{"id":18614,"date":"2016-02-04T10:36:02","date_gmt":"2016-02-04T09:36:02","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18614"},"modified":"2016-03-09T10:42:49","modified_gmt":"2016-03-09T09:42:49","slug":"titulo-publico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/inmatriculacion\/titulo-publico\/","title":{"rendered":"T\u00edtulo p\u00fablico"},"content":{"rendered":"

INMATRICULACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

T\u00edtulo p\u00fablico<\/a><\/strong><\/p>\n

Si en el Registro hay alg\u00fan asiento sobre finca cuya descripci\u00f3n coincide en alg\u00fan detalle con la contenida en el t\u00edtulo que se pretende inscribir, ser\u00e1 competente el Juez de Primera Instancia, conforme al art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario, para resolver la cuesti\u00f3n. Si se inmatricula en cambio la finca porque el Registrador no duda acerca de su identidad, el que se crea perjudicado podr\u00e1 alegarlo en juicio declarativo, y deber\u00e1 el Juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva. Lo que no puede hacerse, en lugar de este segundo procedimiento, es solicitar una anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n, que no es la prevenida en el art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario ni en ning\u00fan otro art\u00edculo, y pedir que el Registrador remita el expediente al Juez de Primera Instancia.<\/p>\n

8 marzo 1978<\/p>\n

T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- El auto de adjudicaci\u00f3n es t\u00edtulo h\u00e1bil para inmatricular fincas, pues los art\u00edculos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento presuponen la existencia de un t\u00edtulo que conlleve la transmisi\u00f3n de la finca en cuesti\u00f3n y no otra cosa es el auto de adjudicaci\u00f3n en p\u00fablica subasta tras el correspondiente juicio ejecutivo. Sin embargo, el auto no ser\u00e1 inscribible si no concurren en \u00e9l los requisitos exigidos por el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria para que tenga virtualidad inmatriculadora.<\/p>\n

20 febrero 1999<\/p>\n

T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- Ante una escritura por la que los condue\u00f1os de varias fincas disuelven la comunidad existente, adjudicando fincas concretas a cada uno, se suspende la inscripci\u00f3n porque al no figurar inscritas tres quintas partes de cada una de las fincas, cuyos titulares manifiestan que las adquirieron por herencia de su padre, fallecido hace m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os y sin t\u00edtulo, se considera que el t\u00edtulo presentado no es h\u00e1bil para la inmatriculaci\u00f3n, y la Direcci\u00f3n, sin entrar a resolver si con arreglo al art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, anterior a la reforma de 1998, el t\u00edtulo p\u00fablico deb\u00eda ser traslativo o meramente declarativo, resuelve que de acuerdo con el citado art\u00edculo y el 205 de la Ley, ser\u00eda necesario t\u00edtulo p\u00fablico adquisitivo y la acreditaci\u00f3n fehaciente de la previa adquisici\u00f3n del derecho por el transmitente. No obstante, respecto de las participaciones que s\u00ed figuraban inscritas, no hay obst\u00e1culo que impida su inscripci\u00f3n.<\/p>\n

4 diciembre 2000<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- Para el caso de inmatriculaci\u00f3n en virtud de t\u00edtulo p\u00fablico, acreditando el transmitente su adquisici\u00f3n mediante una escritura de adici\u00f3n de herencia otorgada un mes antes, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el ep\u00edgrafe \u201cT\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente\u201d.<\/p>\n

28 marzo 2005<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la sociedad A adquiere de la sociedad B varias parcelas que se dice no est\u00e1n inscritas. Como t\u00edtulo previo para la inmatriculaci\u00f3n se presenta otra escritura, otorgada poco tiempo antes, por la que la sociedad B adquiri\u00f3 tales fincas de la sociedad C, d\u00e1ndose la circunstancia de que la sociedad A y la C aparecen representadas respectivamente por su administrador \u00fanico, que es la misma persona.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n, entre otros, por el siguiente defecto: el t\u00edtulo previo alegado no es suficiente para la inmatriculaci\u00f3n, por las circunstancias concurrentes (es una escritura autorizada pocos dias antes, en la que aparece como transmitente otra sociedad relacionada con las de la \u00faltima venta (coinciden los representantes). Y todas esas sociedades est\u00e1n igualmente relacionadas con las de otras ventas presentadas en el Registro en fecha pr\u00f3ximas, tambi\u00e9n a efectos de inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico.<\/p>\n

3. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluci\u00f3n citada en el \u00abVistos\u00bb) en materia de inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico, que est\u00e1 tan facilitada por nuestra legislaci\u00f3n, es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentaci\u00f3n que acredita la adquisici\u00f3n por el transmitente haya sido elaborada al solo efecto de conseguir tal inmatriculaci\u00f3n, circunstancia relevante en un caso como el presente en el que la sociedad que primero transmiti\u00f3 tiene como administradora \u00fanica la misma persona que ostenta la misma cualidad respecto de la adquisici\u00f3n final.<\/p>\n

Estas precauciones son a\u00fan m\u00e1s necesarias respecto de fincas r\u00fasticas sobre las que se va a iniciar un procedimiento urban\u00edstico (como es el caso) pues dicho procedimiento va a suponer la pr\u00e1ctica imposibilidad de identificar unas parcelas que pueden estar inscritas con otras que se pretende inmatricular, con lo que se producir\u00eda una doble inmatriculaci\u00f3n proscrita por nuestro ordenamiento registral. A esta dificultad de identificar las parcelas se a\u00f1ade la imposibilidad de realizar la busca por personas dadas las circunstancias del caso.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

26 (3 Rs.), 27 (3 Rs), 28 (3 Rs), 29 (3 RS.) y 30 (2 Rs) julio 2005.<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Mediante escritura de aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales autorizada por la Notaria de Le\u00f3n Do\u00f1a Carmen Casasola G\u00f3mez-Aguado el 27 de febrero de 2006 (protocolo n\u00famero 445) y de la que los consortes Don Jos\u00e9 Arias Gonz\u00e1lez y Do\u00f1a Iluminada Bosch S\u00e1nchez son \u00fanicos otorgantes, el primero de ellos aport\u00f3 a su sociedad de gananciales el pleno dominio de las dos fincas descritas en dicha escritura (una finca r\u00fastica, de superficie cincuenta y cuatro \u00e1reas cuarenta y cinco centi\u00e1reas radicada en el Ayuntamiento de Castropodame-Le\u00f3n, y otra urbana radicada en el mismo t\u00e9rmino municipal).<\/p>\n

