{"id":17795,"date":"2016-03-04T09:45:26","date_gmt":"2016-03-04T08:45:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=17795"},"modified":"2016-03-04T14:28:12","modified_gmt":"2016-03-04T13:28:12","slug":"de-derechos-sin-el-concurso-de-su-titular","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/cancelacion\/de-derechos-sin-el-concurso-de-su-titular\/","title":{"rendered":"De derechos, sin el concurso de su titular"},"content":{"rendered":"

CANCELACI\u00d3N
<\/strong><\/h1>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/a><\/strong><\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong><\/p>\n

Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aport\u00f3 a Sociedad \u00abInmobiliaria de Espa\u00f1a\u00bb todos sus bienes para crear una figura de tercero, mientras los Tribunales de Justicia no hagan formales pronunciamientos de que tal sociedad y el citado Don Daniel sean una misma persona, no es inscribible la escritura otorgada por un Juez de Primera Instancia en nombre del citado Don Daniel por la que se cancela una hipoteca que figura inscrita a nombre de la mencionada sociedad.<\/p>\n

25 marzo 1930<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, en este apartado de CANCELACION, el ep\u00edgrafe \u00abAutom\u00e1tica, por caducidad convenida\u00bb.<\/p>\n

30 junio 1933<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- La cancelaci\u00f3n de inscripciones sin que conste el consentimiento de los titulares, por su car\u00e1cter excepcional, solo puede practicarse cuando la extinci\u00f3n del derecho tiene lugar de un modo manifiesto y autom\u00e1tico, no cuando la subsistencia de los derechos sea dudosa, controvertida o dependiente del cumplimiento de obligaciones.<\/p>\n

24 abril 1936<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Aunque las inscripciones no tengan la fuerza de cosa juzgada, establecen la presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de que quien aparece como titular en el Registro lo es de conformidad con el Derecho civil para realizar actos de due\u00f1o, por lo que anulada la inscripci\u00f3n primera de una finca en virtud de sentencia, sin hacerse extensiva a asientos posteriores, no se produce necesariamente la nulidad de \u00e9stos y no puede accederse a su cancelaci\u00f3n si es indudable que no han sido o\u00eddos ni vencidos en juicio sus titulares.<\/p>\n

29 enero y 8 agosto 1940<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Aunque los funcionarios a quienes compete la instrucci\u00f3n de expedientes administrativos por d\u00e9bitos a la Hacienda tienen competencia para declarar la nulidad del remate de las fincas a los deudores, es preciso, cuando la adjudicaci\u00f3n ya est\u00e1 inscrita, que \u00e9stos o sus herederos hayan sido parte en el expediente y se les haya reintegrado del precio satisfecho y dem\u00e1s pagos leg\u00edtimos, pues es de evidente justicia que no deben sufrir perjuicios derivados exclusivamente de infracciones procesales cometidas por los agentes administrativos, ni deben ser despose\u00eddos de las fincas adjudicadas en la licitaci\u00f3n, ni se deben cancelar las inscripciones extendidas a su favor, mientras no conste su consentimiento, forzoso o voluntario, y, en el segundo caso, expreso o presunto.<\/p>\n

27 agosto 1941<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- De acuerdo con las disposiciones de un testador en Catalu\u00f1a se inscribieron unos bienes en usufructo a favor de la viuda, con facultad de disposici\u00f3n sin autorizaci\u00f3n alguna para pagar los derechos legitimarios de dos de sus hijas e instituyendo heredera a otra hija, a cuyo favor se inscribi\u00f3 la nuda propiedad, haciendo una menci\u00f3n abstracta de su derecho como legitimaria. Posteriormente, la viuda, en uni\u00f3n de las dos legitimarias no instituidas, vendi\u00f3 una finca y en la inscripci\u00f3n, en la que se cancelaron las menciones de leg\u00edtimas de aqu\u00e9llas hijas, se dejaron a salvo los derechos de la otra sin especificarse su naturaleza y extensi\u00f3n. Planteada la cuesti\u00f3n de cancelar estos derechos, la Direcci\u00f3n, sin entrar en la cuesti\u00f3n de la leg\u00edtima catalana, considera que la menci\u00f3n existente en el Registro no tiene la naturaleza de las reguladas en el art\u00edculo 98 de la Ley, sino que se trata de unos derechos amparados por la salvaguardia de los Tribunales, seg\u00fan el art\u00edculo 1\u00ba de la Ley Hipotecaria, cuya cancelaci\u00f3n requiere el consentimiento de su titular.<\/p>\n

27 marzo 1952<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Teniendo en cuenta el car\u00e1cter social del retracto arrendaticio r\u00fastico y lo dispuesto en el art\u00edculo 37 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual produce sus efectos contra todo tercer adquirente aunque no conste en el Registro la causa de resoluci\u00f3n de su derecho, el ejercicio del retracto no s\u00f3lo produce la p\u00e9rdida del dominio para el comprador, sino tambi\u00e9n la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los asientos practicados con posterioridad y ello aunque el retrayente no haya anotado en el Registro la demanda interpuesta al ejercitar su derecho.<\/p>\n

8 mayo 1959<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Inscrita una finca como consecuencia de una subasta derivada de un procedimiento de apremio, aunque despu\u00e9s el Tribunal Econ\u00f3mico Administrativo declare la nulidad de la venta y el Estatuto de Recaudaci\u00f3n s\u00f3lo atribuya al interesado el derecho a la devoluci\u00f3n del importe del remate y los gastos del procedimiento, no puede cancelarse la inscripci\u00f3n practicada a su favor sin que se le haya notificado la resoluci\u00f3n reca\u00edda, pues es de justicia que no debe sufrir los perjuicios derivados de infracciones cometidas por agentes administrativos sin que conste su consentimiento, voluntario o forzoso, y porque los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales.<\/p>\n

11 agosto 1960<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Con arreglo al art\u00edculo 1.521 del C\u00f3digo Civil, el retrayente debe subrogarse en el lugar del comprador y ser\u00e1n ineficaces los actos celebrados por \u00e9ste con posterioridad en relaci\u00f3n a la finca retra\u00edda, entre los cuales forzosamente ha de figurar un arrendamiento inscrito, sin que el titular se encuentre protegido por el principio de fe p\u00fablica. Y al extinguirse por declaraci\u00f3n de la Ley los derechos de los arrendatarios, procede su cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica, con arreglo al p\u00e1rrafo 2\u00ba del art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

4 octubre 1962<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Pactada la extinci\u00f3n de los derechos posteriores a una opci\u00f3n inscrita, si se ejercita, y la cancelaci\u00f3n de las inscripciones correspondientes sin el concurso de sus titulares, aunque la cl\u00e1usula discutida se inspira en la regla 6\u00aa del art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario, se confirma la calificaci\u00f3n que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n porque es un pacto que afecta en forma directa a los titulares de derechos posteriores inscritos sin establecer ninguna garant\u00eda a favor de los mismos, los cuales ver\u00e1n cancelado su asiento, no ya sin su concurso, sino que ni siquiera pueden contar con el dep\u00f3sito a su disposici\u00f3n del precio del inmueble para la satisfacci\u00f3n de sus respectivos cr\u00e9ditos o derechos, y porque problemas importantes y delicados que pueden surgir entre las partes quedar\u00edan resueltos por la voluntad unilateral del favorecido por la opci\u00f3n, faltando las garant\u00edas que en los procedimientos judicial sumario o extrajudicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria (notificaciones, intervenci\u00f3n de terceros afectados, etc.) existen por la intervenci\u00f3n de un funcionario (Juez o Notario) que regula la debida aplicaci\u00f3n de las normas jur\u00eddicas. [1]<\/a><\/p>\n

7 diciembre 1978<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Debe admitirse la cancelaci\u00f3n si el deudor presenta un acta notarial con la que acredita tener en su poder todas las letras que se rese\u00f1aron en la escritura de venta (en la que no se prest\u00f3 anticipadamente el consentimiento cancelatorio por el acreedor), ya que con ello aparece justificado el hecho del pago que origina la extinci\u00f3n del derecho, lo que permite incluir el caso dentro del p\u00e1rrafo 2\u00ba del art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria al resultar extinguido, de los mismos t\u00edtulos presentados, el derecho del deudor.<\/p>\n

30 mayo 1980<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Como quiera que el ejercicio de una opci\u00f3n provocar\u00eda la cancelaci\u00f3n de derechos inscritos sin el concurso de sus titulares (en este caso se trataba de anotaciones de embargo), se requiere que puedan al menos contar con el dep\u00f3sito del precio del inmueble para la satisfacci\u00f3n de sus cr\u00e9ditos.<\/p>\n

28 septiembre 1982<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Pactada en una compraventa la facultad de resolver en caso de falta de pago del precio aplazado, no es inscribible el acta por la que el vendedor ejercita tal derecho si de ella misma resulta que el comprador se opone a la resoluci\u00f3n y afirma que se ha producido un pago anterior por novaci\u00f3n. De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en caso de disconformidad s\u00f3lo puede conseguirse la resoluci\u00f3n mediante declaraci\u00f3n judicial, pues se plantea una cuesti\u00f3n de hecho cuya prueba no corresponde apreciar al Registrador. De otra parte, y por analog\u00eda con lo que sucede en materia de hipoteca cambiaria, si el pago est\u00e1 representado por letras de cambio, el vendedor que pretenda resolver el contrato deber\u00e1 poner a disposici\u00f3n del comprador todas las letras no vencidas y pendientes de pago.<\/p>\n

29 diciembre 1982<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Vendidos dos solares, el comprador retuvo su importe y se oblig\u00f3 a construir ciertos edificios, concedi\u00e9ndose al vendedor opci\u00f3n para la compra de determinados pisos y locales; en garant\u00eda del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de construir, se estipul\u00f3 condici\u00f3n resolutoria sobre la compraventa de los solares. Posteriormente, se ejercit\u00f3 la opci\u00f3n respecto a alguna de las fincas y en la escritura se hizo constar: 1) Que el precio se har\u00eda efectivo mediante compensaci\u00f3n con el precio aplazado de la compraventa del solar. 2) Que quedaba en suspenso la opci\u00f3n de compra respecto de las fincas sobre las que no se ejercitaba. Y 3) Que se solicitaba del Registrador la cancelaci\u00f3n de todas las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n. Respecto a esto \u00faltimo, la Direcci\u00f3n, aparte del examen de otros defectos se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n, que pueden verse bajo el t\u00edtulo \u00abOPCION: Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su ejercicio\u00bb, afirm\u00f3 que, aunque sean anotaciones preventivas de embargo las cargas existentes con posterioridad al derecho de opci\u00f3n, no constituye defecto la inexistencia de un mandamiento judicial de cancelaci\u00f3n, como exige el art\u00edculo 83 de la Ley Hipotecaria, pues estando embargado s\u00f3lo el derecho del constructor, pero dejando a salvo el derecho de adquisici\u00f3n inscrito con posterioridad a los embargos, del mismo modo que se practicaron en su d\u00eda las anotaciones de embargo sin contar con el consentimiento o citaci\u00f3n del titular del derecho de adquisici\u00f3n, tampoco ser\u00e1 necesario presentar un mandamiento de cancelaci\u00f3n, pues \u00e9sta es una consecuencia inevitable de la extinci\u00f3n del derecho embargado.<\/p>\n

10 abril 1987<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- En el expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido se produce una de las excepciones a la regla del mantenimiento de los asientos mientras no medie su rectificaci\u00f3n, pues sin el consentimiento del titular registral ni resoluci\u00f3n dictada en juicio declarativo ordinario pueden cancelarse asientos vigentes, pero contradictorios, con la titularidad dominical alegada por el promotor. Ahora bien, cuando el asiento contradictorio, como en este caso, es un usufructo vitalicio con reserva de la nuda propiedad a favor de los hijos que, a su vez, tengan los usufructuarios, es evidente que en tanto \u00e9stos no fallezcan existe la posibilidad de nacimiento de nuevos hijos, a favor de los cuales existe una reserva de derechos, posible al amparo de los art\u00edculos 675, 750 y 781 del C\u00f3digo Civil, y cuya constataci\u00f3n registral les asegura la protecci\u00f3n dispensada por esta Instituci\u00f3n. Por tanto, aun cuando el usufructo y la nuda propiedad de los hijos ya nacidos no ser\u00edan obst\u00e1culo para inscribir el Auto, no ocurre lo mismo con las titularidades preventivas a favor de los hijos inexistentes, pero de posible existencia futura, respecto de los cuales no puede cumplirse el requisito de citaci\u00f3n en legal forma, lo que hace necesario acudir al juicio declarativo ordinario, tanto para la extinci\u00f3n de aquellos derechos como para el reconocimiento del que tiene el promotor del expediente.<\/p>\n

22 abril 1987<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- En armon\u00eda con el criterio recogido en la Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 1980 (rese\u00f1ada m\u00e1s atr\u00e1s) y en las de 23 de octubre de 1973 y 31 de octubre de 1978 (que puede verse en el apartado \u00abHIPOTECA: Hipoteca cambiaria\u00bb), no ser\u00e1 inscribible la compraventa en la que el precio aplazado y representado por letras de cambio, garantizado con condici\u00f3n resolutoria, no contiene la salvedad de que, en caso de ejercicio de la condici\u00f3n, el vendedor deber\u00e1 poner a disposici\u00f3n del comprador todas las letras no vencidas, posteriores a la impagada.<\/p>\n

16 septiembre 1987<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Vendida una finca con precio aplazado, representado por letras de cambio, y garantizado con una condici\u00f3n resolutoria, y solicitada por el vendedor la inscripci\u00f3n de nuevo a su nombre como consecuencia de la falta de pago de una letra, lo que justific\u00f3 con requerimiento notarial de pago y notificaci\u00f3n de resolver el contrato, la Direcci\u00f3n General entiende que ello no es posible, de acuerdo con el Registrador: 1\u00ba. Porque no se ha realizado la consignaci\u00f3n que impone el art\u00edculo 175, 6\u00ba, del Reglamento, del valor del bien vendido o del importe de los plazos, que con las deducciones, si proceden, haya de ser devuelto. 2\u00ba. Porque an\u00e1logamente a lo que ocurre en materia de ejecuci\u00f3n hipotecaria, no se pusieron a disposici\u00f3n del comprador las letras a\u00fan no vencidas.<\/p>\n

17 septiembre 1987<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Constituida unilateralmente una hipoteca a favor de diversas entidades bancarias, concedi\u00e9ndoles un plazo de dos meses para aceptarla y disponiendo que dicha opci\u00f3n caducar\u00eda transcurrido el plazo, fue aceptada por algunas de dichas entidades dentro del plazo. Posteriormente, uno de los aceptantes solicit\u00f3 mediante instancia, y al amparo del art\u00edculo 82, p\u00e1rrafo 2\u00ba, de la Ley Hipotecaria, la cancelaci\u00f3n de la hipoteca en cuanto a los que no aceptaron, y la Direcci\u00f3n General, confirmando la nota denegatoria, sostiene: 1\u00ba. Que en el supuesto del art\u00edculo 82 nunca ser\u00eda suficiente la simple instancia, siendo preciso presentar la misma escritura que origin\u00f3 la inscripci\u00f3n. 2\u00ba. Que no es aplicable el art\u00edculo 82, puesto que el plazo establecido no puede contarse desde el otorgamiento de la escritura de opci\u00f3n, ya que el hecho del otorgamiento en s\u00ed est\u00e1 amparado por el secreto del protocolo, sino desde que se notifique la opci\u00f3n a los interesados. Por todo lo cual, para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca unilateral sin consentimiento de la persona a cuyo favor se constituy\u00f3, habr\u00e1n de aplicarse las reglas contenidas en los art\u00edculos 141, II, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.<\/p>\n

23 septiembre 1987<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Es inscribible la escritura de cancelaci\u00f3n, otorgada s\u00f3lo por el deudor, de una hipoteca constituida en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo representado por letras de cambio, debidamente identificadas, sin ser hipoteca cambiaria. Pues aunque la salvaguardia judicial de los asientos sea un principio b\u00e1sico en nuestro sistema, debe cohonestarse con el no menos importante de concordancia con la realidad extrarregistral, de modo que, acreditada la extinci\u00f3n del derecho inscrito, procede la cancelaci\u00f3n del asiento sin que sea necesario el consentimiento de su titular. Y la justificaci\u00f3n de la extinci\u00f3n del cr\u00e9dito resulta del pago de las cambiales, de su posesi\u00f3n por el deudor y de su identificaci\u00f3n por el Notario.<\/p>\n

