{"id":17696,"date":"2016-03-03T09:45:29","date_gmt":"2016-03-03T08:45:29","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17696"},"modified":"2016-03-03T14:15:50","modified_gmt":"2016-03-03T13:15:50","slug":"pactos-no-inscribibles-nota-al-pie-del-titulo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/calificacion-propiedad-francisco-sena\/pactos-no-inscribibles-nota-al-pie-del-titulo\/","title":{"rendered":"Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo"},"content":{"rendered":"

CALIFICACION
<\/strong><\/h1>\n

Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/a><\/strong><\/p>\n

Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong><\/p>\n

Cuando de acuerdo con el presentante del t\u00edtulo no se inscribe uno de los pactos contenidos en la escritura calificada, basta hacer constar esta circunstancia, sin que haya que expresar las causas o razones por las cuales no se inscribi\u00f3.<\/p>\n

17 septiembre 1968<\/p>\n

Pactos no inscribibles: Nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- El consentimiento del interesado a la inscripci\u00f3n parcial del documento, con exclusi\u00f3n de las cl\u00e1usulas que el Registrador considere no inscribibles, no implica la conformidad con dicha calificaci\u00f3n, ni impide la interposici\u00f3n del pertinente recurso contra tal rechazo, de modo que tampoco puede omitirse en la nota de calificaci\u00f3n la raz\u00f3n de la exclusi\u00f3n de esas cl\u00e1usulas.<\/p>\n

19 enero 1996<\/p>\n

Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- Como regla general, debe expresarse en la nota de despacho la causa o motivo de la suspensi\u00f3n o denegaci\u00f3n, con la \u00fanica excepci\u00f3n de que el presentante o interesado hayan manifestado su conformidad al despacho del documento sin unas concretas estipulaciones, lo que parece implicar o bien el previo conocimiento de la calificaci\u00f3n desfavorable a su inscripci\u00f3n o el reconocimiento de que no son inscribibles. Pero la solicitud gen\u00e9rica de inscripci\u00f3n prescindiendo de todo aquello que el Registrador considere que no procede, tan s\u00f3lo persigue el lograr el inmediato acceso al Registro del acto o contrato en cuesti\u00f3n sin verse obstaculizado por defectos que afecten a pactos, estipulaciones o fincas concretas, pero no puede considerarse como renuncia a la inscripci\u00f3n de dichos pactos o estipulaciones ni a la posibilidad de recurrir frente a la calificaci\u00f3n que los rechace, por lo que en tales casos no pueden omitirse en la nota las razones de su exclusi\u00f3n. Adem\u00e1s, en el caso que motiv\u00f3 este recurso, en que la solicitud de inscripci\u00f3n lo es de todos los pactos contenidos en el negocio a calificar que tenga trascendencia real, la expresi\u00f3n en la nota de despacho de cu\u00e1les no se han inscrito, sin mayores precisiones sobre las razones de su exclusi\u00f3n, lleva impl\u00edcita su calificaci\u00f3n como carentes de aquella trascendencia, y tal calificaci\u00f3n es perfectamente recurrible.<\/p>\n

12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio 2000<\/p>\n

Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- Inscrita una hipoteca haciendo constar la Registradora determinadas advertencias sobre posibles indeterminaciones a lo largo de la inscripci\u00f3n, en el acta de inscripci\u00f3n y en la nota al pie del t\u00edtulo, la Direcci\u00f3n considera esta actuaci\u00f3n absolutamente improcedente, pues si entend\u00eda que el derecho cuestionado no quedaba debidamente definido en todos sus aspectos esenciales, debi\u00f3 abstenerse de practicar el asiento y comunicar al presentante o al interesado los defectos de que a su juicio adolec\u00eda el t\u00edtulo calificado, pero no inscribirlo con unas salvedades que son incompatibles con la presunci\u00f3n de existencia y validez del derecho tal como qued\u00f3 inscrito, adem\u00e1s de que el Registrador no puede reflejar en el asiento circunstancias o datos que no resulten del documento calificado o de los libros a su cargo. En consecuencia, se declara que las referidas advertencias son cancelables a instancia de parte.<\/p>\n

4 junio 2001<\/p>\n

Pacto no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. En el supuesto f\u00e1ctico del presente recurso, y aparte otras circunstancias que se rese\u00f1an en los \u00abHechos\u00bb de esta resoluci\u00f3n, la Registradora inscribe una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, si bien en la nota de despacho extendida al pie del t\u00edtulo calificado expresa que \u00abNo se han inscrito las estipulaciones de car\u00e1cter obligacional de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 9 L.H. y 51,6 R.H., las contrarias a la libre disposici\u00f3n de las fincas, art. 27 L.H, las que carecen de la necesaria determinaci\u00f3n, las que implican reiteraciones legales y las que condicionan la libre calificaci\u00f3n registral\u00bb.<\/p>\n

La Registradora alega en su informe que al haberse interpuesto el recurso contra la nota de despacho extendida en el t\u00edtulo que se ha inscrito, y no tratarse propiamente de una calificaci\u00f3n negativa, el presente recurso carece de objeto.<\/p>\n

El Notario recurrente solicita que se inscriba \u00edntegramente el t\u00edtulo calificado o, subsidiariamente, que se declare la nulidad de la nota de calificaci\u00f3n de inscripci\u00f3n parcial, en cuanto a los pactos no inscritos.<\/p>\n

    \n
  1. En un procedimiento reglado, como es el registral, la decisi\u00f3n del registrador acerca del destino del t\u00edtulo que se presenta debe ajustarse a las normas establecidas en garant\u00eda de los interesados en la inscripci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

