{"id":17644,"date":"2016-03-03T11:30:55","date_gmt":"2016-03-03T10:30:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17644"},"modified":"2016-03-03T12:53:42","modified_gmt":"2016-03-03T11:53:42","slug":"caracter-insubsanable-de-la-falta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/calificacion-propiedad-francisco-sena\/caracter-insubsanable-de-la-falta\/","title":{"rendered":"Car\u00e1cter insubsanable de la falta"},"content":{"rendered":"

CALIFICACION
<\/strong><\/h1>\n

Car\u00e1cter insubsanable de la falta<\/a><\/strong><\/p>\n

Car\u00e1cter insubsanable de la falta<\/strong><\/p>\n

Hechos: 1) Se presenta una instancia solicitando anotaci\u00f3n preventiva de derecho hereditario sobre diversas fincas, que el Registrador deniega por entender que la solicitante no es de las personas que, seg\u00fan el art\u00edculo 46 de la Ley Hipotecaria, pueden pedirlo por medio de instancia, necesitando mandato judicial. 2) Posteriormente, se presenta escritura de daci\u00f3n en pago de dichas fincas en favor de tercero, otorgada por la heredera y albacea del causante. 3) Por \u00faltimo, se presenta mandamiento judicial por el que se ordena tomar la anotaci\u00f3n preventiva del derecho hereditario. La escritura de daci\u00f3n en pago fue objeto de anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n por defecto subsanable, lo que motiv\u00f3 la pr\u00f3rroga del mandamiento judicial. Subsanados los defectos de la escritura, se convirti\u00f3 la anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n en inscripci\u00f3n definitiva y se deneg\u00f3 el mandamiento judicial por el defecto insubsanable de aparecer inscritos los bienes a favor de persona distinta del causante. La Direcci\u00f3n confirma la actuaci\u00f3n del Registrador y considera, frente al recurrente, que al originar la instancia una calificaci\u00f3n denegatoria, el mandamiento judicial no pod\u00eda considerarse un medio de subsanaci\u00f3n de un documento al que se le atribuy\u00f3 un defecto insubsanable, por lo que la prioridad [1]<\/a> del mandamiento cuestionado vendr\u00e1 determinada exclusivamente por la fecha de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que pueda anticiparse a la fecha de presentaci\u00f3n de la solicitud privada; el verdadero t\u00edtulo inscribible es el mandamiento y, en tanto no acceda al Registro, las titularidades que \u00e9ste proclame no quedan en absoluto afectadas por el asiento de presentaci\u00f3n de dicha solicitud privada, si bien, en tanto \u00e9ste no caduque, no podr\u00e1 procederse al despacho de los t\u00edtulos presentados posteriormente, relativos a las mismas fincas.<\/p>\n

22 octubre 1998<\/p>\n

Car\u00e1cter insubsanable de la falta<\/strong>.- En el apartado \u201cANOTACI\u00d3N DE DEMANDA. Demandas que pueden ser objeto de ella\u201d, puede verse uno de los pocos casos en que el Centro Directivo declara expresamente que una falta es insubsanable.<\/p>\n

26 junio 2009<\/p>\n

<\/a>Car\u00e1cter insubsanable de la falta<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso los siguientes:<\/p>\n