30 octubre 1989<\/p>\n

De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- Pretende el recurrente inscribir una escritura de transmisi\u00f3n judicial de una vivienda otorgada por el Juez, en representaci\u00f3n de determinada entidad mercantil y en ejecuci\u00f3n de la sentencia por la que se estima la demanda de retracto dirigida contra esa determinada Entidad, sin aparecer en el Registro anotaci\u00f3n preventiva de la demanda. En el momento de la presentaci\u00f3n de la escritura, la vivienda consta inscrita en favor de una persona distinta de la Entidad demandada. Los principios de salvaguardia judicial de los asientos y de tracto sucesivo, y el mismo principio constitucional de tutela judicial, impiden menoscabar la situaci\u00f3n registral de los que aparecen como titulares en el registro si no es por la correspondiente resoluci\u00f3n judicial dictada en procedimiento en el que el titular registral haya sido parte.<\/p>\n

12 mayo 1993<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Ante el supuesto de hecho planteado -letras representativas del precio aplazado y garantizado con condici\u00f3n resolutoria, que no se identificaron en la escritura de compraventa- la Direcci\u00f3n, en principio, reitera su doctrina de que no podr\u00eda cancelarse la condici\u00f3n sin el consentimiento del vendedor. Pero en este caso, a continuaci\u00f3n, se aparta de dicha doctrina ante las circunstancias concretas que concurr\u00edan y que eran las siguientes: 1) Encontrarse en poder del deudor las 108 letras de cambio por importe de 600 pesetas, libradas por la entidad vendedora y aceptadas por el comprador, que corresponden a cada una de las fechas de vencimiento correlativo se\u00f1aladas en la escritura de compraventa, faltando solamente para completar su identificaci\u00f3n, la clase y serie de las mismas. 2) Certificaci\u00f3n bancaria acreditativa de haberse pagado las nueve restantes de 616’44 pts. 3) Disoluci\u00f3n de la Sociedad vendedora el 15 de junio de 1965, sin que de su Balance aparezca cr\u00e9dito alguno contra terceras personas; todo ello seg\u00fan certificaci\u00f3n del Registro Mercantil. 4) Comparecencia por medio de acta de quien afirma ser la \u00faltima tenedora de la totalidad de las acciones de la Sociedad vendedora, manifestando no existir cantidad alguna pendiente por percibir en este caso.<\/p>\n

2 septiembre 1992<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Inscrita una hipoteca unilateral y su aceptaci\u00f3n, no puede despu\u00e9s cancelarse en virtud de mandamiento derivado de una sentencia penal firme en la que se declara que la otorgante fue compelida a firmarla con violencia e intimidaci\u00f3n, si de los t\u00edtulos presentados no resulta que el acreedor hipotecario haya intervenido como parte en el procedimiento, pues no solo se oponen a ello los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, as\u00ed como las reglas contenidas en los art\u00edculos 40.d. y 82 de la Ley Hipotecaria, sino que es la misma Constituci\u00f3n del Estado la que exige esa presencia, porque de otro modo, se producir\u00eda la indefensi\u00f3n del titular registral contra lo dispuesto en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

11 enero 1994<\/p>\n

De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- Se pretende cancelar una condici\u00f3n resolutoria que garantiza un precio aplazado mediante acta autorizada a instancia del comprador de la que resulta que obran en su poder letras que se identifican exclusivamente por la especificaci\u00f3n del librador (vendedor), librado aceptante (comprador), importe nominal de la cambial y fecha de su vencimiento, sin ninguna otra referencia a las restantes menciones del art\u00edculo 444 del C\u00f3digo de Comercio, ni a la serie y n\u00famero de las mismas. Dado que el precio aplazado se incorpor\u00f3 a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en el t\u00edtulo b\u00e1sico, por cuanto se omiti\u00f3 en su descripci\u00f3n su serie y n\u00famero, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir del acta presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de la realidad del pago de la parte del precio garantizada.<\/p>\n

30 mayo 1996<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Declarada la nulidad de una hipoteca constituida en garant\u00eda de obligaciones al portador, en procedimiento seguido contra el hipotecante y la tomadora o primera tenedora de las obligaciones, se confirma la calificaci\u00f3n que consider\u00f3 necesario, adem\u00e1s, que el procedimiento debi\u00f3 seguirse tambi\u00e9n contra los actuales tenedores leg\u00edtimos de las obligaciones, lo que, por otro lado, no supone invadir la competencia judicial, sino evitar la posible indefensi\u00f3n procesal de aqu\u00e9llos, que no se consigue con la mera notificaci\u00f3n que se hizo de la sentencia de nulidad al Juzgado en que se estaba tramitando el procedimiento de ejecuci\u00f3n de la hipoteca. Adem\u00e1s, el requisito de la inutilizaci\u00f3n de los t\u00edtulos garantizados no se considera cumplido con la solicitud hecha al Juzgado para que proceda al dep\u00f3sito e inutilizaci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n

25 marzo 1999<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Acordada por el arrendador y el arrendatario en un convenio transaccional, aprobado judicialmente, la resoluci\u00f3n de un contrato de arrendamiento financiero sobre el que en el Registro figuran constituidas cargas posteriores, se confirma la calificaci\u00f3n que suspende su inscripci\u00f3n, toda vez que los asientos registrales est\u00e1n bajo la protecci\u00f3n de los Tribunales y precisan para su cancelaci\u00f3n el consentimiento del titular o la resoluci\u00f3n judicial en juicio declarativo entablado contra \u00e9l, lo que est\u00e1 de acuerdo con el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos; por otra parte, los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes y no hubo anotaci\u00f3n preventiva que anunciara la existencia del procedimiento encaminado a la resoluci\u00f3n. Todo ello sin perjuicio del reflejo registral del acuerdo resolutorio, para desvirtuar la apariencia de titularidad actual del arrendatario financiero, a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resoluci\u00f3n apelada, pudieran ser otorgados posteriormente por aqu\u00e9l.<\/p>\n

2 julio 1999<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Aunque es posible la rectificaci\u00f3n del Registro por resoluci\u00f3n de la Administraci\u00f3n y sin consentimiento del titular (tanto si el derecho de \u00e9ste se funda en un t\u00edtulo administrativo como en otro de distinta naturaleza), habiendo ganado firmeza en v\u00eda administrativa el acuerdo de aprobaci\u00f3n definitiva de un proyecto de reparcelaci\u00f3n, no cabe ya, ni so pretexto de una reiteraci\u00f3n de todos los tr\u00e1mites previstos para el expediente reparcelatorio originario, introducir en aqu\u00e9l una modificaci\u00f3n (por v\u00eda de rectificaci\u00f3n de errores) como es la cancelaci\u00f3n de un derecho de reversi\u00f3n establecido en favor de quien no ha intervenido en esta modificaci\u00f3n, que desborda claramente lo que es un error material, pues con ello se conculcar\u00eda el propio r\u00e9gimen establecido para la revisi\u00f3n de los actos administrativos. En consecuencia, es necesario el consentimiento del titular registral o la oportuna resoluci\u00f3n judicial supletoria.<\/p>\n

12 noviembre 1999<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Ordenada por mandamiento, derivado de una sentencia, la cancelaci\u00f3n de un arrendamiento financiero y de una posterior anotaci\u00f3n de embargo sobre el mismo, se confirma la posibilidad de cancelar la inscripci\u00f3n del arrendamiento (por los motivos que pueden verse en el ep\u00edgrafe \u00abARRENDAMIENTO FINANCIERO. Cancelaci\u00f3n) pero en cambio, en cuanto a la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de embargo, se confirma la negativa del Registrador, teniendo en cuenta: a) El principio de salvaguardia judicial (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), que impone para la cancelaci\u00f3n de un derecho inscrito el consentimiento de su titular o la oportuna resoluci\u00f3n judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra \u00e9l; b) La necesidad de providencia ejecutoria, obtenida de Juez competente, para la cancelaci\u00f3n de inscripciones o anotaciones de origen judicial; c) Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes y no pueden afectar a terceros, salvo que se hubiera anotado previamente la demanda; d) Por \u00faltimo, el principio constitucional (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos, que impide su cancelaci\u00f3n sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho.<\/p>\n

8 febrero 2000<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Declarada en sentencia penal la nulidad de una donaci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de la misma en el Registro, se considera obst\u00e1culo suficiente para no practicarla el hecho de que el donatario y titular registral (un menor de edad) no ha sido parte en el procedimiento, por s\u00ed o representado, sin haber sido ni siquiera notificado, pues as\u00ed lo imponen los preceptos que tratan de evitar la indefensi\u00f3n (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), como tambi\u00e9n los que ponen los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, de modo que no puedan rectificarse sin el consentimiento de sus titulares o la oportuna resoluci\u00f3n judicial, reca\u00edda en procedimiento seguido contra ellos.<\/p>\n

30 marzo 2000<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.-Ver, m\u00e1s adelante, (Cancelaci\u00f3n) \u00abOrdenada judicialmente\u00bb.<\/p>\n

26 abril y 4 mayo 2000<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Declarada por sentencia firme del Tribunal Supremo la nulidad de la constituci\u00f3n de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal con la consiguiente cancelaci\u00f3n de todas las inscripciones existentes, habiendo sido demandados personalmente el constituyente y algunos de los due\u00f1os de elementos independientes, mientras que otros lo fueron por edictos, se confirma la calificaci\u00f3n denegatoria, pues aunque la sentencia sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n impiden que pueda producir la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer v\u00e1lida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a trav\u00e9s del propio Registro, personas a las que son aplicables los art\u00edculos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y respecto a cuyos t\u00edtulos no se ha pedido ni declarado la nulidad.<\/p>\n

11 octubre 2000<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Solicitada la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n por persona distinta de su titular, alegando que el poder del que intervino en nombre del adquirente no estaba vigente, se confirma la calificaci\u00f3n en base al principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, conforme al cual, para declarar la nulidad de un asiento, es preciso que, en el procedimiento judicial oportuno, y con intervenci\u00f3n del titular registral, se obtenga la declaraci\u00f3n de nulidad, pues en caso contrario se producir\u00eda una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n de tal titular, proscrita por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. Faltando estos requisitos, ni el Registrador es competente para decretar la nulidad, ni el recurso gubernativo procedimiento h\u00e1bil para acordarla.<\/p>\n

17 enero 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- No es inscribible la sentencia que ordena la cancelaci\u00f3n de una hipoteca dictada en juicio penal, en el que no ha sido parte el acreedor hipotecario, pues se oponen a ello los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, las reglas registrales de los art\u00edculos 40,d) y 82 de la Ley Hipotecaria y el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

15 marzo 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Antecedentes: en procedimiento penal seguido contra un matrimonio, se conden\u00f3 a \u00e9ste por delito de alzamiento de bienes, decret\u00e1ndose la nulidad de las capitulaciones matrimoniales y el acuerdo de ampliaci\u00f3n de capital de la sociedad X. La sentencia reca\u00edda se presenta junto con mandamiento en que se ordena la constancia de la nulidad de las capitulaciones en los Registros Civil y de la Propiedad en que se inscribieron los bienes, as\u00ed como en el Mercantil en que se halla inscrita la citada sociedad. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n del Registrador, que deneg\u00f3 la cancelaci\u00f3n respecto a una finca que figura inscrita a favor de la repetida sociedad, a la que se hab\u00eda aportado despu\u00e9s de celebradas las capitulaciones, por el obst\u00e1culo registral que supone la falta de intervenci\u00f3n del titular registral en el procedimiento en que se orden\u00f3 la cancelaci\u00f3n, ya que lo contrario supondr\u00eda su indefensi\u00f3n procesal y vulnerar el principio de que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales, sin que puedan rectificarse sin su consentimiento o, en su defecto, mediante resoluci\u00f3n judicial en procedimiento seguido contra el mismo; en cuanto a esto \u00faltimo, no se admite el argumento del recurrente de que uno de los condenados era el Administrador de la sociedad, puesto que no intervino en el procedimiento en tal concepto.<\/p>\n

2 y 4 abril 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Caducada la anotaci\u00f3n de demanda de un retracto legal, es inscribible la sentencia reca\u00edda despu\u00e9s a favor del retrayente por encontrarse la finca a\u00fan inscrita a favor del demandado, pero en cuanto a los titulares posteriores (en este caso de hipotecas), aunque el retracto legal es eficaz frente a terceros, es preciso que el procedimiento se dirija contra todos aquellos que aparecen en el Registro como titulares de derecho reales, pues si no fuera as\u00ed, se producir\u00eda una indefensi\u00f3n de los mismos, proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n. La finalidad cautelar de impedir la existencia de terceros, que se pretendi\u00f3 a trav\u00e9s de la anotaci\u00f3n de demanda, dej\u00f3 de surtir efectos desde el momento en que se cancel\u00f3 por caducidad, sin haberse prorrogado antes.<\/p>\n

9 mayo 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- La calificaci\u00f3n de los documentos judiciales comprende los obst\u00e1culos que surjan del Registro, entre los cuales se encuentra la necesidad de que, cualquier procedimiento que produzca la extinci\u00f3n de un derecho inscrito, se haya dirigido contra su titular. Como consecuencia, no es inscribible el auto firme de adjudicaci\u00f3n, derivado de un procedimiento judicial sumario, seguido s\u00f3lo contra el deudor hipotecario y un acreedor posterior, pero no contra el hipotecante no deudor, al que ni se le requiri\u00f3 de pago ni se le notific\u00f3 la existencia del procedimiento hasta despu\u00e9s de aprobado el remate, pues de lo contrario se producir\u00eda su indefensi\u00f3n (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n, 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

12 mayo 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Hechos: se solicita por el titular registral, mediante instancia, la cancelaci\u00f3n por caducidad de una nota marginal que afecta la finca al reintegro de unas subvenciones, pago de bonificaciones o exenciones obtenidas, el inter\u00e9s legal del dinero y los gastos del procedimiento de reintegro, y que se extendi\u00f3 a favor del Estado como consecuencia de la obtenci\u00f3n de unas subvenciones y beneficios fiscales. La Direcci\u00f3n confirma la negativa del Registrador: a) Porque el asiento practicado no es una anotaci\u00f3n y no est\u00e1 sujeto a un plazo de caducidad, sino que es preciso obtener una resoluci\u00f3n judicial o acreditar el cumplimiento de las condiciones exigidas. b) El Real Decreto de 19 de junio de 1981, origen de la nota, la configur\u00f3 con car\u00e1cter real y como medida de garant\u00eda, remiti\u00e9ndose para los casos de renuncia o incumplimiento al entonces vigente Estatuto de Recaudaci\u00f3n. c) No hay ninguna norma que permita eludir la regla general en nuestro Ordenamiento de que para la cancelaci\u00f3n de asientos es necesario el consentimiento del titular o resoluci\u00f3n judicial en juicio declarativo entablado contra \u00e9l.<\/p>\n

1 junio 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Reiterando su copiosa doctrina al respecto (principio constitucional de tutela judicial; eficacia \u00abinter partes\u00bb de las sentencias; principio registral de salvaguardia judicial de los asientos) no es inscribible la sentencia que declara la nulidad de un t\u00edtulo que provoc\u00f3 una inscripci\u00f3n, cuando el dominio que publica dicha inscripci\u00f3n figura transmitido por venta en la inscripci\u00f3n siguiente. Planteada, adem\u00e1s, la cuesti\u00f3n de si la publicidad registral de dicha sentencia es posible en aras de una informaci\u00f3n registral m\u00e1s precisa, el Centro Directivo resuelve negativamente por entender que ello s\u00f3lo producir\u00eda confusi\u00f3n, adem\u00e1s de que las normas hipotecarias no prev\u00e9n el reflejo de actos o negocios de puro alcance hist\u00f3rico y lo que podr\u00eda producirse ser\u00eda la creencia, para quien no tuviese conocimientos jur\u00eddicos, de que la titularidad actual se encontraba viciada o amenazada de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n

