{"id":18290,"date":"2016-03-07T22:16:45","date_gmt":"2016-03-07T21:16:45","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18290"},"modified":"2016-03-07T22:16:45","modified_gmt":"2016-03-07T21:16:45","slug":"de-finca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/identificacion\/de-finca\/","title":{"rendered":"De finca"},"content":{"rendered":"

IDENTIFICACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

De finca<\/a><\/strong><\/p>\n

Expresada la superficie de una finca en la medida usual del lugar del otorgamiento, indicando a continuaci\u00f3n su equivalencia en \u00e1reas y centi\u00e1reas, est\u00e1 expresada con claridad, aunque lo corriente sea totalizar la cabida por el sistema m\u00e9trico.<\/p>\n

31 diciembre 1931<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Sin perder de vista la importancia que la finca tiene en nuestro sistema y la conveniencia de una prueba aut\u00e9ntica de la identidad del objeto en que los linderos es circunstancia primordial, es evidente que no puede estimarse \u00fanica y ser posible prescindir de ellos en determinados casos en que las dem\u00e1s circunstancias espec\u00edficas de los t\u00edtulos, en relaci\u00f3n con los asientos que deben producir, al no poderse dudar del derecho de que se trata, no los hacen imprescindibles.<\/p>\n

9 noviembre 1934<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Segregadas dos fincas sin descripci\u00f3n de la matriz de donde proced\u00edan, por darse la circunstancia de que constitu\u00edan suertes de tierra independientes, no existe defecto que impida la inscripci\u00f3n al constar indubitablemente las partes o suertes que sufren la segregaci\u00f3n y aquellas otras cuya cabida no se altera.<\/p>\n

26 diciembre 1934<\/p>\n

De finca<\/strong>.- No es necesario describir la finca matriz, integrada por varias parcelas independientes, cuando lo que segrega es una porci\u00f3n de ellas, pues esta parcela tiene las caracter\u00edsticas suficientes de orden f\u00edsico para establecer la relaci\u00f3n con la antigua finca.<\/p>\n

26 octubre 1935<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Adjudicadas a un heredero dos acciones representativas de participaciones de fincas como si fueran de una sola, siendo as\u00ed que una de las acciones recae sobre el inmueble que se describe en el t\u00edtulo, y la otra, seg\u00fan el Registro, sobre una parcela sobrante de la finca anterior, existe el defecto de no describirse el predio de que participa la segunda de las acciones adjudicadas, circunstancia no susceptible de ser sustituida por la mera cita del tomo, libro, folio y n\u00famero de finca y de la inscripci\u00f3n en que aparece registrada a favor del causante.<\/p>\n

4 noviembre 1935<\/p>\n

De finca<\/strong>.- La omisi\u00f3n de las circunstancias exigidas por la legislaci\u00f3n sobre la naturaleza, situaci\u00f3n y linderos de los inmuebles, constituye en general un defecto subsanable, que puede solucionarse adicionando los datos omitidos, bien mediante documento p\u00fablico, bien mediante la instancia regulada en el art\u00edculo 118 del Reglamento Hipotecario (hoy, el art\u00edculo 110).<\/p>\n

24 diciembre 1948; 14 febrero 1949<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Cuando el Registrador tiene dudas acerca de la identidad de la finca que pretende inmatricularse, por su coincidencia con otra ya inscrita, no es correcta la nota que se limita a decir que debe justificarse que se trata de dos fincas distintas, ya que no indica ante qui\u00e9n ni con qu\u00e9 garant\u00edas debe realizarse la prueba, sino que debe indicar que el procedimiento adecuado es el que regula el art\u00edculo 306 (hoy, el 313) del Reglamento Hipotecario. No obstante, la Direcci\u00f3n, por razones de econom\u00eda y a la vista de la descripci\u00f3n de las fincas en cuesti\u00f3n, decidi\u00f3 en este caso que no hab\u00eda motivos para suponer que se tratara de la misma finca, revocando la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

29 julio 1949<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Planteadas ciertas dudas sobre la finca que una Sociedad compr\u00f3 en escritura p\u00fablica y aclaradas aqu\u00e9llas seg\u00fan certificaci\u00f3n del acuerdo adoptado por la Junta -que se reuni\u00f3 exclusivamente para disipar las dudas del Registrador- en la que se confirmaba que la finca comprada era la que constaba en la escritura que se present\u00f3 en el Registro, parece un exceso de celo exigir m\u00e1s circunstancias que aclaren la cuesti\u00f3n, como ser\u00eda indicar el n\u00famero de protocolo de la escritura.<\/p>\n

31 mayo 1991<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Aunque la omisi\u00f3n de alguno de los datos descriptivos de la finca ya inscrita no es obst\u00e1culo en todo caso para el acceso al Registro de los t\u00edtulos inscribibles, cuando dicha omisi\u00f3n puede comprometer la identificaci\u00f3n de la finca debe suspenderse la inscripci\u00f3n, y as\u00ed ocurre cuando en la escritura de venta de un piso se describe diciendo que tiene 55 metros cuadrados, mientras que seg\u00fan el Registro son 90 metros cuadrados, sin que este criterio pueda variar por el hecho de que en el Registro se distinga entre la superficie cubierta y la de terraza.<\/p>\n

2 septiembre 1991<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Si bien no toda omisi\u00f3n en las circunstancias descriptivas que la Ley se\u00f1ala al efecto constituye obst\u00e1culo decisivo a la inscripci\u00f3n, s\u00ed debe impedirla cuando la descripci\u00f3n que en el t\u00edtulo se realiza imposibilita de modo patente no s\u00f3lo las caracter\u00edsticas del inmueble cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende, sino, y sobre todo, su misma identificaci\u00f3n (r\u00fastica o urbana) y ubicaci\u00f3n.<\/p>\n

29 diciembre 1992<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Las deficiencias de que pudiera adolecer un documento privado de compraventa en cuanto a la descripci\u00f3n de la finca, quedan salvadas mediante su identificaci\u00f3n en el cuerpo de la escritura con todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

23 julio 1998<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Identificada la finca a que se refiere una sentencia con la que figura en el Registro, no puede oponerse como obst\u00e1culo el hecho de que en el Registro figure dividida horizontalmente en tres la que en la sentencia se describe como una sola, pues la inscripci\u00f3n ser\u00eda posible, incluso, aunque s\u00f3lo alguno de los elementos independientes figurase inscrito a nombre del demandado, dejando a salvo los derechos de terceros sobre los restantes.<\/p>\n

6 abril 2000<\/p>\n

De finca<\/strong>.- La falta de expresi\u00f3n de la superficie de la finca es motivo para suspender el auto aprobatorio de un expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido, pues se trata de un dato imprescindible para la identificaci\u00f3n de la finca y as\u00ed lo exige \u00aben todo caso\u00bb la regla 4\u00aa del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

22 septiembre 2000<\/p>\n

De finca<\/strong>.- No es inscribible la compraventa otorgada por un apoderado cuando las fincas no se describen en el poder con los requisitos de la legislaci\u00f3n hipotecaria, sino por referencia a una finca matriz, y con unas superficies y planos que no coinciden con los de la escritura de venta, con lo que no se puede concluir de manera inequ\u00edvoca que las parcelas vendidas sean las mismas que aquellas para cuya venta se dio el poder.<\/p>\n

17 noviembre 2000<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Las duplicidades e imprecisiones en los nombres de los pagos no deben servir para cuestionar la falta de identidad entre las fincas si, comparadas las descripciones en la licencia (se plantea el problema ante una obra nueva, por lo que lo mismo puede decirse del t\u00edtulo en general) y en el Registro, no existe duda sobre que ambas se refieren a la misma finca. En este caso la licencia municipal se refer\u00eda a una finca situada en el pago de \u00abEl Espejuelo\u00bb, mientras que en el Registro aparec\u00eda en los pagos \u00abLa Coronilla\u00bb, La Pila o Cincho\u00bb, \u00abEl Espejuelo\u00bb y \u00abEl Val\u00bb.<\/p>\n