    \n
  1. a) En escritura autorizada el 7 de octubre de 2011 la entidad \u00abEstudios Alga S.L.\u00bb reconoce adeudar a la entidad \u00abGolf Jand\u00eda S.L.\u00bb, la cantidad de ciento cincuenta mil euros, en concepto de pr\u00e9stamo que se afirma concedido en la misma fecha de la escritura. \u00abEstudios Alga, S.L.\u00bb se obliga a devolver la cantidad adeudada en el plazo de treinta d\u00edas naturales, a contar desde la firma de la escritura. Se pacta por los contratantes que la cantidad adeudada devengar\u00eda unos intereses del veinte por ciento en el periodo de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo, equivalente a treinta mil euros, pagaderos a la devoluci\u00f3n del mismo, por lo que el d\u00eda 10 de noviembre de 2011, fecha de vencimiento de la obligaci\u00f3n que se conviene, el importe que debe entregarse por todos los conceptos al acreedor es de ciento ochenta mil euros<\/li>\n
  2. b) En la misma escritura las partes convinieron una cesi\u00f3n en pago de deuda asumida, por el importe de ciento ochenta mil euros, de una finca r\u00fastica propiedad de \u00abEstudios Alga, S.L.\u00bb, sociedad deudora, a favor de la acreedora \u00abGolf Jand\u00eda, S.L.\u00bb, sometida esta cesi\u00f3n a condici\u00f3n suspensiva, de manera que \u00abquedar\u00e1 sin efecto la mencionada cesi\u00f3n en el caso de que llegado el d\u00eda 10 de noviembre de 2011 la entidad \u00abEstudios Alga, SL\u00bb hubiera abonado a la entidad la cantidad de ciento ochenta mil euros en la cuenta bancaria\u2026\u00bb. Asimismo se pacta que para que tuviese lugar el incumplimiento, se deber\u00eda requerir por la acreedora a la deudora fehacientemente mediante acta notarial, al cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago asumida, en el domicilio indicado y en un plazo de dos d\u00edas naturales desde la notificaci\u00f3n para que proceda al pago; en el caso de no realizarse el pago de la deuda en los t\u00e9rminos indicados, la cesi\u00f3n en pago de deuda se har\u00eda eficaz, adquiriendo la entidad \u00abGolf Jand\u00eda, S.L.\u00bb el pleno domino de la finca cedida. A tal efecto, se pacta que para la inscripci\u00f3n en el Registro, bastar\u00eda acompa\u00f1ar a la escritura de reconocimiento de deuda y daci\u00f3n en pago sometida a condici\u00f3n suspensiva, el acta notarial acreditativa del incumplimiento de la obligaci\u00f3n por la entidad deudora. Si por el contrario, constara el cumplimiento de la obligaci\u00f3n en la rese\u00f1ada acta notarial, se entender\u00eda ineficaz la transmisi\u00f3n, y la propiedad volver\u00eda a la entidad deudora.<\/li>\n
  3. c) Vencido el plazo al que estaba sometida la deuda, se requiri\u00f3 de pago por el acreedor mediante acta notarial por correo certificado con acuse de recibo, notificando en la misma que transcurridos dos d\u00edas naturales sin la acreditaci\u00f3n del pago, ser\u00eda efectiva con car\u00e1cter autom\u00e1tico la plena propiedad y dominio del acreedor sobre la finca por haberse cumplido la citada condici\u00f3n. No se ha producido por el deudor oposici\u00f3n o avenencia tras la notificaci\u00f3n, ni ha contestado al requerimiento. Copia autorizada del acta notarial se presenta junto con la escritura de reconocimiento de deuda y daci\u00f3n de pago en el Registro.<\/li>\n
  4. d) La escritura antes referida, junto con el acta de requerimiento, se presentan en el Registro el d\u00eda 9 de marzo de 2012. El d\u00eda 27 de marzo de 2012 son objeto de calificaci\u00f3n negativa al considerar la registradora que la operaci\u00f3n encubre un pacto comisorio prohibido por los art\u00edculos 1854 y 1889 del C\u00f3digo Civil, y en consecuencia deniega la inscripci\u00f3n solicitada.<\/li>\n
