{"id":18323,"date":"2016-02-24T09:53:31","date_gmt":"2016-02-24T08:53:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18323"},"modified":"2016-03-08T10:02:58","modified_gmt":"2016-03-08T09:02:58","slug":"de-finca-para-la-inscripcion-de-un-exceso-de-cabida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/identificacion\/de-finca-para-la-inscripcion-de-un-exceso-de-cabida\/","title":{"rendered":"De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida"},"content":{"rendered":"

IDENTIFICACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/a><\/strong><\/p>\n

Plante\u00e1ndose este problema en torno a unas fincas, restos de otras, que se agruparon en el interior de una manzana y se aportaron a una sociedad, solicit\u00e1ndose la inscripci\u00f3n de un exceso, la Direcci\u00f3n admite que el criterio del Registrador en cuanto a la apreciaci\u00f3n de la identidad de la finca es discrecional, pero sin perjuicio del criterio de sus superiores jer\u00e1rquicos cuando la cuesti\u00f3n ha de resolverse en recurso gubernativo, llegando a la conclusi\u00f3n, en este caso, de que el exceso de cabida era inscribible, pero no porque no superase la quinta parte que como m\u00e1ximo autoriza el apartado 5\u00ba D) del art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, \u00absino muy especialmente por las circunstancias que concurren en este caso, destacadas con acierto en el auto del Presidente de la Audiencia, de ser un hecho cierto y visible con solo pasar por el sitio de referencia<\/strong> que la manzana formada por los solares discutidos est\u00e1 totalmente edificada con excepci\u00f3n de uno\u00bb y otra serie de apreciaciones semejantes.<\/p>\n

26 enero 1955<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Es doctrina reiterada de la Direcci\u00f3n General que, en la inscripci\u00f3n de los excesos de cabida por los procedimientos del art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, el Registrador debe extremar la prudencia -sobre todo cuando hay procedimientos legales de m\u00e1s garant\u00edas- para evitar la existencia de dobles inmatriculaciones, m\u00e1s a\u00fan en los casos en que se pretende la inscripci\u00f3n de un exceso que coincide con una finca segregada con anterioridad. El apartado 5\u00ba del art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario exige, para la inscripci\u00f3n de los excesos de cabida, que no exista duda fundada sobre la identidad de la finca y hay que considerar que tal fundamento se da en el presente caso, pues aparte de la incertidumbre que se desprende del historial registral de la finca, ni siquiera la certificaci\u00f3n catastral contiene elementos que permitan concluir, con un cierto grado de garant\u00eda, que la finca a que se refiere dicha certificaci\u00f3n sea la misma finca registral cuyo exceso se trata de inscribir, por lo que es obligado acudir a otros procedimientos legales para hacer constar en el Registro dicho exceso.<\/p>\n

1 y 2 junio 1998<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Se pretende la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida en una finca formada por segregaci\u00f3n, cuya finca matriz ha sufrido previamente diversas rectificaciones en cuanto a su cabida y a la longitud de sus linderos, a lo que la Direcci\u00f3n se opone teniendo en cuenta: a) Que siendo la inscripci\u00f3n de excesos de cabida un supuesto de rectificaci\u00f3n exclusivamente del error en el dato de la cabida que refleja el Registro, es necesario que con dicha rectificaci\u00f3n no se altere la realidad f\u00edsica del per\u00edmetro exterior de la finca; b) que aunque los linderos sean paredes, no se garantiza que se trate de \u00ablinderos fijos\u00bb, pues la divisoria con los colindantes no tiene por qu\u00e9 coincidir con la l\u00ednea exterior de cada construcci\u00f3n; c) que de los datos aportados se desprende que se va a alterar la realidad f\u00edsica reflejada en el Registro, duplicando la longitud de linderos que m\u00e1s bien deber\u00eda reducirse; d) que de esos mismos datos parece que se intenta, por un lindero, inmatricular parte de la finca colindante o realizar una agrupaci\u00f3n encubierta; e) que el documento calificado (escritura de manifestaci\u00f3n de exceso de cabida, acompa\u00f1ada de acta de inspecci\u00f3n ocular) no encaja en los que el art\u00edculo 200.2 de la Ley Hipotecaria considera id\u00f3neos para tal fin; f) y que las dudas sobre la identidad de la finca, ni con la aplicaci\u00f3n conjunta de los art\u00edculos 51.3 y 298.5 del Reglamento Hipotecario, \u00e9ste en su redacci\u00f3n anterior a la actual, permiten la rectificaci\u00f3n pretendida.<\/p>\n

19 noviembre 1998<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Hechos: inscrito un edificio que ocupa un solar de 30 metros cuadrados y en el que hay un local de 11 metros cuadrados, se solicita la inscripci\u00f3n de un expediente de dominio que atribuye al local una superficie de 25,79 metros cuadrados \u00fatiles. Teniendo en cuenta que, seg\u00fan el Registro, existe otro local y unas escaleras de subida a los pisos superiores, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque duda sobre la identidad de la finca y estima que el expediente encubre una adquisici\u00f3n del otro local. En sentido contrario, la Direcci\u00f3n entiende que habi\u00e9ndose citado a todos los colindantes -incluido el Ayuntamiento por raz\u00f3n de la v\u00eda p\u00fablica-, e incluso a todos los dem\u00e1s condue\u00f1os de los pisos que componen la finca -se trataba de un edificio en propiedad horizontal inscrito a primeros del siglo pasado y, por tanto, sin adaptaci\u00f3n a la Ley de 21 de julio de 1960-, el Registrador no puede oponer dudas a la identidad de la finca frente a la afirmaci\u00f3n del Juez de que est\u00e1 acreditada la mayor cabida, pues se trata de un juicio que depende exclusivamente del Juez y frente al cual no caben estas objeciones, como ocurre, seg\u00fan el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, cuando el exceso de cabida se acredita mediante t\u00edtulo p\u00fablico.<\/p>\n

10 mayo 2002<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida.-<\/strong> La registraci\u00f3n de un exceso de cabida, seg\u00fan reiterada doctrina del Centro Directivo, s\u00f3lo puede considerarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral descriptivo, que requiere cerciorarse de la identidad de la finca de modo indubitado, para que no se altere la realidad f\u00edsica exterior de sus linderos; en otro caso existir\u00e1 un intento de aplicar el folio de una finca a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie adicional, ya sea inscrita \u2013lo que precisar\u00eda su segregaci\u00f3n y agregaci\u00f3n- o no inscrita \u2013lo que har\u00eda necesaria su previa inmatriculaci\u00f3n-. Por todo ello, es necesario que no exista duda sobre la identidad de la finca y esta duda existe e impide la inscripci\u00f3n cuando se pretende inscribir un exceso de cabida de 6 metros cuadrados en una finca que figura inscrita con 500 metros cuadrados, pero que se form\u00f3 por segregaci\u00f3n de otra, segregada a su vez de otra y procedente esta \u00faltima de un proyecto de compensaci\u00f3n.<\/p>\n

5 noviembre 2002<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Reiterando su doctrina de que la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral, se confirma la calificaci\u00f3n que rechaza la inscripci\u00f3n por tener dudas el Registrador de la identidad de la finca, al tratarse de dos fincas formadas por segregaci\u00f3n, a pesar de acompa\u00f1arse certificaci\u00f3n catastral de las mismas.<\/p>\n

3 febrero y 17 mayo 2003<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Repitiendo los mismos argumentos empleados en Resoluciones anteriores, entre ellas la de 5 de noviembre de 2002, la Direcci\u00f3n niega la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en finca que procede de segregaci\u00f3n de otra que, a su vez, se hab\u00eda formado por segregaci\u00f3n de dos.<\/p>\n

12 julio 2003<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida.- Declarado un exceso de cabida mediante auto reca\u00eddo en expediente de dominio, no puede alegar el Registrador que tenga dudas sobre la identidad de la finca, pues la afirmaci\u00f3n del Juez de que est\u00e1 acreditada la mayor cabida es una cuesti\u00f3n de exclusiva competencia judicial, a diferencia de lo que ocurre cuando se trata de acreditar el exceso de cabida mediante t\u00edtulo p\u00fablico, seg\u00fan el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

10 septiembre 2003<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- La perfecta identificaci\u00f3n de la finca es necesaria para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida, a fin de impedir que con este procedimiento se altere la realidad f\u00edsica exterior, esto es, que la superficie que se pretende constatar como exceso es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. No se cumple este requisito cuando el exceso pretende justificarse mediante un acta de notoriedad y diversas certificaciones catastrales que no describen los linderos y no permiten, por tanto, la identificaci\u00f3n de la finca, m\u00e1xime si la finca cuya extensi\u00f3n se pretende ampliar es el resto de diversas segregaciones.<\/p>\n

27 enero 2004<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida por no acreditarse su existencia por alguno de los medios legalmente previstos y por tener dudas el Registrador acerca de su coincidencia con una finca ya inscrita, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n diciendo que, en cuanto al primer motivo, resulta un tanto sorprendente pues al t\u00edtulo se incorpora una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca en la que resulta con una cabida igual a aquella que ahora se le atribuye en el t\u00edtulo y a tal certificaci\u00f3n se le atribuye una especial relevancia en orden a permitir la inscripci\u00f3n de excesos de cabida en el art\u00edculo 53, Ocho, de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, y el 298.3 del Reglamento Hipotecario. Tal vez el motivo del rechazo radica en la observaci\u00f3n sobre la falta de coincidencia del n\u00famero de polic\u00eda con el que se identifica la finca registral y la catastral, duda que igualmente se aclara con un documento presentado a posteriori y que, por tanto, no puede admitirse en el recurso por no haberlo tenido presente el Registrador en la calificaci\u00f3n. En todo caso, esa duda entra en relaci\u00f3n con el otro motivo por el que no se admite la inscripci\u00f3n del exceso de cabida de la finca, una nueva duda sobre su identidad. Esta segunda duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuesti\u00f3n que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del causante, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que ten\u00eda en su d\u00eda cuando la adquiri\u00f3 el mismo en virtud del t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n a su nombre. Se impide as\u00ed que entre en juego la exigencia del citado art\u00edculo 53, Ocho, de la Ley 13\/1996 de que de la \u00abdescripci\u00f3n en la certificaci\u00f3n y en el Registro pueda deducirse la identidad\u00bb, o la que impone el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la \u00abperfecta identificaci\u00f3n de la finca y su exceso de cabida\u00bb y a la que se refieren las resoluciones de este Centro invocadas en la nota \u2013de 2 de febrero de 2000, 5 de noviembre de 2002 y 17 de mayo 2003\u2013. Esa duda est\u00e1 totalmente justificada en este caso dada la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida superior en m\u00e1s del triple a la inscrita sin justificar la adquisici\u00f3n de tal exceso por el transmitente, justificaci\u00f3n que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador (cfr. art\u00edculo 200 LH), y sin que ello impida la inscripci\u00f3n parcial limitada a la cabida inscrita.<\/p>\n