La citadas fincas (no inmatriculadas) pertenec\u00edan con car\u00e1cter privativo a Don Jos\u00e9 Arias Gonz\u00e1lez, tal como se expresa en el apartado correspondiente de la escritura, \u00abpor compra a. formalizada mediante escritura otorgada en Le\u00f3n, bajo mi fe en el d\u00eda de hoy con el n\u00famero anterior de mi protocolo\u00bb, siendo en t\u00edtulo en cuesti\u00f3n una compraventa en la que, adem\u00e1s del vendedor, comparecieron ambos c\u00f3nyuges: el esposo, luego aportante a la sociedad de gananciales, para adquirir con car\u00e1cter privativo las dos fincas que posteriormente se pretenden inmatricular; la esposa, para aseverar que \u00abtiene tal car\u00e1cter el dinero con que satisface el precio\u00bb.<\/p>\n

b) Presentada la citada escritura de aportaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad n\u00famero dos de los de Ponferrada, fue objeto de calificaci\u00f3n negativa en base a estos defectos: 1.\u00ba En la escritura que se califica se describen dos fincas cuyos linderos se determinan por referencia a n\u00famero de pol\u00edgono y parcela y posteriormente, en diligencia de complemento de fecha 27 de Junio de 2006, la Notario autorizante completa su descripci\u00f3n se\u00f1alando los nombres de los colindantes seg\u00fan resulta de las certificaciones catastrales; pero en cuanto a la finca n\u00famero dos no se determinan los nombres de los colindantes por el fondo y por la derecha, sino que se indica como colindantes \u00abl\u00edmite de zona urbana\u00bb.<\/p>\n

2.\u00ba No es posible practicar la inmatriculaci\u00f3n con el t\u00edtulo de aportaci\u00f3n a sociedad de gananciales cuando el t\u00edtulo fehaciente que acredita la adquisici\u00f3n del ahora transmitente es una escritura de compraventa con confesi\u00f3n de privaticidad de su esposa, otorgada por el mismo Notario con el n\u00famero anterior de protocolo, al ser elaborado al objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

c) Se recurre contra la anterior calificaci\u00f3n (\u00edntegramente confirmada en la calificaci\u00f3n sustitutoria) presentando al efecto un escrito ciertamente confuso, toda vez que, por ejemplo, en el petitum no solicita la revocaci\u00f3n, en todo o en parte, de la calificaci\u00f3n, aunque del conjunto del mismo cabe inferir (no sin ciertas dosis de flexibilidad) una alegaci\u00f3n contra los fundamentos de la calificaci\u00f3n con intenci\u00f3n de rebatirlos.<\/p>\n

Por ello, aplicando el principio pro actione, y toda vez que, como m\u00e1s adelante se explicar\u00e1, los otorgantes de la escritura calificada han ratificado las actuaciones realizadas por el firmante del recurso, se entra a resolver el mismo.<\/p>\n

3. Y entrando a examinar el fondo del recurso, y toda vez que para dictar esta resoluci\u00f3n no han de tenerse en cuenta posibles obst\u00e1culos no se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n recurrida, no cabe duda que el n\u00facleo fundamental de aquel gira en torno al segundo defecto antes rese\u00f1ado (\u00abel t\u00edtulo fehaciente que acredita la adquisici\u00f3n del ahora transmitente es una escritura de compraventa con confesi\u00f3n de privaticidad de su esposa, otorgada por el mismo Notario con el n\u00famero anterior de protocolo, al ser elaborado al objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n.\u00bb), el cual se formula a la vista del especial iter documental seguido a efectos de posibilitar que el t\u00edtulo otorgado en \u00faltimo lugar (aportaci\u00f3n a sociedad de gananciales) sirva para inmatricular las fincas en \u00e9l descritas.<\/p>\n

Y para ello hay que partir de algunas afirmaciones ya realizadas por este Centro Directivo que sin duda han de ser tenidas en cuenta por el funcionario calificador a la hora de emitir su calificaci\u00f3n a la vista de los documentos presentados:<\/p>\n

a) La inmatriculaci\u00f3n de fincas est\u00e1 facilitada en nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria, de modo y manera que basta que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente.<\/p>\n

Esta facilidad puede dar lugar a inmatriculaciones que perjudiquen a terceros, para lo cual el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria exige la publicaci\u00f3n de edictos a fin de que los que se sientan perjudicados act\u00faen conforme a lo que a su derecho convenga.<\/p>\n

b) No puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisici\u00f3n anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la \u00fanica finalidad de conseguir la inmatriculaci\u00f3n y que a veces surgen en el registrador que ha de calificar sospechas de que efectivamente as\u00ed se ha hecho, si bien las simples sospechas acerca de la realidad del negocio jur\u00eddico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisici\u00f3n anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Ahora bien, esta \u00faltima afirmaci\u00f3n ha de entenderse en sus justos t\u00e9rminos, pues habr\u00e1n de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso \u2013y muy especialmente el iter documental seguido\u2013 las que tendr\u00e1n que llevar, o no, a la conclusi\u00f3n de que existe una fundada sospecha y no una mera suposici\u00f3n o conjetura, pero teniendo siempre bien presente la necesidad de extremar las precauciones a fin de evitar que la documentaci\u00f3n haya sido elaborada al s\u00f3lo objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

4. As\u00ed las cosas, tampoco ha de olvidarse que la cuesti\u00f3n que nos ocupa se circunscribe al estricto \u00e1mbito registral, toda vez que, en el orden sustantivo, esta Direcci\u00f3n General tiene declarado:<\/p>\n

a) Que la regulaci\u00f3n que del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial contiene el C\u00f3digo Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los art\u00edculos 1.315 (libertad en la determinaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico), 1.325 (libertad en cuanto a su estipulaci\u00f3n, modificaci\u00f3n o sustituci\u00f3n), 1.328 (libertad de pacto en tanto las estipulaciones no sean contrarias a las leyes o las costumbres o limitativas de la igualdad de derechos que corresponda a cada c\u00f3nyuge) y 1323 (posibilidad de transmitirse los c\u00f3nyuges por cualquier t\u00edtulo bienes y derechos y celebrar entre s\u00ed toda clase de contratos), sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas en el mismo C\u00f3digo (cfr. art\u00edculo 1.315).<\/p>\n

b) Que el propio art\u00edculo 1.355 \u2013al permitir que los c\u00f3nyuges atribuyan car\u00e1cter ganancial a los bienes que adquieran a t\u00edtulo oneroso durante el matrimonio, con independencia de cu\u00e1l sea la procedencia y la forma y plazos de satisfacci\u00f3n del precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, se encuadra dentro de ese amplio reconocimiento de la autonom\u00eda privada y constituye una manifestaci\u00f3n m\u00e1s del principio de libertad de pactos que se hace patente en el mencionado art\u00edculo 1.323, posibilitando tambi\u00e9n la aplicaci\u00f3n de este principio que, aun cuando no concurran los presupuestos de la norma del art\u00edculo 1.355, los c\u00f3nyuges atribuyan la condici\u00f3n de gananciales a bienes que fueran privativos.<\/p>\n