  5. e) El d\u00eda 28 de marzo de 2012 se present\u00f3 por triplicado un mandamiento expedido por la Unidad de Recaudaci\u00f3n Ejecutiva 03 de Sevilla de la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social el d\u00eda 7 de febrero de 2012, por el que en virtud del expediente administrativo de apremio n\u00famero 41020800279642 seguido por dicha Dependencia, contra \u00abEstudios Alga, S.L.\u00bb, en reclamaci\u00f3n la cantidad total de 45.285,36 euros, se ordena la anotaci\u00f3n preventiva de embargo, entre otras, sobre la finca registral 17.955. El d\u00eda 18 de abril de 2012 se practica la anotaci\u00f3n respecto a otras fincas y se suspendi\u00f3 respecto a la finca 17.955 al estar pendiente de despacho el documento anteriormente rese\u00f1ado.<\/li>\n
  6. f) El d\u00eda 30 de abril de 2012 se presenta recurso por la notaria autorizante contra la calificaci\u00f3n de 27 de marzo de 2012 que se transcribe en los antecedentes de hecho de esta Resoluci\u00f3n.<\/li>\n
  7. g) El d\u00eda 7 de junio de 2012 se aporta escritura autorizada por la misma notaria por la que la entidad \u00abEstudios Alga, S.L.\u00bb reconoce que la deuda contra\u00edda con la entidad \u00abGolf Jand\u00eda, S.L.\u00bb est\u00e1 vencida y es l\u00edquida y exigible, ratific\u00e1ndose ambas partes en los pactos alcanzados en la citada escritura. Esta escritura no es objeto de asiento de presentaci\u00f3n independiente.<\/li>\n
  8. h) El d\u00eda 21 de junio de 2012 se califica negativamente la nueva escritura por considerar la registradora que no puede despachar el documento hasta que lo sea el mandamiento de embargo al tratarse el negocio contenido en el primer documento de un negocio nulo hasta tanto se verific\u00f3 la ratificaci\u00f3n del mismo en virtud de la nueva escritura, la cual no puede tener eficacia retroactiva en perjuicio del embargante.<\/li>\n
  9. i) Contra la anterior calificaci\u00f3n la notaria autorizante interpone recurso mediante escrito de 27 de junio de 2012 por entender que, a pesar de los t\u00e9rminos literales de la escritura de 7 de junio de 2012, no se trata de una aut\u00e9ntica ratificaci\u00f3n, y que la voluntad de ceder la finca y de aceptarla en pago ya se conten\u00eda en la escritura inicial de 7 de octubre de 2011.<\/li>\n
  10. j) El d\u00eda 20 de julio de 2012 este Centro Directivo dict\u00f3 Resoluci\u00f3n desestimando el primer recurso interpuesto por considerar que el negocio celebrado encubre un pacto comisorio prohibido por la ley, siendo por tanto nulo de pleno derecho.<\/li>\n
  11. A la vista de todos los antecedentes mencionados, se trata en el presente recurso de decidir si una escritura de daci\u00f3n en pago sujeta a condici\u00f3n suspensiva, que fue objeto de presentaci\u00f3n el d\u00eda 7 de marzo de 2012 y que contiene un negocio jur\u00eddico que adolece de nulidad radical y absoluta al encubrir un pacto comisorio -as\u00ed lo consider\u00f3 la citada Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 20 de julio de 2012-, puede ser despachada antes que un mandamiento de embargo que se presenta el d\u00eda 28 de marzo de 2012, si se aporta con posterioridad como documento complementario una escritura autorizada el d\u00eda 7 de junio de 2012 en la que las partes, siendo ya la deuda l\u00edquida y exigible, ratifican la escritura primeramente otorgada.<\/li>\n