3 enero 2005<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Situaci\u00f3n registral de la finca: en 1998 se inmatricula la finca por t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n. El t\u00edtulo fue una escritura de partici\u00f3n de herencia otorgada en 1997. La descripci\u00f3n de la finca fue la siguiente: \u00abParcela de tierra en el partido de X, t\u00e9rmino de Y, que est\u00e1 semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de noventa y seis \u00e1reas y cincuenta y nueve centi\u00e1reas, que linda, al Norte, con el camino de \u00c1lora; al Sur, con don Jos\u00e9 C.R.; al Este, con don Jos\u00e9 V.R.; y al Oeste, con don Alonso M.C.\u00bb Con fecha 22 de abril de 2003, las mismas personas que concurrieron al documento anterior, otorgan escritura de rectificaci\u00f3n expresando que \u00abla descripci\u00f3n de la finca no se verific\u00f3 de manera correcta, pues en la realidad est\u00e1 integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del pol\u00edgono 10, teniendo una casa construida en su interior, siendo su descripci\u00f3n la siguiente: Parcela de tierra, integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del pol\u00edgono 10, en el partido de X, t\u00e9rmino de Y, semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de una hect\u00e1rea, noventa y nueve \u00e1reas y noventa y seis centi\u00e1reas, con una casa en alto de sesenta y tres metros cuadrados, apoyada sobre pilares por el desnivel del terreno y que linda: al Norte, con parcelas n\u00fameros treinta y cinco, treinta y seis y treinta y siete del pol\u00edgono 10; al Este, parcelas cincuenta, cincuenta y uno y cuarenta y siete del mismo pol\u00edgono; Sur, con el camino de \u00c1lora; y Oeste, parcela veintid\u00f3s y treinta y cinco del pol\u00edgono 10.\u00bb. Se aporta certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de las parcelas 48 y 49 del pol\u00edgono 10 y se acredita su inscripci\u00f3n en el catastro a nombre del adjudicatario. Se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n del Ayuntamiento en la que se hace constar que el adjudicatario es propietario de una vivienda ubicada en el partido X que no est\u00e1 sujeta a ning\u00fan expediente de disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por los dos defectos, siendo el primero de ellos: a) Por extenderse la realidad inscrita a una nueva finca.<\/p>\n

El Notario, aparte de determinadas consideraciones sobre su parecer acerca de la inconstitucionalidad del art\u00edculo 65 de la Ley Hipotecaria, carentes de relevancia al haber sido calificado el defecto como subsanable, recurre la calificaci\u00f3n alegando que no se trata de introducir en el Registro una nueva finca, sino de rectificar su descripci\u00f3n, incluyendo un exceso de cabida.<\/p>\n

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Es evidente, de una simple lectura de las descripciones de la finca (la que figura en el Registro y la que ahora se pretende introducir) que la rectificaci\u00f3n que se pretende supone la pretensi\u00f3n de que, por v\u00eda de rectificaci\u00f3n de linderos y cabida, acceda al Registro una porci\u00f3n de terreno que no ha sido previamente inmatriculada. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb) tal pretensi\u00f3n no est\u00e1 amparada por nuestra legislaci\u00f3n, pues la constataci\u00f3n registral de excesos de cabida limita su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, con car\u00e1cter exclusivo, a los supuestos en los que la \u00fanica alteraci\u00f3n que se produce es la debida adecuaci\u00f3n entre la descripci\u00f3n registral de la finca previamente inmatriculada en su totalidad y la realidad de la verdadera extensi\u00f3n superficial de dicha porci\u00f3n de terreno.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

17 febrero 2005<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un Auto dictado en Expediente de dominio con objeto de hacer constar en el Registro la mayor cabida de una casa.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n porque duda de la identidad de la finca. El interesado recurre.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser estimado. Resulta del testimonio del Auto que se ha citado a todos los colindantes, ninguno de los cuales ha comparecido.<\/p>\n

Por ello, a la afirmaci\u00f3n del Juez de que est\u00e1 acreditada la mayor cabida no puede oponerse, como hace la Registradora, dudas sobre la identidad de la finca, cuesti\u00f3n cuyo juicio depende exclusivamente del Juez, y as\u00ed lo entiende el Reglamento hipotecario que estima tal objeci\u00f3n aplicable en exclusiva a la inscripci\u00f3n de excesos de cabida mediante t\u00edtulo p\u00fablico, que es el que regula su art\u00edculo 298.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

28 abril 2005<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura, redactada seg\u00fan minuta, por la que unos c\u00f3nyuges, due\u00f1os de la mitad indivisa de una finca, la venden a los titulares de la otra mitad. A continuaci\u00f3n, estos \u00faltimos agrupan la finca anterior con otra de su propiedad, que dicen ser colindante y declaran un exceso de cabida sobre la agrupada, as\u00ed como una obra nueva que es el exceso de lo que figura construido seg\u00fan el Registro, y lo que se dice realmente construido.<\/p>\n

El Registrador deniega la agrupaci\u00f3n por no ser las fincas colindantes y la inscripci\u00f3n del exceso por tener duda fundada sobre la identidad de la finca. Los interesados recurren.<\/p>\n

2. Los recurrentes alegan en primer lugar que los defectos se\u00f1alados no obstan a la inscripci\u00f3n de la compraventa y tienen raz\u00f3n. Si respecto de la compraventa no se se\u00f1ala ning\u00fan defecto, debe inscribirse, sin perjuicio de lo que ocurra con las operaciones registrales posteriores.<\/p>\n

3. En lo dem\u00e1s, el recurso ha de ser rechazado. Este Centro Directivo ha reiterado que para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida es necesario que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. entre otras, las Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb). Y en el presente caso dichas dudas est\u00e1n fundadas en que, seg\u00fan las descripciones registrales, las fincas no colindan entre s\u00ed, sino que parecen lindar \u2013una por la izquierda y otra por la derecha\u2013 con una tercera, supuesto \u00e9ste que incide sobre los dos defectos observados por el Registrador porque, mientras dicha duda no se aclare, ni se puede inscribir la agrupaci\u00f3n por colindancia, ni puede inscribirse el exceso de cabida, pues podr\u00eda tratarse de encubrir la aplicaci\u00f3n del folio de la finca agrupada a una nueva realidad f\u00edsica, lo cual excede del \u00e1mbito de dicha figura.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a la inscripci\u00f3n de la compraventa y desestimarlo en lo dem\u00e1s.<\/p>\n

10 mayo 2005<\/p>\n

\u00a0De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se autoriz\u00f3 originariamente una escritura de agrupaci\u00f3n en la que se recog\u00eda un exceso de cabido de 9672 m2 (desde 50492 m2 a 60164 m2) pretendi\u00e9ndose su inscripci\u00f3n mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. Presentado el t\u00edtulo en el Registro, la inscripci\u00f3n del exceso de cabida no se practic\u00f3 al no considerarse el exceso suficientemente acreditado y existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca. El Notario recurri\u00f3 interponiendo recurso gubernativo. Despu\u00e9s, se completa aquella documentaci\u00f3n con diligencia de notoriedad en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto del acta a que la escritura se refiere es la parcela 273 del Pol\u00edgono 4, tiene una cabida real de 60164 metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento. Presentada en el Registro el acta, la inscripci\u00f3n se rechaza por dudas razonables sobre si lo que realmente se realiza es una inmatriculaci\u00f3n de finca colindante. A continuaci\u00f3n el Notario tramite el acta de notoriedad complementaria de t\u00edtulo p\u00fablico para la inmatriculaci\u00f3n de exceso de cabida, referida a la escritura de compraventa de la finca en cuesti\u00f3n, en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto de la Escritura es la parcela catastral 273 del Pol\u00edgono 4, tiene una cabida real de sesenta mil ciento sesenta y cuatro metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento.<\/p>\n

El acta fue calificada en el sentido de no ser h\u00e1bil para inscribir el exceso de cabida dado que la registraci\u00f3n de un exceso de cabida \u00abstricto sensu\u00bb ha de configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca; fuera de esa hip\u00f3tesis cualquier pretensi\u00f3n de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tubularmente una nueva realidad f\u00edsica lo que exigir\u00eda la inmatriculaci\u00f3n de la superficie adicional y su agrupaci\u00f3n a la finca preexistente; el Registrador a\u00f1ade que la parte que se pretende inmatricular no se describe con todas las circunstancias del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario para poder realizar una b\u00fasqueda que permita determinar si ya consta inscrito el exceso de cabida. El Notario recurre alegando que el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario distingue entre la inscripci\u00f3n y la inmatriculaci\u00f3n de exceso de cabida. En el supuesto de inmatriculaci\u00f3n se aplica el folio de una finca inscrita a una nueva realidad que englobar\u00eda la finca originaria y la nueva superficie. El supuesto de inscripci\u00f3n, por el contrario, s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca inmatriculada. A\u00f1ade el recurrente a la vista de la nota del Registrador que pretender la inmatriculaci\u00f3n de la superficie adicional y su agrupaci\u00f3n con la finca preexistente supone la negaci\u00f3n absoluta del propio concepto de \u00abinmatriculaci\u00f3n de exceso de cabida\u00bb, as\u00ed como que no puede mantenerse la afirmaci\u00f3n de que el exceso de la superficie debe describirse en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario ya que esa afirmaci\u00f3n es contraria al esp\u00edritu y finalidad de las normas que pretenden la coordinaci\u00f3n entre Registro y Catastro (art\u00edculo 3.1 del C\u00f3digo Civil), supone ir m\u00e1s all\u00e1 del texto legal que no exige la descripci\u00f3n del exceso con los requisitos del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario y conduce a que muchos excesos de cabida no puedan acceder al Registro.<\/p>\n