21 marzo 2001<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Rechazada la inscripci\u00f3n de una obra nueva por ser la finca r\u00fastica, seg\u00fan el Registro, y urbana, seg\u00fan el t\u00edtulo, la Direcci\u00f3n considera, en primer lugar, que aunque no pueda acreditarse el cambio, la inscripci\u00f3n de la obra nueva es posible, puesto que en suelo r\u00fastico tambi\u00e9n pueden realizarse. Por otra parte, se consideran suficientes las coincidencias que se aprecian en los linderos, en los metros cuadrados edificados tanto en el t\u00edtulo como en el certificado del Catastro y en el examen del historial de las fincas colindantes.<\/p>\n

3 enero 2002<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Aunque no se acredite con certificaci\u00f3n del Ayuntamiento el cambio de n\u00famero de una finca -que en el Registro es el 19 y en el t\u00edtulo el 21-, no existe defecto que impida la inscripci\u00f3n, pues identificada la finca podr\u00eda inscribirse sin cambiar dicho n\u00famero, produci\u00e9ndose dicho cambio, bien de oficio por el Registrador, bien a solicitud del interesado, con el simple oficio de la alcald\u00eda a que se refiere el art\u00edculo 437 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

5 enero y 20 marzo 2002<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1) No existe defecto en la escritura de divisi\u00f3n de un local en varios trasteros por el hecho de que no se indique que el local est\u00e9 situado en tal carretera y n\u00famero, pues dado que en el t\u00edtulo se suministran los datos registrales precisos para la busca de la finca y que la descripci\u00f3n contenida en aqu\u00e9l es coincidente con la que obra en el Registro, ninguna duda se plantea al respecto. 2) Coincidiendo la superficie construida de las fincas resultantes con la de la matriz y existiendo una diferencia de veinte metros cuadrados menos, que puede estar constituida por el pasillo que da acceso a los nuevos locales, no pueden considerarse defectos estas diferencias respecto a un plano que se incorpora a la escritura, cuando en la escritura no hay ninguna referencia a este plano como elemento complementario de la descripci\u00f3n de las fincas.<\/p>\n

26 enero 2002<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Considerado como defecto la falta de aportaci\u00f3n de un plano que se incorpor\u00f3 a la escritura, la Direcci\u00f3n se limita a decir que, basada la calificaci\u00f3n en el art\u00edculo 51, apartado 4 del Reglamento Hipotecario, el defecto debe decaer por haber sido declarado nulo dicho art\u00edculo, en ese punto, por la Sentencia de 31 de enero de 2000. [1]<\/a><\/p>\n

16 mayo 2002<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Una vez identificada la finca por el Registrador, debe operar con la cabida inscrita en el momento de la calificaci\u00f3n de cada segregaci\u00f3n, sin que hayan de tenerse en cuenta posibles segregaciones no inscritas.<\/p>\n

17 septiembre 2002<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1) No constituye defecto denominar \u00aboficina 11\u00bb a dos de las fincas resultantes de una divisi\u00f3n horizontal, cada una con su n\u00famero identificativo en la divisi\u00f3n, situadas en distintas plantas, con cuotas diferentes y linderos distintos. 2) Tampoco constituye defecto denominar a ciertos elementos \u00abdepartamentos\u00bb, al hacer la divisi\u00f3n horizontal, y \u00abviviendas\u00bb a la hora de adjudicarlas, pues en el leguaje habitual los t\u00e9rminos \u00abpiso\u00bb, \u00abvivienda\u00bb, \u00abdepartamento\u00bb y otros son usados de forma indistinta al atribuirles el mismo significado. 3) Carece tambi\u00e9n de relevancia indicar que ciertos departamentos est\u00e1n en la planta quinta del edificio con el argumento de que, al describirse \u00e9ste, en descripci\u00f3n que se arrastra de asientos anteriores, se dice que se compone de planta baja, pisos primeros, segundo, tercero, cuarto y solana. 4) En cambio s\u00ed es defecto la insuficiente descripci\u00f3n de los anejos, con referencias como \u00abun aseo de su denominaci\u00f3n de 1,65 metros cuadrados\u00bb o \u00abconsta adem\u00e1s de la superficie destinada a local de un aseo\u00bb, pues tal descripci\u00f3n debe hacerse conforme a lo previsto en el art\u00edculo 9.1 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento para evitar que, por falta de identificaci\u00f3n, se les aplique la presunci\u00f3n de comunidad que la Ley de Propiedad Horizontal y el C\u00f3digo Civil vienen indirectamente a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con claridad.<\/p>\n

7 octubre 2002<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Aunque la descripci\u00f3n de las fincas puede hacerse con referencia a un plano, es preciso que entre la escritura y el plano se consiga una claridad que no existe cuando, como en este caso, se habla de la parcela n\u00famero uno sin que sea claro si se hace referencia a la que tiene esta numeraci\u00f3n en la exposici\u00f3n de la escritura o a la que tiene el mismo n\u00famero en el plano; lo mismo ocurre cuando en la redacci\u00f3n de la escritura parece que dos fincas, en toda su extensi\u00f3n, son objeto de un derecho de opci\u00f3n, mientras que del plano se deduce que en ambas fincas existe una porci\u00f3n excluida de la opci\u00f3n.<\/p>\n

14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Descrito un solar \u2013en una escritura de obra nueva- que en el Registro figura con 130 metros cuadrados, diciendo que ahora, seg\u00fan el Catastro, mide 125 metros, el Registrador rechaza la rectificaci\u00f3n de superficie por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 53.8, p\u00e1rrafos 1\u00ba y 2\u00ba, de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre. La Direcci\u00f3n, en principio, parece dar la raz\u00f3n al Registrador y afirma que, aunque la legislaci\u00f3n hipotecaria parece que s\u00f3lo se preocupa de la inscripci\u00f3n de excesos de cabida, pero no de las rectificaciones que suponen una disminuci\u00f3n de la superficie, la Ley 13\/1996 se refiere en los art\u00edculos 51, 53.8, 53.10 y en su Exposici\u00f3n de Motivos a la rectificaci\u00f3n en general de la superficie de una finca, aunque sea para disminuirla. Pero termina diciendo que \u201caunque lo que se dice anteriormente debe ser tenido en cuenta como regla general, hay que tener en cuenta, en el presente supuesto, por un lado, la peque\u00f1a entidad de la rectificaci\u00f3n que se pretende, y, por otro, que el Registrador no plantea duda sobre la identidad de la finca.[2]<\/a><\/p>\n

22 febrero 2003<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Es inscribible la escritura de venta de una tercera parte indivisa de tres fincas, que se presenta en el Registro cuando las fincas originarias constituyen una sola, formada por agrupaci\u00f3n, que aparece inscrita a favor de los que vendieron las tres fincas primitivas, pues en tal caso lo procedente ser\u00e1 inscribir la venta de la tercera parte indivisa de la finca actualmente existente.<\/p>\n

7 noviembre 2003<\/p>\n

De finca<\/strong>.- No es posible apreciar por el Registrador la identidad entre el bien que la viuda en su testamento \u2013y en el ejercicio de la facultad que su consorte premuerto le encomend\u00f3 para distribuir sus bienes entre los hijos comunes- atribuye a uno de ellos describi\u00e9ndolo como \u201csolar denominado La Granja, en el t\u00e9rmino municipal de Aldeanuela de Ebro\u201d, y el bien que en escritura de \u201caceptaci\u00f3n unilateral de legado\u201d otorgado solo por el hijo beneficiario se describe como \u201curbana, solar en la calle de Zugasti, n\u00fam 29, antes 25, de 1161,45 m2, que linda…, descripci\u00f3n que corresponde con la finca registral 6146, tomo 298, libro 57, folio 79, del Aldeanuela de Ebro\u201d. Y esa duda razonable, fundada en la omisi\u00f3n de datos esenciales en la descripci\u00f3n de inmuebles, (teniendo en cuenta adem\u00e1s que en el testamento de la madre figuran otras fincas en Aldeanueva de Ebro) de que adolece la disposici\u00f3n testamentaria del fiduciario (crf. Arts. 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), es suficiente para suspender la inscripci\u00f3n en tanto no se acredite fehacientemente la identidad cuestionada; sin que sea suficiente al respecto un acta de manifestaciones otorgada por distintas personas que afirman tal correspondencia, pues habr\u00e1n de ser los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretaci\u00f3n del testamento quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la v\u00eda judicial en caso de falta de acuerdo.<\/p>\n