    Para el caso de que la calificaci\u00f3n sea positiva el vigente art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria se limita a ordenar que \u00ab\u2026 el Registrador inscribir\u00e1 y expresar\u00e1 en la nota de despacho, al pie del t\u00edtulo, los datos identificadores del asiento, as\u00ed como las afecciones o derechos cancelados con ocasi\u00f3n de su pr\u00e1ctica\u00bb.<\/p>\n

    En el presente supuesto, la Registradora en la nota de despacho niega gen\u00e9ricamente la inscripci\u00f3n de diversos pactos que no especifica; y lo hace en unos t\u00e9rminos que han de considerarse improcedentes. En efecto, aun dejando al margen el hecho de que en una calificaci\u00f3n anterior nada expresara sobre dichos pactos (en contra del car\u00e1cter global y unitario que ha de tener la calificaci\u00f3n \u2013art\u00edculo 258.5 de la Ley Hipotecaria\u2013), lo cierto es que no s\u00f3lo se incluye en dicha nota de despacho una referencia que es superflua (cual es la relativa a la no inscripci\u00f3n de las estipulaciones de car\u00e1cter obligacional \u2013sin perjuicio de lo que para el Derecho hoy vigente resulta del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria modificado por la Ley 41\/2007, del que se ha ocupado incidentalmente las Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 y 14 de enero de 2008) sino que introduce determinadas advertencias que carecen de la debida claridad, porque no se identifican las concretas cl\u00e1usulas a que se refiere ni se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que son contrarias al art\u00edculo 27 de la Ley Hipotecaria, que carecen de la necesaria determinaci\u00f3n o que est\u00e1n afectadas por la tacha que expresa.<\/p>\n

    Por ello, la mera aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria y del principio de proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n obliga a entender que se trata de una calificaci\u00f3n negativa respecto de determinadas estipulaciones sin observancia de los requisitos legalmente establecidos (y entre ellos, el consistente en la especificaci\u00f3n de los medios de impugnaci\u00f3n que toda calificaci\u00f3n ha de contener). Y, ante la misma, no procede ordenar la inscripci\u00f3n \u00edntegra del t\u00edtulo, pues no es misi\u00f3n de este Centro Directivo calificar los documentos presentados a despacho, sino que compete al titular del Registro especificar las estipulaciones que aun teniendo trascendencia jur\u00eddico-real considera no inscribibles, y ser\u00e1 esta decisi\u00f3n la que, en su caso, dar\u00e1 lugar al correspondiente recurso.<\/p>\n

    En el supuesto que ahora examinamos, y a la vista de la calificaci\u00f3n as\u00ed como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que las advertencias cuestionadas han de ser expurgadas de la nota de despacho referida, sin perjuicio de que la Registradora, si lo estima procedente, pueda emitir la pertinente calificaci\u00f3n en la que detalle, en su caso, los obst\u00e1culos que a su juicio impidan la inscripci\u00f3n de las estipulaciones que especifique, si bien con cumplimiento de los requisitos formales que toda calificaci\u00f3n negativa ha de contener y sin perjuicio de la eventual responsabilidad disciplinaria que pudiera resultar ex art\u00edculo 124 del Reglamento del Registro Hipotecario (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 18 noviembre 2005).<\/p>\n

      \n
    1. Por \u00faltimo, respecto de la alegaci\u00f3n del Notario recurrente sobre la falta de notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral, sobre la que nada expresa la Registradora en su informe, debe advertirse que en el supuesto de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo por v\u00eda telem\u00e1tica con firma electr\u00f3nica del Notario a que se refiere el art\u00edculo 112.1 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, establece el apartado 2 de dicho art\u00edculo que el Registrador debe comunicar al Notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por v\u00eda telem\u00e1tica y con firma electr\u00f3nica reconocida, tanto la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, como, en su caso, la denegaci\u00f3n del mismo, la nota de calificaci\u00f3n y la realizaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n, por lo que resulta palmario que la Registradora deber\u00eda haber efectuado dicha comunicaci\u00f3n telem\u00e1tica aun cuando haya conceptuado el presente como un supuesto de inscripci\u00f3n con nota de despacho y no, en puridad, como un caso de calificaci\u00f3n negativa parcial del t\u00edtulo calificado.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

      7 febrero 2008<\/p>\n

      Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- III Tambi\u00e9n debe abordarse por este Centro Directivo la cuesti\u00f3n planteada tempestivamente por el Notario (pues las conversaciones previas no son en modo alguno el modo procesal id\u00f3neo ni para calificar, ni para aceptar o no la calificaci\u00f3n), relativa a la referencia que el Registrador hace a \u00abaquellas cl\u00e1usulas que ordinariamente no se hacen constar en el Registro por carecer de trascedencia real, ser reiteraci\u00f3n de preceptos legales o haber sido declaradas no inscribibles por reiteradas Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado\u00bb.<\/p>\n

      Sobre esta cuesti\u00f3n debe tenerse presente la redacci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria vigente a la fecha de la calificaci\u00f3n, y de los preceptos de la Ley 7\/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n y del art\u00edculo 10 de la Ley 26\/1984, de 19 de julio, para la defensa de los consumidores y usuarios, seg\u00fan el texto entonces vigente.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ya indic\u00f3 en su Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006 que, por imperativo del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador s\u00f3lo pod\u00eda calificar las cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius l\u00f3gico de su actuaci\u00f3n, determinando qu\u00e9 cl\u00e1usulas tienen tal car\u00e1cter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cu\u00e1les son de car\u00e1cter obligacional y quedan vedadas a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      En concreto, se afirmaba en dicha Resoluci\u00f3n que la calificaci\u00f3n que debe efectuar el registrador, \u00abcomo n\u00facleo de su funci\u00f3n p\u00fablica, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascedencia jur\u00eddico real inmobiliaria, ya que son los \u00fanicos que deben acceder al Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