5. Por consiguiente, en el presente caso este Centro Directivo no prejuzga en modo alguno la validez sustantiva del pacto contenido en la escritura calificada, pero no puede soslayar que si el resultado final perseguido es que los bienes que se pretenden inmatricular lo sean con car\u00e1cter ganancial, se podr\u00eda haber alcanzado tal finalidad directamente, y por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.355 del C\u00f3digo Civil, con la primera escritura otorgada, la cual, complementada con un acta de notoriedad acreditativa de que quien interviene en ella como transmitente es tenido por due\u00f1o, hubiera tenido perfecta virtualidad inmatriculadora.<\/p>\n

Aqu\u00ed, por contra, el documento que acredita fehacientemente la adquisici\u00f3n anterior lo constituye una escritura autorizada por la misma notaria que, acto seguido (con el n\u00famero de protocolo siguiente), autoriza el documento pretendidamente inmatriculador del que son otorgantes los dos c\u00f3nyuges, los cuales \u2013recordemos\u2013 hab\u00edan tambi\u00e9n comparecido en el primero: el esposo para adquirir y la esposa para aseverar que tal adquisici\u00f3n ten\u00eda lugar con dinero de la exclusiva propiedad de aquel, quien luego los aporta a su sociedad de gananciales a t\u00edtulo oneroso y por determinado importe que deviene cr\u00e9dito del aportante contra la sociedad de gananciales.<\/p>\n

Por tanto, entra plenamente en el terreno de lo racional \u2013que no en el de las conjeturas\u2013 considerar que el iter documental seguido, tal como indica la nota de calificaci\u00f3n, busca crear una documentaci\u00f3n aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculaci\u00f3n de las fincas en favor de quienes al final resultar\u00edan ser sus propietarios con car\u00e1cter ganancial sin necesidad de acreditar, mediante de documento fehaciente o acta de notoriedad complementaria, el t\u00edtulo adquisitivo de quien otorg\u00f3 la primera transmisi\u00f3n; y si bien es cierto que, como este Centro Directivo tiene reiteradamente declarado, no cabe ignorar los l\u00edmites de funci\u00f3n calificadora en lo que se refiere a los medios de que puede servirse, en el caso que ahora examinamos ello no puede implicar tener que desconocer la realidad que evidencian los documentos calificados.<\/p>\n

Por \u00faltimo, y para concluir, tampoco entra en el terreno de lo razonable ni de lo conveniente para la seguridad jur\u00eddica preventiva facilitar que, mediante el simple expediente de trasladar una declaraci\u00f3n de atribuci\u00f3n de ganancialidad (no otra cosa supone en el fondo la llamada aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales) a un documento distinto del que perfectamente la pudo contener, se volatilicen todas las prevenciones que para la inmatriculaci\u00f3n mediante t\u00edtulo p\u00fablico ha instituido el legislador.<\/p>\n

6. La confirmaci\u00f3n del defecto anterior, hace innecesario entrar en el examen de los restantes extremos de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

21 mayo 2007<\/p>\n

T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- Sobre la necesidad de que la descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo coincida con la de la certificaci\u00f3n catastral, ver el apartado \u201cINMATRICULACI\u00d3N. Certificaci\u00f3n catastral\u201d.<\/p>\n

12 mayo 2008<\/p>\n

T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. Presentada en el Registro una disoluci\u00f3n de condominio para su inmatriculaci\u00f3n, y presentado como t\u00edtulo previo la adjudicaci\u00f3n de la finca en proindiviso a favor de los que despu\u00e9s extinguen el condominio, escritura que se otorg\u00f3 con el n\u00famero inmediatamente anterior, el Registrador considera que la documentaci\u00f3n ha sido fabricada artificialmente para conseguir la inmatriculaci\u00f3n, y por ello suspende la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), la inmatriculaci\u00f3n de fincas en nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria est\u00e1 facilitada, de modo que basta que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente.<\/p>\n

Como ha se\u00f1alado este Centro Directivo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisici\u00f3n anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la \u00fanica finalidad de conseguir la inmatriculaci\u00f3n; pero las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jur\u00eddico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisici\u00f3n anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripci\u00f3n (cfr. la Resoluci\u00f3n 11 de marzo de 2006).<\/p>\n

3. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil, la propiedad y los dem\u00e1s derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten -entre otros modos-por sucesi\u00f3n testada e intestada, por lo que \u00e9sta constituye un t\u00edtulo h\u00e1bil para que los herederos acrediten la previa adquisici\u00f3n del derecho, de suerte que acreditada esta adquisici\u00f3n previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculaci\u00f3n el posterior titulo p\u00fablico de transmisi\u00f3n.<\/p>\n

En el presente caso la adquisici\u00f3n previa se acredita mediante una escritura p\u00fablica de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia otorgada por las personas que ahora disuelven el condominio. En dicha escritura se inventar\u00eda como integrante de la herencia la finca objeto de posterior adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, respecto del car\u00e1cter previo de la adquisici\u00f3n de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento de su causante se produjo en el a\u00f1o 1980, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesi\u00f3n (cfr. art\u00edculo 657 del C\u00f3digo Civil); que los efectos de la aceptaci\u00f3n de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (art\u00edculo 989 del mismo C\u00f3digo); que, con independencia del car\u00e1cter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partici\u00f3n, es evidente que en el proceso sucesorio, delaci\u00f3n y partici\u00f3n se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. art\u00edculo 1068 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

En definitiva, la adjudicaci\u00f3n hereditaria de una finca en proindiviso y la subsiguiente disoluci\u00f3n de comunidad son operaciones tan corrientes que no cabe pensar en que hayan sido preparadas al \u00fanico efecto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