5 diciembre 2003<\/p>\n

De finca<\/strong>.- La descripci\u00f3n con los requisitos legales tiene por objeto la perfecta identificaci\u00f3n de la finca. Pero si, como en este caso, el Registrador no tiene duda alguna sobre la misma (es m\u00e1s, entiende que en su inscripci\u00f3n existe un derecho incompatible con el que ahora se pretende inscribir, lo cual presupone su identificaci\u00f3n indubitada), es evidente la improcedencia del defecto achacado, que consist\u00eda en no describirse una vivienda con los requisitos establecidos en los art\u00edculos 8 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.<\/p>\n

21 junio 2004<\/p>\n

De finca<\/strong>.- Calificado un determinado documento, entre otros defectos, por el siguiente: falta de claridad en la descripci\u00f3n de una de las fincas, que no se corresponde con la que figura en el Registro; la Direcci\u00f3n lo confirma diciendo que \u201cEs precisa la descripci\u00f3n de la finca a que el defecto se refiere en la forma establecida en los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento\u201d.<\/p>\n

1 octubre 2005<\/p>\n

De finca<\/strong>.- La sociedad recurrente es adjudicataria en un procedimiento judicial de la finca registral 7638 del Registro de la Propiedad n\u00famero 2 de Palencia, que figura inscrita a nombre del demandado en dicho procedimiento, tan s\u00f3lo en cuanto a una tercera parte indivisa. Las dos terceras partes indivisas figuran inscritas a nombre de los dos hermanos del deudor, que fueron los que instaron la ejecuci\u00f3n de la que ha derivado la adjudicaci\u00f3n que ahora se pretende inscribir. Aunque en la subasta se anunci\u00f3 como finca registral 7638, no coincide la superficie adjudicada, que es mucho menor.<\/p>\n

La primera de las notas de calificaci\u00f3n expedida por el Registro de la Propiedad n.\u00ba 2 de Palencia, suspende la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n de la finca practicada por no existir identidad en la finca adjudicada con la inscrita en el Registro, as\u00ed como por no estar inscrita en su totalidad a favor del demandado; la pr\u00e1ctica de la cancelaci\u00f3n ordenada en el mandamiento se deniega por estar cancelada la anotaci\u00f3n por caducidad.<\/p>\n

1. La Registradora ha alegado en su nota la falta de identidad de la finca adjudicada, tal y como se describe en el Auto de adjudicaci\u00f3n, frente a su descripci\u00f3n en el Registro, existiendo una notable diferencia en su extensi\u00f3n, lo que justifica la negativa a practicar la inscripci\u00f3n a favor del adjudicatario. Debe confirmarse este extremo, no porque existan dudas de que se trate de la misma finca (la registral 7638, tal como figura en el mandamiento calificado y en el anuncio de la subasta), sino porque no coinciden la superficie registral con la expresada en el mandamiento; de lo que parece deducirse que falta una previa disoluci\u00f3n de comunidad y divisi\u00f3n de la finca entre los tres comuneros, con adjudicaci\u00f3n de la porci\u00f3n de 3 hect\u00e1reas, 60 \u00e1reas, 60 centi\u00e1reas al demandado en este procedimiento. Una vez inscrita la disoluci\u00f3n nada impedir\u00eda la inscripci\u00f3n del testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

10 febrero 2006<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. Se presentan en el Registro dos escrituras: una de adjudicaci\u00f3n de herencia y segregaci\u00f3n y otra de venta. La primera de ellas tiene por t\u00edtulo sucesorio un testamento en el que se nombra heredera a la esposa y se ordena una sustituci\u00f3n fideicomisaria sobre \u00abel Merendero Castilla sito en la colonia Montalvo de esta localidad.\u00bb En la escritura de adjudicaci\u00f3n se dice que entre los bienes relictos figura una parcela de terreno, atravesada por una calle, dentro de la que existen cuatro servicios, un edificio de dos plantas y un merendero de ciento ochenta metros cuadrados. De dicha parcela se segrega una parcela de seiscientos metros cuadrados quedando un resto de setecientos cuarenta y un metros cuadrados dentro del cual se hallan construidos cuatro servicios, un edificio de dos plantas y un merendero.<\/p>\n

En la escritura de venta la viuda adjudicataria vende la finca segregada.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n mientras no se delimite qu\u00e9 es lo que se entiende por \u00abMerendero Castilla\u00bb, pues, si bien los interesados afirman que s\u00f3lo se debe tener por tal el resto de finca, existe en el Registro una inscripci\u00f3n anterior de la que parece derivarse que con dicha denominaci\u00f3n se designaba a la total finca.<\/p>\n

La heredera recurre.<\/p>\n

2. Es evidente que es preciso aclarar el dato solicitado por el Registrador, pues, desde la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n, es imprescindible aclarar a qu\u00e9 finca se refiere la sustituci\u00f3n fideicomisaria ordenada. Y, sin que este Centro Directivo deba entrar en los documentos necesarios para ello, puede afirmarse que cabr\u00eda admitir los se\u00f1alados por el Registrador (I.A.E., licencia de hosteler\u00eda, acta de notoriedad, etc.), ya que no puede bastar la indicaci\u00f3n de la heredera \u2013que en parte es heredera fiduciariaquien no aporta prueba de ning\u00fan tipo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

12 mayo 2006<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 2. Por lo que al fondo del asunto se refiere, es necesario para su comprensi\u00f3n, poner de manifiesto las siguientes circunstancias f\u00e1cticas:<\/p>\n

a) En escritura de fecha 26 de septiembre de 2005, n\u00famero 774 de protocolo, se vende una finca r\u00fastica que se describe de forma id\u00e9ntica a la que consta inscrita en los libros registrales, a excepci\u00f3n de dos de sus linderos, que se actualizan por manifestaci\u00f3n de los otorgantes.<\/p>\n

b) En la misma escritura, al consignar su referencia catastral, se recoge la manifestaci\u00f3n de los otorgantes acerca de la parcela y pol\u00edgono catastral de la finca, reflej\u00e1ndose como referencia catastral de la finca vendida la correspondiente a esa parcela, por lo que resulta del correspondiente certificado obtenido por el Notario por medios telem\u00e1ticos de la Oficina Virtual del Catastro. La superficie catastral de la finca no coincide con la manifestada en el t\u00edtulo e inscrita en el Registro de la Propiedad, ni su titularidad se corresponde con el vendedor, circunstancia que es advertida por el Notario en la escritura.<\/p>\n

c) Ese mismo d\u00eda y por el propio Notario se autoriza una escritura de agrupaci\u00f3n, con el n\u00famero 776 de protocolo, en la que el comprador de la finca antes mencionada, la agrupa con otras compradas el mismo d\u00eda, describiendo las fincas objeto de agrupaci\u00f3n como constan en sus t\u00edtulos y en el Registro, si bien, al describir la finca resultado de la agrupaci\u00f3n, expresa en la misma una reducci\u00f3n de su cabida, atribuy\u00e9ndole una superficie que coincide con la suma de las superficies catastrales de las fincas agrupadas.<\/p>\n

4. El Registrador califica conjuntamente las tres escrituras, atribuyendo a la escritura n\u00famero 774 de protocolo, que es objeto de este recurso, los siguientes defectos:<\/p>\n

a) La descripci\u00f3n de la finca que consta en la escritura es totalmente disconforme con la descripci\u00f3n que consta en el certificado catastral incorporado a la misma, existiendo por lo tanto dudas sobre la identidad de la finca.<\/p>\n

b) En el supuesto de existir en la realidad una reducci\u00f3n en la superficie de la finca (tal como se deduce de la escritura de agrupaci\u00f3n) deber\u00e1 hacerse constar esa circunstancia en la descripci\u00f3n de la finca que consta en la escritura de compraventa, y, adem\u00e1s, esa disminuci\u00f3n de cabida estar debidamente justificada.<\/p>\n