  12. El art\u00edculo 65 de la Ley Hipotecaria establece que las faltas de los t\u00edtulos sujetos a inscripci\u00f3n pueden ser subsanables o insubsanables. Esta distinci\u00f3n entre las dos clases de defectos, forma parte de la propia calificaci\u00f3n registral, dando lugar a la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n en caso de defectos subsanables y a la denegaci\u00f3n en caso de defectos insubsanables (Cfr, art\u00edculos 65 y 66 de la Ley Hipotecaria y el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 19.bis de la Ley Hipotecaria, entre otros), y todo ello a los exclusivos efectos registrales conforme se\u00f1ala el art\u00edculo 101 del Reglamento Hipotecario, sin prejuzgar otros \u00e1mbitos. El primer efecto de la calificaci\u00f3n de un defecto como insubsanable es la imposibilidad de extender anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n. El art\u00edculo citado rese\u00f1a de un modo orientativo los pautas a las que puede atender el registrador para calificar un defecto de un modo u otro: el contenido del documento, las formas y las solemnidades y los asientos del Registro. Como ha sostenido este Centro Directivo en numerosas resoluciones (cfr. Resoluciones de 12 de mayo de 1992, 23 de octubre de 1999, 24 de octubre de 2001 y 30 de marzo de 2005) un criterio b\u00e1sico para diferenciar una u otra falta es la posibilidad de retrotraer a la fecha del asiento de presentaci\u00f3n los efectos registrales del t\u00edtulo una vez que sean removidos los obst\u00e1culos que impidieron la inscripci\u00f3n del mismo, retroacci\u00f3n que s\u00f3lo es posible en el caso de los defectos subsanables. Por el contrario, mediando un defecto insubsanable o motivo de denegaci\u00f3n, y no de mera suspensi\u00f3n, no es posible mantener la prioridad derivada del asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo defectuoso, siendo definitiva la ineficacia registral del t\u00edtulo. Se conjugan de esta manera los art\u00edculo 17 y 25 de la Ley Hipotecaria, precepto este \u00faltimo que considera fecha de inscripci\u00f3n para todos los efectos que esta deba producir la fecha del asiento de presentaci\u00f3n que deber\u00e1 constar en la inscripci\u00f3n misma, con el art\u00edculo 65 de la misma Ley.<\/li>\n
  13. Como indic\u00f3 la citada Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 20 de julio de 2012,[2]<\/a> el C\u00f3digo Civil rechaza en\u00e9rgicamente toda construcci\u00f3n jur\u00eddica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de su cr\u00e9dito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garant\u00eda por el deudor (vid. art\u00edculos 6, 1.859 y 1.884 del C\u00f3digo Civil). En efecto, como afirm\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 8 de abril de 1991 (expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de junio de 2008), el pacto comisorio, configurado como la apropiaci\u00f3n por el acreedor de la finca objeto de la garant\u00eda por su lib\u00e9rrima voluntad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jur\u00eddicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto aut\u00f3nomo, bien como integrante de otro contrato de garant\u00eda ya sea prenda, hipoteca o anticresis (art\u00edculos 1859 y 1884 del C\u00f3digo Civil), rechazo que se patentiza adem\u00e1s en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo. El Tribunal Supremo – Sala Primera – ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del C\u00f3digo Civil, en cuanto establecen la prohibici\u00f3n del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquellos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden p\u00fablico por afectar a la satisfacci\u00f3n forzosa de obligaciones en que est\u00e1n involucrados no s\u00f3lo los intereses del deudor, sino tambi\u00e9n los de sus acreedores.<\/li>\n<\/ol>\n

