{"id":18089,"date":"2015-10-10T11:43:58","date_gmt":"2015-10-10T10:43:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18089"},"modified":"2016-03-07T11:46:00","modified_gmt":"2016-03-07T10:46:00","slug":"hipoteca-sobre-bienes-gravados-con-prohibicion-de-enajenar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/hipoteca-sobre-bienes-gravados-con-prohibicion-de-enajenar\/","title":{"rendered":"Hipoteca sobre bienes gravados con prohibici\u00f3n de enajenar"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Hipoteca sobre bienes gravados con prohibici\u00f3n de enajenar<\/a><\/strong><\/p>\n

Hechos: inscrita la mitad indivisa de una finca a favor de una persona que la adquiri\u00f3 por legado, con prohibici\u00f3n de vender y obligaci\u00f3n de conservarla para sus hijos, el citado titular la hipotec\u00f3, produci\u00e9ndose la ejecuci\u00f3n y venta de la finca, a la que prest\u00f3 su consentimiento el hijo del legatario gravado con la prohibici\u00f3n. La Direcci\u00f3n, frente a la calificaci\u00f3n del Registrador, que opuso la eficacia de la prohibici\u00f3n inscrita, declara inscribible la venta porque \u00absin entrar en el examen de la discutida doctrina del valor jur\u00eddico de las prohibiciones de enajenar, en relaci\u00f3n con los efectos reales u obligacionales que puedan producir, es indudable que deben circunscribirse, en el caso de colisi\u00f3n de derechos causada por el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria, a dejar a salvo los intereses de posibles perjudicados por la eficacia de la transmisi\u00f3n\u00bb. A continuaci\u00f3n, a\u00f1ade que la posici\u00f3n del adquirente se vio favorecida por la dispensa y conformidad prestadas tanto en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca como en la de adjudicaci\u00f3n por el hijo del legatario (que ser\u00eda el favorecido por la prohibici\u00f3n), que dejar\u00edan sin efecto la misma, en su d\u00eda, si no existieran otros interesados (se refiere a nuevos hijos del legatario), consolid\u00e1ndose as\u00ed la adquisici\u00f3n provocada por la ejecuci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

23 junio 1936<\/p>\n

Hipoteca sobre bienes gravados con prohibici\u00f3n de enajenar<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar si la prohibici\u00f3n de disponer inscrita en una vivienda, como consecuencia de haber obtenido un pr\u00e9stamo cualificado impide la inscripci\u00f3n de una ulterior hipoteca, al no haberse devuelto los subsidios y subvenciones recibidos.<\/p>\n

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2000, como consecuencia de la consulta planteada por la Asociaci\u00f3n Hipotecaria Espa\u00f1ola sobre este mismo supuesto \u00abel principio de libertad de tr\u00e1fico, vigente en nuestro sistema jur\u00eddico, exige que las restricciones leg\u00edtimamente impuestas sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. En el caso planteado, la finalidad de la restricci\u00f3n impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, benefici\u00e1ndose de una financiaci\u00f3n favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusval\u00edas con la r\u00e1pida enajenaci\u00f3n de la vivienda. Por tal motivo, el propio precepto prev\u00e9 la posibilidad de obtener la autorizaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n para la transmisi\u00f3n siempre que, al propio tiempo, se reintegren las ayudas econ\u00f3micas recibidas, con sus intereses. En tal sentido, parece claro que la constituci\u00f3n de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda objeto de financiaci\u00f3n cualificada no est\u00e1 comprendida en el \u00e1mbito de la prohibici\u00f3n legal: no constituye un acto de transmisi\u00f3n del dominio ni de cesi\u00f3n del uso de la vivienda, ni, por tanto, permite al propietario enriquecerse injustamente a costa de las ayudas recibidas de la Administraci\u00f3n. No cabe alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisi\u00f3n, para lo cual bastar\u00eda con que el deudor dejara voluntariamente de atender los pagos correspondientes. No cabe ahora plantearse las consecuencias de un hecho futuro e incierto, como la posible ejecuci\u00f3n hipotecaria dentro del plazo de la prohibici\u00f3n, ni el posible fraude de ley en que el deudor incurrir\u00eda si, voluntariamente, dejara de satisfacer la deuda para provocar una transmisi\u00f3n contraria a la prohibici\u00f3n legal de disponer. Como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 22 febrero 1989, las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (articulo 3 del C\u00f3digo Civil) ni pueden desconocerse los remedios jur\u00eddicamente arbitrados a tal efecto (art\u00edculos 6 y 7 del Codigo Civil).\u00bb Por ello, concluy\u00f3 la mencionada Resoluci\u00f3n que la ulterior hipoteca pod\u00eda inscribirse a pesar de la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

