{"id":18612,"date":"2016-02-05T10:29:00","date_gmt":"2016-02-05T09:29:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18612"},"modified":"2016-03-09T10:35:57","modified_gmt":"2016-03-09T09:35:57","slug":"titulo-de-adquisicion-del-transmitente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/inmatriculacion\/titulo-de-adquisicion-del-transmitente\/","title":{"rendered":"T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente"},"content":{"rendered":"

INMATRICULACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/a><\/strong><\/p>\n

No es inscribible la escritura por la que pretende inmatricularse una finca si el transmitente manifiesta que la adquiri\u00f3 por donaci\u00f3n (Resoluci\u00f3n de 10 de marzo) o por compra (Resoluci\u00f3n de 4 de abril), sin acreditarlo mediante documento fehaciente, si bien el defecto tiene car\u00e1cter subsanable.<\/p>\n

10 marzo y 4 abril 1946<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- No se extralimita en su funci\u00f3n calificadora el Registrador cuando advierte, en la escritura de venta de una finca otorgada por el Juez en representaci\u00f3n de un marido vecino de Archidona, la falta de consentimiento de la mujer del vendedor, que no ha tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento, y que viene impuesta por la presunci\u00f3n de ganancialidad. Lo mismo cabe decir respecto al defecto consistente en no aparecer ninguna indicaci\u00f3n respecto a los datos esenciales de la adquisici\u00f3n anterior (la del transmitente), necesarios para practicar la inscripci\u00f3n, aunque no sea preciso acreditar de modo fehaciente la adquisici\u00f3n previa.<\/p>\n

6 julio 1993<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- Con la premisa de que en materia de inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentaci\u00f3n que acredita la adquisici\u00f3n por el transmitente haya sido elaborada al solo efecto de conseguir tal inmatriculaci\u00f3n, se declara no inscribible la escritura p\u00fablica de compraventa a la que se acompa\u00f1a, como t\u00edtulo adquisitivo de los transmitentes, un documento privado particional liquidado del impuesto sucesorio cuando estaba prescrito el impuesto y presentado en la Oficina Liquidadora en fecha posterior a la escritura, pues la fecha fehaciente de tal documento previo es posterior al documento base de la inscripci\u00f3n, con lo que los transmitentes no acreditan haber adquirido con anterioridad, como exige el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

12 mayo 2003<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- El origen de este recurso se encuentra en una escritura de disoluci\u00f3n de comunidad sobre una finca que no est\u00e1 inscrita, con divisi\u00f3n en varias y adjudicaci\u00f3n, que no se inscribi\u00f3 por no acreditarse la previa adquisici\u00f3n de la finca mediante documento fehaciente o complementado con acta de notoriedad acreditativa de que los otorgantes eran tenidos como due\u00f1os. Tras diversas rectificaciones, se presenta, por \u00faltimo, el mismo documento, acompa\u00f1ado de otros complementarios y entre ellos un acta que declara la notoriedad de la adquisici\u00f3n por el mismo t\u00edtulo que se pretende inmatricular, por lo que la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n negativa del Registrador, pues debi\u00f3 referirse, no al mismo t\u00edtulo adquisitivo, sino al de los transmitentes en el mismo. (Adem\u00e1s se confirma otro defecto relativo al consentimiento de todos los comuneros, que puede verse en el apartado \u201cCOMUNIDAD. Disoluci\u00f3n\u201d).<\/p>\n

18 diciembre 2003<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- Solicitada la inmatriculaci\u00f3n de una finca adquirida por compra a un Ayuntamiento, la peculiar condici\u00f3n del transmitente no supone una excepci\u00f3n a la exigencia de los art\u00edculos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria en lo tocante a la necesidad de acreditar fehacientemente la previa adquisici\u00f3n por el transmitente. Es cierto que \u00e9ste pod\u00eda haber obtenido la inmatriculaci\u00f3n por la v\u00eda del art\u00edculo 206 de la Ley Hipotecaria, pero al no concurrir esta circunstancia y ser el documento incorporado a la escritura de venta un acuerdo municipal de enajenar la finca, sin describir \u00e9sta y resultando, adem\u00e1s, que se afirmaba procedente de la segregaci\u00f3n de otra, es necesario el requisito indicado al principio para evitar el riesgo de una doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

8 febrero 2004<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- Hechos: el t\u00edtulo que motiva este recurso es una sentencia declarativa del derecho de propiedad de unas personas sobre determinada finca que debe inmatricularse y que la adquirieron por compra en escritura p\u00fablica; uno de los defectos se\u00f1alados por el Registrador fue la falta de justificaci\u00f3n de su previa adquisici\u00f3n por la parte transmitente mediante documento fehaciente o, en su defecto, que se complemente el t\u00edtulo p\u00fablico adquisitivo con acta de notoriedad acreditativa de que aqu\u00e9l es tenido por due\u00f1o. La Direcci\u00f3n resalta que en ning\u00fan momento la nota recurrida rechaza la aptitud de la sentencia judicial declarativa de dominio como t\u00edtulo apto tanto para inmatricular, ni advierte que bajo esa cobertura formal lo que se puede inscribir es el t\u00edtulo material de compraventa que la sentencia declara probado. Siendo as\u00ed carece de base la exigencia de dar al t\u00edtulo declarativo de dominio que es la sentencia, donde no existe transmisi\u00f3n ni transmitente o adquirente, aun cuando esa existencia sea el fundamento de derecho b\u00e1sico para la declaraci\u00f3n en que culmina en su parte resolutoria, el mismo tratamiento que la Ley Hipotecaria exige para el t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n a efectos inmatriculadores en que la justificaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n por el transmitente es elemento esencial (art\u00edculos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria). Aparte de ello, cabr\u00eda rechazar como infundada la pretensi\u00f3n de que se justifique una previa adquisici\u00f3n que el juzgador ha tenido por acreditada.<\/p>\n

29 noviembre 2004<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeld\u00eda de determinados demandados y en su representaci\u00f3n, otorga la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de determinados documentos privados de venta. Pero refiri\u00e9ndose la sentencia a dos documentos, y dado que exist\u00edan transmisiones intermedias, realizadas tambi\u00e9n en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecuci\u00f3n respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a p\u00fablicos los documentos privados referentes a ellas.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:<\/p>\n

Respecto de otra finca que no se halla inmatriculada, no se acredita la previa adquisici\u00f3n por el transmitente.<\/p>\n

La sociedad interesada recurre.<\/p>\n

Para la inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico es necesario que el transmitente acredite de manera fehaciente su adquisici\u00f3n (cfr. art\u00edculos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

15 febrero 2005<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. En el presente recurso, se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de t\u00edtulo p\u00fablico, en el supuesto contemplado en el art\u00edculo 205 de la Ley hipotecaria, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 199 b) de la misma Ley y 298.1 de su Reglamento, por entender el Registrador, que el antet\u00edtulo, escritura de adici\u00f3n de herencia otorgada un mes antes, no justifica adecuadamente la previa adquisici\u00f3n del transmitente, toda vez que: el Art. 205 de la Ley hipotecaria exige la justificaci\u00f3n fehaciente de la previa adquisici\u00f3n del derecho por el transmitente y no solo la justificaci\u00f3n por el transmitente de que posee un t\u00edtulo adquisitivo anterior, diferencia, \u00e9sta, que cobra ahora todo su vigor por cuanto el otorgamiento de este antet\u00edtulo es tan pr\u00f3ximo en el tiempo al ahora calificado; por otra parte, entiende el Registrador que a efectos del Art. 205 de la Ley hipotecaria, la escritura de partici\u00f3n de herencia s\u00f3lo puede admitirse como justificaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n del bien por los herederos adjudicatario\/s (Cfr. Art. 1068), cuando queda justificada la pertenencia del bien al causante.<\/p>\n

2. La inmatriculaci\u00f3n mediante t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n, prevista en los art\u00edculos 199 b) Y 205 de la Ley hipotecaria, fue desarrollada por el art\u00edculo 298 del Reglamento hipotecario, cuya redacci\u00f3n actual corresponde al Real Decreto 1867\/1998 de 4 de septiembre, por el que se modificaron determinados art\u00edculos del Reglamento hipotecario de 14 de febrero de 1947, con la finalidad, en esta materia, como advierte su propia Exposici\u00f3n de Motivos, de buscar una mejor coordinaci\u00f3n del art\u00edculo 298 del Reglamento con el art\u00edculo 205 de la Ley, si bien la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 33, de 31 de enero de 2001, anul\u00f3, entre otros, los p\u00e1rrafos tercero y cuarto del apartado 1 de ese art\u00edculo 298.<\/p>\n

El art\u00edculo 298 del Reglamento hipotecario en su apartado 1.1 admite expresamente la inmatriculaci\u00f3n mediante t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n, \u00absiempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisici\u00f3n de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente\u00bb.<\/p>\n

