{"id":18270,"date":"2015-07-25T21:18:11","date_gmt":"2015-07-25T20:18:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18270"},"modified":"2016-03-07T21:21:23","modified_gmt":"2016-03-07T20:21:23","slug":"prorroga-de-la-obligacion-garantizada-despues-de-su-vencimiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/prorroga-de-la-obligacion-garantizada-despues-de-su-vencimiento\/","title":{"rendered":"Pr\u00f3rroga de la obligaci\u00f3n garantizada, despu\u00e9s de su vencimiento"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Pr\u00f3rroga de la obligaci\u00f3n garantizada, despu\u00e9s de su vencimiento<\/a><\/strong><\/p>\n

1. En el presente recurso debe determinarse si, transcurrido el plazo de duraci\u00f3n de un pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca \u2013que venc\u00eda el 25 de septiembre de 2008\u2013, puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad la pr\u00f3rroga de dicho plazo pactada mediante escritura autorizada el d\u00eda 22 de diciembre de 2008.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n de dicha pr\u00f3rroga \u00abpor haberse pactado la ampliaci\u00f3n una vez vencido el plazo inicialmente acordado, lo que implica el nacimiento de una nueva obligaci\u00f3n, que por el car\u00e1cter accesorio de la hipoteca supondr\u00eda la necesaria constituci\u00f3n de una nueva garant\u00eda con cancelaci\u00f3n de la primitiva \u2013arts. 1203, 1204 y 1857 del C\u00f3digo Civil y 105 de la Ley Hipotecaria\u2013\u00bb.<\/p>\n

El Notario recurrente alega que en nuestro ordenamiento es v\u00e1lida la pr\u00f3rroga de un contrato de pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca acordada, inter partes, antes o al tiempo del vencimiento de aqu\u00e9l y ratificada en escritura p\u00fablica otorgada con posterioridad al vencimiento, pero con efecto retroactivo al momento de dicho pacto interno.<\/p>\n

2. Indudablemente, acreedor y deudor pueden, \u00abinter partes\u00bb, acordar la modificaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada aunque la posterior formalizaci\u00f3n de la misma se verifique una vez que haya vencido el plazo inicialmente pactado.<\/p>\n

En la escritura calificada no consta expl\u00edcitamente \u2013aunque tampoco se excluye- que la pr\u00f3rroga se hubiera pactado antes del transcurso de ese plazo fijado inicialmente. No obstante, el criterio del Registrador no puede ser mantenido en este caso si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones (adem\u00e1s de la necesaria interpretaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas del contrato en su conjunto y en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzca efecto \u2013cfr. art\u00edculos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del C\u00f3digo Civil\u2013):<\/p>\n

a) Aun en el caso de pactarse dicha pr\u00f3rroga despu\u00e9s del vencimiento del plazo, se tratar\u00eda de una alteraci\u00f3n contractual que debe calificarse como novaci\u00f3n modificativa, que no da lugar a la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n modificada y al nacimiento de una nueva obligaci\u00f3n. Aunque el art\u00edculo 1156 del C\u00f3digo Civil dispone que las obligaciones se extinguen por la novaci\u00f3n, este precepto debe ser interpretado sistem\u00e1ticamente en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 1203 y 1204 del mismo C\u00f3digo y seg\u00fan la reiterada doctrina del Tribunal Supremo (cfr. las sentencias citadas en los \u00abVistos\u00bb, especialmente las de 8 de julio de 1909 y 16 de mayo de 1945), por lo que, a falta de la terminante declaraci\u00f3n de las partes sobre su intenci\u00f3n de, con la modificaci\u00f3n, dar por extinguida la anterior obligaci\u00f3n, debe entenderse que \u00e9sta queda subsistente por la modificaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n de la relaci\u00f3n obligatoria, toda vez que el car\u00e1cter extintivo de la novaci\u00f3n no se presume a menos que la obligaci\u00f3n resultante de la modificaci\u00f3n sea de todo punto incompatible con la antigua modificada, lo que no sucede en un caso como el presente en el que, adem\u00e1s, la alteraci\u00f3n del plazo se pacta para facilitar el cumplimiento de la obligaci\u00f3n inicial.<\/p>\n

