{"id":18282,"date":"2015-07-20T21:35:23","date_gmt":"2015-07-20T20:35:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18282"},"modified":"2016-03-07T21:37:22","modified_gmt":"2016-03-07T20:37:22","slug":"tasacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/hipoteca\/tasacion\/","title":{"rendered":"Tasaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

Tasaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Aunque en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca figurase el valor de las fincas, pero no el de su tasaci\u00f3n a efectos de subasta, el hecho que en el auto de adjudicaci\u00f3n conste que se procedi\u00f3 al \u00abaval\u00fao\u00bb supone el cumplimiento de tal requisito a los efectos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

12 noviembre 1934<\/p>\n

Tasaci\u00f3n<\/strong>.- La constancia de que la finca ha sido valorada de conformidad con las exigencias de la Ley del Mercado Hipotecario es un requisito previo a la emisi\u00f3n de los valores garantizados, pero no para la constituci\u00f3n de la hipoteca. Ahora bien, si consta que la valoraci\u00f3n se ha hecho de acuerdo con dicha normativa, no es suficiente con la simple manifestaci\u00f3n de que as\u00ed se ha hecho, sino que debe acreditarse con la incorporaci\u00f3n a la escritura del correspondiente certificado.<\/p>\n

20 mayo, 12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio 2000; 22 marzo 2001<\/p>\n

Tasaci\u00f3n<\/strong>.- La constancia de que la finca hipotecada ha sido valorada de conformidad con las exigencias del mercado hipotecario es un requisito que la Ley del Mercado Hipotecario (de 25 de marzo de 1981) impone para la emisi\u00f3n de los valores garantizados con hipoteca, pero siempre que se acredite dicha tasaci\u00f3n mediante el certificado de los servicios correspondientes, por lo que la simple manifestaci\u00f3n de su existencia no acreditada con la incorporaci\u00f3n a la escritura del correspondiente certificado, carece por s\u00ed sola de toda relevancia a efectos registrales.<\/p>\n

16 y 17 junio 2000<\/p>\n

Tasaci\u00f3n<\/strong>.- Respecto del valor de tasaci\u00f3n de las fincas hipotecadas a efectos de subasta, en la escritura se fij\u00f3 un solo valor global; y tal extremo fue subsanado exclusivamente por el Notario mediante acta en la que expresa que se omiti\u00f3 \u00abpor olvido asignar valor de tasaci\u00f3n para la subasta a cada una de las tres fincas hipotecadas que es el coincidente con la responsabilidad por principal se les asigna a cada una de ellas, omisi\u00f3n que, en consecuencia, debe entenderse subsanado como sigue. En consecuencia, y en el sentido indicado, declaro subsanada la omisi\u00f3n padecida. Autorizo la presente acta que signo, firmo y rubrico\u00bb.<\/p>\n

En su calificaci\u00f3n considera el Registrador que no cabe la posibilidad de subsanar la omisi\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n de las fincas por acta de subsanaci\u00f3n, ya que el mismo habr\u00e1 de ser determinado por las partes o interesados, conforme al art\u00edculo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

El art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario la subsanaci\u00f3n de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos p\u00fablicos. Esta subsanaci\u00f3n puede afectar incluso a elementos relevantes del negocio de que se trate \u2013como ocurre en el presente caso la fijaci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n de las tres fincas hipotecadas cuando, pese a tal relevancia, pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de mero error material, por resultar as\u00ed atendiendo al del contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos p\u00fablicos que se tuvieron en cuenta para la autorizaci\u00f3n y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado; asimismo, el Notario autorizante podr\u00e1 tener en cuenta, adem\u00e1s, los juicios por \u00e9l formulados y los hechos por \u00e9l percibidos en el momento del otorgamiento. En tales casos, la legislaci\u00f3n notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificaci\u00f3n lo \u00fanico que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasi\u00f3n del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos reg\u00edstrales (cfr. Resoluci\u00f3n de 12 de marzo de 1999).<\/p>\n

En el presente caso, a la vista de los t\u00e9rminos empleados en el acta de subsanaci\u00f3n, debe concluirse que carece de la debida apoyatura documental y de base en el \u00e1mbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por \u00e9l presenciados para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n sin intervenci\u00f3n de los otorgantes, conforme al art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

23 julio 2005<\/p>\n

Tasaci\u00f3n<\/strong>.- 7. En la cl\u00e1usula Once de la escritura de pr\u00e9stamo, se pacta lo que se denomina \u00abInexistencia de Garant\u00eda patrimonial\u00bb, que consiste en esencia, en que en aquellos supuestos en que teni\u00e9ndose que reembolsar el pr\u00e9stamo como consecuencia de la venta de la finca, si en ese momento el importe de lo adeudado supera el valor de la finca (t\u00e9ngase en cuenta que en este pr\u00e9stamo se va acumulando los intereses devengados al capital, no siendo exigible ninguna cantidad hasta el momento del vencimiento), el deudor puede ver limitada su responsabilidad a la cantidad neta obtenida de la venta de la finca, siempre que: a) notifique a la acreedora su intenci\u00f3n de vender; b) la finca se venda por su valor de mercado; 3) Que la entidad acreedora pueda verificar ese valor por medio de un tasador independiente con anterioridad a su venta; 4) Que no se haya producido un suceso de incumplimiento del contrato.<\/p>\n

