{"id":18242,"date":"2015-08-09T20:57:46","date_gmt":"2015-08-09T19:57:46","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18242"},"modified":"2016-03-07T20:59:24","modified_gmt":"2016-03-07T19:59:24","slug":"procedimiento-extrajudicial-notificaciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/procedimiento-extrajudicial-notificaciones\/","title":{"rendered":"Procedimiento extrajudicial: notificaciones"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Procedimiento extrajudicial: notificaciones<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Procedimiento extrajudicial: notificaciones<\/strong><\/p>\n

Los tr\u00e1mites establecidos por el art\u00edculo 235 del Reglamento Hipotecario, entre los cuales est\u00e1 la notificaci\u00f3n personal de la iniciaci\u00f3n del procedimiento a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca, o, en su defecto, a las personas determinadas por el art\u00edculo 202 del Reglamento Notarial, han de cumplirse rigurosamente, por ser su finalidad la protecci\u00f3n de terceros durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento. Por este motivo, no es inscribible la escritura de adjudicaci\u00f3n derivada de un procedimiento extrajudicial en el que el Notario actuante no hizo la notificaci\u00f3n que previene el art\u00edculo 235 del Reglamento Hipotecario al titular de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, practicada con posterioridad a la hipoteca, por no constar su domicilio en la certificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

24 marzo 1986<\/p>\n

Procedimiento extrajudicial: notificaciones<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que se debate en este expediente consiste en si, en el \u00e1mbito de la venta extrajudicial de una finca por incumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca, es preciso que conste en la escritura p\u00fablica por la que se transmite la circunstancia de que se ha notificado al deudor para que, en ejercicio de la facultad prevista en el art\u00edculo 12.2.3 del Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos, presente tercero que mejore la postura inferior al 70% del tipo se\u00f1alado o que resulte suficiente para satisfacer el derecho del ejecutante.<\/p>\n

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la facultad del acreedor hipotecario para instar la enajenaci\u00f3n forzosa del bien objeto de garant\u00eda forma parte del contenido estructural del derecho de hipoteca. La atribuci\u00f3n del \u00abius vendendi\u00bb al acreedor no es un elemento a\u00f1adido o circunstancial sino que integra el contenido esencial de su derecho (Resoluci\u00f3n de fecha 13 de abril de 2012).<\/p>\n

Esta misma doctrina, amparada s\u00f3lidamente en el Derecho positivo, pone de manifiesto que el ejercicio de esa facultad consustancial del derecho del acreedor no puede ser llevada a cabo por su titular de forma unilateral dada la proscripci\u00f3n en nuestro derecho del pacto comisorio (art\u00edculos 1858 y 1884 del C\u00f3digo Civil) por lo que es preciso que su ejercicio se acomode a los procedimientos legalmente preestablecidos ya sean judiciales o extrajudiciales. S\u00f3lo de este modo la actuaci\u00f3n del acreedor en ejercicio de su derecho recibe el amparo del ordenamiento jur\u00eddico y obtiene el reconocimiento de las consecuencias de \u00e9l derivadas.<\/p>\n

3. La realizaci\u00f3n del valor del bien hipotecado para su conversi\u00f3n en dinero est\u00e1 sujeta as\u00ed a estrictos controles de legalidad que tienen como finalidad equilibrar los distintos intereses en juego: los propios del acreedor pero tambi\u00e9n los del deudor incumplidor, los del propietario de la cosa hipotecada y aqu\u00e9llos de los eventuales terceros que acrediten derechos sobre el bien. Tan compleja trama de intereses ha sido objeto hist\u00f3ricamente de una cuidadosa regulaci\u00f3n a fin de que el ejercicio ponderado de las facultades inherentes al derecho real de hipoteca favorezca el cr\u00e9dito territorial mediante la utilizaci\u00f3n de los bienes inmuebles como respaldo de la actividad econ\u00f3mica.<\/p>\n

En caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada, el acreedor puede ejercer el \u00abius distrahendi\u00bb inherente a su derecho mediante el ejercicio de la acci\u00f3n directa o de la ordinaria previstas en la norma ritual sujetas al control de jueces y tribunales. De este modo, se hace efectiva la responsabilidad del deudor sobre el bien objeto de garant\u00eda desembocando en su enajenaci\u00f3n forzosa por la v\u00eda de apremio.<\/p>\n