    En esta sanci\u00f3n de nulidad incurri\u00f3 el negocio instrumentado en la escritura de 7 de octubre de 2011. As\u00ed lo afirma la reiterada Resoluci\u00f3n de 20 de julio de 2012, en base a las siguientes consideraciones: \u00aba) en el t\u00edtulo presentado de 7 de octubre de 2011, no s\u00f3lo se est\u00e1 reconociendo la existencia de una deuda l\u00edquida por importe de ciento cincuenta mil euros, sino que, adem\u00e1s, se fija un plazo para su pago hasta el d\u00eda 10 de noviembre de 2011 y se pacta que hasta dicha fecha se devenguen intereses remuneratorios del veinte por ciento, equivalentes a treinta mil euros, de forma y manera que en la fecha en que se formaliza la daci\u00f3n en pago no se trata de una deuda l\u00edquida, vencida y exigible (a diferencia de lo que suced\u00eda en el caso resuelto por la Resoluci\u00f3n de 13 de marzo de 2000, citada por el recurrente, en que la deuda estaba ya vencida y era exigible, por lo que pudo colegirse en aquella ocasi\u00f3n que la daci\u00f3n ten\u00eda una funci\u00f3n o finalidad solutoria y no de garant\u00eda); b) el hecho futuro e incierto en que consiste la condici\u00f3n suspensiva a que queda sujeta la trasmisi\u00f3n del dominio es el pago de la obligaci\u00f3n: en caso de que se verifique el cumplimiento de la misma la cesi\u00f3n queda sin efecto; en caso contrario, se consuma la adquisici\u00f3n (hay pues una estrecha conexi\u00f3n entre la suerte del cr\u00e9dito garantizado y la efectividad de la transmisi\u00f3n); c) desde el momento del otorgamiento de la escritura hasta el nuevo vencimiento pactado de la obligaci\u00f3n -hasta dicha fecha es inexigible la deuda por acuerdo de las partes- coexisten dos titularidades: una sometida a condici\u00f3n suspensiva correspondiente al acreedor, y otra a condici\u00f3n resolutoria correspondiente al deudor, siendo \u00e9sta actual y aqu\u00e9lla meramente expectante. De tal manera, que el efecto consustancial a toda daci\u00f3n en pago de deuda que es la extinci\u00f3n de un cr\u00e9dito preexistente a cambio de la entrega de un bien, no se produce m\u00e1s que de modo indirecto y s\u00f3lo para el supuesto de incumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada. Aqu\u00ed se ve claro el uso instrumental e indirecto de la figura de la daci\u00f3n en pago, pues, como aclar\u00f3 la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1987, la daci\u00f3n en pago es un negocio de pago, siendo su finalidad extintiva de las obligaciones. Se trata de un modo o medio de pago o \u00abacto por virtud del cual el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que \u00e9ste aplique el bien recibido a la extinci\u00f3n del cr\u00e9dito de que era titular\u00bb (vid. Sentencia de 28 de junio de 1993). En definitiva, la daci\u00f3n en pago se produce cuando el acreedor accede a recibir a t\u00edtulo de pago una prestaci\u00f3n distinta a la que constitu\u00eda el contenido de la obligaci\u00f3n debida \u00abaliud pro alio\u00bb con acuerdo para tener por extinguida la obligaci\u00f3n (cfr. Sentencia de 15 de diciembre de 1989), siendo as\u00ed que en este caso ni hay tal transmisi\u00f3n, ni puede haber pago de una obligaci\u00f3n que en el momento en que se otorga la escritura no es una deuda vencida, l\u00edquida y exigible. Y es que en el \u00ednterin hasta que la total obligaci\u00f3n se torne exigible, la transmisi\u00f3n dominical ni se perfecciona, ni en la forma condicional en que se pacta tiene m\u00e1s justificaci\u00f3n que la de servir de garant\u00eda a una obligaci\u00f3n y, como ya declarara esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n de 30 de junio de 1987), esta finalidad no tiene virtualidad suficiente para justificar una transmisi\u00f3n del dominio; sino, a lo sumo, una titularidad real distinta y limitadora del dominio (que sigue permaneciendo en el deudor) y que en todo caso deber\u00e1 respetar la aludida prohibici\u00f3n legal del pacto comisorio. En definitiva, no basta la com\u00fan voluntad de transmitir y adquirir para provocar el efecto traslativo perseguido, pues, por una parte, rige la teor\u00eda del t\u00edtulo y modo para la transmisi\u00f3n voluntaria e \u00abintervivos\u00bb de los derechos reales (vid. art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil) y, por otra, la validez del contrato presupone la concurrencia de una causa suficiente que fundamente el reconocimiento jur\u00eddico del fin pr\u00e1ctico perseguido por los contratantes (cfr. art\u00edculo 1261-3\u00b0, 1274 a 1277 del C\u00f3digo Civil). La verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisi\u00f3n dominical actual y definitiva sino una transmisi\u00f3n provisional y cautelar, en funciones de garant\u00eda, a consolidar en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n, y ello es contrario a la prohibici\u00f3n del pacto comisorio que imponen los art\u00edculos 1859 y 1884 del C\u00f3digo Civil, y en consecuencia, conforme a reiterada jurisprudencia, provoca la nulidad plena y radical del negocio que incurre en su infracci\u00f3n, por lo que el ahora examinado no puede pretender el amparo y protecci\u00f3n que se derivan de su inscripci\u00f3n registral, la cual requiere y presupone en todo caso la validez del acto dispositivo conforme al principio de legalidad (cfr. art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria)\u00bb.<\/p>\n