      Consecuentemente, sobre las estipulaciones, cl\u00e1usulas o pactos que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificaci\u00f3n sino m\u00e1s bien una previa actividad l\u00f3gica de determinaci\u00f3n para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir -en el \u00e1mbito que le es propio- esa calificaci\u00f3n en sentido estricto que ha de ejercer el registrador relativa a las cl\u00e1usulas con trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jur\u00eddico. As\u00ed, esas estipulaciones, cl\u00e1usulas o pactos de trascedencia meramente obligacional no s\u00f3lo es que no se expresar\u00e1n, en ning\u00fan caso, en la inscripci\u00f3n, seg\u00fan la normativa entonces vigente (art\u00edculo 51.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario) sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificaci\u00f3n, toda vez que m\u00e1s que existir alg\u00fan defecto u obst\u00e1culo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

      No obstante, debe advertirse que dicho r\u00e9gimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, de modificaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n del mercado hipotecario.<\/p>\n

      Esta Ley da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que \u00abEn la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n.\/ Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

      Se sigue as\u00ed el criterio de diferenciar las cl\u00e1usulas de trascendencia real, que se concretan por la Ley en el p\u00e1rrafo primero del mencionado art\u00edculo 12, y que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cl\u00e1usulas que no son objeto de inscripci\u00f3n ni, por tanto de calificaci\u00f3n, sino de mera transcripci\u00f3n en los t\u00e9rminos pactados y que resulten del t\u00edtulo, manteniendo el criterio formulado por la Leyes para la defensa de los consumidores y usuarios, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n, y la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, \u00e9sa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, en orden a que el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cl\u00e1usulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los \u00f3rganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006).<\/p>\n

      Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1 y 8 (dos) de febrero de 2008 -reiterada en otras posteriores- al se\u00f1alar c\u00f3mo \u00ablo que sucede es que como excepci\u00f3n, y resultando aconsejable para el tr\u00e1fico jur\u00eddico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cl\u00e1usulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41\/2007 en la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un p\u00e1rrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, adem\u00e1s puedan hacerse constar en el Registro las cl\u00e1usulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificaci\u00f3n.\/ Ahora bien, respecto de estas cl\u00e1usulas financieras el registrador debe limitar su actuaci\u00f3n a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin m\u00e1s las mismas, siempre que las de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria -las enumeradas en el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 12 de LH- hubieran sido calificadas favorablemente… \u00bb.<\/p>\n

      Por tanto, para los supuestos de calificaci\u00f3n registral que haya de realizarse una vez entrada en vigor la nueva norma, deber\u00e1 el Registrador proceder no a la inscripci\u00f3n de tales cl\u00e1usulas, sino a la transcripci\u00f3n de las mismas en los estrictos t\u00e9rminos que resulten del t\u00edtulo presentado, sin que pueda practicarse calificaci\u00f3n alguna respecto de aqu\u00e9llas.<\/p>\n

      No obstante, al tratarse el presente caso de una calificaci\u00f3n anterior a la entrada en vigor de la Ley 41\/2007, debe ahora analizarse \u00fanicamente la concreta nota de calificaci\u00f3n que niega gen\u00e9ricamente la inscripci\u00f3n de diversos pactos que no especifica; y debe concluirse que lo hace en unos t\u00e9rminos que han de considerarse improcedentes.<\/p>\n

      En efecto, no s\u00f3lo se incluye en dicha nota de calificaci\u00f3n una referencia que es superflua (cual es la relativa a la no inscripci\u00f3n de \u00abaquellas cl\u00e1usulas que ordinariamente no se hacen constar en el Registro por carecer de trascendencia real\u00bb o \u00abser reiteraci\u00f3n de preceptos legales\u00bb) sino que refiere gen\u00e9ricamente a las que han \u00absido declaradas no inscribibles por reiteradas Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado\u00bb, t\u00e9rminos estos \u00faltimos que carecen de la debida precisi\u00f3n y claridad, porque no se identifican las concretas cl\u00e1usulas a que se refiere ni se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que no puedan acceder al Registro.<\/p>\n

      Por ello, la mera aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria y del principio de proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n obliga a entender que se trata de una calificaci\u00f3n negativa -al menos respecto de determinadas estipulaciones, seg\u00fan lo expuesto- sin observancia de los requisitos legalmente establecidos (y entre ellos, el consistente en la suficiente motivaci\u00f3n que toda calificaci\u00f3n ha de contener). Y, ante la misma, no procede ordenar la inscripci\u00f3n \u00edntegra del t\u00edtulo, pues no es misi\u00f3n de este Centro Directivo calificar los documentos presentados a despacho, sino que compete al titular del Registro especificar las estipulaciones que aun teniendo trascendencia jur\u00eddico-real considera no inscribibles por aplicaci\u00f3n de la doctrina de esta Direcci\u00f3n General a la que alude, y ser\u00e1 esta decisi\u00f3n la que, en su caso, dar\u00e1 lugar al correspondiente recurso.<\/p>\n

      En el supuesto que ahora examinamos, y a la vista de la calificaci\u00f3n as\u00ed como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que las advertencias cuestionadas han de ser expurgadas de la nota de calificaci\u00f3n referida, sin perjuicio de que el Registrador, si lo estima procedente, pueda emitir la pertinente calificaci\u00f3n en la que detalle, en su caso, los obst\u00e1culos que a su juicio impidan la inscripci\u00f3n de las estipulaciones que especifique, si bien con cumplimiento de los requisitos formales que toda calificaci\u00f3n negativa ha de contener y sin perjuicio de la eventual responsabilidad disciplinaria que pudiera resultar ex art\u00edculo 124 del Reglamento del Registro Hipotecario (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 18 noviembre 2005).<\/p>\n

