{"id":18276,"date":"2015-07-22T21:25:53","date_gmt":"2015-07-22T20:25:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18276"},"modified":"2016-03-07T21:34:05","modified_gmt":"2016-03-07T20:34:05","slug":"subrogacion-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/subrogacion-3\/","title":{"rendered":"Subrogaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Subrogaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

No puede pretenderse la subrogaci\u00f3n en los derechos del acreedor hipotecario cuando concurren las siguientes circunstancias: 1.- El acreedor al que se pretende sustituir tiene la consideraci\u00f3n de singular y privilegiado (Banco Hipotecario de Espa\u00f1a). 2.- El solicitante de la subrogaci\u00f3n no acredita ser acreedor hipotecario posterior. 3.- El reintegro del pr\u00e9stamo al acreedor se hizo con anterioridad al otorgamiento de la escritura de subrogaci\u00f3n y no se cumplieron los requisitos del art\u00edculo 1.211 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

7 diciembre 1950<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- El objetivo de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogaci\u00f3n y Modificaci\u00f3n de Pr\u00e9stamos Hipotecarios, de facilitar que el deudor pueda beneficiarse de la bajada generalizada de los tipos de inter\u00e9s, no puede llevar al extremo de menoscabar sin causa justificada el no menos leg\u00edtimo inter\u00e9s de la entidad acreedora de mantener la titularidad del cr\u00e9dito. Ello unido al car\u00e1cter excepcional de esta normativa respecto a las reglas generales de obligatoriedad de los contratos y de las hipotecarias, que exigen el consentimiento del titular de un asiento registral para su modificaci\u00f3n, hace que no pueda admitirse la subrogaci\u00f3n si no han transcurrido los quince d\u00edas del plazo previsto en el art\u00edculo 2 de la mencionada Ley, salvo que con anterioridad la entidad acreedora manifieste su decisi\u00f3n de no proceder a la modificaci\u00f3n del cr\u00e9dito en las condiciones que se le comuniquen por la entidad que pretende la subrogaci\u00f3n, o que quede debidamente acreditado que la entidad acreedora ha aceptado plenamente el pago efectuado por la que pretend\u00eda la subrogaci\u00f3n. En cambio, no es imprescindible la certificaci\u00f3n del importe total de la deuda, que puede ser sustituido por el c\u00e1lculo que de la cantidad debida realice la entidad prestamista que pretenda subrogarse, aparte de que en el presente caso, adem\u00e1s de la declaraci\u00f3n hecha por la entidad subrogada de que la cantidad pagada resulta de la certificaci\u00f3n del saldo expedida por la acreedora, el pago se ha acreditado mediante resguardo expedido por \u00e9sta en el que declara recibido el importe de los distintos conceptos del pr\u00e9stamo referido.<\/p>\n

19, 20 y 21 julio 1995<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- Aunque es indudable que para que una subrogaci\u00f3n surta las consecuencias de la Ley 2\/1994 es necesario el pacto sobre la mejora de inter\u00e9s, es inscribible la escritura de subrogaci\u00f3n en la que se establece un tipo de inter\u00e9s inicial del 9 por 100 y una variabilidad de dos puntos por encima del MIBOR a un a\u00f1o, mientras que las condiciones originarias eran un tipo inicial del 7,70 por 100 con una variabilidad de dos puntos por encima del MIBOR a un a\u00f1o, si se tienen en cuenta las variables que pudieran influir en la determinaci\u00f3n del coste financiero para el prestatario, per\u00edodos de carencia, c\u00e1lculo bruto o neto del diferencial, comisiones, gastos vinculados, forma de realizaci\u00f3n del redondeo, todo lo cual supone que la existencia o no de mejora no se puede determinar por el simple inter\u00e9s inicial sin tener presente variables tales como el plazo o cuant\u00eda del pr\u00e9stamo. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que, al ser variable el inter\u00e9s, en el momento de la subrogaci\u00f3n se situaba en el 11,275, mientras que el nuevo pactado era del 9 por 100, sin comisi\u00f3n de apertura. A lo que hay que a\u00f1adir que la entidad subrogada no hizo uso del derecho a enervar la subrogaci\u00f3n alegando igualdad de condiciones, que el prestatario recibe a su satisfacci\u00f3n el nuevo pr\u00e9stamo para la cancelaci\u00f3n del primitivo y que el c\u00e1lculo del TAE no es pacto real que exija inscripci\u00f3n, aparte de que dicho c\u00e1lculo se reg\u00eda por diversas variantes en el momento de la constituci\u00f3n de ambos pr\u00e9stamos, por lo que no puede ser homog\u00e9nea.<\/p>\n

29 junio 1999<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- Hechos: sobre diversas fincas hipotecadas se toman anotaciones de embargo; posteriormente, los acreedores hipotecarios otorgan escrituras de carta de pago y cancelaci\u00f3n, si bien \u00e9sta no se practica por deseo de los propietarios; m\u00e1s adelante, en los juicios derivados de las anotaciones de embargo se adjudican las fincas a un tercero; por \u00faltimo, los propietarios y deudores que hipotecaron las fincas, presentan las escrituras de cancelaci\u00f3n, solicitando que se haga constar por nota al margen la subrogaci\u00f3n de los propietarios-deudores en las hipotecas anteriores al embargo ejecutado. La Direcci\u00f3n confirma la denegaci\u00f3n del Registrador porque la subrogaci\u00f3n solicitada tiene lugar en los casos en que el deudor propietario vende la finca y se consiente tanto por el nuevo deudor como por el acreedor; de no ser as\u00ed, el deudor seguir\u00e1 si\u00e9ndolo, aunque haya transmitido la finca; y para este caso, cuando el comprador hubiera descontado del precio el importe de la obligaci\u00f3n garantizada o lo hubiera retenido, es cuando procede la subrogaci\u00f3n en favor del que vendi\u00f3 la finca. Lo mismo ocurrir\u00eda cuando el adquirente lo fuera, no solo en virtud de una compraventa voluntaria, sino tambi\u00e9n en virtud de remate y adjudicaci\u00f3n en pago. Pero en el caso planteado no procede la subrogaci\u00f3n porque la deuda y, consiguientemente, la hipoteca hab\u00edan dejado de existir antes de producirse el remate; desde el momento en que el deudor y propietario pag\u00f3 la deuda se extingui\u00f3 la hipoteca. Finalmente, apunta la Direcci\u00f3n otra serie de cuestiones, entre las que alude a la irregularidad de un procedimiento en que se anuncian hipotecas inexistentes, debido a la desidia o, tal vez, a la intenci\u00f3n fraudulenta de quien ahora pretende, en su favor, la resurrecci\u00f3n de las hipotecas, si bien considera que estas cuestiones quedan al margen del procedimiento registral.<\/p>\n