Junto al ejercicio en el \u00e1mbito judicial del \u00abius distrahendi\u00bb, nuestro ordenamiento contempla la posibilidad de su ejercicio extrajudicial cuyo fundamento no es ya el ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor, sino el previo consentimiento que \u00e9ste presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento. Para garantizar en este \u00e1mbito que se respete el equilibrio de intereses a que se ha hecho referencia el ordenamiento exige que el ejercicio extrajudicial se lleve a cabo bajo el control y direcci\u00f3n de un funcionario p\u00fablico, el notario, cuya actuaci\u00f3n est\u00e1 fuertemente regulada. Es cierto que el ejercicio extrajudicial ha planteado a nuestras mas altas instancias severas dudas de adecuaci\u00f3n al orden constitucional (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2009) pero no lo es menos que dichas dudas vienen referidas a la regulaci\u00f3n anterior a la promulgaci\u00f3n de la Ley 1\/2000 de Enjuiciamiento Civil que han quedado disipadas por el amparo legal que la misma le confiri\u00f3 al modificar el contenido del art\u00edculo 129 de la Ley Hipotecaria que ahora dice: \u00abLa acci\u00f3n hipotecaria podr\u00e1 ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el T\u00edtulo IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Cap\u00edtulo V. Adem\u00e1s, en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca podr\u00e1 pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al art\u00edculo 1.858 del C\u00f3digo Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada. La venta extrajudicial se realizar\u00e1 por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario\u00bb.<\/p>\n

Como ha afirmado esta Direcci\u00f3n General (vid. Resoluciones de 28 de mayo de 2001 y 13 de febrero de 2004) la habilitaci\u00f3n legal para el ejercicio extrajudicial del valor en cambio de un bien es plenamente conforme con nuestra tradici\u00f3n hist\u00f3rica lo que justifica, como se pone de relieve por extenso en las Resoluciones citadas, que est\u00e9 ampliamente reconocido en numerosos preceptos de nuestro ordenamiento y no s\u00f3lo en relaci\u00f3n a derechos de garant\u00eda.<\/p>\n

4. En sede de hipoteca el Reglamento Hipotecario exige que las partes hayan pactado con anterioridad, en el momento de la constituci\u00f3n, la posibilidad de su ejercicio extrajudicial y, se\u00f1aladamente, que se determine la persona que en su d\u00eda haya de otorgar la escritura p\u00fablica de transmisi\u00f3n (art\u00edculo 234 del Reglamento Hipotecario). De este modo, y como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del adquirente se integra tanto por el previo t\u00edtulo de constituci\u00f3n de la garant\u00eda como con el posterior de transmisi\u00f3n, de modo que conjuntamente re\u00fanen los requisitos de consentimiento, objeto y causa establecidos en el ordenamiento para la transmisi\u00f3n del dominio y dem\u00e1s derechos reales (art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias de inmuebles en la transmisi\u00f3n derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisi\u00f3n obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentaci\u00f3n se exige al notario. De este modo, la presunci\u00f3n de exactitud y veracidad que emana de la inscripci\u00f3n de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada y que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales s\u00f3lo puede destruirse procediendo a la inscripci\u00f3n a favor de un nuevo titular si el negocio de venta extrajudicial re\u00fane todos los requisitos para provocar la transmisi\u00f3n del dominio derivada del ejercicio del \u00abius vendendi\u00bb por persona distinta del titular registral. De aqu\u00ed que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que las partes cuyos intereses est\u00e1n en juego han tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento.<\/p>\n

El Reglamento Hipotecario establece lo siguiente en su art\u00edculo 236 l.2: \u00abEn la escritura se har\u00e1n constar los tr\u00e1mites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los art\u00edculos anteriores y, en particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los art\u00edculos 236 c y 236 d; que el importe de la venta o adjudicaci\u00f3n fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consign\u00f3 el sobrante en la forma prevista en el apartado segundo del art\u00edculo 236 k\u00bb.<\/p>\n

Como resulta de la norma, y en lo que interesa a este expediente, tienen la consideraci\u00f3n de tr\u00e1mites esenciales, en cuanto que su ausencia determinar\u00eda la inexistencia de transmisi\u00f3n dominical, el requerimiento de pago al deudor hipotecario (art\u00edculo 236 c) y la notificaci\u00f3n a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (art\u00edculo 236 d). Fuera de estos supuestos el ordenamiento no contempla otras comunicaciones a personas interesadas de car\u00e1cter esencial lo que no debe causar extra\u00f1eza pues no todas las formalidades tienen el mismo significado y alcance (Resoluciones de 20 de octubre de 2010, 23 de julio de 2011 y 13 de septiembre de 2012). En cualquier caso queda a salvo que cualquier parte interesada acuda a los juzgados y tribunales en defensa de su derecho (art\u00edculo 236 o del Reglamento Hipotecario en relaci\u00f3n al art\u00edculo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

5. En el expediente que provoca la presente, la registradora entiende que el deudor hipotecante ejecutado debe ser objeto de notificaci\u00f3n al efecto de ejercer el derecho de mejorar postura que le reconoce el art\u00edculo 12.2 del Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos, que establece: \u00abCuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo se\u00f1alado para la subasta, podr\u00e1 el deudor presentar, en el plazo de diez d\u00edas, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasaci\u00f3n o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacci\u00f3n del derecho del ejecutante\u00bb.<\/p>\n

