{"id":18066,"date":"2015-10-21T11:26:15","date_gmt":"2015-10-21T10:26:15","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18066"},"modified":"2016-03-07T11:30:16","modified_gmt":"2016-03-07T10:30:16","slug":"hipoteca-inversa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/hipoteca-inversa\/","title":{"rendered":"Hipoteca inversa"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Hipoteca inversa<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Hipoteca inversa<\/strong><\/p>\n

Esta Resoluci\u00f3n se ocupa de un problema planteado por una hipoteca inversa, lo cual constituye una novedad; pero, adem\u00e1s, se abordan otras cuestiones que pueden afectar a otras hipotecas. Dada su gran extensi\u00f3n, se indican seguidamente las l\u00edneas generales de los argumentos empleados por la Direcci\u00f3n General en sus fundamentos de Derecho: 1) En primer lugar, se examina el alcance de la calificaci\u00f3n registral respecto a las cl\u00e1usulas financieras, lleg\u00e1ndose a la conclusi\u00f3n que el art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria permite excluir de la inscripci\u00f3n de aquellas estipulaciones que el Registrador considere abusivas sin necesidad de que exista una previa declaraci\u00f3n judicial de nulidad, pero siempre que lo haga bas\u00e1ndose en una norma que contenga \u201cuna prohibici\u00f3n espec\u00edficamente determinada en t\u00e9rminos claros y concretos\u201d. 2) Fuera de estos casos, el art\u00edculo 12 impone la inscripci\u00f3n de las cl\u00e1usulas financieras, pese a ser de contenido obligacional, lo que implica la t\u00e1cita derogaci\u00f3n del inciso final del art\u00edculo 51.6\u00aa del Reglamento Hipotecario por la Ley 41\/2007, que le dio la redacci\u00f3n actual. 3) La constituci\u00f3n de una hipoteca de esta clase a favor de una entidad extranjera es posible si dicha entidad est\u00e1 acreditada ante el Banco de Espa\u00f1a. 4) La falta de desarrollo reglamentario de la hipoteca inversa, prevista por la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007, no es obst\u00e1culo para que pueda inscribirse. 5) La hipoteca inversa garantiza no un pr\u00e9stamo, sino un cr\u00e9dito, lo que significa que los intereses deben sumarse al capital, hasta el l\u00edmite del cr\u00e9dito, sin que ello suponga un pacto prohibido de anatocismo. 6) Tampoco rige en esta clase de hipotecas el l\u00edmite de intereses establecido por el art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, sin que sea necesario un pacto expreso. 7) En cambio, no es inscribible el pacto de vencimiento anticipado por infringir una prohibici\u00f3n absoluta de disponer o de celebrar cualquier clase de arrendamiento. 8) Lo mismo ocurre con el vencimiento por incumplimiento de cualquier obligaci\u00f3n contenida en la escritura, por tratarse de una sanci\u00f3n absolutamente desproporcionada. 9) Son inscribibles las estipulaciones financieras referidas a comisiones, gastos, impuestos y primas de seguro, pese a que no est\u00e9n garantizados con la hipoteca. 10) De lo anterior debe excluirse el pacto que permita el cobro de una comisi\u00f3n superior al cinco por ciento en caso de cancelaci\u00f3n o amortizaci\u00f3n anticipada, por exceder de lo permitido por los art\u00edculos 7 a 9 de la Ley 41\/2007. 11) No se puede calificar que el conjunto de la operaci\u00f3n adolezca de falta de claridad e implique una posici\u00f3n dominante o abusiva a favor del acreedor. Es preciso concretar la cl\u00e1usula concreta que se considere abusiva. 12) El apoderamiento concedido al acreedor, es un pacto obligacional que, al no formar parte de las cl\u00e1usulas financieras, no es inscribible ni debe ser objeto de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Hechas estas precisiones generales, el contenido de la Resoluci\u00f3n es el siguiente:<\/p>\n

1.Mediante la escritura cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso, se formaliza un cr\u00e9dito en cuenta corriente hasta un determinado l\u00edmite, garantizando el saldo resultante al cierre de la cuenta con hipoteca de m\u00e1ximo, en su modalidad de hipoteca inversa.<\/p>\n

Denegada la inscripci\u00f3n por las razones que el Registrador expresa en su extensa nota de calificaci\u00f3n, el recurrente impugna determinados extremos de \u00e9sta. Por ello, la presente resoluci\u00f3n se centra en el examen de tales extremos, lo que se llevar\u00e1 cabo siguiendo el mismo orden expresado en el recurso, para una mayor claridad expositiva. No obstante, algunas de tales cuestiones se relacionan con el alcance que la ley atribuye a la funci\u00f3n calificadora del Registrador cuando de la inscripci\u00f3n de la hipoteca se trata, por lo que las consideraciones que se expresan sobre tales extremos han de ser aplicables, en lo pertinente, a toda la calificaci\u00f3n efectuada en el presente caso, pues el recurrente solicita en su escrito impugnatorio que se inscriba el derecho real de hipoteca y se transcriban todas las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado pactadas en la escritura calificada.<\/p>\n

2. Antes de entrar a resolver sobre los referidos extremos, debe se\u00f1alarse que la calificaci\u00f3n registral impugnada se ha emitido vigente la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, que dio nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual: \u00abEn la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n.\/ Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

El contenido del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria, tal y como aparece configurado tras su \u00faltima reforma, ha suscitado un vivo debate en torno a su significado y alcance, como consecuencia de las dudas interpretativas que plantea su tenor literal. Dichas dudas \u00fanicamente pueden ser resueltas tras recordar los objetivos perseguidas por el legislador con la reforma y despu\u00e9s de realizar un adecuado an\u00e1lisis del precepto que garantice su coherencia tanto con los principios que rigen nuestro sistema registral como con la normativa espec\u00edfica que regula, al igual que el precepto mencionado, otros aspectos del mercado hipotecario.<\/p>\n

A la luz de estos presupuestos, que ser\u00e1n desarrollados a continuaci\u00f3n, es posible alcanzar dos conclusiones b\u00e1sicas. La primera es que esas \u00abcl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras\u00bb a las que se refiere el p\u00e1rrafo segundo del citado art\u00edculo 12 han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando el Registrador haya calificado favorablemente aquellas otras que, por configurar el contenido del derecho de hipoteca, tienen trascendencia real. La segunda es que el reflejo registral de tales cl\u00e1usulas necesariamente se efectuar\u00e1 en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n de la hipoteca, a menos que su nulidad hubiera sido declarada mediante sentencia o fueran contrarias a una norma imperativa o prohibitiva redactada en t\u00e9rminos claros y concretos, sin que el Registrador pueda realizar cualquier tipo de actividad valorativa de las circunstancias en las que se desenvuelva el supuesto de hecho.<\/p>\n

3. Como expresa la propia Exposici\u00f3n de Motivos de la citada ley modificativa (Apartado VII, p\u00e1rrafo cuarto), la reforma del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria constituye una medida que, dirigida a impulsar el mercado de pr\u00e9stamos hipotecarios, tiene \u00ab\u2026 por objeto precisar el contenido que haya de tener la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca, evitando calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuraci\u00f3n registral del derecho que impone su contrataci\u00f3n en masa. Pues bien, esta finalidad de la Ley, que se plasma en el tenor literal del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria, no se alcanzar\u00eda si dicho precepto se interpretase en el sentido de que las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado debieran ser objeto de calificaci\u00f3n registral conforme a las reglas generales. Para el legislador tal interpretaci\u00f3n supondr\u00eda el mantenimiento de la diversidad de calificaciones registrales y, con ello, la falta de uniformidad de los asientos de inscripci\u00f3n de hipoteca, lo que en la pr\u00e1ctica implicar\u00eda la frustraci\u00f3n de los objetivos perseguidos por el legislador con la reforma, centrados en la necesidad de dotar de homogeneidad a los contratos destinados a la contrataci\u00f3n en masa utilizados en el mercado hipotecario, con el objetivo de impulsar y fomentar el mercado hipotecario. El legislador ha considerado que de forma excepcional y con base en razones de pol\u00edtica legislativa que as\u00ed lo justifiquen, resulta necesario delimitar la funci\u00f3n calificadora en relaci\u00f3n con ciertos aspectos del negocio, a fin de facilitar el acceso al Registro de los productos financieros. Se trata, en consecuencia, de una limitaci\u00f3n al juego del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria que responde a un intento de adaptaci\u00f3n a las necesidades concretas del mercado hipotecario en el momento de su promulgaci\u00f3n, con el objetivo de favorecer la contrataci\u00f3n en masa.<\/p>\n