8 junio 2009<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. En cuanto al primero de los defectos, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2006), la inmatriculaci\u00f3n de fincas en nuestra Legislaci\u00f3n Hipotecaria est\u00e1 facilitada, de tal modo que basta que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente. Esta facilidad puede dar lugar a inmatriculaciones que perjudiquen a terceros, para lo cual el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria exige la publicaci\u00f3n de edictos a fin de que los que se sientan perjudicados act\u00faen conforme a lo que a su derecho convenga. Sin embargo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisici\u00f3n anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la \u00fanica finalidad de conseguir la inmatriculaci\u00f3n, y que a veces surgen en el Registrador que ha de calificar sospechas de que efectivamente as\u00ed se ha hecho. Sin embargo, es cierto, como dice el recurrente, que las simples sospechas acerca de la realidad del negocio jur\u00eddico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisici\u00f3n anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripci\u00f3n. Ahora bien, hay que resaltar que en el caso concreto, no cabe duda de que tanto el t\u00edtulo inmatriculador como el documento fehaciente que incorpora la adquisici\u00f3n anterior no son m\u00e1s que transmisiones instrumentales a fin de crear una documentaci\u00f3n aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculaci\u00f3n de la finca a favor de quienes dicen ahora ser sus propietarios sin disponer de t\u00edtulo p\u00fablico de su adquisici\u00f3n y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisici\u00f3n de quien a ellos les transmiti\u00f3. En efecto, debe hacerse notar que, al final del proceso, y respecto a los bienes a los que el recurso se refiere, los dichos bienes mantienen el mismo car\u00e1cter que ten\u00edan anteriormente (las fincas agrupadas siguen siendo gananciales), el cambio de r\u00e9gimen matrimonial ha durado ocho d\u00edas, y todo ello se ha realizado utilizando dos negocios jur\u00eddicos de sentido contrario \u2013disoluci\u00f3n de sociedad de gananciales y nueva aportaci\u00f3n\u2013 que, adem\u00e1s, est\u00e1n exentos del impuesto de transmisiones. Como dijo la Resoluci\u00f3n anteriormente citada, la limitaci\u00f3n de los medios del Registrador a la hora de calificar no puede suponer tener que desconocer lo que paladinamente muestran sin sombra de duda los documentos que califica.<\/p>\n

Cualquiera que fuera la motivaci\u00f3n del legislador para exigir una doble transmisi\u00f3n, no cabe duda de que tal finalidad no se cumple si la situaci\u00f3n de las fincas al final del proceso inmatriculador es la misma que exist\u00eda cuando se inici\u00f3 dicho proceso, lo que permite deducir que la finalidad era la naturaleza distinta al objetivo perseguido con la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. En cuanto al segundo de los defectos, tambi\u00e9n ha de ser mantenido pues existen discordancias entra la certificaci\u00f3n catastral y la que resulta del t\u00edtulo, siendo imprescindible para la inmatriculaci\u00f3n la total coincidencia, conforme exige el art\u00edculo 53.7 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

16 noviembre 2009<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso si cabe o no inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad mediante t\u00edtulo p\u00fablico de su adquisici\u00f3n, complementado con acta de notoriedad, conforme a los art\u00edculos 199.b) y 205 de la Ley Hipotecaria, cuando aquel t\u00edtulo es una escritura de aportaci\u00f3n de dicho inmueble a la sociedad de gananciales del aportante.<\/p>\n

En esencia, la Registradora suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales es un negocio de fijaci\u00f3n o calificaci\u00f3n jur\u00eddica, inscribible pero carente de efectos traslativos.<\/p>\n

2. Respecto de la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, 6 de junio de 2007, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios t\u00e9rminos del art\u00edculo 1323 del C\u00f3digo Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los c\u00f3nyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aqu\u00e9llos se produzcan por cualquiera de los medios leg\u00edtimos previstos al efecto \u2013entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportaci\u00f3n de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jur\u00eddicamente o de comunicaci\u00f3n de bienes como categor\u00eda aut\u00f3noma y diferenciada con sus propios elementos y caracter\u00edsticas\u2013. Estos desplazamientos patrimoniales se someter\u00e1n al r\u00e9gimen jur\u00eddico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los l\u00edmites legales (arts. 609, 1255 y 1274 del C\u00f3digo Civil) y subsidiariamente por la normativa del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

En todo caso, han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el t\u00edtulo inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportaci\u00f3n por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. arts. 1.261-3.\u00ba y 1.274 y siguientes del C\u00f3digo Civil). Ello no impide que dicha especificaci\u00f3n causal del negocio haya de ser interpretada en sus justos t\u00e9rminos. A tal efecto ser\u00e1 suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportaci\u00f3n o que la misma resulte o se deduzca de los concretos t\u00e9rminos empleados en la redacci\u00f3n de la escritura, interpretados en el contexto de la finalidad que inspira la regulaci\u00f3n de los referidos pactos de atribuci\u00f3n de ganancialidad tendentes a ampliar el \u00e1mbito objetivo del patrimonio consorcial, para la mejor satisfacci\u00f3n de las necesidades de la familia, en el marco de la relaci\u00f3n jur\u00eddica b\u00e1sica \u2013la de la sociedad de gananciales, cuyo sustrato es la propia relaci\u00f3n matrimonial \u2013.<\/p>\n

La especificaci\u00f3n de la causa es imprescindible para acceder a la registraci\u00f3n de cualquier acto traslativo, tanto por exigirlo el principio de determinaci\u00f3n registral, como por ser presupuesto l\u00f3gico necesario para que el Registrador pueda cumplir con la funci\u00f3n calificadora, y despu\u00e9s practicar debidamente los asientos que procedan (vide arts. 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 y 193.2 del Reglamento Hipotecario) que, por cierto, consisten en una inscripci\u00f3n propiamente dicha. Este \u00faltimo dato permite asimismo diferenciar la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales de otros actos no traslativos que afectan al r\u00e9gimen de los bienes del matrimonio y que pueden hacerse constar por medio de una simple nota marginal (vide art. 95.6 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

3. Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales, frente a la objeci\u00f3n expresada por la Registradora debe tenerse en cuenta que, aun dejando al margen el an\u00e1lisis de las diversas teor\u00edas sobre la naturaleza jur\u00eddica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los c\u00f3nyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los c\u00f3nyuges, afecto a la satisfacci\u00f3n de necesidades distintas y con un r\u00e9gimen jur\u00eddico diverso). Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jur\u00eddicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutaci\u00f3n sustancial de la situaci\u00f3n jur\u00eddica preexistente, con modificaci\u00f3n de los poderes de gesti\u00f3n y disposici\u00f3n que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tr\u00e1fico jur\u00eddico que tiene innegable trascendencia respecto del r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable en relaci\u00f3n con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Seg\u00fan este criterio, debe estimarse que el negocio de aportaci\u00f3n cumple el requisito de existencia de t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n a efectos inmatriculadores.<\/p>\n