      28 y 29 febrero 2008<\/p>\n

      Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- III No obstante, en atenci\u00f3n a los principios de congruencia y exhaustividad, esta Direcci\u00f3n General va analizar igualmente las dos cuestiones restantes suscitadas.<\/p>\n

      En primer lugar, respecto de la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de determinadas cl\u00e1usulas: relativas al TAE, comisiones y gastos e intereses de demora.<\/p>\n

      En cuanto a las cl\u00e1usulas relativas al TAE y las comisiones y gastos, debe tenerse presente la redacci\u00f3n vigente a la fecha de la calificaci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria, as\u00ed como que dispon\u00edan en tal momento las Leyes 26\/1984, de 19 de julio, para la defensa de los consumidores y usuarios y 7\/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n

      Acierta as\u00ed la Registradora en su nota al se\u00f1alar como \u00ab\u2026 siendo el objeto de la inscripci\u00f3n el derecho real de hipoteca aquella debe limitarse a lo imprescindible para dar a conocer la extensi\u00f3n del derecho inscrito\u2026\u00bb.<\/p>\n

      Tal es en efecto el planteamiento que resulta de los preceptos legales citados, y de la doctrina de esta Direcci\u00f3n General, entre otras, en su Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006, que ya indic\u00f3 que, por imperativo del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador s\u00f3lo pod\u00eda calificar las cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius l\u00f3gico de su actuaci\u00f3n, determinando qu\u00e9 cl\u00e1usulas tienen tal car\u00e1cter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cu\u00e1les son de car\u00e1cter obligacional y quedan vedadas a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      En concreto, se afirmaba en dicha Resoluci\u00f3n que la calificaci\u00f3n que debe efectuar el registrador, \u00abcomo n\u00facleo de su funci\u00f3n p\u00fablica, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria, ya que son los \u00fanicos que deben acceder al Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

      Consecuentemente, sobre las estipulaciones, cl\u00e1usulas o pactos que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificaci\u00f3n sino m\u00e1s bien una previa actividad l\u00f3gica de determinaci\u00f3n para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir \u2013en el \u00e1mbito que le es propio\u2013 esa calificaci\u00f3n en sentido estricto que ha de ejercer el registrador relativa a las cl\u00e1usulas con trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

      As\u00ed, esas estipulaciones, cl\u00e1usulas o pactos de trascedencia meramente obligacional no s\u00f3lo es que no se expresar\u00e1n, en ning\u00fan caso, en la inscripci\u00f3n, seg\u00fan la normativa entonces vigente (art\u00edculo 51.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario) sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificaci\u00f3n, toda vez que m\u00e1s que existir alg\u00fan defecto u obst\u00e1culo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

      No obstante, debe advertirse que dicho r\u00e9gimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, de modificaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n del mercado hipotecario.<\/p>\n

      Esta Ley da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que \u00abEn la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n.\/ Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

      Se sigue as\u00ed el criterio de diferenciar las cl\u00e1usulas de trascendencia real, que se concretan por la Ley en el p\u00e1rrafo primero del mencionado art\u00edculo 12, y que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cl\u00e1usulas que no son objeto de inscripci\u00f3n ni, por tanto de calificaci\u00f3n, sino de mera transcripci\u00f3n en los t\u00e9rminos pactados y que resulten del t\u00edtulo, manteniendo el criterio formulado por la Leyes para la defensa de los consumidores y usuarios, sobre condiciones generales de contrataci\u00f3n, y la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, \u00e9sa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, en orden a que el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cl\u00e1usulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los \u00f3rganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006).<\/p>\n

      Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero de 2008 \u2014reiterada en otras posteriores citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente \u2014 al se\u00f1alar c\u00f3mo \u00ablo que sucede es que como excepci\u00f3n, y resultando aconsejable para el tr\u00e1fico jur\u00eddico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cl\u00e1usulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41\/2007 en la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un p\u00e1rrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, adem\u00e1s puedan hacerse constar en el Registro las cl\u00e1usulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificaci\u00f3n.\/ Ahora bien, respecto de estas cl\u00e1usulas financieras el registrador debe limitar su actuaci\u00f3n a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin m\u00e1s las mismas, siempre que las de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria \u2014las enumeradas en el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 12 de LH\u2014 hubieran sido calificadas favorablemente\u00bb.<\/p>\n

      Por tanto, para los supuestos de calificaci\u00f3n registral que haya de realizarse una vez entrada en vigor la nueva norma, deber\u00e1 el Registrador proceder no a la inscripci\u00f3n de tales cl\u00e1usulas, sino a la transcripci\u00f3n de las mismas en los estrictos t\u00e9rminos que resulten del t\u00edtulo presentado, sin que pueda practicarse calificaci\u00f3n alguna respecto de aqu\u00e9llas.<\/p>\n

      No obstante, al tratarse el presente caso de una calificaci\u00f3n anterior a la entrada en vigor de la Ley 41\/2007, debe ahora concluirse \u00fanicamente que la concreta nota de calificaci\u00f3n, en cuanto a los extremos ahora analizados, no hace sino incluir una referencia que es superflua porque tiene por objeto cl\u00e1usulas que son evidentemente de car\u00e1cter obligacional y ninguna relaci\u00f3n tienen con el contenido jur\u00eddico real del derecho que se inscribe, por lo que aqu\u00e9llas quedan extramuros de la calificaci\u00f3n del registrador, como ha quedado anteriormente expuesto. Por ello, en el presente supuesto, y a la vista de la calificaci\u00f3n as\u00ed como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que tales referencias o advertencias han de ser expurgadas de la nota de calificaci\u00f3n referida.<\/p>\n

