{"id":18566,"date":"2016-02-29T09:43:37","date_gmt":"2016-02-29T08:43:37","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18566"},"modified":"2016-03-09T09:47:40","modified_gmt":"2016-03-09T08:47:40","slug":"de-elemento-independiente-de-una-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/inmatriculacion\/de-elemento-independiente-de-una-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"De elemento independiente de una propiedad horizontal"},"content":{"rendered":"

INMATRICULACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

De elemento independiente de una propiedad horizontal<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>De elemento independiente de una propiedad horizontal<\/strong><\/p>\n

Admitida la posibilidad de inmatriculaci\u00f3n de un inmueble mediante una primera inscripci\u00f3n de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de auto reca\u00eddo en expediente de dominio, ning\u00fan obst\u00e1culo se advierte para rechazar esa inmatriculaci\u00f3n en virtud de una primera inscripci\u00f3n de una cuota de participaci\u00f3n en una comunidad especial si aparece completamente definido el r\u00e9gimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente caso en el que se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusi\u00f3n, la de uso com\u00fan, y la cuota respectiva; sin que pueda rechazarse, so pretexto de no haber sido promovido por todos los cotitulares del inmueble, la aptitud del expediente de dominio para declarar, con plena eficacia inmatriculadora, ese derecho de cuota, as\u00ed en su pertenencia como en su \u00edntegro contenido, pues, por una parte, es en tal caso obligatoria en el expediente la citaci\u00f3n de todos los cotitulares del inmueble com\u00fan, y por otra, no se pretende la declaraci\u00f3n de la titularidad de las restantes cuotas, sino exclusivamente la del promotor.<\/p>\n

24 abril 1998<\/p>\n

De elemento independiente de una propiedad horizontal<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inmatricular a trav\u00e9s de un expediente de dominio, dos trasteros de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Seg\u00fan el registrador el expediente de dominio inmatriculador no es procedimiento congruente con la situaci\u00f3n registral vigente y el resultado pretendido, ya que no hay posibilidad de inmatriculaci\u00f3n al estar la finca inmatriculada en su totalidad, teniendo los espacios descritos como departamentos independientes el car\u00e1cter de elementos privativos y el resto de los espacios existentes en el inmueble, por exclusi\u00f3n, el car\u00e1cter de elementos comunes. Seg\u00fan el recurrente de la inmatriculaci\u00f3n a trav\u00e9s de expediente de dominio no est\u00e1n excepcionados los elementos de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y considera que est\u00e1n de acuerdo todos los interesados, como se demuestra por el hecho de que todos los propietarios en su d\u00eda se constituyeron en junta universal y constituyeron un derecho de elevaci\u00f3n para configurar estos elementos, si bien fue rechazada por otros motivos.<\/p>\n

3. Procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n registral. La forma negocial de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y por tanto de individualizaci\u00f3n de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, es la escritura p\u00fablica constitutiva del dicho r\u00e9gimen.<\/p>\n

Otras v\u00edas excepcionales ser\u00edan el laudo arbitral o la v\u00eda judicial a trav\u00e9s del ejercicio de una acci\u00f3n declarativa de rectificaci\u00f3n del Registro, ex art\u00edculo 40 letra d) de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

4. Como ya se\u00f1alara este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de 2001, para un supuesto muy excepcional de inscripci\u00f3n de exceso de cabida, al ser la configuraci\u00f3n de las fincas que pueden ser objeto de propiedad separada en un edificio que se somete al r\u00e9gimen de propiedad horizontal en principio voluntaria, siempre que se respeten las exigencias legales de idoneidad para ello y no comprendan elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (cfr. art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil), es el t\u00edtulo constitutivo de dicho r\u00e9gimen el que ha de proceder a ella, describiendo cada una de ellas, con determinaci\u00f3n de su extensi\u00f3n, linderos, planta en que se hallaren y anejos, aparte de asign\u00e1rseles un n\u00famero correlativo y la cuota de participaci\u00f3n que le corresponda (cfr. art\u00edculo 5.\u00b0 de la Ley de Propiedad Horizontal). Por tanto, esa individualizaci\u00f3n juega tanto como elemento de concreci\u00f3n del objeto de propiedad separada, como de exclusi\u00f3n de su condici\u00f3n de elemento com\u00fan, pues todo elemento que aun siendo susceptible de propiedad separada por reunir los requisitos legales para ello no se configure como tal, tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de elemento com\u00fan o al menos as\u00ed habr\u00e1 de presumirse en tanto no se rectifique el posible error cometido en el t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n