3 julio 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Ordenada la cancelaci\u00f3n de una hipoteca, en ejecuci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo posterior por cr\u00e9ditos salariales (cuyo car\u00e1cter no constaba en el Registro), afirm\u00e1ndose que se ha procedido a la consignaci\u00f3n a favor del acreedor hipotecario de la cantidad garantizada, puede objetarse la falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento del acreedor hipotecario como causa para no practicar la cancelaci\u00f3n, pues en el procedimiento para la consignaci\u00f3n regulado por el C\u00f3digo Civil se requiere, primeramente, adem\u00e1s del ofrecimiento de pago, que la consignaci\u00f3n se anuncie a los interesados (art\u00edculo 1777) y, adem\u00e1s, que una vez hecha se notifique a los mismos (art\u00edculo 1178), notificaci\u00f3n que supone una comunicaci\u00f3n recepticia a la vista de la cual pueda el interesado rechazar u oponerse a la consignaci\u00f3n, fundamentalmente si \u00e9sta no se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago (integridad y tiempo en que se hace), lo que requiere la transformaci\u00f3n del expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria en contencioso y la resoluci\u00f3n mediante una sentencia dictada en juicio declarativo. Todo ello pone de manifiesto la importancia que tiene esa posible intervenci\u00f3n del acreedor en el expediente, con la consecuencia de que la omisi\u00f3n al mismo del anuncio y notificaci\u00f3n de la consignaci\u00f3n infringen el principio constitucional del derecho a la tutela judicial efectiva con interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n.<\/p>\n

10 noviembre 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Ordenada en una sentencia de tercer\u00eda de dominio la cancelaci\u00f3n de determinadas cargas existentes sobre la finca, es correcta la denegaci\u00f3n en cuanto a unas anotaciones practicadas antes de presentarse la sentencia y cuyos titulares no fueron demandados, por impedirlo el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, que proscribe la indefensi\u00f3n, y los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos. El argumento del recurrente, de que se le priva de la tutela judicial, debe rechazarse porque no ha utilizado los procedimientos legales para evitar que surjan terceros protegidos.<\/p>\n

16 octubre 2001<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Cancelada una anotaci\u00f3n preventiva de demanda, pese a que estaba prorrogada, no es posible la inscripci\u00f3n de la sentencia que aqu\u00e9lla garantizaba y que declar\u00f3 la nulidad del negocio adquisitivo del transmitente del actual titular registral, si en el momento de presentarse el testimonio de la sentencia exist\u00edan adquirentes posteriores del dominio que no hab\u00edan sido parte en el procedimiento, pues sus asientos registrales se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria). Al haberse cancelado la anotaci\u00f3n (art\u00edculos 77 y 79 de la Ley Hipotecaria), deja de producir sus efectos y los titulares posteriores quedan libres de las restricciones que aqu\u00e9lla implicaba, por lo que no les puede afectar un procedimiento en el que no han sido parte (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

14 enero 2003<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- No es inscribible la sentencia firme que ordena la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones que aparecen extendidas a favor de persona distinta del demandado, pues se oponen a ello la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n establecida por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y sus corolarios registrales constituidos por los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, que impiden practicar determinadas inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las leyes para evitar su indefensi\u00f3n. La situaci\u00f3n no var\u00eda por el hecho de que en determinadas fincas se hubiera practicado una anotaci\u00f3n preventiva de demanda que ya estaba caducada y en otras no se hubiera practicado anotaci\u00f3n, sin que pueda admitirse el argumento de la posible indefensi\u00f3n de los recurrentes, toda vez que no utilizaron los mecanismos legales previstos (como hubiera sido la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de demanda respecto de todas las fincas reclamadas y la pr\u00f3rroga de la misma para evitar su caducidad).<\/p>\n

20 marzo 2003<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- No es inscribible la solicitud privada por la que, quien dice ser due\u00f1o de determinada finca, por haberla adquirido por t\u00edtulo de legado, solicita la anulaci\u00f3n de ciertas segregaciones practicadas de fincas que est\u00e1n a nombre de terceras personas, pues los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que la rectificaci\u00f3n del Registro consistente en su cancelaci\u00f3n, que es lo que se solicita, requiere consentimiento del titular registral o sentencia judicial (art\u00edculos 40.d y 82 de la Ley Hipotecaria).[2]<\/a><\/p>\n

31 marzo 2003<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Constituidos a favor de dos personas distintas dos derechos de opci\u00f3n sucesivos sobre una finca, con el pacto de que el segundo podr\u00e1 ejercitarse si en determinada fecha no se ha ejercitado el primero, se presenta escritura por la que el due\u00f1o de la finca solicita la cancelaci\u00f3n del primer derecho de opci\u00f3n por haber llegado la fecha en que pod\u00eda ejercitarse el segundo, y la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n del Registrador que deneg\u00f3 la cancelaci\u00f3n solicitada porque la posible caducidad del derecho a ejercitar la primera opci\u00f3n no implica la caducidad del asiento ni prejuzga si, antes de la fecha se\u00f1alada, el titular de la primera opci\u00f3n ejercit\u00f3 su derecho, aunque no lo hiciera constar en el Registro. En consecuencia, se considera necesario el consentimiento del titular del derecho de opci\u00f3n que pretende cancelarse y se rechaza el argumento del recurrente de que, tal como se pact\u00f3 el ejercicio de la segunda opci\u00f3n \u2013a partir de un plazo, si no se ejercitaba la primera-, en el fondo se hab\u00eda pactado una condici\u00f3n suspensiva para su ejercicio que depend\u00eda de la falta de ejercicio de la anterior, porque dicha cuesti\u00f3n s\u00f3lo podr\u00eda plantearse ante los Tribunales de Justicia; del mismo modo, se rechazan una serie de cartas, telegramas y actuaciones notariales por las que se pretend\u00eda demostrar el requerimiento al primer optante para que ejercitase su derecho, porque, sobre no ser convincentes, eran irrelevantes al no haberse presentado al Registrador en el momento de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

23 abril 2003<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular.- <\/strong>Declarada la nulidad de una compraventa en un proceso penal por estafa, no es posible cancelar el asiento correspondiente en el Registro cuando el titular registral no ha intervenido en el procedimiento, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la aplicaci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencias \u00e9sta que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularizad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular, o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

2 septiembre 2003<\/p>\n

De derechos, sin el concurso de su titular.-<\/strong> Para el caso de cancelaci\u00f3n derivada de un procedimiento de ejecuci\u00f3n en el que se produjo una adjudicaci\u00f3n directa a la persona designada por el deudor y por la cantidad que \u00e9ste y el actor hab\u00edan convenido previamente, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cDe anotaciones de embargo por ejecuci\u00f3n de hipoteca anterior\u201d.<\/p>\n

19 septiembre 2003<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Es correcto denegar la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones a nombre de personas que no han sido parte en el procedimiento cuando la anotaci\u00f3n de demanda que le dio origen ha caducado. Para que pudiera afectar a dichos titulares ser\u00eda preciso la vigencia de dicha anotaci\u00f3n al momento de practicarse las operaciones registrales consecuencia de aquel procedimiento, porque si la anotaci\u00f3n ha caducado el procedimiento no podr\u00e1 afectar a posteriores adquirentes de derechos, para evitar su indefensi\u00f3n. Por otra parte, la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de demanda no se produjo indebidamente, pues la cancelaci\u00f3n de un asiento incurso en caducidad no es m\u00e1s que la constataci\u00f3n formal de un hecho material irreversible, ya que la caducidad produce todos sus efectos aunque el asiento caducado no haya sido cancelado.<\/p>\n

24 octubre 2003<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- La posibilidad de cancelar un derecho de usufructo constituido a favor de una persona jur\u00eddica, sin intervenci\u00f3n de su titular y por transcurso del plazo establecido en el art\u00edculo 515 del C\u00f3digo Civil, puede verse, m\u00e1s adelante, en el apartado (Cancelaci\u00f3n) \u201cDe usufructo a favor de una persona jur\u00eddica, por transcurso del tiempo\u201d.<\/p>\n

9 diciembre 2003<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Solicitada mediante instancia la declaraci\u00f3n de nulidad y consiguiente cancelaci\u00f3n de una nota marginal en la que se hizo constar la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria caducada, se confirma la calificaci\u00f3n con el argumento de que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que el Registrador no puede dilucidar si el asiento que practic\u00f3 es nulo, y, por ello, tal pretensi\u00f3n ha de ejercitarse ante la autoridad judicial correspondiente.[3]<\/a><\/p>\n

22 junio 2004<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Hechos: se presenta en el Registro una sentencia derivada de un procedimiento en el que se hab\u00eda impugnado el justiprecio de unos inmuebles en un procedimiento de expropiaci\u00f3n forzosa; el Tribunal que dict\u00f3 la sentencia, bas\u00e1ndose en otra anterior de la misma Sala (que declar\u00f3 nulo el proyecto de expropiaci\u00f3n, el acta de ocupaci\u00f3n y el acuerdo de aprobaci\u00f3n definitiva del Ayuntamiento del proyecto de urbanizaci\u00f3n por el sistema expropiatorio), considera que los acuerdos relativos al justiprecio carec\u00edan de su elemento causal y declara la nulidad del expediente expropiatorio y, consecuentemente, la del repetido justiprecio. Suspendida la cancelaci\u00f3n de los asientos referentes a la expropiaci\u00f3n por considerar el Registrador que del testimonio de la sentencia no resultaba que debieran cancelarse inscripciones de expropiaci\u00f3n a propietarios que no tomaron parte en el procedimiento en que se dict\u00f3, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n afirmando que es cierto que en dicha sentencia no fueron parte los recurrentes, pero no lo es menos que s\u00ed fue parte el Ayuntamiento perjudicado por la inscripci\u00f3n que ahora se solicita; cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda la de dilucidar si es necesario que previamente se devuelva el justiprecio que haya sido percibido por los recurrentes, pero no entra en esta cuesti\u00f3n por no haber sido planteada.<\/p>\n

7 septiembre 2004<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Hechos: se presenta en el Registro instancia privada en la que se solicita la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de venta de la nuda propiedad de una finca, aport\u00e1ndose para ello un documento privado que, seg\u00fan el presentante demuestra que no fue una venta sino un \u00abcontrato vitalicio oneroso \u00bb, y alegando el presentante que tal documento privado es inscribible por haber sido admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio. El Registrador deniega lo solicitado, recurriendo el presentante. Seg\u00fan el Centro Directivo, el recurso carece de todo fundamento. Los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los tribunales (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), sin que el Registrador pueda cancelar una inscripci\u00f3n sin que exista consentimiento del titular, prestado en escritura p\u00fablica, o resoluci\u00f3n judicial (art\u00edculo 82 de la misma Ley). Tambi\u00e9n carece de todo fundamento la afirmaci\u00f3n de que un documento privado pueda ser inscribible por el hecho de haber sido admitido en un procedimiento judicial, ya que tal admisi\u00f3n no eleva a p\u00fablico el documento privado, y, por ello falta el requisito de documentaci\u00f3n p\u00fablica establecido en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

17 noviembre 2004<\/p>\n

\u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del a\u00f1o 1990 acompa\u00f1ado de escritura de venta del a\u00f1o 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeld\u00eda del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que caus\u00f3 el procedimiento e inscribir la transmisi\u00f3n a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotaci\u00f3n antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su d\u00eda y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas.<\/p>\n

    \n
  1. La negativa del Registrador debe ser confirmada. Es doctrina reiterada de este Centro, en cuanto a la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que la caducidad de las anotaciones preventivas \u00abopera ipso iure\u00bb una vez agotado el plazo de cuatro a\u00f1os, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jur\u00eddico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitaci\u00f3n que para ellos implicaba aquel asiento, y no podr\u00e1n ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se orden\u00f3 la pr\u00e1ctica de aquella anotaci\u00f3n, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se hab\u00eda operado ya la caducidad.<\/li>\n
  2. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicaci\u00f3n cuando al presentarse al Registro la anotaci\u00f3n de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisi\u00f3n, los principios de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n obligan a denegar tambi\u00e9n su inscripci\u00f3n ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resoluci\u00f3n judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra \u00e9l (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

    14 enero 2005<\/p>\n

    \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- En el presente recurso se plantea si cabe la cancelaci\u00f3n de las inscripciones registrales practicadas en virtud de una donaci\u00f3n que ha sido declarada nula en Sentencia firme dentro de un procedimiento penal seguido \u00fanicamente contra el donante por un delito de alzamiento de bienes, sin intervenci\u00f3n alguna de los donatarios.<\/p>\n

      \n
    1. Como ya se\u00f1alara este Centro Directivo en la resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2000, el Registrador en el \u00e1mbito de sus facultades calificadoras, y en concreto respecto de los documentos judiciales, debe apreciar los obst\u00e1culos que nazcan del Registro, siendo obst\u00e1culo que impide la inscripci\u00f3n la falta de intervenci\u00f3n del titular registral en el procedimiento, a fin de poder ejercitar sus derechos procesales. De lo contrario se encontrar\u00eda en una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n y se infringir\u00eda el principio constitucional de tutela judicial efectiva.<\/li>\n
    2. Es as\u00ed preciso el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento registral atribuya alg\u00fan derecho o la oportuna resoluci\u00f3n judicial, para proceder a la rectificaci\u00f3n de los asientos del Registro que est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (v\u00e9ase art\u00edculos 1, 40, 82 de la Ley Hipotecaria.) 3. Los titulares del asiento cuestionado no han sido parte en el procedimiento, lo que implica que la declaraci\u00f3n de nulidad no tiene plenos efectos frente al titular registral, m\u00e1xime cuando el que participa por t\u00edtulo lucrativo de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restituci\u00f3n de la cosa o a resarcir los da\u00f1os y perjuicios causados lo que permit\u00eda la llamada del donatario al proceso como responsable civil (art\u00edculo 122 del C\u00f3digo Penal y 11, 111, 112, 615, 620 y 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).<\/li>\n
    3. No exime del cumplimiento de este principio de tracto sucesivo el hecho de que el donatario sea menor de edad, pues es persona distinta de los donantes, ni la circunstancia de que se haya seguido un procedimiento penal en que el donatario no es imputado ya que de lo que se trata es de que la acci\u00f3n civil derivada de la acci\u00f3n penal deba cumplir los mismos requisitos que si se ejercitara directamente ante la jurisdicci\u00f3n civil.<\/li>\n<\/ol>\n

      En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      2 febrero 2005<\/p>\n

      \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Una finca aparece inscrita en el Registro a nombre de determinada persona, quien la adquiri\u00f3 del anterior titular, el cual, a su vez, la adquiri\u00f3 como consecuencia de una ejecuci\u00f3n hipotecaria. En su d\u00eda, se tom\u00f3 sobre dicha finca anotaci\u00f3n preventiva de una querella penal, pero tal anotaci\u00f3n preventiva fue cancelada como consecuencia de la ejecuci\u00f3n hipotecaria anteriormente expresada.<\/p>\n

      Se presenta en el Registro mandamiento, en el que, como consecuencia de la querella anteriormente expresada, y de haberse declarado la nulidad de una venta anterior y de la hipoteca que hizo el comprador (la que fue ejecutada), se ordena la cancelaci\u00f3n de dicha venta e hipoteca, que ya no est\u00e1n vigentes.<\/p>\n

      El Registrador deniega las cancelaciones ordenadas por no haber sido el titular actual de la finca parte en el procedimiento y hallarse la anotaci\u00f3n de querella cancelada. La interesada recurre. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apel\u00e1ndose el Auto ante esta Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

        \n
      1. Como dice el Auto apelado, es evidente y es doctrina consolidada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos \u00bb), que los asientos posteriores que traen causa de una inscripci\u00f3n cuyo t\u00edtulo determinante ha sido declarado nulo no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos. As\u00ed se infiere claramente del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de la eficacia \u00abinter partes\u00bb de la sentencia (art\u00edculo 1.252 del C\u00f3digo Civil) del principio de salvaguardia judicial de los asientos (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para la rectificaci\u00f3n de un asiento el consentimiento de su titular o resoluci\u00f3n judicial en juicio contra \u00e9l entablado (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria); y as\u00ed lo confirma el p\u00e1rrafo final de dicho art\u00edculo cuando se\u00f1ala que la rectificaci\u00f3n de un asiento en ning\u00fan caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a t\u00edtulo oneroso y de buena fe, sin que en el reducido margen de la calificaci\u00f3n registral y del recurso gubernativo puedan decidirse cuestiones planteadas por la recurrente, tales como la de si el tercer adquiriente es protegido o no, conforme al art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria \u00abpor carecer de requisitos, ya que, al pertenecer al mismo grupo empresarial, su personalidad jur\u00eddica es s\u00f3lo formal\u00bb, pues tal pronunciamiento, s\u00f3lo corresponde a los jueces y tribunales ordinarios en el juicio contradictorio correspondiente.<\/li>\n
      2. No es obst\u00e1culo a lo anterior el hecho de que en el Registro se hubiese reflejado en su d\u00eda, por medio de anotaci\u00f3n preventiva, la existencia del juicio penal, pues una vez cancelada la anotaci\u00f3n, no produce efecto alguno ni menoscaba o limita la posici\u00f3n del titular que accede al Registro despu\u00e9s, lo que resulta con toda claridad del art\u00edculo 97 de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar la apelaci\u00f3n interpuesta, confirmando el Auto presidencial y la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

