{"id":18093,"date":"2015-10-08T11:47:23","date_gmt":"2015-10-08T10:47:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18093"},"modified":"2016-03-07T11:49:15","modified_gmt":"2016-03-07T10:49:15","slug":"hipoteca-sobre-cuota-indivisa-de-garaje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/hipoteca-sobre-cuota-indivisa-de-garaje\/","title":{"rendered":"Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje<\/strong><\/p>\n

Las cuotas indivisas sobre un local de garaje que llevan consigo el uso de una plaza que s\u00f3lo se identifica por un simple n\u00famero, no pueden ser calificadas jur\u00eddicamente como fincas independientes dentro de un nuevo r\u00e9gimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, por lo que a una cuota inscrita de esta forma no puede asignarse una parte de la total responsabilidad hipotecaria existente sobre un piso, pese a existir consentimiento del acreedor para la distribuci\u00f3n de responsabilidad. No existiendo delimitaci\u00f3n de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta el derecho singular y exclusivo de propiedad, en cuyo goce se concreta esa participaci\u00f3n abstracta, la sola cuota indivisa no es m\u00e1s que una medida de la participaci\u00f3n de cada comunero en la titularidad compartida, pero no supone verdadera divisi\u00f3n del local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y no cabe la distribuci\u00f3n de la hipoteca que lo grave.<\/p>\n

5 y 7 enero 1998<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje<\/strong>.- Hechos: se vende una participaci\u00f3n indivisa de un elemento independiente en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que da derecho a dos plazas de garaje y un trastero; se abre un folio a cada uno de ellos, conforme al art\u00edculo 68 del Reglamento Hipotecario; posteriormente, se presenta una escritura por la que se constituye una hipoteca sobre la cuota mencionada y la Registradora rechaza su inscripci\u00f3n por entender que se trataba de fincas independientes, lo que hac\u00eda necesario distribuir la responsabilidad entre las tres y fijar a cada una un precio de subasta. La Direcci\u00f3n, confirmando la tesis del recurrente, revoc\u00f3 la calificaci\u00f3n, afirmando que esta forma de practicar la inscripci\u00f3n (conforme a los art\u00edculos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio) tiene la finalidad de descongestionar el Registro de la Propiedad en aras de una mayor claridad de los asientos, pero no puede impedir el reflejo de la total responsabilidad hipotecaria en los t\u00e9rminos convenidos por las partes en cada una de esas inscripciones independientes, tal como se permite en supuestos an\u00e1logos (art\u00edculos 217 y 218 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 19 abril 2004<\/p>\n

 <\/p>\n

Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Mediante escritura autorizada el 17 de abril de 2006 se formaliz\u00f3 un pr\u00e9stamo y, en garant\u00eda del mismo, se constituy\u00f3 hipoteca sobre determinada finca y, adem\u00e1s, sobre dos veinticincoavas partes indivisas de otra finca destinada al aparcamiento de veh\u00edculos, integrada en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. En la misma escritura se distribuy\u00f3 la responsabilidad hipotecaria entre los bienes gravados, de modo que uno de los derechos hipotecados se concret\u00f3 en la mencionada participaci\u00f3n indivisa de finca (dos veinticincoavas partes), que quedaron respondiendo de 21.800 euros de principal del pr\u00e9stamo y dem\u00e1s cantidades complementarias que se detallan. En dicho t\u00edtulo se a\u00f1ade que dicha participaci\u00f3n indivisa da derecho al uso exclusivo de las plazas de aparcamiento n\u00fameros 13 y 25. Esta \u00faltima concreci\u00f3n del uso de las plazas de garaje no consta en la inscripci\u00f3n registral de la referida participaci\u00f3n indivisa.<\/p>\n

b) En escritura autorizada el 30 de octubre de 2006, las partes convienen en dejar \u00ablibre de toda responsabilidad por raz\u00f3n de la rese\u00f1ada hipoteca una veinticincoava parte indivisa de la finca registral n\u00famero 5041, y que se concreta en la plaza de garaje n\u00famero 13, recayendo la total responsabilidad de la citada finca en la veinticincoava parte indivisa restante que se concreta en la plaza de garaje n\u00famero veinticinco, considerando suficientemente garantizado el pr\u00e9stamo con dicha participaci\u00f3n\u00bb. El mismo d\u00eda, en escritura con n\u00famero de protocolo inmediatamente siguiente, los deudores hipotecantes transmitieron mediante compraventa la cuota indivisa liberada de hipoteca a determinadas personas, que la adquirieron \u00ab… en concepto de libre de cargas y grav\u00e1menes…\u00bb, seg\u00fan se expresa en dicha escritura.<\/p>\n

Presentadas ambos t\u00edtulos en el Registro de la Propiedad, se inscribi\u00f3 la compraventa el 11 de diciembre de 2006 (sin hacer constar la asignaci\u00f3n de uso sobre la concreta plaza de aparcamiento) y se rechaz\u00f3 la inscripci\u00f3n de la escritura de liberaci\u00f3n de carga y concreci\u00f3n y redistribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria, sin que conste que se hubiera impugnado la calificaci\u00f3n negativa.<\/p>\n

c) Presentada de nuevo la referida escritura de liberaci\u00f3n de hipoteca con redistribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria, la Registradora de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada mediante calificaci\u00f3n en la que, adem\u00e1s de expresar que no consta previamente la asignaci\u00f3n de uso de plaza de aparcamiento en los libros registrales e indicar los requisitos que, a su juicio, ser\u00edan necesarios para ello, a\u00f1ade que, al pretenderse la liberaci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria de una cuota indivisa y concreci\u00f3n en otra, consintiendo la Entidad acreedora y los propietarios de una de las cuotas indivisas, es necesaria la conformidad de los adquirentes de la otra cuota \u2013actuales titulares registrales de \u00e9sta, por haber sido inscrita previamente a la presentaci\u00f3n de la escritura ahora calificada\u2013, para poder determinar qu\u00e9 cuota indivisa es la que queda libre, la de los transmitentes o la de los adquirentes.<\/p>\n