La Registradora considera que ese pacto es contrario al principio de especialidad y contradice el art\u00edculo 1256 del C\u00f3digo Civil al quedar su aplicaci\u00f3n al arbitrio de una de las partes.<\/p>\n

Una vez m\u00e1s este Centro Directivo no puede compartir esa interpretaci\u00f3n.<\/p>\n

La cl\u00e1usula aludida adem\u00e1s de ser en beneficio del deudor, que ve de esa manera reducida su responsabilidad patrimonial universal ex art\u00edculo 1911 del C\u00f3digo Civil, est\u00e1 condicionada en su aplicaci\u00f3n, a unas causas concretas y objetivas, como son la venta por valor de mercado de la finca (constatable a trav\u00e9s de un tasador independiente) y no haber incurrido el deudor en ning\u00fan supuesto de incumplimiento del contrato.<\/p>\n

9. Prev\u00e9 la escritura de pr\u00e9stamo en su Cl\u00e1usula Trece que si en el futuro (en un momento que se determinar\u00e1 por la Entidad acreedora) hubiera subido sustancialmente el valor de mercado de la finca, el prestatario est\u00e1 obligado, a petici\u00f3n de aqu\u00e9lla, a modificar el valor de tasaci\u00f3n, para adaptarlo al valor actualizado y de no hacerlo en cinco d\u00edas, la entidad acreedora se considera apoderada irrevocablemente para hacerlo aunque incurra en autocontrataci\u00f3n. Considera la Registradora esta previsi\u00f3n una falta insubsanable, por cuanto contradice los art\u00edculos 1256 el C\u00f3digo Civil y 117 de la ley Hipotecaria.<\/p>\n

Las especiales caracter\u00edsticas del pr\u00e9stamo ahora enjuiciado, hace aconsejable la previsi\u00f3n de un procedimiento para adaptar a lo largo de la vida el mismo, el tipo fijado para subasta a efectos de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

Esta conveniencia, juega no s\u00f3lo en beneficio del acreedor, que de esa manera puede tener m\u00e1s posibilidades de ser reintegrado por esa v\u00eda de ejecuci\u00f3n, de la totalidad de su cr\u00e9dito, sino tambi\u00e9n en beneficio del due\u00f1o de la finca hipotecada, pues cuanto m\u00e1s alto sea el valor de adjudicaci\u00f3n, mayores posibilidades habr\u00e1 de que exista sobrante, una vez satisfecha la deuda, de ah\u00ed que no deba rechazarse esa cl\u00e1usula con el argumento de que con ello se estar\u00eda dejando el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1.256 CC), por cuanto adem\u00e1s de poder intervenir el deudor en la determinaci\u00f3n del nuevo valor y de no rechazarse en ning\u00fan caso el que pueda solicitarlo \u00e9l mismo, la posibilidad de reacci\u00f3n unilateral de la entidad acreedora ante eventuales oscilaciones en el valor de subasta de la finca hipotecada, est\u00e1 prevista en nuestra legislaci\u00f3n reguladora del mercado hipotecario, donde se contempla el que si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasaci\u00f3n inicial en m\u00e1s de un 20%, la entidad financiera acreedora, acredit\u00e1ndolo mediante tasaci\u00f3n efectuada a su instancia, podr\u00e1 exigir del deudor hipotecante la ampliaci\u00f3n de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relaci\u00f3n exigible entre el valor del bien y el cr\u00e9dito que garantiza (cfr. art. 5 p\u00e1rrafo tercero de la Ley 2\/1981 de 21 de marzo de regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario y art\u00edculo 29.1 de su Reglamento aprobado por Real Decreto 685\/1982 de 17 de marzo).<\/p>\n

21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.) 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]<\/a><\/p>\n

<\/a>Tasaci\u00f3n<\/strong>.- 1. El objeto de este expediente consiste en determinar si est\u00e1 debidamente formulado el valor de tasaci\u00f3n que para el ejercicio del procedimiento extrajudicial de ejecuci\u00f3n de hipoteca se pacta en una escritura de modificaci\u00f3n o si, por el contrario, no lo est\u00e1. Para la correcta resoluci\u00f3n del expediente es esencial tener en cuenta la situaci\u00f3n del Registro que se ha expuesto mas arriba y, en concreto, lo siguiente: seg\u00fan Registro consta inscrita una primera hipoteca entre las partes, que dio lugar a las inscripciones 9 y 12, en la que en el apartado de \u00abAcci\u00f3n hipotecaria\u00bb se establece un valor de tasaci\u00f3n a efectos de subasta de 228.000 euros. Consta posteriormente la inscripci\u00f3n 13 en la que las partes pactan otro derecho real de hipoteca en cuyo apartado \u00abAcci\u00f3n hipotecaria\u00bb establecen un valor de tasaci\u00f3n a efectos de subasta de 217.300 euros.<\/p>\n

