), la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n por cantidades superiores a las garantizadas por la hipoteca que se ejecuta.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos expresados.<\/p>\n

7 marzo 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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