No se precisa dilucidar, en el presente expediente, el problema sobre si la fehaciencia del documento, que acredita la adquisici\u00f3n previa por el transmitente, se refiere a la fecha del mismo, o al total documento (vid.<\/p>\n

Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 Sala 33), por cuanto siendo el t\u00edtulo del transmitente una Escritura P\u00fablica, \u00e9sta goza de fe p\u00fablica conforme al art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, cumpliendo en su plenitud con la exigencia de titulaci\u00f3n p\u00fablica del art\u00edculo 3 de la Ley hipotecaria, el concepto de documento aut\u00e9ntico del art\u00edculo 34 de su Reglamento, y produciendo los efectos en el proceso que determina el art\u00edculo 319 de la Ley de Enjuiciamiento civil.<\/p>\n

3. La prueba en que se basa la calificaci\u00f3n registral se caracteriza por su rigidez y por su car\u00e1cter incompleto. La rigidez se manifiesta en que la prueba es b\u00e1sicamente documental, de tal modo que la calificaci\u00f3n ha de realizarse por lo que resulta de los t\u00edtulos presentados y de los asientos del Registro. No cabe discutir la fuerza probatoria de un documento legalmente suficiente. Y se dice que la prueba es incompleta porque no todos los requisitos exigidos para la validez de un negocio de trascendencia real han de acreditarse de forma aut\u00e9ntica (vecindad civil, solter\u00eda, etc.), como tampoco deba acreditarse de manera aut\u00e9ntica la causa de los negocios jur\u00eddicos, lo cual no quiere decir que no deba manifestarse.<\/p>\n

No debe prejuzgarse que en este supuesto, como dice el Registrador, se pretenda evitar, por esta v\u00eda del otorgamiento casi inmediato de dos t\u00edtulos traslativos sucesivos, la inmatriculaci\u00f3n mediante expediente de dominio, lo que conducir\u00eda, de conformidad con el art\u00edculo 6 del C\u00f3digo civil a la necesaria aplicaci\u00f3n de la norma que se pretende eludir.<\/p>\n

De los documentos presentados a calificaci\u00f3n no puede deducirse que se haya realizado en fraude de ley. El hecho de que el t\u00edtulo previo haya sido otorgado un mes antes que el t\u00edtulo inmatriculador no es suficiente para destruir la presunci\u00f3n de veracidad que se deriva del mismo conforme al art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado.<\/p>\n

El propio legislador es consciente de que la inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico, conforme al art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, no goza de iguales garant\u00edas que la que se verifica mediante la tramitaci\u00f3n del correspondiente expediente de dominio del art\u00edculo 199, a) de la misma Ley.<\/p>\n

Precisamente por ello, el art\u00edculo 207 de la Ley hipotecaria determina que las inscripciones de inmatriculaci\u00f3n practicadas en virtud de t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n o mediante certificaci\u00f3n del art\u00edculo 206 no surtir\u00e1n efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos a\u00f1os desde su fecha, limitaci\u00f3n no aplicable a las inmatriculaciones practicadas en virtud de expediente de dominio. Y tambi\u00e9n por eso se justifican las garant\u00edas complementarias, como la publicaci\u00f3n de edictos, que prev\u00e9 el art\u00edculo 298 del Reglamento hipotecario.<\/p>\n

4. Prescindiendo del car\u00e1cter atributivo, declarativo o especificativo de la partici\u00f3n, es evidente que en el proceso sucesorio, delaci\u00f3n y partici\u00f3n se complementan, y juntas producen el efecto traslativo al heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados, y respecto de la situaci\u00f3n de comunidad hereditaria, la partici\u00f3n pone fin a \u00e9sta, con naturaleza y eficacia determinativa al subrogar la cuota indivisa de cada comunero por bienes concretos y determinados.<\/p>\n

Tambi\u00e9n es preciso se\u00f1alar que la propiedad y los dem\u00e1s derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesi\u00f3n testada e intestada, como expresamente se\u00f1ala el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil. Consecuentemente, la sucesi\u00f3n testada e intestada es un modo de adquirir la propiedad.<\/p>\n

Ciertamente los herederos podr\u00edan no ser los verdaderos propietarios de la finca que venden y cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende. Pero ese mismo riesgo, con car\u00e1cter general, existir\u00eda si su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n no hubiese sido el de herencia, salvo en los supuestos excepcionales de adquisici\u00f3n originaria.<\/p>\n

Ese es un riesgo impl\u00edcito en todo proceso de inmatriculaci\u00f3n, si bien m\u00e1s acentuado si se realiza por el medio previsto en el art\u00edculo 20 de la Ley hipotecaria, de ah\u00ed los recelos del Registrador. Pero el indicado riesgo, de que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por si solo su aplicaci\u00f3n, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

28 marzo 2005<\/p>\n

Titulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- La necesidad de dicho t\u00edtulo se examina dentro del apartado INMATRICULACI\u00d3N, m\u00e1s atr\u00e1s, bajo el ep\u00edgrafe \u201cDe finca segregada de otra no inscrita\u201d.<\/p>\n

19 mayo 2005<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Se presentan en el Registro, al mismo tiempo, dos escrituras: una, otorgada en 1977, por la que los c\u00f3nyuges don Antonio G.S. y do\u00f1a Mar\u00eda Concepci\u00f3n A.B.P. compran una casa en determinado pueblo, calle del Concejal n\u00famero 1, que mide treinta metros cuadrados; y la otra, autorizada en 2001 por la que los citados don Antonio y do\u00f1a Mar\u00eda Concepci\u00f3n venden una casa sita en el mismo municipio, calle del Concejal n\u00famero 3, que mide sesenta metros cuadrados. En ambas casas tres de los cuatro linderos son comunes. En la segunda de dichas escrituras se dice que el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n fue la compra a do\u00f1a Julita M.S. y en la primera comparece el esposo de dicha se\u00f1ora que vende como mandatario verbal de su esposa, sin que conste la ratificaci\u00f3n de \u00e9sta.<\/p>\n

El Registrador, entendiendo que se trata de dos fincas distintas, suspende la inmatriculaci\u00f3n (ya que ninguna de ellas est\u00e1 inscrita) de ambas por no cumplirse los requisitos de los art\u00edculos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, entre ellos el Acta de Notoriedad.<\/p>\n

El interesado recurre alegando que se trata de la misma finca, y que la primera de las escrituras presentadas es el antet\u00edtulo suficiente para que el transmitente acredite la adquisici\u00f3n anterior, siendo la segunda el t\u00edtulo inmatriculable, y que, prob\u00e1ndose de manera fehaciente tal adquisici\u00f3n anterior, no es precisa el Acta de notoriedad.<\/p>\n

Existen distintos motivos que impiden la inscripci\u00f3n: 1) Ser dudoso que se trae de la misma finca, dada la diferencia de superficie; 2) No valer el presentado como documento fehaciente porque se afirma que el que comparece es mandatario verbal sin que conste la ratificaci\u00f3n y 3) Que, al no exhibirse la copia del antet\u00edtulo al Notario, el adquirente en la segunda escritura acept\u00f3 las manifestaciones de su vendedor, y, ahora, decir otra cosa es contrario a la doctrina de los actos propios y a la buena fe.<\/p>\n

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Dada la discordancia importante entre la descripci\u00f3n de la finca que sirve de t\u00edtulo al transmitente y la que se transmite (sobre todo la diferencia de superficie), el primero de los documentos no puede servir de t\u00edtulo para el segundo y, por ello la inmatriculaci\u00f3n no es posible, a salvo la posibilidad del acta de notoriedad complementaria del t\u00edtulo que se pretende inmatricular.<\/p>\n

3. En cuanto al segundo de los defectos, la doctrina y la jurisprudencia han dudado de qu\u00e9 interpretaci\u00f3n haya de darse a la expresi\u00f3n \u00abdocumento fehaciente\u00bb que emplea el art\u00edculo 205 de la Ley. La redacci\u00f3n del art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario vigente hasta la Sentencia de 31 de enero de 2001 (sala 3.\u00aa) entendi\u00f3 que tal documento fehaciente era el que daba fe de su fecha, conforme al art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil, y no s\u00f3lo los comprendidos en el art\u00edculo 3.\u00ba de la Ley. Sin embargo, la expresada sentencia entendi\u00f3 que la Ley no s\u00f3lo exige la fehaciencia de la fecha, sino, interpretando conjuntamente los art\u00edculos 205 y 199 b) de dicha norma, un t\u00edtulo formal que acredite de modo fehaciente un t\u00edtulo material adquisitivo. El problema que se plantea entonces es si es suficiente el documento presentado como antet\u00edtulo, en el cual el transmitente act\u00faa como mandatario verbal. En este sentido, acudiendo por analog\u00eda con lo que establece el art\u00edculo 1952 cuando define el justo t\u00edtulo a los efectos de la prescripci\u00f3n habr\u00eda que entender, con la mayor\u00eda de la doctrina y la jurisprudencia (vid por todas las Sentencias de 26 de enero de 1988 y 5 de marzo de 1991), que debe ser un t\u00edtulo que tenga, por s\u00ed mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposici\u00f3n del transmitente. De acuerdo con esta interpretaci\u00f3n ser\u00eda suficiente como antet\u00edtulo el documento presentado, si no existiera la discordancia de descripciones anteriormente expresada.<\/p>\n