2 diciembre 1999<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- Aunque no se diga expresamente (en una escritura de subrogaci\u00f3n, otorgada al amparo de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo) que el deudor haya tomado a pr\u00e9stamo cantidad alguna de la entidad que haya de subrogarse, no puede dudarse de la existencia de dicho negocio puesto que la escritura se acomoda en su parte expositiva a las previsiones de la Ley citada y en el \u00abotorgan\u00bb se dice que \u00abBankinter, con la expresa aceptaci\u00f3n de la prestataria, queda subrogado en el pr\u00e9stamo… viniendo dicha parte prestataria a ser deudor de Bankinter, en los t\u00e9rminos pactados en la escritura de pr\u00e9stamo originario, con la sola excepci\u00f3n de la mejora en las condiciones de tipo de inter\u00e9s\u00bb. En cambio, s\u00ed se considera defecto el que no se se\u00f1ale de modo preciso la cuant\u00eda del pr\u00e9stamo tomado por el deudor de la entidad que ha de subrogarse en la posici\u00f3n acreedora.<\/p>\n

5 abril y 18 julio 2000<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- Es inscribible la escritura de subrogaci\u00f3n en la que se establece que la cantidad recibida por la entidad que se subroga est\u00e1 destinada a pagar no s\u00f3lo el principal, sino tambi\u00e9n los intereses y comisi\u00f3n de cancelaci\u00f3n devengados y no satisfechos.<\/p>\n

21 febrero 2001<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- Para un supuesto de subrogaci\u00f3n de acreedor operada, no al amparo de la Ley 2\/1994, sino como consecuencia de haberse escindido una sociedad acreedora, pasando la hipoteca a otra entidad, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u00abModificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

31 octubre 2001<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- El principio de tracto sucesivo exige, cuando se produce la transmisi\u00f3n en bloque del patrimonio de una sociedad a otra como consecuencia de una disoluci\u00f3n, la previa inscripci\u00f3n a favor de \u00e9sta para que pueda disponer de un derecho inscrito (en este caso una hipoteca, cuya cancelaci\u00f3n se solicitaba). Pero no es necesario presentar la propia escritura de transmisi\u00f3n del patrimonio cuando el Notario autorizante de la escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca ha testimoniado los extremos necesarios para la previa inscripci\u00f3n de aquella transmisi\u00f3n, tom\u00e1ndolos de un testimonio de la escritura de disoluci\u00f3n y adquisici\u00f3n del activo y pasivo de la sociedad disuelta, con datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil. [1]<\/a><\/p>\n

12 enero 2002<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- Planteada por el Registrador, en una escritura de subrogaci\u00f3n de acreedor hipotecario, la cuesti\u00f3n de no acreditarse el pago del importe pendiente del pr\u00e9stamo o el dep\u00f3sito del mismo a favor de la entidad acreedora anterior, por haberse justificado mediante una simple solicitud de transferencia sin impresi\u00f3n mec\u00e1nica o sello que acreditase su presentaci\u00f3n en la correspondiente entidad bancaria, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n afirmando que el \u00fanico requisito necesario \u2013y cumplido en este caso- es que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por \u00e9sta, por capital pendiente e intereses y comisi\u00f3n devengados y no satisfechos. Por otra parte, la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, no exige que el pago efectivo se acredite al Notario autorizante de la escritura, sino que, en el \u00e1mbito de la lealtad que ha de presumirse existir\u00e1 en la liquidaci\u00f3n entre dos entidades financieras, es suficiente la declaraci\u00f3n de la entidad subrogada de haber pagado a la acreedora y la incorporaci\u00f3n del resguardo de la operaci\u00f3n bancaria realizada con finalidad solutoria.<\/p>\n

16 septiembre 2004<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la inscripci\u00f3n de una escritura de subrogaci\u00f3n de hipoteca con novaci\u00f3n modificativa, novaci\u00f3n que conlleva, tambi\u00e9n, una ampliaci\u00f3n en el importe del capital prestado, as\u00ed como una modificaci\u00f3n en la responsabilidad hipotecaria de los diversos conceptos garantizados con aquella. Dos son b\u00e1sicamente los obst\u00e1culos alegados por el registrador en su nota de calificaci\u00f3n: a) La cantidad garantizada por la primera hipoteca por el concepto de costas es de 12621.25 euros, y al establecerse que a partir de la ampliaci\u00f3n pasa a responder de 10000.01 euros para costas y gastos, judiciales, y de 5000.01 euros para gastos y comisiones, la cantidad garantizada total por el concepto de costas asciende a 10000.01 euros, inferior a la originaria, y la cantidad de 5000.01 euros, estipulada para garantizar los gastos y comisiones derivados de la operaci\u00f3n, no puede englobar las costas y gastos judiciales junto con la partida atribuida expresamente a estos gastos, ya que tiene una naturaleza distinta, no pudiendo acceder al Registro por tratarse de gastos que no est\u00e1n en intima conexi\u00f3n con la conservaci\u00f3n y efectividad de la garant\u00eda. A\u00f1ad\u00eda, adem\u00e1s, que al producirse una disminuci\u00f3n en la cuant\u00eda de la cantidad garantizada por el concepto de costas y gastos judiciales, no se ha solicitado la cancelaci\u00f3n parcial. b) Es necesario determinar, a los efectos de la inscripci\u00f3n de la escritura de ampliaci\u00f3n de hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuales son las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliaci\u00f3n del cr\u00e9dito, determinando en su caso, la modificaci\u00f3n en la responsabilidad derivada de la primera hipoteca, conforme la doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

2. El Notario, en su recurso, centra sus argumentos para rebatir la nota, en s\u00edntesis, en lo siguiente: a) Respecto del defecto relativo a que, tras la ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, la responsabilidad por costas resulta inferior a la inicialmente garantizada, entiende que, habida cuenta de que dicha responsabilidad pasa de 12.621,25 \u20ac a 15.000 \u20ac, ha de entenderse que la funcionaria se refiere a las costas imputables, tras la referida ampliaci\u00f3n, al pr\u00e9stamo inicial, siendo una cuesti\u00f3n irrelevante, ya que acreedor y deudor hipotecantes son enteramente libres tanto para fijar inicialmente la responsabilidad hipotecaria como para modificarla con posterioridad, con el \u00fanico l\u00edmite que, en cuanto a los intereses, se deriva del art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria y, naturalmente, sin perjuicio, en su caso, en lo que respecta a la ampliaci\u00f3n, de los derechos de terceros hipotecarios intermedios que sean preferentes. En especial, por lo que pod\u00eda referirse a la disminuci\u00f3n (fijada ahora en 10.000 euros) de la cifra inicial garantizada para costas y gastos judiciales, reputaba innecesario que los interesados, despu\u00e9s de solicitar la inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula de determinaci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria objeto de modificaci\u00f3n tras la ampliaci\u00f3n, tuvieren que pedir, adem\u00e1s, la cancelaci\u00f3n o constituci\u00f3n parciales que necesariamente se derivaren de la misma, al tratarse de consecuencias indisociables. Y por lo que hac\u00eda referencia a la garant\u00eda separada de los gastos y comisiones de la operaci\u00f3n, que suman los mencionados 5.000,01 euros, entend\u00eda que si la Registradora consideraba que estos \u00faltimos gastos no pueden tener acceso al Registro al no estar en \u00edntima conexi\u00f3n con la conservaci\u00f3n y efectividad de la garant\u00eda, en base a la doctrina de la Direcci\u00f3n General, nada ten\u00eda que objetar, tan solo que ello no ha de impedir la inscripci\u00f3n de aquellas otras partidas \u2013capital, intereses, y costas y gastos judiciales\u2013 respecto de cuya procedencia no existe duda alguna. b) En cuanto a la alegaci\u00f3n de la Registradora referida a que no se determina qu\u00e9 cantidades corresponden a la primera hipoteca y cuales a la segunda, se remit\u00eda al tenor literal del t\u00edtulo calificado, en el que se dec\u00eda, textualmente: \u00abla responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital ampliado \u2013y por defecto al inicial, apostillaba el recurrente\u2013 ser\u00e1 en cuanto a intereses, costas y gastos, la que, en proporci\u00f3n corresponda a dicho capital.\u00bb<\/p>\n