Sin embargo, asumido lo anterior, lo cierto es que no resulta admisible interpretar el art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria de forma aislada sino s\u00f3lo mediante su necesaria coordinaci\u00f3n con otras normas que operan en relaci\u00f3n con el mismo mercado de productos financieros y que se orientan hacia fines de pol\u00edtica legislativa distintos de los referidos. De este modo, los objetivos perseguidos con la redacci\u00f3n dada al art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria tras la reforma introducida por la Ley 14\/2007 deben ser ponderados, en primer lugar, con los principios que inspiran la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios, con car\u00e1cter general y, singularmente, con la legislaci\u00f3n destinada a su defensa en el \u00e1mbito concreto del mercado hipotecario, principios que aparecen perfectamente identificados en la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, que dentro de su \u00e1mbito material de aplicaci\u00f3n, desarrolla un conjunto de normas cuya ratio es garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la informaci\u00f3n precontractual y proteger a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado, y que en su art\u00edculo 18.1 reafirma el control de legalidad de notarios y registradores al se\u00f1alar que \u00abEn su condici\u00f3n de funcionarios p\u00fablicos y derivado de su deber gen\u00e9rico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los Notarios denegar\u00e1n la autorizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley. Del mismo modo, los Registradores denegar\u00e1n la inscripci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley\u00bb.<\/p>\n

En segundo lugar, no es posible ignorar el origen comunitario de gran parte de la normativa espa\u00f1ola en materia de protecci\u00f3n de consumidores y la necesidad de que las autoridades nacionales realicen una interpretaci\u00f3n conforme al Derecho comunitario del ordenamiento nacional, interpretaci\u00f3n que el Tribunal de Justicia de la UE ha ampliado a la aplicaci\u00f3n de las Directivas. Seg\u00fan la Sentencia Von Colson (As. 14\/83) y la reiterada jurisprudencia posterior de la Corte de Luxemburgo, la obligaci\u00f3n de los Estados miembros, derivada de una directiva, de conseguir el resultado previsto por la misma, as\u00ed como su deber de adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecuci\u00f3n de esta obligaci\u00f3n, se imponen a todas las autoridades de los Estados miembros, autoridades entre las que deben incluirse tanto notarios como registradores. La Directiva 93\/13\/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cl\u00e1usulas abusivas en contratos celebrados con consumidores \u2013transpuesta al ordenamiento espa\u00f1ol mediante Real Decreto-Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios- es clara al respecto, tal y como ha puesto de manifiesto recientemente la Abogada General en sus conclusiones al asunto C-40\/08, al exigir expresamente de los Estados miembros, en inter\u00e9s de los consumidores y de los competidores profesionales, \u00abmedios adecuados y eficaces\u00bb para que cese el uso de cl\u00e1usulas abusivas. Coherentemente con esto imperativos, la Sala primera del Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 16 de diciembre de 2009 reitera el papel activo del Registrador en presencia de una cl\u00e1usula abusiva, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial, y diferenciar entre no inscribibilidad y nulidad de una cl\u00e1usula (fundamento duod\u00e9cimo).<\/p>\n

En la misma l\u00ednea, se acaba de manifestar recientemente la corte comunitaria en la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 4 de junio de 2009 (As. C-243\/08). Mediante la mencionada resoluci\u00f3n, la Corte de Luxemburgo da respuesta a una cuesti\u00f3n prejudicial cuyo objeto era dilucidar si podr\u00eda interpretarse el art\u00edculo 6.1 de la ya mencionada Directiva 93\/13, en el sentido de que la no vinculaci\u00f3n del consumidor a una cl\u00e1usula abusiva establecida por un profesional no operase \u00abipso iure\u00bb, sino \u00fanicamente en el supuesto de que el consumidor impugnase judicialmente con \u00e9xito dicha cl\u00e1usula abusiva mediante demanda presentada al efecto. El Tribunal de Justicia de Luxemburgo ha resuelto la citada cuesti\u00f3n declarando que \u00abel art\u00edculo 6, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que una cl\u00e1usula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aqu\u00e9l haya impugnado previamente con \u00e9xito tal cl\u00e1usula\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, resulta necesario tener en cuenta la oponibilidad frente a terceros de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado y en consecuencia, la posibilidad de promover la ejecuci\u00f3n hipotecaria con base en dichas cl\u00e1usulas. Es cierto que se han levantado voces en defensa de la supuesta inoponibilidad de este tipo de cl\u00e1usulas pero una interpretaci\u00f3n en este sentido, no s\u00f3lo vulnerar\u00eda los principios rectores del sistema registral espa\u00f1ol, al permitirse el acceso al registro de un tipo de cl\u00e1usulas carentes de eficacia alguna frente a terceros, sino que, adem\u00e1s, resultar\u00eda contraria a lo establecido en el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y, muy en especial, al reformado art\u00edculo 130 del mismo cuerpo legal. Recu\u00e9rdese que dicho precepto establece que \u00abel procedimiento de ejecuci\u00f3n directa contra los bienes hipotecados s\u00f3lo podr\u00e1 ejercitarse como realizaci\u00f3n de una hipoteca inscrita sobre la base de aquellos extremos contenidos en el t\u00edtulo que se hayan recogido en el asiento respectivo\u00bb. En consecuencia, al estar contenidas en el asiento de inscripci\u00f3n las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado pueden legitimar el ejercicio de la acci\u00f3n real hipotecaria.<\/p>\n

De hecho, si recurrimos a la lectura de los trabajos parlamentarios se advierte sin esfuerzo la estrech\u00edsima relaci\u00f3n existente entre el mencionado precepto y el art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria, hasta el punto de que la redacci\u00f3n de ambos evolucionaba en paralelo. Ello evidencia de forma incontestable que el legislador, al se\u00f1alar en el art\u00edculo 130 de la Ley Hipotecaria que la ejecuci\u00f3n directa de los bienes hipotecados deber\u00e1 realizarse sobre la base de aquellos extremos contenidos en el t\u00edtulo y que se hayan incorporado al asiento respectivo, sin hacer exclusi\u00f3n de ninguno de estos extremos y con independencia de su naturaleza, era plenamente consciente de la inclusi\u00f3n en el mencionado precepto de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado a las que se refiere el art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria. Tal y como ha sido configurado por el legislador tras la \u00faltima reforma, el art\u00edculo 12 constituye una concreci\u00f3n de lo dispuesto en los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, sin que el contenido del inciso final del art\u00edculo 51 6\u00aa del mencionado Reglamento suponga obst\u00e1culo alguno a esta interpretaci\u00f3n, desde el momento en que debe considerarse, en su concreto \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y en cuanto sea incompatible, t\u00e1citamente derogado por la Ley 41\/2007.<\/p>\n

En definitiva, s\u00f3lo una interpretaci\u00f3n de los objetivos espec\u00edficos del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protecci\u00f3n de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecuci\u00f3n real hipotecaria con base en el art\u00edculo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el \u00e1mbito de la funci\u00f3n calificadora del Registrador respecto de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refieren el p\u00e1rrafo segundo del reiterado art\u00edculo 12 LH. Y el resultado necesario de tal interpretaci\u00f3n impide asumir la exclusi\u00f3n absoluta de la calificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado, aunque s\u00ed una modalizaci\u00f3n en cuanto a su extensi\u00f3n. De este modo, dentro de los l\u00edmites inherentes a la actividad registral, el Registrador podr\u00e1 realizar una m\u00ednima actividad calificadora de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podr\u00e1 rechazar la inscripci\u00f3n de una cl\u00e1usula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resoluci\u00f3n judicial firme, pero tambi\u00e9n en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cl\u00e1usulas cuyo car\u00e1cter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ning\u00fan tipo de valoraci\u00f3n de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto. Ello supone que la funci\u00f3n calificadora se limitar\u00e1 exclusivamente a la mera subsunci\u00f3n autom\u00e1tica del supuesto de hecho en una prohibici\u00f3n espec\u00edficamente determinada en t\u00e9rminos claros y concretos. Dicho de otro modo, el control sobre dichas cl\u00e1usulas deber\u00e1 limitarse a las que est\u00e9n afectadas de una tacha apreciable objetivamente (porque as\u00ed resulte claramente de una norma que exprese dicha tacha), sin que puedan entrar en el an\u00e1lisis de aquellas otras que, por tratarse de conceptos jur\u00eddicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el \u00e1mbito de la incertidumbre sobre el car\u00e1cter abusivo (p.ej., basado en el principio general de la buena fe o el desequilibrio de derechos y obligaciones), s\u00f3lo podr\u00e1n ser declaradas abusivas en virtud de una decisi\u00f3n judicial.<\/p>\n