4. Respecto al \u00faltimo de los defectos, ha de ser revocado. No va ni contra la buena fe ni contra la doctrina de los actos propios utilizar un t\u00edtulo no alegado en la escritura de compra que sirve de t\u00edtulo para la inmatriculaci\u00f3n. Es m\u00e1s, no existe contradicci\u00f3n alguna pues en dicha escritura se dice que se adquiri\u00f3 de la persona que en la primera escritura resulta representada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

2 junio 2005<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inmatricular una finca al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria a favor de quienes en la escritura aparecen como adquirentes cuando el t\u00edtulo fehaciente de la adquisici\u00f3n anterior es una escritura autorizada por el mismo Notario en la misma fecha y aparecen como transmitentes los que ahora son adquirentes y como adquirente el que ahora es transmitente, que es el primer defecto apreciado en su nota por la Registradora y \u00fanico recurrido por el Notario autorizante.<\/p>\n

2. La inmatriculaci\u00f3n de fincas en nuestra Legislaci\u00f3n Hipotecaria est\u00e1 facilitada, de modo y manera que basta que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente. Esta facilidad puede dar lugar a inmatriculaciones que perjudiquen a terceros, para lo cual el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria exige la publicaci\u00f3n de edictos a fin de que los que se sientan perjudicados act\u00faen conforme a lo que a su derecho convenga. Sin embargo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisici\u00f3n anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la \u00fanica finalidad de conseguir la inmatriculaci\u00f3n, y que a veces surgen en el Registrador que ha de calificar sospechas de que efectivamente as\u00ed se ha hecho. Sin embargo, las simples sospechas acerca de la realidad del negocio jur\u00eddico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisici\u00f3n anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripci\u00f3n. Ahora bien, en este caso concreto en que el documento fehaciente lo constituye una escritura autorizada por el mismo Notario que autoriza el documento inmatriculador el mismo d\u00eda en que \u00e9ste se autoriz\u00f3 con el n\u00famero anterior de protocolo y por las mismas personas, s\u00f3lo que cambiando su condici\u00f3n de transmitentes y adquirentes, no cabe duda de que tanto el t\u00edtulo inmatriculador como el documento fehaciente que incorpora la adquisici\u00f3n anterior no son m\u00e1s que transmisiones instrumentales a fin de crear una documentaci\u00f3n aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculaci\u00f3n de la finca a favor de quienes dicen ahora ser sus propietarios sin disponer de t\u00edtulo p\u00fablico de su adquisici\u00f3n y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisici\u00f3n de quien a ellos les transmiti\u00f3.<\/p>\n

La limitaci\u00f3n de los medios del Registrador a la hora de calificar no puede suponer tener que desconocer lo que paladinamente muestran sin sombra de duda los documentos que califica. [1]<\/a><\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado que el recurso ha de ser desestimado y el defecto apreciado por la Registradora confirmado.<\/p>\n

11 marzo 2006<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. En el presente recurso debe determinarse si para practicar la inmatriculaci\u00f3n de una finca con base en un t\u00edtulo p\u00fablico adquisitivo -escritura p\u00fablica de compraventa- puede considerarse como documento fehaciente acreditativo de la previa adquisici\u00f3n de esa finca por parte de las vendedoras la escritura p\u00fablica de igual fecha a la de dicho t\u00edtulo de compraventa por la que las vendedoras se adjudican la finca por herencia de su c\u00f3nyuge y padre respectivamente, manifestando adem\u00e1s que la finca pertenec\u00eda al causante, con car\u00e1cter privativo, por herencia de su padre sin acreditarlo.<\/p>\n

El defecto que opone el Registrador en su calificaci\u00f3n, y al cual ha de limitarse este recurso, consiste en que, a su juicio, la documentaci\u00f3n que acredita la adquisici\u00f3n por la parte transmitente carece de la consideraci\u00f3n de titulo previo suficiente para proceder a la inmatriculaci\u00f3n, al tratarse de un titulo otorgado al mismo tiempo que el de la transmisi\u00f3n cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende, y para conseguir \u00e9sta.<\/p>\n

2. La inmatriculaci\u00f3n de fincas en nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria est\u00e1 facilitada, de modo que basta que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente.<\/p>\n

Como ha se\u00f1alado este Centro Directivo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisici\u00f3n anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la \u00fanica finalidad de conseguir la inmatriculaci\u00f3n; pero las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jur\u00eddico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisici\u00f3n anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripci\u00f3n (cfr. la Resoluci\u00f3n 11 de marzo de 2006).<\/p>\n

3. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil, la propiedad y los dem\u00e1s derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten -entre otros modos-por sucesi\u00f3n testada e intestada, por lo que \u00e9sta constituye un t\u00edtulo h\u00e1bil para que los herederos acrediten la previa adquisici\u00f3n del derecho, de suerte que acreditada esta adquisici\u00f3n previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculaci\u00f3n el posterior titulo p\u00fablico de transmisi\u00f3n.<\/p>\n

En el presente caso la adquisici\u00f3n previa se acredita mediante una escritura p\u00fablica de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia otorgada por las personas ahora transmitentes, que en acta de notoriedad previa han sido declaradas herederas del causante. En dicha escritura se inventar\u00eda como integrante de la herencia la finca objeto de posterior venta, con descripci\u00f3n id\u00e9ntica a la del titulo en el que se formaliza esta \u00faltima as\u00ed como a la que resulta de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la misma que se incorpora tanto a la escritura de adjudicaci\u00f3n hereditaria como a la posterior escritura de compraventa.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, respecto del car\u00e1cter previo de la adquisici\u00f3n de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento de su causante se produjo en el a\u00f1o 1966, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesi\u00f3n (cfr. art\u00edculo 657 del C\u00f3digo Civil); que los efectos de la aceptaci\u00f3n de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (art\u00edculo 989 del mismo C\u00f3digo); que, con independencia del car\u00e1cter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partici\u00f3n, es evidente que en el proceso sucesorio, delaci\u00f3n y partici\u00f3n se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. art\u00edculo 1068 del C\u00f3digo Civil. Adem\u00e1s, seg\u00fan la certificaci\u00f3n catastral de fecha anterior a la de las escrituras de adjudicaci\u00f3n de herencia y de compraventa que se incorpora a las mismas, resulta estar catastrada la finca a nombre de las herederas transmitentes.<\/p>\n

De cuanto antecede, y habida cuenta de la delimitaci\u00f3n legal de la calificaci\u00f3n del Registrador, en tanto en cuanto ha de realizarse por lo que resulta de los t\u00edtulos presentados y de los asientos del Registro, debe concluirse que ning\u00fan reparo puede impedir que la escritura p\u00fablica acreditativa de la adquisici\u00f3n previa por el transmitente despliegue los efectos que le son propios derivados de las presunciones de veracidad, integridad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial (cfr. art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado).<\/p>\n

Esta conclusi\u00f3n no pueda quedar desvirtuada por el hecho de que no conste acreditada fehacientemente la adquisici\u00f3n que, a su vez, realizara el causante de las ahora transmitentes.<\/p>\n

Ciertamente, las herederas pudieran no ser las verdaderas propietarias de la finca que venden y cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende, pero como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. la Resoluci\u00f3n de 28 de marzo de 2005), este mismo riesgo se dar\u00e1 con car\u00e1cter general en todo proceso de inmatriculaci\u00f3n y de manera especial si la misma se pretende al amparo del art\u00edculo 205 de la ley Hipotecaria cualquiera que fuese el titulo de adquisici\u00f3n derivativo que la provocase, salvo en los supuestos excepcionales de adquisici\u00f3n originaria.<\/p>\n

Pero el indicado riesgo, del que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por s\u00ed solo la aplicaci\u00f3n de la norma ahora debatida, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso.<\/p>\n

Precisamente por ello la pr\u00e1ctica de la inmatriculaci\u00f3n cuenta con la garant\u00edas complementarias respecto a la inscripci\u00f3n a la que da lugar, como son la publicaci\u00f3n de edictos (art\u00edculos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario) y de la limitaci\u00f3n de efectos respecto a terceros conforme art\u00edculo 207 de la dicha Ley, adem\u00e1s de la negaci\u00f3n al inmatriculante de la condici\u00f3n de tercero a los efectos del art\u00edculo 34 de la misma Ley.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n impugnada en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

5 octubre 2007<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, cuando entre el t\u00edtulo previo a favor del transmitente en una inmatriculaci\u00f3n y el que debe ser objeto de inscripci\u00f3n existen discordancias descriptivas, las mismas pueden solventarse mediante el acta de notoriedad complementaria de este \u00faltimo.<\/p>\n