Sin embargo, no excluy\u00f3 esta Resoluci\u00f3n la posibilidad de rectificaci\u00f3n de errores de datos descriptivos, de manera que identificado pues un elemento privativo a trav\u00e9s de esos datos descriptivos pudiera ocurrir que la superficie que se le haya asignado no se corresponda con la comprendida dentro de los linderos a trav\u00e9s de los que se individualiza y de ser as\u00ed, ning\u00fan obst\u00e1culo habr\u00eda para rectificar tal error a trav\u00e9s de un expediente de dominio, sin que ello suponga una modificaci\u00f3n de aquel t\u00edtulo constitutivo, sino la rectificaci\u00f3n de un error padecido en el mismo equiparable a la que supone para cualquier otro t\u00edtulo inscrito la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida justificado de la finca a que se refer\u00eda. Distinto ser\u00eda el supuesto cuando los linderos que individualizan los elementos privativos son, como suele ocurrir en los edificios que se dividen en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, elementos arquitect\u00f3nicos \u2013muros, tabiques-, en que cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el t\u00edtulo constitutivo se les ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel t\u00edtulo sino a una alteraci\u00f3n posterior de aquellos elementos que la delimitan y que hasta cierto punto es frecuente cuanto la divisi\u00f3n horizontal tiene lugar simult\u00e1neamente a la declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, en ocasiones en su fase m\u00e1s inicial, y luego se introducen modificaciones que no tienen reflejo registral al tiempo de declarar la finalizaci\u00f3n de la obra o \u00e9sta ni tan siquiera llega a producirse, o bien por incorporaci\u00f3n a una finca de parte de otra colindante. En tal caso ya no se tratar\u00e1 de un supuesto de inscripci\u00f3n de exceso de cabida como rectificaci\u00f3n de la que realmente corresponde a una finca, sino el ya se\u00f1alado de asignaci\u00f3n a su folio registral de una colindante que seg\u00fan el t\u00edtulo de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen no le correspond\u00eda, lo que no cabe por v\u00eda del expediente de dominio al implicar modificaci\u00f3n de dicho t\u00edtulo. Ser\u00e1n por tanto las circunstancias de cada caso las que determinen la admisibilidad del expediente de dominio como instrumento h\u00e1bil para inscribir excesos de cabida.<\/p>\n

5. En el caso de la existencia de nuevos elementos independientes en el edificio ya configurado en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la posibilidad de que se reflejen en el Registro v\u00eda expediente de dominio, debe ser rechazada. En estos casos, como exige el registrador en su nota de calificaci\u00f3n (y as\u00ed tambi\u00e9n lo exig\u00eda el registrador en la nota de calificaci\u00f3n que dio lugar a la resoluci\u00f3n citada en los vistos) debe ser la escritura p\u00fablica la forma adecuada para la modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal o en su defecto, un procedimiento declarativo en el que se haya demandado a todos los afectados (art\u00edculos 20 y 40 letra d) L.H.). N\u00f3tese que la posibilidad de acudir a los medios de inmatriculaci\u00f3n del T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria, est\u00e1 limitada al hecho de no haber tenido acceso al Registro alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria, pero no cuando la inexactitud procediere de defecto en el titulo que hubiere motivado el asiento (lo que ocurre en el caso de este expediente, donde el t\u00edtulo constitutivo de propiedad horizontal inscrito omite dos elementos independientes), donde la ley hipotecaria no admite los procedimientos de inmatriculaci\u00f3n del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, sino que exige acudir a escritura p\u00fablica con consentimiento de todos los interesados (soluci\u00f3n f\u00e1cil pues seg\u00fan el recurrente no hay contradicci\u00f3n sino acuerdo de todos ellos) o bien a resoluci\u00f3n judicial en juicio declarativo en virtud de demanda dirigida contra todos aqu\u00e9llos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho (art\u00edculo 40 letra d) L.H.).<\/p>\n

Por eso no cabe confundir el supuesto de hecho de esta resoluci\u00f3n, donde se pretende la rectificaci\u00f3n de una propiedad horizontal ya inscrita, con el planteado en la Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 1998, en el que este centro directivo admiti\u00f3 que el auto aprobatorio del expediente de dominio pudiera declarar que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal estaba ya constituido o que el dominio perteneciera a varias personas en cotitularidad o en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, pues en ese caso estamos ante un caso de falta de acceso al Registro de una relaci\u00f3n jur\u00eddica existente en la vida extrarregistral, donde el expediente de dominio s\u00ed tiene posibilidad de actuaci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

7 octubre 2008<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

INMATRICULACI\u00d3N De elemento independiente de una propiedad horizontal De elemento independiente de una propiedad horizontal Admitida la posibilidad de inmatriculaci\u00f3n de un inmueble mediante una primera inscripci\u00f3n de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de auto reca\u00eddo en expediente de dominio, ning\u00fan obst\u00e1culo se advierte para rechazar esa inmatriculaci\u00f3n en virtud de […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3940],"tags":[3950,1526],"class_list":{"0":"post-18566","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-inmatriculacion","7":"tag-de-elemento-independiente-de-una-propiedad-horizontal","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18566","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18566"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18566\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18566"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18566"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18566"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}