7. El primer defecto debe ser revocado. La finca es descrita en la escritura de compraventa en la forma expresada en el t\u00edtulo y coincidente con el contenido de los libros registrales, sin que pueda oponerse a su inscripci\u00f3n, el que se actualice por manifestaci\u00f3n de los otorgantes, un dato meramente f\u00edsico como es el nombre de dos de los titulares de las fincas colindantes, dato no amparado por los principios de legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral (cfr. art\u00edculos 38 de la Ley Hipotecaria y 172 del Reglamento Notarial). Cuesti\u00f3n distinta, no expresada en la nota de calificaci\u00f3n, es que al consignar en el ep\u00edgrafe correspondiente la referencia catastral en cumplimiento de lo dispuesto en el art\u00edculo 50 de la ley 13\/1996, de 30 de diciembre, por remisi\u00f3n a la que resulte de una certificaci\u00f3n catastral que se incorpora al t\u00edtulo, la titularidad y superficie que en ella figure haga dudar al Registrador de si esa referencia catastral es la correspondiente a la finca objeto de venta (art\u00edculo 51.2), lo que, en su caso, acarrear\u00eda las consecuencias que se derivan de lo dispuesto en el art\u00edculo 53, pero no impedir la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n operada, ya que el apartado Tercero de ese precepto legal determina que la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o la no aportaci\u00f3n de los documentos acreditativos de la referencia catastral, no impedir\u00e1 la pr\u00e1ctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

8. Tampoco puede ser mantenido el segundo defecto tal y como est\u00e1 expresado. Si bien como tiene reiteradamente proclamado este Centro Directivo (vid. por todas la Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2005) el Registrador puede sin duda tener en cuenta otros documentos presentados que afecten a la misma finca, para lograr un mayor acierto en la calificaci\u00f3n, evitando as\u00ed inscripciones in\u00fatiles e ineficaces, ello no puede llevarle a atribuir al t\u00edtulo datos que no resultan de su contenido, ni hacer conjeturas o presuposiciones sobre la verdadera voluntad de las partes (cfr. Resoluciones de la esta Direcci\u00f3n General de 25 de junio de 2001, 5 de abril y 10 de octubre de 2005).<\/p>\n

As\u00ed acontece en el caso objeto de recurso, en el que la Registradora hace una suposici\u00f3n acerca de la existencia de una disminuci\u00f3n en la cabida de la finca por lo que resulta de la escritura de agrupaci\u00f3n posterior, siendo que en la escritura de compraventa cuya inscripci\u00f3n se solicita, no se altera en absoluto la superficie de la finca y, en la escritura de agrupaci\u00f3n, esa misma finca vuelve a describirse con id\u00e9ntica superficie, expres\u00e1ndose la disminuci\u00f3n de la superficie en la finca agrupada (por lo que puede suponerse qu\u00e9 parte se pretende atribuir de esa menor superficie a la finca en cuesti\u00f3n, pero no saberse con certeza porque el t\u00edtulo no lo expresa) y en \u00faltimo t\u00e9rmino, siendo unas circunstancias que se ponen de manifiesto en la escritura de agrupaci\u00f3n, debe ser en ella donde se viertan esos argumentos para rechazar su inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos expuestos.<\/p>\n

7 agosto 2006<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. Vendida una finca con un n\u00famero de orden y una descripci\u00f3n determinada, es objeto de rectificaci\u00f3n la descripci\u00f3n de la obra nueva y de los elementos de la divisi\u00f3n horizontal, de manera que cuando se presenta al Registro la escritura de compraventa, no coincide con la descripci\u00f3n que de ese elemento consta en los asientos registrales. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no identificarse la finca y aparecer inscrito ese elemento a nombre de persona distinta del vendedor. El recurrente entiende que del propio Registro resulta el error de descripci\u00f3n, que tuvo su origen en una escritura de subsanaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, que accedi\u00f3 al Registro con anterioridad.<\/p>\n

2. El error en la descripci\u00f3n de la vivienda vendida afecta al propio objeto del negocio jur\u00eddico de compraventa, elemento esencial del contrato (art\u00edculos 1261 y 1266 C\u00f3digo Civil), de manera que no es un defecto de los que puedan subsanarse mediante instancia privada (v\u00e9ase art\u00edculo 110 del Reglamento Hipotecario, que s\u00f3lo la admite cuando no fuera necesario documento p\u00fablico).<\/p>\n

3. Dada la transcendencia de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, y los efectos de prioridad (cfr. articulo 17 LH), legitimaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 38 LH), inoponibilidad (cfr. art\u00edculo 32 LH. y fe p\u00fablica registral (cfr. art\u00edculo 34 LH) que atribuyen, y la seguridad jur\u00eddica que constituye su finalidad, no son admisibles inscripciones basadas en t\u00edtulos dudosos, claudicantes o contradictorios. De manera que el error padecido en la descripci\u00f3n del inmueble deber\u00e1 ser subsanado por todos los otorgantes o sus causahabientes, bien voluntariamente de forma extrajudicial ante notario, bien mediante la correspondiente acci\u00f3n judicial en caso de que aqu\u00e9llos se negaran a hacerlo.<\/p>\n

4. Los argumentos del recurrente de que el error se debe a que se rectific\u00f3 la declaraci\u00f3n de obra nueva sin que se rectificase el t\u00edtulo de venta, son argumentos seguramente valiosos para obtener la rectificaci\u00f3n v\u00eda judicial si los otorgantes o causahabientes no lo hicieran voluntariamente, pero no pueden ser apreciado en el procedimiento registral, de \u00edndole formal, donde el Registrador s\u00f3lo puede tener en consideraci\u00f3n los t\u00edtulos presentados y los asientos del Registro (art\u00edculo 18 LH).<\/p>\n

5. En definitiva, la salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. art\u00edculo 1 LH) y la necesidad de que cualquier rectificaci\u00f3n de los mismos exija consentimiento del titular registral expresado en documento p\u00fablico o en su defecto resoluci\u00f3n judicial dirigida contra titular registral, impide que se realice una inscripci\u00f3n exclusivamente basada en una interpretaci\u00f3n o deducci\u00f3n por parte del registrador (la de que el elemento vendido no era ese sino otro), todo ello en virtud de una instancia privada unilateral claramente insuficiente a estos efectos.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

16 diciembre 2008<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. Son tres los defectos que el registrador achaca al documento presentado: 1) La documentaci\u00f3n presentada acredita suficientemente el cambio de calificaci\u00f3n de una finca de r\u00fastica a urbana; 2) Hall\u00e1ndose la misma en un t\u00e9rmino municipal que ha sido objeto de Concentraci\u00f3n Parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de \u00e9sta y 3) De la documentaci\u00f3n presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito.<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando adem\u00e1s que est\u00e1 situada en una calle con su n\u00famero correspondiente, est\u00e1 suficientemente acreditado el car\u00e1cter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificaci\u00f3n aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado est\u00e1 perfectamente identificada con la del t\u00edtulo, por corresponder la calle y el n\u00famero.<\/p>\n

3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisi\u00f3n sobre si ha estado o no sujeta a una Concentraci\u00f3n Parcelaria.<\/p>\n

12 septiembre 2009<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. Son cuatro los defectos impugnados: 1) Si la documentaci\u00f3n presentada acredita suficientemente el cambio de calificaci\u00f3n de una finca de r\u00fastica a urbana. 2) Si, hall\u00e1ndose la misma en un t\u00e9rmino municipal que ha sido objeto de concentraci\u00f3n parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de \u00e9sta. 3) Si de la documentaci\u00f3n presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito. 4) Si est\u00e1 acreditada la disminuci\u00f3n de cabida que se produce en la finca.<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando adem\u00e1s que est\u00e1 situada en una calle con su n\u00famero correspondiente, est\u00e1 suficientemente acreditado el car\u00e1cter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificaci\u00f3n aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado est\u00e1 perfectamente identificada con la del t\u00edtulo, por corresponder la calle y el n\u00famero.<\/p>\n

3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisi\u00f3n sobre si ha estado o no sujeta a una concentraci\u00f3n parcelaria.<\/p>\n

4. Por el contrario, el tercero de los defectos ha de ser confirmado. Del acuerdo del Ayuntamiento que se denomina \u00abdeslinde\u00bb resulta que la finca objeto de la escritura calificada era un enclave dentro de otra perteneciente al Ayuntamiento. Si ya no es tal enclave, ha habido una permuta, o bien una parte de la finca antigua ha sido expropiada o cedida para dominio p\u00fablico. En todo caso, ha existido un cambio en parte de la finca originaria que ha de documentarse suficientemente para su acceso registral.<\/p>\n