2. La soluci\u00f3n debe ser afirmativa y, en consecuencia, el recurso debe ser estimado. Como dicen acertadamente el recurrente y los Notarios informantes, el acta complementaria del t\u00edtulo p\u00fablico no s\u00f3lo puede utilizarse cuando no existe el documento fehaciente anterior, sino tambi\u00e9n cuando, existiendo, no es posible que el mismo sirva de antet\u00edtulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre uno y otro, como ya admiti\u00f3 indirectamente esta Direcci\u00f3n general en las Resoluciones citada en el \u00abvistos\u00bb. Pues, como tambi\u00e9n alega el recurrente, no puede ser de peor condici\u00f3n aqu\u00e9l cuyo antet\u00edtulo no es suficiente que el que carece en absoluto de \u00e9l.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

7 abril 2009<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inmatricular varias fincas en virtud de una escritura de compraventa. Diversos son los defectos alegados en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

4. En cuanto a las fincas se\u00f1aladas con el n\u00famero 5 y 7 el tercer defecto consiste en no acreditarse la previa adquisici\u00f3n de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente o acta de notoriedad acreditativa de que el causante es tenido como due\u00f1o. El mismo defecto se alega respecto de la finca n\u00famero ocho.<\/p>\n

En esto tambi\u00e9n debe confirmarse la nota de calificaci\u00f3n. Aunque el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario utiliza la expresi\u00f3n \u00abdocumento fehaciente\u00bb, y en principio podr\u00eda entenderse comprendidos los supuestos contemplados en el art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil, lo cierto es que la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso administrativo) de 31 de Enero de 2001 interpret\u00f3 esta expresi\u00f3n, como doble titulaci\u00f3n p\u00fablica, exigiendo que tambi\u00e9n fueran p\u00fablicos los t\u00edtulos previos al t\u00edtulo que se inmatricula.<\/p>\n

8 septiembre 2009<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recuso los siguientes:<\/p>\n

Se presenta en el Registro una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia. Dado que una de las fincas no se halla inscrita y se afirma que fue adquirida por el causante mediante un contrato verbal, se hace un Acta de notoriedad de conformidad con lo que establece el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario. El Acta de notoriedad se compone, como es preceptivo, de un Acta inicial en la que se refleja el requerimiento y una final en que se declara la notoriedad.<\/p>\n

En la primera de ellas se expresa que, mediante la escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n, los comparecientes en aqu\u00e9lla se adjudicaron la herencia de su esposo y padre, don J. A. L. P., y que, careciendo de t\u00edtulo fehaciente y deseando acreditar la veracidad de la adquisici\u00f3n, se proponen las pruebas correspondientes.<\/p>\n

En el Acta que declara la notoriedad, el Notario, despu\u00e9s de enumerar las pruebas realizadas, declara la notoriedad de los hechos afirmados por la parte requirente.<\/p>\n

2. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no declararse la notoriedad de la adquisici\u00f3n por el causante de la herencia. Aparte de ello, entiende que el Notario autorizante del Acta no tiene legitimaci\u00f3n para recurrir, pues el documento suspendido es la escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia, que fue autorizada por un Notario distinto (este problema se examina en el apartado \u201cRECURSO. Personalidad para interponerlo\u201d).<\/p>\n

3. Entrando en el fondo del asunto, es decir, si la declaraci\u00f3n es correcta, es evidente que el Acta de notoriedad ser\u00eda mucho m\u00e1s precisa si declarara con claridad que el causante era tenido por due\u00f1o. Ahora bien, si se tiene en cuenta que en el Acta de requerimiento inicial, y en el resto de la documentaci\u00f3n aportada se afirma que el causante don J. A. L. P. es propietario de dos fincas (que se describen), la segunda de las cuales (que es a la que se refiere el recurso) fue comprada a don J. N. R. en contrato verbal hace muchos a\u00f1os, que dicha finca est\u00e1 sin inmatricular por lo que se solicita su inmatriculaci\u00f3n, y que en el Acta de declaraci\u00f3n de notoriedad, el Notario declara que \u00abde los hechos afirmados por la parte requirente\u00bb, hay que concluir que la notoriedad de la adquisici\u00f3n por el causante est\u00e1 declarada, con lo que ha de revocarse el defecto atribuido por el Registrador.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

16 marzo 2011<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente expediente si cabe la inmatriculaci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y disoluci\u00f3n de condominio con adjudicaci\u00f3n de las fincas resultantes a los distintos part\u00edcipes de la comunidad existente sobre la finca matriz, otorgada el 26 de febrero de 2007. Se considera como t\u00edtulo previo, a los efectos de lo preceptuado en el art\u00edculo 205 del C\u00f3digo civil, una escritura de aportaci\u00f3n de las cuotas que los miembros de la comunidad ten\u00edan sobre la totalidad de la finca matriz con car\u00e1cter privativo a sus respectivas sociedades de gananciales otorgada el 14 de julio de 2006. La escritura de aportaci\u00f3n no se acompa\u00f1a pero s\u00ed un documento privado del que resulta la adjudicaci\u00f3n a la madre de los aportantes de una finca no coincidente en cuanto a su descripci\u00f3n con la aportada.<\/p>\n

2. El debate sobre la naturaleza jur\u00eddica de la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan y la partici\u00f3n de la herencia a los efectos de que exista el doble t\u00edtulo traslativo exigido por el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.<\/p>\n

Un sector doctrinal defiende el car\u00e1cter meramente especificativo de derechos de la disoluci\u00f3n de comunidad y afirma que la caracter\u00edstica esencial del t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n es contener un acto de adquisici\u00f3n derivativa, por lo que, por no implicar un t\u00edtulo de transferencia inmobiliaria, la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan no es t\u00edtulo p\u00fablico inmatriculable. Otro sector doctrinal, defiende el car\u00e1cter traslativo de la disoluci\u00f3n mientras que un tercer sector sin embargo considera que el negocio jur\u00eddico causante de la inmatriculaci\u00f3n puede ser un t\u00edtulo atributivo o determinativo, excluy\u00e9ndose solamente los t\u00edtulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificaci\u00f3n f\u00edsica de la finca, como declaraciones de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal sin disoluci\u00f3n de comunidad, divisi\u00f3n material, agrupaci\u00f3n o segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n esta Direcci\u00f3n General ha abordado el problema, y en su Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2000 neg\u00f3 a la disoluci\u00f3n de comunidad el car\u00e1cter de t\u00edtulo inmatriculable por no acreditar fehacientemente el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trat\u00f3 s\u00f3lo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador hab\u00eda considerado suficiente para inmatricular la doble titulaci\u00f3n de disoluci\u00f3n de comunidad y compraventa, por lo que este Centro Directivo no entr\u00f3 en el problema. La Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2003 abord\u00f3 el supuesto de una disoluci\u00f3n de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por due\u00f1o el que lo es por la disoluci\u00f3n, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.<\/p>\n

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disoluci\u00f3n de comunidad, la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado exigi\u00f3 la autorizaci\u00f3n judicial, propia de los actos de disposici\u00f3n de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla del art\u00edculo 1061 del C\u00f3digo Civil. Pero no se consideran sujetos a autorizaci\u00f3n los actos de adjudicaci\u00f3n de la \u00fanica finca com\u00fan, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2004), ni tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).<\/p>\n

Por su parte la Jurisprudencia tambi\u00e9n ha abordado el tema de la naturaleza jur\u00eddica de la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan y la partici\u00f3n de herencia. Frente a las teor\u00edas que afirman o niegan rotundamente su car\u00e1cter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideraci\u00f3n intermedia de la partici\u00f3n. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, se\u00f1ala: \u00abesta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partici\u00f3n efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta m\u00e1s acorde con el sentido de distintos art\u00edculos del propio C\u00f3digo… As\u00ed la norma del art\u00edculo 1068 del C\u00f3digo despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella \u00fanicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…\u00bb. Se excluyen as\u00ed, entre otras, las teor\u00edas que vendr\u00edan a equiparar la partici\u00f3n a un conjunto de permutas entre los coherederos o condue\u00f1os, que s\u00f3lo ser\u00edan traslativas en la parte que no correspond\u00eda al adjudicatario por su cuota previa.<\/p>\n

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situaci\u00f3n jur\u00eddica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.<\/p>\n

3. En realidad, lo que sucede es que la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan presenta una naturaleza jur\u00eddica compleja, dif\u00edcil de reducir a la dicotom\u00eda entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutaci\u00f3n jur\u00eddico real de car\u00e1cter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posici\u00f3n de poder respecto del bien (v\u00e9ase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, seg\u00fan la cual debe ser calificado de verdadera atribuci\u00f3n patrimonial) lo que explica que deba considerarse t\u00edtulo inmatriculador. En definitiva, por la disoluci\u00f3n de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripci\u00f3n sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.<\/p>\n

4. Partiendo de esta premisa y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el t\u00edtulo inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral (como ocurre en el presente supuesto) y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentaci\u00f3n se haya creado artificialmente para producir la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