b) En el presente supuesto, no se trata de un pacto que modifique una anterior cl\u00e1usula que sujetara a t\u00e9rmino el mismo derecho real de hipoteca (como ocurrir\u00eda, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garant\u00eda de cuenta corriente de cr\u00e9dito) ni se trata de un plazo de la obligaci\u00f3n configurado como esencial. Se modifica un plazo fijado para la duraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada cuyo vencimiento no tiene como consecuencia la extinci\u00f3n de la misma sino que el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n devenida exigible puede dar lugar a la efectividad de la hipoteca si el acreedor no reintegrado de su cr\u00e9dito utiliza la acci\u00f3n hipotecaria para hacer valer su derecho.<\/p>\n

c) La propia Ley Hipotecaria \u2013cfr. art\u00edculo 144\u2013 admite la posibilidad de modificaciones de la obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca (entre ellas, la espera), si bien dispone que no surtir\u00e1n efecto contra tercero, si no se hacen constar en el Registro por medio del asiento correspondiente. Por lo dem\u00e1s, la ampliaci\u00f3n del plazo del pr\u00e9stamo se contempla como un supuesto de novaci\u00f3n modificativa en el art\u00edculo 4 de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, de subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, sin que deba decidirse ahora sobre el alcance que haya de tener la interpretaci\u00f3n de la norma del apartado 3 de dicho precepto legal relativa al rango de la hipoteca inscrita. [1]<\/a><\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n impugnada, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

24 noviembre 2009<\/p>\n

Pr\u00f3rroga de la obligaci\u00f3n garantizada despu\u00e9s de su vencimiento<\/strong>.- 1. Respecto del primero de los defectos objeto de impugnaci\u00f3n en el presente recurso, debe determinarse si, transcurrido el plazo de duraci\u00f3n de un pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca -que venc\u00eda el 24 de septiembre de 2008-, puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad la pr\u00f3rroga de dicho plazo pactada mediante escritura autorizada el d\u00eda 21 de noviembre de 2008 por la que se eleva a p\u00fablico un documento privado suscrito con fecha 24 de agosto de 2008.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n de dicha pr\u00f3rroga porque, a su juicio, al carecer dicho documento privado de fecha fehaciente anterior al vencimiento del plazo de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo inicialmente acordado, se modifica el plazo de una obligaci\u00f3n vencida, \u00ablo cual no ser\u00e1 posible sino con la constituci\u00f3n de una nueva garant\u00eda dado el car\u00e1cter accesorio de la hipoteca respecto de la obligaci\u00f3n principal\u00bb.<\/p>\n

El Notario recurrente alega que en nuestro ordenamiento es v\u00e1lida la pr\u00f3rroga de un contrato de pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca acordada mediante un documento privado anterior a la fecha del vencimiento de aqu\u00e9l que posteriormente se eleva a p\u00fablico, con eficacia \u00abinter partes\u00bb desde la fecha de dicho documento privado, aunque no se retrotraigan sus efectos en perjuicio de terceros -en este caso inexistentes-. Y a\u00f1ade que el vencimiento de una obligaci\u00f3n a plazo no es causa de extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n debatida debe resolverse conforme al criterio de esta Direcci\u00f3n General expresado en la Resoluci\u00f3n de 24 de noviembre de 2009.<\/p>\n

Indudablemente, acreedor y deudor pueden, \u00abinter partes\u00bb, acordar la modificaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada aunque la posterior formalizaci\u00f3n de la misma se verifique una vez que haya vencido el plazo inicialmente pactado.<\/p>\n

En la escritura calificada consta expl\u00edcitamente que la pr\u00f3rroga se ha pactado antes del transcurso de ese plazo fijado inicialmente. Y, aunque dicho acuerdo s\u00f3lo se hace constar con forma aut\u00e9ntica despu\u00e9s del vencimiento, el criterio de la Registradora no puede ser mantenido si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones:<\/p>\n