4. Por otra parte, en relaci\u00f3n con la inmatriculaci\u00f3n de fincas por t\u00edtulo p\u00fablico al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes, esta Direcci\u00f3n General ha constatado en m\u00faltiples ocasiones que dicha inmatriculaci\u00f3n est\u00e1 facilitada en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, puesto que basta que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento aut\u00e9ntico.<\/p>\n

Diversas Resoluciones de este centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y el 30 de julio de 2005, as\u00ed como las de 11 de marzo de 2006 y 21 de mayo de 2007, entre otras) impidieron la inmatriculaci\u00f3n de fincas cuando los t\u00edtulos aportados pod\u00edan considerarse como ficticios, pero la posibilidad de apreciar tal car\u00e1cter ha de entenderse en sus justos t\u00e9rminos, dentro de los cauces del procedimiento registral, pues habr\u00e1n de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso -y muy especialmente el iter documental seguido- las que podr\u00e1n llevar, en su caso, a la conclusi\u00f3n sobre la existencia de la fundada sospecha, y no una mera suposici\u00f3n o conjetura, de que la documentaci\u00f3n haya sido elaborada ad hoc al s\u00f3lo objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n. Mas, en el presente supuesto, no se han apreciado tales circunstancias.<\/p>\n

En todo caso, tales excepciones no deben llevar a desvirtuar el car\u00e1cter reglado del procedimiento de inmatriculaci\u00f3n, de modo que con car\u00e1cter general el Registrador ha de practicar las inscripciones solicitadas, siempre que se presenten t\u00edtulos que cumplan los requisitos legalmente establecidos al efecto.<\/p>\n

En este caso, la falta de t\u00edtulo previo ha sido suplida mediante un acta notarial de notoriedad tramitada conforme al art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe hacer objeci\u00f3n alguna a este respecto.<\/p>\n

Todas las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General que han denegado la inmatriculaci\u00f3n del negocio de aportaci\u00f3n (cfr., por todas ellas, la de 21 de mayo de 2007, que, por lo dem\u00e1s, afirma que \u00aben el presente caso este Centro Directivo no prejuzga en modo alguno la validez sustantiva del pacto contenido en la escritura calificada\u00bb) se han basado en que se buscaba con ello crear una documentaci\u00f3n artificial con objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n, circunstancia que no puede apreciarse en el presente caso.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

19 octubre 2010<\/p>\n

<\/a>T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

a) Seg\u00fan el t\u00edtulo presentado (escritura de compraventa de cinco sextas partes indivisas de una finca, a la que se acompa\u00f1a el t\u00edtulo previo consistente en una escritura de partici\u00f3n hipotecaria), la finca a que se refiere la citada compraventa se describe del siguiente modo: \u00abCasa en la calle del H. de Villanueva de la Jara (Cuenca). Consta, seg\u00fan t\u00edtulo, de planta baja, cueva y c\u00e1mara, y un descubierto por donde tiene salida a la calle (\u2026) La casa constituye un pol\u00edgono irregular con fachada al frente de la calle H., de unos 6 metros aproximadamente, linda con el Callej\u00f3n (\u2026), en una l\u00ednea de fachada de unos 12 metros, y en total tiene una superficie de quinientos metros cuadrados aproximadamente. Linda: por la izquierda, entrando desde la calle del H., con do\u00f1a A. S. P.; y por la derecha con don J. O. P.\u00bb Esta finca no aparece inmatriculada en el Registro.<\/p>\n

b) Seg\u00fan la certificaci\u00f3n catastral que se acompa\u00f1a, se trata de una finca urbana ubicada en la calle H., con una superficie de solar de trescientos ochenta y tres metros cuadrados y una superficie total construida de doscientos cuatro metros cuadrados. En el anexo relativo a la relaci\u00f3n de elementos de la construcci\u00f3n, resulta que aparece una construcci\u00f3n con planta baja y alta, destinada la primera a vivienda y la segunda a almac\u00e9n de superficie cada una de ochenta y un metros cuadrados y un almac\u00e9n en planta baja de cuarenta y dos metros cuadrados.<\/p>\n

c) El Registrador suspende la inmatriculaci\u00f3n de la finca solicitada por no acompa\u00f1arse certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo.<\/p>\n

d) El recurrente solicita que se deje sin efecto la nota de calificaci\u00f3n y que se inscriba la finca en los t\u00e9rminos y con la descripci\u00f3n solicitada en un escrito de 4 de marzo de 2008 que se acompa\u00f1a al de interposici\u00f3n del recurso; descripci\u00f3n, \u00e9sta \u00faltima, que es coincidente con la que aparece en el Catastro.<\/p>\n

2. Como cuesti\u00f3n preliminar, hay que recordar que conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No pueden, por tanto, tenerse en cuenta a la hora de resolver el recurso documentos no presentados para su calificaci\u00f3n (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero y 29 de diciembre de 2005, y 23 de enero de 2006). Habi\u00e9ndose presentado s\u00f3lo la escritura en el momento de solicitar su calificaci\u00f3n, sin que de las actuaciones obrantes en el expediente del presente recurso resulte que en tal momento se haya presentado ning\u00fan otro documento p\u00fablico o privado, a aquella escritura y al contenido de los asientos del Registro hay que atender para la resoluci\u00f3n de la cuesti\u00f3n planteada.<\/p>\n

3. Entrando en el fondo del recurso, el mismo no puede ser estimado. Como afirm\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2004, los sucesivos intentos de buscar una mayor coordinaci\u00f3n entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, unidos al intento de lograr m\u00e1s simplificaci\u00f3n y agilidad en la actualizaci\u00f3n de los datos catastrales, se plasmaron en una serie de normas que integraron la Secci\u00f3n cuarta del Cap\u00edtulo IV del T\u00edtulo primero de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, hoy d\u00eda derogadas, salvo excepciones singulares, por el Real Decreto Legislativo 1\/2004, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y entre esas excepciones est\u00e1 la regla s\u00e9ptima del art\u00edculo 53 que dispone: \u00abEn lo sucesivo, no se inmatricular\u00e1 ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al t\u00edtulo inmatriculador certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con la descripci\u00f3n de \u00e9sta en dicho t\u00edtulo\u00bb. La finalidad de la norma es clara, y conforme a ella se pretende que, a partir de su entrada en vigor, no existan inexactitudes o discordancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que accedan al Registro. La plena coincidencia citada, por otra parte, tiene que existir respecto a aquello que es objeto de inmatriculaci\u00f3n: el suelo con su superficie y linderos. Y ello sin perjuicio de que, adem\u00e1s, los elementos o construcciones que por accesi\u00f3n se unen a la finca, singularmente las obras nuevas, deber\u00e1n reunir los requisitos que la legislaci\u00f3n que las regula exigen para su respectiva inscripci\u00f3n registral (vid. Resoluciones de 22 de julio de 1998 y 9 de octubre de 2000).<\/p>\n