Una interpretaci\u00f3n diferente a la que ahora se propone supondr\u00eda, como consecuencia inevitable, la exclusi\u00f3n de estas cl\u00e1usulas de las presunciones registrales de validez del contenido de los asientos sin que exista ning\u00fan tipo de base legal para ello, dado que el art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria no ha variado, claro est\u00e1, el art\u00edculo 6.3 del C\u00f3digo Civil. M\u00e1s a\u00fan, una soluci\u00f3n diferente a la ahora sostenida convertir\u00eda la intervenci\u00f3n del Registrador en un mero tr\u00e1mite impuesto al particular, sin que ello le reportara ninguna ventaja desde la perspectiva de los fines de las normas dictadas en defensa de sus intereses, oblig\u00e1ndole as\u00ed a renunciar por imperativo legal a los instrumentos de protecci\u00f3n que le dispensa nuestro modelo de seguridad jur\u00eddica preventiva. Como se\u00f1ala la Exposici\u00f3n de Motivos de la propia Ley 14\/2007 (Ap. VII), \u00abLa sentida necesidad de avanzar y flexibilizar el r\u00e9gimen jur\u00eddico de las hipotecas, con requisitos y figuras jur\u00eddicas que acojan las nuevas demandas, obliga tambi\u00e9n a todos los operadores que intervienen en el proceso formativo de los contratos y de las garant\u00edas reales, especialmente a los Notarios y a los Registradores de la Propiedad, de manera que como operadores jur\u00eddicos, en la redacci\u00f3n de los documentos y en la pr\u00e1ctica de los asientos, entiendan dirigida su labor en el sentido de orientar y facilitar el acceso al Registro de los t\u00edtulos autorizados por los medios legales existentes, para lograr que la propiedad y los derechos reales sobre ella impuestos queden bajo el amparo del r\u00e9gimen de publicidad y seguridad jur\u00eddica preventiva, y disfruten de sus beneficios, de conformidad, en todo caso, con las disposiciones legales y reglamentarias que determinan el contenido propio de la inscripci\u00f3n registral, los requisitos para su extensi\u00f3n, y sus efectos. T\u00e9ngase en cuenta adem\u00e1s que, seg\u00fan reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia, \u00aba falta de normativa comunitaria en la materia, la determinaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n procesal destinada a garantizar la salvaguarda de los derechos que el Derecho comunitario genera en favor de los justiciables corresponde al ordenamiento jur\u00eddico interno de cada Estado miembro en virtud del principio de autonom\u00eda procesal de los Estados miembros, a condici\u00f3n, sin embargo, de que esta regulaci\u00f3n (\u2026) no haga imposible en la pr\u00e1ctica o excesivamente dif\u00edcil el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jur\u00eddico comunitario (principio de efectividad) (v\u00e9anse, al respecto las sentencias del Tribunal de Justicia en los asuntos C-168\/2005, C\u201178\/98, C\u2011392\/04, C\u2011422\/04 y C-40\/08). No resulta exagerado afirmar que la eliminaci\u00f3n del control registral en este \u00e1mbito \u2013calificado por la propia jurisprudencia comunitaria como \u00abequivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jur\u00eddico interno, tienen rango de normas de orden p\u00fablico\u00bb (As, C-40\/08)\u2013 unido a la posibilidad de promover la ejecuci\u00f3n hipotecaria con base en dichas cl\u00e1usulas, atentar\u00eda de forma palmaria contra esta exigencia.<\/p>\n

A todo lo apuntado cabe a\u00f1adir, que la absoluta exclusi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral de este tipo de cl\u00e1usulas puede suponer una seria cortapisa para el fomento del mercado hipotecario que la Ley 41\/2007 asume como objetivo espec\u00edfico. Pi\u00e9nsese que una interpretaci\u00f3n en tales t\u00e9rminos puede dar lugar a que prosperen de forma considerable las peticiones de anotaci\u00f3n preventiva de las demandas de nulidad de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado de todos aquellos deudores que anticipen una inminente ejecuci\u00f3n, desde el momento en que ya no se podr\u00e1 contar como argumento en contra de la apreciaci\u00f3n del requisito del fumus boni iuris para la concesi\u00f3n de dicha medida, la previa calificaci\u00f3n registral de las mismas. Resulta evidente que la intervenci\u00f3n simult\u00e1nea de notarios y registradores, en el caso de estos \u00faltimos, en los t\u00e9rminos antes apuntados, constituye un serio desincentivo a la solicitud de tales medidas y, claro est\u00e1, un evidente obst\u00e1culo a su concesi\u00f3n.<\/p>\n

4. Pasando ya a analizar las cuestiones materiales o de fondo planteadas en el recurso, han de realizarse primeramente dos precisiones a la vista de la regulaci\u00f3n que se contiene en la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre.<\/p>\n

En primer lugar, por lo que resulta del propio t\u00edtulo (en este punto no cuestionado por el Registrador en su calificaci\u00f3n) y como afirma el recurrente en su escrito, la entidad \u00abManchester Building Society\u00bb es una entidad financiera de las referidas en el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, estando acreditada ante el Banco de Espa\u00f1a, en tanto que inscrita en el Registro Oficial de Entidades desde el 22 de enero de 2008, por lo que la entidad acreedora cuyo derecho se garantiza con la hipoteca inversa constituida cumple el requisito establecido por el apartado 2 de la citada disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007, conforme al cual las hipotecas inversas previstas en la misma \u00abs\u00f3lo podr\u00e1n ser concedidas por las entidades de cr\u00e9dito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en Espa\u00f1a\u00bb, circunstancia \u00e9sta de la que se derivan una serie de consecuencias, y no s\u00f3lo las previstas en la citada disposici\u00f3n adicional, sino tambi\u00e9n las resultantes del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria, con la interpretaci\u00f3n y las precisiones antes apuntadas.<\/p>\n

En segundo lugar, expresa el Registrador en su calificaci\u00f3n (fundamento XIII) que el Ministerio de Econom\u00eda no ha dictado a\u00fan las normas de desarrollo previstas en los apartados 3 y 4 de la disposici\u00f3n adicional primera de la citada Ley 41\/2007, y entiende que tales normas de desarrollo son imprescindibles para que el nuevo producto \u2013hipoteca inversa- pueda desplegar sus efectos, \u00abdado su riesgo elevado para ambas partes contratantes, y la circunstancia de ser sujeto de importantes excepciones al r\u00e9gimen hipotecario ordinario\u00bb, entre las que cita el vencimiento por transmisi\u00f3n voluntaria del inmueble, la limitaci\u00f3n de la responsabilidad patrimonial universal, y las que dejan sin aplicaci\u00f3n el l\u00edmite de cobertura de intereses fijado en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Frente a tal consideraci\u00f3n, el recurrente alega que la previsi\u00f3n de ulteriores desarrollos normativos conforme a la citada disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007 respecto de la hipoteca inversa no impide su inscripci\u00f3n, dado que las normas legales obligan \u00abper se\u00bb a todos, sin necesidad de complemento o desarrollo, salvo que prevean otra cosa \u2013lo que no acontece en dicha Ley-.<\/p>\n