d) A juicio del recurrente, el hecho de que, correctamente, no se haya hecho constar en la inscripci\u00f3n de la correspondiente participaci\u00f3n indivisa de finca la asignaci\u00f3n de uso de la plaza de aparcamiento, no constituye obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de la liberaci\u00f3n de hipoteca con redistribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria, con base en las alegaciones que expresa en el escrito de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Por lo que se refiere a la \u00fanica cuesti\u00f3n debatida \u2013la liberaci\u00f3n de hipoteca respecto de una de las dos participaciones indivisas inscritas\u2013 es cierto que en el supuesto en que se constituya una hipoteca \u00fanica sobre un solo bien (o sobre una participaci\u00f3n global del mismo), constituida conjuntamente por varios cotitulares, la liberaci\u00f3n de una parte del bien -la cuota indivisa de uno de los cotitulares por pago de una parte proporcional de la deuda o por consentimiento del acreedor hipotecario- puede implicar una modificaci\u00f3n sustancial del objeto de la garant\u00eda que subsiste, que, al no ser indiferente para los restantes constituyentes, requerir\u00e1 su consentimiento, adem\u00e1s del que preste el acreedor.<\/p>\n

Tambi\u00e9n el principio de subsistencia \u00edntegra de la hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados o sobre cualquier parte de los mismos que se conserve, aun cuando se reduzca la obligaci\u00f3n asegurada (cfr. art\u00edculos 1860 del C\u00f3digo Civil y 122 de la Ley Hipotecaria), determina la necesidad del consentimiento de todos los constituyentes para la liberaci\u00f3n parcial por pago de la parte correspondiente efectuado por uno de los deudores hipotecantes \u2013o por consentimiento del acreedor.<\/p>\n

Cuando un mismo y \u00fanico gravamen recae por entero sobre varias fincas o sobre un solo bien (o sobre una participaci\u00f3n global del mismo), constituida conjuntamente por varios due\u00f1os o cotitulares, sin haberse distribuido la responsabilidad correspondiente, no s\u00f3lo se producen relaciones jur\u00eddicas entre el titular del gravamen y cada uno de los due\u00f1os de las fincas o cotitulares de los bienes o derechos afectados sino tambi\u00e9n entre los distintos hipotecantes. En virtud de dichas relaciones, si uno de ellos paga la cantidad \u00edntegra garantizada podr\u00e1 reclamar de los dem\u00e1s no la totalidad de lo pagado sino la parte que proporcionalmente les correspondiere satisfacer (cfr. art\u00edculo 1844, 2.\u00ba, del C\u00f3digo Civil), teniendo para ello las mismas garant\u00edas con que contaba el acreedor principal (vid. art\u00edculos 1.145, 1.844, 1.087, 1.085, 1.839 y 1.212 del C\u00f3digo Civil; y las Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989 y 16 de marzo de 1999). De ello se desprende que \u00e9ste puede, si quiere, renunciar a sus derechos sobre cualesquiera de las diversos bienes o derechos, mas esta renuncia no puede tener, sobre ese bien o derecho concreto, como efecto la cancelaci\u00f3n de un derecho real que por lo dicho \u2013y mientras la hipoteca subsista sobre los dem\u00e1s bienes o derechos\u2013 no s\u00f3lo confiere facultades al acreedor, sino tambi\u00e9n a los dem\u00e1s due\u00f1os o cotitulares. Para la liberaci\u00f3n de una de las fincas y cancelaci\u00f3n parcial de la hipoteca total se requerir\u00e1, pues, adem\u00e1s del consentimiento del acreedor, la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes, con posterioridad a la constituci\u00f3n de la hipoteca. De este principio se except\u00faan los due\u00f1os del bien o derecho cuyo gravamen sea totalmente cancelado ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los art\u00edculos 122 y 123 de la Ley, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada, sobre el derecho de alguno de esos restantes constituyentes (por ejemplo, cuando alguna participaci\u00f3n que a\u00fan permanece gravada se libera de esa hipoteca como consecuencia de la ejecuci\u00f3n de una carga preferente que le afectaba).<\/p>\n

No obstante, en el presente caso no puede confirmarse la objeci\u00f3n que alega la Registradora, con base en dicha doctrina de esta Direcci\u00f3n General. En efecto, para la liberaci\u00f3n de gravamen solicitada no existe el obst\u00e1culo observado, toda vez que el acreedor ha consentido en la redistribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria, de modo que ya no existir\u00e1 relaci\u00f3n interna alguna por raz\u00f3n de la deuda y de hipoteca entre los distintos cotitulares \u2013los transmitentes y los adquirentes\u2013, e implica un definitivo se\u00f1alamiento de la responsabilidad hipotecaria a que queda afecta \u00fanicamente la participaci\u00f3n indivisa que conservan los transmitentes.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

5 junio 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje Las cuotas indivisas sobre un local de garaje que llevan consigo el uso de una plaza que s\u00f3lo se identifica por un simple n\u00famero, no pueden ser calificadas jur\u00eddicamente como fincas independientes dentro de un nuevo r\u00e9gimen de subpropiedad horizontal constituido sobre […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[1526,3750],"class_list":{"0":"post-18093","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-hipoteca-sobre-cuota-indivisa-de-garaje","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18093","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18093"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18093\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18093"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18093"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18093"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}