5. Respecto al defecto consistente en la no acreditaci\u00f3n de la disminuci\u00f3n de la cabida, debe ser confirmado. Este Centro Directivo ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) que tales disminuciones deben ser justificadas, pues, de lo contrario, se podr\u00eda producir una \u00abdesinscripci\u00f3n\u00bb seguida de una inmatriculaci\u00f3n, y, en este sentido, el art\u00edculo 53 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, en la regulaci\u00f3n que hace de la constancia registral de la reforma catastral, se refiere no ya a la inscripci\u00f3n del exceso de cabida, sino a la rectificaci\u00f3n de dicha cabida. En el presente caso, adem\u00e1s, la disminuci\u00f3n es una consecuencia de lo que revela el apartado anterior, y es la existencia de operaciones sobre la finca que no han tenido acceso al Registro, por lo que el cambio de superficie no ha sido acreditado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado revocar los defectos primero y segundo, y confirmar el tercero y cuarto.<\/p>\n

12 septiembre 2009<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. El primero de los defectos atribuidos por el Registrador consiste en que el documento inscribible no es p\u00fablico, sino una instancia privada, que solo excepcionalmente puede acceder al Registro. Esto ser\u00eda cierto si la instancia fuera el documento inscribible, pero la misma lo \u00fanico que representa es la solicitud y la voluntad de varios copropietarios de cambiar la descripci\u00f3n de la finca, ya que el t\u00edtulo de la rectificaci\u00f3n debe entenderse que ser\u00eda el documento notarial, judicial o administrativo en que fundara inmediatamente su derecho el solicitante de la rectificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 3 de la ley y 33 de su Reglamento).<\/p>\n

2. Como se ha dicho anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. art\u00edculo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el t\u00edtulo inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripci\u00f3n ni de sus componentes b\u00e1sicos. En caso contrario el error es de concepto. En el presente supuesto, si existe es una inexactitud, pero no se ha producido error.<\/p>\n

3. El segundo de los defectos consiste en que no prestan consentimiento todos los titulares de la finca. Este defecto debe ser mantenido, trat\u00e1ndose de una rectificaci\u00f3n de la entidad que se pretende. Sea error o inexactitud, el presupuesto del consentimiento de todos los interesados para la rectificaci\u00f3n es esencial para que tal modificaci\u00f3n pueda llevarse a cabo [cfr. art\u00edculo 40, p\u00e1rrafo 1.\u00ba y d) de la Ley Hipotecaria]. Por ello, aunque la instancia pueda ser tenida en cuenta, para ello es necesario que la suscriban todos los propietarios, y, respecto de todos, exista legitimaci\u00f3n de firmas o ratificaci\u00f3n de las mismas ante el Registrador.<\/p>\n

4. En cuanto a la menor superficie de la finca, la alegaci\u00f3n que hace el recurrente de que es consecuencia de un camino, ser\u00eda atendible si pudiera acreditarse que la finca inscrita es la misma que la que ahora se describe, y se cumplieran los requisitos del art\u00edculo 53 de la Ley 13\/1996.<\/p>\n

5. Pero el problema es que la descripci\u00f3n que ahora se quiere hacer ingresar en el Registro es tan diversa de la que actualmente existe que no s\u00f3lo no se acredita que sea la misma finca, sino que todos los indicios pueden llevar a la conclusi\u00f3n de que son fincas totalmente distintas, y ello por las siguientes razones:<\/p>\n

a) Actualmente figura inscrita una zona verde destinada a jard\u00edn, es decir, con escaso valor desde el punto de vista urban\u00edstico, y situada en una zona con linderos fijos y totalmente urbana (est\u00e1 situada en una calle y linda con dicha calle, con un jard\u00edn y con una zona peatonal). Ahora se describe \u00abuna finca r\u00fastica en suelo urbanizable\u00bb, no pareciendo l\u00f3gico que una finca que era urbana se convierta en r\u00fastica.<\/p>\n

b) Comparando la descripci\u00f3n que figura en el Registro con la que ahora se hace resulta una suma de incongruencias: lo que en el Registro es el jard\u00edn Abril Martorell (lindero fondo seg\u00fan el Registro y norte seg\u00fan la instancia) es ahora el barranco de Fontanelles; en el lindero derecha seg\u00fan el Registro y este seg\u00fan la instancia, antes era el mismo jard\u00edn y ahora es la parcela 80, y el lindero frente seg\u00fan el Registro y sur en la instancia era antes la calle Mariano Benlliure y ahora es la parcela 82.<\/p>\n

En consecuencia, puede ser que la descripci\u00f3n que ahora se pretende registrar sea totalmente coincidente con el Catastro, pero no s\u00f3lo no se acredita que sea la misma finca inscrita, sino que todas las deducciones l\u00f3gicas llevan a la conclusi\u00f3n que la finca catastral nada tiene que ver con las finca n.\u00ba 34.275 del Registro de Picassent.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 octubre 2009<\/p>\n

<\/a>De finca<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso el t\u00edtulo calificado est\u00e1 integrado por una escritura, autorizada el 26 de abril de 2007, de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de compraventa, fechado el 5 de enero de 1967, de la mitad indivisa de un piso perteneciente a un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y en \u00e9l son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del recurso los siguientes:<\/p>\n

a) En el t\u00edtulo presentado la descripci\u00f3n de la finca es la siguiente: \u00abURBANA.\u2013N\u00famero diecis\u00e9is.\u2013Vivienda piso cuarto letra A derecha de la casa n\u00famero cinco de la calle Garc\u00eda Lesmes, antes n\u00famero once de la calle General Ruiz, en Valladolid. Est\u00e1 situada a la izquierda del edificio, seg\u00fan se mira desde la calle de situaci\u00f3n. Consta de cinco habitaciones, cocina, cuarto de aseo y servicio. Linda, seg\u00fan se entra en la vivienda desde la caja de la escalera: por el frente con casa n\u00famero tres de la calle de la situaci\u00f3n de Comunidad de Propietarios, antes n\u00famero nueve de la calle del General Ruiz; derecha, casa n\u00famero dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de Propietarios, antes n\u00famero cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero; izquierda, calle de situaci\u00f3n, antes del General Ruiz; Espalda.\u2013patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera. Mide ochenta metros, ochenta y cinco cent\u00edmetros. La expresada actualizaci\u00f3n de linderos resulta de Certificaci\u00f3n Catastral a la que se har\u00e1 referencia. Tiene una cuota de participaci\u00f3n de 5,35 por ciento\u00bb.<\/p>\n

b) En el documento privado protocolizado la finca se describe como \u00abpiso sito en Valladolid, calle de Garc\u00eda Lesmes n.\u00ba 5, piso cuarto, letra A\u00bb.<\/p>\n

c) En la nota de calificaci\u00f3n el Registrador hace constar que los linderos, cuota y superficie de la finca seg\u00fan el Registro son los siguientes: Frente, calle Cadena; Derecha, Vivienda C y patio; Izquierda, casa n\u00famero 4 de la calle de la Cadena; Espalda, patio del fondo y escalera. Superficie, sesenta y cinco metros sesenta y siete dec\u00edmetros cuadrados. Cuota de participaci\u00f3n de la finca en el r\u00e9gimen de propiedad, cuatro enteros, cincuenta cent\u00e9simas por ciento.<\/p>\n

4. La cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuesti\u00f3n m\u00e1s f\u00e1ctica que jur\u00eddica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca entre las que figuran en el t\u00edtulo calificado y las que constan en el Registro se\u00f1aladas por el Registrador son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca.<\/p>\n

5. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. art\u00edculos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto b\u00e1sico de toda actividad registral y de la actuaci\u00f3n de sus principios (cfr. art\u00edculos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el t\u00edtulo presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los t\u00edtulos inscribibles han de contener una descripci\u00f3n precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que \u00e9stos queden suficientemente individualizados e identificados (art\u00edculos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1\u00aa a 4\u00aa del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos t\u00edtulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisi\u00f3n o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que \u00e9stos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n, dicho obst\u00e1culo, por el contrario, s\u00ed existir\u00e1 cuando la omisi\u00f3n o discrepancia sea de tal condici\u00f3n que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que seg\u00fan el t\u00edtulo se transmite.<\/p>\n