a) Aun en el caso de pactarse dicha pr\u00f3rroga despu\u00e9s del vencimiento del plazo (lo que no acontece en este caso de convenio anterior a dicho vencimiento), se tratar\u00eda de una alteraci\u00f3n contractual que debe calificarse como novaci\u00f3n modificativa, que no da lugar a la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n modificada y al nacimiento de una nueva obligaci\u00f3n. Aunque el art\u00edculo 1156 del C\u00f3digo Civil dispone que las obligaciones se extinguen por la novaci\u00f3n, este precepto debe ser interpretado sistem\u00e1ticamente en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 1203 y 1204 del mismo C\u00f3digo y seg\u00fan la reiterada doctrina del Tribunal Supremo (cfr. las sentencias citadas en los \u00abVistos\u00bb, especialmente las de 8 de julio de 1909 y 16 de mayo de 1945), por lo que, a falta de la terminante declaraci\u00f3n de las partes sobre su intenci\u00f3n de, con la modificaci\u00f3n, dar por extinguida la anterior obligaci\u00f3n, debe entenderse que \u00e9sta queda subsistente por la modificaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n de la relaci\u00f3n obligatoria, toda vez que el car\u00e1cter extintivo de la novaci\u00f3n no se presume a menos que la obligaci\u00f3n resultante de la modificaci\u00f3n sea de todo punto incompatible con la antigua modificada, lo que no sucede en un caso como el presente en el que, adem\u00e1s, la alteraci\u00f3n del plazo se pacta para facilitar el cumplimiento de la obligaci\u00f3n inicial.<\/p>\n

b) En el presente supuesto, no se trata de un pacto que modifique una anterior cl\u00e1usula que sujetara a t\u00e9rmino el mismo derecho real de hipoteca (como ocurrir\u00eda, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garant\u00eda de cuenta corriente de cr\u00e9dito) ni se trata de un plazo de la obligaci\u00f3n configurado como esencial. Se modifica un plazo fijado para la duraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada cuyo vencimiento no tiene como consecuencia la extinci\u00f3n de la misma sino que el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n devenida exigible puede dar lugar a la efectividad de la hipoteca si el acreedor no reintegrado de su cr\u00e9dito utiliza la acci\u00f3n hipotecaria para hacer valer su derecho.<\/p>\n

c) La propia Ley Hipotecaria -cfr. art\u00edculo 144- admite la posibilidad de modificaciones de la obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca (entre ellas, la espera), si bien dispone que no surtir\u00e1n efecto contra tercero, si no se hacen constar en el Registro por medio del asiento correspondiente. Por lo dem\u00e1s, la ampliaci\u00f3n del plazo del pr\u00e9stamo se contempla como un supuesto de novaci\u00f3n modificativa en el art\u00edculo 4 de la Ley 2\/1994, de 30 de Marzo, de subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, sin que deba decidirse ahora sobre el alcance que haya de tener la interpretaci\u00f3n de la norma del apartado 3 de dicho precepto legal relativa al rango de la hipoteca inscrita.<\/p>\n

6 mayo 2010<\/p>\n

Pr\u00f3rroga de la obligaci\u00f3n garantizada, despu\u00e9s de su vencimiento<\/strong>.- 1. Se debate en el presente expediente si, transcurrido seg\u00fan Registro, el plazo de vencimiento de un pr\u00e9stamo hipotecario, puede inscribirse la subrogaci\u00f3n de acreedor a favor de tercero en virtud de pago efectuado por \u00e9ste al acreedor, consentido por el deudor conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1158 del C\u00f3digo Civil. El registrador, en su nota, considera que, dado que la novaci\u00f3n se formaliza con posterioridad al vencimiento del plazo de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo, sin que se hubiese pactado pr\u00f3rroga alguna, y que existen titulares de cargas inscritos con anterioridad a la novaci\u00f3n por cambio de acreedor, resulta necesario el consentimiento de los titulares de dichas cargas para poder acceder a la inscripci\u00f3n pretendida.<\/p>\n

2. De acuerdo con el criterio mantenido por este Centro Directivo, en relaci\u00f3n al trato que debe dispensarse desde la perspectiva registral a la novaci\u00f3n hipotecaria, ha de distinguirse seg\u00fan que las alteraciones pretendidas afecten o no a la esencia del derecho real de hipoteca o, por accesoriedad, a la obligaci\u00f3n en cuya garant\u00eda se constituye. As\u00ed, si bien ser\u00eda preciso el consentimiento de los titulares de cargas posteriores \u2013que a su vez sean anteriores a la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo de novaci\u00f3n en el Registro\u2013 para tomar raz\u00f3n de la novaci\u00f3n si \u00e9sta refiriera a una cl\u00e1usula que sujetara a t\u00e9rmino el mismo derecho real de hipoteca, de acuerdo con los principios de accesoriedad y prioridad (cfr. Resoluci\u00f3n de 27 de de noviembre de 1999 en el supuesto de hipoteca en garant\u00eda de cuenta corriente de cr\u00e9dito); no obstante, no ser\u00eda necesaria la intervenci\u00f3n de esos titulares intermedios si lo que tratara de acceder al Registro fuese una novaci\u00f3n modificativa que no diera lugar a la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n modificada y al nacimiento de una nueva obligaci\u00f3n, en cuyo caso no afectar\u00eda dicha modificaci\u00f3n al rango de la hipoteca inscrita (vid. Resoluciones de 24 de noviembre de 2009 y 6 de mayo de 2010 respecto de la ampliaci\u00f3n de plazo de un pr\u00e9stamo hipotecario ya vencido).<\/p>\n