3. Expuesta as\u00ed, la cuesti\u00f3n, y toda vez que el recurrente no plantea objeci\u00f3n alguna, m\u00e1s bien al contrario, al criterio de la registradora relativo a que no acceda al registro la garant\u00eda estipulada relativa a determinados gastos y comisiones \u2013no judiciales\u2013 de la operaci\u00f3n, procede, en lo dem\u00e1s, la estimaci\u00f3n del recurso y la revocaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n, toda vez que: 1.\u00ba) Aparece cumplida en la escritura \u2013no con la claridad y precisi\u00f3n que hubieran sido deseables, aunque s\u00ed suficientemente\u2013, la exigencia, puesta de manifiesto en diversas resoluciones dictadas en supuestos de ampliaci\u00f3n de hipoteca, de determinar cual son esas nuevas responsabilidades. En efecto la cl\u00e1usula que aparece en la escritura: \u00abla responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital ampliado ser\u00e1 en cuanto a intereses, costas y gastos, la que, en proporci\u00f3n corresponda a dicho capital\u00bb, por mera comparaci\u00f3n con la inicial que consta en el Registro (que por cierto es lo que ha hecho la Registradora respecto de la cifras para costas y gastos), sirve para concretar esa exigencia. Por consiguiente, teniendo en cuenta la necesidad de interpretar las cl\u00e1usulas contractuales en su conjunto (vid. art. 1285), procede revocar, en este punto, la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Y por lo que se refiere a la problem\u00e1tica que pudiera plantear la reducci\u00f3n operada en la responsabilidad garantizada por costas y gastos judiciales, como este Centro Directivo manifest\u00f3 en su resoluci\u00f3n de 8 de junio de 2002, en casos de ampliaci\u00f3n de hipoteca, caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan s\u00f3lo tendr\u00e1 preferencia para el cobro con cargo al precio de realizaci\u00f3n por las cantidades inicialmente garantizadas, pues en cuanto al exceso ser\u00e1n preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan s\u00f3lo en la medida en que a\u00fan quede sobrante, la parte del cr\u00e9dito ampliado y posteriormente garantizado. Si en este caso, precisamente, uno de los conceptos garantizados sufre una disminuci\u00f3n por as\u00ed convenirlo las partes, es patente que la misma no solo perjudica, sino que incluso puede llegar a beneficiar, a terceros, por lo que no se aprecia obst\u00e1culo alguno para que los libros del registros reflejen esa disminuci\u00f3n (por cierto, sin ninguna incidencia de orden impositivo). Por lo dem\u00e1s, exigir en este caso un especial consentimiento parcialmente cancelatoria ser\u00eda una pura redundancia \u2013por no decir un excesivo formulismo casi rayano en el ritualismo\u2013 respecto de una declaraci\u00f3n de voluntad tan inequ\u00edvocamente plasmada en la escritura.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto revocando la nota de calificaci\u00f3n recurrida excepto en lo que se refiere a la no inscribilidad de la garant\u00eda convenida para gastos \u2013no judiciales\u2013 y comisiones.<\/p>\n

6 abril 2006<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso, como \u00fanica cuesti\u00f3n de fondo, si es o no inscribible una escritura de subrogaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario ante el hecho \u2013\u00fanico fundamento que se recoge en la nota de calificaci\u00f3n\u2013 de alegarse por quienes dicen actuar en representaci\u00f3n de Unicaja (primitivo acreedor hipotecario) haber novado, en el plazo legalmente estipulado, el pr\u00e9stamo concedido a la entidad prestataria, aplicando a las amortizaciones mensuales giradas con posterioridad a la presentaci\u00f3n a la oferta de Caja Espa\u00f1a la reducci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s aplicable, e igualando las dem\u00e1s condiciones de la oferta.<\/p>\n

2. Antes de examinar el fondo del asunto debatido, y al margen del desafortunado iter documental seguido a la hora de formalizar la subrogaci\u00f3n, este Centro Directivo se ve en la obligaci\u00f3n de poner de relieve:<\/p>\n

a) La parquedad extrema de la nota de calificaci\u00f3n que, adem\u00e1s de confusa (as\u00ed, por ejemplo, el hecho de la calificaci\u00f3n conjunta de la escritura de subrogaci\u00f3n y la ulterior escritura de aclaraci\u00f3n resulta del informe, no de la nota en su momento emitida), carece de la m\u00ednima motivaci\u00f3n y fundamentaci\u00f3n exigibles.<\/p>\n

b) Su clara desaprobaci\u00f3n (a la vista de la legislaci\u00f3n notarial) en lo que ata\u00f1e a la peculiar forma empleada por el notario para dar traslado de las dos escrituras otorgadas a la entidad subrogada, as\u00ed como el modo en que se ha plasmado en las comparecencias de quienes dicen actuar en representaci\u00f3n de Unicaja su pretendida legitimaci\u00f3n para ello.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a la cuesti\u00f3n sustantiva planteada en este recurso, el n\u00facleo central de la misma gira en torno a la ex\u00e9gesis, y aplicaci\u00f3n al caso, del art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994, que, en la redacci\u00f3n vigente en el momento del otorgamiento, establece que \u00abEntregada la certificaci\u00f3n, la entidad acreedora tendr\u00e1 derecho a enervar la subrogaci\u00f3n si en el plazo m\u00e1ximo de quince d\u00edas naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novaci\u00f3n modificativa del pr\u00e9stamo hipotecario.\u00bb Y respecto de tal asunto, son varias los extremos que han de examinarse:<\/p>\n

a) En relaci\u00f3n con la posible enervaci\u00f3n que en el seno del procedimiento de subrogaci\u00f3n aparece reconocida al primitivo acreedor, este Centro Directivo, en las resoluciones de 1995 citadas en los vistos, declar\u00f3 lo siguiente: \u00ab…se configura la enervaci\u00f3n como un verdadero derecho de la entidad acreedora. El objetivo de la ley, cual es el de facilitar que el deudor pueda beneficiarse de la bajada generalizada de los tipos de inter\u00e9s no puede llevarse al extremo de menoscabar sin causa justificada el no menos leg\u00edtimo inter\u00e9s de la entidad acreedora de mantener la titularidad del cr\u00e9dito siempre que ello sea en las mismas condiciones econ\u00f3micas que las ofertadas por la entidad que pretenda la subrogaci\u00f3n. debe considerarse que se trata de una normativa de car\u00e1cter excepcional respecto de las reglas generales de la obligatoriedad de los contratos (art\u00edculos 1.258 y 1.091 del C\u00f3digo Civil) y de las normas hipotecarias que previenen la necesidad del consentimiento del titular de un asiento registral para su modificaci\u00f3n (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria) lo que reclama, por consiguiente, una interpretaci\u00f3n estricta. Todo ello determina que la eficacia de la subrogaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 2 de la ley comentada deba supeditarse al transcurso del plazo de quince d\u00edas previsto en la norma cuestionada, salvo que con anterioridad la entidad acreedora manifieste su decisi\u00f3n de no proceder a la modificaci\u00f3n de su cr\u00e9dito en las condiciones que se le comuniquen por la entidad que pretende la subrogaci\u00f3n (vid. p\u00e1rrafo 2.\u00ba del art\u00edculo 2.\u00ba de la Ley 2\/1994), o que quede debidamente acreditado que la entidad acreedora ha aceptado plenamente el pago efectuado por la entidad que pretend\u00eda la subrogaci\u00f3n (vid. art\u00edculos 1.169, 1.210.2.\u00ba y 1.211 del C\u00f3digo Civil).\u00bb<\/p>\n