        10 febrero 2005<\/p>\n

        \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se presenta testimonio de auto firme ordenando la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de la nuda propiedad de una finca sobre la cual se consolida, posteriormente, el usufructo. El Registrador suspende la pr\u00e1ctica del asiento solicitado, por no haber sido citada la esposa del nudo propietario titular de la mitad de la nuda propiedad. E igualmente deniega la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores por no haber sido sus titulares parte en el procedimiento.<\/p>\n

          \n
        1. El principio de tutela judicial efectiva implica que nadie puede ser vencido en juicio sin ser o\u00eddo, lo que tiene su manifestaci\u00f3n en el \u00e1mbito registral en los principios de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n, de manera que ning\u00fan asiento practicado en el Registro puede cancelarse sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados (v\u00e9ase art\u00edculos 20, 40 y 82 Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

          En consecuencia, no puede ser privada la titular de la mitad de la nuda propiedad sin haber comparecido en el procedimiento ordinario dirigido a declarar la nulidad de la enajenaci\u00f3n correspondiente. Por lo cual, el mandamiento ordenando la cancelaci\u00f3n es incompleto, y no puede producir el efecto rectificador del Registro, ni mucho menos perjudicar a terceros cuya mala fe pretendida no ha sido declarada por los \u00f3rganos competentes para ellos, los judiciales. Terceros que por otra parte, tampoco han sido ni citados ni o\u00eddos en juicio.<\/p>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

          27 abril 2005<\/p>\n

          \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular.- <\/strong>1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n inscrita alegando: a) que no se trata de un estricto derecho de reversi\u00f3n, sino que estamos en presencia de una condici\u00f3n resolutoria de la enajenaci\u00f3n realizada, b) que el plazo para el ejercicio de dicha condici\u00f3n resolutoria es de 15 a\u00f1os, por lo que habr\u00eda prescrito el derecho para su ejercicio y c) que el art\u00edculo 82.5.\u00b0 de la Ley Hipotecaria faculta al titular registral para solicitar la cancelaci\u00f3n de la condici\u00f3n cuando haya transcurrido el plazo se\u00f1alado en la legislaci\u00f3n civil aplicable para la prescripci\u00f3n de las acciones derivadas de dichas garant\u00edas, contados desde el d\u00eda en que la prestaci\u00f3n cuyo cumplimiento se garantiza debi\u00f3 ser satisfecha seg\u00fan el Registro, siempre que dentro del a\u00f1o siguiente no resulte del mismo que ha sido interrumpida la prescripci\u00f3n.<\/p>\n

          El Registrador deniega la inscripci\u00f3n por los defectos a que anteriormente se ha hecho referencia.<\/p>\n

            \n
          1. Es doctrina reiterada de este centro directivo que los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), y que, con car\u00e1cter general, los mismos no pueden ser cancelados m\u00e1s que con el consentimiento de su titular o por medio de resoluci\u00f3n judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca alg\u00fan derecho (art\u00edculos. 40, 82 y 220 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n
          2. El hecho de la prescripci\u00f3n no es una cuesti\u00f3n que pueda ser apreciada directamente por el Registrador; cuesti\u00f3n distinta es que se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberaci\u00f3n de cargas, como el prevenido en el p\u00e1rrafo quinto del art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposici\u00f3n adicional vig\u00e9simo s\u00e9ptima de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, referida exclusivamente a la cancelaci\u00f3n de hipotecas y de las condiciones resolutorias establecidas en garant\u00eda del precio aplazado a que se refiere el art\u00edculo 11 de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n<\/ol>\n

            En otro caso, como ya ha se\u00f1alado esta Direcci\u00f3n General, (cfr. Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 1992), la constataci\u00f3n del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, sean suspensivas o resolutorias, precisa, bien la constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquellos consisten (art\u00edculos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria) bien el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo entablado directamente contra aquellos (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

            26 abril 2006\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

            \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento en el que, como consecuencia de Sentencia firme en la que se declara la nulidad de una inscripci\u00f3n de hipoteca y del Procedimiento Judicial Sumario por el que se ejecut\u00f3 la misma, se ordenan las cancelaciones correspondientes.<\/p>\n

            Resultando del Registro que la finca se transmiti\u00f3 por el adjudicatario del procedimiento a un tercero, el Registrador deniega las cancelaciones por no haber intervenido en el procedimiento este tercero que es el actual titular registral.<\/p>\n

              \n
            1. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegaci\u00f3n de la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no ha intervenido el titular registral de las fincas. Como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resoluci\u00f3n judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluci\u00f3n.<\/li>\n
            2. Alega el recurrente que el Registrador infringe el art\u00edculo 118 de la Constituci\u00f3n que le obliga a cumplir las sentencias firmes, pero, para que ello sea as\u00ed es preciso que la inscripci\u00f3n que se solicita no incurra en indefensi\u00f3n, la cual se habr\u00eda evitado si la demanda de nulidad que acab\u00f3 con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotaci\u00f3n habr\u00eda publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitada la indefensi\u00f3n producida.<\/li>\n
            3. Tambi\u00e9n alega el recurrente que el titular registral no es de buena fe pues conoc\u00eda la sentencia. Tal alegaci\u00f3n no es atendible pues, adem\u00e1s de no probarse, el procedimiento registral no es el camino adecuado para desvirtuar la presunci\u00f3n de buena fe, lo que s\u00f3lo puede acreditarse y declararse judicialmente.<\/li>\n<\/ol>\n

              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

              25 noviembre 2006<\/p>\n

              \u00a0De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. En la resoluci\u00f3n de este expediente son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

                \n
              1. a) Se presenta en el Registro de la Propiedad un Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 3 de Coslada, por el que se despacha ejecuci\u00f3n en cumplimiento de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25 de noviembre de 2004, por el que se ordena anular la inscripci\u00f3n de dominio a favor de uno de los demandados, as\u00ed como las que traigan causa de \u00e9l, procediendo a inscribir la finca a favor de la demandante.<\/li>\n
              2. b) La demanda inicial iba dirigida contra la persona cuya inscripci\u00f3n de dominio se pretende cancelar y contra la sociedad que adquiri\u00f3 la finca de aqu\u00e9l, pero no contra los titulares adquirentes de derechos sobre la finca con posterioridad. Esa demanda no fue objeto de anotaci\u00f3n preventiva.<\/li>\n
              3. c) El Registrador deniega la cancelaci\u00f3n de las dos \u00faltimas inscripciones de la finca por el obst\u00e1culo registral de faltar la conexi\u00f3n con el Registro del procedimiento correspondiente, al no haberse seguido \u00e9ste con los titulares respectivos.<\/li>\n
              4. El recurso ha de ser desestimado. Los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, adem\u00e1s del principio constitucional de proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquella contra la que se sigue el procedimiento.<\/li>\n<\/ol>\n

                Y dicha desestimaci\u00f3n es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las inscripciones cuya cancelaci\u00f3n deniega el Registrador aparecen practicadas a favor de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento y sin que el resultado del mismo estuviera salvaguardado a trav\u00e9s de la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de demanda. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegaci\u00f3n contenida en la nota recurrida, toda vez que el procedimiento de que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ah\u00ed en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                18 diciembre 2006<\/p>\n

                \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso sobre la inscribibilidad de una instancia municipal solicitando la reversi\u00f3n de una finca, por incumplimiento de las condiciones impuestas en la escritura p\u00fablica de cesi\u00f3n, a la que se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n del Ayuntamiento en que se acredita la firmeza del expediente de reversi\u00f3n notificado a los interesados sin que haya habido oposici\u00f3n. Sobre la finca existen cargas posteriores a la condici\u00f3n resolutoria que se pretende ejercitar.<\/p>\n

                  \n
                1. Una de las reglas b\u00e1sicas de funcionamiento del sistema registral -en ocasiones denominado principio de consentimiento-, es que no se puede practicar en el Registro de la Propiedad ning\u00fan asiento de cancelaci\u00f3n de un derecho inscrito, si no consta en escritura p\u00fablica el consentimiento para la cancelaci\u00f3n de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n -o de sus causahabientes o representantes leg\u00edtimos-, o bien se dicta sentencia firme en procedimiento judicial entablado contra el titular registral (cfr. art\u00edculos 20, 40 y 82 L.H.).<\/li>\n<\/ol>\n

                  Tambi\u00e9n se admiten ciertos supuestos de cancelaci\u00f3n sin necesidad del consentimiento del titular registral ni de ejecutoria judicial, cuando resulta, seg\u00fan lo convenido en el t\u00edtulo, la extinci\u00f3n o resoluci\u00f3n del derecho inscrito y as\u00ed se acredita por documento p\u00fablico, siempre con la consignaci\u00f3n en establecimiento bancario o Caja oficial del valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto (cfr. art\u00edculo 82.2 L.H. y 175.6 Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

                  La necesidad de acreditaci\u00f3n fehaciente en debida forma del cumplimiento de las condiciones para que opere la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, y la necesidad -existiendo cargas posteriores- de consignar la totalidad del precio recibido (siendo la aplicaci\u00f3n o moderaci\u00f3n de cl\u00e1usulas penales una cuesti\u00f3n puramente judicial) ha sido reiterada por la doctrina de este Centro directivo (por todas, Resoluciones de 23 de septiembre de 1996 y 20 de diciembre de 2005).<\/p>\n

                    \n
                  1. En el supuesto de hecho que motiva este expediente no ha habido consentimiento expreso manifestado en escritura p\u00fablica de los interesados afectados por la resoluci\u00f3n de la cesi\u00f3n y consiguiente cancelaci\u00f3n de sus derechos. Tampoco se ha acreditado en procedimiento adecuado la concurrencia de las circunstancias determinantes de la resoluci\u00f3n, pues se ha seguido unilateralmente un procedimiento administrativo de reversi\u00f3n siendo as\u00ed que el Ayuntamiento carece en este supuesto de la facultad de autotutela propia de la Administraci\u00f3n p\u00fablica, pues en el \u00e1mbito de la transmisi\u00f3n contractual de bienes act\u00faa como un sujeto de Derecho Privado, de manera que debi\u00f3 acudir a la resoluci\u00f3n por v\u00eda jurisdiccional civil.<\/li>\n
                  2. Como se\u00f1alara la Resoluci\u00f3n de 13 de diciembre de 2002, siguiendo al Tribunal Supremo (cfr. sentencia de 10 de junio de 1988), a efectos de competencia atribuible a la jurisdicci\u00f3n civil y a la jurisdicci\u00f3n contencioso-administrativa, deben distinguirse los llamados \u00bbactos de la administraci\u00f3n\u00bb de los \u00abactos administrativos\u00bb pues, sentado que s\u00f3lo \u00e9stos \u00faltimos son susceptibles de la v\u00eda administrativa, dicha calificaci\u00f3n la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administraci\u00f3n P\u00fablica, como consecuencia de una actuaci\u00f3n de \u00e9sta con facultad de \u00abimperium\u00bb o en el ejercicio de una potestad que s\u00f3lo ostentar\u00eda como persona jur\u00eddica p\u00fablica, y no como persona jur\u00eddica privada, pues cuando la Administraci\u00f3n contiende con el particular sobre cuestiones atributivas de propiedad sobre un bien originariamente privado, sin base en el ejercicio de facultades de expropiaci\u00f3n forzosa, y concretamente, en relaci\u00f3n con la titularidad, adquisici\u00f3n y contenido de la propiedad y dem\u00e1s derechos reales, deber\u00e1 ser resuelto por el Juez ordinario, como consecuencia del principio secular b\u00e1sico en Derecho Administrativo de atribuirse a la jurisdicci\u00f3n ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de Ley, de tal manera que, cuando -como en el presente caso- esa atribuci\u00f3n no se produce, y la Administraci\u00f3n act\u00faa en relaciones de Derecho privado, como es la adquisici\u00f3n de bienes de tal \u00edndole, el control de esa situaci\u00f3n administrativa debe quedar reservada a los Tribunales ordinarios.<\/li>\n
                  3. Corrobora esta intepretaci\u00f3n que se haya introducido un nuevo r\u00e9gimen, ciertamente excepcional, para el patrimonio municipal del suelo, por el art\u00edculo 34 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, del suelo, que admite el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones, permitiendo que cuando se hayan configurado como causa de resoluci\u00f3n, \u00e9sta se inscribir\u00e1 en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administraci\u00f3n titular del patrimonio p\u00fablico de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial. Sin perjuicio de la resoluci\u00f3n del contrato, la Administraci\u00f3n enajenante podr\u00e1 interesar la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n en la forma prevista por la legislaci\u00f3n hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciaci\u00f3n de procedimiento de disciplina urban\u00edstica. En otro caso, la menci\u00f3n registral producir\u00e1 los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.<\/li>\n<\/ol>\n

                    Lo cierto es que este r\u00e9gimen que admite la resoluci\u00f3n unilateral por parte de la Administraci\u00f3n no estaba en vigor en el momento de la formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n condicional que motiva la reversi\u00f3n, ni siquiera en el momento de acordarse administrativamente la reversi\u00f3n; por lo que no le es aplicable, dado que la citada ley no tiene efectos retroactivos seg\u00fan sus disposiciones transitorias, conforme al principio general de que las leyes no tienen car\u00e1cter retroactivo salvo que en ellas se establezca expresamente (art\u00edculo 2.3 C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

                    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                    26 marzo 2008<\/p>\n

                    \u00a0De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un convenio de realizaci\u00f3n aprobado judicialmente, en el que se adjudica la finca al ejecutante, acompa\u00f1ado de mandamiento de cancelaci\u00f3n de la propia hipoteca que ejecuta y de una carga posterior, cuyo titular no ha prestado su conformidad expresa, sino que meramente ha sido notificado sin que haya formulado oposici\u00f3n.<\/p>\n

                      \n
                    1. Esta Direcci\u00f3n General tiene ya establecido (v\u00e9ase resoluci\u00f3n citada en los vistos) que el evidente inter\u00e9s de los titulares de cargas posteriores en la realizaci\u00f3n del bien a ejecutar y, en especial, en la obtenci\u00f3n del mejor precio en su remate, dada la afecci\u00f3n del remanente que resulte despu\u00e9s de pagar al actor, a la satisfacci\u00f3n de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta publica como modo objetivo de realizaci\u00f3n forzosa de los bienes (cfr. art\u00edculo 640-3 p\u00e1rrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisi\u00f3n de dicha conformidad impedir\u00e1 la cancelaci\u00f3n de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelaci\u00f3n rige en nuestro sistema registral (cfr. art\u00edculos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), y a ella que hay que acudir en el presente caso, por cuanto el mandamiento cancelatorio emanado del procedimiento seguido solo puede el tener alcance cancelatorio previsto en el art\u00edculo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando en dicho procedimiento se hayan observado los tr\u00e1mites sustanciales previstos en protecci\u00f3n de los leg\u00edtimos intereses de los titulares de derechos que habr\u00e1n de extinguirse cuando aquel concluya; lo contrario supondr\u00eda una vulneraci\u00f3n flagrante del principio de protecci\u00f3n constitucional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art. 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), que tiene su reflejo registral en el de tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), cuyo cumplimiento habr\u00e1 de ser calificado por el Registrador, a fin de evitar, en el propio Registro, las consecuencias de la indefensi\u00f3n procesal de los titulares inscritos.<\/li>\n
                    2. La palabra \u2018conformidad\u2019 no puede significar sino prestaci\u00f3n de consentimiento de forma expresa, sin que baste con la notificaci\u00f3n de que existe un convenio entre el demandante y el ejecutado y la pasividad del tercero para entender que presta su conformidad. A esta conclusi\u00f3n nos lleva el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria, que exige una actividad positiva, y la propia Ley de Enjuiciamiento Civil que no admite como forma alternativa o supletoria la notificaci\u00f3n sin oposici\u00f3n.<\/li>\n
                    3. Debe tenerse en cuenta que el Derecho registral es reacio a dotar de transcendencia jur\u00eddica a consentimientos t\u00e1citos. La cancelaci\u00f3n de un asiento requiere consentimiento expreso del titular registral o resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento dirigido contra el titular registral (art\u00edculo 82 Ley Hipotecaria). Es cierto que hay excepciones a esta regla general, donde la cancelaci\u00f3n de asientos puede producirse por la ejecuci\u00f3n de grav\u00e1menes anteriores (v\u00e9ase art\u00edculo 175 Reglamento Hipotecario). Pero en el caso de la ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados en el que se sustituye la subasta por el convenio de realizaci\u00f3n, no pueden extenderse anal\u00f3gicamente las reglas de la ejecuci\u00f3n por subasta, que prev\u00e9 las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, sino aplicar las propias donde est\u00e1 exigida la conformidad del acreedor posterior. Norma razonable adem\u00e1s, pues est\u00e1 en juego el derecho al cobro de este acreedor sobre el hipot\u00e9tico exceso de valor del inmueble respecto del cr\u00e9dito del actor.<\/li>\n
                    4. Esto no supone revisi\u00f3n de la decisi\u00f3n judicial, lo cual no es posible dado el principio constitucional de tutela judicial efectiva atribuida a jueces y tribunales; sino calificaci\u00f3n del adecuado cumplimiento del tracto sucesivo, esto es, del correcto llamamiento \u2013tambi\u00e9n a la luz del principio constitucional de tutela efectiva\u2013 al procedimiento registral del titular del asiento que va a ser cancelado, de manera que su falta de conformidad al convenio \u2013perfeccionado extrajudicialmente, aunque con aprobaci\u00f3n judicial posterior\u2013 determina la existencia de un obst\u00e1culo para su inscripci\u00f3n en el Registro (art\u00edculo 100 RH).<\/li>\n<\/ol>\n