En la escritura presentada ahora para modificar la que consta inscrita bajo los n\u00fameros 9 y 12 de orden se pacta en cuanto a la valoraci\u00f3n una cantidad de 217.300 euros \u00abtal y como consta en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario inicial\u00bb (lo que no coincide con el contenido del Registro) para a continuaci\u00f3n pactar como valor de tasaci\u00f3n a efectos de subasta el que \u00abpor raz\u00f3n de la presente hipoteca\u00bb conste inscrito en \u00faltimo lugar como valor de subasta judicial o, en su caso, en la cantidad que consta en el pacto primero.<\/p>\n

2. El recurso no puede prosperar porque la confusi\u00f3n no se plantea, como parece entender el recurrente, en cuanto a cual de las dos hipotecas inscritas sobre la finca es objeto de modificaci\u00f3n. El problema proviene porque la tasaci\u00f3n a efectos de subasta que consta inscrita en la hipoteca cuya modificaci\u00f3n se pretende es distinta de la que resulta de la escritura de modificaci\u00f3n (y coincide con la que consta en la segunda de las hipotecas inscritas, de ah\u00ed la confusi\u00f3n). Por este motivo es preciso aclarar el importe pactado como valor de tasaci\u00f3n a efectos de ejecuci\u00f3n extrajudicial porque puede ser que la voluntad de las partes sea unificar el valor de tasaci\u00f3n para el ejercicio de la acci\u00f3n directa de modo que sea el mismo en ambas hipotecas inscritas (como parece deducirse del pacto primero y del hecho de que el valor de tasaci\u00f3n que resulta del certificado protocolizado coincida con el de la hipoteca inscrita en segundo lugar) o por el contrario mantener un valor de tasaci\u00f3n a efectos de subasta distinto para cada una de las dos hipotecas inscritas (como parece deducirse del tenor literal del pacto sexto con la matizaci\u00f3n que recoge el pr\u00f3ximo apartado). T\u00e9ngase en cuenta que de confirmarse la voluntad de las partes de que el importe establecido como valor de tasaci\u00f3n a efectos de ejecuci\u00f3n extrajudicial sea el establecido en el pacto primero de la escritura de modificaci\u00f3n, esto es 217.300 euros, el mismo diferir\u00eda del que consta inscrito para dicha hipoteca como valor de tasaci\u00f3n a efectos de ejecuci\u00f3n judicial, algo que proh\u00edbe expresamente el ordenamiento jur\u00eddico (art\u00edculo 129 de la Ley Hipotecaria y 234.1.1.\u00ba del Reglamento Hipotecario). Por el contrario si lo que han convenido es que el valor de tasaci\u00f3n para subasta extrajudicial coincida con el que consta inscrito en el Registro como valor a efectos de ejecuci\u00f3n judicial el problema procede de la falta de coincidencia entre lo que publica el Registro y lo que resulta del pacto primero de la escritura lo que de nuevo llevar\u00eda al rechazo de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

3. Y es que es preciso llamar la atenci\u00f3n sobre lo impreciso de la cl\u00e1usula sexta que consta en la escritura de modificaci\u00f3n en relaci\u00f3n al valor de ejecuci\u00f3n extrajudicial, que la nota transcribe parcialmente y que se ha hecho constar en su integridad en los hechos de esta Resoluci\u00f3n. En efecto, la cl\u00e1usula dice que se pacta como valor a los efectos de venta extrajudicial el que conste inscrito en \u00faltimo lugar en el Registro de la Propiedad como valor de tasaci\u00f3n a efectos de subasta judicial, o en su caso, en las cantidades que se pactan en el pacto primero de la escritura. La falta de determinaci\u00f3n de cual sea \u00abel caso\u00bb en que el pacto se refiere al valor de tasaci\u00f3n que contiene la escritura (que puede obedecer a m\u00faltiples razones ninguna de las cuales se concreta) no favorece en absoluto su interpretaci\u00f3n ni la especificaci\u00f3n de un dato esencial para el desenvolvimiento de los efectos propios del derecho real de hipoteca y que debe ser indubitado dados los estrictos t\u00e9rminos en que se pronuncia el ordenamiento jur\u00eddico (art\u00edculo 130 de la Ley Hipotecaria y art\u00edculos 668 y 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

26 julio 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Las resoluciones de los d\u00edas 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extempor\u00e1neas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Bolet\u00edn Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

HIPOTECA Tasaci\u00f3n Aunque en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca figurase el valor de las fincas, pero no el de su tasaci\u00f3n a efectos de subasta, el hecho que en el auto de adjudicaci\u00f3n conste que se procedi\u00f3 al \u00abaval\u00fao\u00bb supone el cumplimiento de tal requisito a los efectos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3526],"tags":[1526,1805],"class_list":{"0":"post-18282","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-hipoteca","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-tasacion","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18282","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18282"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18282\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18282"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18282"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18282"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}