{"id":18191,"date":"2015-09-01T20:17:26","date_gmt":"2015-09-01T19:17:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18191"},"modified":"2016-03-07T20:18:57","modified_gmt":"2016-03-07T19:18:57","slug":"pactos-no-inscribibles-arrendamiento-de-la-finca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/pactos-no-inscribibles-arrendamiento-de-la-finca\/","title":{"rendered":"Pactos no inscribibles: arrendamiento de la finca"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Pactos no inscribibles: arrendamiento de la finca<\/a><\/strong><\/p>\n

La facultad concedida al acreedor de exigir el pago total de la deuda, estim\u00e1ndola vencida y dando inmediatamente por rescindido el contrato, si el deudor no consignare en los contratos de arrendamiento de la finca hipotecada que se tendr\u00e1n por rescindidos desde el momento y por el solo hecho de que entablaren reclamaciones judiciales o extrajudiciales a consecuencia del contrato de pr\u00e9stamo, contraviene el principio de libertad de contrataci\u00f3n que inspira la legislaci\u00f3n civil y limita hipotecariamente el derecho del due\u00f1o a disponer de sus bienes, constituyendo una sanci\u00f3n para el caso de que el deudor ejercite sus facultades dispositivas.<\/p>\n

25 noviembre 1935 y 16 junio 1936<\/p>\n

Pactos no inscribibles: arrendamiento de la finca<\/strong>.- Con determinadas excepciones, los pactos de vencimiento anticipado por arrendamiento de la finca no son inscribibles. Ver esta cuesti\u00f3n en el apartado \u201cHipoteca inversa\u201d. La Resoluci\u00f3n se ocupa de esta materia en el fundamento de derecho 8.b)<\/p>\n

1 octubre y 4 noviembre 2010<\/p>\n

<\/a>Pactos no inscribibles: arrendamiento de la finca<\/strong>.- En cuanto a los apartados g) y h) de la cl\u00e1usula 5\u00aa, que el Registrador considera contrarios a lo dispuesto en el art\u00edculo 27 de la Ley Hipotecaria, al establecer como obligaciones del hipotecante respecto a las fincas hipotecadas, las siguientes:\u2026 h) No celebrar, sin el consentimiento previo del Agente (que deber\u00e1 actuar siguiendo el r\u00e9gimen de mayor\u00edas pactado en el Segundo Contrato Modificado y Refundido), contratos de arrendamiento, subarrendamiento, cesi\u00f3n temporal de espacio u otros de significaci\u00f3n econ\u00f3mica semejante respecto de las Fincas en condiciones, plazos y precios m\u00e1s onerosos para el propietario de los que se celebrar\u00edan en el mercado entre partes independientes. A estos efectos, el hipotecante notificar\u00e1 al Agente las condiciones de cualquier contrato de arrendamiento que pretenda celebrar en tales condiciones con al menos seis d\u00edas h\u00e1biles de antecedencia\u00bb, hay que se\u00f1alar que, en efecto, estos pactos infringen normas imperativas como los art\u00edculos 27 y 107 n\u00famero 3 de la Ley Hipotecaria y son contrarios al principio de libertad de contrataci\u00f3n, a la libre circulaci\u00f3n, uso y destino de los bienes y al cr\u00e9dito territorial como ha sostenido reiteradamente este Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 27 de enero de 1986 y de 8 de noviembre de 1993.<\/p>\n

Estos mismos criterios los ha confirmado el Tribunal Supremo (Sala Primera) en su Sentencia de 16 de diciembre de 2009. En concreto:<\/p>\n

b) En cuanto a la prohibici\u00f3n absoluta de arrendar, afirma de forma concluyente la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 que \u00abel acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todav\u00eda imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violaci\u00f3n de la estipulaci\u00f3n, de la misma manera que no caben las prohibiciones de disponer convencionales en los actos a t\u00edtulo oneroso (art. 27 LH). La cl\u00e1usula que estableciese la absoluta prohibici\u00f3n de arrendar no solo no es inscribible sino que no es v\u00e1lida. El hipotecante, por lo tanto, puede arrendar libremente la finca hipotecada, siquiera los arrendamientos posteriores a la hipoteca (tema que es el que aqu\u00ed interesa), aparte de la sujeci\u00f3n a lo dispuesto en los art\u00edculos 661, 675 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedan sometidos al principio de purga por lo que no afectan a la hipoteca \u2013realizaci\u00f3n de la finca hipotecada\u2013\u00bb.<\/p>\n

Es cierto que la doctrina de este Centro Directivo ha venido admitiendo diversas cl\u00e1usulas relacionadas con el tema. En este sentido se pueden citar las Resoluciones de 28 de enero de 1998 y de 22 de marzo de 2001. As\u00ed la primera de ellas se afirma que \u00abResulta admisible que en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca se contenga alguna prevenci\u00f3n adecuada respecto de aquellos arrendamientos ulteriores que pudieran no estar sujetos al principio de purga, y que por la renta estipulada pudieran disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada, como pueden ser los arrendamientos estipulados sin cl\u00e1usula de estabilizaci\u00f3n o, aunque la contengan, en caso de que la renta anual capitalizada al tanto por ciento que resulte de sumar al inter\u00e9s legal del dinero un 50 por 100 m\u00e1s no cubra la responsabilidad total asegurada o el valor fijado para servir de tipo a la subasta\u00bb. Pero, esta admisibilidad, como ha explicado certeramente la rese\u00f1ada Sentencia de 16 de diciembre de 2009, se justifica por el hecho de que \u00abel art\u00edculo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29\/1994, de 24 de noviembre, se garantiza al arrendatario de vivienda el derecho a permanecer en la vivienda arrendada durante los primeros cinco a\u00f1os del contrato en el caso (entre otros) de enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial. La consecuencia de la norma anterior es que, al no operar el principio de purga en la realizaci\u00f3n forzosa, el eventual adjudicatario o rematante tiene que soportar el arrendamiento durante un plazo. Ello, a su vez, acarrea un perjuicio para el acreedor hipotecario al reducirse los licitadores y las posturas, resultando completamente razonable imaginar que se produzca un inferior precio del remate en los casos en que no estando libre la finca los licitadores conocen el arrendamiento no purgable del inmueble que se ejecuta\u00bb.<\/p>\n

Por el contrario, cuando no se produce este elemento habilitante, esto es, cuando el efecto del vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo no se restringe a los arrendamientos exentos del principio de purga de las cargas posteriores, entonces las cl\u00e1usulas que imponen tal vencimiento son nulas por infringir el art\u00edculo 27 de la Ley Hipotecaria. Por ello, la citada Sentencia de 16 de diciembre de 2009 concluye que \u00ablas cl\u00e1usulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994\u00bb, declarando abusivas las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado que \u00abno limitan su aplicaci\u00f3n a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecuci\u00f3n forzosa (art. 13 LAU), siendo por lo dem\u00e1s exigible que, en su caso, las cl\u00e1usulas que se redacten concreten el baremo \u2013coeficiente\u2013 que corrija la disminuci\u00f3n de valor que el gravamen arrendaticio puede ocasionar\u00bb. Debe confirmarse por tanto la nota de calificaci\u00f3n en estos extremos.<\/p>\n

8 junio 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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