                      En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                      16 febrero 2009<\/p>\n

                      \u00a0<\/a>De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Si se procediera a la cancelaci\u00f3n de los asientos ordenada se producir\u00eda una infracci\u00f3n del art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, ya que se cancelar\u00edan derechos \u2013los reflejados en los correspondientes asientos- sin que sus titulares hubieran tenido ni siquiera la oportunidad de ser o\u00eddos en el procedimiento en el que se orden\u00f3 la cancelaci\u00f3n, por lo cual se incurrir\u00eda en la indefensi\u00f3n proscrita en el citado precepto.<\/p>\n

                        \n
                      1. Tal indefensi\u00f3n s\u00f3lo se evitar\u00eda si la subasta de la finca hubiera constado, directa o indirectamente del Registro, cosa que ocurrir\u00eda si se hubiera tomado, bien anotaci\u00f3n preventiva de la demanda de ejercicio de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n, o si constara en el Registro nota marginal de expedici\u00f3n de dicha certificaci\u00f3n, sin que ahora sea necesario abordar el problema de si es necesaria la constancia de aquella para la extensi\u00f3n de \u00e9sta. En efecto, si constara en el Registro uno u otro asiento, los titulares de derechos posteriores habr\u00edan tenido informaci\u00f3n de la existencia del procedimiento, por lo que hubieran podido intervenir en \u00e9l para alegar lo que a su derecho conviniere.<\/li>\n
                      2. No tiene raz\u00f3n el recurrente al argumentar que no cabe la anotaci\u00f3n preventiva de demanda cuando se ejercita la acci\u00f3n de divisi\u00f3n, ya que, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), la anotaci\u00f3n preventiva de demanda puede tener lugar no s\u00f3lo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino tambi\u00e9n cuando la demanda ejercitada puede traer como consecuencia una alteraci\u00f3n registral, y, en este caso, es evidente que el ejercicio de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n, una vez estimada y cualquiera que sea su resultado, trae como consecuencia la alteraci\u00f3n que justifica la anotaci\u00f3n procedente.<\/li>\n<\/ol>\n

                        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                        19 febrero 2009<\/p>\n

                        \u00a0De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- Los antecedentes de esta Resoluci\u00f3n fueron los siguientes: en el Registro exist\u00eda una finca sobre la se hab\u00eda inscrito un exceso de cabida y, despu\u00e9s, una hipoteca y varias segregaciones. Se presenta una sentencia que declara la nulidad de la inscripci\u00f3n del exceso y ordena la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales. La calificaci\u00f3n se funda en que el titular de la hipoteca, que se ver\u00eda afectada, no ha sido parte en el procedimiento. Y la Resoluci\u00f3n es como sigue:<\/p>\n

                          \n
                        1. No puede confundirse la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida con la inmatriculaci\u00f3n, pues, como ha dicho esta Direcci\u00f3n General (vid. resoluciones de 12 y 15 de enero de 2005 y 16 de diciembre de 2008) la registraci\u00f3n de un exceso de cabida \u00abstricto sensu\u00bb s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos. Por ello, ni la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida es una inmatriculaci\u00f3n, ni su nulidad supone la cancelaci\u00f3n de una porci\u00f3n de la finca inmatriculada; si era esto lo que se pretend\u00eda, se debi\u00f3 formular la demanda de manera distinta.<\/li>\n
                        2. Hacer que la hipoteca grave unas fincas s\u00ed y otras no de las procedentes de las segregaciones de la finca matriz hipotecada exige consentimiento no s\u00f3lo de los titulares de las mismas, sino tambi\u00e9n y sobre todo, del acreedor hipotecario.<\/li>\n
                        3. Por lo dem\u00e1s es evidente que, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, en aplicaci\u00f3n del antepen\u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 40 de la ley Hipotecaria (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de julio de 2007), para poder rectificar el Registro \u2013y es evidente que la cancelaci\u00f3n acordada es una rectificaci\u00f3n\u2013 es necesario que la demanda se dirija contra todos aqu\u00e9llos a quienes la rectificaci\u00f3n conceda alg\u00fan derecho, como es el caso. De no ser as\u00ed, es incuestionable que es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario.<\/li>\n<\/ol>\n

                          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                          17 marzo 2009<\/p>\n

                          \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. En definitiva, los distintos defectos atribuidos por el Registrador se resumen en uno: si puede una sentencia firme hacerse constar en el Registro si resultan perjudicados por ella quienes no han sido demandados en el procedimiento.<\/p>\n

                            \n
                          1. Como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, el principio de tracto sucesivo y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n consagrada en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, impiden que una resoluci\u00f3n judicial pueda operar en el Registro la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas. Y si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la aplicaci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna; exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta el consentimiento de su titular, o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata. Por ello en al \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro. Tampoco, contra lo que dice el recurrente, puede tomarse anotaci\u00f3n preventiva de la sentencia, pues la misma perjudicar\u00eda tambi\u00e9n a los titulares actuales, con lo que se producir\u00eda, igualmente su indefensi\u00f3n.<\/li>\n
                          2. No se puede afirmar, por ello, que una actuaci\u00f3n de los afectados pueda dificultar el cumplimiento de la sentencia, pues el demandante ten\u00eda la posibilidad, que no utiliz\u00f3, de solicitar del Tribunal la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda, con lo que, dirigiendo la misma contra los que, en aqu\u00e9l momento eran los titulares registrales, tal anotaci\u00f3n hubiera servido de aviso a los posteriores adquirentes derivados de la titularidad cuestionada, con lo que \u00e9stos no hubieran sufrido la indefensi\u00f3n que se ha causado.<\/li>\n
                          3. Finalmente, debe aludirse, para rechazar el argumento empleado por el recurrente, que, cuando el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria impone el cierre registral \u2013o la postergaci\u00f3n, en su caso\u2013, a los t\u00edtulos de igual o anterior fecha al inscrito no est\u00e1 diciendo que los posteriores puedan inscribirse, sino que no pueden inscribirse t\u00edtulos contradictorios, aunque sean de fecha igual o anterior; y, en consecuencia, nunca los t\u00edtulos de fecha posterior.<\/li>\n<\/ol>\n

                            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                            30 abril 2009<\/p>\n

                            \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si puede inscribirse el testimonio judicial de una sentencia firme por la que se ordena la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n primera de donaci\u00f3n y aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales del donatario, cuando en el Registro figura inscrita por \u00e9stos c\u00f3nyuges, en virtud de una inscripci\u00f3n segunda, una hipoteca a favor de una entidad financiera que no ha sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

                              \n
                            1. El primer defecto alegado por el registrador es que no consta la notificaci\u00f3n del Procedimiento a Caja de Ahorros de Galicia, titular del derecho real de hipoteca constituido por la inscripci\u00f3n 2\u00aa de la finca, defecto que no puede ser confirmado.<\/li>\n<\/ol>\n

                              Sin poder entrar ahora a enjuiciar \u2013dado el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, ex art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria\u2013 las razones por las que se practic\u00f3 la anotaci\u00f3n de demanda de nulidad de la inscripci\u00f3n de donaci\u00f3n, estando ya inscrita la hipoteca, sin exigir la demanda a la acreedor hipotecario que se ver\u00e1 afectado por la nulidad del titulo de adquisici\u00f3n del deudor, lo cierto es que, como ya se\u00f1alara este Centro Directivo en su resoluci\u00f3n de 14 de Enero de 2003, sin prejuzgar ahora la posible nulidad de la hipoteca constituida, como consecuencia de la nulidad declarada del derecho del deudor hipotecario, aqu\u00ed \u00fanicamente debe afirmarse que la cancelaci\u00f3n del asiento de acreedor hipotecario no podr\u00e1 realizarse, a\u00fan cuando procediese, sin su consentimiento o sin la oportuna resoluci\u00f3n dictada en juicio declarativo contra \u00e9l entablado (cfr. art\u00edculos 1, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). No se trata de poner en entredicho las resoluciones judiciales, sino de calificar el cumplimiento del principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), manifestaci\u00f3n del principio constitucional de tutela judicial efectiva. En este sentido, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, autoriza entre otros extremos al registrador a calificar la congruencia de la resoluci\u00f3n judicial con el procedimiento seguido, as\u00ed como la existencia de obst\u00e1culos seg\u00fan el Registro, siendo el tracto sucesivo \u2013y por tanto el llamamiento del titular registral al proceso\u2013 aspecto fundamental de esa congruencia.<\/p>\n

                                \n
                              1. Por tanto la hipoteca subsistir\u00e1 sin alterar sobre el mismo objeto hipotecado, mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario, teniendo en cuenta adem\u00e1s que no tiene por qu\u00e9 verse necesariamente afectada por la declaraci\u00f3n de nulidad del t\u00edtulo adquisitivo del deudor, en la medida que est\u00e1 protegido por la fe p\u00fablica registral, principio proclamado en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende \u2013seg\u00fan el Tribunal Supremo\u2013 no s\u00f3lo al subadquirente sino al propio primer adquirente, en este caso, el acreedor hipotecario, frente a las causas de nulidad del t\u00edtulo del transferente no proclamadas por el Registro (ve\u00e1se Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Marzo de 2007).<\/li>\n
                              2. Ahora bien, el hecho de que no se pueda cancelar registralmente la hipoteca, por no haber sido parte en el procedimiento judicial el acreedor hipotecario titular registral de aqu\u00e9lla, seg\u00fan la inscripci\u00f3n segunda, no tiene como consecuencia necesariamente que no pueda inscribirse la ejecutoria ordenando la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dominio producida por la donaci\u00f3n y aportaci\u00f3n a gananciales declaradas nulas por las sentencias y la inscripci\u00f3n del dominio sobre el inmueble a favor de Do\u00f1a \u00c1ngela Garc\u00eda Villarreal y Don Carmelo Collado Rodr\u00edguez, padres del actor ahora recurrente. En efecto, ning\u00fan obst\u00e1culo registral se opone a la constataci\u00f3n registral de la declaraci\u00f3n de dominio contenida en la sentencia, y la consiguiente cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n primera de dominio a favor de los demandados, dada la declaraci\u00f3n de nulidad de su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n. Con ello se faciltar\u00e1 el cumplimiento del tracto sucesivo y que contin\u00fae sin interrupci\u00f3n la cadena de titulares registrales. El mismo criterio sostuvo este Centro directivo en materia de inscripci\u00f3n de tercer\u00edas de dominio (cfr. Resoluci\u00f3n de 1 de Marzo de 2001 entre otras).<\/li>\n<\/ol>\n

                                29 mayo 2009<\/p>\n

                                \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. En el presente recurso se plantea si es inscribible un mandamiento judicial que ordena la cancelaci\u00f3n de las inscripciones registrales correspondientes a las nuevas fincas creadas en virtud de t\u00edtulo p\u00fablico notarial de divisi\u00f3n que ha sido declarado nulo judicialmente, conserv\u00e1ndose como \u00fanica inscripci\u00f3n v\u00e1lida la de la finca matriz ilegalmente dividida. En este sentido, estima la Registradora, a la vista del t\u00edtulo presentado, que no procede la pr\u00e1ctica de ninguna cancelaci\u00f3n, por vulneraci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, dado que de las cinco fincas registrales cuya inscripci\u00f3n se ordena cancelar, dos de ellas \u2013una s\u00f3lo en cuanto a la nuda propiedad\u2013 aparecen inscritas a nombre de persona distinta de aquellas contra las que se dirige el procedimiento. Entiende la Registradora que no cabe practicar cancelaci\u00f3n sobre ninguna de las cinco fincas, ni siquiera sobre las fincas inscritas a favor de las personas contra las que se ha seguido el procedimiento. El recurrente alega que s\u00f3lo pretende que \u00abse cancelen las inscripciones correspondientes a las fincas del Registro de la Propiedad de Chipiona n.\u00ba 34.859, 34.860 y 34.862 y del usufructo de la finca 34.863, confirm\u00e1ndola s\u00f3lo en cuanto a la finca 34.861 y la nuda propiedad de la finca 34.863. Se entiende que la finca n.\u00ba 34.861 y la nuda propiedad de la finca 34.863 no pueden ser objeto de cancelaci\u00f3n por figurar inscritas a favor de personas distintas de los demandados y ello no es objeto del presente recurso\u00bb.<\/p>\n

                                  \n
                                1. La nota de calificaci\u00f3n no puede ser confirmada, en cuanto a las fincas inscritas a favor de las personas contra las que s\u00ed se ha seguido el procedimiento judicial. La innegable unidad de la declaraci\u00f3n judicial de nulidad del t\u00edtulo notarial en cuya virtud de practicaron los asientos, cuya cancelaci\u00f3n, ahora, se ordena por los Tribunales debe conjugarse con el principio de rogaci\u00f3n registral. Por ello, teniendo en cuenta: a) la expresa solicitud de inscripci\u00f3n parcial del documento presentado (v\u00e9ase el art. 434 del Reglamento Hipotecario que permite la inscripci\u00f3n parcial a solicitud del presentante cuando el defecto afecte tan s\u00f3lo a alguna finca o derecho); b) que es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral, que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales \u2013art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria\u2013, lo que determina que para su cancelaci\u00f3n se precise como regla general, bien el consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo entablado contra \u00e9l, art\u00edculos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, como ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente; c) que es tambi\u00e9n regla que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resoluci\u00f3n firme; d) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes, art\u00edculo 1.252 del C\u00f3digo Civil, de manera que mediante la inscripci\u00f3n adquieren efectos \u00aberga omnes\u00bb, existiendo causa justificada e inter\u00e9s en la constancia parcial del t\u00edtulo en el Registro; e) que es exigencia constitucional, la de la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos, art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola; f) que, adem\u00e1s, constaba registralmente por v\u00eda de anotaci\u00f3n preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resoluci\u00f3n judicial (cfr. art. 198 del Reglamento Hipotecario) sobre las fincas del Registro de la Propiedad de Chipiona n.\u00ba 34.859, 34.860 y 34.862 y sobre el usufructo de la finca 34.863, deneg\u00e1ndose, en su momento, esa anotaci\u00f3n preventiva de demanda s\u00f3lo en cuanto a la finca 34.861 y la nuda propiedad de la finca 34.863 por falta de tracto sucesivo (por lo que si exist\u00eda un problema que imped\u00eda la constataci\u00f3n registral parcial de la demanda deber\u00eda entonces haberse planteado y no en el momento de la presentaci\u00f3n de la sentencia; por todo ello ha de concluirse la posibilidad proceder a la pr\u00e1ctica de la cancelaci\u00f3n ordenada s\u00f3lo sobre las fincas inscritas a favor de las personas contra las que se ha seguido el procedimiento.<\/li>\n
                                2. Cabe, en consecuencia, la cancelaci\u00f3n parcial a la vista de la solicitud expresa del recurrente y, por consiguiente, debe revocarse parcialmente la nota de calificaci\u00f3n en cuanto a las fincas inscritas a favor de las personas contra las que se ha seguido el procedimiento, que adem\u00e1s son las \u00fanicas fincas a las cuales se circunscribe el presente recurso.<\/li>\n
                                3. Finalmente, alega la Registradora que \u00abla demanda se formula por la Comunidad de Propietarios del Conjunto de apartamentos do\u00f1a Amparo frente a P. V. M. y M. D. del M. L., sin que se expresen sus circunstancias personales\u00bb. Entiende que se vulnera el principio de especialidad y los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Este defecto tampoco puede ser confirmado dado que el hecho de que no se expresen las circunstancias personales no es obst\u00e1culo para proceder a la cancelaci\u00f3n si las mismas pueden obtenerse de los Libros del Registro, donde ya consta la anotaci\u00f3n preventiva de demanda del procedimiento judicial, y el asiento a cancelar est\u00e1 identificado perfectamente por los datos referentes al t\u00edtulo que lo motiv\u00f3.<\/li>\n<\/ol>\n