Desde esta perspectiva, el pago del pr\u00e9stamo por tercero no interesado en la obligaci\u00f3n, aprobado expresamente por el deudor, aunque, como pago que es, extingue la deuda para con el primitivo acreedor hipotecario satisfecho (art\u00edculo 1156 del C\u00f3digo Civil), respecto de la obligaci\u00f3n en s\u00ed misma considerada no supone sino una novaci\u00f3n modificativa por subrogaci\u00f3n de un tercero en los derechos del acreedor (art\u00edculos 1203.3.\u00ba y 1210.2.\u00ba del C\u00f3digo Civil) que adem\u00e1s, y por imperativo legal, transfiere al subrogado el cr\u00e9dito con los derechos a \u00e9l anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de hipotecas (art\u00edculo 1212 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda que el acreedor primitivo satisfecho hubiera otorgado escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca sin hacer constar que el pago recibido lo fue por cuenta de un tercero con derecho a subrogaci\u00f3n, y que dicha escritura hubiera accedido a Registro procedi\u00e9ndose a la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, pues en este caso, que no se ha producido en el presente expediente, sobre el derecho legal a la subrogaci\u00f3n tendr\u00eda preferencia frente a terceros (en este caso titulares de cargas posteriores) la extinci\u00f3n tabular de derechos que la cancelaci\u00f3n registral lleva consigo de acuerdo con los art\u00edculos 34, 76 y 97 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

3. A ello debe sum\u00e1rsele el concepto del vencimiento: en efecto, si bien la fijaci\u00f3n de la fecha de vencimiento del pr\u00e9stamo hipotecario constituye un requisito esencial para la delimitaci\u00f3n espec\u00edfica del contenido del derecho real de hipoteca de acuerdo con el principio registral de determinaci\u00f3n (art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria), la llegada de esta fecha no supone la extinci\u00f3n del derecho constituido sino que, muy al contrario, fija el momento de su exigibilidad (art\u00edculo 1125 del C\u00f3digo Civil), el nacimiento de la acci\u00f3n para hacer efectiva la obligaci\u00f3n garantizada y, por ende, el instante a partir del cual comienza a contar el plazo de veinte a\u00f1os establecido para su prescripci\u00f3n (art\u00edculos 1964 y 1969 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de esta eficacia, no puede el d\u00eda de vencimiento del pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca limitar los derechos que la ley concede: al acreedor, como la venta o cesi\u00f3n de su derecho con el derecho accesorio de hipoteca conforme al art\u00edculo 1528 del C\u00f3digo Civil, o incluso la sucesi\u00f3n mortis causa de aqu\u00e9l si el acreedor fuera persona f\u00edsica; al tercer poseedor, como es el derecho de liberaci\u00f3n procesal del art\u00edculo 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; al deudor mismo para subrogar a un tercero conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1211 del C\u00f3digo Civil; o, como ocurre en el presente expediente, al tercero que paga con consentimiento del deudor seg\u00fan el ya referido art\u00edculo 1212 del mismo cuerpo legal.<\/p>\n

Lo contrario, es decir, exigir para la efectividad de estos derechos concedidos por la Ley el consentimiento de los titulares de las cargas posteriores por el solo hecho de haber transcurrido ya el plazo de vencimiento, supondr\u00eda la atribuci\u00f3n a estos titulares de un privilegio traducido en un derecho de oposici\u00f3n que podr\u00eda ejercitarse arbitrariamente, sin causa ni respaldo legal suficiente, puesto que, como apunta el recurrente en su escrito, el hecho de que se sustituya la persona titular de un derecho real preferente ning\u00fan perjuicio objetivo puede suponer para el titular de una carga posterior.<\/p>\n

