{"id":18107,"date":"2015-10-04T12:06:30","date_gmt":"2015-10-04T11:06:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18107"},"modified":"2016-03-07T12:09:21","modified_gmt":"2016-03-07T11:09:21","slug":"hipoteca-sobre-varias-fincas-cancelacion-parcial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/hipoteca-sobre-varias-fincas-cancelacion-parcial\/","title":{"rendered":"Hipoteca sobre varias fincas: cancelaci\u00f3n parcial"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Hipoteca sobre varias fincas: cancelaci\u00f3n parcial<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Hipoteca sobre varias fincas: cancelaci\u00f3n parcial<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan los art\u00edculos 124 de la Ley Hipotecaria y 1.860 del C\u00f3digo Civil, en el caso de que se hipotequen varias fincas para la seguridad de un cr\u00e9dito, creando de hecho tantas hipotecas como inmuebles, se puede exigir por el interesado la cancelaci\u00f3n parcial cuando se pague la cantidad con que est\u00e9 gravado alguno de los mismos; y en el caso de que la parte de cr\u00e9dito abonada se pudiere aplicar a la liberaci\u00f3n de una o de otra de las fincas, por no ser inferior la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegir\u00e1 la que haya de quedar libre de la carga hipotecaria. Por lo tanto, el pacto por el cual el deudor renuncia al derecho a la cancelaci\u00f3n parcial de la hipoteca as\u00ed que, por el transcurso del plazo convenido o por otra causa, venza la obligaci\u00f3n garantizada y siempre que la cantidad que se entregue cubra el importe de la responsabilidad del inmueble que se trate de liberar, debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el inter\u00e9s p\u00fablico y porque puede redundar en perjuicio de tercero.<\/p>\n

25 noviembre 1935<\/p>\n

Hipoteca sobre varias fincas: cancelaci\u00f3n parcial<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho que da lugar a este expediente consta en el Registro una finca registral gravada con un derecho real de hipoteca. Declarada e inscrita posteriormente sobre la finca obra nueva y constituido el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, se abre folio a las veintisiete entidades creadas arrastr\u00e1ndose a todas ellas la hipoteca que grava la finca matriz. Ahora, acreedor hipotecario y propietario deudor pactan la reducci\u00f3n por pago del saldo pendiente de la cuenta garantizada y que una de las veintisiete fincas en que se dividi\u00f3 el edificio quede liberada del gravamen hipotecario. La inscripci\u00f3n se rechaza por dos motivos: porque es imprescindible el consentimiento de los terceros titulares de las dem\u00e1s fincas en que se divide el edificio y porque de cancelarse la hipoteca sobre el elemento se\u00f1alado dejar\u00eda de estar sujeto la totalidad del edificio al gravamen hipotecario lo que no es posible incluso si mediare el consentimiento de todos los titulares propietarios.<\/p>\n

2. En lo que se refiere a la primera cuesti\u00f3n planteada, este Centro Directivo ha tenido ocasi\u00f3n ya de pronunciarse en varias ocasiones y de formular, por tanto, una doctrina al respecto (vide vistos). De esa doctrina cabe destacar lo siguiente: primero, que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes a\u00fan cuando se reduzca la obligaci\u00f3n garantizada (art\u00edculos 1860 del C\u00f3digo Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, que como consecuencia de lo anterior, si se pretende una cancelaci\u00f3n parcial del gravamen hipotecario y, como consecuencia, la liberaci\u00f3n de una de las fincas procedentes de la matriz ser\u00e1 preciso no s\u00f3lo el consentimiento del acreedor sino tambi\u00e9n de los que hayan adquirido el dominio u otros derechos sobre cualquiera de las fincas con posterioridad a la constituci\u00f3n de la hipoteca salvo sobre aqu\u00e9lla cuyo gravamen se trate de cancelar; tercero, que la anterior doctrina se fundamenta en que el derecho real de hipoteca no s\u00f3lo produce efectos entre acreedor y los titulares del dominio u otros derechos inscritos en las fincas gravadas sino tambi\u00e9n entre estos \u00faltimos entre s\u00ed ya que, si uno cualquiera de ellos hace el pago total de la deuda garantizada, no se producir\u00e1n los efectos ordinarios de la subrogaci\u00f3n (que exigen que el que paga pueda, a su vez, exigir la cantidad \u00edntegra de cualquiera de las otras fincas gravadas). En efecto aqu\u00ed, como consecuencia de las relaciones que la llamada \u00abunidad de gravamen\u00bb establece entre las fincas y sus respectivos due\u00f1os, si uno de ellos paga la cantidad \u00edntegra s\u00f3lo podr\u00e1 reclamar de los dem\u00e1s lo que les corresponda proporcionalmente. De ah\u00ed que, aunque el acreedor pueda renunciar a su derecho, esta renuncia no puede tener eficacia cancelatoria sin el consentimiento de los dem\u00e1s afectados \u2013excluidos los due\u00f1os de aqu\u00e9llas cuyo gravamen vaya a quedar totalmente cancelado\u2013 ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad que resulta de los art\u00edculos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, podr\u00eda concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular.<\/p>\n