Por tanto, el acceso al Registro de los t\u00edtulos exige que la descripci\u00f3n que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jur\u00eddico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirm\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 29 de diciembre de 1992 \u00absiendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jur\u00eddico-real, su descripci\u00f3n debe garantizar de modo preciso e inequ\u00edvoco, su identificaci\u00f3n y localizaci\u00f3n\u00bb, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulaci\u00f3n en la materia (cfr. art\u00edculos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulaci\u00f3n de los derechos reales y desenvolvimiento de la instituci\u00f3n registral (cfr. Resoluci\u00f3n de 7 de enero de 1994).<\/p>\n

4. En el caso que nos ocupa las dudas sobre la identidad de la finca del Registrador son plenamente justificadas. En el detallado cotejo que resulta de la documentaci\u00f3n obrante en el expediente se ponen de manifiesto las siguientes diferencias descriptivas entre el t\u00edtulo calificado y el Registro:<\/p>\n

a) Superficie de la finca: ochenta metros y ochenta y cinco cent\u00edmetros cuadrados, seg\u00fan el t\u00edtulo, y sesenta y cinco metros y sesenta y siete dec\u00edmetros cuadrados, seg\u00fan el Registro;<\/p>\n

b) Cuota de participaci\u00f3n en la propiedad horizontal: 5,35%, seg\u00fan el t\u00edtulo, y 4,50%, seg\u00fan el Registro;<\/p>\n

c) Linderos: Frente: Casa n\u00famero tres de la calle de situaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios, antes n\u00famero nueve de la calle del General Ruiz, seg\u00fan el t\u00edtulo, y Calle Cadena, seg\u00fan el Registro; Derecha: Casa n\u00famero dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de propietarios, antes n\u00famero cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero, seg\u00fan el t\u00edtulo, y Vivienda C y patio, seg\u00fan el Registro; Izquierda, calle de situaci\u00f3n, antes del General Ruiz, seg\u00fan el t\u00edtulo, y casa n\u00famero 4 de la calle de la Cadena, seg\u00fan el Registro; y Espalda, patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera, seg\u00fan el t\u00edtulo, y patio del fondo y escalera, seg\u00fan el Registro.<\/p>\n

Las modificaciones descriptivas que se introducen en el t\u00edtulo respecto de la situaci\u00f3n previamente inscrita afectan a elementos descriptivos b\u00e1sicos de la finca: linderos, superficie y, trat\u00e1ndose de finca en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, a la cuota. Las alteraciones indicadas no aparecen justificadas ni acreditadas, ni se cumplen respecto de las mismas las exigencias para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal (cfr. art\u00edculos 3, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). As\u00ed, conforme al art\u00edculo 5 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales debe contener una descripci\u00f3n no s\u00f3lo del inmueble en su conjunto, sino tambi\u00e9n de cada uno de aquellos pisos o locales, en la que se habr\u00e1n de expresar las circunstancias exigidas en la legislaci\u00f3n hipotecaria, entre las que se incluyen las relativas a su extensi\u00f3n y linderos, as\u00ed como la planta en la que se hallaren, sus anejos, y la cuota de participaci\u00f3n que corresponde a cada piso o local, cuota que habr\u00e1 de ser \u00abdeterminada por el propietario \u00fanico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resoluci\u00f3n judicial\u00bb, con arreglo a los criterios que para su fijaci\u00f3n se citan en el propio precepto (superficie \u00fatil de cada piso o local en relaci\u00f3n con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situaci\u00f3n y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes), y cuya modificaci\u00f3n, por afectar al t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no puede ser realizada unilateralmente por el titular del respectivo piso o local, sino mediante el acuerdo un\u00e1nime de la Junta de propietarios (cfr. art\u00edculo 17 n\u00ba 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 51\/2003, de 2 de diciembre).<\/p>\n

5. Frente a ello no cabe invocar como soporte para la modificaci\u00f3n pretendida la certificaci\u00f3n catastral aportada, pues si bien la misma justifica el cambio de denominaci\u00f3n de la v\u00eda p\u00fablica en que se ubica el total inmueble a que pertenece el piso del que se transmite una cuota indivisa, por el contrario de la misma no resultan los concretos linderos del piso consignados en el t\u00edtulo, y la superficie que figura en la misma es completamente distinta a la contenida en el mismo documento presentado, ni finalmente puede, por raz\u00f3n de su naturaleza (cfr. art\u00edculos 1 n.\u00ba 1 y 2 n.\u00ba 2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), llegar a suplir o enervar los requisitos impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal antes indicados.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

10 junio 2010<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificaci\u00f3n registral por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de promesa de compraventa y cesi\u00f3n de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditaci\u00f3n suficiente de la representaci\u00f3n, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminaci\u00f3n de derechos y por falta de legalidad en la formas extr\u00ednsecas del documento por el que se solicita la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el t\u00edtulo presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinaci\u00f3n de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por \u00faltimo, la indeterminaci\u00f3n de los derechos cedidos (a continuaci\u00f3n se transcribe s\u00f3lo la parte de la Resoluci\u00f3n relativa al Problema se\u00f1alado en primer lugar).<\/p>\n

3. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. art\u00edculos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto b\u00e1sico de toda actividad registral y de la actuaci\u00f3n de sus principios (cfr. art\u00edculos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el t\u00edtulo presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los t\u00edtulos inscribibles han de contener una descripci\u00f3n precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que \u00e9stos queden suficientemente individualizados e identificados (art\u00edculos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1.\u00aa a 4.\u00aa del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos t\u00edtulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisi\u00f3n o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que \u00e9stos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n, dicho obst\u00e1culo existir\u00e1 cuando la omisi\u00f3n o discrepancia sea de tal condici\u00f3n que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que seg\u00fan el t\u00edtulo se transmite. Por ello, el acceso al Registro de los t\u00edtulos exige que la descripci\u00f3n que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jur\u00eddico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirm\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 29 de diciembre de 1992 \u00absiendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jur\u00eddico-real, su descripci\u00f3n debe garantizar de modo preciso e inequ\u00edvoco, su identificaci\u00f3n y localizaci\u00f3n\u00bb, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulaci\u00f3n en la materia (cfr. art\u00edculos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulaci\u00f3n de los derechos reales y desenvolvimiento de la instituci\u00f3n registral (cfr. Resoluci\u00f3n de 7 de enero de 1994).<\/p>\n

En el t\u00edtulo presentado no se especifican ni describen las fincas afectadas por el mismo. No basta para suplir tal omisi\u00f3n que se aporte como documento complementario una instancia en la que se solicita la inscripci\u00f3n de las fincas que se rese\u00f1an. Para rectificar la escritura complet\u00e1ndola con la descripci\u00f3n de las fincas, trat\u00e1ndose de un extremo esencial de la misma, ser\u00eda preciso el consentimiento de los interesados mediante un nuevo otorgamiento, dando cumplimiento con ello al mandato contenido en el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los documentos relativos a contratos o actos que daban inscribirse \u00abexpresar\u00e1n, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos\u00bb (cfr. art\u00edculos 3 y 22 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

14 junio 2010<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. El titular de una finca registral, de cuya inscripci\u00f3n se desprende que linda por su frente, seg\u00fan su acceso con la calle Ciudad Real, pretende hacer constar en la descripci\u00f3n de dicha registral, que hoy est\u00e1 identificada como calle Ciudad Real, n\u00fameros 19, 21 y 23. La nota de calificaci\u00f3n suspende dicha solicitud por cuanto existe otra finca registral que ya consta con los n\u00fameros 19, 21 y 23 de dicha calle Ciudad Real.<\/p>\n

2. El defecto, en los lac\u00f3nicos t\u00e9rminos en que ha sido enunciado, no puede mantenerse. Es perfectamente posible que por error o por alteraciones sobrevenidas, el n\u00famero de polic\u00eda de una finca urbana corresponda, en realidad, a otra. Exigir en estos casos al titular registral el consentimiento de todos los titulares de la otra finca o tener que entablar una acci\u00f3n judicial contra ellos resulta desproporcionadamente gravoso.<\/p>\n