      Por \u00faltimo, las mismas consideraciones son aplicables a la referencia que la nota de calificaci\u00f3n contiene respecto de los intereses de demora.<\/p>\n

      En efecto, como tiene se\u00f1alado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de enero y 16 de julio de 1996), en el \u00e1mbito hipotecario o de actuaci\u00f3n de la garant\u00eda constituida, los intereses s\u00f3lo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los l\u00edmites legales y pactados, pero nunca englobados en el capital. Como han recordado las Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 y 14 de enero y 1 de febrero de 2008 \u2013entre otras m\u00e1s recientes\u2013, as\u00ed resulta claramente del principio registral de especialidad que en el \u00e1mbito del derecho real de hipoteca impone la determinaci\u00f3n separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses (vid. arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), diferenciaci\u00f3n que en el momento de la ejecuci\u00f3n determina (vid. art. 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que el acreedor no puede pretender el cobro del eventual exceso de los intereses devengados sobre los garantizados \u2013dejando a salvo la posibilidad que para el caso de ser propietario del bien hipotecado el propio deudor prev\u00e9 el art\u00edculo 692.1 p\u00e1rrafo segundo\u2013 con cargo a la cantidad fijada para la cobertura del principal, ni a la inversa. Y as\u00ed lo impone igualmente el necesario respeto de la limitaci\u00f3n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero, establecida en el art. 114 de la Ley Hipotecaria, si bien \u00e9sta \u00faltima tiene, en el \u00e1mbito de la hipoteca inversa, la excepci\u00f3n prevista actualmente \u2013aunque no en el momento de la calificaci\u00f3n impugnada\u2013 en el apartado 6 de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007 de 7 de diciembre.<\/p>\n

      Es decir, seg\u00fan dicha doctrina, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco a\u00f1os (fuera de la excepci\u00f3n legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este l\u00edmite englobando los intereses en el capital (vid.<\/p>\n

      Resoluciones de 19 de enero y 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 20 y 21 de marzo de 1996 y 22 de abril de 1997, entre otras), cuestiones ambas que est\u00e1n relacionadas con la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

      No obstante, en el presente caso, la misma Registradora expresa que \u00aben relaci\u00f3n con el pr\u00e9stamo hipotecario cuya subrogaci\u00f3n se pretende, los \u00fanicos intereses de demora garantizados lo fueron en relaci\u00f3n con las obligaciones dinerarias vencidas y no satisfechas en concepto de principal\u00bb.<\/p>\n

      Por ello, el hecho de que en la escritura ahora calificada se pacte que \u00ablos intereses vencidos e impagados de este pr\u00e9stamo devengar\u00e1n en concepto de penalidad por mora\u2026\u00bb el mismo tipo de inter\u00e9s moratorio se\u00f1alado para las cantidades vencidas, unido al hecho de que no se pacte que queden garantizados por la hipoteca ya constituida (en la que ya se establece un m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora), ha de llevar a la conclusi\u00f3n de que se trata de una pacto meramente obligacional que no ha de ser objeto de calificaci\u00f3n en sentido estricto, como ha quedado expuesto y cuya licitud no compete a la registradora juzgar.<\/p>\n

      6 marzo 2008<\/p>\n

      <\/a>Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- 2. Por lo que se refiere al fondo de asunto, en primer lugar la Registradora suspende la inscripci\u00f3n de una novaci\u00f3n con ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario porque, a su juicio, resultan indeterminadas algunas circunstancias contenidas en la cl\u00e1usula relativa a la amortizaci\u00f3n de dicho pr\u00e9stamo. Y, en segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los p\u00e1rrafos, apartados o cl\u00e1usulas que se detallan en la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

      Esta cuesti\u00f3n s\u00f3lo puede resolverse atendiendo al \u00e1mbito propio de la funci\u00f3n calificadora del Registrador conforme a los art\u00edculos 12 y 18 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ya entendi\u00f3 en su Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006, conforme al texto del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria entonces vigente (seg\u00fan criterio reiterado por otras posteriores que se citan en los \u00abVistos\u00ab de la presente) que, por imperativo del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador s\u00f3lo puede calificar las cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como \u00abprius\u00bb l\u00f3gico de su actuaci\u00f3n, determinando qu\u00e9 cl\u00e1usulas tienen tal car\u00e1cter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cu\u00e1les son de car\u00e1cter obligacional y quedan vedadas a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      En concreto, se afirmaba en dicha Resoluci\u00f3n que la calificaci\u00f3n que debe efectuar el Registrador, \u00abcomo n\u00facleo de su funci\u00f3n p\u00fablica, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, ya que son los \u00fanicos que deben acceder al Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

      Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificaci\u00f3n sino m\u00e1s bien una previa actividad l\u00f3gica de determinaci\u00f3n para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir \u2013en el \u00e1mbito que le es propio-esa calificaci\u00f3n en sentido estricto que ha de ejercer el Registrador relativa a las cl\u00e1usulas con trascendencia jur\u00eddico\u2013 real inmobiliaria, que son las que \u00fanicamente deben inscribirse siempre que sean conformes al ordenamiento jur\u00eddico. As\u00ed, esas estipulaciones de trascendencia meramente obligacional no s\u00f3lo es que no se expresar\u00e1n, en ning\u00fan caso, en la inscripci\u00f3n, seg\u00fan la normativa entonces vigente (art\u00edculo 51.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario), sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificaci\u00f3n, pues m\u00e1s que existir alg\u00fan defecto u obst\u00e1culo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

