{"id":18001,"date":"2015-11-20T10:16:06","date_gmt":"2015-11-20T09:16:06","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18001"},"modified":"2016-03-07T10:21:01","modified_gmt":"2016-03-07T09:21:01","slug":"hipoteca-de-maximo-determinacion-del-principal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/hipoteca-de-maximo-determinacion-del-principal\/","title":{"rendered":"Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n del principal"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n del principal<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n del principal<\/strong><\/p>\n

Es inscribible la hipoteca que garantizaba las obligaciones derivadas de un contrato de fianza y en la que el principal garantizado era superior al principal de la obligaci\u00f3n garantizada con la fianza. La Resoluci\u00f3n puede verse, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cHipoteca en garant\u00eda de una fianza\u201d.<\/p>\n

30 septiembre 2009<\/p>\n

Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n del principal<\/strong>.- 1. Se debate en este expediente si, constando inscrita en el Registro hipoteca en garant\u00eda de cr\u00e9dito en cuenta corriente en cuya inscripci\u00f3n consta la posibilidad de que el acreedor ejecute dicha hipoteca por la v\u00eda del procedimiento extrajudicial ante notario, es posible hacer constar en el Registro la fijaci\u00f3n del saldo por acuerdo entre acreedor y deudor existiendo cargas posteriores.<\/p>\n

2. Son circunstancias a tener en cuenta las siguientes: en el Registro consta inscrita hipoteca de m\u00e1ximo en garant\u00eda de cr\u00e9dito en cuenta corriente con pacto de ejecuci\u00f3n extrajudicial. La hipoteca grava dos fincas, la 14675 y la 14677; sobre la primera consta una anotaci\u00f3n preventiva de embargo con posterioridad a la hipoteca y sobre la segunda constan dos anotaciones de embargo igualmente posteriores. Se presenta en el Registro un acta notarial en la que el deudor manifiesta su conformidad con la liquidaci\u00f3n llevada a cabo y con el importe reclamado no encontrando motivo para alegar error o falsedad solicitando, junto con el acreedor, la constancia al margen de las inscripciones de hipoteca como tr\u00e1mite previo a la ejecuci\u00f3n por la v\u00eda extrajudicial. Junto al anterior documento se acompa\u00f1a el acta de determinaci\u00f3n del saldo a que se refiere el art\u00edculo 573 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La registradora suspende la pr\u00e1ctica del asiento solicitado porque el documento fehaciente de fijaci\u00f3n del saldo no es un documento inscribible sino un documento procesal que ha de acompa\u00f1arse a la demanda y al t\u00edtulo ejecutivo para el despacho de la ejecuci\u00f3n. A\u00f1ade que el consentimiento de las partes permitir\u00eda la concreci\u00f3n de la deuda pero que la existencia de terceros que tienen derecho al sobrante y pueden resultar perjudicados no permite la fijaci\u00f3n del cr\u00e9dito en su perjuicio. Finalmente afirma que la renuncia a la alegaci\u00f3n de error o falsedad s\u00f3lo puede hacerse ante juez y en el procedimiento competente.<\/p>\n

3. Este centro directivo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse en m\u00faltiples ocasiones y desde muy antiguo sobre la naturaleza y alcance de las denominadas hipotecas de m\u00e1ximo caracterizadas, frente a las ordinarias o de tr\u00e1fico, porque con ellas se garantiza el cumplimiento de una obligaci\u00f3n que est\u00e1 indeterminada, total o parcialmente, ya sea en su existencia, en su cuant\u00eda o en la persona del acreedor (vid. Resoluciones de 21 de marzo de 1917 y 5 de marzo de 1929). Esta indeterminaci\u00f3n provoca la necesidad de que se fije un m\u00e1ximo en su cuant\u00eda, que les da nombre, que marca el l\u00edmite en que pueden perjudicar a terceros con derechos inscritos o anotados con posterioridad. Esta caracter\u00edstica esencial del tipo negocial determina que no coincida el t\u00edtulo inscrito y el t\u00edtulo ejecutivo al faltar el requisito de determinaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n cuya ejecuci\u00f3n se pretende (vid. Resoluci\u00f3n de 16 de marzo de 1929 y art\u00edculo 572.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La falta de determinaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n exigible requiere as\u00ed, para que pueda ser ejecutada y a falta de consentimiento del deudor, un procedimiento ordinario en el que el acreedor demande y acredite su pretensi\u00f3n de pago de una obligaci\u00f3n determinada, vencida y exigible y en el que el deudor tenga la posibilidad de oponerse en los t\u00e9rminos establecidos en las leyes de procedimiento. Obtenido, en su caso, el t\u00edtulo que determina la obligaci\u00f3n exigible, la sentencia, proceder\u00eda su ejecuci\u00f3n por los tr\u00e1mites previstos para este tipo de procedimientos, entre ellos los contemplados en el art\u00edculo 129 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