No lo requiere el art\u00edculo 437 del Reglamento Hipotecario, que permite a los interesados \u2013entendi\u00e9ndose por tales los titulares de la finca en la que se pretenda la modificaci\u00f3n\u2013 hacer constar la calle y numeraci\u00f3n correcta siempre que se presente la documentaci\u00f3n municipal correspondiente.<\/p>\n

3. Lo anterior resulta aplicable en todo caso, pero m\u00e1s a\u00fan cuando los datos identificativos contradictorios en la otra finca registral fueron reflejados en su momento por pura manifestaci\u00f3n. Debe recordarse a este respecto la diferencia del problema aqu\u00ed planteado con el r\u00e9gimen de constancia de la referencia catastral de las fincas en el Registro de la Propiedad: Es verdad que no puede hacerse constar en el Registro la referencia catastral que ya figurase previamente en otra finca sin consentimiento de los titulares de la misma o resoluci\u00f3n judicial, pero ello se basa en la exigencia de ciertos requisitos para reflejar la referencia como dato descriptivo de las fincas (art\u00edculos 45 y 48.2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, ya que el defecto, tal y como ha sido formulado, no puede confirmarse.<\/p>\n

14 diciembre 2010<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscripci\u00f3n de una escritura de adici\u00f3n de herencia en la que se modifican determinados linderos de la finca registral, manteni\u00e9ndose, no obstante, su superficie, tal y como se recoge en los antecedentes de hecho.<\/p>\n

Como defecto alega la registradora la existencia de dudas fundadas en la identificaci\u00f3n de la finca por lo que es necesaria acta de notoriedad o expediente de dominio.<\/p>\n

De conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n de la registradora, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuesti\u00f3n m\u00e1s f\u00e1ctica que jur\u00eddica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca, entre las que figuran en el t\u00edtulo calificado y las que constan en el Registro se\u00f1aladas por la registradora, son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca.<\/p>\n

3. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. art\u00edculos 1, 8, 9 y 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto b\u00e1sico de toda actividad registral y de la actuaci\u00f3n de sus principios (cfr. art\u00edculos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el t\u00edtulo presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los t\u00edtulos inscribibles han de contener una descripci\u00f3n precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que \u00e9stos queden suficientemente individualizados e identificados (art\u00edculos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, Reglas 1.\u00aa a 4.\u00aa, del Reglamento Hipotecario). Por otro lado, cuando se trata de inmuebles ya inscritos, la omisi\u00f3n o discrepancia en el t\u00edtulo de algunos de los datos descriptivos con que \u00e9stos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n, salvo que dicha omisi\u00f3n o discrepancia sea de tal condici\u00f3n que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que seg\u00fan el t\u00edtulo se transmite.<\/p>\n

Por tanto, el acceso al Registro de los t\u00edtulos exige que la descripci\u00f3n que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jur\u00eddico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2005).<\/p>\n

En suma, como afirm\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 29 de diciembre de 1992 \u00absiendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jur\u00eddico-real, su descripci\u00f3n debe garantizar de modo preciso e inequ\u00edvoco, su identificaci\u00f3n y localizaci\u00f3n\u00bb, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulaci\u00f3n en la materia (cfr. art\u00edculos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria, y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulaci\u00f3n de los derechos reales y desenvolvimiento de la instituci\u00f3n registral (cfr. Resoluciones de 7 de enero de 1994 y 16 de junio de 2010).<\/p>\n

4. En relaci\u00f3n con la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral, el art\u00edculo 53.8 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, determina que la rectificaci\u00f3n de la cabida de una finca, o la alteraci\u00f3n de sus linderos cuando \u00e9stos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podr\u00e1 realizarse con base en una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, siempre que, entre la descripci\u00f3n de la finca en esta certificaci\u00f3n y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca, ordenando, en otro caso, al registrador, no practicar la inscripci\u00f3n. Adem\u00e1s, su apartado noveno a\u00f1ade que la modificaci\u00f3n de superficie o la rectificaci\u00f3n de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca podr\u00e1 efectuarse en virtud de acta de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situaci\u00f3n a misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de t\u00e9cnico competente sobre su medici\u00f3n, superficie y linderos, debiendo ajustarse dicha acta en su tramitaci\u00f3n a lo prevenido en el art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria a excepci\u00f3n de lo previsto en su regla octava.<\/p>\n

5. Lo anteriormente expresado no ha sido modificado, sino confirmado por la Ley 2\/2011, de 4 de marzo, de Econom\u00eda Sostenible, por cuanto la incorporaci\u00f3n a los asientos de la descripci\u00f3n resultante de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, s\u00f3lo podr\u00e1 llevarse a efecto si el registrador de la Propiedad, a trav\u00e9s de la calificaci\u00f3n que realice de acuerdo con los procedimientos establecidos por la legislaci\u00f3n hipotecaria, aprecia la debida identidad con la finca registral. As\u00ed se deduce de distintos art\u00edculos del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. As\u00ed, el art\u00edculo 2.2 establece que lo dispuesto en esta Ley se entender\u00e1 sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jur\u00eddicos sustantivos derivados de la inscripci\u00f3n en dicho Registro; el art\u00edculo 3.3 (art\u00edculo modificado por el apartado uno de la disposici\u00f3n final decimoctava de la Ley 2\/2011, de 4 de marzo, de Econom\u00eda Sostenible) determina que, salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jur\u00eddicos prevalecer\u00e1n, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos; y el art\u00edculo 18 dispone que en relaci\u00f3n al procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias y de rectificaci\u00f3n (art\u00edculo modificado por el apartado seis de la disposici\u00f3n final decimoctava de la Ley 2\/2011, de 4 de marzo, de Econom\u00eda Sostenible) que la descripci\u00f3n de la configuraci\u00f3n y superficie del inmueble conforme a la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica actualizada a la que se hace referencia en los p\u00e1rrafos b) y c) se incorporar\u00e1 en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias.<\/p>\n

La Ley 2\/2011, de 4 de marzo, de Econom\u00eda Sostenible, al modificar el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, introduce como novedad, en su art\u00edculo 18.2, la colaboraci\u00f3n de los notarios en los procedimientos de actualizaci\u00f3n de bases gr\u00e1ficas catastrales. Se pretende con ello adecuar o coordinar la configuraci\u00f3n o superficie de la parcela catastral con la realidad f\u00edsica existente en el momento del otorgamiento del documento, con motivo del cual se inicia. Es decir, no implica necesariamente la rectificaci\u00f3n del contenido de los asientos registrales en lo relativo a la descripci\u00f3n de las fincas, que ha de ser objeto de calificaci\u00f3n registral, como reconoce el mismo precepto, al afirmar \u00ab\u2026sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador de la propiedad en el ejercicio de sus competencias\u00bb, que son entre otras, en lo que se refiere a esta materia, las impuestas en el art\u00edculo 53.8 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, antes visto.<\/p>\n

6. Por lo que se refiere al presente expediente, la nueva descripci\u00f3n que se pretende inscribir presenta diferencias muy importantes con la que resulta del Registro. En particular, se a\u00f1ade que corresponde a la parcela 605 del plano de parcelaci\u00f3n de la \u00abColonia Llorente\u00bb; se modifica el lindero Sur y se dice que corresponde a la calle Febrero; al Este, se a\u00f1ade que linda con la parcela 604 de la Colonia Llorente; se suprime el lindero Norte; se dice que asemeja un tri\u00e1ngulo rect\u00e1ngulo en el que la hipotenusa est\u00e1 formada por varias rectas; y se suprime la colindancia con terrenos de esta misma procedencia que contin\u00faa siendo propiedad de los vendedores.<\/p>\n

Todas estas rectificaciones se realizan seg\u00fan las manifestaciones que realizan los comparecientes a partir de un informe emitido por el arquitecto colegiado don P. G. M., sin cumplimentarse las exigencias legales a las que se refieren los p\u00e1rrafos anteriores de esta Resoluci\u00f3n y sin que, como se ha dicho, puedan tenerse en consideraci\u00f3n documentos aportados durante la tramitaci\u00f3n del recurso.<\/p>\n