La pretensi\u00f3n de la registradora no puede ser mantenida pues, requerido de pago el deudor y notificado como titular del dominio de la celebraci\u00f3n de la subasta, el ordenamiento no contempla ninguna obligaci\u00f3n de una ulterior notificaci\u00f3n en relaci\u00f3n al resultado de la subasta y al derecho a mejorar la postura inferior al 70% del tipo se\u00f1alado. Verificado en consecuencia el conjunto de acciones encomendadas al notario para garantizar que los interesados tienen acceso al ejercicio de sus derechos e intereses leg\u00edtimos no se puede pretender la concurrencia de otros requisitos no previstos en la legislaci\u00f3n. Dichos requisitos adicionales no previstos en el ordenamiento no a\u00f1aden garant\u00eda alguna, pues verificados aqu\u00e9llos contemplados en la Ley, corresponde a los propios llamados a defender sus intereses su ejercicio en los tr\u00e1mites en que sea oportuno. Esta consideraci\u00f3n no es una particularidad de la regulaci\u00f3n actual de la venta extrajudicial; con anterioridad a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto-ley 6\/2012, el art\u00edculo 236 g.7 del Reglamento Hipotecario conten\u00eda una regulaci\u00f3n similar, como similar es la contemplada en los art\u00edculos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la v\u00eda de apremio. En relaci\u00f3n a este procedimiento, el Tribunal Constitucional ha tenido ocasi\u00f3n de afirmar reiteradamente que s\u00f3lo existe indefensi\u00f3n cuando se priva a los interesados de la oportunidad de ejercer sus derechos e intereses en la forma prevista por el ordenamiento (por todas, Sentencia de 21 de enero de 2008). Y es que, como ha tenido ocasi\u00f3n de afirmar el propio Tribunal (Sentencia de 21 de noviembre de 2011), la adjudicaci\u00f3n al acreedor del bien ejecutado por falta de licitadores con postura bastante y por cantidad inferior al valor de tasaci\u00f3n no implica indefensi\u00f3n alguna y encuentra su justificaci\u00f3n como \u00ab\u00faltimo remedio para no seguir prolongando una espera que s\u00f3lo uno de ellos sufre, por responsabilidad del otro\u00bb.<\/p>\n

6. Cuesti\u00f3n distinta es que cuando se da el supuesto previsto en el art\u00edculo 12 del Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de ausencia de postores o de existencia de posturas por debajo de los porcentajes establecidos, y adjudicada la finca por falta de ofrecimiento de mejor postura por parte del deudor, dicha circunstancia debe constar en el t\u00edtulo presentado a Registro. Esta exigencia no tiene su justificaci\u00f3n en la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n del titular del dominio pues ya ha quedado acreditado lo contrario, sino en el hecho de que constituye el prius l\u00f3gico que conduce a la transmisi\u00f3n al actor; para que haya transmisi\u00f3n de acuerdo a derecho debe constar la secuencia de hechos que as\u00ed lo justifique. As\u00ed se deduce del propio art\u00edculo 236 l.1 que exige que se hagan constar en la escritura los tr\u00e1mites esenciales de la venta extrajudicial debiendo en consecuencia contener todos aquellos que, en cada caso particular, llevan a un resultado determinado.<\/p>\n

Como resulta de la documentaci\u00f3n que consta en este expediente la escritura p\u00fablica presentada se limita a recoger el hecho de que en la subasta la entidad acreedora, como \u00fanico postor, ofreci\u00f3 una cantidad equivalente al 60% del valor de tasaci\u00f3n por lo que la finca se le transmite en pago parcial de la deuda por dicha cantidad. Es cierto que del acta autorizada por el propio notario resulta la circunstancia, el hecho, de que transcurrieron diez d\u00edas desde la celebraci\u00f3n de la subasta sin que el deudor presentase tercero que mejorase la postura, pero ni dicho documento fue presentado al tiempo de llevar la calificaci\u00f3n, que en consecuencia s\u00f3lo tuvo en cuenta la escritura presentada, ni la registradora al calificar \u00e9sta puso en evidencia la ausencia de constancia del hecho que justifica la adjudicaci\u00f3n al acreedor en los t\u00e9rminos vistos.<\/p>\n

Ciertamente de la nota de defectos resulta la afirmaci\u00f3n de que si se ha llevado a cabo la notificaci\u00f3n al deudor para que presente tercero y no lo ha hecho, dicha circunstancia debe constar en la escritura. Pero como resulta de las consideraciones anteriores no es exigible una notificaci\u00f3n espec\u00edfica basada en el art\u00edculo 12 del Real Decreto-ley 6\/2012 para que el deudor ejercite la facultad de mejorar postura por lo que el defecto, en los t\u00e9rminos en que aparece formulado, no puede ser mantenido.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

28 noviembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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