Sobre esta cuesti\u00f3n, este Centro Directivo no puede sino compartir el criterio del recurrente, sigui\u00e9ndose as\u00ed una l\u00ednea que siempre ha guiado su actuaci\u00f3n y de lo que son bien expresivas las afirmaciones – trasladables al presente caso- que se contienen en la Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 1973 cuando, a prop\u00f3sito de una figura carente de una completa regulaci\u00f3n legal (hipoteca cambiaria), expresaba lo siguiente: \u00abno debe haber obst\u00e1culo para que, en principio, pueda inscribirse una hipoteca que aparece reconocida en el ordenamiento legislativo, aunque de manera incompleta e insuficiente, ya que esta deficiencia legal puede ser en varios aspectos eficazmente suplida por la actuaci\u00f3n de Notarios y Registradores, que como \u00f3rganos cualificados, contribuyen as\u00ed al desarrollo del Derecho, a trav\u00e9s de su actividad creadora y calificadora, al configurar jur\u00eddicamente aquellos actos de la vida real carentes, en mayor o menor grado, de regulaci\u00f3n legal…\u00bb. Y es que en los supuestos de remisi\u00f3n normativa hecha por una Ley mediante un reenv\u00edo a una normativa reglamentaria ulterior a favor de la Administraci\u00f3n, fuera de los supuestos de delegaci\u00f3n legislativa o remisi\u00f3n recepticia (caso de las Leyes de Bases a que se refiere el art\u00edculo 82 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola), la Ley remitente tiene fuerza normativa directa y propia, de forma que del desarrollo de la remisi\u00f3n legal al Reglamento surge una norma estrictamente reglamentaria, y por ello subordinada a la propia Ley de remisi\u00f3n, sin que la \u00abvis obligandi\u00bb de \u00e9sta quede condicionada a la previa producci\u00f3n de la norma reglamentaria, salvo que as\u00ed lo hubiere previsto expresamente aquella Ley o resulte imprescindible por raz\u00f3n de su contenido. Por ello, a diferencia de las Leyes de Bases que no tienen fuerza normativa directa y propia, en los casos de delegaci\u00f3n no recepticia la Ley delegante remite al Reglamento para completar con mayor o menor extensi\u00f3n su propia regulaci\u00f3n, pero sin impedir la entrada en vigor y aplicabilidad de sus mandatos normativos, pues la actuaci\u00f3n reglamentaria debe producirse \u00aben t\u00e9rminos de subordinaci\u00f3n, desarrollo y complementariedad\u00bb (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1992, 14 de octubre de 1995, entre otras muchas). Esta relaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n la ha confirmado el Tribunal Constitucional afirmando que no se excluye \u00abque las Leyes contengan remisiones a normas reglamentarias, pero s\u00ed que tales remisiones hagan posible una regulaci\u00f3n independiente y no claramente subordinada a la Ley, lo que supondr\u00eda una degradaci\u00f3n de la reserva formulada por la Constituci\u00f3n a favor del legislador\u00bb (cfr. Sentencia del Tribunal Constitucional 83\/1984, de 23 de julio, fundamento jur\u00eddico 4, confirmado, por todos, en el fundamento jur\u00eddico 14 de la Sentencia 292\/2000, de 30 de noviembre). Por ello, como ha destacado tambi\u00e9n nuestra jurisprudencia, las normas reglamentarias de desarrollo de un texto legal no pueden, en ning\u00fan caso, limitar los derechos, las facultades ni las posibilidades de actuaci\u00f3n contenidas en la misma Ley (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1967 y 6 de julio de 1972).<\/p>\n

Lo se\u00f1alado supone en el presente caso que las previsiones que contiene la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre en su Disposici\u00f3n Adicional Primera, sobre regulaci\u00f3n de la hipoteca inversa, entraron en vigor, con el resto de la Ley, el d\u00eda siguiente a la su publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial del Estado (cfr. Disposici\u00f3n Final D\u00e9cima), sin que la misma se haya de entender postergada al momento en que el Ministerio de Econom\u00eda y Hacienda proceda a dictar las normas reglamentarias sobre transparencia y protecci\u00f3n de clientela previstas en los apartados 3 y 4 de la citada Disposici\u00f3n Adicional Primera, conforme a la habilitaci\u00f3n normativa contenida en la misma.<\/p>\n

5. Por lo que se refiere a las cuestiones concretas que son objeto de debate en este recurso, procede analizar el primero de los defectos, en el que el Registrador pone de relieve que si bien se concede al acreditado un cr\u00e9dito en cuenta corriente hasta el l\u00edmite de 171.966,23 euros, de lo pactado en la misma escritura resulta que s\u00f3lo ha podido disponer de 4.709,30 euros en concepto de comisi\u00f3n de apertura, y podr\u00e1 disponer de 60.255,72 euros una vez que haya sido inscrita la hipoteca, de modo que \u2013a su juicio\u2013, \u00aben cuanto al resto del principal se tratar\u00eda de un cr\u00e9dito indisponible (\u00absin que puedan efectuarse otras disposiciones del cr\u00e9dito o del saldo que, en su caso, pudiera presentar la cuenta a favor del acreditado\u00bb)\u00bb. Y entiende que no cabe articular la garant\u00eda de tales cantidades (las que corresponden a la diferencia) mediante su inclusi\u00f3n en la cifra del principal de un cr\u00e9dito en cuenta corriente, \u00abpues dicho principal, por su propia naturaleza \u2013la de un pr\u00e9stamo\u2013, precisa de la entrega o al menos de la posibilidad de disposici\u00f3n, sin que puedan tampoco confundirse y ser tratados conjuntamente los conceptos y cantidades correspondientes al principal de la deuda y a los intereses que genere dicho principal\u00bb.<\/p>\n

Frente a tal apreciaci\u00f3n, argumenta el recurrente que en dicha calificaci\u00f3n se confunde \u00abl\u00edmite de responsabilidad\u00bb con \u00abl\u00edmite de cr\u00e9dito\u00bb, toda vez que, en el supuesto que motiva el recurso, la totalidad del cr\u00e9dito disponible ya habr\u00eda sido dispuesto tras el otorgamiento de la escritura y su posterior inscripci\u00f3n registral, devengando desde entonces intereses hasta el l\u00edmite de la responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

Varias son las razones que impiden confirmar la calificaci\u00f3n recurrida en este extremo. En primer lugar, porque se incurre en la confusi\u00f3n de extender el r\u00e9gimen jur\u00eddico del pr\u00e9stamo mutuo a la apertura de cr\u00e9dito en cuenta corriente, siendo as\u00ed que es esta figura contractual, acompa\u00f1ada de la constituci\u00f3n del gravamen hipotecario, y no aquella la que se ha convenido entre los contratantes en el presente caso. Ambas modalidades contractuales pueden ser utilizadas como instrumento financiero en el caso de las hipotecas inversas por preverlo as\u00ed expresamente la referida disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007, al definir esta figura su apartado primero como \u00abel pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante\u00bb y siempre que cumplan los requisitos que establece el mismo apartado primero. Pero debiendo diferenciarse los conceptos y reg\u00edmenes jur\u00eddicos de ambos contratos. La distinci\u00f3n es clara y ha sido puesta de manifiesto por este Centro Directivo subrayando que en el caso del pr\u00e9stamo hipotecario \u00e9ste se ha de adecuar al r\u00e9gimen que para el contrato de pr\u00e9stamo regulan los art\u00edculos 1.753 a 1.757 del C\u00f3digo Civil y 311 y siguientes del C\u00f3digo de Comercio, de naturaleza real en cuanto se perfeccionan con la entrega de la suma prestada, y unilaterales por cuanto de ellos tan s\u00f3lo surgen obligaciones para el prestatario. Ambas notas caracterizadoras del pr\u00e9stamo mutuo (real y unilateral) han sido destacadas igualmente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. As\u00ed la Sentencia de 7 de abril de 2004 afirma que \u00abEl art. 1740 del C\u00f3digo Civil regula dos contratos distintos, el comodato o pr\u00e9stamo de uso y el mutuo o simple pr\u00e9stamo consistente en la entrega, por una de las partes a la otra, de dinero u otra cosa fungible con condici\u00f3n de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Como dice la sentencia de esta Sala de 22 de mayo de 2001, el contrato de pr\u00e9stamo o mutuo con o sin intereses es un contrato real, en cuanto sus efectos propios no surgen hasta que se realiza la entrega de la cosa por una de las partes a la otra y tal entrega implica un elemento esencial que solo se da en algunos grupos de contratos. Adem\u00e1s, es un contrato unilateral en cuanto s\u00f3lo produce obligaciones para una de las partes, el mutuario o prestatario\u00bb.<\/p>\n

Frente al pr\u00e9stamo, la apertura de cr\u00e9dito es una operaci\u00f3n, ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que el banco se obliga, dentro del l\u00edmite y por el tiempo pactado, a poner a disposici\u00f3n del cliente \u2013acreditado\u2013 y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligaci\u00f3n de \u00e9ste de reintegrarlas en la fecha pactada, satisfaciendo los intereses y, en su caso, comisiones convenidas. Se configure la apertura del cr\u00e9dito de forma simple o se le a\u00f1ada el convenio expreso de instrumentalizarla en cuenta corriente \u2013 como sucede en el presente caso -, no cabe hablar en ella de una relaci\u00f3n jur\u00eddica unilateral en la que se contrapongan la posici\u00f3n acreedora de una de las partes frente a la deudora de la otra, sino que en ella existen derechos y obligaciones por parte de ambas: el concedente, por cuanto si bien tendr\u00e1 derecho a los reintegros, intereses y comisiones que procedan, o al saldo de liquidaci\u00f3n en su d\u00eda, tiene la obligaci\u00f3n de mantener la disponibilidad en los t\u00e9rminos convenidos, disponibilidad de que seguir\u00e1 gozando el acreditado como un derecho pese a que surjan a su costa las obligaciones correlativas a los derechos del concedente (cfr. Resoluci\u00f3n de 18 de junio de 2001). Se trata de un contrato que, aunque aludido en el n\u00famero 7 del art\u00edculo 175 del C\u00f3digo de comercio, no adquiri\u00f3 carta de naturaleza en nuestro Ordenamiento jur\u00eddico, hasta que lo reconocieron expresamente las Sentencias de la Sala primera del Tribunal Supremo que se citan en la de 1 de marzo de 1969 y las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 28 de febrero de 1933 y 16 de junio de 1936, y que, como aclara la Sentencia de la misma Sala y Tribunal de 11 de junio de 1999 se trata de un \u00abcontrato de car\u00e1cter consensual y bilateral, no puede ser confundido con el contrato de pr\u00e9stamo regulado en los art\u00edculos 1753 a 1757 del C\u00f3digo Civil, y 311 y siguientes del C\u00f3digo de Comercio, de naturaleza real que se perfecciona por la entrega de la cosa prestada, y unilateral por cuanto de \u00e9l s\u00f3lo surgen obligaciones para uno de los contratantes, el prestatario\u00bb (vid. en el mismo sentido Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1976 y de 27 de junio de 1989). Trat\u00e1ndose en el presente supuesto de un cr\u00e9dito en cuenta corriente, en los t\u00e9rminos en que acaba de ser definida esta figura, no es correcto afirmar que la naturaleza de la operaci\u00f3n es la de un pr\u00e9stamo y exigir, en consecuencia, la entrega del capital. Otra cosa es que ciertamente s\u00ed resulte precisa la disponibilidad del capital en el tiempo, forma y cuant\u00eda pactados, por ser \u00e9sta la prestaci\u00f3n a que se obliga el acreditante, disponibilidad que tambi\u00e9n existe en el presente caso c\u00f3mo se ver\u00e1 a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

