{"id":18003,"date":"2015-11-21T10:21:08","date_gmt":"2015-11-21T09:21:08","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18003"},"modified":"2016-03-07T10:23:12","modified_gmt":"2016-03-07T09:23:12","slug":"hipoteca-de-maximo-determinacion-de-los-intereses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/hipoteca-de-maximo-determinacion-de-los-intereses\/","title":{"rendered":"Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses<\/a><\/strong><\/p>\n

Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses<\/strong>.- No constituye defecto en una hipoteca de m\u00e1ximo la falta de determinaci\u00f3n del documento adecuado para concretar, en el momento de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, la cuant\u00eda de los intereses, en el supuesto de que quiera utilizarse el procedimiento judicial sumario, pues exista o no pacto sobre este punto en la escritura, bastar\u00e1 con acompa\u00f1ar a la demanda el documento o documentos que permitan determinar con exactitud, ya sea directamente, ya mediante una simple operaci\u00f3n aritm\u00e9tica, el tipo de inter\u00e9s variable concertado.<\/p>\n

16 febrero 1990<\/p>\n

Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses<\/strong>.- Constituida una hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo de inter\u00e9s variable, el Registrador considera que no es inscribible la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n que garantiza \u00absus intereses ordinarios de dos a\u00f1os al tipo inicialmente convenido, esto es, por 1.275.500 pesetas\u00bb, porque entiende que en las hipotecas de seguridad la garant\u00eda por intereses debe ser por una cantidad m\u00e1xima o un tope m\u00e1ximo de tipo de inter\u00e9s y no por una cantidad fija a tipo fijo. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n porque cuando se prev\u00e9 la variaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s, la tasa que se estipula en la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n s\u00f3lo tiene sentido entendida como tope que, en la definici\u00f3n del derecho real que se constituye, tendr\u00e1 el juego de la variabilidad del tipo de inter\u00e9s pactado, y aunque no se precisa que el tipo fijo inicialmente pactado -el 4,25 por 100- sea el tipo m\u00e1ximo de responsabilidad por intereses remuneratorios, se debe llegar a esta conclusi\u00f3n por consideraci\u00f3n de los criterios de interpretaci\u00f3n de los contratos que el C\u00f3digo Civil suministra en los art\u00edculos 1281 y siguientes.<\/p>\n

13 marzo 2002<\/p>\n

Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses<\/strong>.- Pactados unos intereses variables, sin tope m\u00e1ximo, y fijado \u00e9ste en la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n, en la que se dice que tal fijaci\u00f3n es a \u00ablos \u00fanicos efectos de determinar un m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria por inter\u00e9s\u00bb, el Registrador consider\u00f3 que exist\u00eda indeterminaci\u00f3n del inter\u00e9s del pr\u00e9stamo, lo que la Direcci\u00f3n rechaza porque el principio de determinaci\u00f3n registral s\u00f3lo se predica respecto del derecho real de hipoteca, no respecto del pr\u00e9stamo, por lo que no cabe imponer la fijaci\u00f3n de un tipo m\u00e1ximo al que pueden ascender los intereses ordinarios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se se\u00f1ala el l\u00edmite al que puede ascender su cobertura hipotecaria. En cuanto a otra objeci\u00f3n, consistente en que el tipo m\u00e1ximo en la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n debe operar frente a todos y no solamente frente al deudor, la Direcci\u00f3n entiende que la expresi\u00f3n \u00ablos \u00fanicos efectos de determinar un m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria por inter\u00e9s\u00bb no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensi\u00f3n del derecho real de hipoteca con alcance tanto entre partes como \u00aberga omnes\u00bb.<\/p>\n

10 abril 2002<\/p>\n

<\/a>Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n debatida en el presente recurso se centra en el examen de la cl\u00e1usula, del siguiente tenor, que figura en la escritura objeto de calificaci\u00f3n negativa por parte del titular del Registro de la Propiedad n\u00famero uno de Badajoz: \u00abSin perjuicio de la responsabilidad personal, ilimitada y solidaria de la parte prestataria… constituye hipoteca unilateral a favor de la entidad…, sobre las fincas descritas en el expositivo anterior, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contra\u00eddas en esta escritura, respondiendo de la devoluci\u00f3n del capital del pr\u00e9stamo en los casos, forma y plazos convenidos, y adem\u00e1s: a) Del pago de los intereses ordinarios convenidos en las estipulaciones tercera y tercera bis que, a efectos hipotecarios, se fijan en el tipo m\u00e1ximo del doce por ciento nominal anual, limit\u00e1ndose, adem\u00e1s, esta responsabilidad, a efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, en la cantidad m\u00e1xima de. b) Del pago de los intereses de demora convenidos en la estipulaci\u00f3n sexta al tipo m\u00e1ximo a efectos hipotecarios del diecinueve por ciento nominal anual, limit\u00e1ndose adem\u00e1s esta responsabilidad, a efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, en la cantidad m\u00e1xima de…\u00bb.<\/p>\n