4. Nuestro ordenamiento jur\u00eddico atribuye a los terceros interesados en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n o incluso \u2013con el consentimiento expreso o t\u00e1cito del deudor\u2013 a los terceros no interesados, la posibilidad de subrogase por pago (v\u00e9ase art\u00edculo 1210 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

As\u00ed por ejemplo, el art\u00edculo 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del cr\u00e9dito, intereses y costas, dentro del l\u00edmite de responsabilidad que resulte del Registro, quedar\u00e1n subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Se har\u00e1n constar el pago y la subrogaci\u00f3n al margen de la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus cr\u00e9ditos o derechos respectivos, mediante la presentaci\u00f3n en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento expedido por el secretario judicial.<\/p>\n

De la misma forma, para los casos de subrogaci\u00f3n por pago del vendedor de la finca hipotecada a que se refiere el art\u00edculo 118 de la Ley Hipotecaria, se regula en el art\u00edculo 230 del Reglamento Hipotecario; y el efectuado por virtud del pago efectuado por el propio deudor o tercer poseedor, se contempla en el art\u00edculo 231 del Reglamento Hipotecario. Lo importante en todos los casos es que conste la voluntad de hacer uso de la subrogaci\u00f3n antes de que se cancele el asiento de hipoteca, subrogaci\u00f3n que se har\u00e1 constar en el Registro a trav\u00e9s de nota marginal, precisamente para reflejar el mantenimiento de su prioridad registral como novaci\u00f3n modificativa o judicial, en su caso.<\/p>\n

Y tal subrogaci\u00f3n no cabe duda que puede tener lugar vencida la obligaci\u00f3n, pues si no hubiera vencido tal subrogaci\u00f3n no puede hacerse sin consentimiento del acreedor (cfr. art\u00edculo 127 C\u00f3digo Civil). Consentimiento que consta en el supuesto de hecho de este expediente, donde tanto el pago del pr\u00e9stamo por tercero, como la confirmaci\u00f3n de tal pago por parte del acreedor, como el consentimiento del deudor al pago realizado, fueron consignados en sucesivas actas notariales otorgadas antes del vencimiento del pr\u00e9stamo hipotecario, aun cuando dichas actas en uni\u00f3n con las otras escrituras complementarias y aclaratorias \u2013la \u00faltima de estas s\u00ed posterior al vencimiento del pr\u00e9stamo\u2013, fueron presentadas a inscripci\u00f3n despu\u00e9s de producido dicho vencimiento.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

19 julio 2012<\/p>\n

<\/a>Pr\u00f3rroga de la obligaci\u00f3n garantizada, despu\u00e9s de su vencimiento<\/strong>.- 1. En el caso al que se refiere el presente recurso consta inscrita una hipoteca en garant\u00eda de una cuenta corriente de cr\u00e9dito formalizada mediante escritura otorgada el 12 de marzo de 2010, en la que se pact\u00f3 que el cr\u00e9dito se conced\u00eda por plazo improrrogable de doce meses a contar desde la fecha del otorgamiento. Posteriormente, a pesar de que el plazo de la cuenta se hab\u00eda pactado como improrrogable, fue objeto de pr\u00f3rroga mediante escritura otorgada el 11 de marzo de 2011 en la cual se pact\u00f3 que \u00ablas partes ampl\u00edan el plazo de duraci\u00f3n del cr\u00e9dito () de forma que el cr\u00e9dito se prorroga por plazo de 12 meses a contar desde el once de marzo de dos mil once, por lo que vencimiento del mismo queda fijado en el d\u00eda 12 de marzo de 2012\u00bb; y en la misma escritura se a\u00f1adi\u00f3 que \u00aben todo lo dem\u00e1s no modificado la referida escritura de cr\u00e9dito continuar\u00e1 v\u00e1lida y vigente\u00bb.<\/p>\n

En la escritura otorgada el 22 de marzo de 2012, cuya calificaci\u00f3n negativa es objeto de impugnaci\u00f3n, se acuerda lo siguiente \u00abPrimera.\u2013Se modifica el vencimiento final del cr\u00e9dito, que queda fijado en el d\u00eda once de marzo de dos mil trece (11\/03\/2013).\u2013() Cuarta.\u2013En todo lo no modificado por estas cl\u00e1usulas ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a \u00e9ste cr\u00e9dito lo pactado en las escrituras de cr\u00e9dito hipotecario referenciado en el Expositivo I y posteriores novaciones del mismo\u00bb.<\/p>\n