      \n
    1. Partiendo de tal premisa, existe asentimiento doctrinal en considerar que un negocio nulo por contravenir una norma imperativa est\u00e1 aquejado de una falta insubsanable. La nulidad produce una privaci\u00f3n total de la eficacia del negocio con efectos \u00abipso iure\u00bb, apreciable de oficio, y no susceptible sanaci\u00f3n ulterior, v\u00eda convalidaci\u00f3n, ratificaci\u00f3n o confirmaci\u00f3n. De tal manera que la prestaci\u00f3n de un nuevo consentimiento posterior al inicial, referido al mismo objeto y causa, no puede considerarse que tenga o pueda desplegar, incluso siendo v\u00e1lido, una eficacia retroactiva al momento en que se prest\u00f3 el originario; produce efectos \u00abex nunc\u00bb. Si sustantivamente no es posible la retroacci\u00f3n de efectos, con mayor raz\u00f3n y tomando en consideraci\u00f3n el principio de prioridad, tampoco puede existir este efecto en el plano registral (fuera de ciertos limitados supuestos en que se admiten en nuestro Derecho negocios sobre el rango registral). T\u00e9ngase en cuenta que al tratarse de un documento que contempla un nuevo consentimiento negocial lo procedente hubiese sido una nueva presentaci\u00f3n y que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que para la calificaci\u00f3n el registrador se ha de atener a la situaci\u00f3n registral existente en el momento de la presentaci\u00f3n inicial. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte del mismo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n inicial en el Registro (cfr. art\u00edculos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Esta doctrina debe ser aplicada cuando el defecto de un documento ha sido calificado como insubsanable, con posterioridad se presentan documentos contradictorios al mismo, y m\u00e1s tarde se presenta el documento que puede remover el obst\u00e1culo del que se present\u00f3 originariamente. Este \u00faltimo documento deber\u00eda ser objeto de nueva presentaci\u00f3n porque la prioridad registral operar\u00e1 desde que se verifique la \u00faltima presentaci\u00f3n practicada. Por todo ello no puede ser despachado el documento calificado hasta tanto se practique la anotaci\u00f3n del embargo.<\/li>\n
    2. No puede alterar esta conclusi\u00f3n la confusi\u00f3n creada por el hecho de que en la escritura complementaria de 7 de junio de 2012 las mismas partes contratantes declaren ratificados los pactos contenidos en la de daci\u00f3n en pago de 7 de octubre de 2011 (aunque la propia notario recurrente en el escrito de recurso afirma que no se trata de una verdadera ratificaci\u00f3n de la escritura primitiva, sino de un complemento de \u00e9sta), pues incluso en los casos en que nuestro ordenamiento admite la ratificaci\u00f3n de un negocio con eficacia retroactiva (v.gr. art\u00edculos 1259.2 y 1727.2 del C\u00f3digo Civil) -lo que no es el caso del presente supuesto- tal eficacia se limita al \u00e1mbito de las partes contratantes, dejando fuera de la misma todo efecto perjudicial respecto de terceros. As\u00ed lo ha declarando nuestro Tribunal Supremo, entre otras, en su sentencia de 12 de diciembre de 1989 al afirmar que: \u00abEs doctrina reiterada de esta Sala, recogida en numerosas sentencias, la de que, tanto en el caso del art. 1259-2.\u00ba del C\u00f3digo Civil como en el caso del art. 1727-2.\u00ba del mismo cuerpo legal, la posterior ratificaci\u00f3n del contrato tiene eficacia retroactiva entre las partes contratantes con lo que sus efectos se entender\u00e1n v\u00e1lidos y plenamente existentes al momento de la celebraci\u00f3n por el representante del negocio en cuesti\u00f3n; ahora bien, tal eficacia retroactiva no puede afectar a los terceros que durante el tiempo de pendencia del contrato dispositivo adquirieron del primitivo due\u00f1o alg\u00fan derecho incompatible con la nueva propiedad y as\u00ed se reconoce por la doctrina cient\u00edfica y se desprende de la jurisprudencia de esta Sala, que en la Sentencia de 31 de enero de 1978, \u2026 de donde se sigue que la ratificaci\u00f3n posterior al mandamiento de embargo y su anotaci\u00f3n preventiva en el Registro de la Propiedad no producir\u00e1 efectos con car\u00e1cter retroactivo frente al acreedor que obtuvo el embargo y en este sentido se pronuncia la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de marzo de 1953\u00bb. En el mismo sentido se pronuncia la m\u00e1s reciente sentencia del mismo Tribunal de 22 de octubre de 1999. Y este mismo criterio es asumido, como no podr\u00eda ser de otro modo, por la doctrina de este Centro Directivo, y en este sentido se pronuncia, entre otras, la Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de 1998, seg\u00fan la cual \u00abde conformidad con lo previsto en los art\u00edculos 1259 y 1727 C\u00f3digo Civil, esa nulidad de lo actuado como poder insuficiente, no excluye la posibilidad de ratificaci\u00f3n por el representado\u2026, si bien es evidente que la misma no puede retrotraer su eficacia al tiempo de la celebraci\u00f3n del autocontrato, cuando ello perjudique los derechos o leg\u00edtimos intereses de un tercero. Del mismo modo que sin ratificaci\u00f3n expresa o t\u00e1cita, lo actuado por el representante con poder insuficiente no producir\u00e1 ning\u00fan efecto en la esfera jur\u00eddica del representado, y ello sin necesidad de obtener una declaraci\u00f3n judicial de nulidad de un acto que hasta entonces se reputar\u00eda v\u00e1lido (cfr. arts. 1725 y 1727 C\u00f3digo Civil), tampoco puede pretenderse, en perjuicio de tercero, una eficacia retroactiva por la ratificaci\u00f3n; se opone a ello no s\u00f3lo el rechazo jur\u00eddico de la injustificada posici\u00f3n de ventaja que as\u00ed adquirir\u00e1 el representado sino, sobre todo, la regla b\u00e1sica de inexistencia de contrato sino desde que media, entre otros elementos sustanciales, el consentimiento de los contratantes (cfr. arts. 1261 y 1262 C\u00f3digo Civil), produci\u00e9ndose sus efectos a partir del momento de su perfecci\u00f3n (cfr. art. 1258 C\u00f3digo Civil)\u00bb.<\/li>\n
    3. Por otra parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2001 dice que \u00abla prohibici\u00f3n del pacto comisorio (art\u00edculos 1859 Y 1884 CC) es imperativa y de orden p\u00fablico por afectar a la satisfacci\u00f3n forzosa de obligaciones en que est\u00e1n involucrados no s\u00f3lo los intereses del deudor sino de sus acreedores\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