3. Adem\u00e1s de lo anterior, como dice el recurrente, uno de los principios inspiradores de nuestro sistema es el fomento del cr\u00e9dito territorial, por lo que una interpretaci\u00f3n extensiva de la prohibici\u00f3n de enajenar impedir\u00eda que la vivienda protegida sirviera como garant\u00eda de ulteriores cr\u00e9ditos hipotecarios, restringiendo el acceso a tal cr\u00e9dito de quienes pueden tener m\u00e1s necesidad de \u00e9l, como son las personas que, por el car\u00e1cter limitado de sus ingresos, no tienen acceso f\u00e1cil a la vivienda libre, y m\u00e1s a\u00fan en el presente supuesto en que la finalidad del pr\u00e9stamo es la rehabilitaci\u00f3n de la misma vivienda.<\/p>\n

4. Respecto a la condici\u00f3n exigida por el Registrador de que se cumplan los requisitos exigidos por el Decreto 64\/2006, tambi\u00e9n tiene raz\u00f3n el recurrente, pues tal decreto es posterior al otorgamiento de la escritura que se califica.<\/p>\n

5. Con lo dicho anteriormente, no es preciso entrar en el problema, que tambi\u00e9n plantea el recurrente, recogiendo algunas opiniones doctrinales, de si un simple reglamento puede establecer una prohibici\u00f3n de disponer como la anteriormente expresada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

26 febrero 2008<\/p>\n

<\/a>Hipoteca sobre bienes gravados con prohibici\u00f3n de enajenar<\/strong>.- 1. En el presente expediente se pretende la inscripci\u00f3n de una escritura de hipoteca sobre tres fincas respecto de las que constan vigentes sendas anotaciones de prohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n ordenadas en procedimiento judicial. En la propia escritura se advierte expresamente la existencia de tales prohibiciones de enajenaci\u00f3n, y convienen acreedor y deudor que, en caso de que no sea satisfecha la deuda a su vencimiento, no podr\u00e1 ejecutarse la hipoteca mientras no queden resueltas las anotaciones de prohibici\u00f3n referidas.<\/p>\n

2. Como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 8 de julio de 2010), con car\u00e1cter general y como tesis de principio, la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer ordenada judicialmente constituye una medida cautelar que priva, durante el tiempo en que se mantenga en vigor, del poder de disposici\u00f3n al demandado respecto de los bienes objeto de la anotaci\u00f3n, con la finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia o resoluci\u00f3n que finalmente recaiga en el procedimiento principal, declarativo o ejecutivo, en cuyo \u00e1mbito se dicta, y tiene, en consecuencia, la finalidad espec\u00edfica de impedir o suspender temporalmente el ejercicio del \u00abius disponendi\u00bb en su sentido m\u00e1s amplio. Adem\u00e1s, tambi\u00e9n a modo de principio, estas medidas cautelares tienden a evitar el peligro de la mora por cuanto los litigantes, que durante el proceso conservan su capacidad de actuar y libre disposici\u00f3n de sus bienes, pueden eludir la virtualidad de la responsabilidad patrimonial universal, que es la garant\u00eda de cumplimiento de sus obligaciones, haciendo ilusorios los derechos reclamados por el actor. De este modo, las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer, siempre a modo de regla general, representan una garant\u00eda adicional a la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n que el acreedor puede ejercitar contra el deudor por la realizaci\u00f3n de actos dispositivos sobre cosas litigiosas sin el conocimiento y aprobaci\u00f3n de las partes litigantes o de la autoridad judicial competente, y m\u00e1s en concreto, por las enajenaciones a t\u00edtulo oneroso realizadas por el deudor contra el que se hubiese pronunciado sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes. En consecuencia, las prohibiciones de disponer anotadas en el Registro tutelan los intereses del acreedor con eficacia superior a la propia acci\u00f3n de rescisi\u00f3n ya que se desenvuelven en el \u00e1mbito de la protecci\u00f3n preventiva al cerrar el Registro a los eventuales actos rescindibles, en tanto que la acci\u00f3n rescisoria act\u00faa \u00abex post\u00bb y con una finalidad meramente reparadora o de restituci\u00f3n, finalidad que s\u00f3lo se podr\u00e1 alcanzar en caso de que se cumplan los requisitos del art\u00edculo 37 n\u00famero 4 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