5. En el presente expediente el t\u00edtulo previo de adquisici\u00f3n invocado por los inmatriculantes a los efectos de cumplir con lo exigido por el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria es una escritura de aportaci\u00f3n realizada por los cond\u00f3minos de la finca matriz a favor de sus respectivas sociedades de gananciales.<\/p>\n

Como ha se\u00f1alado esta Direcci\u00f3n General, los amplios t\u00e9rminos del art\u00edculo 1323 del C\u00f3digo Civil posibilitan cualquier desplazamiento patrimonial entre los c\u00f3nyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que se produzcan por cualquiera de los medios leg\u00edtimos previstos al efecto (art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil).Entre dichos medios se incluye el negocio de aportaci\u00f3n de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jur\u00eddicamente o de comunicaci\u00f3n de bienes como categor\u00eda aut\u00f3noma y diferenciada con sus propios elementos y caracter\u00edsticas. Estos desplazamientos patrimoniales se someter\u00e1n al r\u00e9gimen jur\u00eddico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los l\u00edmites legales (art\u00edculos 1255 y 1274 del C\u00f3digo Civil) y subsidiariamente por la normativa del C\u00f3digo Civil. En todo caso, han de quedar debidamente expresados y precisados en el t\u00edtulo inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportaci\u00f3n por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. arts. 1.261-3.\u00ba y 1.274 y siguientes del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales, dejando, al margen el an\u00e1lisis de las diversas teor\u00edas sobre la naturaleza jur\u00eddica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los c\u00f3nyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los c\u00f3nyuges, afecto a la satisfacci\u00f3n de necesidades distintas y con un r\u00e9gimen jur\u00eddico diverso). Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jur\u00eddicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutaci\u00f3n sustancial de la situaci\u00f3n jur\u00eddica preexistente, con modificaci\u00f3n de los poderes de gesti\u00f3n y disposici\u00f3n que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tr\u00e1fico jur\u00eddico que tiene innegable trascendencia respecto del r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable en relaci\u00f3n con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Seg\u00fan este criterio, debe exigirse que el negocio de aportaci\u00f3n cumpla el requisito de existencia de t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n a efectos inmatriculadores.<\/p>\n

6. Por otra parte, en relaci\u00f3n con la inmatriculaci\u00f3n de fincas por t\u00edtulo p\u00fablico al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes, esta Direcci\u00f3n General ha constatado en m\u00faltiples ocasiones que dicha inmatriculaci\u00f3n est\u00e1 facilitada en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, ya que solo se exige que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento aut\u00e9ntico.<\/p>\n

Diversas Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y el 30 de julio de 2005, as\u00ed como las de 11 de marzo de 2006 y 21 de mayo de 2007, entre otras) impidieron la inmatriculaci\u00f3n de fincas cuando los t\u00edtulos aportados pod\u00edan considerarse como ficticios. No obstante la posibilidad de apreciar tal car\u00e1cter ha de entenderse en sus justos t\u00e9rminos, dentro de los cauces del procedimiento registral, pues habr\u00e1n de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso \u2013y muy especialmente el iter documental seguido\u2013 las que podr\u00e1n llevar, en su caso, a la conclusi\u00f3n sobre su car\u00e1cter ficticio, y no una mera suposici\u00f3n o conjetura, de que la documentaci\u00f3n haya sido elaborada ad hoc al s\u00f3lo objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n. En todo caso, tales excepciones no deben llevar a desvirtuar el car\u00e1cter reglado del procedimiento de inmatriculaci\u00f3n de modo que, con car\u00e1cter general el Registrador ha de practicar las inscripciones solicitadas siempre que se presenten t\u00edtulos que cumplan los requisitos legalmente establecidos al efecto.<\/p>\n

Todas las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General que han denegado la inmatriculaci\u00f3n del negocio de aportaci\u00f3n (cfr., por todas ellas, la de 21 de mayo de 2007) se han basado en que se buscaba con ello crear una documentaci\u00f3n artificial con objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

7. En aplicaci\u00f3n de las doctrinas expuestas al supuesto concreto de este expediente, debe reconstruirse el \u00abiter\u00bb inmatriculador del que resulta una aportaci\u00f3n realizada por los copropietarios con car\u00e1cter privativo de la finca matriz \u2013que a su vez refieren que adquirieron por herencia de su madre\u2013 a sus respectivas sociedades de gananciales y una posterior segregaci\u00f3n de dicha finca matriz y disoluci\u00f3n de comunidad respecto de todas las fincas resultantes, de modo que se adjudican cada una por completo a los distintos part\u00edcipes. De todo ello se concluye que no existe una sola transmisi\u00f3n, sino m\u00e1s bien un complejo \u00abiter\u00bb adquisitivo. Adem\u00e1s, entre el otorgamiento de las escrituras de aportaci\u00f3n y disoluci\u00f3n median m\u00e1s de siete meses, por lo que (como declar\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 8 de junio de 2009 para un supuesto an\u00e1logo), no existe indicio suficiente para pensar que hayan sido preparadas al \u00fanico efecto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

Tampoco cabe aqu\u00ed valorar la existencia de una transmisi\u00f3n circular en el sentido de que vuelva a los titulares la finca que originariamente transmitieron puesto que, desde el punto de vista subjetivo, aparte de que ya no son titulares con car\u00e1cter privativo de finca alguna sino que las adjudicaciones se realizan a las respectivos matrimonios con car\u00e1cter ganancial, tampoco queda vestigio de comunidad proindiviso, puesto que aqu\u00e9llas se realizan por entero. Adem\u00e1s, desde el plano objetivo, ni siquiera se trata de la misma \u00fanica finca que en su d\u00eda aportaron a sus sociedades conyugales, sino que el objeto a inmatricular son las cuatro fincas independientes resultantes de la segregaci\u00f3n contenida en el propio t\u00edtulo presentado.<\/p>\n

8. Por \u00faltimo ha de destacarse que deben acompa\u00f1arse en la presentaci\u00f3n en el Registro, junto con el t\u00edtulo a inmatricular, la previa escritura de aportaci\u00f3n a gananciales. La calificaci\u00f3n de este t\u00edtulo previo por parte del registrador s\u00ed constituye, conforme a lo dispuesto en los art\u00edculos 3, 18 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario, un requisito necesario para que se proceda a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo presentado a Registro. No obstante por no haber sido considerado como defecto en la nota de calificaci\u00f3n, no puede este Centro directivo considerar este extremo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

26 julio 2011<\/p>\n

<\/a>T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, en la doble titulaci\u00f3n exigida para la inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico, el documento fehaciente que acredite la adquisici\u00f3n por el transmitente puede o no ser un documento privado con fecha fehaciente por haberse liquidado del impuesto de transmisiones o sucesiones.<\/p>\n

2. Hist\u00f3ricamente se entendi\u00f3 que el documento que acreditaba la adquisici\u00f3n por el transmitente pod\u00eda ser un documento privado cuya fecha fuera fehaciente, es decir, que hubiera de ser tenida por cierta, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 entendi\u00f3 que la fehaciencia requerida deb\u00eda ser no s\u00f3lo de la fecha, sino tambi\u00e9n del contenido del documento, es decir, que deb\u00eda tratarse de un documento p\u00fablico.<\/p>\n

3. Por ello, y, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 8 de septiembre de 2009) el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria no s\u00f3lo exige que la fecha del documento se repute aut\u00e9ntica, conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil, sino que dicho documento acredite de modo fehaciente haber adquirido el derecho, y as\u00ed se deduce tambi\u00e9n de lo establecido por el art\u00edculo 199.b) de la misma Ley cuando hace referencia al acreditamiento de modo fehaciente del t\u00edtulo adquisitivo del transmitente o enajenante, mientras que el documento privado no prueba fehacientemente por s\u00ed mismo la adquisici\u00f3n del derecho sobre la finca, pues, aun concurriendo cualquiera de las circunstancias previstas en el art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil, s\u00f3lo acredita frente a terceros su fecha pero no la veracidad de su contenido.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

23 enero 2012<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. En el presente recurso se debate la virtualidad inmatriculadora de una escritura p\u00fablica en la que se formalizan sucesivas transmisiones hereditarias. En primer lugar se hace referencia a la transmisi\u00f3n efectuada desde el primer causante, a la saz\u00f3n titular catastral, a favor de su hija. En segundo lugar, se formaliza la herencia de aqu\u00e9lla a favor de sus cuatro hijos vivos, que son los otorgantes de la escritura y los que demandan la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