      Y es que el pacto comisorio resultante de una daci\u00f3n en pago pactada en el mismo momento de la daci\u00f3n y teniendo \u00e9sta funci\u00f3n de garant\u00eda y no simplemente solutoria eludir\u00eda los procedimientos de enajenaci\u00f3n forzosa de las garant\u00edas al pactarse que el acreedor pueda apropiarse autom\u00e1ticamente el bien por impago de la deuda.<\/p>\n

      La parte recurrente argumenta partiendo de que en el momento en que se hace el requerimiento de pago de 3 de febrero de 2012 se trata de deuda vencida, l\u00edquida y exigible, siendo el momento en el que se cumple la condici\u00f3n suspensiva y por tanto en el que se transmite la propiedad, por lo que en ese momento ya no se tratar\u00eda de una daci\u00f3n en pago anterior al vencimiento de la deuda, sino que se consumar\u00eda cuando la deuda ya est\u00e1 vencida, l\u00edquida y exigible.<\/p>\n

      Pero tampoco el 3 de febrero de 2012, fecha del requerimiento de pago puede considerarse que se ha producido una transmisi\u00f3n sin relaci\u00f3n con el pacto comisorio. Como ya advirti\u00f3 la registradora en su primera nota y lo confirma en la segunda, \u00abel requerimiento efectuado una vez vencida la deuda, a\u00fan en la forma convenida, no convalida el pacto, m\u00e1xime en este caso en que no hay aceptaci\u00f3n por parte del deudor requerido, ni reconocimiento de que la deuda pueda ser efectivamente exigida\u00bb, al menos antes del d\u00eda en que se otorga la escritura complementaria de 7 de junio de 2012, pues es en ese momento en que con acuerdo de ambas partes se reconoce por el deudor que la deuda estaba vencida y se ratifica la cesi\u00f3n en pago de la finca.<\/p>\n