En segundo lugar, deben tenerse en cuenta las especiales caracter\u00edsticas de la hipoteca inversa, se\u00f1aladamente por lo que se refiere al devengo de los intereses ordinarios pactados, ya que, por la propia naturaleza y operatividad de la figura, sobre tales intereses gravita el riesgo que para la entidad concedente se deriva de la aleatoriedad en lo relativo al vencimiento del cr\u00e9dito, ya que conforme a la letra c) del apartado primero de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007 \u00abla deuda s\u00f3lo sea exigible por el acreedor y la garant\u00eda ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si as\u00ed se estipula en el contrato, cuando fallezca el \u00faltimo de los beneficiarios\u00bb. Por ello, es especialmente \u00fatil en muchos casos, para el desenvolvimiento del producto en el mercado financiero, el mecanismo de la cuenta corriente, pues permitir\u00e1 englobar las diversas partidas que configurar\u00e1n el saldo final \u2013o deuda\u2013 exigible al tiempo del vencimiento de la obligaci\u00f3n garantizada por la hipoteca inversa constituida.<\/p>\n

Entre esas partidas que conformar\u00e1n la deuda finalmente exigible adquieren especial relevancia los intereses, lo que lleva a analizar si, en puridad, existe lo que se conceptuar\u00eda como una capitalizaci\u00f3n de intereses en la hipoteca inversa, en particular \u2013por ser el caso objeto de este recurso\u2013 cuando la operaci\u00f3n financiera garantizada se instrumenta a trav\u00e9s de una apertura de cr\u00e9dito en cuenta corriente. A tal efecto, en este tipo de hipoteca la incertidumbre existente sobre el momento del vencimiento del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado impide un c\u00e1lculo exacto del riesgo financiero, por lo que debe permitirse que los intereses se sumen al capital, a trav\u00e9s de la correspondiente partida de cargo en la cuenta.<\/p>\n

Sobre esta cuesti\u00f3n es ilustrativo lo que, respecto de la hipoteca inversa, se indica en el Pre\u00e1mbulo de la Ley 41\/2007, ya que facilita enormemente tanto la comprensi\u00f3n del problema analizado como la finalidad perseguida por el legislador: \u00ab… Hacer l\u00edquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podr\u00eda contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioecon\u00f3micos que tienen Espa\u00f1a y la mayor\u00eda de pa\u00edses desarrollados: la satisfacci\u00f3n del incremento de las necesidades de renta durante los \u00faltimos a\u00f1os de la vida. La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente peri\u00f3dicas, aunque la disposici\u00f3n pueda ser de una sola vez, hasta un importe m\u00e1ximo determinado por un porcentaje del valor de tasaci\u00f3n en el momento de la constituci\u00f3n. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperaci\u00f3n por parte de la entidad del cr\u00e9dito dispuesto m\u00e1s los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelaci\u00f3n de la deuda por los herederos o la ejecuci\u00f3n de la garant\u00eda hipotecaria por parte de la entidad de cr\u00e9dito…\u00bb.<\/p>\n

Por ello es l\u00f3gico que, como pone de manifiesto el recurrente en su escrito, dado que los intereses devengados no son pagaderos hasta el fallecimiento del acreditado, puedan acumularse al capital, pues el inter\u00e9s ya devengado hasta entonces no puede ser reclamado por separado.<\/p>\n

En tercer lugar, a esta misma conclusi\u00f3n se llega si se analiza la operaci\u00f3n bajo el prisma de su caracterizaci\u00f3n como una apertura de cr\u00e9dito en cuenta corriente garantizada mediante hipoteca. Es cierto, como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de enero y 16 de julio de 1996 y 19 de marzo de 2008, entre otras), que en el \u00e1mbito hipotecario los intereses s\u00f3lo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los l\u00edmites legales y convencionales, pero no englobados en el capital. As\u00ed resulta claramente del principio registral de especialidad que en el \u00e1mbito del derecho real de hipoteca impone la determinaci\u00f3n separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses (vid. arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), diferenciaci\u00f3n que en el momento de la ejecuci\u00f3n determina (vid. art. 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que el acreedor no puede pretender el cobro del eventual exceso de los intereses devengados sobre los garantizados \u2013dejando a salvo la posibilidad que para el caso de ser propietario del bien hipotecado el propio deudor prev\u00e9 el art\u00edculo 692.1 p\u00e1rrafo segundo\u2013 con cargo a la cantidad fijada para la cobertura del principal, ni a la inversa. Ahora bien, esta doctrina no rige en el \u00e1mbito del cr\u00e9dito en cuenta corriente, por raz\u00f3n de su propia naturaleza y r\u00e9gimen jur\u00eddico (lo que a\u00fan es m\u00e1s claro cuando dicho cr\u00e9dito est\u00e1 garantizado con una hipoteca inversa). Como ya se\u00f1alaran las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de junio y 13 de julio de 1999 y la posterior de 4 de julio de 2001, \u00abla atipicidad del contrato de apertura de cr\u00e9dito en cuenta corriente permite un amplio juego a la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, de suerte que, en lo que a los intereses se refiere, tanto puede convenirse que los mismos se contabilicen como una partida m\u00e1s de adeudo en la cuenta, perdiendo as\u00ed su exigibilidad aislada, como que se configuren como cr\u00e9ditos independientes, aunque accesorios del principal, que al no asentarse en aqu\u00e9lla ser\u00e1n exigibles con independencia del saldo de liquidaci\u00f3n que la misma arroje. No obstante, incluso en el primero de los supuestos, su adeudo ha de entenderse que tan s\u00f3lo es vinculante para el concedente del cr\u00e9dito en la medida en que el saldo de disponibilidad de la cuenta lo permita, pues tan s\u00f3lo hasta el l\u00edmite fijado est\u00e1 obligado a conceder cr\u00e9dito y a asentar como partidas de cargo las convenidas, y tan s\u00f3lo hasta ese l\u00edmite es el contrato de apertura de cr\u00e9dito el t\u00edtulo que permita la exigibilidad del saldo de liquidaci\u00f3n\u00bb. Y esta es precisamente la f\u00f3rmula prestacional acogida en el contrato examinado (y no s\u00f3lo en cuanto a los intereses, sino tambi\u00e9n en cuanto a comisiones y gastos), al pactarse que la cuenta corriente aperturada \u00abreflejar\u00e1 como partidas de adeudo las cantidades de que el acreditado disponga inicialmente conforme a lo indicado en la estipulaci\u00f3n precedente, m\u00e1s los intereses, comisiones, impuestos y gastos \u2026 que se devenguen o adeuden\u00bb, intereses que se calculan sobre el saldo deudor existente en cada momento, al tipo pactado, con devengo diario y liquidaciones mensuales, conforme a lo acordado en la estipulaci\u00f3n cuarta, apartados I y II. Por ello, carece de fundamento afirmar que respecto de la diferencia entre la cifra l\u00edmite del cr\u00e9dito (171.966,23 euros) y las cantidades de disposici\u00f3n de fondos mediante retirada de numerario (esto es las dos partidas de 4.709,30 y 60.255,72 euros, respectivamente, de la estipulaci\u00f3n segunda), el cr\u00e9dito resulta indisponible.<\/p>\n