b) Como claramente se deduce de lo anterior, la clave est\u00e1 en la determinaci\u00f3n del momento desde el cual puede tenerse por efectivamente realizada \u2013o, lo que es lo mismo, por cumplida\u2013 esa posible enervaci\u00f3n que la Ley 2\/1994 concede al primitivo acreedor hipotecario a fin de no verse despose\u00eddo de su cr\u00e9dito, duda que, en este caso, no ayuda precisamente a esclarecer la desafortunada redacci\u00f3n de los instrumentos otorgados, pues, por un lado, la sociedad prestataria y la entidad subrogante declaran (en concreto en la escritura aclaratoria, pues en la inicial se dec\u00eda otra cosa) que Unicaja hab\u00eda entregado a Caja Espa\u00f1a la certificaci\u00f3n del importe del d\u00e9bito, as\u00ed como que hab\u00eda transcurrido el plazo de quince d\u00edas naturales legalmente previsto sin que Unicaja y la prestataria hubieran formalizado novaci\u00f3n modificativa del pr\u00e9stamo (manifestaci\u00f3n por completo distinta de la consignada en la inicial escritura de subrogaci\u00f3n). Pero, por otro lado, en las diligencias consignadas tanto en la escritura de subrogaci\u00f3n como en la aclataroria, quienes dicen actuar en representaci\u00f3n de Unicaja afirman que la novaci\u00f3n modificativa del pr\u00e9stamo ya se hab\u00eda formalizado en el plazo legalmente establecido (pues declaran que se hab\u00eda cursado notificaci\u00f3n a Caja Espa\u00f1a en el sentido de ejercer el derecho a la novaci\u00f3n modificativa, as\u00ed como haberse remitido burofax a la deudora comunicando la intenci\u00f3n de novar el pr\u00e9stamo inicial a los efectos de igualar las condiciones financieras ofertadas por Caja Espa\u00f1a), y en la \u00faltima de tales diligencias, adem\u00e1s, se califica de \u00abinveraz \u00bb la escritura de subrogaci\u00f3n \u2013pese a la aclaraci\u00f3n citada, se dice\u2013, haci\u00e9ndose hincapi\u00e9 en que a las amortizaciones mensuales giradas con posterioridad ya se hab\u00eda aplicado la reducci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s aplicable, igualando el ofertado.<\/p>\n

A la vista de lo anterior, y para avanzar en la resoluci\u00f3n del recurso, no hay que olvidar que seg\u00fan la redacci\u00f3n entonces vigente del citado art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994 el derecho de enervar la subrogaci\u00f3n se atribuye a la entidad acreedora si en el plazo legalmente se\u00f1alado \u00abformaliza \u00bb con el deudor novaci\u00f3n modificativa del pr\u00e9stamo, de lo que se infiere que la enervaci\u00f3n no se produce s\u00f3lo por manifestar la voluntad de novar la obligaci\u00f3n primitiva (a diferencia de lo que sobre la manifestaci\u00f3n con car\u00e1cter vinculante de dicha voluntad dispone el citado precepto, en redacci\u00f3n operada por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre,), sino que aqu\u00e9lla ha de reflejarse documentalmente, surgiendo por tanto un derecho en favor del deudor \u2013y por supuesto del acreedor primitivo\u2013 para exigir la formalizaci\u00f3n de la novaci\u00f3n modificativa.<\/p>\n

Ahora bien, el registrador, en su nota, cita como apoyatura de su calificaci\u00f3n una Sentencia del Tribunal Supremo, de la que no es ocioso en absoluto transcribir determinados p\u00e1rrafos, relativos a \u00ab… la actuaci\u00f3n que la ley impone al acreedor originario para el ejercicio de su derecho a enervar la subrogaci\u00f3n que le ha sido anunciada, consistente en formalizar con el deudor, en el plazo m\u00e1ximo de quince d\u00edas naturales, la novaci\u00f3n modificativa igualatoria de la oferta de otra entidad… \u00bb, a\u00f1adiendo, a rengl\u00f3n seguido, que \u00abse cumple por aquel acreedor con la comunicaci\u00f3n fehaciente y vinculante realizada al deudor, dentro del plazo indicado de su voluntad de llevar a cabo dicha novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo en las mismas condiciones ofrecidas por la financiera que hab\u00eda pretendido subrogarse en su posici\u00f3n acreedora\u00bb.<\/p>\n

Salta enseguida a la vista que el \u00faltimo p\u00e1rrafo transcrito puede ser de especial utilidad para la resoluci\u00f3n de este recurso.<\/p>\n

4. Y es que el dato f\u00e1ctico en que el registrador basa la aplicaci\u00f3n al caso de la citada sentencia del Tribunal Supremo se extrae de las meras manifestaciones vertidas en las diligencias consignadas en las escrituras por quienes dicen actuar en representaci\u00f3n de la primitiva entidad acreedora (aquellas ciertamente extendidas de forma poco ortodoxa por el notario, si se tienen en cuenta los preceptos de la legislaci\u00f3n notarial que se citan en los \u00abVistos\u00bb); manifestaciones que son divergentes de las vertidas en su momento por los representantes de la prestataria y de la entidad que pretende la subrogaci\u00f3n (no s\u00f3lo en cuanto a qu\u00e9 entiende cada uno por \u00abformalizar\u00bb, sino tambi\u00e9n respecto de los puros datos f\u00e1cticos alegados).<\/p>\n

Y como su discrepancia es radical y patente, su valoraci\u00f3n, en la forma que es propia de un proceso contradictorio, queda absolutamente al margen tanto de la calificaci\u00f3n registral (atendidos los medios que pueden utilizarse en ella) como del reducido \u00e1mbito en que se desenvuelve este recurso, pues este Centro Directivo s\u00f3lo ha de resolverlo a la vista de los defectos planteados y tal y como han sido planteados.<\/p>\n

5. Por consiguiente, y a la vista del defecto expresado en la nota de calificaci\u00f3n (pues no resulta posible entrar en el examen de otros), es evidente que las dos escrituras calificadas, tal y como han sido otorgadas y en tanto que recogen el \u00abiter procedimental\u00bb seguido por la entidad que pretende la subrogaci\u00f3n y por el deudor, han de causar el asiento registral (nota marginal) previsto en la Ley 2\/1994, debiendo resolverse la posible controversia entre las diversas partes interesadas en el seno del correspondiente proceso judicial, sin que este Centro Directivo puede pronunciarse sobre ella.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