Son circunstancias relevantes, a los efectos de este recurso, las siguientes:<\/p>\n

a) En una escritura p\u00fablica se constata el fallecimiento de un se\u00f1or en 1952 (el titular inmediato de los bienes), que deja como \u00fanica heredera a su hija. Esta hija, a su vez hab\u00eda fallecido en 1983, dejando seis hijos y herederos, los cuatro que otorgan la escritura, y otros dos que ya hab\u00edan fallecido al tiempo de dicho otorgamiento, aunque con posterioridad a su madre. Los cuatro otorgantes de la escritura hab\u00edan sido declarados herederos (mediante el correspondiente auto judicial) de estos dos \u00faltimos finados, que hab\u00edan fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia de su madre.<\/p>\n

b) En la escritura p\u00fablica se formaliza la transmisi\u00f3n del titular catastral a favor de su \u00fanica hija y heredera. A tal fin se acredita el t\u00edtulo sucesorio correspondiente (declaraci\u00f3n notarial de herederos abintestato) y, tras se\u00f1alar que dicha heredera ten\u00eda aceptada t\u00e1citamente la herencia paterna, se ratifica por los herederos de \u00e9sta dicha aceptaci\u00f3n hereditaria y se establece que han de entenderse adjudicados a tal heredera todo lo que integra la herencia de su finado padre.<\/p>\n

c) A continuaci\u00f3n, en la misma escritura se procede a adjudicar a los otorgantes, en tanto herederos de su madre, todos los bienes que \u00e9sta hab\u00eda adquirido de su padre, el abuelo de los comparecientes en la escritura.<\/p>\n

d) Los cuatro hermanos otorgantes se adjudican la herencia por partes iguales, \u00aben pago de sus derechos hereditarios en la herencia de su madre, y en virtud de los derechos de transmisi\u00f3n\u00bb operados por el previo fallecimiento de otros dos hermanos.<\/p>\n

El defecto que opone en la calificaci\u00f3n registral, y al cual ha de limitarse este recurso, consiste en que no ha sido cumplida la exigencia del \u00abdoble t\u00edtulo\u00bb, al no aparecer debidamente cumplimentado el t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n en cuya virtud se solicitan las inmatriculaciones, bien con acta de notoriedad, bien mediante documento fehaciente.<\/p>\n

2. La inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico constituye un procedimiento mediante el cual nuestro ordenamiento hipotecario favorece en buena medida el acceso de las fincas a los libros del Registro. En principio, sin necesidad de otros requisitos, basta para conseguir dicho objetivo con que el inmatriculante acredite su adquisici\u00f3n y justifique la de su transmitente, si bien ambas mediante documento p\u00fablico. No obstante, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento intabulador, tambi\u00e9n se considera relevante que el t\u00edtulo inmatriculable no sea meramente declarativo, que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el acto inmatriculante y, tambi\u00e9n, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentaci\u00f3n se haya creado artificialmente con el \u00fanico objetivo de producir la inmatriculaci\u00f3n. Adem\u00e1s, es requisito necesario para inmatricular que se acompa\u00f1e certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con la descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo, de la que resulte que est\u00e1 catastrada a favor de transmitente o adquirente (vid. art\u00edculo 298.1, p\u00e1rrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

3. En el presente caso se discute que se cumpla en forma adecuada la exigencia del \u00abdoble t\u00edtulo\u00bb. Esta exigencia, tal y como ha aclarado el Tribunal Supremo, requiere la acreditaci\u00f3n mediante documento p\u00fablico de al menos dos t\u00edtulos con virtualidad traslativa del dominio sobre los bienes inmuebles. Es decir, a trav\u00e9s de documentaci\u00f3n p\u00fablica ha de acreditarse tanto la titularidad cuyo acceso registral se demanda, como la titularidad de quien le ha precedido en la misma. El legislador, de esta forma, duplica la exigencia de t\u00edtulo p\u00fablico con el espec\u00edfico prop\u00f3sito de que se constate, a trav\u00e9s del instrumento p\u00fablico, de manera fehaciente y suficiente un tracto de titularidad aut\u00e9ntico, que en esencia es lo que justifica el acceso de la finca concernida al Registro, mediante la apertura del correspondiente folio, as\u00ed como de la titularidad dominical resultante.<\/p>\n

4. En el presente caso mediante la escritura p\u00fablica presentada a inscripci\u00f3n se acredita tanto el t\u00edtulo adquisitivo de los sujetos inmatriculantes (herencia de su madre) como el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de su transmitente (herencia de su padre, a la saz\u00f3n abuelo de los titulares actuales). De este modo se refleja mediante documento aut\u00e9ntico dos t\u00edtulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa, colm\u00e1ndose de esta forma la exigencia del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

5. De esta forma, pese a la unidad documental adquisici\u00f3n de la transmitente qued\u00f3 suficientemente acreditada en el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n. En efecto, la titularidad de la transmitente se justifica en la escritura p\u00fablica a trav\u00e9s de la formalizaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n hereditaria que hab\u00eda tenido lugar al fallecimiento del primer causante, a cuyo favor figuran catastradas las fincas cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende. Con tal motivo se acredita el correspondiente t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n \u2013acta notarial de notoriedad donde se la declara heredera \u00fanica\u2013 y se formaliza su previa aceptaci\u00f3n t\u00e1cita \u2013mediante la ratificaci\u00f3n formal de sus herederos (en tanto sucesores suyos, cfr. art\u00edculo 661 del C\u00f3digo Civil)\u2013, as\u00ed como la adjudicaci\u00f3n a su favor de los bienes inventariados, como antecedente necesario a la adjudicaci\u00f3n que se efect\u00faa a favor de estos \u00faltimos. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil, la propiedad y los dem\u00e1s derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten \u2013entre otros modos\u2013 por sucesi\u00f3n testada e intestada, por lo que \u00e9sta constituye un t\u00edtulo h\u00e1bil para que los herederos acrediten la previa adquisici\u00f3n del derecho, de suerte que acreditada esta adquisici\u00f3n previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculaci\u00f3n el posterior t\u00edtulo de transmisi\u00f3n a favor de los titulares actuales, demandantes del acceso registral de su titularidad.<\/p>\n

Asimismo, en relaci\u00f3n con el car\u00e1cter previo de la adquisici\u00f3n de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento del causante de la transmitente se produjo en el a\u00f1o 1952, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesi\u00f3n (cfr. art\u00edculo 657 del C\u00f3digo Civil); que los efectos de la aceptaci\u00f3n de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (art\u00edculo 989 del mismo C\u00f3digo); que, con independencia del car\u00e1cter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partici\u00f3n, es evidente que en el proceso sucesorio, delaci\u00f3n y partici\u00f3n se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. art\u00edculo 1068 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Por tanto, habiendo quedado acreditada la adquisici\u00f3n de la transmitente, de los que pretenden la inmatriculaci\u00f3n a su favor, mediante un t\u00edtulo material con suficiente eficacia traslativa y formalizado en documento p\u00fablico resulta totalmente innecesaria que se vuelva a acreditar la titularidad de aqu\u00e9lla mediante acta de notoriedad.<\/p>\n

A la vista de los fundamentos de Derecho que preceden, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar nota de calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

5 junio 2012<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Se presenta para su inmatriculaci\u00f3n escritura de venta de una finca. En el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n se dice: \u00abLe pertenece por herencia de su padre don A. P. P. en virtud de escritura por m\u00ed autorizada el diecinueve de mayo de dos mil once, n\u00famero 747 de Protocolo\u00bb. La registradora suspende la inmatriculaci\u00f3n por entender que debe presentarse el t\u00edtulo previo.<\/p>\n

2. El recurrente aduce que, si bien el segundo apartado del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripci\u00f3n se expresen las circunstancias de la adquisici\u00f3n anterior, tales circunstancias resultan ya del documento presentado, pero olvida que la calificaci\u00f3n del registrador en los casos de inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico, por existir dos transmisiones, se extiende a la identidad de la finca del t\u00edtulo previo y la que es objeto del t\u00edtulo que se pretende inmatricular, como se deriva de la misma interpretaci\u00f3n literal del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, y de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria bien claramente dice que las circunstancias esenciales de la adquisici\u00f3n anterior deben tomarse de \u00ablos mismos documentos o de otros presentados al efecto\u00bb, por lo que dichas circunstancias se deben tomar del documento en que consten y, caso de que no constaren, podr\u00edan ser las que resultaren de documentos subsanatorios o complementarios, pero siempre bajo la necesidad de calificaci\u00f3n registral de la identidad de la finca.<\/p>\n

Y sobre todo teniendo en cuenta que el t\u00edtulo inscribible en este caso est\u00e1 constituido por dos documentos, el \u00faltimo p\u00fablico inscribible y el anterior complementario de \u00e9l, pues el art\u00edculo 33 del Reglamento Hipotecario define el t\u00edtulo aludiendo no s\u00f3lo al documento principal sino tambi\u00e9n a los complementarios. Es la misma raz\u00f3n que exige presentar el acta de notoriedad complementaria del t\u00edtulo p\u00fablico cuando no existe o es insuficiente dicho documento fehaciente anterior, todo lo cual entra en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral por tratarse de la inscripci\u00f3n inmatriculadora que abre folio registral a la finca, lo que exige extremar todas las garant\u00edas y requisitos del procedimiento registral.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