2. A la vista de las vicisitudes descritas, se trata ahora de determinar si pretendi\u00e9ndose la inmatriculaci\u00f3n respecto de una mayor cabida de una finca cuya cabida total est\u00e1 catastralmente determinada, basta con la descripci\u00f3n completa de la finca, lo que determinar\u00eda la suspensi\u00f3n de efectos del art\u00edculo 207 de la Ley Hipotecaria respecto de la superficie correspondiente al exceso o si es necesaria la descripci\u00f3n de la parte a que la mayor cabida se refiere con todas las circunstancias del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario para su inmatriculaci\u00f3n y posterior agrupaci\u00f3n con la finca originaria.<\/p>\n

3. El recurso no puede ser estimado; como ha declarado este Centro Directivo en otras ocasiones cuando se trata de incorporar al folio registral una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado es la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie con todos los requisitos para ello, lo que exige la descripci\u00f3n de la finca con las circunstancias del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario. Ello es presupuesto para la inmatriculaci\u00f3n de la superficie excedida, plenamente identificada. Una vez inscrita esta parte proceder\u00e1 su agrupaci\u00f3n con la finca originaria. Esta es la interpretaci\u00f3n derivada de la normativa prescrita para las inmatriculaciones y de la doctrina sentada por este Centro Directivo en Resoluciones como las de 2 de febrero de 2000 y 8 de abril de 2000 entre otras.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

25 mayo 2005<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. En el presente recurso se debate la negativa del Registrador a inscribir unas escrituras de compraventa de fincas, y posterior agrupaci\u00f3n de las misma en las que se declara un exceso de cabida, justificado en un primer momento, mediante certificado t\u00e9cnico, posteriormente, por certificaci\u00f3n catastral gr\u00e1fica y descriptiva de la finca agrupada, ante la negativa de la registradora al entender que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.<\/p>\n

2. Conforme a se\u00f1alado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, la registraci\u00f3n de un exceso de cabida, \u00abestrictu sensu\u00bb, ha de configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, es decir, que la superficie que como exceso se pretende registrar es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hip\u00f3tesis, cualquier pretensi\u00f3n de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tabularmente una nueva realidad f\u00edsica de la finca, que englobar\u00eda la originaria finca registral, y una superficie colindante adicional. El cauce apropiado para lograr tal resultado no es el de la constataci\u00f3n de un exceso de cabida, sino la inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n. Es por ello, que toda declaraci\u00f3n y acceso al Registro de excesos de cabida de fincas inscritas precisa su acreditaci\u00f3n, y, en todo caso, como resulta del propio tenor del art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.<\/p>\n

3. En el presente caso, no puede entenderse que haya cambio en el criterio de calificaci\u00f3n. Simplemente se entendi\u00f3 que el exceso de cabida no resultaba acreditado por la documentaci\u00f3n aportada, precis\u00e1ndose al efecto certificaci\u00f3n catastral gr\u00e1fica y descriptiva de la finca de la que aquel resultase, conforme al art\u00edculo 298.3 del Reglamento Hipotecario y al art\u00edculo 53.8 de la Ley 13\/1996. Sin embargo, a la vista de la documentaci\u00f3n aportada, de los asientos del Registro y las alegaciones particulares, tal exceso no es apreciado conforme a Derecho por la Registradora, al surgir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de aqu\u00e9l.<\/p>\n

En este caso, las dudas son fundadas por haberse aportado al expediente documentaci\u00f3n que permite cuestionarse si tal exceso de cabida responde o no a un error de medida o a la inclusi\u00f3n de terreros de titularidad discutida. En su caso, cabr\u00eda acudir al procedimiento previsto en el art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

De este modo, y dado que la inexistencia de las dudas se\u00f1aladas es presupuesto para la constataci\u00f3n del exceso de cabida en el Registro, como se desprende de los art\u00edculos se\u00f1alados y de la propia naturaleza de aquellos, antes mencionada, no cabe sino mantener la calificaci\u00f3n y defectos se\u00f1alados por la Registradora.<\/p>\n

En efecto, esta Direcci\u00f3n General se ha pronunciado en numerosas ocasiones acerca de las dudas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, como defecto impeditivo de la constancia en el Registro de un exceso de cabida. As\u00ed destacan las Resoluciones de 26 de enero de 1955, 1 de junio de 1998, 2 de junio de 1998, 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero de 2000, 2 de marzo de 2001, 17 de mayo de 2003. Conforme a las mismas, se deniega la constataci\u00f3n de todo exceso de cabida siempre que existan dudas fundadas para el Registrador sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, dudas que est\u00e1n justificadas en el expediente.<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

24 junio 2005<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida.- <\/strong>1. Se presenta en el registro escritura de protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13\/1996 ni con el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducci\u00f3n de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducci\u00f3n. Los interesados recurren.<\/p>\n

2. En cuanto al primer defecto, ha de ser confirmado. Es cierto que se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n catastral de la finca, pero no es posible apreciar la identidad entre la finca tal y como aparece en la escritura y como resulta de la certificaci\u00f3n catastral, pues una y otra la sit\u00faan en parajes de nombre distinto.<\/p>\n

3 enero 2006<\/p>\n

\u00a0De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura en la que se agrupan dos fincas y con tal motivo se pretende la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida de la resultante \u2013de 50.492 m2 a 60.164 m2\u2013 en base a certificado catastral descriptivo y gr\u00e1fico. El Registrador no inscribe al no considerar suficientemente acreditado el exceso de cabida y existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca. El Notario recurre considerando que el exceso de cabida est\u00e1 acreditado con la certificaci\u00f3n catastral y que no se fundamentan las dudas sobre la identidad. De la documentaci\u00f3n aportada resulta que los n\u00fameros de parcela que constan en el Registro no coinciden con el n\u00famero del certificado catastral, no coincidiendo tampoco los linderos que publica el Registro y los de dicho certificado.<\/p>\n

2. Como ha dicho esta Direcci\u00f3n General la registraci\u00f3n de un exceso de cabida \u00abstricto sensu\u00bb s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; pero fuera de dicha hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente, por lo que para la registraci\u00f3n del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.<\/p>\n

3. En el presente supuesto, aunque normativamente est\u00e1 previsto que la inscripci\u00f3n del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, el art\u00edculo 53.8 de la Ley 13\/1996, except\u00faa de dicha inscripci\u00f3n el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, en este caso, de la distinta numeraci\u00f3n de parcelas y de la diferencia de linderos en el Registro y en el certificado catastral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

23 marzo 2006<\/p>\n

\u00a0De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida.- <\/strong>1. Se cuestiona en este recurso, la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura por la que se actualiza la descripci\u00f3n de una finca ya inscrita y se constata la existencia de un exceso de cabida.<\/p>\n

De la escritura y el contenido del Registro, resultan una serie de circunstancias f\u00e1cticas que deben tenerse en cuenta para la resoluci\u00f3n de la cuesti\u00f3n planteada, como son:<\/p>\n

a) La finca aparece inscrita con una superficie de una hect\u00e1rea, noventa y cuatro \u00e1reas y cincuenta y tres centi\u00e1reas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta las dos hect\u00e1reas, sesenta y cinco \u00e1reas y sesenta y cuatro centi\u00e1reas, por lo que resulta declarada una mayor superficie de siete mil ciento once metros cuadrados.<\/p>\n

b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporaci\u00f3n a la escritura de dos certificaciones catastrales descriptivas y gr\u00e1ficas correspondientes a otras tantas fincas (la m\u00e1s peque\u00f1a integrada como enclave dentro de la otra), que son las que seg\u00fan el otorgante conforman la finca total.<\/p>\n

c) Asimismo se incorpora a la escritura un certificado emitido por dos Ingenieros T\u00e9cnicos Agr\u00edcolas, el cual arroja para las dos fincas catastrales antes mencionadas, id\u00e9ntica medici\u00f3n a la del catastro. Esta medici\u00f3n pericial no menciona los linderos de la finca medida, sino que se limita a expresar \u00abdespu\u00e9s de recorrer los linderos seg\u00fan nos dice nuestro cliente\u00bb.<\/p>\n

d) El lindero este de la finca seg\u00fan el Registro es \u00abRambla de las Moreras\u00bb, en tanto que en la escritura presentada a inscripci\u00f3n figura como tal \u00abCarretera de la Comunidad Aut\u00f3noma de Murcia\u00bb.<\/p>\n

e) El lindero norte seg\u00fan el Registro son Juan y Mateo Ballesta Rom\u00e1n, en tanto que en la escritura figura Juan Ballesta Rom\u00e1n.<\/p>\n

f) El lindero sur, seg\u00fan el Registro es \u00abherederos de Gin\u00e9s Carvajal Garc\u00eda\u00bb, en tanto que en el t\u00edtulo se expresa el de Gin\u00e9s Carvajal S\u00e1nchez.<\/p>\n

g) El lindero oeste seg\u00fan el Registro son Juan y Mateo Ballesta Rom\u00e1n, mientras que de la escritura resulta s\u00f3lo Mateo Ballesta Rom\u00e1n (aunque seguramente por error no se recoge as\u00ed de forma expresa).<\/p>\n

h) En el a\u00f1o 1975 ya se hizo constar en el Registro de la Propiedad un exceso de cabida sobra la misma finca.<\/p>\n

2. Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resoluci\u00f3n de 19 de noviembre de 1.998), la registraci\u00f3n de excesos de cabida s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente. Fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente (cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de noviembre de 1999).<\/p>\n

3. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuant\u00eda del exceso cuya constataci\u00f3n registral se pretende (que excede del treinta y seis por ciento de la cabida inscrita); la existencia de cambio de algunos linderos, alguno de ellos fijo, como es la existencia de una carretera, donde antes figuraba una rambla, unido al hecho de que la misma finca ya hab\u00eda sido objeto hace a\u00f1os de la constataci\u00f3n de otro exceso de cabida (cfr. art\u00edculo 298 apartado 5 del art\u00edculo 298.3 del Reglamento Hipotecario), hace que el Registrador albergue dudas respecto de la identidad de la finca.<\/p>\n

Esa duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuesti\u00f3n que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del otorgante, sino que la total cabida que ahora se justifica fuera la que ten\u00eda la finca en su d\u00eda cuando la adquiri\u00f3 el mismo en virtud del t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n a su nombre. Se impide as\u00ed que entre en juego la exigencia del citado art\u00edculo 53, Ocho, de la Ley 13\/1996 de que de la \u00abdescripci\u00f3n en la certificaci\u00f3n y en el Registro pueda deducirse la identidad\u00bb, o la que impone el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la \u00abperfecta identificaci\u00f3n de la finca y su exceso de cabida\u00bb.<\/p>\n

Esas dudas sobre la identidad de la finca, que como tiene reiterado este Centro Directivo, no pueden dirimirse en sede de recurso, sino en v\u00eda jurisdiccional (v\u00e9anse art\u00edculos 298 in fine y 306 del Reglamento Hipotecario), confirman la insuficiencia por s\u00ed sola de la certificaci\u00f3n catastral acompa\u00f1ada para la inscripci\u00f3n del exceso de cabida, para lo cual deber\u00e1 acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculaci\u00f3n al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria (art\u00edculos 199 y 200 Ley Hipotecaria), sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficies.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

29 abril 2006<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Jos\u00e9 L\u00f3pez L\u00f3pez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida.<\/p>\n

El defecto alegado por el registrador es la existencia de dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, toda vez que procede por divisi\u00f3n material de otra de mayor cabida y no coincidir los linderos que constan en el Registro con los indicados en el certificado catastral, descriptivo y gr\u00e1fico aportado, en concreto el lindero Sur, el cual consta en el Registro como lindero fijo y no acreditarse dicha variaci\u00f3n.<\/p>\n

De la escritura y el contenido del Registro, resultan una serie de circunstancias f\u00e1cticas que deben tenerse en cuenta para la resoluci\u00f3n de la cuesti\u00f3n planteada, como son:<\/p>\n

a) La finca aparece inscrita con una superficie de dos \u00e1reas sesenta y cuatro centi\u00e1reas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta ocho \u00e1reas treinta y ocho centi\u00e1reas y sesenta y ocho dec\u00edmetros cuadrados.<\/p>\n

b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporaci\u00f3n a la escritura de una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica.<\/p>\n

c) El lindero Norte, seg\u00fan el Registro es Jos\u00e9 Fern\u00e1ndez Fern\u00e1ndez; y seg\u00fan Escritura, Jos\u00e9 Miguel Fern\u00e1ndez D\u00edaz.<\/p>\n

d) Al Sur, seg\u00fan Registro, el Barranco; y seg\u00fan la escritura, Nicol\u00e1s Miguel Jim\u00e9nez Fern\u00e1ndez; y seg\u00fan Catastro, Victoria Fern\u00e1ndez Vargas.<\/p>\n

e) Este, seg\u00fan Registro Victoria Fern\u00e1ndez Vargas; seg\u00fan Escritura Nicol\u00e1s Miguel Jim\u00e9nez Fern\u00e1ndez; y, seg\u00fan Catastro, Victoria Fern\u00e1ndez Vargas.<\/p>\n

f) Oeste, seg\u00fan Registro el Barranco; seg\u00fan Escritura el Barranco de Guainos.<\/p>\n

g) La finca procede de divisi\u00f3n material de otra de mayor cabida.<\/p>\n

2. Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resoluci\u00f3n de 19 de noviembre de 1998), la registraci\u00f3n de excesos de cabida s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debi\u00f3 reflejarse originariamente. Fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente (Cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de noviembre de 1999).<\/p>\n

3. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuant\u00eda del exceso cuya constataci\u00f3n registral se pretende; la existencia de cambio de linderos, alguno de ellos fijo; proceder la finca de divisi\u00f3n de otra de mayor cabida, hace que el registrador albergue dudas respecto a la identidad de la finca.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Esa duda impide que entre en juego la exigencia del art\u00edculo 53, ocho, de la Ley 13\/1996, de que la \u00abdescripci\u00f3n en la certificaci\u00f3n y en el registro pueda deducirse la identidad\u00bb, o la que impone el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la \u00abperfecta identificaci\u00f3n de la finca y su exceso de cabida\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.<\/p>\n

1 julio 2006<\/p>\n

\u00a0De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Las diferentes consecuencias que las dudas sobre la identidad de la finca puedan tener, seg\u00fan que el medio empleado sea t\u00edtulo p\u00fablico, certificaci\u00f3n administrativa o expediente de dominio, pueden verse, m\u00e1s adelante, en el ep\u00edgrafe (IDENTIFICACI\u00d3N) \u201cDe finca para la reanudaci\u00f3n del tracto\u201d.<\/p>\n

7 julio 2006<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de \u00abalteraci\u00f3n de finca, segregaciones y adjudicaci\u00f3n de herencia\u00bb en la que entre otras fincas se inventar\u00eda una finca urbana situada en la Calle Queipo de Llano n.\u00ba 10 del t\u00e9rmino municipal de Torres de Albanchez que ya consta inscrita con unos determinados linderos y una superficie de 144 m2 y respecto a la cual, como modificaci\u00f3n hipotecaria previa a una declaraci\u00f3n de obra nueva, segregaciones y adjudicaci\u00f3n hereditaria de las fincas resultantes, se declara tener en realidad una superficie de 242 m2 y estar situada hoy en la Calle Avda. de Andaluc\u00eda n.\u00ba 78. Se incorpora a la escritura certificaci\u00f3n catastral de la finca situada en la Avda. Andaluc\u00eda 78 con una superficie de 242 m2, un certificado t\u00e9cnico a los efectos de acreditar la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n existente en la Avda de Andaluc\u00eda n.\u00ba 78, en el que se atribuye al solar una superficie de 223,02 m2 -seg\u00fan medici\u00f3n efectuada por el t\u00e9cnico en relaci\u00f3n con los linderos marcados por la propiedad- y un Decreto de la Alcald\u00eda en el que, con relaci\u00f3n a una parcela de 223,02 m2 -respecto a la cual no se indican m\u00e1s datos de localizaci\u00f3n que el de estar situada en dicho t\u00e9rmino municipal-, se concede licencia para segregar dos casas quedando como resto otra casa con un terreno al fondo.<\/p>\n

La escritura es objeto de una primera calificaci\u00f3n en la que el Registrador interino al no considerar acreditado el exceso por los documentos incorporados exige para su inscripci\u00f3n acta notarial complementaria acreditativa de que los causantes son tenidos por due\u00f1os de conformidad con el art\u00edculo 298.2 del Reglamento Hipotecario. Presentada posteriormente dicha escritura en uni\u00f3n de un acta de notoriedad fue objeto de una nueva calificaci\u00f3n por el Registrador titular que es la que da lugar a la interposici\u00f3n del recurso seg\u00fan resulta de los hechos precedentes.<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los defectos es necesario hacer constar que el art\u00edculo 298.3 p\u00e1rrafo primero y segundo del Reglamento Hipotecario exige no solo la perfecta identificaci\u00f3n de la finca sino tambi\u00e9n de su exceso de cabida. Solo cumpli\u00e9ndose con esta doble exigencia podr\u00e1 conseguirse conforme al p\u00e1rrafo \u00faltimo de ese n.\u00ba 3 que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. En el presente caso, en el acta de notoriedad en el expositivo de la misma previo al requerimiento, se describe la finca por manifestaci\u00f3n de los interesados con la superficie catastral que figura en el t\u00edtulo que complementa, pero efectuado el requerimiento para que previas las pruebas necesarias se compruebe y declare la notoriedad de tal exceso, \u00fanicamente se incorporan como pruebas ofrecidas por los interesados el informe t\u00e9cnico y la licencia de segregaci\u00f3n que ya figuraban incorporadas al titulo y de las que resulta una superficie inferior, concluy\u00e9ndose por el Notario que en base a la prueba practicada estima justificada la notoriedad pretendida. A la vista pues de estas circunstancias ha de afirmarse que no consta con la claridad debida la perfecta identificaci\u00f3n del exceso de cabida pretendido dado que si bien en la descripci\u00f3n de la misma se deduce la pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n de un determinado exceso de cabida, de la prueba practicada y en base al cual se formula el juicio de notoriedad se deduce otra distinta. Y ello con independencia de las dudas que pudieran existir respecto a la identificaci\u00f3n de la finca resultantes de la diferente localizaci\u00f3n de la misma en los diferentes documentos.<\/p>\n