3. No obstante todo lo expuesto a modo de principio o regla general, el principio de libertad de tr\u00e1fico, con amparo en el art\u00edculo 348 del C\u00f3digo Civil, y por tanto vigente en nuestro sistema jur\u00eddico, exige que las restricciones leg\u00edtimamente impuestas a la propiedad, y en consecuencia, a su facultad dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. A ello debe a\u00f1adirse que la enumeraci\u00f3n de las medidas cautelares contenida en el art\u00edculo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no es exhaustiva de las posibles, pues \u00e9stas constituyen un supuesto de \u00abnumerus apertus\u00bb, de modo que, junto con las medidas espec\u00edficas enumeradas en los diez apartados de dicho precepto, pueden admitirse otras, innominadas, sujetas en su admisibilidad al cumplimiento de los requisitos del art\u00edculo 726. As\u00ed caben medidas cautelares m\u00e1s duras que la prohibici\u00f3n de disponer, como ocurre con la prohibici\u00f3n de inscribir, que impide el acceso a registro de cualquier acto que se presente con posterioridad, independientemente de el momento en que dicho acto \u2013antes o despu\u00e9s de decretada la medida\u2013 haya sido otorgado; y tambi\u00e9n pueden decretarse medidas m\u00e1s suaves que la prohibici\u00f3n de disponer, como la prohibici\u00f3n de realizar s\u00f3lo determinados actos dispositivos, circunstancia que se produce con la prohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n.<\/p>\n

De esta forma, si lo que ha sido objeto de anotaci\u00f3n preventiva, seg\u00fan lo ordenado en el mandamiento judicial expedido al efecto, es la prohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n y no prohibici\u00f3n de disponer con car\u00e1cter general, debe interpretarse que s\u00f3lo queda vedado el acceso a Registro a los actos traslativos del dominio de las fincas afectadas por las mismas, pero no a aquellos actos que, a\u00fan siendo dispositivos, no impliquen enajenaci\u00f3n, como la constituci\u00f3n de derechos reales a favor de terceros, y, por tanto, la hipoteca en garant\u00eda de pr\u00e9stamo objeto del presente expediente.<\/p>\n

Cierto es, como apunta el registrador, que a trav\u00e9s del impago del pr\u00e9stamo por parte del propietario de las fincas afectadas por la prohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n podr\u00eda forzarse la ejecuci\u00f3n de la hipoteca y la consiguiente venta forzosa de los bienes, defraudando por esta v\u00eda la finalidad perseguida en el proceso y publicada leg\u00edtimamente en el Registro. No obstante, esta eventualidad queda salvada suficientemente en el presente caso a trav\u00e9s del pacto expresamente contenido entre acreedor y deudor, de imposibilidad de proceder a la ejecuci\u00f3n de la garant\u00eda en tanto no se resuelvan las prohibiciones vigentes, pacto que debe ser interpretado a modo de \u00abconditio iuris\u00bb de su eficacia.<\/p>\n

4. Esta misma f\u00f3rmula o soluci\u00f3n fue admitida ya por esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 18 de enero de 1963, en relaci\u00f3n a prohibiciones testamentarias, como modo de salvaguardar los distintos intereses en juego y puede considerarse vigente en el presente expediente.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

9 junio 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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