4. Nuestro legislador fue consciente desde muy pronto que este esquema de acci\u00f3n hac\u00eda dif\u00edcilmente alcanzable el objetivo expresado en la exposici\u00f3n de motivos de la Ley Hipotecaria de contemplar el Registro de la Propiedad como una instituci\u00f3n al servicio del fomento y expansi\u00f3n del cr\u00e9dito territorial y de ah\u00ed que pronto se idearan recursos legales que obviaran la necesidad de acudir a la jurisdicci\u00f3n ordinaria a fin de proveer de un t\u00edtulo ejecutivo al acreedor hipotecario de m\u00e1ximo sin merma de las garant\u00edas jurisdiccionales del deudor. De aqu\u00ed la regulaci\u00f3n sobre hipotecas en garant\u00eda de cr\u00e9ditos en cuenta corriente, en garant\u00eda de operaciones cambiarias o crediticias a favor de entidades reconocidas o, en general, de operaciones que consten en escritura o p\u00f3liza intervenida por notario cuando las partes hayan pactado que la cantidad exigible ser\u00e1 la determinada por la liquidaci\u00f3n efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes. Asimismo la regulaci\u00f3n en materia de ejecuci\u00f3n de deudas en las que existen intereses ordinarios variables o de demora.<\/p>\n

5. Todas estas previsiones legales parten de una premisa: que el acreedor no cuenta con el consentimiento del deudor a la cantidad exigible y que por ello debe prove\u00e9rsele, en los casos y supuestos legales, de la posibilidad de integrar su t\u00edtulo sin necesidad de acudir al procedimiento ordinario. Si acreedor y deudor han convenido en el importe de la cantidad exigible no hay cuesti\u00f3n, no hay necesidad de acudir a un procedimiento especial para integrar el t\u00edtulo pues ser\u00e1 el convenio de determinaci\u00f3n de la deuda exigible junto con el t\u00edtulo en el que se pact\u00f3 la garant\u00eda los que integren el t\u00edtulo ejecutivo. Si por disponer del t\u00edtulo formal adecuado se hace constar esta circunstancia al margen de la inscripci\u00f3n de hipoteca el Registro publicar\u00e1 que la hipoteca de m\u00e1ximo garantiza no ya una obligaci\u00f3n indeterminada sino una obligaci\u00f3n determinada y l\u00edquida, coincidiendo desde ese momento el t\u00edtulo inscrito con el t\u00edtulo ejecutivo (vid. Resoluciones de 31 de enero de 1925 y 17 de mayo de 2001 entre otras muchas).<\/p>\n