6. La conclusi\u00f3n anterior no se ve desvirtuada por la doctrina de este Centro Directivo en relaci\u00f3n con el denominado pacto de anatocismo, por el que las partes estipulan que los intereses vencidos y no satisfechos se acumulen al capital para seguir produciendo los intereses pactados (cfr. Resoluciones de 20 de mayo de 1987, 30 de enero y 2 de febrero de 1998), doctrina citada por el Registrador en apoyo de su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Es cierto que la doctrina de este Centro Directivo, sin prejuzgar en sus m\u00e1s recientes Resoluciones la validez civil del pacto de anatocismo (que neg\u00f3 en algunos de los precedentes para los pr\u00e9stamos mercantiles), viene sosteniendo que en el \u00e1mbito hipotecario o de actuaci\u00f3n de la garant\u00eda constituida, los intereses s\u00f3lo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los l\u00edmites legales y convencionales, pero nunca englobados en el capital. As\u00ed lo impone el principio registral de especialidad que en el \u00e1mbito del derecho real de hipoteca exige la determinaci\u00f3n separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses (cfr. arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), y el necesario respeto a la limitaci\u00f3n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero, establecida en el art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resoluciones de 19, 22, 24 y 25 de marzo de 2008).<\/p>\n

Ahora bien, en cuanto a la validez del pacto como tal, no puede desconocerse que el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 8 de noviembre de 1994 (Sala primera), admite expresamente la validez del pacto de anatocismo, incluso en el contrato de pr\u00e9stamo mercantil, con base en las siguientes razones: \u00ab1.\u00ba El principio de autonom\u00eda de la voluntad que consagra el art. 1255 CC permite que las partes puedan celebrar el referido convenio, siempre que el mismo, adem\u00e1s de no ser contrario a la moral, ni al orden p\u00fablico, no est\u00e9 prohibido por la Ley, como no lo est\u00e1, seg\u00fan veremos seguidamente. 2.\u00ba El art\u00edculo 1109 del C\u00f3digo civil, adem\u00e1s de admitir en el inciso inicial de su p\u00e1rrafo 1, el anatocismo legal, admite tambi\u00e9n el convencional, en el inciso siguiente de ese mismo p\u00e1rrafo 1, al decir \u00abaunque la obligaci\u00f3n haya guardado silencio sobre este punto\u00bb, con lo que, a \u00absensu contrario\u00bb, viene a admitir que las partes puedan pactar expresamente que los intereses pactados (vencidos y no satisfechos) puedan producir intereses. El citado precepto es aplicable, con car\u00e1cter supletorio, a los contratos mercantiles (cfr. art. 2 del C\u00f3digo de comercio), siempre que en este C\u00f3digo no exista alg\u00fan precepto espec\u00edfico que establezca lo contrario, cuyo precepto no s\u00f3lo no existe, sino que el existente al respecto viene a confirmar aqu\u00e9l, como seguidamente decimos. 3.\u00aa El art\u00edculo 317 del C\u00f3digo de comercio que, en el inciso 1.\u00ba de su p\u00e1rrafo \u00fanico, niega la posibilidad del anatocismo legal o de producci\u00f3n \u00abope legis\u00bb, cuando dice que \u00ablos intereses vencidos y no pagados no devengar\u00e1n intereses\u00bb, admite expresamente, en cambio, el convencional, al decir en el inciso 2.\u00ba de su referido p\u00e1rrafo \u00fanico que \u00ablos contratantes podr\u00e1n, sin embargo, capitalizar los intereses l\u00edquidos y no satisfechos, que, como aumento de capital, devengar\u00e1n nuevos r\u00e9ditos\u00bb. 4.\u00aa El referido anatocismo convencional puede ser pactado por las partes en el mismo contrato originario de pr\u00e9stamo mercantil con inter\u00e9s, sin necesidad de ninguna convenci\u00f3n posterior para ello, como los recurrentes apuntan en el desarrollo del motivo, toda vez que la liquidez de los intereses vencidos y no satisfechos se produce autom\u00e1ticamente por la simple aplicaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s pactado al capital prestado y al tiempo transcurrido hasta el vencimiento de dichos intereses. 5.\u00aa Esta Sala tiene expresamente reconocida la validez del anatocismo convencional (cfr. Sentencias de 6 de febrero de 1906, 21 de octubre de 1911 y 25 de mayo de 1945), cuya doctrina jurisprudencial, aunque referida al art\u00edculo 1109 del C\u00f3digo civil, es tambi\u00e9n aplicable al art\u00edculo 317 del C\u00f3digo de comercio, por cuanto \u00e9ste precepto no s\u00f3lo no contradice a aqu\u00e9l, sino que lo confirma en lo que al anatocismo convencional se refiere, como anteriormente hemos dicho. 6.\u00aa Es uso mercantil consolidado el que en los pr\u00e9stamos bancarios estipulen las partes que los intereses vencidos y no satisfechos se capitalicen para, en uni\u00f3n del capital, seguir produciendo intereses al mismo tipo pactado\u00bb. Esta doctrina ha sido reiterada por la m\u00e1s reciente Sentencia del mismo Tribunal de 4 de junio de 2009, generando jurisprudencia con el valor que la reconoce el art\u00edculo 1 n\u00famero 6 del C\u00f3digo civil.<\/p>\n

Y en cuanto a los l\u00edmites de la actuaci\u00f3n del pacto de anatocismo en el \u00e1mbito hipotecario, como ya advirtiera la Resoluci\u00f3n de 19 de marzo de 2008, los l\u00edmites del art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria en cuanto a los intereses que se pueden pactar en perjuicio de terceros, tiene precisamente en el \u00e1mbito de la hipoteca inversa la excepci\u00f3n prevista actualmente en el apartado 6 de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, a que nos referimos en el siguiente fundamento jur\u00eddico. A ello hay que a\u00f1adir otra especialidad sobre esta materia en relaci\u00f3n con las hipotecas en garant\u00eda de cr\u00e9dito en cuenta corriente, en cuanto a su \u00e1mbito objetivo en relaci\u00f3n con los intereses, pues, como ha se\u00f1alado la doctrina m\u00e1s autorizada, en rigor tras cada vencimiento no hay intereses exigibles con independencia sino que, de acuerdo con lo pactado, s\u00f3lo son objeto de anotaci\u00f3n como una partida de cargo m\u00e1s de la cuenta corriente. Por ello, la hipoteca no garantiza de forma separada e independiente cada vencimiento de intereses, sino s\u00f3lo el saldo final de la cuenta. De forma que hasta que no se determina el saldo final al cierre de la cuenta no hay ninguna deuda impagada, ni por capital ni por intereses. Y ello es as\u00ed porque s\u00f3lo con el saldo final surge la deuda exigible y s\u00f3lo en relaci\u00f3n con \u00e9sta puede preverse que la garant\u00eda, a partir de la fijaci\u00f3n de dicho saldo, se extienda a los intereses sucesivos, intereses que, por ser de deuda vencida y no satisfecha, ser\u00e1n intereses moratorios. Por ello, en rigor en estas hipotecas no puede hablarse de una capitalizaci\u00f3n de los intereses ordinarios vencidos, ni resulta aplicable en puridad la regla del art\u00edculo 317 del C\u00f3digo de comercio conforme a la cual los intereses vencidos y no pagados no devengar\u00e1n intereses, por cuanto que respecto de estos intereses no procede exigir su pago, sino s\u00f3lo su cargo en la cuenta, sin que pueda hablarse con propiedad de intereses impagados respecto de los todav\u00eda no exigibles.<\/p>\n

7. Abordada en el apartado anterior parte de los problemas relativos al devengo y garant\u00eda de los intereses en la hipoteca inversa, en su modalidad de cr\u00e9dito en cuenta corriente, debe ahora analizarse el extremo de la nota de calificaci\u00f3n seg\u00fan el cual la escritura contraviene el art\u00edculo 12.1 de la Ley Hipotecaria por no expresar una cifra m\u00e1xima de responsabilidad en concepto de intereses, ni el n\u00famero de a\u00f1os a que se extiende la garant\u00eda de los mismos, lo que implicar\u00eda \u2013a juicio del Registrador\u2013 que s\u00f3lo estuviesen garantizados los intereses de dos a\u00f1os y la parte vencida de la anualidad corriente, pues aunque a las hipotecas inversas no les afecte, conforme al apartado 6 de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007 de 7 de diciembre, el l\u00edmite de cinco a\u00f1os establecido en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, no se contiene en la escritura objeto de calificaci\u00f3n el pacto en contrario que permite el apartado segundo de ese mismo art\u00edculo. A ello opone el recurrente que la citada Ley 41\/2007 no exige ning\u00fan pacto expreso contrario al citado art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, pues basta la regulaci\u00f3n que las partes han pactado en la escritura para comprender que han convenido en superar ese l\u00edmite legal, tal y como permite la referida disposici\u00f3n adicional primera.<\/p>\n