3. En cuanto al segundo de los defectos es necesario comenzar por se\u00f1alar que el art\u00edculo 298.3 del Reglamento Hipotecario regula los diferentes medios de hacer constar los excesos de cabida, sujetos cada uno de ellos a sus propios requisitos y efectos. Dejando a un lado la posibilidad de su inscripci\u00f3n por certificaci\u00f3n catastral, certificaci\u00f3n o informe t\u00e9cnico o expediente de dominio, interesa destacar a los efectos de este recurso que el citado apartado ofrece dos posibilidades de hacer constar el exceso de cabida en base a un acta notarial: a) como inmatriculaci\u00f3n con relaci\u00f3n a una finca ya inscrita de un exceso de cabida reflejado en su titulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n, siempre que no conste ya inscrito a favor de persona alguna y que se acredite la previa adquisici\u00f3n de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante bien mediante documento fehaciente o por acta de notoriedad -art\u00edculo 298.3 en relaci\u00f3n con el n.\u00ba 1-; b) como inscripci\u00f3n con relaci\u00f3n a una finca ya inscrita de un exceso de cabida acreditado mediante acta de presencia y notoriedad regulada en el art\u00edculo 53 de la Ley de 30 de Diciembre de 1996.<\/p>\n

Pues bien, en el primer caso el acta de notoriedad tiene por objeto la acreditaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n de la finca con esa superficie por el transmitente y la misma ha de regularse por lo establecido en el art\u00edculo 209 del Reglamento Notarial, art\u00edculo que en la redacci\u00f3n vigente al tiempo de la autorizaci\u00f3n del acta no exige ni publicaci\u00f3n de edicto ni citaci\u00f3n a los colindantes, sin perjuicio de que en base a la libertad del notario para practicar las pruebas que estime oportuno pudieran haberse realizado. En cambio en el segundo caso el n.\u00ba 10 del art\u00edculo 53 de la expresada Ley determina que adem\u00e1s de incorporar los documentos que en dicho precepto se citan, dicha acta se ajustar\u00eda en su tramitaci\u00f3n a lo prevenido en el art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria a excepci\u00f3n de su regla 8.\u00aa, entre cuyos tramites esta la notificaci\u00f3n a los colindantes y la publicaci\u00f3n de edictos.<\/p>\n

De la calificaci\u00f3n registral efectuada en primer lugar se deduce que lo exigido por el Registrador fue el acompa\u00f1amiento del acta necesaria para la inmatriculaci\u00f3n del exceso de cabida -primer caso- pero presentada el acta es calificada como un acta de notoriedad para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida -segundo caso- defectuosa por no constar la notificaci\u00f3n a los colindantes y la publicaci\u00f3n de edicto. El Notario tramita el acta en base a la primera calificaci\u00f3n y tiene raz\u00f3n cuando afirma que si la misma esta sujeta al art\u00edculo 209 del Reglamento Notarial no es exigible ni la publicaci\u00f3n de edictos ni la notificaci\u00f3n a los colindantes que se exigen en la segunda calificaci\u00f3n, pero con independencia de esta segunda calificaci\u00f3n y de que con arreglo a la misma el acta presentada no re\u00fana los requisitos exigidos legalmente, calificada dicha acta es lo cierto que del juicio de notoriedad que en la misma se contiene, no resulta tampoco acreditada la previa adquisici\u00f3n de la finca con aquella superficie por parte de los causantes tal como exige el art\u00edculo 298. 1 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Por todo ello y con arreglo a los fundamentos de derecho expresados esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

21 septiembre 2007<\/p>\n

<\/a>De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida en virtud de acta notarial de notoriedad, respecto de una finca inscrita que procede por reparcelaci\u00f3n y cuyos datos descriptivos, a juicio del registrador, son suficientemente precisos para evidenciar que se est\u00e1 amparando la invasi\u00f3n de una superficie colindante, que deber\u00eda tratarse registralmente como previa inmatriculaci\u00f3n de la superficie adicional.<\/p>\n

A juicio del recurrente el exceso de cabida se debe a que en los t\u00edtulos reparcelatorios originarios, hubo errores descriptivos.<\/p>\n

2. Ninguna duda cabe que el acta de notoriedad es instrumento jur\u00eddico adecuado para hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas ya inscritas (art\u00edculo 200 Ley Hipotecaria). Pero como se\u00f1ala el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario en su apartado 3 p\u00e1rrafo tercero, en tal caso debe observarse la legislaci\u00f3n sobre referencia catastral. En este sentido, el apartado 10 del art\u00edculo 53 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, exige que la modificaci\u00f3n de superficie o la rectificaci\u00f3n de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, podr\u00e1 efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situaci\u00f3n a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de t\u00e9cnico competente sobre su medici\u00f3n, superficie y linderos.<\/p>\n

3. Con relaci\u00f3n a estas actas, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (v\u00e9ase entre otras la Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 2000), la siguiente:<\/p>\n

a) Que la registraci\u00f3n de un exceso de cabida stricto sensu s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 de noviembre de 1998).<\/p>\n

b) Que fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente,<\/p>\n

c) Que por la registraci\u00f3n de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, y esta dudas es m\u00e1s que justificada cuando, como en el caso presente, la finca inscrita procede por segregaci\u00f3n y posterior reparcelaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 298 R.H. seg\u00fan el cual para todo supuesto de inscripci\u00f3n de excesos de cabida, es indispensable que no tenga el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o agrupaci\u00f3n en la que se haya expresado con exactitud su superficie);<\/p>\n

d) Tambi\u00e9n debe considerarse la desproporci\u00f3n entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; por todo lo cual ha de concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registraci\u00f3n de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

13 octubre 2008<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se recurre la denegaci\u00f3n por parte del registrador de la propiedad, de un exceso de cabida, por existir dudas de la identidad de la finca. Interpuesto el recurso contra su calificaci\u00f3n, el Registrador finalmente inmatricula el exceso en base a que le aportan el t\u00edtulo previo donde constaba igualmente el exceso, entendiendo que ya se cumplen los requisitos de doble t\u00edtulo exigidos para la inmatriculaci\u00f3n por el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario. Al no haberse desistido del recurso contra la nota de calificaci\u00f3n por la recurrente, procede entrar a resolver sobre el mismo, ya que la subsanaci\u00f3n de los defectos indicados por el registrador en la calificaci\u00f3n no impide a los legitimados, incluido el que subsan\u00f3, la interposici\u00f3n del recurso (art\u00edculo 325 inciso \u00faltimo L. H.) y por tanto tampoco impide que contin\u00fae el recurso, con los efectos previstos en la Ley hipotecaria (cfr. art\u00edculo 327 in fine L. H.).<\/p>\n

2. Como ha dicho esta Direcci\u00f3n General la registraci\u00f3n de un exceso de cabida \u00abstricto sensu\u00bb s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; fuera de dicha hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente, por lo que para la registraci\u00f3n del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.<\/p>\n

3. Aunque normativamente est\u00e1 previsto que la inscripci\u00f3n del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, el art\u00edculo 53.8 de la Ley 13\/1996, except\u00faa de dicha inscripci\u00f3n el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, como ocurre en el presente caso, de la distinta superficie y de la diferencia de linderos entre el Registro y en el certificado catastral.<\/p>\n

4. No obstante, estas dudas quedan despejadas por varias circunstancias: por el hecho de que \u2013como resulta del certificado catastral descriptivo y gr\u00e1fico que se acompa\u00f1a a la escritura\u2013 la finca figura catastrada a nombre del esposo y padre respectivamente de las vendedoras; que con ese mismo exceso se autoriz\u00f3 la escritura de aceptaci\u00f3n de herencia con fecha 21 de diciembre de 2007, previa a la escritura de compraventa que motiva este expediente; y que dicha herencia, en la que ya constaba el exceso de cabida, figura inscrita en el Registro de la Propiedad, si bien deneg\u00e1ndose el exceso. El propio Registrador lo admite al practicar la inscripci\u00f3n, por v\u00eda de inmatriculaci\u00f3n, en base a que le han acompa\u00f1ado el doble t\u00edtulo, la herencia previa y la compraventa actual que motiva este expediente, de las cuales en ambas resulta el exceso, por lo que se cumplen los requisitos exigidos por el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario para la inmatriculaci\u00f3n de excesos de cabida.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

18 octubre 2008<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Ver el apartado \u201cEXCESO DE CABIDA. Identificaci\u00f3n de la finca y justificaci\u00f3n del exceso\u201d.<\/p>\n

3 octubre 2007<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Ver el apartado \u201cEXCESO DE CABIDA. Identificaci\u00f3n de la finca y justificaci\u00f3n del exceso\u201d.<\/p>\n

16 octubre 2008<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida respecto de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad por segregaci\u00f3n de su matriz.<\/p>\n

2. Como ya se\u00f1alara este centro directivo de forma reiterada (v\u00e9ase las resoluciones citadas en los vistos, entre ellas la resoluci\u00f3n de 24 de julio de 2005 citada y transcrita por el mismo recurrente), la registraci\u00f3n de un exceso de cabida \u00abstricto sensu\u00bb s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de finca matriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente.<\/p>\n

3. Por eso, aunque normativamente est\u00e1 previsto que la inscripci\u00f3n del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, el art\u00edculo 53.8 de la Ley 13\/1996, except\u00faa de dicha inscripci\u00f3n el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

4. El celo del Registrador en evitar una doble inmatriculaci\u00f3n o el perjuicio a derechos de terceros como consecuencia de excesos de cabida no amparados legalmente, debe acentuarse, como en el supuesto que motiva este recurso, cuando la finca procede por segregaci\u00f3n, ya que en tales casos la registraci\u00f3n de un exceso de cabida puede ser el medio indirecto para eludir la rectificaci\u00f3n de la escritura de segregaci\u00f3n, con evidente perjuicio, sin su intervenci\u00f3n, a titulares de otras fincas resultantes igualmente por segregaci\u00f3n de la finca matriz. As\u00ed lo establece con claridad el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, en su p\u00e1rrafo \u00faltimo, cuando exige para practicar los excesos de cabida que no tenga el Registrador dudas sobre la identidad de la finca, tales como proceder por segregaci\u00f3n en la que se haya expresado con exactitud su superficie.<\/p>\n