11 diciembre 2007<\/p>\n

<\/a>Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Limitado el recurso a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, exclusivamente debe decidirse en este recurso si es o no inscribible una escritura de subrogaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario, otorgada al amparo de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, en la que, seg\u00fan expresa la Registradora en su calificaci\u00f3n, \u00abno consta que el Banco que se subroga conceda un pr\u00e9stamo al deudor para pagar a la primera entidad acreedora, seg\u00fan dice el art\u00edculo 1211 del C\u00f3digo Civil, que es el que dio origen a la citada Ley de subrogaciones\u00bb.<\/p>\n

2. El defecto invocado por la Registradora no puede ser confirmado. En efecto, aunque en la escritura calificada no se haga constar expresamente que el Banco que se subroga concede un pr\u00e9stamo al deudor, es indudable que es dicho negocio para pagar al anterior acreedor, y la subsiguiente subrogaci\u00f3n, lo que se formaliza en dicha escritura, toda vez que su parte expositiva se acomoda a las previsiones de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, y en el apartado relativo al otorgamiento se expresa textualmente que \u00abBankinter, S. A.\u00bb, con la expresa aceptaci\u00f3n de la parte prestataria queda subrogado en el pr\u00e9stamo… en la extensi\u00f3n y con el alcance que resulta del art\u00edculo 1212 del C\u00f3digo Civil, viniendo dicha parte prestataria a ser deudora de \u00abBankinter, S. A.\u00bb, en los t\u00e9rminos pactados en la escritura… con la sola excepci\u00f3n de la mejora de los tipos de inter\u00e9s, cuya regulaci\u00f3n consta en la oferta vinculante que queda unida a esta matriz\u00bb, documento \u00e9ste \u00faltimo, que forma parte integrante de la escritura calificada y del que resulta palmariamente que se concede un pr\u00e9stamo para pagar a la primitiva entidad acreedora. A mayor abundamiento, no puede entenderse en qu\u00e9 otro concepto distinto del de pr\u00e9stamo el deudor consiente en pasar a serlo de la nueva entidad, una vez que \u00e9ste ha pagado a la anterior acreedora el importe acreditado en la certificaci\u00f3n emitida en cumplimiento del art\u00edculo 2 de la Ley citada.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, la subrogaci\u00f3n comporta el simple cambio subjetivo en un cr\u00e9dito anterior que subsiste con la \u00fanica modificaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s -o, en general, de las condiciones financieras-, sin que la subrogaci\u00f3n en la garant\u00eda hipotecaria, dada su accesoriedad, pueda alcanzar por otros conceptos a cantidad alguna que exceda de la cifra a la que dicho cr\u00e9dito hab\u00eda quedado reducido como consecuencia de previas amortizaciones del principal del pr\u00e9stamo -cfr. art\u00edculos 1211 y 1212 del C\u00f3digo Civil-. Y no puede confundirse la cantidad que, seg\u00fan el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, es necesario pagar a la entidad acreedora -y que incluye no s\u00f3lo el capital pendiente, sino tambi\u00e9n la cantidad que corresponda por \u00abintereses y comisi\u00f3n devengados y no satisfechos\u00bb- con la cantidad en que se produce la subrogaci\u00f3n, que \u00fanicamente es la que se debiera por capital pendiente del pr\u00e9stamo en ese momento.<\/p>\n

Por todo ello, a la vista de las circunstancias concretas de este expediente, en el presente caso la Registradora deber\u00e1 hacer constar la subrogaci\u00f3n debatida en el Registro de la Propiedad conforme a lo establecido en el art\u00edculo 5 de la Ley, toda vez que se han observado los requisitos previstos en tal precepto, y en concreto los necesarios para que la nota marginal exprese las nuevas condiciones pactadas del tipo de inter\u00e9s y la persona jur\u00eddica que queda subrogada en los derechos del acreedor tal y como figuran inscritos, sin que pueda entrarse en otras cuestiones no planteadas por la Registradora en su nota de calificaci\u00f3n aunque s\u00ed, indebidamente, en su preceptivo informe.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

26 enero 2008<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- II Sin duda, la cuesti\u00f3n crucial que debe resolverse es la primera de las enunciadas, esto es, si la relaci\u00f3n respecto de la cual se pretende operar la subrogaci\u00f3n es un pr\u00e9stamo o un cr\u00e9dito.<\/p>\n

En efecto, con arreglo a la redacci\u00f3n de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, entonces vigente, este Centro Directivo ha sostenido en la Resoluci\u00f3n citada por la Registradora de la Propiedad, y en otras, la improcedencia de la subrogaci\u00f3n en relaci\u00f3n con los cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n

Ahora bien, no cabe olvidar que la calificaci\u00f3n registral se sujeta, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria a lo que resulta del t\u00edtulo presentado y de los propios asientos del Registro del que es titular el funcionario calificador (Resoluci\u00f3n de 14 de septiembre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almer\u00eda de 9 de marzo de 2006; Resoluci\u00f3n de 20 de septiembre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de abril de 2007; Resoluci\u00f3n de 19 de octubre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 24 de noviembre de 2006 y Resoluci\u00f3n de 22 de octubre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 19 de diciembre de 2005). Y, en el presente caso, tanto el t\u00edtulo objeto de calificaci\u00f3n, como los previos inscritos y por ende el contenido del Registro, configuran un negocio de pr\u00e9stamo, que no de cr\u00e9dito, extremo que no queda desvirtuado por el especial r\u00e9gimen de disposici\u00f3n, com\u00fan por otra parte a los que, en la pr\u00e1ctica bancaria, se denominan pr\u00e9stamos de promotor. Precisamente en tal sentido cabe citar la Resoluci\u00f3n citada por la Registradora de 18 de junio de 2001.<\/p>\n

Una vez inscrita la relaci\u00f3n como pr\u00e9stamo en el Registro, no puede la Registradora, a la hora de practicar la nota marginal -ni siquiera inscripci\u00f3n-de la subrogaci\u00f3n revisar tal consideraci\u00f3n jur\u00eddica que resulta, como ha quedado expuesto, tanto del t\u00edtulo como de los asientos del Registro, que vinculan a todos los que consultan su contenido (y, c\u00f3mo no, a la funcionaria a su cargo), a salvo de supuestos de rectificaci\u00f3n y por los medios legalmente previstos.<\/p>\n

Y el presunto defecto, as\u00ed formulado, no puede por tanto mantenerse y debe ser revocado.<\/p>\n