2. Como resulta de los antecedentes rese\u00f1ados, al haberse hipotecado en garant\u00eda del pr\u00e9stamo concedido varias fincas radicadas en la demarcaci\u00f3n de diferentes Registros, la escritura calificada caus\u00f3, en cada uno de ellos, las correspondientes inscripciones, excepci\u00f3n hecha del Registro n\u00famero uno de los de Badajoz, cuyo titular suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n por el defecto, que consideraba insubsanable, de dejarse indeterminada la responsabilidad entre las partes, calificaci\u00f3n que es confirmada por el titular del Registro de la Propiedad de Almendralejo.<\/p>\n

El notario para cuyo protocolo se autoriz\u00f3 la escritura recurre la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

3. La cuesti\u00f3n debatida en el presente recurso, ya ha sido resuelta por este Centro Directivo, algo que sin duda explica por qu\u00e9 la escritura en cuesti\u00f3n ha causado las oportunas inscripciones en cuatro de los cinco Registros a los que pertenecen las fincas hipotecadas, as\u00ed como el hecho de que la reforma operada en la Ley Hipotecaria por las Leyes 24\/2001, de 27 de diciembre y 24\/2005, de 18 de noviembre haya incidido en la especial vinculaci\u00f3n de los registradores a las resoluciones de este Centro Directivo cuando se resuelven recursos frente a la calificaci\u00f3n negativa (art\u00edculo 327, p\u00e1rrafo d\u00e9cimo de la Ley Hipotecaria), ya que por un mero principio de seguridad jur\u00eddica, que obliga a la l\u00f3gica predictibilidad de las resoluciones de los funcionarios p\u00fablicos, nada hay que genere mayor inseguridad que una escritura p\u00fablica que es objeto de dos calificaciones distintas dependiendo de donde se deba inscribir la garant\u00eda, cuando adem\u00e1s la cuesti\u00f3n ya ha sido resuelta por el superior jer\u00e1rquico de todos los registradores que califican el mismo instrumento p\u00fablico, esto es, por este Centro Directivo. En suma, recursos como el presente justifican de modo evidente la necesidad de que el registrador cuando califica quede sujeto a la superior decisi\u00f3n del Centro Directivo del que dependen jer\u00e1rquicamente y a sus resoluciones cuando ya han resuelto id\u00e9ntica materia, pues se est\u00e1 causando un indudable perjuicio al interesado en la inscripci\u00f3n y al mismo sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva; lo expuesto conlleva, necesariamente la revocaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

Y es que, abstracci\u00f3n hecha de lo establecido en el art\u00edculo 692.1.II de la Ley de Enjuiciamiento Civil (referido al caso de que no haya tercero a quien pueda perjudicar la ejecuci\u00f3n), hay que tener presente que, trat\u00e1ndose de pr\u00e9stamos hipotecarios, el principio de determinaci\u00f3n registral se predica solo respecto del derecho real que se inscribe \u2014la hipoteca\u2014, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensi\u00f3n, siendo irrelevantes \u2013respecto de tal principio-aquellos aspectos del pr\u00e9stamo garantizado que no influyan en el juego de la garant\u00eda.<\/p>\n

No cabe por consiguiente exigir, al amparo de dicho principio, una diferente determinaci\u00f3n \u2014o cuantificaci\u00f3n\u2014 en lo que se refiere al m\u00e1ximo a que pueden ascender los intereses, ordinarios y de demora, en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se se\u00f1ala el l\u00edmite al que puede ascender su cobertura hipotecaria \u2014o, dicho de otra forma, la total responsabilidad hipotecaria\u2014, de modo que mas all\u00e1 del cual (existiendo terceros perjudicados) no podr\u00e1n ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun cuando los efectivamente devengados, y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor, fueren superiores. Como ya se ha afirmado, lo expuesto se derivaba de la redacci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria y de la aplicaci\u00f3n de los principios de especialidad y determinaci\u00f3n registral; y, como a continuaci\u00f3n se expondr\u00e1, ha sido, si cabe, a\u00fan m\u00e1s aclarado con la reciente reforma producida en la Ley Hipotecaria por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre.<\/p>\n