5. La circunstancia de proceder por segregaci\u00f3n; el alto porcentaje de exceso de cabida que se pretende inscribir, respecto de la finca inscrita (casi el 40% de la finca); y la indeterminaci\u00f3n descriptiva de uno de los linderos, justifican la nota de calificaci\u00f3n denegatoria, sin perjuicio de la posibilidad que tienen los interesados de demostrar la existencia de este exceso por v\u00eda judicial, a trav\u00e9s de un expediente de dominio con mayor garant\u00eda, como es la citaci\u00f3n de colindantes.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

16 abril 2008<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso nuevamente la posibilidad o no de practicar la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de un exceso de cabida, en base a una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, en base a la cual se solicita la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca respecto de la cual se pretende el exceso, cuando el registrador tiene dudas de la identidad de la finca, dada la magnitud del exceso y en el hecho de que se pretenda la simult\u00e1nea alteraci\u00f3n de sus linderos, para ajustarlos a los de la parcela catastral.<\/p>\n

2. Este Centro directivo tiene reiteradamente se\u00f1alado (v\u00e9ase Resoluciones citadas en los vistos) lo siguiente: a) que la registraci\u00f3n de un exceso de cabida stricto sensu s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente; y c) que para la registraci\u00f3n de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. art\u00edculo 298 inciso \u00faltimo del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

3. Estas dudas est\u00e1n justificada en el caso debatido, dada la gran desproporci\u00f3n entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; el hecho \u2013reconocido por el propio recurrente- de que la superficie correspondiente la parte de secano de la finca en cuesti\u00f3n, no constaba en el Registro; todo ello unido a la circunstancia de que se hayan alterado los linderos de la finca para hacerla coincidir con la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica (siendo as\u00ed que lo que ampara el art\u00edculo 298.3 p\u00e1rrafo segundo del Reglamento Hipotecario es lo contrario, esto es, la adecuaci\u00f3n de la superficie de la finca registral a la que consta en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica cuando la descripci\u00f3n de la finca registral \u2013sin alterarla coincida plenamente).<\/p>\n

4. Debe por tanto concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registraci\u00f3n de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

16 diciembre 2008<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, declarado un exceso de cabida que supone a\u00f1adir un 7,07 por ciento a la superficie de una finca y, acreditado el exceso mediante un informe t\u00e9cnico que identifica la finca con los mismos linderos inscritos y expresa que la cabida real obedece a una medici\u00f3n basada en un plano topogr\u00e1fico que se incorpora, puede negarse la inscripci\u00f3n alegando \u00fanicamente que no se cumplen los requisitos que establecen los art\u00edculos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria,298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13\/1996.<\/p>\n

2. Es constante la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que con las distintas v\u00edas previstas para la registraci\u00f3n de los excesos de cabida, el legislador abre caminos para que se proceda a concordar el Registro con la realidad jur\u00eddica extrarregistral rectificando la superficie de la finca que err\u00f3neamente figura en su descripci\u00f3n. Por ello, ha de resultar acreditado que no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la descripci\u00f3n de la finca, es decir, que la superficie que resulta de la nueva descripci\u00f3n es la que realmente se contiene en los linderos originariamente registrados. Y es tambi\u00e9n constante la afirmaci\u00f3n de que si lo que se pretende es incluir en el folio de una finca una superficie colindante adicional, el camino adecuado es proceder a una previa inmatriculaci\u00f3n de tal superficie colindante, por alguna de las v\u00edas que la legislaci\u00f3n hipotecaria prev\u00e9, para luego agregarla o agruparla a la finca registral preexistente.<\/p>\n

3. El defecto, tal y como ha sido expresado, no puede mantenerse, pues el exceso es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, se acredita con informe t\u00e9cnico y se identifica perfectamente la finca con los linderos que figuran inscritos, expresando claramente que no existe ninguna inmatriculaci\u00f3n encubierta, siendo la cabida real la que se solicita inscribir, y resultando la misma de la existente entre los linderos tal y como ya se encuentran en el Registro, por lo que se cumplen los requisitos exigidos en los art\u00edculos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13\/1996.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al defecto que ha sido recurrido.<\/p>\n

3 noviembre 2009<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. El problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar, en un acta de presencia y notoriedad para inscribir el exceso de cabida de una finca, 1) si est\u00e1 justificada la duda del Registrador sobre la identidad de la finca, y 2) si siendo colindante la finca con dos v\u00edas p\u00fablicas, ha de notificarse el Acta al Ayuntamiento correspondiente.<\/p>\n

2. Por lo que se refiere a la inscripci\u00f3n de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el \u00abVistos\u00bb) de que: a) la registraci\u00f3n de un exceso de cabida stricto sensu s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente; y c) que para la registraci\u00f3n de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. art\u00edculo 298 inciso \u00faltimo del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

3. Es claro, como dice el recurrente que las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Pues bien, si se tiene en cuenta, a) que no se trata de un supuesto de finca procedente de segregaci\u00f3n, sino, lo que es muy distinto, de resto de finca de la que se han practicado dos segregaciones para dedicarlas a ampliar v\u00edas p\u00fablicas, limit\u00e1ndose las citadas descripciones a restar de la superficie de la finca matriz la de las porciones segregadas; b) que tal exceso aparece catastrado, siendo la certificaci\u00f3n catastral sensiblemente id\u00e9ntica (incluso se describe con unos metros m\u00e1s de cabida) a la descripci\u00f3n resultante, ha de concluirse que no est\u00e1 fundada la duda alegada por el Registrador.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al defecto consistente en la duda sobre la identidad de la finca, y desestimarlo en cuanto a la exigencia de la notificaci\u00f3n del Acta a la Administraci\u00f3n correspondiente.<\/p>\n

2 febrero 2010<\/p>\n

De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto reca\u00eddo en expediente de dominio para la inscripci\u00f3n de exceso de cabida por el que, junto con el exceso de cabida en sentido estricto, se fija una nueva descripci\u00f3n de la finca registral en cuanto a su naturaleza \u2013que pasa de r\u00fastica a urbana\u2013 y sus linderos. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n invocando la existencia de dudas en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un exceso de m\u00e1s del doble de la superficie inscrita y por haberse producido una modificaci\u00f3n de su naturaleza y configuraci\u00f3n, lo que hace suponer que debi\u00f3 producirse un cambio en la calificaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo que debi\u00f3 ser acreditado con los oportunos documentos administrativos. El recurrente se\u00f1ala por su parte, que la Registradora se extralimita en su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Limitado el recurso a las cuestiones directamente planteadas en la nota de calificaci\u00f3n que se recurre, el defecto debe ser revocado. Es doctrina de este Centro Directivo que, si bien es cierto que el Registrador puede calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido (v\u00e9ase el citado art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), con el objeto de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garant\u00edas suficientes en relaci\u00f3n al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, tambi\u00e9n lo es que las dudas sobre la identidad de la finca pueden ser alegadas por el Registrador en los casos de inmatriculaci\u00f3n o inscripci\u00f3n de excesos de cabida por t\u00edtulo p\u00fablico o por certificaci\u00f3n administrativa (cfr. art\u00edculos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario), pero no en los supuestos de expediente de dominio (cfr. Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2005), pues en este \u00faltimo caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez. De la misma forma, y como tambi\u00e9n ha mantenido este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de diciembre de 2004, y 7 de julio de 2006), el hecho de que sean distintos los linderos de la finca no obsta para la inscripci\u00f3n de un expediente de dominio para declaraci\u00f3n de exceso de cabida, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripci\u00f3n, es la misma que la que figura inscrita y cuya verdadera superficie se declara. Esto debe predicarse tambi\u00e9n respecto de la variaci\u00f3n producida en la naturaleza de la finca, que ha pasado de ser r\u00fastica a urbana, debi\u00e9ndose tener en cuenta a este respecto que en el expediente han sido citados tanto el Ayuntamiento como la entidad menor donde se encuentra situada la finca. Adem\u00e1s en el propio Auto se expresa que la condici\u00f3n de solar resulta del Catastro, por lo que la Registradora no puede entrar a valorar la afirmaci\u00f3n judicial.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

11 diciembre 2010<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura de rectificaci\u00f3n de superficie por la que declaran los titulares registrales un exceso de cabida del 6,43 % respecto de la superficie que consta en el Registro, sobre la base de una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica coincidente con la descripci\u00f3n registral en cuanto a la calle y al n\u00famero; en los linderos coincide excepto en un lindero no fijo. En la escritura se declara que la rectificaci\u00f3n se produce una vez terminadas las obras de ampliaci\u00f3n de las v\u00edas p\u00fablicas con las que linda la finca y de los trabajos de delimitaci\u00f3n de \u00e9stas, as\u00ed como consecuencia de reciente medici\u00f3n. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por tener duda fundada acerca de la identidad de la finca, por cuanto que la finca sobre la que se declara el exceso de cabida procede de la agrupaci\u00f3n registral de dos fincas, una de las cuales ya hab\u00eda tenido una actualizaci\u00f3n de superficie. El Notario autorizante de la escritura recurre alegando que las dudas invocadas por la Registradora no tienen base y que la agrupaci\u00f3n previa que puede generar dudas e impedir un exceso posterior, a que refiere el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, es aqu\u00e9lla en la que se ha expresado con exactitud su superficie y no la del presente expediente, en la que s\u00f3lo consta que al agruparse las fincas se realiz\u00f3 una mera operaci\u00f3n aritm\u00e9tica de suma de superficies de las fincas de procedencia.<\/p>\n

2. Por lo que se refiere a la inscripci\u00f3n de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el \u00abVistos\u00bb) de que: a) la registraci\u00f3n de un exceso de cabida stricto sensu s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente; c) que para la registraci\u00f3n de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. art\u00edculo 298 inciso \u00faltimo del Reglamento Hipotecario); y d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.<\/p>\n