La aplicaci\u00f3n de esta doctrina ya, de por s\u00ed, deber\u00eda llevar al rechazo del recurso. Asegura el recurrente que no constan terceros, pero resulta del expediente la existencia de terceros poseedores de los pisos del edificio, por lo que sin el consentimiento de \u00e9stos es imposible acceder a la liberaci\u00f3n pretendida. Porque una de dos: o la acci\u00f3n se dirige contra todas las fincas a la vez, y entonces es evidente que, teniendo que repartirse el sobrante de la subasta entre todas, una de ellas, al haber quedado liberada previamente, se sustraer\u00eda a la concurrencia con las dem\u00e1s, agravando, al disminuir el sobrante de \u00e9stas, la onerosidad de la carga que soportan. O la acci\u00f3n se dirige por el acreedor contra cualquiera de las fincas en que se hubiese dividido la matriz, conforme al art\u00edculo 123 de la Ley Hipotecaria y entonces el tercer poseedor de dicha finca, que paga la totalidad de la cantidad reclamada para evitar la ejecuci\u00f3n, ha de poder resarcirse, ya no del deudor, sino de las restantes fincas que estaban gravadas con la hipoteca, pues de no ser as\u00ed se producir\u00eda un enriquecimiento injusto y adem\u00e1s, es derecho del tercer poseedor de una de las fincas que paga la totalidad de la deuda, subrogarse en el derecho real de hipoteca que la asegura y, por consiguiente, grava las dem\u00e1s. No puede ser, por tanto, indiferente para los terceros poseedores, en el caso que nos ocupa, que acreedor y deudor decidan a su arbitrio la finca a que se imputar\u00e1 la parte del cr\u00e9dito pagada y que por tanto elijan libremente la que quedar\u00e1 liberada. Al contrario, han de consentirlo todos ellos y no s\u00f3lo cuando se quiera distribuir la responsabilidad entre las fincas gravadas, sino tambi\u00e9n, cual es el caso planteado, cuando se persiga liberar una cualquiera por raz\u00f3n de un pago parcial que pretenda por tanto imputarse exclusivamente a ella. Para el recurrente parece ser intrascendente el consentimiento de los terceros en este caso. Pero no tiene en cuenta que en los derechos reales, a diferencia de los derechos personales, los terceros que inscriben adquieren sus derechos en la forma que resulta del Registro sin que les sea oponible ning\u00fan acto o derecho, pactado entre acreedor y deudor, que pueda perjudicarles y no constase inscrito en el Registro antes de la inscripci\u00f3n del derecho de aqu\u00e9llos. Por raz\u00f3n de los efectos de la publicidad registral en nuestro sistema y de los correlativos principios de oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito (cfr. art\u00edculo 13 de la Ley Hipotecaria) y de inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito (cfr. art\u00edculos 32 de la Ley Hipotecaria y 606 del C\u00f3digo Civil), los derechos reales inmobiliarios y sus modificaciones s\u00f3lo pueden entenderse plenamente conformados o configurados respecto a terceros desde y a trav\u00e9s de su inscripci\u00f3n en el Registro, por lo que hay que entenderlos subsistentes con el alcance y contenido (en que hay que comprender tambi\u00e9n los de derechos accesorios como el de subrogaci\u00f3n) que resultaban entonces del Registro; pues s\u00f3lo con la inscripci\u00f3n el derecho real tiene plenos efectos \u00aberga omnes\u00bb, en consonancia con la naturaleza misma del derecho real como derecho absoluto oponible frente a todos.<\/p>\n

3. La segunda cuesti\u00f3n que plantea la nota calificadora hace referencia a la imposibilidad de practicar la inscripci\u00f3n solicitada porque en otro caso dejar\u00eda de estar sujeto al gravamen la totalidad del edificio puesto en garant\u00eda.<\/p>\n