La registradora suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, no se cumple el requisito establecido en el art\u00edculo 153 de la Ley Hipotecaria, al no establecerse en la escritura calificada si el nuevo plazo de duraci\u00f3n es o no prorrogable y, caso de serlo, las pr\u00f3rrogas posibles.<\/p>\n

2. Planteadas as\u00ed las cosas, no es posible decidir este recurso sin resolver antes una cuesti\u00f3n previa, estrictamente l\u00f3gica. Hemos visto, en efecto, que la primera de las escrituras citadas hab\u00eda dispuesto expresamente que el plazo de la cuenta era improrrogable. Por tanto, la segunda, posterior, que, contra el tenor de la primera, pact\u00f3 una pr\u00f3rroga, tuvo necesariamente que modificar, para ser v\u00e1lida, no s\u00f3lo el plazo antiguo, sino tambi\u00e9n, por estar forzosamente impl\u00edcito, la disposici\u00f3n del primer contrato (contrato, en este punto, del tipo de los contratos llamados \u00abnormativos\u00bb) que hab\u00eda dispuesto que el plazo era improrrogable. No cabe, por hip\u00f3tesis, porque ser\u00eda l\u00f3gicamente contradictorio, prorrogar lo improrrogable sin antes, previamente, dejar sin efecto la cl\u00e1usula que establece la improrrogabilidad, esto es, la que imped\u00eda o prohib\u00eda las pr\u00f3rrogas.<\/p>\n

N\u00f3tese que en esa segunda escritura nada se dijo acerca de si el nuevo plazo era o no improrrogable. Simplemente dispuso que, en todo aquello que no fuese \u00abmodificado\u00bb por ella, continuaba vigente lo pactado en la primera. Ahora bien, como acabamos de ver, no es posible, sin incurrir en contradicci\u00f3n, entender que se hab\u00eda \u00abmodificado\u00bb por la nueva pr\u00f3rroga el plazo antiguo sin entender que, a la vez, hab\u00eda sido \u00abmodificada\u00bb tambi\u00e9n, a falta de cualquier tipo de aclaraci\u00f3n o salvedad, la disposici\u00f3n de la primera escritura (y por tanto el apartado que la recog\u00eda) por la que se prohib\u00edan las susodichas pr\u00f3rrogas.<\/p>\n

Por tanto, al contrario de lo que cree el recurrente, una interpretaci\u00f3n l\u00f3gica y sistem\u00e1tica de las dos primeras escrituras no s\u00f3lo no impide sino que permite perfectamente entender que lo que resulta de la lectura integrada de sus cl\u00e1usulas es que el plazo es prorrogable y, en consecuencia, que tanto la segunda de las escrituras (siendo por ello defectuosa su inscripci\u00f3n) como la tercera deber\u00edan haber establecido expresamente bien que, a pesar de la pr\u00f3rroga y con esa \u00fanica excepci\u00f3n, el cr\u00e9dito segu\u00eda entendi\u00e9ndose improrrogable; bien, si lo fuese (como de otro modo habr\u00eda que concluir), las pr\u00f3rrogas que, con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo 153 de la Ley Hipotecaria, eran posibles.<\/p>\n

En definitiva, un ejemplo m\u00e1s de lo confusas y liosas que pueden volverse las cl\u00e1usulas de derogaci\u00f3n gen\u00e9ricas o \u00abindeterminadas\u00bb (por remisi\u00f3n) de todas las disposiciones anteriores que sean contradictorias con las nuevas; cl\u00e1usulas que, por ello, han de ser en la medida de posible evitadas y cuyas debilidades ha puesto de relieve la doctrina con especial insistencia, en el caso de la derogaci\u00f3n de normas anteriores por otras posteriores (cfr., por ejemplo, art\u00edculo 129.3 de la Ley de Procedimiento Administrativo de 1958).<\/p>\n

3. Pero lo cierto es que el art\u00edculo 153.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria une de modo indisoluble la exigencia de expresi\u00f3n de plazo y la exigencia de expresi\u00f3n de su prorrogabilidad o improrrogabilidad y, como siendo ben\u00e9volos, no existe claridad suficiente en este caso sobre este importante asunto, hay que dar cumplimiento a lo dispuesto en el citado precepto, de modo que conste en forma clara y precisa si, despu\u00e9s del nuevo plazo, la cuenta es o no prorrogable (cfr. art\u00edculos 153 de la Ley Hipotecaria y 1.281, 1.283, 1.284, 1.285 y 1.286 del C\u00f3digo Civil); y caso de serlo, las dem\u00e1s circunstancias prevenidas expresamente por la Ley.<\/p>\n