4. Corrobora y desarrolla el mandato del art\u00edculo 53 n.\u00ba 7 de la Ley 13\/1996, el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo que la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de tales fincas en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con la descripci\u00f3n de \u00e9stas en el t\u00edtulo, as\u00ed como que la finca est\u00e9 catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicci\u00f3n legal \u2013total coincidencia\u2013 no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripci\u00f3n del t\u00edtulo y la de la certificaci\u00f3n catastral. Como afirmara la citada Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2004 \u00abla norma no deja resquicios a excepciones: cualquiera que sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, como el t\u00edtulo, o, si se quiere, medio de los previstos en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda\u00bb, llegando incluso a reconocer que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor \u00abpuede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripci\u00f3n de bienes de dominio y uso p\u00fablico dif\u00edcilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el art\u00edculo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario\u00bb.<\/p>\n

Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, trat\u00e1ndose de diferencias de superficie, \u00e9sta no exceda del diez por ciento, ya que los art\u00edculos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es el de la constataci\u00f3n registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculaci\u00f3n de la finca, por lo que no cabe su aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007; 12 de mayo de 2008; 8 de septiembre de 2009, y 13 de julio de 2010). Siendo ello as\u00ed, con mayor motivo se ha de rechazar la pretensi\u00f3n del recurrente en un caso como el presente en que la diferencia de cabida es superior al diez por ciento.<\/p>\n

5. Adem\u00e1s, cuando se trata de inmatriculaci\u00f3n por la v\u00eda espec\u00edfica del t\u00edtulo p\u00fablico, que est\u00e1 tan facilitada por nuestra legislaci\u00f3n, es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentaci\u00f3n que acredita la adquisici\u00f3n por el transmitente haya sido elaborada al s\u00f3lo efecto de conseguir tal inmatriculaci\u00f3n y se produzcan dobles inmatriculaciones, por lo que la exigencia de identidad plena de la descripci\u00f3n entre el t\u00edtulo p\u00fablico y la certificaci\u00f3n catastral no admite excepciones, y menos a\u00fan en casos como el presente en que la falta de coincidencia se proyecta sobre un dato de tanto relieve a los efectos de identificaci\u00f3n de la finca como es el de su superficie (cfr. art\u00edculo 9 n.\u00ba 1 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

16 diciembre 2010<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. Se pretende la inmatriculaci\u00f3n de fincas aportando una escritura de disoluci\u00f3n de comunidad pro indiviso. Como t\u00edtulo previo se acompa\u00f1a escritura de partici\u00f3n de herencia, otorgada hace tres a\u00f1os, por la que los cond\u00f3minos actuales se adjudicaron dicha finca en pro indiviso ordinario. La Registradora califica desfavorablemente por entender que la extinci\u00f3n de condominio, que se presenta como t\u00edtulo para inmatricular las fincas procedentes de la herencia, no es t\u00edtulo traslativo de la totalidad de las participaciones de fincas, ya que tras la aceptaci\u00f3n de la herencia de la mencionada causante, sus herederos pasaron a ser due\u00f1os de las fincas por cuartas partes en pro indiviso, sin que exista doble transmisi\u00f3n de la totalidad del pleno dominio de cada una de las fincas.<\/p>\n

2. El debate sobre la naturaleza jur\u00eddica de la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan y la partici\u00f3n de la herencia a los efectos de que exista el doble t\u00edtulo traslativo exigido por el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.<\/p>\n

Por un lado hay un sector doctrinal que defiende el car\u00e1cter meramente especificativo de derechos de la disoluci\u00f3n de comunidad y afirma que la caracter\u00edstica esencial del t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n es contener un acto de adquisici\u00f3n derivativa, por lo que, por no implicar un t\u00edtulo de transferencia inmobiliaria, no es t\u00edtulo p\u00fablico inmatriculable la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan. Por otra parte otro sector doctrinal defiende el car\u00e1cter traslativo de la disoluci\u00f3n; y finalmente hay quienes consideran que el negocio jur\u00eddico causante de la inmatriculaci\u00f3n puede ser un t\u00edtulo atributivo o determinativo, excluy\u00e9ndose solamente los t\u00edtulos meramente declarativos o los que recogen una mera modificaci\u00f3n f\u00edsica de la finca, como declaraciones de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal sin disoluci\u00f3n de comunidad, divisi\u00f3n material, agrupaci\u00f3n o segregaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Tambi\u00e9n esta Direcci\u00f3n General ha abordado el problema. As\u00ed, la Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2000 neg\u00f3 a la disoluci\u00f3n de comunidad el car\u00e1cter de t\u00edtulo inmatriculable por no acreditar fehacientemente el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trata s\u00f3lo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador hab\u00eda considerado suficiente para inmatricular la doble titulaci\u00f3n de disoluci\u00f3n de comunidad y compraventa, por lo que el Centro Directivo no entr\u00f3 en el problema. La Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2003 abord\u00f3 el supuesto de una disoluci\u00f3n de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por due\u00f1o el que lo es por la disoluci\u00f3n, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.<\/p>\n

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disoluci\u00f3n de comunidad, la Direcci\u00f3n General exigi\u00f3 la autorizaci\u00f3n judicial, propia de los actos de disposici\u00f3n de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del art\u00edculo 1061 del C\u00f3digo Civil. Pero no se consideran sujetos a autorizaci\u00f3n los actos de adjudicaci\u00f3n de la \u00fanica finca com\u00fan, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).<\/p>\n

4. Tambi\u00e9n la Jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jur\u00eddica de la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan y la partici\u00f3n de herencia. Frente a las teor\u00edas que afirman o niegan rotundamente su car\u00e1cter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideraci\u00f3n intermedia de la partici\u00f3n. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, se\u00f1ala: \u00abesta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partici\u00f3n efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta m\u00e1s acorde con el sentido de distintos art\u00edculos del propio c\u00f3digo… As\u00ed la norma del art\u00edculo 1068 del C\u00f3digo despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella \u00fanicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…\u00bb. Se excluyen as\u00ed, entre otras, las teor\u00edas que vendr\u00edan a equiparar la partici\u00f3n a un conjunto de permutas entre los coherederos o condue\u00f1os, que s\u00f3lo ser\u00edan traslativas en la parte que no correspond\u00eda al adjudicatario por su cuota previa.<\/p>\n