Sobre esta cuesti\u00f3n \u2013y aparte lo expuesto en el apartado anterior\u2013, cabe decir que la aplicaci\u00f3n de las reglas hermen\u00e9uticas que resultan de los art\u00edculos 1281 y siguientes del C\u00f3digo Civil conduce a la confirmaci\u00f3n de la tesis del recurrente, toda vez que la exigencia del Registrador desembocar\u00eda en un excesivo formalismo poco acorde con los principios que inspiran nuestro ordenamiento jur\u00eddico. A tal efecto, el acuerdo reflejado sobre este punto en la escritura no puede ser calificado de meramente conjetural, sino, m\u00e1s bien, como algo perfectamente comprensible conforme a las reglas interpretativas citadas, en uni\u00f3n a las siguiente consideraciones.<\/p>\n

Por un lado, el inciso final del apartado sexto de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007 establece que, a estos efectos (el recobro por parte del acreedor), no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, esto es, no es aplicable a las hipotecas inversas el l\u00edmite legal ordinario que impide pactar que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco a\u00f1os. Es cierto que la excepci\u00f3n no se extiende al p\u00e1rrafo primero del citado art\u00edculo 114 en el que, en defecto de pacto en contrario, la hipoteca no asegura, en perjuicio de tercero, sino los intereses de los dos \u00faltimos a\u00f1os transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. Pero en el caso de las hipotecas inversas en que, como se ha se\u00f1alado anteriormente, la deuda garantizada, incluidos los intereses devengados, no resulta exigible, salvo los supuestos de vencimiento anticipado, hasta el fallecimiento del prestatario o acreditado \u2013o del \u00faltimo beneficiario\u2013, la extensi\u00f3n de los intereses m\u00e1s all\u00e1 del l\u00edmite de los dos a\u00f1os del art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria debe entenderse como parte de su contenido natural, salvo que de los t\u00e9rminos del propio contrato resulte lo contrario. Por ello, en el presente caso en que se pacta que la cantidad adeudada ser\u00e1 el saldo que arroje la cuenta corriente del cr\u00e9dito a su vencimiento, que dicho saldo resultar\u00e1 del conjunto de partidas de cargo y abono, siendo partida de cargo los intereses que se vayan devengando durante la vigencia del cr\u00e9dito, y que \u00e9ste no vencer\u00e1n ni ser\u00e1 exigible hasta \u00abel d\u00eda en que se cumplan doce meses a contar desde el fallecimiento del acreditado\u00bb, no cabe negar que existe el pacto contrario al l\u00edmite legal de dos a\u00f1os de intereses y que, por tanto, \u00e9ste no es aplicable.<\/p>\n

8. En cuanto a las cl\u00e1usulas de la escritura en las que se proh\u00edbe al deudor vender la finca, gravarla y arrendarla, y la previsi\u00f3n del vencimiento anticipado en estos casos, procede confirmar la nota del Registrador.<\/p>\n

En efecto, estos pactos infringen normas imperativas como los art\u00edculos 27 (\u00abLas prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el art\u00edculo anterior, no tendr\u00e1n acceso al Registro\u2026\u00bb) y 107 n.\u00ba 3 de la Ley Hipotecaria (\u00abPodr\u00e1n tambi\u00e9n hipotecarse: \u2026 n.\u00ba 3 Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo est\u00e9n con el pacto de no volverlos a hipotecar\u00bb).<\/p>\n

Estos mismos criterios los ha confirmado el Tribunal Supremo (Sala primera) en su Sentencia de 16 de Diciembre de 2009. En concreto:<\/p>\n

a) En cuanto a las limitaciones de la facultad dispositiva del hipotecante (prohibici\u00f3n de vender o disponer de cualquier otro modo salvo previo consentimiento por escrito del acreditante), la citada Sentencia (vid. fundamento jur\u00eddico decimotercero) se\u00f1ala que \u00abEn nuestro ordenamiento jur\u00eddico no cabe establecer, salvo cuando se trata de negocios jur\u00eddicos a t\u00edtulo gratuito y a\u00fan as\u00ed limitadas en el tiempo, prohibiciones convencionales de enajenar los bienes. Otra cosa son las obligaciones de no disponer, que no tienen transcendencia real, y solo contenido meramente obligacional, que, seg\u00fan las circunstancias, pueden ser aceptadas y producir determinados efectos (obligacionales)\u00bb, por lo que entiende que \u00abno cabe condicionar a un hipotecante con una prohibici\u00f3n de enajenar\u00bb.<\/p>\n

Es cierto, no obstante, que la Sentencia del Tribunal Supremo citada no se pronunci\u00f3 sobre este concreto pacto de vencimiento anticipado en relaci\u00f3n espec\u00edficamente con una hipoteca inversa, la cual plantea en este punto una clara singularidad (cfr. p\u00e1rrafo segundo del n.\u00ba 5 de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007). Ahora bien, no por ello la conclusi\u00f3n anterior queda desvirtuada. En efecto, por una parte, ha de tenerse en cuenta que la exclusi\u00f3n de dichos pactos se debe entender confirmada por la nueva Ley 41\/2007, pues, por un lado, la reitera respecto de la hipoteca mobiliaria en su disposici\u00f3n final tercera \u2013modificaci\u00f3n del art\u00edculo 2 de la Ley de 16 de diciembre de 1954\u2013. Y, por otro lado, si bien se admite dicho pacto, como supuesto de excepci\u00f3n, en el caso precisamente de la hipoteca inversa\u2013 vid. disposici\u00f3n adicional primera, n\u00famero 5 -, (en atenci\u00f3n al car\u00e1cter \u00abin tuitu personae\u00bb de esta hipoteca), se limita al supuesto de la transmisi\u00f3n \u2013sin extenderse a la constituci\u00f3n de grav\u00e1menes o derechos reales limitados\u2013 y condicionado a que se conceda al deudor la facultad de \u00absustituir la garant\u00eda de manera suficiente\u00bb, en aplicaci\u00f3n de la norma imperativa contenida en el art\u00edculo 1129 n.\u00ba 3 del C\u00f3digo Civil, lo que ratifica la ilegalidad, y consiguiente rechazo registral, del pacto si no consta la indicada salvedad, como sucede en el presente caso.<\/p>\n

b) En cuanto a la prohibici\u00f3n absoluta de arrendar \u2013\u00abno concertar contrato de arrendamiento de la finca en ninguna circunstancia\u00bb\u2013 afirma de forma concluyente la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2009 (vid. fundamento jur\u00eddico duod\u00e9cimo) que \u00abel acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todav\u00eda imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violaci\u00f3n de la estipulaci\u00f3n, de la misma manera que no caben las prohibiciones de disponer convencionales en los actos a t\u00edtulo oneroso (art. 27 LH). La cl\u00e1usula que estableciese la absoluta prohibici\u00f3n de arrendar no solo no es inscribible sino que no es v\u00e1lida. El hipotecante, por lo tanto, puede arrendar libremente la finca hipotecada, siquiera los arrendamientos posteriores a la hipoteca (tema que es el que aqu\u00ed interesa), aparte de la sujeci\u00f3n a lo dispuesto en los art\u00edculos 661, 675 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedan sometidos al principio de purga por lo que no afectan a la hipoteca \u2013realizaci\u00f3n de la finca hipotecada\u2013.\u00bb<\/p>\n

Es cierto que la doctrina de este Centro Directivo ha venido admitiendo diversas cl\u00e1usulas relacionadas con el tema. En este sentido se pueden citar las Resoluciones de 28 de enero de 1998 y de 22 de marzo de 2001. As\u00ed la primera de ellas se afirma que \u00abResulta admisible que en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca se contenga alguna prevenci\u00f3n adecuada respecto de aquellos arrendamientos ulteriores que pudieran no estar sujetos al principio de purga, y que por la renta estipulada pudieran disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada, como pueden ser los arrendamientos estipulados sin cl\u00e1usula de estabilizaci\u00f3n o, aunque la contengan, en caso de que la renta anual capitalizada al tanto por ciento que resulte de sumar al inter\u00e9s legal del dinero un 50 por 100 m\u00e1s no cubra la responsabilidad total asegurada o el valor fijado para servir de tipo a la subasta\u00bb. Pero, esta admisibilidad, como ha explicado certeramente la rese\u00f1ada Sentencia de 16 de diciembre de 2009, se justifica por el hecho de que \u00abel art\u00edculo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29\/1994, de 24 de noviembre, se garantiza al arrendatario de vivienda el derecho a permanecer en la vivienda arrendada durante los primeros cinco a\u00f1os del contrato en el caso (entre otros) de enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial. La consecuencia de la norma anterior es que, al no operar el principio de purga en la realizaci\u00f3n forzosa, el eventual adjudicatario o rematante tiene que soportar el arrendamiento durante un plazo. Ello, a su vez, acarrea un perjuicio para el acreedor hipotecario al reducirse los licitadores y las posturas, resultando completamente razonable imaginar que se produzca un inferior precio del remate en los casos en que no estando libre la finca los licitadores conocen el arrendamiento no purgable del inmueble que se ejecuta\u00bb.<\/p>\n