A lo que se une que, en el caso de cl\u00e1usulas financieras, como es la de determinaci\u00f3n del plazo y sus pr\u00f3rrogas, el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria parte de su constancia literal, sin perjuicio de la calificaci\u00f3n registral que, como aqu\u00ed sucede, est\u00e1 tambi\u00e9n, y muy especialmente, para velar por la claridad de los asientos, preordenados a la publicidad de los derechos inscritos, lo que ser\u00eda imposible si no se depuran y eliminan las declaraciones contradictorias o confusas por lo que es completamente razonable que, en este caso, como consecuencia de la modificaci\u00f3n del plazo, se exija que se inserte nuevamente en la escritura en toda su integridad la cl\u00e1usula de duraci\u00f3n, tal como deber\u00eda regir despu\u00e9s de la modificaci\u00f3n, con lo que se eliminar\u00e1 todo asomo de duda sobre la prorrogabilidad o no del nuevo plazo fijado. O al menos, que se expresase simplemente, tal como exige la nota de calificaci\u00f3n, sin necesidad de proceder a volver a redactar la cl\u00e1usula por entero de nuevo, si el nuevo plazo es o no prorrogable, tal como exige el art\u00edculo 153.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria como requisito adicional a la fijaci\u00f3n del plazo; y, caso de serlo, las pr\u00f3rrogas posibles.<\/p>\n

4. El principio de especialidad o claridad del Registro -de general observancia en la inscripci\u00f3n de toda clase de derechos reales, pero con especial rigor en materia de hipotecas y todav\u00eda m\u00e1s cuando hay un precepto espec\u00edfico para una determinada clase de hipoteca, como sucede en el caso que ahora nos ocupa- exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real; uno de cuales es la duraci\u00f3n y la prorrogabilidad o no del plazo fijado. Las Resoluciones de este Centro directivo de 8 y 9 de junio de 2000, entre otras, aluden a la exigencia de claridad y precisi\u00f3n de los asientos registrales en funci\u00f3n del alcance \u00aberga omnes\u00bb de sus pronunciamiento, para evitar que se genere todo tipo de dudas sobre el contenido del derecho y del asiento registral. La Resoluci\u00f3n de 1 de diciembre de 2008 (2.\u00aa) se\u00f1ala que el contenido del documento debe quedar claramente determinado, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones. La Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2010 (1.\u00aa) incide igualmente en la necesidad de claridad del documento sin que se produzcan dudas en el mismo, sin que puedan trasladarse al Registro responsabilidades por decidirse en consignar una u otra fecha de las dos posibles. No puede olvidarse tampoco la funci\u00f3n del Registro de la Propiedad, ya recogida en sus primeros antecedentes, de evitar que se generen pleitos derivados de la confusi\u00f3n padecida en los documentos y en los asientos. En este sentido, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 35 de Barcelona, de 19 de abril de 2006, declar\u00f3, al anular la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 18 de junio de 2004, que el principio de legalidad no soporta el acceso al Registro de actos dudosos con las graves consecuencias que para la seguridad del tr\u00e1fico y de los derechos conllevar\u00eda.<\/p>\n

Por ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado la desestimaci\u00f3n del recurso, en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos anteriores.<\/p>\n

18 septiembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> El p\u00e1rrafo \u00faltimo de este apartado est\u00e1 redactado seg\u00fan la correcci\u00f3n de errores publicada en el B.O.E. de 3 de febrero de 2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Pr\u00f3rroga de la obligaci\u00f3n garantizada, despu\u00e9s de su vencimiento 1. En el presente recurso debe determinarse si, transcurrido el plazo de duraci\u00f3n de un pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca \u2013que venc\u00eda el 25 de septiembre de 2008\u2013, puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad la pr\u00f3rroga de dicho plazo pactada mediante escritura autorizada […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[1526,3822],"class_list":{"0":"post-18270","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-prorroga-de-la-obligacion-garantizada-despues-de-su-vencimiento","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18270","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18270"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18270\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18270"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18270"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18270"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}