De lo anteriormente expuesto se entiende que sean razonables las dudas y cautelas de la registradora respecto a la identificaci\u00f3n de la finca, sin perjuicio de la posibilidad de inscripci\u00f3n con la superficie seg\u00fan Registro.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

29 septiembre<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. En el presente expediente, pretendida la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia en la que se incluyen diferentes fincas, la registradora suspende su despacho, en un primer momento, por faltar el certificado del Registro de Actos de \u00daltima Voluntad y por existir dudas en cuanto a la identidad entre la descripci\u00f3n que de las distintas fincas consta en el Registro y las nuevas descripciones propuestas en la escritura. Concretamente respecto de una de las fincas, se\u00f1ala la registradora que resulta del Registro, por nota marginal, la existencia de una segregaci\u00f3n, quedando un resto sin describir que no coincide con la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo y en los certificados catastrales, los cuales no tuvieron en cuenta la citada segregaci\u00f3n, declarando, en consecuencia, un dudoso exceso de cabida. Presentado nuevamente el t\u00edtulo junto con el certificado precisado y una instancia solicitando la inscripci\u00f3n de la escritura con la descripci\u00f3n de las fincas que consta en el Registro, la registradora vuelve a suspender la inscripci\u00f3n respecto de la finca afectada por la segregaci\u00f3n, solicitando la descripci\u00f3n del resto de finca, que no consta en el Registro y que tampoco se incluye en el t\u00edtulo \u2013que, como se se\u00f1alaba anteriormente, s\u00f3lo recoge la primitiva descripci\u00f3n (sin valorar la segregaci\u00f3n efectuada), y la catastral, que implica un exceso de cabida cuya inscripci\u00f3n ya no se solicita-. La notaria autorizante de la escritura interpone recurso alegando que en la nota simple obtenida para el otorgamiento de la escritura, y que se incorpor\u00f3 a la misma, no se realiza menci\u00f3n alguna de la segregaci\u00f3n a que alude la registradora, y que, teniendo en cuenta la descripci\u00f3n sobre la que se ha operado, es decir, la descripci\u00f3n sin valorar la segregaci\u00f3n, la nueva descripci\u00f3n propuesta no constituye un exceso sino un defecto de cabida de algunos metros cuya, defecto de cabida cuya inscripci\u00f3n no se ha solicitado.<\/p>\n

2. Como ya declarara la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 20 de marzo de 2002, las diferencias de descripci\u00f3n de la finca matriz, como consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregaci\u00f3n, son irrelevantes si dicha finca est\u00e1 perfectamente identificada y se pretende respetar la descripci\u00f3n actual seg\u00fan Registro. En el caso debatido se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya identificaci\u00f3n no suscita dudas a la registradora, m\u00e1xime cuando en instancia complementaria el interesado solicita la inscripci\u00f3n con la descripci\u00f3n resultante del Registro (cfr. art\u00edculo 110 Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

3. No se puede decidir ahora, por estar el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, si la segregaci\u00f3n efectuada en su d\u00eda \u2013y que se dice no tomada en consideraci\u00f3n en la herencia de la finca matriz\u2013 cumpli\u00f3 o no los requisitos exigidos por el art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario; lo que s\u00ed se puede afirmar es que no puede servir de obst\u00e1culo a la inscripci\u00f3n de la herencia presentada respecto de la finca matriz, bastando con hacer constar en la inscripci\u00f3n la referencia a la descripci\u00f3n resultante de los asientos anteriores y al pie del t\u00edtulo que se ha hecho la inscripci\u00f3n seg\u00fan la descripci\u00f3n registral como ha solicitado el interesado.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

9 abril 2012<\/p>\n

De finca<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

Se presenta en el Registro una sentencia firme de declaraci\u00f3n de dominio de una finca urbana. Comparando las descripciones que figuran en la sentencia y en el registro solamente coinciden en el lindero del fondo, siendo los restantes linderos distintos, y, en cuanto a la superficie, mucho mayor \u2013el doble\u2013 la finca a la que se refiere la sentencia.<\/p>\n

La registradora deniega la inscripci\u00f3n por los dos defectos siguientes:<\/p>\n

a) Existir dudas fundadas sobre la identidad de ambas fincas, que, adem\u00e1s, se deduce de los documentos presentados.<\/p>\n

b) Si lo que se trata es de inscribir la finca registral a favor de las recurrentes, debe instarse un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo e inscribir la mayor cabida de la finca.<\/p>\n

3. En cuanto al primero de los defectos, debe ser mantenido. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), puede inscribirse una finca ya registrada, aunque existan algunas variaciones en la descripci\u00f3n, siempre que se acredite que es la misma finca inscrita, sin que al registrador le quepa duda alguna sobre su identidad. El recurrente afirma que la finca tal y como figura su descripci\u00f3n en la sentencia y como est\u00e1 catastrada tienen id\u00e9ntica descripci\u00f3n, pero esta afirmaci\u00f3n no resuelve el problema, pues de lo que se trata es de la coincidencia o similitud entre ambas descripciones y la descripci\u00f3n registral. Tal discordancia resulta tambi\u00e9n de la sentencia y del primer auto aclaratorio, que expresa con claridad la discordancia entre ambas descripciones cuando afirma que ni las propias demandadas reconvinientes lo han podido acreditar (la identidad), habiendo, por el contrario, afirmado en una bastante reciente escritura de disoluci\u00f3n de comunidad que la finca no estaba inscrita, a\u00f1adiendo la expresada sentencia lo siguiente: \u00absin que se acuerde de oficio la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad, con las consiguientes rectificaciones registrales, pudiendo la parte a la que se reconoce la titularidad dominical presentar el t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad para su inscripci\u00f3n y, en caso de que el registrador deniegue la inscripci\u00f3n, podr\u00e1 instar la resoluci\u00f3n de la cuesti\u00f3n en el \u00e1mbito jurisdiccional\u00bb.<\/p>\n

4. Respecto al segundo de los defectos, tambi\u00e9n debe confirmarse la calificaci\u00f3n, ya que, si se acreditara la identidad de una y otra finca, deber\u00edan instarse los expedientes de dominio de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo (pues la finca est\u00e1 inscrita a favor de una persona cuyo primer apellido coincide con el segundo de las recurrentes), y de inscripci\u00f3n del exceso de cabida (por ser la de la finca seg\u00fan la sentencia el doble de extensi\u00f3n superficial que la inscrita).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 junio 2012<\/p>\n

De finca<\/strong>.- La cuesti\u00f3n que se plantea en este recurso, cuando una finca urbana tiene varios titulares, es si basta con la solicitud de uno solo para rectificar el n\u00famero de polic\u00eda, lo que se justifica con certificaci\u00f3n catastral. La resoluci\u00f3n se inserta en el apartado \u201cPRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Finca\u201d.<\/p>\n

6 julio 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Dos objeciones pueden hacerse a esta escueta Resoluci\u00f3n: 1\u00aa La calificaci\u00f3n se realiz\u00f3 el 14 de diciembre de 1999 y la Resoluci\u00f3n se produjo al cabo de dos a\u00f1os y medio. 2\u00aa La calificaci\u00f3n se fund\u00f3, adem\u00e1s, en el art\u00edculo 3.1 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre el que la Direcci\u00f3n guarda silencio.<\/p>\n

[2]<\/a> Frente a esta decisi\u00f3n del Centro Directivo cabe decir que \u201cla peque\u00f1a entidad de la rectificaci\u00f3n\u201d equivale a conceder al Registrador una discrecionalidad que no tiene apoyo legal ni se sabe cu\u00e1les deben ser sus l\u00edmites. En cuanto a la identidad de la finca, el Registrador no plante\u00f3 ning\u00fan problema sobre ella, sino sobre la realidad de su superficie.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

IDENTIFICACI\u00d3N De finca Expresada la superficie de una finca en la medida usual del lugar del otorgamiento, indicando a continuaci\u00f3n su equivalencia en \u00e1reas y centi\u00e1reas, est\u00e1 expresada con claridad, aunque lo corriente sea totalizar la cabida por el sistema m\u00e9trico. 31 diciembre 1931 De finca.- Sin perder de vista la importancia que la finca […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3825],"tags":[3826,1526],"class_list":{"0":"post-18290","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-identificacion","7":"tag-de-finca","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18290","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18290"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18290\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18290"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18290"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18290"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}