Ciertamente nuestro ordenamiento jur\u00eddico autoriza a constituir hipoteca unitaria sobre un edificio en su conjunto a\u00fan cuando estuviera dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, hipoteca que se inscribe conforme a las previsiones legales tanto sobre el edificio como sobre los distintos pisos o locales en que se haya dividido. En dicho supuesto, el objeto que ser\u00e1 en su caso ejecutado y que ser\u00e1 adjudicado al mejor postor, ser\u00e1 precisamente el propio edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y por tanto en el mismo estado jur\u00eddico que cuando se constituy\u00f3 el gravamen. Este supuesto de hipoteca unitaria, aunque no es el que aqu\u00ed se plantea, pues la hipoteca no se constituy\u00f3 como unitaria, sino sobre la finca matriz posteriormente dividida y arrastrada la misma a todos los departamentos, ofrece algunos puntos de cocincidencia con el supuesto planteado, pues al no estar distribuida la hipoteca entre los diferentes pisos, sino constituida sobre la total finca matriz, no es posible modificar la responsabilidad hipotecaria total ni liberar de la hipoteca a alg\u00fan departamento, sin el consentimiento de los terceros adquirentes de los dem\u00e1s departamentos. A diferencia del supuesto de divisi\u00f3n de una parcela o finca r\u00fastica, en que la finca matriz deja de existir como unidad y por tanto, tiene sentido que el art\u00edculo 123 de la Ley Hipotecaria contemple \u00fanicamente la ejecuci\u00f3n contra cualquiera de las fincas formadas o contra todas a la vez, en el caso de edificio en divisi\u00f3n horizontal el edificio sigue subsistiendo como finca matriz actual, por lo que cabe la acci\u00f3n hipotecaria dirigida contra dicho edificio en su conjunto que ser\u00eda un caso similar al del art\u00edculo 218 del Reglamento Hipotecario. Ciertamente, cuando no se trata -y este es el caso- de constituci\u00f3n de hipoteca unitaria, tambi\u00e9n cabe dirigir la acci\u00f3n hipotecaria contra cualquiera de las fincas formadas por divisi\u00f3n, pero, de hacerlo as\u00ed, tendr\u00eda que ser por la suma de la responsabilidad hipotecaria por la que se constituy\u00f3 y sin modificaciones respecto a los titulares que no hayan prestado su consentimiento, pues seg\u00fan se ha indicado en el apartado anterior, resultar\u00e1 perjudicado el tercer poseedor contra cuya finca se dirija la ejecuci\u00f3n si paga la totalidad de lo reclamado, dado que restringe la subrogaci\u00f3n a la que tendr\u00eda derecho por causa de la liberaci\u00f3n de la hipoteca sobre otra u otras fincas como consecuencia del pago realizado. Lo que ocurre es que el defecto en este caso podr\u00eda subsanarse con el consentimiento de los terceros adquirentes de los departamentos, bien estableciendo la distribuci\u00f3n de la hipoteca sobre todas y cada una de las fincas como operaci\u00f3n previa a la liberaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de una de ellas, o bien sin distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria entre todas las fincas, liberando la finca en cuesti\u00f3n, pero en uno y otro caso, es indispensable dicho consentimiento por las razones indicadas.<\/p>\n

4. Procede tambi\u00e9n confirmar la nota calificadora respecto a la falta de claridad de la escritura sobre la solicitud de cancelaci\u00f3n parcial, puesto que la escritura no se produce con la suficiente precisi\u00f3n exigida por los principios de rogaci\u00f3n y especialidad en relaci\u00f3n con los actos que se pretenden consignar en el Registro, dada la eficacia \u00aberga omnes\u00bb de los asientos del registro y de sus pronunciamientos y la necesaria claridad de \u00e9stos.<\/p>\n

No es lo mismo consignar en el Registro el pago parcial que solicitar la cancelaci\u00f3n, pues aparte de la liberaci\u00f3n de la finca solicitada, est\u00e1n tambi\u00e9n las operaciones registrales que han de solicitarse respecto a la responsabilidad hipotecaria de la finca matriz y por arrastre de la de los dem\u00e1s departamentos. En el presente caso, no s\u00f3lo debe solicitarse la cancelaci\u00f3n parcial de la finca liberada sino tambi\u00e9n la cancelaci\u00f3n parcial de la hipoteca respecto a la finca matriz y las que derivan de ella, al objeto de que, con arreglo al principio de determinaci\u00f3n, quede claramente expresada en el Registro cu\u00e1l es la responsabilidad hipotecaria de la finca matriz cuya hipoteca se arrastra a las dem\u00e1s fincas. El art\u00edculo 240 del Reglamento Hipotecario prev\u00e9 que se pueda solicitar la constancia por nota marginal del pago de parte de la deuda garantizada por la hipoteca, pero eso siempre que no proceda la cancelaci\u00f3n parcial. Y en el presente caso, no se expresa con la debida claridad en la escritura si lo que se solicita respecto a la finca matriz y las procedentes de ella es una cancelaci\u00f3n parcial por pago de parte de la deuda o la simple constancia del pago de cantidad por nota marginal.<\/p>\n

Por las razones expuestas, procede desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota calificadora del registrador, si bien considerando el defecto como subsanable mediante el consentimiento de los terceros adquirentes de los dem\u00e1s departamentos a los que se refiere la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota en los t\u00e9rminos expresados.<\/p>\n

30 mayo 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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