3. En el presente expediente, no se entra a valorar la circunstancia de que la rectificaci\u00f3n de la superficie tenga por causa la existencia de unas obras de ampliaci\u00f3n de v\u00edas p\u00fablicas y unos trabajos de delimitaci\u00f3n respecto de los cuales no se acredita el cumplimiento de la normativa en materia de deslinde o al menos la notificaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n P\u00fablica (v\u00e9ase Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 2010), por no haber sido se\u00f1alado el como defecto por la Registradora en la nota recurrida.<\/p>\n

La Registradora tan s\u00f3lo funda sus dudas en la existencia de una previa agrupaci\u00f3n de fincas, una de las cuales hab\u00eda sido ya rectificada en cuanto a su extensi\u00f3n previamente. Sin embargo, ello por s\u00ed s\u00f3lo no es argumento suficiente para dudar acerca de la identidad de la finca, pues en el presente caso al realizarse la agrupaci\u00f3n, no se hizo m\u00e1s que la operaci\u00f3n aritm\u00e9tica de sumar las extensiones de las fincas afectadas sin que conste la realizaci\u00f3n de una medici\u00f3n exacta de la superficie, bien de la finca agrupada en su conjunto, bien de cada una de las fincas que se agruparon. Cierto es que del Registro resulta la previa rectificaci\u00f3n de superficie de una de las fincas, pero \u2013y en esto s\u00ed se separa este supuesto del contemplado en la Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 2010\u2013 no ocurre lo mismo con la otra, que siempre present\u00f3 los mismos datos superficiales que podr\u00edan estar encubriendo una medici\u00f3n err\u00f3nea subsanada a trav\u00e9s de la presente escritura, mediante la rectificaci\u00f3n por ella realizada.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso.<\/p>\n

2 junio 2011<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Sobre este particular, v\u00e9ase el apartado \u201cEXCESO DE CABIDA. Identificaci\u00f3n de la finca y justificaci\u00f3n del exceso\u201d.<\/p>\n

17 octubre 2011<\/p>\n

\u00a0De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. En el presente expediente se presenta a Registro testimonio de un auto reca\u00eddo en expediente de dominio tramitado para la declaraci\u00f3n de exceso de cabida por el que se considera justificado el exceso alegado por los promotores y se rectifica la descripci\u00f3n de una finca registral, acompa\u00f1\u00e1ndose certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica \u2013actualizada en virtud del propio expediente de dominio\u2013 de la que resulta que la parcela se encuentra catastrada a favor de los titulares registrales de la finca cuya cabida se rectifica, con la superficie recogida en el auto y detalle de las fincas colindantes, si bien en la gr\u00e1fica se aprecia que la finca se encuentra dividida por una carretera. El registrador deniega la inscripci\u00f3n porque la parcela que consta en la certificaci\u00f3n catastral no es coincidente con la descripci\u00f3n de la finca contenida en el documento ya que, adem\u00e1s de la no coincidencia en la totalidad de los linderos, puede observarse que la parcela catastral es discontinua, hall\u00e1ndose dividida en dos trozos separados por un camino.<\/p>\n

2. En primer lugar debe partirse de que es doctrina de este centro directivo que no puede el registrador entrar a calificar el fundamento de la resolucio\u0301n judicial, pero si\u0301 los extremos sen\u0303alados en el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en concreto, la calificacio\u0301n de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el a\u0301mbito de la calificacio\u0301n registral (ve\u0301ase el citado arti\u0301culo 100 del Reglamento Hipotecario), con el u\u0301nico alcance de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garanti\u0301as suficientes con relaci\u00f3n al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, correccio\u0301n o justicia de la decisio\u0301n judicial, materia esta que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (ve\u0301ase Resolucio\u0301n de 5 de noviembre de 2004).<\/p>\n

Tambi\u00e9n debe tenerse en cuenta que, como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 22 de enero de 2009, desde la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, su arti\u0301culo 53.7 prohi\u0301be inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al ti\u0301tulo inmatriculador certificacio\u0301n catastral descriptiva y gra\u0301fica de la finca, en te\u0301rminos totalmente coincidentes con la descripcio\u0301n de e\u0301sta en dicho t\u00edtulo.<\/p>\n

Igualmente el art\u00edculo 298.3 del Reglamento Hipotecario en su primer pa\u0301rrafo dispone que podra\u0301n inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de ti\u0301tulos pu\u0301blicos de adquisicio\u0301n, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisicio\u0301n de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompan\u0303e certificacio\u0301n catastral, descriptiva y gra\u0301fica, que permita la perfecta identificacio\u0301n de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.<\/p>\n

Es cierto que con relacio\u0301n a los expedientes de dominio, el Reglamento Hipotecario tan so\u0301lo preceptu\u0301a que tambie\u0301n podra\u0301n inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislacio\u0301n citada anteriormente sobre referencia catastral, pero sin exigir expresamente la certificacio\u0301n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. No obstante, la superior jerarqui\u0301a normativa de la Ley 13\/1996 y la propia consideracio\u0301n por el Reglamento de los excesos de cabida superiores a la vig\u00e9sima parte de la cabida inscrita como supuestos ana\u0301logos a la inmatriculacio\u0301n (al considerarlos so\u0301lo como rectificacio\u0301n de superficie cuando son inferiores a la vig\u00e9sima parte de la cabida inscrita), en los que si\u0301 es exigida expresamente la certificacio\u0301n catastral, debe concluirse la necesidad de su aportacio\u0301n en aquellos supuestos \u2013como ocurre en el caso de este expediente\u2013 en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la vig\u00e9sima parte de la cabida inscrita.<\/p>\n

3. Expuesto cuanto antecede no puede sostenerse en el presente expediente que, entre la descripci\u00f3n contenida en el auto y la recogida en la certificaci\u00f3n catastral, exista una discrepancia suficiente como para concluir que no se trata de la misma finca.<\/p>\n

En efecto, entre la descripci\u00f3n judicial de la finca en el auto y la resultante de la certificaci\u00f3n catastral \u2013actualizada en virtud del mismo auto\u2013 se aprecia identidad en cuanto al sitio, pago o partido; en cuanto a la titularidad de la finca; en cuanto a la superficie; y en cuanto a la generalidad de los linderos se\u00f1alados.<\/p>\n

La apreciaci\u00f3n en el contenido gr\u00e1fico de la certificaci\u00f3n catastral de una carretera que parte en dos la finca y que no se halla relacionada en el auto no impide llegar a la misma conclusi\u00f3n de que exista coincidencia, puesto que, a pesar de la existencia de la carretera, el Catastro la considera como una sola parcela catastral.<\/p>\n

4. En todo caso, adem\u00e1s de la general coincidencia en el resto de los extremos antes se\u00f1alados, una vez incorporada la base gr\u00e1fica al Registro, la descripci\u00f3n judicial de la finca \u2013ya descripci\u00f3n registral\u2013 quedar\u00e1 no confundida, sino complementada, al incorporar el n\u00famero de referencia catastral y la descripci\u00f3n gr\u00e1fica.<\/p>\n

5. Finalmente \u2013en cuanto a la referencia al barranco y a la carretera en la nota de calificaci\u00f3n\u2013 debe tenerse en cuenta que actualmente, de conformidad con lo establecido en los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, no es imprescindible para la descripci\u00f3n registral de la finca m\u00e1s que su situaci\u00f3n, la expresi\u00f3n de la superficie y sus linderos por sus cuatro puntos cardinales, sin que sea necesario el detalle de los distintos elementos que puedan encontrarse en su interior o definan perfectamente su per\u00edmetro.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

19 diciembre 2011<\/p>\n

\u00a0De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- En este recurso se solicita la inscripci\u00f3n de una obra nueva antigua \u2013que se acredita-, pero en donde resulta que la superficie de la finca, seg\u00fan el Registro, es inferior a la superficie del suelo que ocupa la obra. Pese a ello, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n, como puede verse en el apartado \u201cOBRA NUEVA. Construcciones antiguas\u201d.<\/p>\n

1 febrero 2012<\/p>\n

\u00a0De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- 1. En el presente caso se plantean dos cuestiones bien diversas en relaci\u00f3n con una escritura de partici\u00f3n hereditaria en la que tambi\u00e9n se contiene una declaraci\u00f3n de obra nueva: por una parte se debate sobre la inscribibilidad de varias fincas cuyos linderos se actualizan, combin\u00e1ndose con los que figuran en el Catastro, as\u00ed como otros datos descriptivos, y en alguna se rectifica la superficie, ya por defecto, ya por exceso; y por otra se cuestiona el acceso registral de la declaraci\u00f3n de una construcci\u00f3n antigua sobre una finca sita en Andaluc\u00eda (esta segunda cuesti\u00f3n puede verse en el apartado \u201cOBRA NUEVA. Construcciones antiguas\u201d).<\/p>\n

Son relevantes a los efectos de este recurso, los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Existen dos documentos de calificaci\u00f3n, datados en la misma fecha, cuyos contenidos, sin diferir en lo esencial, no resultan id\u00e9nticos: De dichos documentos resulta que, en relaci\u00f3n gen\u00e9rica a seis fincas (las inventariadas con los n\u00fameros 3 al 8 inclusive) se pone de manifiesto que \u00abno se ha hecho constar el cambio de los linderos, ni de superficie, por no acreditarlo ni resultar del registro\u00bb y que se suspende la inscripci\u00f3n \u00aben cuanto a las descripciones actualizadas y exceso de cabida de las registrales 4064 y 4536, y el defecto de cabida de la 4062\u00bb, \u00abpor abrigar dudas el registrador sobre la identidad de la finca y no reunir los requisitos exigidos por el art\u00edculo 298, n\u00famero 3 p\u00e1rrafo 4.\u00ba del Reglamento Hipotecario y 53, puntos 8 y 10 de la ley 13\/96\u00bb.<\/p>\n