4. A\u00f1\u00e1dase a lo anterior que ante la exigencia, consagrada en m\u00faltiples resoluciones de este Centro Directivo, relativa a que la garant\u00eda hipotecaria respecto de los intereses remuneratorios variables (obligaci\u00f3n incierta en cuanto a su cuant\u00eda) y respecto de los moratorios (obligaci\u00f3n incierta en cuanto a su existencia) se articule a trav\u00e9s de una hipoteca de seguridad (del tipo de las de m\u00e1ximo), la cl\u00e1usula discutida se ajusta plenamente al contenido de los art\u00edculos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento y a reiterados pronunciamientos de esta Direcci\u00f3n General, cuya doctrina ha quedado reforzada a\u00fan m\u00e1s, si cabe, a ra\u00edz de la modificaci\u00f3n que del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria ha llevado a t\u00e9rmino la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, en cuya virtud el Registrador s\u00f3lo puede calificar y por tanto inscribir, si su calificaci\u00f3n es favorable, las cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria, esto es, el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados; o el importe m\u00e1ximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n (art\u00edculo 12.1 de la LH), siendo as\u00ed que para el caso de que se trate de una hipoteca constituida a favor de una entidad de cr\u00e9dito, calificadas e inscritas las cl\u00e1usulas reales se podr\u00e1n hacer constar en el asiento a que se refiere la hipoteca, esto es, transcribir sin m\u00e1s, las cl\u00e1usulas financieras, pues \u00e9stas quedan extramuros de la calificaci\u00f3n del registrador que debe circunscribir su trascendente funci\u00f3n a las cl\u00e1usulas de contenido real (Resoluciones 21 de diciembre de 2007 [dos] y 14 de diciembre de 2008).<\/p>\n

En el presente supuesto, resulta patente que esa cuant\u00eda m\u00e1xima de responsabilidad hipotecaria que garantiza la finca sobre la que se constituye la garant\u00eda existe en el instrumento p\u00fablico, siendo indiferente que la cl\u00e1usula relativa a intereses pueda generar una suma superior, pues resulta obvio que de la que responde la finca, en virtud de la garant\u00eda hipotecaria, est\u00e1 fijada en el citado instrumento. Por ello, ese principio de determinaci\u00f3n y especialidad registral ha sido, sin duda, flexibilizado, lo que, adem\u00e1s y como se dijo en esas Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) de 14 de enero de 2008 resulta a\u00fan m\u00e1s patente en las denominadas hipotecas de m\u00e1ximo (art\u00edculo 153 bis de la Ley Hipotecara), pues respecto de la obligaci\u00f3n que queda garantizada con la hipoteca bastar\u00e1, exclusivamente, \u00absu denominaci\u00f3n y, si fuera preciso, la descripci\u00f3n general de los actos jur\u00eddicos b\u00e1sicos de los que se deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas\u00bb.<\/p>\n

5. Por lo dem\u00e1s, y sin perjuicio de recordar nuevamente la vinculaci\u00f3n de todos los Registradores al contenido de las resoluciones expresas de este Centro Directivo por las que se estimen los recursos \u2014mientras no se anulen por los Tribunales\u2014, no procede formular, en este tr\u00e1mite, apreciaci\u00f3n alguna sobre la queja que plantea el recurrente en su escrito (ni por supuesto prejuzgarla), sin perjuicio de cursar la misma, como as\u00ed se ordena, a los Servicios correspondientes de este Centro Directivo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

18 febrero 2008<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses Hipoteca de m\u00e1ximo: determinaci\u00f3n de los intereses.- No constituye defecto en una hipoteca de m\u00e1ximo la falta de determinaci\u00f3n del documento adecuado para concretar, en el momento de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, la cuant\u00eda de los intereses, en el supuesto de que quiera utilizarse el procedimiento judicial sumario, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[3709,1526,1509],"class_list":{"0":"post-18003","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-determinacion-de-los-intereses","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"tag-hipoteca-de-maximo","10":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18003","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18003"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18003\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18003"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18003"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18003"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}