      No obstante, debe advertirse que dicho r\u00e9gimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, de modificaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n del mercado hipotecario.<\/p>\n

      Esta Ley, incidiendo en esa l\u00ednea de circunscribir la actuaci\u00f3n del Registrador al contenido de su verdadera funci\u00f3n \u2013calificaci\u00f3n del contenido de los actos y negocios jur\u00eddicos y de las cl\u00e1usulas de contenido real inmobiliario (art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria)\u2013, porque as\u00ed se deriva del \u00e1mbito objetivo de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (art\u00edculos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 4 y siguientes de su Reglamento), as\u00ed como de los efectos de \u00e9sta \u2013publicidad \u00aberga omnes\u00bb de tales derechos reales inmobiliarios-, da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que \u00abEn la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n.\/ Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n \u00bb.<\/p>\n

      Se distingue as\u00ed entre las cl\u00e1usulas de trascendencia real, concretadas por la Ley en el p\u00e1rrafo primero del mencionado art\u00edculo 12, que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cl\u00e1usulas que no son objeto de inscripci\u00f3n ni, por tanto de calificaci\u00f3n, sino de mera transcripci\u00f3n en los t\u00e9rminos pactados y que resulten del t\u00edtulo, manteniendo el criterio formulado por la Leyes para la defensa de los consumidores y usuarios, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n, y la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, \u00e9sa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, seg\u00fan la cual el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cl\u00e1usulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los \u00f3rganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006).<\/p>\n

      Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1 y 8 (dos) de febrero de 2008 \u2013reiterada en otras posteriores-al se\u00f1alar c\u00f3mo \u00ablo que sucede es que como excepci\u00f3n, y resultando aconsejable para el tr\u00e1fico jur\u00eddico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cl\u00e1usulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41\/2007 en la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un p\u00e1rrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, adem\u00e1s puedan hacerse constar en el Registro las cl\u00e1usulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificaci\u00f3n.\/ Ahora bien, respecto de estas cl\u00e1usulas financieras el registrador debe limitar su actuaci\u00f3n a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin m\u00e1s las mismas, siempre que las de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria \u2013las enumeradas en el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 12 de LH\u2013 hubieran sido calificadas favorablemente…\u00bb.<\/p>\n

      En el presente caso, la calificaci\u00f3n registral impugnada se ha emitido una vez entrada en vigor la nueva norma, por lo que la Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir esas cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresi\u00f3n del importe m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligaci\u00f3n garantizada y su duraci\u00f3n. En cambio, respecto de las dem\u00e1s cl\u00e1usulas debe proceder no a su inscripci\u00f3n sino a la transcripci\u00f3n de las mismas en los estrictos t\u00e9rminos que resultan del t\u00edtulo presentado, sin que pueda practicarse calificaci\u00f3n alguna de ellas.<\/p>\n

      A tal efecto, puede concluirse que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido, por lo dem\u00e1s, ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzca efecto (cfr. art\u00edculos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed, resulta patente en dicha escritura la cantidad en que se ampl\u00eda el pr\u00e9stamo y que el importe del principal de la deuda es de 95.000 euros (a\u00f1adi\u00e9ndose que \u00abPor tanto, la finca hipotecada queda respondiendo \u2026 por el importe total del capital del pr\u00e9stamo, es decir, cien mil ciento ochenta y un euros y noventa y ocho c\u00e9ntimos\u00bb).<\/p>\n

      Asimismo, se determinan los intereses pactados y la cuant\u00eda m\u00e1xima de la responsabilidad hipotecaria por estos y otros conceptos. Igualmente, aparece perfectamente identificada la obligaci\u00f3n garantizada y claramente determinada la duraci\u00f3n m\u00e1xima de \u00e9sta.<\/p>\n

      Por lo dem\u00e1s, y abstracci\u00f3n hecha de lo establecido en el art\u00edculo 692.1, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (referido al caso de que no haya tercero a quien pueda perjudicar la ejecuci\u00f3n), hay que tener presente que, trat\u00e1ndose de pr\u00e9stamos hipotecarios, el principio de determinaci\u00f3n registral \u2013al que se refiere la Registradora en su calificaci\u00f3n\u2013 se predica s\u00f3lo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensi\u00f3n, siendo irrelevantes aquellos aspectos del pr\u00e9stamo garantizado que no influyan en el juego de la garant\u00eda. Conclusi\u00f3n \u00e9sta que se derivaba de la redacci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y de la aplicaci\u00f3n de los principios de especialidad y determinaci\u00f3n registral ya antes de la reciente reforma de dicho precepto legal por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre.<\/p>\n

      Por \u00faltimo, y a la vista de la calificaci\u00f3n as\u00ed como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que las referencias de la Registradora al hecho de que no son susceptibles de tener acceso al Registro los p\u00e1rrafos, apartados o cl\u00e1usulas que se detallan en la nota de calificaci\u00f3n impugnada \u2013bajo los n\u00fameros 1) a 11)\u2013 han de ser expurgadas de dicha calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      A mayor abundamiento, y a t\u00edtulo ejemplificativo, alguna de ellas es contraria a la doctrina de esta Direcci\u00f3n General. As\u00ed, respecto de la cl\u00e1usula de la escritura que se refiere a las cantidades de las que \u00abla finca hipotecada queda respondiendo hipotecariamente, y a efectos de terceros\u2026 \u00bb o \u2013seg\u00fan otro p\u00e1rrafo\u2013 \u00abhipotecariamente frente a terceros\u00bb, lo detallado por la Registradora en el n\u00famero 6) no se ajusta a lo que este Centro Directivo estim\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 2004, seg\u00fan la cual \u00abes indudable que la expresi\u00f3n \u201ca efectos hipotecarios\u201d no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensi\u00f3n de la cobertura hipotecaria de tales intereses y, por ende, con alcance tanto \u201cinter partes\u201d como \u201cerga omnes\u201d; as\u00ed resulta no s\u00f3lo de la literalidad misma de la expresi\u00f3n sino tambi\u00e9n de la necesaria valoraci\u00f3n de las cl\u00e1usulas del contrato en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzcan efectos, de la valoraci\u00f3n conjunta de todas ellas, y del entendimiento de las palabras en la acepci\u00f3n m\u00e1s conforme a la naturaleza y objeto del contrato (cfr. Art\u00edculos 1.281, 1.284, 1.285 y 1.286 del C\u00f3digo Civil)\u00bb.<\/p>\n