                                  Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar \u00edntegramente el recurso y revocar parcialmente la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                                  20 noviembre 2009<\/p>\n

                                  \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- El problema que se plantea en este recurso es el de una resoluci\u00f3n de compraventa, por mutuo acuerdo entre vendedor y comprador, como consecuencia del impago del precio aplazado. Los defecto se\u00f1alados en la calificaci\u00f3n se refieren a la falta de intervenci\u00f3n de un anotante posterior y la falta de consignaci\u00f3n de las cantidades recibidas por el vendedor. La Resoluci\u00f3n puede verse, m\u00e1s adelante y en esta misma voz de \u201cCANCELACI\u00d3N\u201d, en el apartado \u201cPor ejercicio de condici\u00f3n resolutoria\u201d.<\/p>\n

                                  9 junio 2010<\/p>\n

                                  \u00a0De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para le resoluci\u00f3n del presente recurso, los siguientes:<\/p>\n

                                  Se presenta expediente administrativo, sobre el que ha reca\u00eddo sentencia firme declarando su validez, por el que se segrega de una finca matriz una porci\u00f3n, cuya inscripci\u00f3n se solicita a favor del Ayuntamiento, como consecuencia del cumplimiento del PERI ordenador de una manzana.<\/p>\n

                                  La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por no haberse notificado el expediente al titular de una hipoteca que recae sobre la finca matriz objeto de la segregaci\u00f3n.<\/p>\n

                                    \n
                                  1. Alega el recurrente que la porci\u00f3n que se segrega es un bien de dominio p\u00fablico, por lo que es inembargable, y que la hipoteca constituida, en cuanto a la parcela cuya inscripci\u00f3n se pretende, es nula pues la misma ten\u00eda el car\u00e1cter demanial en el momento en que la hipoteca se constituy\u00f3. Sin embargo, tal car\u00e1cter no resulta del Registro, por lo que es necesaria una previa rectificaci\u00f3n del mismo. Para ello, deber\u00eda haberse iniciado el expediente correspondiente, con objeto de que la parcela que se segrega se hubiera calificado de dominio p\u00fablico y se hubiera liberado de la carga de la hipoteca. De este modo, se habr\u00eda hecho constar en el Registro esta modificaci\u00f3n, con la intervenci\u00f3n del acreedor hipotecario, por imperativo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que es un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n que deriva del art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/li>\n<\/ol>\n

                                    En tanto no se produzca tal cancelaci\u00f3n, el principio de legitimaci\u00f3n, plasmado en los art\u00edculos 1, p\u00e1rrafo 3.\u00ba, y 38 de la Ley Hipotecaria, impide la pr\u00e1ctica del asiento solicitado.<\/p>\n

                                      \n
                                    1. Sostiene igualmente el recurrente que los art\u00edculos 30 y 31 del Real Decreto 1093\/1997 se refieren a los titulares registrales de las fincas, y no a los titulares de grav\u00e1menes sobre las mismas, pero no tiene en cuenta que de los art\u00edculos 29 y 30 del mismo texto reglamentario se deriva la necesaria intervenci\u00f3n de los titulares de todos los derechos que recaigan sobre las fincas y que, por imperativo del art\u00edculo 29, han de ser cancelados.<\/li>\n<\/ol>\n

                                      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                      22 febrero 2011<\/p>\n

                                      \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento judicial, en uni\u00f3n de testimonio de sentencia y auto de aclaraci\u00f3n en los que se declara, en rebeld\u00eda de su titular, que es el demandado, la resoluci\u00f3n de un derecho de superficie inscrito, as\u00ed como la extinci\u00f3n de todas las cargas correspondientes, orden\u00e1ndose la inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n y las cancelaciones de los derechos constituidos sobre el derecho resuelto. En el Registro figura constituida por el superficiario una hipoteca cuyo titular no ha sido notificado en el procedimiento. La registradora suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: en cuanto a la inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n del derecho de superficie, por no constar que hayan transcurrido los plazos que la Ley concede a los demandados rebeldes; y en cuanto a la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, por no haber sido notificado el procedimiento al acreedor hipotecario, adem\u00e1s de no constar expresamente la cancelaci\u00f3n de tal carga (a continuaci\u00f3n se examina este segundo defecto; el primero puede verse en el apartado \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. Otorgado en rebeld\u00eda\u201d).<\/p>\n

                                        \n
                                      1. Se plantea, una vez m\u00e1s, en el presente recurso la cuesti\u00f3n de precisar el alcance de la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales. Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. por todas la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2011), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/li>\n<\/ol>\n

                                        No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a los resultados de un procedimiento que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral de actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

                                          \n
                                        1. En cuanto al segundo defecto, es cierto que \u00abresoluto iure dantis, resolvitur ius concessum\u00bb, y que en consecuencia, si la sentencia ordena la resoluci\u00f3n del derecho de superficie, su desaparici\u00f3n debe llevar consigo la cancelaci\u00f3n de los derechos que recaen sobre el mismo. Es el criterio que ha sostenido este Centro Directivo para supuestos an\u00e1logos, como ocurre en materia de opci\u00f3n de compra o de ejercicio de condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita, con la consignaci\u00f3n en su caso que proceda (art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario y Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2011). Por ello, en el presente caso, la resoluci\u00f3n del derecho de superficie debe conllevar la extinci\u00f3n de la hipoteca inscrita con posterioridad (v\u00e9ase el citado art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario, apartados 3 y 4, para supuestos an\u00e1logos). Ahora bien, tambi\u00e9n ha se\u00f1alado este Centro Directivo (v\u00e9ase Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 2010) que no ha de concluirse necesariamente que los titulares de cargas posteriores hayan de soportar cualquier acto de admisi\u00f3n del incumplimiento o de los dem\u00e1s presupuestos de la resoluci\u00f3n o de cancelaci\u00f3n, pues de lo contrario, y sin su intervenci\u00f3n, se podr\u00edan concertar acuerdos sobre aqu\u00e9lla en menoscabo de la posici\u00f3n que les corresponde, como ocurrir\u00eda en los casos de renuncia.<\/li>\n<\/ol>\n

                                          Del Registro resulta que sobre la finca registral 8.915 y seg\u00fan su inscripci\u00f3n 3.\u00aa, se constituy\u00f3 un derecho de superficie a favor de la mercantil demandada por un plazo de veinticinco a\u00f1os a contar desde su inscripci\u00f3n, pact\u00e1ndose que el impago de tres plazos consecutivos o alternos se tendr\u00eda como causa suficiente para la resoluci\u00f3n del contrato, por lo que, en virtud de lo establecido en el art\u00edculo 37 de la Ley Hipotecaria, puede hacerse eficaz en perjuicio de tercero, como es en este caso el acreedor hipotecario. Es en relaci\u00f3n con este punto en el que reside la diferencia entre la resoluci\u00f3n por incumplimiento, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil, y la resoluci\u00f3n por cumplimiento de una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita inscrita, la cual, de existir, estar\u00eda amparada en la excepci\u00f3n del n\u00famero 1 del mismo art\u00edculo.<\/p>\n

                                          Ahora bien, en la medida que no es una causa autom\u00e1tica \u2013como ser\u00eda el transcurso del plazo\u2013 y dado que puede existir la obligaci\u00f3n de consignaci\u00f3n, o cualquier otra causa obstativa que hubiera podido alegar el acreedor hipotecario como consecuencia de la resoluci\u00f3n del derecho de superficie hipotecado, debe concluirse la necesidad de llamamiento al proceso de los titulares de cargas posteriores. Solamente hubiera podido hacerse la resoluci\u00f3n sin notificaci\u00f3n al acreedor hipotecario si se hubiera anotado la demanda de resoluci\u00f3n y la hipoteca hubiera sido posterior a dicha anotaci\u00f3n, pues entonces el acreedor hipotecario hubiera tenido conocimiento con anterioridad del pleito existente, y podr\u00eda haber comparecido en el mismo, oponi\u00e9ndose a la resoluci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

                                            \n
                                          1. En consecuencia, y como tambi\u00e9n ha reiterado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 15 de marzo de 2001 y 3 de marzo de 2011), no s\u00f3lo los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo y las reglas registrales que reflejan los art\u00edculos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria exigen la presencia del titular del cr\u00e9dito hipotecario en el procedimiento para que la sentencia correspondiente pueda servir de t\u00edtulo para la cancelaci\u00f3n, sino que es la misma Constituci\u00f3n la que exige esa presencia, porque, de otro modo, se producir\u00eda la indefensi\u00f3n del titular registral, lo que en ning\u00fan caso debe ocurrir seg\u00fan el art\u00edculo 24 del texto constitucional.<\/li>\n<\/ol>\n

                                            Siendo ello as\u00ed, no es preciso entrar en el tema de si est\u00e1 o no expresamente ordenada por el juez la cancelaci\u00f3n debatida.<\/p>\n

                                            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                            27 septiembre 2011<\/p>\n

                                            \u00a0De derechos sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia, que declara la nulidad de determinadas inscripciones, cuando con posterioridad a las mismas aparecen derechos inscritos y anotados, cuyos titulares registrales no han sido citados, ni han sido parte, en el procedimiento judicial en el que se declara la nulidad.<\/p>\n

                                              \n
                                            1. Como ya se\u00f1alara este Centro Directivo en sus Resoluciones de 14 de enero de 2003 y 29 de mayo de 2009, sin prejuzgar ahora la posible nulidad de la hipoteca constituida y de los embargos trabados, como consecuencia de la nulidad declarada del derecho del deudor, aqu\u00ed \u00fanicamente debe afirmarse que la cancelaci\u00f3n del asiento de acreedor no podr\u00e1 realizarse, a\u00fan cuando procediese, sin su consentimiento o sin la oportuna resoluci\u00f3n dictada en juicio declarativo contra \u00e9l entablado (cfr. art\u00edculos 1, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

                                              No se trata de poner en entredicho las resoluciones judiciales, sino de calificar el cumplimiento del principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), manifestaci\u00f3n del principio constitucional de tutela judicial efectiva. En este sentido, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, autoriza entre otros extremos al registrador a calificar la congruencia de la resoluci\u00f3n judicial con el procedimiento seguido, as\u00ed como la existencia de obst\u00e1culos seg\u00fan el Registro, siendo el tracto sucesivo \u2013y por tanto el llamamiento del titular registral al proceso\u2013 aspecto fundamental de esa congruencia.<\/p>\n

                                                \n
                                              1. Por tanto las hipotecas y las anotaciones de embargo subsistir\u00e1n sin alterar sobre el mismo objeto, mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra los acreedores, teniendo en cuenta adem\u00e1s que no tiene por qu\u00e9 verse necesariamente afectada por la declaraci\u00f3n de nulidad del t\u00edtulo adquisitivo del deudor, en la medida que est\u00e9 protegido el acreedor hipotecario por la fe p\u00fablica registral, principio proclamado en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende \u2013seg\u00fan el Tribunal Supremo\u2013 no s\u00f3lo al subadquirente sino al propio primer adquirente, frente a las causas de nulidad del t\u00edtulo del transferente no proclamadas por el Registro (v\u00e9ase Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007).<\/li>\n
                                              2. Ahora bien, el hecho de que no se puedan cancelar registralmente los asientos, por no haber sido parte en el procedimiento judicial sus titulares registrales, no tiene como consecuencia necesariamente que no pueda inscribirse la ejecutoria ordenando la cancelaci\u00f3n de las inscripciones de dominio declaradas nulas por la sentencia. En efecto, ning\u00fan obst\u00e1culo registral se opone a la constataci\u00f3n registral de la declaraci\u00f3n de dominio contenida en la sentencia y la consiguiente cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dominio a favor de los demandados, dada la declaraci\u00f3n de nulidad de su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n. Con ello se facilitar\u00e1 el cumplimiento del tracto sucesivo y que contin\u00fae sin interrupci\u00f3n la cadena de titulares registrales. El mismo criterio sostuvo este Centro directivo en materia de inscripci\u00f3n de tercer\u00edas de dominio (cfr. Resoluci\u00f3n de 1 de marzo de 2001, entre otras).<\/li>\n<\/ol>\n

                                                En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                                                1 febrero 2012<\/p>\n

                                                \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se presenta mandamiento que incorpora testimonio de una sentencia por la que se anula la transmisi\u00f3n de dominio causante de la \u00faltima inscripci\u00f3n practicada sobre una finca, por causa de simulaci\u00f3n, en juicio seguido por la vendedora frente al comprador actual registral de la referida finca. En dicho mandamiento se ordena la cancelaci\u00f3n de dicha \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio as\u00ed como de los dem\u00e1s asientos producidos como consecuencia del contrato simulado. El registrador cancela, seg\u00fan lo ordenado, la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio, pero deniega la cancelaci\u00f3n de nueve anotaciones preventivas de embargo vigentes sobre la finca y practicadas con posterioridad a la inscripci\u00f3n anulada pero con anterioridad a la presentaci\u00f3n del mandamiento, porque, de procederse a practicar las cancelaciones, se perjudicar\u00eda los derechos de terceros adquirentes de derechos inscritos que no han tomado parte en el procedimiento, de acuerdo con el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y el principio del tracto sucesivo. El recurrente se opone a la nota alegando la eficacia ex tunc de la nulidad declarada por la sentencia presentada y la literalidad de lo ordenado en la sentencia y del tercer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

                                                  \n
                                                1. Como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las cargas vigentes sobre la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su intervenci\u00f3n, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                  As\u00ed, la eficacia ex tunc de la nulidad declarada por la sentencia e invocada por el recurrente para proceder a las cancelaciones, puede predicarse respecto de demandantes y demandados y sus respectivos causahabientes conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que permite la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dominio practicada a favor de estos \u00faltimos, como efectivamente ha realizado el registrador; pero no puede sostenerse respecto de los titulares de cargas que, confiando en lo que el Registro publicaba, se adelantaron en su acceso a Registro y no han intervenido en el proceso judicial entablado.<\/p>\n

                                                    \n
                                                  1. Frente a ello no puede alegarse la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los documentos judiciales o, como se\u00f1alan recurrente y secretario judicial autorizante del documento, el hecho de que la sentencia lo ordene as\u00ed expresa y terminantemente, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el t\u00edtulo en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 1998).<\/li>\n<\/ol>\n

                                                    En efecto, seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

                                                    No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

                                                    Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervenci\u00f3n legalmente prevista en el procedimiento; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

                                                      \n
                                                    1. A la luz de todo lo expuesto es como debe interpretarse el p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria \u2013invocado en la sentencia as\u00ed como en el recurso y en el escrito de alegaciones firmado por el secretario judicial que expidi\u00f3 el mandamiento y testimonio calificados\u2013, cuando dispone que se sobreseer\u00e1 el procedimiento de apremio y se proceder\u00e1 a la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de embargo practicada en el instante en que conste que el bien consta inscrito a favor de persona distinta de aqu\u00e9lla contra la cual se decret\u00f3 el embargo siempre que este titular registral funde su derecho en uno preferente al de la anotaci\u00f3n a cancelar. Pues como aclara expresamente en relaci\u00f3n con la ejecuci\u00f3n forzosa el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 658 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que si la inscripci\u00f3n del dominio a nombre de persona distinta del ejecutado fuera posterior a la anotaci\u00f3n del embargo \u2013en el presente expediente la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor es posterior\u2013, se mantendr\u00e1 dicho embargo y se estar\u00e1 a lo dispuesto en el art\u00edculo 662 \u2013que contiene las reglas relativas al tercer poseedor\u2013. Por tanto el registrador debe atenerse al orden de las cargas en el Registro (cfr. art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario) a menos que el vendedor que reinscribi\u00f3 ejercite la correspondiente tercer\u00eda de dominio, y sin perjuicio de la obligaci\u00f3n que tiene el registrador de comunicaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 135 de la Ley Hipotecaria de los asientos anteriores que pueden afectar a la ejecuci\u00f3n.<\/li>\n
                                                    2. Conviene finalmente recordar, como tambi\u00e9n ha reiterado esta Direcci\u00f3n General y advierte el registrador en su nota, que el demandante ten\u00eda la posibilidad, que no utiliz\u00f3, de solicitar del Tribunal la anotaci\u00f3n preventiva de demanda de la acci\u00f3n de nulidad por simulaci\u00f3n, anotaci\u00f3n que s\u00ed hubiera servido de aviso a los posteriores titulares de cargas, y que hubiera permitido la cancelaci\u00f3n de las mismas como consecuencia de la reinscripci\u00f3n del dominio, pues con ello se hubiera evitado la indefensi\u00f3n que \u2013por no haberse anotado la demanda\u2013 se les ha causado.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                      En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