6. Llegados a este punto es preciso analizar las objeciones se\u00f1aladas por la registradora en su nota de calificaci\u00f3n. La primera cuesti\u00f3n hace referencia a que el t\u00edtulo presentado, el acta de fijaci\u00f3n del saldo junto con el acta de consentimiento, no es un t\u00edtulo inscribible. Dejando de lado la distinci\u00f3n, un tanto artificiosa, entre documento inscribible y documento procesal el defecto no puede ser mantenido. Como resulta de la propia nota de calificaci\u00f3n el documento presentado es el acta autorizada en Olivenza el 31 de agosto de 2011, en la que comparecen acreedor y deudor prestando este \u00faltimo el consentimiento a la determinaci\u00f3n del saldo y solicitando ambos la constancia en el Registro y a la que se acompa\u00f1a, como documento complementario, el acta de fijaci\u00f3n de saldo que ni siquiera lleva sello de entrada en el Registro. Establecido esto, es indudable el car\u00e1cter de inscribible del acta en cuanto instrumento p\u00fablico y siempre que contenga acto o negocio susceptible de producir una alteraci\u00f3n del contenido del registro. Acreedor y deudor convienen en determinar la cantidad exigible garantizada con la hipoteca y solicitan su constancia registral para integrar el t\u00edtulo ejecutivo de conformidad con lo establecido en los art\u00edculos 143 de la Ley Hipotecaria y art\u00edculos 238 en relaci\u00f3n al 240 de su Reglamento. No se ha planteado en la nota y por tanto no se trae a este expediente la consideraci\u00f3n de si el acta notarial es el t\u00edtulo notarial adecuado para hacer constar la declaraci\u00f3n de voluntad del deudor (vid. no obstante la Resoluci\u00f3n de este Centro de 19 de octubre de 2011).<\/p>\n

7. La segunda cuesti\u00f3n planteada alude a si las anteriores consideraciones pueden mantenerse cuando tras la hipoteca de m\u00e1ximo cuya concreci\u00f3n de saldo se pretende constan anotados derechos de terceros. Tampoco puede mantenerse la objeci\u00f3n de la registradora pues como tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 2 de octubre de 1981 y 8 de febrero de 2001) es preciso distinguir entre la obligaci\u00f3n garantizada, que vincula exclusivamente a las partes y sus causahabientes, y la hipoteca que la garantiza que, por exigencias del principio de especialidad, agota sus efectos frente a terceros en la cantidad m\u00e1xima que consta en el libro correspondiente del Registro. La determinaci\u00f3n del saldo exigible, como resulta de la propia regulaci\u00f3n legal (vid. art\u00edculo 153 de la Ley Hipotecaria), no afecta al contenido de la hipoteca ni en consecuencia al m\u00e1ximo oponible a los terceros en caso de ejecuci\u00f3n: el derecho de los terceros a obtener el sobrante en caso de subasta no se ve alterado (vid. igualmente el art\u00edculo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) como no se ve alterado su derecho a ser notificados y a satisfacer el importe reclamado subrog\u00e1ndose en el lugar del acreedor ejecutante (art\u00edculos 689.2 en relaci\u00f3n al 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y es que la determinaci\u00f3n del saldo es cuesti\u00f3n ajena a sus intereses como demuestra la regulaci\u00f3n legal que, en caso de determinaci\u00f3n sin consentimiento del deudor, s\u00f3lo legitima a \u00e9ste para ser notificado y para oponerse en su caso (vid. art\u00edculo 153 de la Ley Hipotecaria y art\u00edculo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); por la misma raz\u00f3n cuando la determinaci\u00f3n de saldo es convencional es cuesti\u00f3n que s\u00f3lo afecta a las partes del contrato.<\/p>\n

8. Tambi\u00e9n debe decaer la \u00faltima objeci\u00f3n de la registradora pues la alegaci\u00f3n de error o falsedad por parte del deudor es cuesti\u00f3n en la que s\u00f3lo \u00e9l est\u00e1 legitimado ya sea si se lleva a cabo judicialmente (art\u00edculos citados) como extrajudicialmente sin que sea aceptable la afirmaci\u00f3n de que dicha renuncia s\u00f3lo cabe dentro de un proceso judicial (vid. art\u00edculo 6 del C\u00f3digo Civil). T\u00e9ngase en cuenta que precisamente la Ley prev\u00e9 la posibilidad de oposici\u00f3n exclusivamente cuando no existe consentimiento del deudor pues constando \u00e9ste es que ha existido acuerdo lo que excluye, desde que concurre, cualquier consideraci\u00f3n de oposici\u00f3n y sin perjuicio de que aqu\u00e9l que pueda verse perjudicado por el mismo ejercite, en el procedimiento que corresponda, los derechos que la ley le reconozca.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

23 enero 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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