El planteamiento restrictivo que mantiene la Registradora en la calificaci\u00f3n impugnada queda, por otra parte, superado por la voluntad de modificaci\u00f3n declarada por el Legislador en la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre. En efecto, la Exposici\u00f3n de Motivos de \u00e9sta (cfr. apartado V) se\u00f1ala como finalidad expresa de la norma el \u00ab… alcanzar la neutralidad en el tratamiento regulatorio de los diversos tipos de cr\u00e9ditos y pr\u00e9stamos hipotecarios…\u00bb; y si bien es cierto que en determinados p\u00e1rrafos de la citada Ley se hace referencia \u00fanicamente a los pr\u00e9stamos hipotecarios, no lo es menos que otros numerosos art\u00edculos, como el 7, 8, 9 o el 13, al dar nueva redacci\u00f3n al p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, se refiere tanto a pr\u00e9stamos como a cr\u00e9ditos hipotecarios, por lo que resulta razonable concluir la procedencia del procedimiento subrogatorio tanto respecto de unos como de los otros; conclusi\u00f3n a la que conduce igualmente la finalidad de la norma de extender los beneficios de su r\u00e9gimen.<\/p>\n

III En cuanto a la discrepancia entre la oferta vinculante y la escritura, el presunto defecto debe ser revocado, por diferentes causas, siendo la primera de ellas la falta de claridad de la nota en este punto, pues no se expresa con la debida precisi\u00f3n en qu\u00e9 extremos no coincide la oferta vinculante con el contenido de la escritura.<\/p>\n

Pero es que igual conclusi\u00f3n -la revocaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n- se alcanza en raz\u00f3n del propio tenor de la normativa reguladora de la subrogaci\u00f3n hipotecaria, siendo \u00e9sta la causa esencial, hubiera existido o no la debida precisi\u00f3n en la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

El art\u00edculo 5 de la Ley 2\/1994, no modificado por la Ley 41\/2007, de 7 de Diciembre, establece que la nota marginal por la que se hace constar la subrogaci\u00f3n en el Registro expresar\u00e1, entre otras circunstancias: \u00ab… 2. Las nuevas condiciones pactadas del tipo de inter\u00e9s, del plazo o ambos. 3. La escritura que se anote, su fecha y el Notario que la autorice\u00bb, extremos todos \u00e9stos que resultan con claridad de la escritura calificada (cfr. la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 21 de febrero de 2001).<\/p>\n

Se mantiene de este modo coherentemente el principio b\u00e1sico registral de titulaci\u00f3n p\u00fablica (cfr. art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria) y, as\u00ed, lo que se inscribe es la escritura p\u00fablica de subrogaci\u00f3n, documento en el que las partes establecen \u00ab… las nuevas condiciones pactadas…\u00bb a que alude el precepto citado, pues en rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qu\u00e9 constar incorporada a la escritura de subrogaci\u00f3n.<\/p>\n

La referencia del mismo art\u00edculo 5 en su \u00faltimo p\u00e1rrafo a que la escritura p\u00fablica cumpla lo dispuesto en el art\u00edculo 2 no puede, en buena l\u00f3gica, entenderse sino referido a los requisitos que dicho art\u00edculo prev\u00e9 para la escritura (la manifestaci\u00f3n de haberse hecho el pago, la incorporaci\u00f3n del resguardo de la operaci\u00f3n con finalidad solutoria, o las diligencias relativas al dep\u00f3sito del importe).<\/p>\n

Tal planteamiento se ve reforzado por el sistema establecido en la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, al modificar la Ley 2\/1994, en su art\u00edculo 2, que se\u00f1ala en su p\u00e1rrafo antepen\u00faltimo c\u00f3mo la copia del acta previa al otorgamiento de la escritura de subrogaci\u00f3n deber\u00e1 aportarse al Notario autorizante de la escritura, sin que sea preciso por el contrario su aportaci\u00f3n para la inscripci\u00f3n, confirmando as\u00ed que tal tr\u00e1mite no queda sujeto a la calificaci\u00f3n registral, que se constri\u00f1e a los extremos se\u00f1alados en el art\u00edculo 5, bastando a los efectos de la extensi\u00f3n de la nota con que el Notario autorizante de la escritura de subrogaci\u00f3n haga constar bajo su responsabilidad que ha tenido a la vista la copia autorizada del acta, y que en la misma se han cumplido los requisitos legales.<\/p>\n

Asimismo, ning\u00fan precepto sujeta de hecho la procedencia de la subrogaci\u00f3n a la existencia de unas concretas mejoras en las condiciones del mismo, de manera que la apreciaci\u00f3n de su conveniencia o no es algo que s\u00f3lo compete el propio prestatario.<\/p>\n

Por otra parte, y en el concreto caso, puede apreciarse que si bien en la oferta vinculante se rese\u00f1a como tipo de inter\u00e9s de demora el 18%, en el cuerpo de la escritura no se expresa otro contrario, sin que pueda tenerse por tal el ya fijado en la inscripci\u00f3n como m\u00e1ximo a efectos hipotecarios, \u00e1mbito \u00e9ste distinto del obligacional entre las partes. Adem\u00e1s, respecto del plazo se expresa en dicha oferta que el \u00abplazo de amortizaci\u00f3n ser\u00e1 hasta su vencimiento\u00bb, sin que nada se a\u00f1ada en el cuerpo de la escritura. No existe, pues, tal pretendida contradicci\u00f3n. Y en cuanto al inter\u00e9s de la entidad respecto de la cual se opera la subrogaci\u00f3n, resulta del t\u00edtulo haberse practicado notificaci\u00f3n de la operaci\u00f3n, por lo que aqu\u00e9lla se encuentra en condiciones de ejercitar las acciones que pudiera haber entendido procedentes.<\/p>\n

IV Por lo que se refiere a la falta de aceptaci\u00f3n por la Caja de Salamanca de la subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n deudora por la sociedad Studio Inmobiliario Zorrilla, S. L., la Registradora se limita a enunciarla y, en tales t\u00e9rminos, el presunto defecto tampoco puede ser mantenido y debe revocarse.<\/p>\n

Y ello simplemente porque la Registradora ni razona ni motiva o fundamenta tal objeci\u00f3n, lo cual priva de cualquier efecto en este punto a la nota.<\/p>\n

En efecto, constituye doctrina constante de esta Direcci\u00f3n General que el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la calificaci\u00f3n y del recurso contra ella debe ajustarse a las pautas y criterios propios de cualquier procedimiento administrativo, y, as\u00ed, la denegaci\u00f3n y suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n debe cumplir los m\u00ednimos requisitos reflejados por el art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la asunci\u00f3n de la condici\u00f3n deudora por la citada sociedad resulta no del t\u00edtulo calificado, sino de otro previo, debidamente inscrito, por lo que deben reiterarse ahora las consideraciones contenidas en los fundamentos de derecho precedentes en cuanto a la vinculaci\u00f3n a lo que resulta de los asientos del Registro.<\/p>\n

29 febrero 2008<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- I Tres son las cuestiones esenciales que se ventilan en este recurso: a) una es la competencia del Registrador para apreciar la existencia de discrepancias entre la oferta vinculante de un pr\u00e9stamo hipotecario, y el contenido de la escritura.<\/p>\n

II El presunto defecto invocado por la Registradora en orden a impedir la inscripci\u00f3n tanto del t\u00edtulo inicial, como de \u00e9ste y la posterior escritura de subsanaci\u00f3n, radica en las diferencias apreciadas por dicha funcionaria entre la oferta vinculante y el contenido de la escritura.<\/p>\n

As\u00ed formulado, el defecto debe ser revocado, y ello atendida la normativa contenida en la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, como manifiesta la entidad recurrente en el fundamento de derecho segundo, letra a) de su escrito de recurso.<\/p>\n