Los datos que se actualizan, a parte de las diferencias de cabida relativas a tres fincas, son los linderos, haciendo constar los antiguos y los actualizados que resultan del Catastro, solicit\u00e1ndose expresamente la inscripci\u00f3n de tales actualizaciones.<\/p>\n

b) En relaci\u00f3n con el solar que constituye una de las fincas inventariadas, se hace constar la existencia de un almac\u00e9n. A la escritura se anexa un documento expedido por el secretario del Ayuntamiento de D\u00f3lar, en cuyo t\u00e9rmino se ubica la finca concernida, con el visto bueno de la alcaldesa, en el que se hace constar que \u00abdicho inmueble tiene una edificaci\u00f3n cuyo a\u00f1o de construcci\u00f3n es de 1985, consta de una sola planta con 114 m2 de superficie construida total dedicado a almac\u00e9n de uso industrial\u00bb. Tambi\u00e9n se especifica que \u00absobre dicho inmueble no consta la existencia de procedimiento alguno de Protecci\u00f3n de la Legalidad urban\u00edstica que pudiese llevar aparejado la demolici\u00f3n y\/o imposici\u00f3n de sanci\u00f3n por incumplimiento urban\u00edstico\u00bb. La registradora entiende que no obstante no consta de forma clara que se encuentre prescrito el derecho de la administraci\u00f3n en cuanto a las posibles infracciones en que hubiere podido incurrir y ello porque \u00ab(\u2026) desconoce si la finca se encuentra en alguno de los casos que el art\u00edculo 185 LOUA excepciona el plazo de prescripci\u00f3n, por tanto habr\u00e1 de acreditarse dicho extremo para poder considerar prescrito el derecho de la administraci\u00f3n\u00bb; y debe presentarse, adem\u00e1s, como requisito previo a la inscripci\u00f3n la correspondiente de \u00ablicencia de utilizaci\u00f3n\u00bb, puesto que el uso o utilizaci\u00f3n no prescribe.<\/p>\n

c) De la nota registral incorporada a la escritura no resulta la pr\u00e1ctica de ninguna anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica en la hoja abierta a la finca donde se levant\u00f3 la edificaci\u00f3n que se declara.<\/p>\n

2. Respecto de la primera de las cuestiones que plantea el recurso, si bien es cierto que las dudas de identidad de una finca con la parcela catastral deben ser justificadas por la registradora en su nota de calificaci\u00f3n, tambi\u00e9n lo es que de la descripci\u00f3n de las fincas en la escritura calificada resulta expl\u00edcitamente la discrepancia entre los datos registrales y los nuevos datos por los que se pretende sustituir a aqu\u00e9llos: respecto de la finca 4.064, 6 \u00e1reas 20 centi\u00e1reas, seg\u00fan Registro, por 27 \u00e1reas y 42 centi\u00e1reas, seg\u00fan Catastro, y tierra en sitio La Paca por parcela 136 del pol\u00edgono 9; respecto de la finca 4.062, 35 \u00e1reas y 23 centi\u00e1reas, por 32 \u00e1reas y 85 centi\u00e1reas y tierra en el Hornillo por parcela 4 del pol\u00edgono 512; respecto de la finca 4.536, 200 metros cuadrados en traves\u00eda plaza de San Antonio, por 280 metros cuadrados en calle Almer\u00eda. Resulta, adem\u00e1s, que no se aporta documentaci\u00f3n acreditativa de la correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas \u2014cuyos datos son los que se pretenden incorporar al Registro\u2014 y las fincas registrales. Por el contrario, se contiene en la escritura la menci\u00f3n \u00abReferencia catastral identificada conforme al art\u00edculo 45 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario\u00bb.<\/p>\n

Sin embargo, conforme al art\u00edculo 45 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, s\u00f3lo se entender\u00e1 que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca cuando: a) los datos de situaci\u00f3n, denominaci\u00f3n y superficie, si constara esta \u00faltima, coincida con los del t\u00edtulo y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad \u2014coincidencia que, como hemos visto, no se da en el presente expediente\u2014; y b) cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % \u2014mientras que en el presente expediente la diferencia de superficie supera con creces dicho l\u00edmite, excepto en el caso de la finca 4.062\u2014 y siempre que, adem\u00e1s, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos \u2014debiendo tenerse en cuenta, en este punto, que tampoco coincide la nomenclatura y numeraci\u00f3n de la calle, en el caso de la urbana, y que tampoco constan los datos catastrales en el Registro, en el caso de las r\u00fasticas\u2014. A\u00f1ade el precepto que \u00absi hubiera habido un cambio en el nomencl\u00e1tor y numeraci\u00f3n de calles, estas circunstancias deber\u00e1n acreditarse, salvo que le constaran al \u00f3rgano competente, notario o registrador\u00bb. Es importante para la resoluci\u00f3n del presente recurso resaltar que ni consta acreditaci\u00f3n del cambio de direcci\u00f3n de la finca urbana o de la atribuci\u00f3n de referencia catastral a las r\u00fasticas, ni el notario ha hecho constar en la escritura que le consta tal cambio, ni parece que le conste tampoco al registrador, habida cuenta que afirma tener dudas sobre la identidad de la finca.<\/p>\n

Por otra parte, no procede aqu\u00ed hacer referencia al art\u00edculo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, al que se remite el recurrente, porque dicho precepto regula el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias y de rectificaci\u00f3n de \u00abla falta de concordancia entre la descripci\u00f3n catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria\u00bb \u2014cfr. art\u00edculo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro\u2014, cuesti\u00f3n que no se ha discutido aqu\u00ed y, por tanto, resulta distinta de la que aqu\u00ed se pretende dirimir, que se refiere a la correspondencia entre una certificaci\u00f3n catastral y las fincas registrales en orden a inscribir un exceso o defecto de cabida y hacer constar una modificaci\u00f3n de linderos de las fincas registrales.<\/p>\n

Como ya ha tenido ocasi\u00f3n de afirmar recientemente este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 2 de junio de 2012, \u00abuna cosa es la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida y otra diferente la constancia registral de la referencia catastral de la finca. Esta \u00faltima s\u00f3lo implica la identificaci\u00f3n de la localizaci\u00f3n de la finca inscrita en cuanto a un n\u00famero de referencia catastral, pero no que la descripci\u00f3n tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabidas basados en certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. La referencia catastral no sustituye a la descripci\u00f3n de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporaci\u00f3n impl\u00edcita de linderos y superficie catastrales en el Registro, sino que \u00fanicamente determina un dato m\u00e1s sobre localizaci\u00f3n o situaci\u00f3n de la finca en un determinado entorno o zona, pues la finalidad de su constancia registral no es la de que quede sustituida la descripci\u00f3n registral, como lo revela que junto a la referencia catastral es necesario expresar la descripci\u00f3n que figura en el Registro, siendo un aditamento que figura en el asiento despu\u00e9s de la descripci\u00f3n registral. Por otra parte, las dudas de identidad que impiden la inscripci\u00f3n de los excesos de cabida cuando son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripci\u00f3n registral y la catastral, no se resuelven por la mera constancia en la descripci\u00f3n registral de la finca de la referencia catastral, pues las dudas que impiden inscribir el exceso de cabida se refieren a la identidad de la superficie del exceso respecto a la que delimitan sus contornos atendiendo a la descripci\u00f3n registral. Puede no haber dudas de que una finca est\u00e1 situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la concreta superficie que se\u00f1ala el Catastro d\u00e9 lugar a un aumento de una porci\u00f3n que no figura inscrita dentro de los linderos que constan en el Registro, en cuyo caso lo procedente ser\u00eda inmatricular la porci\u00f3n correspondiente para luego agregarla o agruparla con la finca inscrita\u00bb. Todo lo cual es consecuencia, en definitiva, de los distintos \u00e1mbitos y funciones sobre los que se proyectan el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad. Lo que determina que los procedimientos de subsanaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n de datos catastrales deban limitar sus efectos a la definici\u00f3n e incorporaci\u00f3n de las parcelas al propio Catastro; mientras que la determinaci\u00f3n de la finca, como base f\u00edsica sobre la que se proyectan el dominio y los dem\u00e1s derechos sobre los inmuebles, deba realizarse por el registrador, de conformidad, exclusivamente, con los procedimientos establecidos en la legislaci\u00f3n hipotecaria (por m\u00e1s que, como resulta obligado, dichos procedimientos tomen como referencia esencial los datos provenientes del Catastro Inmobiliario).<\/p>\n

18 octubre 2012<\/p>\n

De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>.- Se solicita la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida de determinada finca. La registradora de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, seg\u00fan expresa en su calificaci\u00f3n, a la vista de todos los datos que se\u00f1ala, seg\u00fan la nota calificadora transcrita en los Hechos de la presente Resoluci\u00f3n y \u00abteniendo en cuenta la magnitud del exceso de cabida, se suscitan dudas acerca de la identidad de la finca, porque parece posible que la mayor cabida se deba a que se ha agregado a la finca una parte del terreno que ocupaba la antigua R. de S. G., que ha desaparecido o se ha canalizado subterr\u00e1neamente\u00bb. La resoluci\u00f3n de este recurso se transcribe en el apartado \u201cEXCESO DE CABIDA. Identificaci\u00f3n de la finca y justificaci\u00f3n del exceso\u201d.<\/p>\n

3 diciembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

IDENTIFICACI\u00d3N De finca, para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida Plante\u00e1ndose este problema en torno a unas fincas, restos de otras, que se agruparon en el interior de una manzana y se aportaron a una sociedad, solicit\u00e1ndose la inscripci\u00f3n de un exceso, la Direcci\u00f3n admite que el criterio del Registrador en cuanto a la […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3825],"tags":[3838,1526],"class_list":{"0":"post-18323","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-identificacion","7":"tag-de-finca-para-la-inscripcion-de-un-exceso-de-cabida","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18323","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18323"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18323\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18323"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18323"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18323"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}