      Efectivamente, la fecha del requerimiento de pago de fecha 3 de febrero de 2012 lo \u00fanico que acredita es el cumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva relativa al impago que es la consecuencia del pacto comisorio prohibido, pues en eso consist\u00eda el pacto de comiso, en que si el deudor no pagaba al hac\u00e9rsele el requerimiento, el acreedor adquir\u00eda la propiedad de la finca. Esto es una consecuencia del pacto de comiso por lo que si dicho pacto es nulo, nula ha de ser tambi\u00e9n la consecuencia derivada del mismo.<\/p>\n

      Distinto hubiera sido, como entend\u00eda la registradora en su primera nota de calificaci\u00f3n, en la que dice basarse la recurrente para el otorgamiento de la escritura complementaria, si en esa fecha de 3 de febrero de 2012 o en todo caso antes de la presentaci\u00f3n del mandamiento de embargo, ambas partes hubieran acordado la transmisi\u00f3n de la finca en pago de una deuda ya vencida, l\u00edquida y exigible, pues entonces hubiera cabido interpretar que se trataba de un acuerdo de daci\u00f3n en pago que se produc\u00eda cuando la deuda ya estaba vencida, l\u00edquida y exigible, y por tanto, un acuerdo v\u00e1lido ajeno al previo pacto de comiso y como un acuerdo nuevo entre las partes o con posibilidad de conversi\u00f3n del negocio anterior. Pero la intervenci\u00f3n del deudor en el negocio lo fue en el momento en que se hab\u00eda producido una daci\u00f3n en pago con condici\u00f3n suspensiva de impago de una deuda que todav\u00eda no hab\u00eda vencido, y por tanto, intervino en un pacto de comiso nulo que no era convalidable con eficacia retroactiva, por raz\u00f3n de su nulidad absoluta.<\/p>\n

      La pretensi\u00f3n de que la llamada escritura complementaria de fecha 7 de junio de 2012 retrotraiga sus efectos a un momento anterior a la presentaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de embargo efectuada por la Tesorer\u00eda de la Seguridad Social no es posible, pues existe un tercero al que no le pueden afectar los actos de declaraci\u00f3n de voluntad negocial del deudor en los que pretende completar un acto incompleto, carente de efectos sin su intervenci\u00f3n.<\/p>\n

      Cabe, en cambio, interpretar, como se hace en la nota calificadora, que las declaraciones de voluntad complementarias pueden tener eficacia negocial a partir del momento en que se hacen sin perjuicio de los terceros con derechos adquiridos en el interin, y por tanto, no antes de esa fecha de presentaci\u00f3n del mandamiento de embargo en el Registro el d\u00eda 28 de marzo de 2012.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

      20 septiembre 2012<\/p>\n

      [1]<\/a> Similar aplicaci\u00f3n del criterio que aparece en esta Resoluci\u00f3n acerca de las consecuencias de un defecto insubsanable en combinaci\u00f3n con el principio de prioridad, puede verse en la Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de este mismo a\u00f1o.<\/p>\n

      [2]<\/a> Esta resoluci\u00f3n a la que se refiere el centro directivo puede verse en el apartado \u201cCESI\u00d3N. De bienes en pago de deudas\u201d. En ella se plante\u00f3 un problema de pacto comisorio, al que ahora se hace referencia de nuevo puesto que este recurso puede considerarse continuaci\u00f3n del anterior, y que en la resoluci\u00f3n del mes de julio se resolvi\u00f3 en contra de su validez.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      CALIFICACION Car\u00e1cter insubsanable de la falta Car\u00e1cter insubsanable de la falta Hechos: 1) Se presenta una instancia solicitando anotaci\u00f3n preventiva de derecho hereditario sobre diversas fincas, que el Registrador deniega por entender que la solicitante no es de las personas que, seg\u00fan el art\u00edculo 46 de la Ley Hipotecaria, pueden pedirlo por medio de instancia, […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3594],"tags":[3617,1526],"class_list":{"0":"post-17644","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-calificacion-propiedad-francisco-sena","7":"tag-caracter-insubsanable-de-la-falta","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17644","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17644"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17644\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17644"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17644"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17644"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}