      Por otra parte, las mismas consideraciones son aplicables a la referencia que el apartado 7) de la nota de calificaci\u00f3n contiene respecto de los intereses de demora, toda vez que seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco a\u00f1os (fuera de la excepci\u00f3n legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este l\u00edmite englobando los intereses en el capital (vid. Resoluciones de 19 de enero y 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 20 y 21 de marzo de 1.996 y 22 de abril de 1.997, entre otras), cuestiones ambas que est\u00e1n relacionadas con la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad m\u00e1xima de que responde por intereses moratorios la finca hipotecada en unos t\u00e9rminos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificaci\u00f3n en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aqu\u00e9l competa a la Registradora juzgar.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

      10 marzo 2008<\/p>\n

      Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. En el supuesto al que se refiere este recurso, en primer lugar la Registradora suspende la inscripci\u00f3n de una hipoteca en garant\u00eda de determinado pr\u00e9stamo concedido por una Entidad de cr\u00e9dito porque, a su juicio, \u00abNo es correcto a los efectos del derecho real de hipoteca constituido, el sistema de amortizaci\u00f3n previsto, -los doce primeros meses de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo ser\u00e1n de carencia en la amortizaci\u00f3n y en el pago de los intereses que se capitalizar\u00e1n por meses vencidos y se abonar\u00e1n como capital, incluidos en las cuotas de amortizaci\u00f3n, una vez terminado el periodo de carencia, devengando el capital del pr\u00e9stamo pendiente de devoluci\u00f3n incrementado por los intereses capitalizados que corresponda de conformidad con lo pactado inter\u00e9s-, al resultar de la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n de hipoteca, que el principal por el que responde la finca es el capital del pr\u00e9stamo concedido, sin que en ning\u00fan caso pueda entenderse incluido en \u00e9l, el importe de los intereses capitalizados del periodo de carencia…\u00bb.<\/p>\n

      Y, en segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los p\u00e1rrafos, apartados o cl\u00e1usulas que se detallan en la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

        \n
      1. La cuesti\u00f3n a la que se contrae la presente impugnaci\u00f3n s\u00f3lo puede resolverse atendiendo al \u00e1mbito propio de la funci\u00f3n calificadora del Registrador conforme a los art\u00edculos 12 y 18 de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ya entendi\u00f3 en su Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006, conforme al texto del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria entonces vigente (seg\u00fan criterio reiterado por otras posteriores que se citan en los \u00abVistos\u00bb de la presente) que, por imperativo del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador s\u00f3lo puede calificar las cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como \u00abprius\u00bb l\u00f3gico de su actuaci\u00f3n, determinando qu\u00e9 cl\u00e1usulas tienen tal car\u00e1cter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cu\u00e1les son de car\u00e1cter obligacional y quedan vedadas a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

        En concreto, se afirmaba en dicha Resoluci\u00f3n que la calificaci\u00f3n que debe efectuar el Registrador, \u00abcomo n\u00facleo de su funci\u00f3n p\u00fablica, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, ya que son los \u00fanicos que deben acceder al Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

        Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificaci\u00f3n sino m\u00e1s bien una previa actividad l\u00f3gica de determinaci\u00f3n para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir (en el \u00e1mbito que le es propio) esa calificaci\u00f3n en sentido estricto que ha de ejercer el Registrador relativa a las cl\u00e1usulas con trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria, que son las que \u00fanicamente deben inscribirse siempre que sean conformes al ordenamiento jur\u00eddico. As\u00ed, esas estipulaciones de trascendencia meramente obligacional no s\u00f3lo es que no se expresar\u00e1n, en ning\u00fan caso, en la inscripci\u00f3n, seg\u00fan la normativa entonces vigente (art\u00edculo 51.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario), sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificaci\u00f3n, pues m\u00e1s que existir alg\u00fan defecto u obst\u00e1culo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

        No obstante, debe advertirse que dicho r\u00e9gimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, de modificaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n del mercado hipotecario.<\/p>\n

        Esta Ley, incidiendo en esa l\u00ednea de circunscribir la actuaci\u00f3n del Registrador al contenido de su verdadera funci\u00f3n -calificaci\u00f3n del contenido de los actos y negocios jur\u00eddicos y de las cl\u00e1usulas de contenido real inmobiliario (art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria)-, porque as\u00ed se deriva del \u00e1mbito objetivo de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (art\u00edcu-los 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 4 y siguientes de su Reglamento), as\u00ed como de los efectos de \u00e9sta -publicidad \u00aberga omnes\u00bb de tales derechos reales inmobiliarios-, da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que \u00abEn la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n.\/ Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