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situaci\u00f3n jur\u00eddica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.<\/p>\n

5. En realidad, lo que sucede es que la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan presenta una naturaleza jur\u00eddica compleja, dif\u00edcil de reducir a la dicotom\u00eda entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disoluci\u00f3n de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutaci\u00f3n jur\u00eddico real de car\u00e1cter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posici\u00f3n de poder respecto del bien (v\u00e9ase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, seg\u00fan la cual debe ser calificado de verdadera atribuci\u00f3n patrimonial), que lo justifica como t\u00edtulo inmatriculador. En definitiva, por la disoluci\u00f3n de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripci\u00f3n sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.<\/p>\n

6. Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el t\u00edtulo inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral (como ocurre en el presente supuesto) y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentaci\u00f3n se haya creado artificialmente para producir la inmatriculaci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n se consider\u00f3 tambi\u00e9n como t\u00edtulo apto a efectos del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 octubre de 2010), demostrando que caben t\u00edtulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena.<\/p>\n

7. En aplicaci\u00f3n de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no puede que, componi\u00e9ndose el \u00abiter\u00bb inmatriculador de una adquisici\u00f3n hereditaria, una adjudicaci\u00f3n pro indiviso del bien y, por \u00faltimo, una posterior disoluci\u00f3n de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los herederos, exista una sola transmisi\u00f3n, y no m\u00e1s bien un complejo \u00abiter\u00bb adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicaci\u00f3n pro indiviso y la disoluci\u00f3n de comunidad transcurrieron tres a\u00f1os, por lo que (como declar\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 8 de junio de 2009 para un supuesto an\u00e1logo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al \u00fanico efecto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

19 mayo 2011<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- Sobre la aptitud del t\u00edtulo inmatriculador, cuando se trata de fincas adquiridas por herencia, que han sido objeto de previas operaciones de segregaci\u00f3n y similares, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cDe finca segregada de otra no inscrita\u201d.<\/p>\n

6 agosto 2011<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 2. Plantea este recurso el problema de si son suficientes a los efectos de proceder a una inmatriculaci\u00f3n de finca dos t\u00edtulos otorgados ante el mismo notario el mismo d\u00eda, uno a continuaci\u00f3n de otro, en cuya virtud, por el primero, el marido aportaba un inmueble de su propiedad a la sociedad de gananciales y, por el segundo, ya con su esposa, lo volv\u00eda a aportar a una sociedad civil, formada por ambos con su hijo.<\/p>\n

En principio, en nuestro Derecho, basta sin necesidad de otros requisitos, para practicar la inmatriculaci\u00f3n de fincas, con que se acredite su adquisici\u00f3n por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los t\u00e9rminos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su reglamento. No obstante se viene exigiendo tambi\u00e9n que, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el t\u00edtulo inmatriculable no sea meramente declarativo; que incorpore certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de las fincas, en t\u00e9rminos absolutamente coincidentes con la descripci\u00f3n de \u00e9stas en dicho t\u00edtulo, de las que resulte adem\u00e1s que la finca est\u00e1 castratada a favor del transmitente o del adquirente; que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculaci\u00f3n y, tambi\u00e9n -y a lo que importa ahora es lo fundamental- que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentaci\u00f3n se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculaci\u00f3n. Un extremo que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los t\u00edtulos, transmisiones circulares, ausencia de funci\u00f3n econ\u00f3mica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentaci\u00f3n ha sido creada o concebida \u00abad hoc\u00bb.<\/p>\n

3. Por lo dem\u00e1s el primitivo rigor que, para poder ser apreciada por los registradores, se exig\u00eda a la prueba de esa presunta instrumentalidad de la titulaci\u00f3n aportada ha sido temperado por la Resoluci\u00f3n de 21 de mayo de 2007 que en un caso muy cercano al presente estableci\u00f3 que no serv\u00eda como t\u00edtulo inmatriculador una escritura de aportaci\u00f3n de la finca del marido a la sociedad conyugal, adjuntando como documento fehaciente anterior escritura de compraventa \u2013n\u00famero anterior del protocolo\u2013 en que el marido hab\u00eda comprado con aseveraci\u00f3n de la esposa que el precio se pag\u00f3 con dinero privativo de aqu\u00e9l, porque entraba en el \u00abterreno de lo racional\u00bb, y no era, por tanto, una mera conjetura, pensar que se buscaba crear un t\u00edtulo inmatriculador \u00abad hoc\u00bb. En resumen, la simultaneidad de fechas y el escaso coste fiscal de las operaciones (indicios que tambi\u00e9n concurren en el presente caso) se estimaron suficientes para apreciar su existencia; porque, aunque la titularidad que resultaba del t\u00edtulo final era distinta de la inicial, no lo era en cambio totalmente de la que resultaba del t\u00edtulo intermedio (ganancial en el primer caso; y privativo, en cambio, en el segundo).<\/p>\n

Facilitaci\u00f3n de la prueba que hab\u00edan acentuado ya las Resoluciones de 26 (3), 27 (3), 28 (3), 29 (3) y 30 (2) de julio de 2005 cuando observaron que era conjetura relevante a efectos de concluir que se estaba elaborando un t\u00edtulo inmatriculador \u00abad hoc\u00bb la de que aparezcan representadas por la misma persona la sociedad que aparece como transmitente en el t\u00edtulo previo y la que adquiere en el segundo t\u00edtulo. Y que recibi\u00f3 todav\u00eda mayor empuje en la Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2009. Seg\u00fan \u00e9sta, la inmatriculaci\u00f3n en nuestro sistema est\u00e1 muy facilitada, por lo que ha de evitarse que se produzcan inmatriculaciones con titulaciones \u00abad hoc\u00bb, lo que, entiende, se produce sin \u00absombra de duda\u00bb cuando al final del proceso los bienes mantienen el mismo car\u00e1cter que ten\u00edan anteriormente. En el caso resuelto en la citada resoluci\u00f3n el cambio del r\u00e9gimen matrimonial hab\u00eda durado s\u00f3lo ocho d\u00edas y se hab\u00edan utilizado dos negocios de sentido contrario, como eran la disoluci\u00f3n de la sociedad de gananciales y una nueva aportaci\u00f3n.<\/p>\n