Por el contrario, cuando no se produce este elemento habilitante, esto es, cuando el efecto del vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo no se restringe a los arrendamientos exentos del principio de purga de las cargas posteriores, entonces las cl\u00e1usulas que imponen tal vencimiento son nulas por infringir el art\u00edculo 27 de la Ley Hipotecaria. Por ello, la citada Sentencia de 16 de diciembre de 2009 concluye que \u00ablas cl\u00e1usulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994\u00bb, declarando abusivas las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado que \u00abno limitan su aplicaci\u00f3n a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecuci\u00f3n forzosa (art. 13 LAU), siendo por lo dem\u00e1s exigible que, en su caso, las cl\u00e1usulas que se redacten concreten el baremo \u2013coeficiente\u2013 que corrija la disminuci\u00f3n de valor que el gravamen arrendaticio puede ocasionar. La declaraci\u00f3n de abusividad se basa en los apartados 14 y 18, inciso primero, Disposici\u00f3n Adicional 1\u00aa de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y normativa general del art\u00edculo 10 bis Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relaci\u00f3n con doctrina jurisprudencial en la materia\u00bb.<\/p>\n

9. En cuanto a la previsi\u00f3n contenida en el la Cl\u00e1usula Financiera 2\u00b0 sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligaci\u00f3n contenida en la escritura (\u00abcualquier incumplimiento del acreditado de sus obligaciones frente a la acreditante\u00bb), ha de confirmarse igualmente la calificaci\u00f3n registral, por cuanto, como indica la reiterada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2009 (vid. fundamento jur\u00eddico vig\u00e9simo), \u00abresulta desproporcionado atribuir car\u00e1cter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligaci\u00f3n de especial relevancia y en ning\u00fan caso accesoria\u00bb. Recuerda el Tribunal la doctrina jurisprudencial m\u00e1s reciente en la materia (vid. Sentencias de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), que \u00abs\u00f3lo admite la validez de las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejaci\u00f3n de las obligaciones de car\u00e1cter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes\u00bb. Concluyendo el Tribunal que \u00abde entender de otro modo la cl\u00e1usula, pr\u00e1cticamente se dejar\u00eda la resoluci\u00f3n del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio\u00bb.<\/p>\n

Adem\u00e1s, trat\u00e1ndose de una hipoteca inversa, declarar el vencimiento de la hipoteca por cualquier incumplimiento, hasta accesorio, vulnerar\u00eda la letra e) del apartado 1 de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007, seg\u00fan la cual es requisito de esta nueva figura de la hipoteca inversa \u00abque la deuda s\u00f3lo sea exigible por el acreedor y la garant\u00eda ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si as\u00ed se estipula en el contrato, cuando fallezca el \u00faltimo de los beneficiarios\u00bb \u2013o bien en los casos de transmisi\u00f3n voluntaria de la finca hipotecada sin sustituci\u00f3n suficiente de la garant\u00eda\u2013.<\/p>\n

10. En cuanto al defecto consistente en que las referencias contenidas a lo largo del clausulado a comisiones, gastos e impuestos y primas de seguro \u2013distintos de los vinculados a la ejecuci\u00f3n hipotecaria\u2013, no son inscribibles por no estar garantizados hipotecariamente de forma separada de los gastos de ejecuci\u00f3n, debe ser revocado, ya que dicha cl\u00e1usula tiene el car\u00e1cter de estipulaci\u00f3n financiera y en la nota de calificaci\u00f3n no se le atribuye ninguna causa de nulidad (salvo en el concreto punto que se indica en el p\u00e1rrafo siguiente).<\/p>\n

Por el contrario, ha de confirmarse la calificaci\u00f3n del Registrador en relaci\u00f3n con la denegaci\u00f3n de las concretas comisiones de cancelaci\u00f3n o amortizaci\u00f3n anticipada, total o parcial, por exceder lo permitido por los art\u00edculos 7 a 9 de la Ley 41\/2007, al fijarse en la estipulaci\u00f3n quinta una comisi\u00f3n por tales conceptos del cinco por ciento sobre el l\u00edmite del cr\u00e9dito dispuesto.<\/p>\n

11. El apartado XII de los fundamentos de derecho de la calificaci\u00f3n impugnada tiene el siguiente contenido: \u00abDe conformidad con el articulo 81 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, de 16 de noviembre de 2007, y en relaci\u00f3n con el completo contenido de la escritura, dados los t\u00e9rminos oscuros, discrecionales y gen\u00e9ricamente favorables a la parte prestamista, utilizados en el contrato que se pretende inscribir, y sujeto a la existencia de condiciones generales, se advierte que el conjunto de la operaci\u00f3n pudiera resultar contrario a las exigencias de claridad y de no abuso de una posici\u00f3n dominante, dimanantes del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, de 16 de noviembre de 2007, conforme a sus art\u00edculos 82 y siguientes, cuya incidencia pueda ocasionar, ya su no incorporaci\u00f3n, ya su completa nulidad, conforme a los art\u00edculos 7 y 8 de la Ley 7\/1998 de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Sobre tal cuesti\u00f3n deben tenerse presentes las consideraciones antes expresadas en el fundamento de Derecho segundo de la presente Resoluci\u00f3n sobre la calificaci\u00f3n registral del car\u00e1cter abusivo de las cl\u00e1usulas financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios a las que se refiere el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria que, a la vista de los t\u00e9rminos en que se redacta este apartado de la nota de calificaci\u00f3n, en la que, al estar basada en una valoraci\u00f3n gen\u00e9rica, falta detallar la concreta cl\u00e1usula que se considere abusiva y las razones de ello, mediante una operaci\u00f3n de subsunci\u00f3n del supuesto de hecho en una prohibici\u00f3n espec\u00edficamente determinada en t\u00e9rminos claros y concretos y no basada en conceptos jur\u00eddicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el \u00e1mbito de la incertidumbre sobre el car\u00e1cter abusivo, impide confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en este extremo.<\/p>\n

Tampoco puede confirmarse la nota en el extremo relativo a la falta de traducci\u00f3n al castellano de la oferta vinculante, de su original ingl\u00e9s, pues, aunque la misma figure incorporada a la escritura, es un documento preparatorio que no forma parte del contrato o acto inscribible, que es el que ha de ser calificado.<\/p>\n

En el mismo sentido debe entenderse que el Registrador no considera como causa impeditiva de la inscripci\u00f3n, y en tal medida se ha de entender revisada la calificaci\u00f3n, las referencias que se contienen en el apartado IV n.\u00ba 5 de los \u00abHechos\u00bb y en el apartado VIII de los \u00abFundamentos de Derecho\u00bb a la legislaci\u00f3n sobre protecci\u00f3n de datos de car\u00e1cter personal en relaci\u00f3n con las obligaciones sobre comunicaci\u00f3n, cesi\u00f3n y uso de tales datos.<\/p>\n

12. Finalmente, en cuanto a la cl\u00e1usula relativa al poder irrevocable que concede el deudor al acreedor en la cl\u00e1usula trig\u00e9sima para que este \u00faltimo proceda a realizar declaraciones y subsanaciones ante Notarios y Registradores, que sean necesarias para inscribir la escritura, incluso en caso de autocontrataci\u00f3n, ha de afirmarse que se trata de un pacto meramente obligacional, que no tiene el car\u00e1cter de cl\u00e1usula financiera, por lo que no debe acceder al Registro de la Propiedad (cfr. arts. 2 y 98 de la Ley Hipotecaria), ni deber\u00eda haber sido calificado por el Registrador, dado que en nada afecta al derecho inscribible.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso parcialmente, confirmando tambi\u00e9n en parte la nota de calificaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

1 octubre y 4 noviembre 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Hipoteca inversa Hipoteca inversa Esta Resoluci\u00f3n se ocupa de un problema planteado por una hipoteca inversa, lo cual constituye una novedad; pero, adem\u00e1s, se abordan otras cuestiones que pueden afectar a otras hipotecas. Dada su gran extensi\u00f3n, se indican seguidamente las l\u00edneas generales de los argumentos empleados por la Direcci\u00f3n General en sus fundamentos […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[1526,3737],"class_list":{"0":"post-18066","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-hipoteca-inversa","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18066","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18066"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18066\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18066"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18066"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18066"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}