17 julio 2012<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Plantea el presente recurso el problema de si son suficientes a los efectos de proceder a la inmatriculaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de sendas fincas una \u00fanica escritura p\u00fablica en cuya virtud los otorgantes, previa aceptaci\u00f3n pura y simple de la herencia causada por su esposo y padre respectivamente, liquidan parcialmente la sociedad de gananciales formada por la viuda y su fallecido esposo, y adjudican a la primera, en pleno dominio, una mitad indivisa de dos fincas, y a la herencia del causante la restante mitad indivisa. A continuaci\u00f3n adjudican la mitad indivisa de las fincas adjudicadas a la herencia del causante a su hijo y heredero en plena propiedad (\u00abotorgan\u00bb primero). Finalmente, la viuda adjudica la mitad indivisa de las referidas fincas, previamente adjudicadas en pago de su haber en la sociedad de gananciales, a t\u00edtulo de pacto de mejora, conforme al Derecho civil foral de Galicia – con car\u00e1cter irrevocable y facultad de libre disposici\u00f3n -, a su referido hijo, quien acepta dicha adjudicaci\u00f3n (\u00abotorgan\u00bb segundo).<\/p>\n

2. En principio, en nuestro Derecho, basta sin necesidad de otros requisitos, para practicar la inmatriculaci\u00f3n de fincas, que se acredite su adquisici\u00f3n por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los t\u00e9rminos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. No obstante, se viene exigiendo tambi\u00e9n que, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el t\u00edtulo inmatriculable no sea meramente declarativo; que incorpore certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de las fincas, en t\u00e9rminos absolutamente coincidentes con la descripci\u00f3n de \u00e9stas en dicho t\u00edtulo, de las que resulte adem\u00e1s que la finca est\u00e1 catastrada a favor del transmitente o del adquirente; que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculaci\u00f3n, y tambi\u00e9n que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentaci\u00f3n se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculaci\u00f3n. Un extremo \u00e9ste que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los t\u00edtulos, transmisiones circulares, ausencia de funci\u00f3n econ\u00f3mica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, gratuidad de la operaci\u00f3n, v\u00ednculos de parentesco entre los part\u00edcipes en los respectivos negocios, etc) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentaci\u00f3n ha sido creada o concebida \u00abad hoc\u00bb, con car\u00e1cter meramente instrumental a fin de conseguir la inmatriculaci\u00f3n, pues tal situaci\u00f3n es rechazada por el Ordenamiento jur\u00eddico por envolver un verdadero fraude de ley (cfr. art\u00edculo 6.4 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

3. Por lo que se refiere al car\u00e1cter traslativo, de los t\u00edtulos p\u00fablicos exigidos por el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de mayo y 26 de julio de 2011), el debate sobre la naturaleza jur\u00eddica de la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan y la partici\u00f3n de la herencia a los efectos de que exista el doble t\u00edtulo traslativo exigido por el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.<\/p>\n

Un sector doctrinal defiende el car\u00e1cter meramente especificativo de derechos de la disoluci\u00f3n de comunidad y afirma que la caracter\u00edstica esencial del t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n es contener un acto de adquisici\u00f3n derivativa, por lo que, por no implicar un t\u00edtulo de transferencia inmobiliaria, la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan no es t\u00edtulo p\u00fablico inmatriculable. Otro sector doctrinal, defiende el car\u00e1cter traslativo de la disoluci\u00f3n mientras que un tercer sector sin embargo considera que el negocio jur\u00eddico causante de la inmatriculaci\u00f3n puede ser un t\u00edtulo atributivo o determinativo, excluy\u00e9ndose solamente los t\u00edtulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificaci\u00f3n f\u00edsica de la finca, como declaraciones de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal sin disoluci\u00f3n de comunidad, divisi\u00f3n material, agrupaci\u00f3n o segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n esta Direcci\u00f3n General ha abordado el problema, y en su Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2000 neg\u00f3 a la disoluci\u00f3n de comunidad el car\u00e1cter de t\u00edtulo inmatriculable por no acreditar fehacientemente el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trat\u00f3 s\u00f3lo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador hab\u00eda considerado suficiente para inmatricular la doble titulaci\u00f3n de disoluci\u00f3n de comunidad y compraventa, por lo que este Centro Directivo no entr\u00f3 en el problema. La Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2003 abord\u00f3 el supuesto de una disoluci\u00f3n de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por due\u00f1o el que lo es por la disoluci\u00f3n, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.<\/p>\n

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disoluci\u00f3n de comunidad, la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado exigi\u00f3 la autorizaci\u00f3n judicial, propia de los actos de disposici\u00f3n de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla del art\u00edculo 1061 del C\u00f3digo Civil. Pero no se consideran sujetos a autorizaci\u00f3n los actos de adjudicaci\u00f3n de la \u00fanica finca com\u00fan, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2004), ni tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).<\/p>\n

Por su parte la Jurisprudencia tambi\u00e9n ha abordado el tema de la naturaleza jur\u00eddica de la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan y la partici\u00f3n de herencia. Frente a las teor\u00edas que afirman o niegan rotundamente su car\u00e1cter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideraci\u00f3n intermedia de la partici\u00f3n. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, se\u00f1ala: \u00abesta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partici\u00f3n efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta m\u00e1s acorde con el sentido de distintos art\u00edculos del propio C\u00f3digo… As\u00ed la norma del art\u00edculo 1068 del C\u00f3digo despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella \u00fanicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…\u00bb. Se excluyen as\u00ed, entre otras, las teor\u00edas que vendr\u00edan a equiparar la partici\u00f3n a un conjunto de permutas entre los coherederos o condue\u00f1os, que s\u00f3lo ser\u00edan traslativas en la parte que no correspond\u00eda al adjudicatario por su cuota previa.<\/p>\n

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situaci\u00f3n jur\u00eddica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.<\/p>\n

4. En realidad, lo que sucede es que la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan presenta una naturaleza jur\u00eddica compleja, dif\u00edcil de reducir a la dicotom\u00eda entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutaci\u00f3n jur\u00eddico real de car\u00e1cter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posici\u00f3n de poder respecto del bien (v\u00e9ase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, seg\u00fan la cual debe ser calificado de verdadera atribuci\u00f3n patrimonial) lo que explica que deba considerarse t\u00edtulo inmatriculador. En definitiva, por la disoluci\u00f3n de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripci\u00f3n sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Por tanto, desde este punto de vista no cabe objetar la documentaci\u00f3n calificada.<\/p>\n

5. Admitidos, a los efectos de la inmatriculaci\u00f3n por la v\u00eda del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, los t\u00edtulos p\u00fablicos de partici\u00f3n de herencia y de liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales, seg\u00fan se desprende de las consideraciones anteriores, el problema en el presente expediente se centra en el requisito negativo que impone la exclusi\u00f3n como t\u00edtulos inmatriculadores de aquellos que tengan car\u00e1cter meramente instrumental, es decir, que hayan sido confeccionados \u00abad hoc\u00bb a fin de conseguir el efecto de la inmatriculaci\u00f3n pretendida. En este sentido, cabe recordar c\u00f3mo el primitivo rigor que, para poder ser apreciada por los registradores, se exig\u00eda a la prueba de esa presunta instrumentalidad de la titulaci\u00f3n aportada ha sido temperado por la Resoluci\u00f3n de 21 de mayo de 2007 que estableci\u00f3 que no serv\u00eda como t\u00edtulo inmatriculador una escritura de aportaci\u00f3n de la finca del marido a la sociedad conyugal, adjuntando como documento fehaciente anterior escritura de compraventa – n\u00famero anterior del protocolo – en que el marido hab\u00eda comprado con aseveraci\u00f3n de la esposa de que el precio se pag\u00f3 con dinero privativo de aqu\u00e9l, porque entraba en el \u00abterreno de lo racional\u00bb, y no era, por tanto, una mera conjetura, pensar que se buscaba crear un t\u00edtulo inmatriculador \u00abad hoc\u00bb. En resumen, la simultaneidad de fechas y el escaso coste fiscal de las operaciones (indicios que tambi\u00e9n concurren en el presente caso) se estimaron suficientes para apreciar su existencia; porque, aunque la titularidad que resultaba del t\u00edtulo final era distinta de la inicial, no lo era en cambio totalmente de la que resultaba del t\u00edtulo intermedio.<\/p>\n