El art\u00edculo 5 de la Ley 2\/1994, no modificado por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, establece que la nota marginal por la que se hace constar la subrogaci\u00f3n en el Registro expresar\u00e1, entre otras circunstancias: \u00ab\u2026 2.\u2013Las nuevas condiciones pactadas del tipo de inter\u00e9s, del plazo o ambos. 3.\u2013La escritura que se anote, su fecha y el Notario que la autorice\u00bb, extremos todos \u00e9stos que resultan con claridad de las escrituras cuya calificaci\u00f3n es objeto del recurso (cfr. la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 21 de febrero de 2001), y sin que se aprecie qu\u00e9 relaci\u00f3n guarda con este supuesto de hecho la Resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 2006 citada por la Registradora.<\/p>\n

Se mantiene de este modo coherentemente el principio b\u00e1sico registral de titulaci\u00f3n p\u00fablica (cfr. art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria) y, as\u00ed, lo que se inscribe es la escritura p\u00fablica de subrogaci\u00f3n, documento en el que las partes establecen \u00ab\u2026 las nuevas condiciones pactadas\u2026\u00bb a que alude el precepto citado, pues en rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qu\u00e9 constar incorporada a la escritura de subrogaci\u00f3n.<\/p>\n

La referencia del mismo art\u00edculo 5 en su \u00faltimo p\u00e1rrafo a que la escritura p\u00fablica cumpla lo dispuesto en el art\u00edculo 2 no puede, en buena l\u00f3gica, entenderse sino referido a los requisitos que dicho art\u00edculo prev\u00e9 para la escritura (la manifestaci\u00f3n de haberse hecho el pago, la incorporaci\u00f3n del resguardo de la operaci\u00f3n con finalidad solutoria, o las diligencias relativas al dep\u00f3sito del importe).<\/p>\n

Tal planteamiento se ve reforzado por el sistema establecido en la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, al modificar la Ley 2\/1994 en su art\u00edculo 2, que se\u00f1ala en su p\u00e1rrafo antepen\u00faltimo c\u00f3mo la copia del acta previa al otorgamiento de la escritura de subrogaci\u00f3n deber\u00e1 aportarse al Notario autorizante de la escritura, sin que sea preciso por el contrario su aportaci\u00f3n para la inscripci\u00f3n, confirmando as\u00ed que tal tr\u00e1mite no queda sujeto a la calificaci\u00f3n registral, que se constri\u00f1e a los extremos se\u00f1alados en el art\u00edculo 5, bastando a los efectos de la extensi\u00f3n de la nota con que el Notario autorizante de la escritura de subrogaci\u00f3n haga constar bajo su responsabilidad que ha tenido a la vista la copia autorizada del acta, y que en la misma se han cumplido los requisitos legales.<\/p>\n

A mayor abundamiento, respecto de las objeciones que la registradora opone a la referida escritura de subsanaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el documento a \u00e9sta incorporado, debe tenerse en cuenta que la propia Ley 2\/1994, de 30 de marzo, otorga efectos a documentos bancarios de menor rigor formal que el aludido, en el que cuando menos consta la firma y sello de la entidad acreedora respecto de la cual se ha operado la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n

Revocado este defecto, procede sin m\u00e1s la pr\u00e1ctica de la nota marginal correspondiente.<\/p>\n

6 marzo 2008<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso se solicita la inscripci\u00f3n de una escritura de subrogaci\u00f3n en un pr\u00e9stamo hipotecario, que se pretende realizar al amparo de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo. En dicha escritura se expresa que seg\u00fan se acredita con copia de determinada acta notarial de notificaci\u00f3n, no se ha producido respuesta de la entidad prestamista inicial con el efecto de enervar la subrogaci\u00f3n. De dicha acta, que se acompa\u00f1a a la escritura, resulta que ha transcurrido el plazo de siete d\u00edas naturales desde la notificaci\u00f3n sin que dicha entidad haya hecho entrega de certificaci\u00f3n del importe del d\u00e9bito de los deudores por el referido pr\u00e9stamo. Debe hacerse constar que la escritura de subrogaci\u00f3n se otorg\u00f3 despu\u00e9s de haber transcurrido casi m\u00e1s de quince d\u00edas desde la preceptiva notificaci\u00f3n a la entidad acreedora.<\/p>\n

La Registradora suspende o deniega la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, la falta de entrega de certificaci\u00f3n del saldo deudor por la entidad acreedora no impide el derecho de enervaci\u00f3n de \u00e9sta, que podr\u00e1 ejercitarlo en el plazo de quince d\u00edas desde la notificaci\u00f3n de la oferta de subrogaci\u00f3n.<\/p>\n

Frente a tal objeci\u00f3n, la Notaria recurrente alega que la falta de entrega de la preceptiva certificaci\u00f3n de deuda por la entidad acreedora tiene como consecuencia que \u00e9sta carece de derecho a enervar la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n

2. En relaci\u00f3n con la facultad de enervaci\u00f3n que en el procedimiento de subrogaci\u00f3n aparece reconocida al primitivo acreedor, este Centro Directivo, en las Resoluciones de 19, 20 y 21 de julio de 1995, respecto de casos en los cuales la entidad acreedora hab\u00eda entregado la preceptiva certificaci\u00f3n del saldo del d\u00e9bito pendiente, entendi\u00f3 que dicha enervaci\u00f3n se configura como un verdadero derecho de la entidad acreedora, toda vez que el objetivo de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, cual es el de facilitar que el deudor pueda beneficiarse de la bajada generalizada de los tipos de inter\u00e9s, no puede llevarse al extremo de menoscabar sin causa justificada el no menos leg\u00edtimo inter\u00e9s de la entidad acreedora de mantener la titularidad del cr\u00e9dito siempre que ello sea en las mismas condiciones econ\u00f3micas que las ofertadas por la entidad que pretenda la subrogaci\u00f3n; y por ello debe considerarse que se trata de una normativa de car\u00e1cter excepcional, cuya interpretaci\u00f3n estricta determina que la eficacia de la subrogaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 2 de dicha Ley deba supeditarse \u2013en v\u00eda de principio\u2013 al transcurso del plazo de quince d\u00edas previsto en la norma referida.<\/p>\n

A diferencia de lo acontecido en los supuestos que motivaron la referida doctrina de este Centro Directivo, debe ahora determinarse la consecuencia que respecto del derecho a enervar la subrogaci\u00f3n haya de tener el hecho de que en el acta de notificaci\u00f3n y requerimiento a la entidad acreedora se acredite el transcurso del plazo de siete d\u00edas sin que dicha entidad haya comparecido para entregar la perceptiva certificaci\u00f3n del d\u00e9bito.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n planteada debe resolverse mediante la adecuada ponderaci\u00f3n de los elementos gramatical, l\u00f3gico, sistem\u00e1tico y teleol\u00f3gico de la norma del art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994.<\/p>\n

Seg\u00fan el texto literal del p\u00e1rrafo cuarto de dicho precepto legal, se establece la entrega de la certificaci\u00f3n como presupuesto para el ejercicio del derecho de enervaci\u00f3n (\u00abEntregada la certificaci\u00f3n, la entidad acreedora tendr\u00e1 derecho a enervar la subrogaci\u00f3n\u2026\u00bb, conforme a dicha norma).<\/p>\n