                                                      24 mayo 2012<\/p>\n

                                                      \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. En el presente expediente, se presenta mandamiento por el que se ordena la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de dominio, as\u00ed como de las posteriores practicadas sobre determinada finca, por haberse declarado la nulidad por simulaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n que caus\u00f3 dicha inscripci\u00f3n de dominio. Del Registro resulta que la finca se encuentra inscrita, al tiempo de la presentaci\u00f3n del mandamiento, a favor de persona distinta de la que fue demandada, existiendo, tambi\u00e9n, vigentes distintas cargas a favor de titulares que no intervinieron en el procedimiento, y sin que la demanda que dio origen al procedimiento que concluy\u00f3 con la sentencia de nulidad hubiere sido objeto de anotaci\u00f3n preventiva. La registradora deniega la pr\u00e1ctica de las cancelaciones ordenadas por el principio constitucional de exclusi\u00f3n de la indefensi\u00f3n, as\u00ed como por los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legalidad, tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n. El recurrente invoca en su recurso el texto de la sentencia, del que resulta, adem\u00e1s, la \u00abinsuperable dificultad sobre la identificaci\u00f3n concreta de lo que fuera la finca\u00bb, lo que lleva a considerar, a juicio de \u00e9ste, que la inscripci\u00f3n de la finca nunca debi\u00f3 practicarse, y por tanto debe procederse a su cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

                                                        \n
                                                      1. Como ha se\u00f1alado muy reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. De este modo, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra el titular registral de la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su intervenci\u00f3n, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                        As\u00ed, la eventual eficacia ex tunc de la nulidad por causa de simulaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n efectuada declarada por la sentencia, ha de predicarse respecto de demandantes y demandados y sus respectivos causahabientes conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; pero no puede sostenerse con relaci\u00f3n a los titulares del dominio y cargas que, confiando en lo que el Registro publicaba, se adelantaron en su acceso a Registro y no han intervenido en el proceso judicial entablado.<\/p>\n

                                                          \n
                                                        1. Frente a ello no puede alegarse la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los documentos judiciales o, dicho de otro modo, que la sentencia y el mandamiento ordenen expresamente las cancelaciones y que la sentencia de la Audiencia adem\u00e1s, sostenga que existe una \u00abinsuperable dificultad sobre la identificaci\u00f3n concreta de lo que fuera la finca que se pretend\u00eda transmitir\u00bb, pues, si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el t\u00edtulo en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 1998).<\/li>\n<\/ol>\n

                                                          En efecto, seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

                                                          No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

                                                          Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervenci\u00f3n legalmente prevista en el procedimiento; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

                                                            \n
                                                          1. Por \u00faltimo, debe se\u00f1alarse \u2013como sostiene la registradora en su nota\u2013, que la anotaci\u00f3n de embargo practicada a favor del demandante como medida cautelar en el proceso judicial que concluy\u00f3 en la sentencia que declara la nulidad por simulaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n de la finca tiene la eficacia propia de las anotaciones de embargo y por tanto carece de virtualidad para habilitar el acceso a Registro de las cancelaciones ordenadas en la sentencia de nulidad y mandamiento presentados, de modo que, como ya se\u00f1al\u00f3 este Centro Directivo en relaci\u00f3n con este mismo procedimiento judicial en Resoluci\u00f3n de 3 de octubre de 2005, si se pretendiese la conversi\u00f3n de la referida anotaci\u00f3n de embargo en anotaci\u00f3n de demanda \u2013conversi\u00f3n que s\u00ed permitir\u00eda la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores conforme al art\u00edculo 198 del Reglamento Hipotecario\u2013, lo procedente ser\u00eda iniciar la rectificaci\u00f3n del asiento de anotaci\u00f3n de embargo indebidamente practicado, seg\u00fan las reglas reguladoras de la rectificaci\u00f3n de los errores de concepto, con el consentimiento o intervenci\u00f3n, tambi\u00e9n aqu\u00ed y por las mismas razones antes aducidas, de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados.<\/li>\n
                                                          2. Respecto a la posible nulidad de la inscripci\u00f3n practicada en su d\u00eda, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, de conformidad con la regulaci\u00f3n del recurso contra la calificaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad, es objeto exclusivo del mismo la calificaci\u00f3n reca\u00edda a los efectos de suspender o denegar la pr\u00e1ctica del asiento solicitado (art\u00edculos 19 bis, 66, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria). Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo, que de conformidad con las determinaciones legales, una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (art\u00edculos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

                                                            A la luz de esta doctrina es claro que este motivo de recurso no puede prosperar pues, practicado el asiento por el que se inscribe una segregaci\u00f3n, el mismo se halla bajo salvaguardia judicial y no es posible, en el estrecho y concreto \u00e1mbito de este expediente, revisar como se pretende la legalidad en la pr\u00e1ctica de dicho asiento; las cuestiones relativas a la validez o nulidad de la inscripci\u00f3n practicada han de ser ventiladas en el procedimiento legalmente establecido y no en el presente que, como queda dicho, tiene limitado su conocimiento a la calificaci\u00f3n negativa emitida por la registradora respecto del documento ahora presentado a inscripci\u00f3n. Y no cabe alteraci\u00f3n del contenido del Registro sino con consentimiento del titular registral o por medio de resoluci\u00f3n judicial firme o por los tr\u00e1mites previstos para la rectificaci\u00f3n de errores en su caso.<\/p>\n

                                                            En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

                                                            9 junio 2012<\/p>\n

                                                            \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si, declarada la resoluci\u00f3n de una permuta por el ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, siendo as\u00ed que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento (la resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cCONDICI\u00d3N. Resolutoria: efectos de su ejercicio\u201d).<\/p>\n

                                                            21 junio 2012<\/p>\n

                                                            \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- Ordenada por sentencia la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa, se plantean dos problemas: 1) Sus efectos sobre una anotaci\u00f3n de embargo posterior a la compraventa que se resuelve, y 2) La necesidad de consignar la totalidad del precio a devolver. Ambos problemas pueden verse, dentro del apartado CANCELACI\u00d3N, en los ep\u00edgrafes \u201cResolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores\u201d y \u201cResolutoria: efectos de su ejercicio\u201d, respectivamente.<\/p>\n

                                                            6 julio 2012<\/p>\n

                                                            \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de sentencia en el que, en previsi\u00f3n de un embargo por la Seguridad Social, se condena por alzamiento de bienes al anterior titular de la mitad indivisa de una finca (cuya restante mitad indivisa estaba inscrita a favor de su esposa) y que, en escritura de disoluci\u00f3n de comunidad, adjudic\u00f3 su mitad a dicha esposa. La sentencia, aparte de la condena penal correspondiente, declara nula la adjudicaci\u00f3n otorgada, ordenando la pr\u00e1ctica de \u00ablas inscripciones registrales necesarias para dejar constancia de tal nulidad\u00bb.<\/p>\n

                                                            La registradora suspende la constancia solicitada por los dos defectos siguientes: a) no haber sido notificada la titular registral de la existencia del procedimiento; y b) ser indeterminada la expresi\u00f3n \u00abdejar constancia de la nulidad\u00bb.<\/p>\n

                                                            El recurrente impugna el primero de los defectos alegando que la esposa \u00abfue parte en el procedimiento\u00bb, pues en el mismo declar\u00f3 como testigo.<\/p>\n

                                                            Por su parte, el Juzgado aleg\u00f3 que el hecho de que la esposa no hubiera intervenido en el procedimiento, por no haber sido acusada, no imped\u00eda que el otorgamiento fuera declarado nulo.<\/p>\n

                                                              \n
                                                            1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es inscribible un mandamiento que, como consecuencia de una sentencia penal que declara la nulidad de una disoluci\u00f3n de condominio, por constituir alzamiento de bienes, ordena \u00abse practiquen las inscripciones registrales necesarias para dejar constancia de tal nulidad\u00bb, siendo as\u00ed que la actual titular registral, que es la esposa del acusado, s\u00f3lo ha intervenido en el procedimiento en calidad de testigo.<\/li>\n
                                                            2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), el principio constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola (\u00abtodas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses leg\u00edtimos, sin que, en ning\u00fan caso, pueda producirse indefensi\u00f3n\u00bb) tiene su traslaci\u00f3n en el \u00e1mbito hipotecario a trav\u00e9s el art\u00edculo 40, apartado d), de la Ley Hipotecaria, que no permite la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales, a menos que preste su consentimiento el titular registral o, en su defecto, exista resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento entablado contra dicho titular. Es decir, en este \u00faltimo caso, es preciso que haya sido parte en el procedimiento el titular registral, para de este modo poder desplegar todos los medios de defensa de \u00ablos intereses\u00bb a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. La finca objeto de litigio se encuentra inscrita a nombre de la esposa del acusado. Y, en el procedimiento entablado como consecuencia de la comisi\u00f3n de un delito de alzamiento de bienes, dicha esposa no fue parte en el procedimiento, lo que impide acceder a la inscripci\u00f3n pretendida pues, como este Centro Directivo ya en Resoluci\u00f3n de 30 de marzo de 2000, en materia de alzamiento de bienes resolvi\u00f3 \u00abla imposibilidad de acceder a las cancelaciones pretendidas, toda vez que el titular seg\u00fan los asientos cuestionados, no ha sido parte en el procedimiento seguido, ni ha prestado su consentimiento, m\u00e1xime cuando conforme al art\u00edculo 122 del C\u00f3digo Penal, el que por t\u00edtulo lucrativo participa de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restituci\u00f3n de la cosa o al resarcimiento del da\u00f1o hasta la cuant\u00eda de su participaci\u00f3n, lo que permit\u00eda su llamada al proceso penal como responsable civil (cfr. arts. 11, 111, 112, 615, 620, 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal) y, consiguientemente la eventual declaraci\u00f3n de nulidad de la enajenaci\u00f3n que motiv\u00f3 el delito perseguido con plenos efectos frente al titular registral (cfr. arts. 110 y 55 del C\u00f3digo Penal)\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                              En el mismo sentido, la Resoluci\u00f3n de 27 de febrero de 2006 afirma que \u00abaunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al juez. Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimaci\u00f3n consagrado en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del m\u00e1s gen\u00e9rico principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, consagrado en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y del principio de relatividad de la cosa juzgada\u00bb (cfr. art. 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

                                                              Tambi\u00e9n, como recuerda la Resoluci\u00f3n de 27 de abril de 2012, ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo (Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 19 de enero de 1993, 8 de febrero de 1996, 31 de julio de 1998, 11 de septiembre de 2001, 20 de abril de 2002, 7 de abril y 12 de noviembre de 2003, 28 de abril de 2005, 11 de julio de 2008, 6 de mayo de 2009, 15 de julio y 9 de diciembre de 2010, 10 de enero, 1 de abril, 24 de junio y 3 de octubre de 2011, y 6 de febrero y 24 de mayo de 2012), que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. arts. 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra el titular registral de la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede cancelarse la inscripci\u00f3n de su derecho.<\/p>\n

                                                              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                                              1 agosto 2012<\/p>\n

                                                              \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para este expediente los siguientes:<\/p>\n

                                                              \u2013 Resulta del Registro de la Propiedad que en fecha 15 de noviembre de 1999, sobre una finca determinada su titular, recurrente en este expediente, declar\u00f3 obra nueva consistente en dos plantas s\u00f3tano y una planta baja, dividiendo el edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal formando tres entidades, una por planta, y reserv\u00e1ndose el derecho de vuelo sobre el elemento n\u00famero tres y conjunto del portal de entrada, exceptuando la cubierta privativa del elemento n\u00famero tres estableciendo, entre otros aspectos no relevantes para este expediente, que el plazo m\u00e1ximo para el ejercicio del derecho de vuelo ser\u00eda de diez a\u00f1os.<\/p>\n

                                                              \u2013 Resulta igualmente que el titular del derecho de vuelo, mediante escritura de fecha 30 de diciembre de 2002, declar\u00f3 una edificaci\u00f3n en construcci\u00f3n compuesta de treinta viviendas, que procedi\u00f3 a dividir horizontalmente, atribuy\u00e9ndoles cuotas en el total edificio y reasignando las correspondientes a los elementos 1 al 3 preexistentes.<\/p>\n

                                                              \u2013 Resulta finalmente que los treinta elementos independientes declarados en construcci\u00f3n a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior est\u00e1n gravados con derecho real de hipoteca, derecho que ha sido objeto de modificaci\u00f3n por novaci\u00f3n mediante escritura de 22 de febrero de 2012.<\/p>\n

                                                              \u2013 En la escritura ahora presentada y objeto de calificaci\u00f3n el representante de la compa\u00f1\u00eda que en su d\u00eda constituy\u00f3 el derecho de vuelo y que conserva la propiedad de dos de los tres elementos en que en su d\u00eda se dividi\u00f3 la propiedad horizontal, incluido el elemento n\u00famero tres, sobre cuya cubierta se preve\u00eda la construcci\u00f3n del derecho de vuelo, solicita la cancelaci\u00f3n del derecho de vuelo y de los asientos posteriores por haber transcurrido el plazo de diez a\u00f1os en su d\u00eda previsto para el ejercicio del derecho de vuelo, sin que se haya procedido a la construcci\u00f3n de la edificaci\u00f3n declarada, como dice acreditar mediante la documentaci\u00f3n complementaria.<\/p>\n

                                                                \n
                                                              1. Dos son las objeciones que resultan de la nota del registrador de la Propiedad. Por un lado, que al no estar determinado el momento en que deb\u00eda computarse el plazo de diez a\u00f1os de duraci\u00f3n del derecho, no puede decirse si el mismo est\u00e1 o no extinguido. En segundo lugar, que no consta la notificaci\u00f3n al titular del derecho de vuelo y al acreedor hipotecario, de conformidad con los art\u00edculos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n
                                                              2. El primer defecto no puede mantenerse. Resulta del Registro que el derecho de vuelo se constituy\u00f3 en escritura p\u00fablica en fecha determinada as\u00ed como que el plazo de duraci\u00f3n del derecho es el de diez a\u00f1os. Este plazo s\u00f3lo puede referirse, a falta de cualquier indicaci\u00f3n en contrario, a la fecha de constituci\u00f3n del derecho, momento a partir del cual es ejercitable, por lo que no es aceptable especular sobre si debe tenerse en consideraci\u00f3n cualquier otra fecha distinta de la que quepa deducir un vencimiento final distinto (vid. Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 1986). Procede en consecuencia la revocaci\u00f3n del defecto.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                                Sin perjuicio de lo anterior es de tener en cuenta que resultando del Registro que el titular por compra del derecho de vuelo ha llevado a cabo la declaraci\u00f3n de obra nueva y la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal la cuesti\u00f3n no es cu\u00e1l haya de ser la forma en que se haya de computar el plazo para ejercitarlo cuando del propio Registro resulta su efectivo ejercicio. La cuesti\u00f3n ciertamente relevante es si declarada la obra en ejercicio del derecho de vuelo cabe la cancelaci\u00f3n de las inscripciones llevadas a cabo si la construcci\u00f3n material no se ha llevado a cabo, lo que nos conduce a la segunda cuesti\u00f3n planteada en la nota.<\/p>\n