Facilitaci\u00f3n de la prueba que hab\u00edan acentuado ya las Resoluciones de 26 (3), 27 (3), 28 (3), 29 (3), y 30 (2) de julio de 2005 cuando observaron que era un factor relevante a efectos de concluir que hab\u00eda elaborado un t\u00edtulo inmatriculador \u00abad hoc\u00bb el de que aparezcan representadas por la misma persona la sociedad que aparece como transmitente en el t\u00edtulo previo y la que adquiere en el segundo t\u00edtulo. Y que recibi\u00f3 todav\u00eda mayor empuje en la Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2009. Seg\u00fan \u00e9sta, la inmatriculaci\u00f3n en nuestro sistema est\u00e1 muy facilitada, por lo que ha de evitarse que se produzcan inmatriculaciones con titulaciones \u00abad hoc\u00bb, lo que, entiende, se produce sin \u00absombra de duda\u00bb cuando al final del proceso los bienes mantienen el mismo car\u00e1cter que ten\u00edan anteriormente. En el caso resuelto en la citada resoluci\u00f3n el cambio del r\u00e9gimen matrimonial hab\u00eda durado s\u00f3lo ocho d\u00edas y se hab\u00edan utilizado dos negocios de sentido contrario, como eran la disoluci\u00f3n de la sociedad de gananciales y una nueva aportaci\u00f3n.<\/p>\n

En definitiva, esta tendencia a exigir un mayor grado de certeza en el car\u00e1cter no instrumental de los t\u00edtulos a trav\u00e9s de los cuales se pretenda obtener la inmatriculaci\u00f3n de una finca en el Registro de la Propiedad se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jur\u00eddica preventiva, que resultan incompatibles con la mera posibilidad de que mediante el simple expediente de la creaci\u00f3n instrumental de t\u00edtulos se volatilicen todas las prevenciones que para la inmatriculaci\u00f3n mediante t\u00edtulo p\u00fablico ha instituido el legislador, debiendo interpretarse estas exigencias en el sentido de garantizar que el sistema no resulte permeable al fraude de ley.<\/p>\n

6. No es necesario insistir sobre el reforzamiento jur\u00eddico que proporciona al derecho que se inscribe el proceso inmatriculador, es decir, sobre las importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros – en primer lugar los que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad (cfr. art\u00edculo 207 de la Ley Hipotecaria) – que pueden derivarse de la incorporaci\u00f3n de un inmueble al Registro de la Propiedad si fuese el caso que no correspondiese (cfr. art\u00edculos 17, 1.3, 34, 38, 41, 145 entre otros de la ley hipotecaria). Es por ello que las cautelas, prevenidas en la Ley y el Reglamento, y aplicadas por la jurisprudencia y por este Centro Directivo, han de ser observadas con especial cuidado lo que, forzosamente, obliga a extremar el celo al funcionario calificador en todo el proceso, para impedir que puedan llegar a inmatricularse fincas que no cumplen con los requisitos exigidos; lo que obligar\u00eda a los posibles perjudicados a seguir costosos tr\u00e1mites para restablecer la situaci\u00f3n anterior.<\/p>\n

7. En el presente caso concurren casi todos los indicios mencionados m\u00e1s arriba que se han manejado para apreciar la instrumentalidad de la operaci\u00f3n dise\u00f1ada. Ya que no solo se da la simultaneidad, en grado absoluto pues las dos alegadas transmisiones se producen en un \u00fanico instrumento p\u00fablico, otorgado en unidad de acto y, por tanto, con perfecta coetaneidad, y escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, sino tambi\u00e9n la participaci\u00f3n exclusiva en tales operaciones de personas ligadas por los v\u00ednculos m\u00e1s estrechos de parentesco (matrimonio y filiaci\u00f3n), la gratuidad de las operaciones, e incluso la circularidad si atendemos a la doctrina de la nombrada Resoluci\u00f3n de este Centro de 21 de mayo de 2007 por cuanto, tras las operaciones documentadas, los bienes quedan, en definitiva, en manos de un hijo de los c\u00f3nyuges titulares, hijo en quien concurre la condici\u00f3n de heredero del marido fallecido, en cuya posici\u00f3n patrimonial queda subrogado como tal sucesor universal del mismo.<\/p>\n

A todo ello se a\u00f1ade la circunstancia de que en el presente caso la escritura p\u00fablica calificada indica en el apartado \u00abT\u00edtulo\u00bb de las fincas inventariadas que se pretenden inmatricular, el de la mera manifestaci\u00f3n de los otorgantes de haberlas adquirido por compra hace m\u00e1s de veinticinco a\u00f1os, sin que lo acrediten documentalmente, ni precisen ninguna otra circunstancia de tal supuesta compra, ni el titular de quien se adquiri\u00f3, de lo cual hace la oportuna advertencia el notario autorizante. No se trata de exigir que se acredite fehacientemente la adquisici\u00f3n realizada por los causantes de los que traen causa el transmitente de quien pretende inmatricular a su favor, pero s\u00ed de se\u00f1alar que el dato de que no conste circunstancia alguna en relaci\u00f3n con la alegada compraventa constituye un indicio o factor m\u00e1s que, en la ponderaci\u00f3n interpretativa que el registrador ha de realizar para alcanzar la conclusi\u00f3n del car\u00e1cter instrumental del iter negocial seguido, ha de tomarse en consideraci\u00f3n a fin de reforzar la convicci\u00f3n sobre el reiterado car\u00e1cter instrumental, confirmando en su virtud el rechazo de la pretensi\u00f3n inmatriculadora por la v\u00eda simplificada intentada del t\u00edtulo p\u00fablico a que se refiere el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria. No olvidemos que este precepto exige que el transmitente acredite de modo fehaciente haber adquirido con anterioridad al t\u00edtulo p\u00fablico que se presenta a inmatriculaci\u00f3n, y si bien no exige categ\u00f3ricamente un lapso de tiempo especial entre ambas transmisiones, a diferencia de lo que hac\u00eda el Reglamento Hipotecario en su art\u00edculo 298, modificado en este extremo por la reforma llevada a cabo por Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre, sin embargo s\u00ed excluye la simultaneidad (\u00ab…\u2026t\u00edtulos p\u00fablicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos t\u00edtulos…\u00bb), simultaneidad que en este caso concurre de forma plena, al punto de documentarse el total \u00abiter\u00bb transmisivo en un mismo y \u00fanico instrumento p\u00fablico.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

25 julio 2012<\/p>\n

T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

Se presenta en el Registro escritura por la que el representante de una sociedad mercantil afirma que la sociedad representada es due\u00f1a de una finca urbana, por haberla adquirido como consecuencia de una escritura de aumento de capital autorizada dos d\u00edas antes, que se halla pendiente de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, vendiendo a continuaci\u00f3n dicha finca.<\/p>\n

El registrador atribuye dos defectos, por los que no inscribe: 1) No haberse inscrito en el Registro Mercantil la escritura de ampliaci\u00f3n de capital que fue causa de la aportaci\u00f3n a la sociedad de la finca; y 2) Tener duda fundada sobre la identidad de la finca. La duda se basa en que las colindantes se formaron por segregaci\u00f3n de otra, por lo que la vendida puede tener la misma procedencia y, en consecuencia, hallarse inscrita (esta cuesti\u00f3n puede verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cIdentidad de la finca\u201d).<\/p>\n

2. Hay que hacer constar, en primer lugar, que, de conformidad con lo que establece el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra en causas o motivos ajenos a la calificaci\u00f3n registral, limit\u00e1ndose esta resoluci\u00f3n a los defectos alegados por el registrador.<\/p>\n

3. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser revocado. Sin entrar ahora de lleno en el tema de la calificaci\u00f3n del antet\u00edtulo o t\u00edtulo previo en la inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico, es lo cierto que, como dijo la Resoluci\u00f3n de 2 de junio de 2005, que debe ser un t\u00edtulo que tenga, por s\u00ed mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, En este caso, el antet\u00edtulo es m\u00e1s que eso, pues la falta de inscripci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n de capital que fue su causa no impedir\u00eda de ning\u00fan modo la transmisi\u00f3n que se oper\u00f3 por virtud del mismo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al primero de los defectos, y desestimarlo en cuanto al segundo.<\/p>\n

2 agosto 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Aunque en alguna Resoluci\u00f3n el Centro Directivo ha afirmado que el fraude es un hecho que escapa a la calificaci\u00f3n del Registrador, en este caso, sin emplear la palabra \u201cfraude\u201d, viene a confirmar una calificaci\u00f3n denegatoria basada en la apreciaci\u00f3n de un fraude evidente. Tal vez por este motivo esta Resoluci\u00f3n fue anulada por la sentencia de 20 de octubre de 2006, del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 1 de Pontevedra, confirmada por la de 14 de marzo de 2007, de la Audiencia Provincial, publicada en el B.O.E de 30 de abril de 2008. Como en otros casos, el fallo publicado no contiene los argumentos empleados para anular la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

INMATRICULACI\u00d3N T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente No es inscribible la escritura por la que pretende inmatricularse una finca si el transmitente manifiesta que la adquiri\u00f3 por donaci\u00f3n (Resoluci\u00f3n de 10 de marzo) o por compra (Resoluci\u00f3n de 4 de abril), sin acreditarlo mediante documento fehaciente, si bien el defecto tiene car\u00e1cter subsanable. 10 marzo y […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3940],"tags":[1526,3971],"class_list":{"0":"post-18612","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-inmatriculacion","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-titulo-de-adquisicion-del-transmitente","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18612","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18612"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18612\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18612"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18612"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18612"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}