Ciertamente, la certificaci\u00f3n del importe de la deuda no constituye un requisito imprescindible de la subrogaci\u00f3n, en tanto en cuanto su falta podr\u00e1 ser suplida por el c\u00e1lculo que de la cantidad debida realice la entidad prestamista que pretende subrogarse. Se trata, m\u00e1s bien \u2013como tambi\u00e9n apuntaron dichas Resoluciones\u2013, de una exigencia prevista para facilitar la subrogaci\u00f3n, por la seguridad que implica para que la entidad prestamista conozca el importe del d\u00e9bito, con las beneficiosas consecuencias que de ello se derivan para el deudor que pretenda modificar las condiciones del pr\u00e9stamo hipotecario. Pero, precisamente por ello, el legislador la contempla como un deber que se impone a la entidad acreedora que desee ejercitar el derecho de enervar la subrogaci\u00f3n, de modo que \u00fanicamente cuando haya cumplido con dicha obligaci\u00f3n podr\u00e1 entonces decidir si \u2013en el plazo de quince d\u00edas contados desde el requerimiento inicial\u2013 ejercita aquel derecho mediante el cumplimiento de los requisitos que se le imponen en beneficio del deudor hipotecario. Es este inter\u00e9s del deudor el que debe considerarse preeminente a la hora de resolver la cuesti\u00f3n suscitada en la calificaci\u00f3n impugnada, de modo que ha de concluirse que s\u00f3lo el acreedor que preste la colaboraci\u00f3n debida, en los t\u00e9rminos legalmente previstos, podr\u00e1 enervar la subrogaci\u00f3n (En el mismo sentido con criterios finalistas comunes, y aunque no estaba vigente en el momento de la calificaci\u00f3n, en el Real Decreto 716\/2009, de 24 de abril, seg\u00fan resulta de lo expresado su pre\u00e1mbulo, \u00ab\u2026 se realizan algunas aclaraciones necesarias al r\u00e9gimen de la subrogaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios y del derecho a enervar tales subrogaciones, con la finalidad de hacer m\u00e1s eficaz la protecci\u00f3n del deudor hipotecario\u00bb, como es imponer determinada actuaci\u00f3n adicional a la entidad acreedora que pretenda ejercer su derecho de enervar la subrogaci\u00f3n \u2013cfr. la disposici\u00f3n adicional segunda de tal Decreto, relativa a la obligaci\u00f3n de aquella entidad de \u00abtrasladar, en el plazo de diez d\u00edas h\u00e1biles, por escrito al deudor, una oferta vinculante, en los t\u00e9rminos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994\u00bb\u2013).<\/p>\n

Por \u00faltimo, es cierto que en la normativa referida no se regula, entre otros extremos, la forma en que deba acreditarse la entrega de la preceptiva certificaci\u00f3n. Pero es igualmente cierto que el procedimiento de subrogaci\u00f3n establecido en la Ley 2\/1994 se regula, seg\u00fan expresa su Exposici\u00f3n de Motivos, en el marco de la lealtad que ha de presumirse existir\u00e1 entre dos entidades financieras. En este sentido, para que la subrogaci\u00f3n surta efectos, el art\u00edculo 2 de dicha Ley exige \u00fanicamente que a la escritura p\u00fablica se incorpore documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria y que se haya presentado al Notario autorizante de la escritura \u00abcopia del acta notarial de notificaci\u00f3n de la oferta de subrogaci\u00f3n de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogaci\u00f3n\u00bb. En este \u00e1mbito, cabe entender que, al menos, ser\u00eda una exigencia derivada de la referida lealtad y de la buena fe de la entidad acreedora originaria la adopci\u00f3n de la conducta consistente en responder a dicha notificaci\u00f3n notarial por la misma v\u00eda con la entrega de la certificaci\u00f3n del importe del d\u00e9bito del deudor por el pr\u00e9stamo si pretende enervar la subrogaci\u00f3n; y no ser\u00eda leal con aqu\u00e9lla la entidad que est\u00e9 dispuesta a subrogarse si, a pesar de haber recibido la certificaci\u00f3n de la deuda por v\u00eda distinta a la constancia en el acta notarial de notificaci\u00f3n referida, otorga la escritura de subrogaci\u00f3n mediante dep\u00f3sito notarial del importe de d\u00e9bito pendiente, seg\u00fan el c\u00e1lculo efectuado por la propia entidad subrogada. No obstante, dejando aparte la responsabilidad que en el caso de subrogaci\u00f3n sin certificaci\u00f3n de saldo asume la entidad subrogada, los intereses de la acreedora no quedan comprometidos, ya que de no ser exacta dicha declaraci\u00f3n \u2013y adem\u00e1s de lo dispuesto en los p\u00e1rrafos sexto y s\u00e9ptimo del art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994\u2013 cuenta aqu\u00e9lla con la posibilidad de ejercer su derecho por la cantidad no pagada, con preferencia a la entidad subrogada (cfr., respecto del pago parcial, el art\u00edculo 1213 del C\u00f3digo Civil); todo ello sin perjuicio de las acciones que pudiera ejercer ante los Tribunales para defender el derecho de enervar la subrogaci\u00f3n que pudiera corresponderle, atendiendo a las circunstancias que \u00fanicamente en el procedimiento adecuado podr\u00e1n valorarse.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n impugnada, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

23 y 24 septiembre 2009<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se debate en el presente expediente si, transcurrido seg\u00fan Registro, el plazo de vencimiento de un pr\u00e9stamo hipotecario, puede inscribirse la subrogaci\u00f3n de acreedor a favor de tercero en virtud de pago efectuado por \u00e9ste al acreedor, consentido por el deudor conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1158 del C\u00f3digo Civil. El registrador, en su nota, considera que, dado que la novaci\u00f3n se formaliza con posterioridad al vencimiento del plazo de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo, sin que se hubiese pactado pr\u00f3rroga alguna, y que existen titulares de cargas inscritos con anterioridad a la novaci\u00f3n por cambio de acreedor, resulta necesario el consentimiento de los titulares de dichas cargas para poder acceder a la inscripci\u00f3n pretendida (la resoluci\u00f3n puede verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cPr\u00f3rroga de la obligaci\u00f3n garantizada, despu\u00e9s de su vencimiento\u201d).<\/p>\n

19 julio 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> El mismo criterio se ha seguido por la Direcci\u00f3n en la Resoluci\u00f3n de 5 de enero de 2002, ante un caso de transformaci\u00f3n de sociedad.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Subrogaci\u00f3n No puede pretenderse la subrogaci\u00f3n en los derechos del acreedor hipotecario cuando concurren las siguientes circunstancias: 1.- El acreedor al que se pretende sustituir tiene la consideraci\u00f3n de singular y privilegiado (Banco Hipotecario de Espa\u00f1a). 2.- El solicitante de la subrogaci\u00f3n no acredita ser acreedor hipotecario posterior. 3.- El reintegro del pr\u00e9stamo al […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[1526,2533],"class_list":{"0":"post-18276","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-subrogacion","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18276","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18276"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18276\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18276"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18276"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18276"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}