                                                                  \n
                                                                1. Es doctrina de este Centro Directivo que, en tanto una construcci\u00f3n no est\u00e9 concluida o, por lo menos, comenzada, no puede hacerse constar en el Registro que existe ya sobre cada local o apartamento una propiedad separada; es decir, no podr\u00e1 inscribirse el r\u00e9gimen de propiedad horizontal como tal, pues para esto la Ley Hipotecaria (art\u00edculo 8, n\u00fameros 4 y 5) exige que la construcci\u00f3n est\u00e9 construida o, por lo menos, comenzada. Pero \u2013de acuerdo con los criterios aceptados en la Resoluci\u00f3n de 18 de abril de 1988\u2013 desde que se produzca acuerdo suficientemente determinado sobre la construcci\u00f3n, procede la inscripci\u00f3n y los elementos independientes pueden constar como t\u00e9rminos de referencia de los derechos que sobre la finca pudiera tener el titular registral.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                                  As\u00ed ha ocurrido en el expediente objeto de este recurso en el que, el titular del derecho de vuelo ha declarado en su ejercicio, determinada obra nueva y ha procedido a la inscripci\u00f3n de las necesarias modificaciones del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Desde el momento de la inscripci\u00f3n en ejercicio del derecho de vuelo el Registro proclama la presunci\u00f3n de exactitud y veracidad del contenido de sus asientos y, en consecuencia, de la titularidad dominical del titular, no s\u00f3lo sobre los elementos individuales objeto de inscripci\u00f3n separada y especial, sino tambi\u00e9n sobre los elementos comunes (art\u00edculos 3 y 5 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal). Igual ocurre con los derechos de hipoteca inscritos con posterioridad a la declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/p>\n

                                                                  El derecho de dominio publicado lo es, a falta de indicaci\u00f3n alguna en contrario, de forma permanente, sin sujeci\u00f3n a plazo o condici\u00f3n alguna. Ejercitado el derecho de vuelo mediante la declaraci\u00f3n de obra nueva y modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal la existencia de un plazo para el ejercicio de aqu\u00e9l deja de tener relevancia alguna por afectar exclusivamente al derecho de vuelo pero no al dominio declarado. No es admisible la pretensi\u00f3n de la recurrente al afirmar que el transcurso del plazo inscrito en el Registro implica la extinci\u00f3n del derecho del superficiario as\u00ed como de aqu\u00e9llos que de \u00e9l traigan causa. Como ha tenido ocasi\u00f3n de recordar este Centro Directivo (Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 1986) no cabe confundir el derecho de superficie previsto en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica (y antes en el n\u00famero 1 propio art\u00edculo 16 del Reglamento Hipotecario, declarado nulo por la sentencia del Tribunal Supremo \u2013Sala Tercera\u2013 de 31 de enero de 2001) con el derecho de vuelo al ser radicalmente distintos, entre otras razones, porque el derecho de vuelo se concreta en un dominio perpetuo sobre la obra ejecutada y sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal por conllevar titularidad sobre los elementos comunes.<\/p>\n

                                                                  El derecho de hipoteca sobre las fincas cuya cancelaci\u00f3n se solicita est\u00e1 igualmente bajo la salvaguardia judicial y, aunque ciertamente se encuentra sujeto al plazo de duraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada (de cuya vigencia por cierto da cuenta el Registro al publicar su novaci\u00f3n en este mismo a\u00f1o), no se ve afectado por un plazo, el del derecho de vuelo, que por su ejercicio ha devenido inoperante.<\/p>\n

                                                                    \n
                                                                  1. En el expediente que da lugar a esta resoluci\u00f3n el interesado basa su pretensi\u00f3n de cancelaci\u00f3n en una primera causa de pedir: el transcurso del plazo para el ejercicio del derecho de vuelo. Hemos visto sin embargo que resultando del Registro que el derecho de vuelo ha sido ejercitado por la declaraci\u00f3n de la obra nueva y modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, dicha causa no es atendible (vid. Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2003).<\/li>\n<\/ol>\n

                                                                    Tampoco lo es si la pretensi\u00f3n de cancelar los asientos de dominio y de hipoteca se fundamenta en otra causa de pedir: que la obra declarada no ha sido realizada materialmente en la fecha de la solicitud. La valoraci\u00f3n de tal hecho, para cuya creditaci\u00f3n se aporta diversa documentaci\u00f3n, a falta de consentimiento de los titulares registrales de los derechos cuya cancelaci\u00f3n se pretende, deber\u00e1 ser llevada a cabo en el oportuno procedimiento contradictorio en el que las partes con plenitud de medios puedan alegar lo que a su derecho convenga, como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (vid. por todas, la Resoluci\u00f3n de 12 de marzo de 2012). Ciertamente, la nota de defectos no formula con suficiente claridad este impedimento al referirlo a la necesidad de que los titulares registrales sean objeto de notificaci\u00f3n, pero la llamada que hace la nota a los preceptos legales en que se fundamenta (art\u00edculos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria) y que inequ\u00edvocamente exigen consentimiento individualizado de los titulares registrales o sentencia judicial firme hace innecesario mayor pronunciamiento.<\/p>\n

                                                                    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso en los t\u00e9rminos que resultan de las anteriores consideraciones y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en cuanto al defecto se\u00f1alado en segundo lugar.<\/p>\n

                                                                    3 septiembre 2012<\/p>\n

                                                                    \u00a0De derechos, sin el concurso de su titular<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes a los efectos de este expediente los siguientes: a) En fecha 2 de enero de 2009 se otorga escritura p\u00fablica de compraventa y subsiguiente de hipoteca sobre determinada finca registral dando lugar a los correspondientes asientos registrales, b) Con posterioridad los vendedores en dicha escritura entablan acci\u00f3n contra los compradores y titulares registrales del dominio recayendo sentencia firme en apelaci\u00f3n por la que se declara \u00abla nulidad de la compraventa de la autorizaci\u00f3n administrativa de farmacia y del local donde se ubica y los actos jur\u00eddicos conexos derivados de la citada compraventa\u00bb, c) los actores solicitan del Juzgado de Instancia la expedici\u00f3n de testimonios de las sentencias y de mandamientos de cancelaci\u00f3n. El secretario expide aqu\u00e9llos pero no \u00e9stos por considerar suficientes los testimonios de las sentencias, d) uno de los actores solicita por instancia de la registradora de la Propiedad la cancelaci\u00f3n de los asientos registrales de la finca por haber sido declarada nula la compraventa a fin de que el Registro refleje la situaci\u00f3n anterior a la misma pero sin especificar a qu\u00e9 asientos se refiere su solicitud de cancelaci\u00f3n. La anterior instancia es objeto de presentaci\u00f3n junto a testimonio de las sentencias reca\u00eddas y de la diligencia del secretario del Juzgado por la que se rechaza la expedici\u00f3n de mandamientos de cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

                                                                    La registradora rechaza la inscripci\u00f3n de la instancia privada entendiendo que debe acompa\u00f1ar sentencia firme en la que consten los asientos a cancelar rechazando igualmente la cancelaci\u00f3n de asientos posteriores porque sus titulares no han sido parte en el procedimiento. El recurrente entiende por el contrario que la documentaci\u00f3n presentada es suficiente y que la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores al de la compraventa declarada nula deben cancelarse sin perjuicio de las acciones que correspondan a sus titulares.<\/p>\n

                                                                    Dos por tanto son las cuestiones planteadas en este expediente: si la documentaci\u00f3n presentada es suficiente para determinar cu\u00e1les son los asientos del Registro que deben ser objeto de cancelaci\u00f3n (cuesti\u00f3n \u00e9sta que se examina en el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. De finca para una cancelaci\u00f3n\u201d) y si el efecto cancelatorio de la sentencia puede alcanzar a asientos posteriores cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

                                                                      \n
                                                                    1. En el expediente que provoca la presente se da la circunstancia de que los interesados solicitaron la expedici\u00f3n del oportuno mandamiento pero, ante la negativa del secretario a expedirlo por considerarlo innecesario, no optaron por recurrir dicha decisi\u00f3n (vide sentencias del Tribunal Supremo en los \u00abVistos\u00bb de 1980 y 1982 y auto de la Audiencia Provincial de Burgos de 11 de julio de 2002), ni por solicitar aclaraci\u00f3n, correcci\u00f3n, subsanaci\u00f3n o complemento de la sentencia (art\u00edculos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino por presentar una instancia en la que tampoco se especifica qu\u00e9 asientos concretos deben cancelarse. Dicho documento adolece de la misma imprecisi\u00f3n que las sentencias cuya inscripci\u00f3n pretende as\u00ed como de absoluta falta de viabilidad para suplir la competencia del Juzgado sobre cual sea el alcance determinado y concreto que en relaci\u00f3n a los asientos del Registro deba tener la resoluci\u00f3n firme cuyo cumplimiento se demanda.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                                      Es cierto que no debe caerse en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la sentencia la finca a que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el negocio objeto de declaraci\u00f3n de nulidad as\u00ed como las partes intervinientes, de modo coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance cancelatorio. Como resulta del art\u00edculo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: \u00ab1. No se despachar\u00e1 ejecuci\u00f3n de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas. 2. Mediante su certificaci\u00f3n y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podr\u00e1n permitir inscripciones y modificaciones en Registros p\u00fablicos, sin necesidad de que se despache ejecuci\u00f3n\u00bb. Como resulta del precepto, las sentencias constitutivas firmes no siempre tienen que ir acompa\u00f1adas de un mandamiento de ejecuci\u00f3n de su contenido. Para que tal cosa sea posible en relaci\u00f3n al Registro de la Propiedad es preciso que la propia sentencia contenga todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripci\u00f3n y por lo que ahora se discute, si no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cual es el asiento a que se refiere.<\/p>\n

                                                                      Pero no ocurre as\u00ed en el expediente que nos ocupa. Ni en la sentencia de instancia ni en la de apelaci\u00f3n resulta una identificaci\u00f3n de la finca a que se refieren en t\u00e9rminos equiparables a la registral, ni constan los datos registrales de la finca; tampoco resulta cual sea la concreta escritura p\u00fablica que contiene el negocio anulado (nombre del notario autorizante, fecha de autorizaci\u00f3n, n\u00famero de protocolo). Dichos datos s\u00f3lo aparecen en la solicitud que hace el actor al Juzgado para que emita los testimonios y mandamientos.<\/p>\n

                                                                        \n
                                                                      1. La falta de concreci\u00f3n de las sentencias cuyo efecto cancelatorio se demanda no se limita al negocio anulado y al concreto asiento registral que deba cancelarse. Estableciendo la sentencia firme la nulidad de los actos jur\u00eddicos conexos, la determinaci\u00f3n concreta de cuales sean estos, es decir, la especificaci\u00f3n de cuales son su alcance y efectos incumbe en exclusiva al juzgador. Constando en el Registro distintos asientos registrales relacionados con la compraventa que se declara nula el despacho es inviable si no se determina a qu\u00e9 asientos concretos extiende su eficacia la sentencia, lo que nos conduce a la segunda cuesti\u00f3n planteada.<\/li>\n
                                                                      2. El recurrente plantea su pretensi\u00f3n de que la sentencia de nulidad de compraventa acarree la cancelaci\u00f3n de todos los asientos practicados sobre la finca \u00abal objeto de que el Registro se ajuste a lo que constaba en el mismo en el estado jur\u00eddico preexistente antes de aquella operaci\u00f3n\u00bb. Tal pretensi\u00f3n es inviable como acertadamente se\u00f1ala la nota de la registradora.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                                        No son objeto de cuesti\u00f3n los pronunciamientos de la sentencia presentada a inscripci\u00f3n sino su eficacia en relaci\u00f3n con los titulares registrales que no han sido parte en el procedimiento. Tampoco lo es valorar las circunstancias que puedan afectar a esos terceros por cuanto ello es de competencia exclusiva judicial, conforme al art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria al determinar que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en esta Ley.<\/p>\n

                                                                        La extensi\u00f3n de la eficacia de una sentencia firme en perjuicio de un titular registral posterior que no ha sido parte en el procedimiento no procede sin m\u00e1s porque como afirma el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 6 de junio de 1988 \u00ab\u2026 no es posible pretender despojar de la propiedad y de la posesi\u00f3n de un inmueble derechos presuntamente atribuidos a todos los efectos legales al titular registral por el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, cuando este titular registral no ha sido parte en la litis, no ha sido condenado en el fallo, ni la inscripci\u00f3n registral practicada a su favor ha sido anulada ni rectificada; lo contrario, pretendido por el recurrente, supondr\u00eda extender la eficacia de la sentencia a puntos no controvertidos ni decididos en el pleito, violar el principio de cosa juzgada, y en definitiva el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

                                                                        Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo y el Tribunal Supremo en supuestos similares al presente (vid. Sentencia y Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) subsistir\u00e1 la hipoteca sin alteraci\u00f3n sobre el mismo objeto hipotecado mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario. Debe tenerse en cuenta que en nuestro ordenamiento jur\u00eddico la eficacia del Registro de la Propiedad no se limita a la mera inoponibilidad de lo no inscrito sino que se extiende a la plena protecci\u00f3n de los terceros. De este modo el acreedor hipotecario no tiene por qu\u00e9 verse afectado por la declaraci\u00f3n de nulidad del t\u00edtulo adquisitivo del hipotecante en la medida que est\u00e9 protegido por la fe p\u00fablica registral de los defectos que anulen o resuelvan el t\u00edtulo por causas que no consten en el Registro, principio proclamado en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. La apreciaci\u00f3n de las circunstancias que determinen la procedencia o no de la protecci\u00f3n registral corresponde en exclusiva al poder judicial en el procedimiento que corresponda y en el que el titular registral haya tenido la posici\u00f3n que el ordenamiento le reconoce en defensa de su posici\u00f3n jur\u00eddica.<\/p>\n

                                                                        En consecuencia y con independencia de la subsanaci\u00f3n del defecto se\u00f1alado en primer lugar debe ratificarse la decisi\u00f3n de la registradora respecto del segundo, de modo que la eventual cancelaci\u00f3n del asiento de dominio derivado del cumplimiento de la sentencia presentada no puede acarrear la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores en tanto sus titulares no presten su consentimiento o as\u00ed sea declarado en sentencia firme en procedimiento en el que hayan sido parte (art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria y 173, p\u00e1rrafo segundo de su Reglamento).<\/p>\n

                                                                          \n
                                                                        1. No puede acogerse tampoco la pretensi\u00f3n del recurrente de que la cancelaci\u00f3n se produzca habida cuenta del car\u00e1cter accesorio de la hipoteca ni puede tampoco fundamentarse en la doctrina de este Centro Directivo en relaci\u00f3n a la cancelaci\u00f3n de asientos de hipoteca por acreditaci\u00f3n de la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada (resoluciones alegadas en su escrito de recurso). Y no puede acogerse porque dicha doctrina y las normas en que se basa parten precisamente de un hecho, la acreditaci\u00f3n de la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada, que no se da en el presente supuesto pues, como queda dicho, al no extenderse necesariamente los efectos de la nulidad en perjuicio del titular registral posterior que no ha sido parte en el procedimiento, la determinaci\u00f3n de que el derecho est\u00e1 extinguido precisa de su consentimiento o de resoluci\u00f3n judicial firme reca\u00edda en procedimiento en que aparezca como demandado.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                                          En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

                                                                          21 noviembre 2012<\/p>\n

                                                                          [1]<\/a> Por su origen espec\u00edfico, otras Resoluciones relacionadas con esta cuesti\u00f3n pueden verse en el apartado \u201cANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO: Por cr\u00e9ditos salariales\u201d.<\/p>\n

                                                                          [2]<\/a> El Registrador pudo haber a\u00f1adido como defecto que la instancia privada, en este caso, seg\u00fan el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, no era t\u00edtulo inscribible, pese a estar legitimada notarialmente.<\/p>\n

                                                                          [3]<\/a> Aunque en otros casos parecidos la soluci\u00f3n ha sido la misma, la Direcci\u00f3n ha afirmado en ellos no s\u00f3lo que no proced\u00eda la cancelaci\u00f3n, sino que el recurso era improcedente, porque lo que se pretend\u00eda era la rectificaci\u00f3n del Registro y no revisar una calificaci\u00f3n. Pueden verse, entre otras, las Resoluciones de 7 de marzo de 1998, 11 de junio de 1991, y las de 9 y 19 de junio de 1999. En el caso presente, adem\u00e1s, pod\u00eda haberse a\u00f1adido que tampoco era procedente la cancelaci\u00f3n por no ser t\u00edtulo inscribible la instancia privada, si bien es cierto que el Centro Directivo tiene que ce\u00f1irse a la nota de calificaci\u00f3n discutida y en ella no figuraba este defecto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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