        Se distingue as\u00ed entre las cl\u00e1usulas de trascendencia real, concretadas por la Ley en el p\u00e1rrafo primero del mencionado art\u00edculo 12, que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cl\u00e1usulas que no son objeto de inscripci\u00f3n ni, por tanto de calificaci\u00f3n, sino de mera transcripci\u00f3n en los t\u00e9rminos pactados y que resulten del t\u00edtulo. Y es que, respecto del \u00e1mbito de la funci\u00f3n calificadora del Registrador, dicho precepto legal concuerda con el criterio formulado por los art\u00edculos 10 y 10.bis de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios -art\u00edculo 84 del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, hoy vigente-, 23 de la Ley sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n, y 258.2 de la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, \u00e9sa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, seg\u00fan la cual el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cl\u00e1usulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los \u00f3rganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2006).<\/p>\n

        Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1, 7, 8 (dos), 22, 28 y 29 de febrero y 1, 10, 14, 15, 19 (dos), 22, 24 (dos) y 27 de marzo de 2008 al se\u00f1alar c\u00f3mo \u00ablo que sucede es que como excepci\u00f3n, y resultando aconsejable para el tr\u00e1fico jur\u00eddico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cl\u00e1usulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41\/2007 en la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un p\u00e1rrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, adem\u00e1s puedan hacerse constar en el Registro las cl\u00e1usulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificaci\u00f3n.\/ Ahora bien, respecto de estas cl\u00e1usulas financieras el registrador debe limitar su actuaci\u00f3n a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin m\u00e1s las mismas, siempre que las de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria -las enumeradas en el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 12 de LH- hubieran sido calificadas favorablemente.\u00bb.<\/p>\n

        En el presente caso, la calificaci\u00f3n registral impugnada se ha emitido una vez entrada en vigor la nueva norma, por lo que la Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir esas cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresi\u00f3n del importe m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligaci\u00f3n garantizada y su duraci\u00f3n. En cambio, respecto de las dem\u00e1s cl\u00e1usulas debe proceder no a su inscripci\u00f3n sino a la transcripci\u00f3n de las mismas en los estrictos t\u00e9rminos que resultan del t\u00edtulo presentado, sin que pueda practicarse calificaci\u00f3n alguna de ellas.<\/p>\n

        A tal efecto, puede concluirse que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido, por lo dem\u00e1s, ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzca efecto (cfr. art\u00edculos 1.281, 1.283, 1.284, 1.285 y 1.286 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed, resulta patente en dicha escritura la cantidad en que consiste el principal del pr\u00e9stamo (105.000 euros) a\u00f1adi\u00e9ndose que esa es la cantidad de responsabilidad hipotecaria que se fija por tal concepto. Asimismo, se determinan los intereses pactados y la cuant\u00eda m\u00e1xima de la responsabilidad hipotecaria por estos y otros conceptos. Igualmente, aparece perfectamente identificada la obligaci\u00f3n garantizada y claramente determinada la duraci\u00f3n m\u00e1xima de \u00e9sta.<\/p>\n

        Respecto de las objeciones que la Registradora opone a la posibilidad de capitalizaci\u00f3n de los intereses devengados durante el per\u00edodo de carencia, cabe recordar que seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco a\u00f1os (fuera de la excepci\u00f3n legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este l\u00edmite englobando los intereses en el capital (vid. Resoluciones de 19 de enero y 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 20 y 21 de marzo, 1 y 2 de abril, 10 de mayo, 4 y 27 de junio, 16 de julio, 20 de septiembre y 14 de noviembre de 1996, 14 de enero de 1997, 20 y 21 de enero de 1998 entre otras), cuestiones ambas que est\u00e1n relacionadas con la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad m\u00e1xima de que responde por intereses la finca hipotecada en unos t\u00e9rminos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificaci\u00f3n en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aqu\u00e9l competa a la Registradora juzgar.<\/p>\n

        Por lo dem\u00e1s, y abstracci\u00f3n hecha de lo establecido en el art\u00edcu-lo 692.1, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (referido al caso de que no haya tercero a quien pueda perjudicar la ejecuci\u00f3n), hay que tener presente que, trat\u00e1ndose de pr\u00e9stamos hipotecarios, el principio de determinaci\u00f3n registral se predica s\u00f3lo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensi\u00f3n, siendo irrelevantes aquellos aspectos del pr\u00e9stamo garantizado que no influyan en el juego de la garant\u00eda. Conclusi\u00f3n \u00e9sta que se derivaba de la redacci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y de la aplicaci\u00f3n de los principios de especialidad y determinaci\u00f3n registral ya antes de la reciente reforma de dicho precepto legal por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre.<\/p>\n

          \n
        1. Respecto de las referencias de la Registradora al hecho de que no son susceptibles de tener acceso al Registro los p\u00e1rrafos, apartados o cl\u00e1usulas que se detallan en la nota de calificaci\u00f3n impugnada -bajo los n\u00fameros 1) a 17)-, algunas de las cuales ni siquiera se pueden conceptuar como cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado ni tipo alguno de cl\u00e1usulas financieras, y aunque nada expresa la recurrente sobre tal extremo, cabe recordar que seg\u00fan ha entendido esta Direcci\u00f3n General en la reciente Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2006, a la vista de la calificaci\u00f3n as\u00ed como de los razonamientos anteriores, lo procedente es no incluirlas en dicha calificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

          5 y 6 mayo 2008<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          CALIFICACION Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo Pactos no inscribibles: nota al pie del t\u00edtulo Cuando de acuerdo con el presentante del t\u00edtulo no se inscribe uno de los pactos contenidos en la escritura calificada, basta hacer constar esta circunstancia, sin que haya que expresar las causas o razones por las cuales no […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3594],"tags":[1526,3639],"class_list":{"0":"post-17696","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-calificacion-propiedad-francisco-sena","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-pactos-no-inscribibles-nota-al-pie-del-titulo","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17696","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17696"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17696\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17696"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17696"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17696"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}