4. No deber\u00eda, en efecto, ser necesario insistir sobre el reforzamiento jur\u00eddico que proporciona al derecho que se inscribe el proceso inmatriculador, es decir, sobre las importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros \u2013en primer lugar los que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad (cfr. art\u00edculo 207 de la Ley Hipotecaria)- que pueden derivarse de la incorporaci\u00f3n de un inmueble al Registro de la Propiedad si fuese el caso que no correspondiese (cfr. art\u00edculos 1.3, 17, 34, 38, 41 y 145 entre otros de la Ley Hipotecaria). Es por ello que las cautelas, prevenidas en la Ley y el Reglamento, la jurisprudencia y este Centro Directivo, han de ser observadas con especial cuidado lo que, forzosamente, obliga a extremar el celo al funcionario calificador en todo el proceso, para impedir que puedan llegar a inmatricularse fincas que no cumplen con los requisitos exigidos; lo que obligar\u00eda a los posibles perjudicados a seguir costosos tr\u00e1mites para restablecer la situaci\u00f3n anterior.<\/p>\n

En el presente caso, para negar la circularidad (la concurrencia de los otros indicios es evidente), pretende el recurrente apoyarse en que la sociedad \u2013propietaria final de la finca\u2013 es persona distinta del aportante por lo que no cabr\u00eda hablar de circularidad alguna ya que, al menos, la titularidad inicial y la final corresponder\u00edan a personas completamente distintas. Una afirmaci\u00f3n, que cualquiera que sea la aut\u00e9ntica realidad material subyacente a los negocios celebrados, por lo que se refiere a la sociedad civil no puede tampoco admitirse sin m\u00e1s desde un punto de vista formal.<\/p>\n

5. Es cierto que este Centro Directivo no ha mantenido una doctrina uniforme sobre los requisitos que deben exigirse para reconocer personalidad jur\u00eddica a la sociedad civil. Pero cualquiera que sean las razones dogm\u00e1ticas, y pr\u00e1cticas, sobre todo fiscales, que puedan hacerse valer aqu\u00ed para extremar el rigor en este punto (acordes por lo dem\u00e1s con la realidad social en la que estamos), es sobre todo cierto que, del estudio de los antecedentes, revisado recientemente con notabil\u00edsimo rigor, resulta hoy claramente que fue voluntad del legislador \u2013que debe tener valor preferente para el int\u00e9rprete\u2013 que s\u00f3lo tuviesen \u00abpersonalidad jur\u00eddica las sociedades civiles que cumpliesen un plus de requisitos y que son los mismos que se exigen en el C\u00f3digo de comercio para que las sociedades mercantiles tengan personalidad jur\u00eddica\u00bb.<\/p>\n

Hab\u00eda partido, en efecto, el anteproyecto del C\u00f3digo Civil de las ideas del anteproyecto Laurent que sigui\u00f3 el sistema de octroi para conceder la \u00abpersonalidad jur\u00eddica a las asociaciones de personas, formen o no sociedades civiles\u00bb (cfr. art\u00edculos 1943 y 1949.2). Ya sin embargo el C\u00f3digo de Comercio de 1829 sigui\u00f3 el principio de libre constituci\u00f3n y, derog\u00f3 el r\u00e9gimen concesional para las sociedades mercantiles \u2013salvo la an\u00f3nima\u2013 y se conform\u00f3 con escritura notarial e inscripci\u00f3n registral (sistema normativo). En cualquier caso, la nueva comisi\u00f3n dictaminadora de la ley de bases del C\u00f3digo Civil introdujo un inciso en la base segunda ordenando que Gobierno y Comisi\u00f3n de C\u00f3digos regulasen en el futuro c\u00f3digo el \u00abreconocimiento y condiciones de existencia de las personas jur\u00eddicas\u00bb ajust\u00e1ndose a los \u00abpreceptos constitucionales y legales hoy (entonces) vigentes\u00bb (lo que oblig\u00f3 a revisar la f\u00f3rmula acogida en el anteproyecto). Preceptos que no eran otros que los recogidos en la Ley 11-19 de octubre de 1869, el C\u00f3digo de Comercio de 1885 y el texto que hab\u00eda de ser la Ley de Asociaciones de 1887; y que La ley de Bases obligaba a respetar al C\u00f3digo (que no deb\u00eda tener \u00abotro alcance y prop\u00f3sito que el de regularizar, aclarar y armonizar los preceptos de nuestras leyes\u00bb). Preceptos, en fin, que seg\u00fan refrendaba la doctrina de entonces, segu\u00edan el \u00absistema normativo\u00bb que impon\u00eda escritura p\u00fablica e inscripci\u00f3n; y que, seg\u00fan esa misma doctrina, ante la insuficiencia de las normas civiles, obligaban a aplicar a las sociedades civiles las que reg\u00edan para las mercantiles. El art\u00edculo 1669 ya anticip\u00f3, en efecto, cumpliendo escrupulosamente con el mandato de la Ley de Bases, que carec\u00edan de personalidad las sociedades civiles cuyos pactos no tengan la publicidad adecuada para que sus pactos dejasen de ser secretos o reservados; y por tanto, a contrario, que solo gozaban de personalidad las que cumpl\u00edan con esa publicidad. Antes del C\u00f3digo se entend\u00eda por la doctrina que publicidad legalmente adecuada era la prevenida en la Ley citada de 1869. Pero derogada \u00e9sta con la entrada en vigor de aqu\u00e9l, no prev\u00e9 el C\u00f3digo otra publicidad oficial que la que puedan obtener si revisten una de las formas prevenidas en el C\u00f3digo de Comercio (art\u00edculo 1670), por lo que adecuada publicidad para que los pactos de las sociedades civiles dejen de considerarse secretos y adquieran personalidad jur\u00eddica, que es \u00abuna cualidad oficial y \u00aberga omnes\u00bb\u00bb, es solo la misma publicidad \u00aboficial y \u00aberga omnes\u00bb que se exige para las sociedades mercantiles\u00bb.<\/p>\n

En resumen, en el art\u00edculo 1669 se determinaron las consecuencias que, para las sociedades civiles que no tengan personalidad jur\u00eddica, comportaba el hecho de no tenerla, tanto respecto a la titularidad de sus bienes como a la de la gesti\u00f3n de la contrataci\u00f3n; en cambio, en el art\u00edculo 1670, se definieron cuando la ten\u00edan, aunque no se expresasen las consecuencias de tenerla porque esas ya resultaban del art\u00edculo 38.1 (que es aplicable a todas las personas jur\u00eddicas). Doctrina que fue acogida ya en la Resoluci\u00f3n de 31 de marzo de 1997, cuando estableci\u00f3 que las sociedades civiles cuyos pactos se mantienen secretos entre los socios (y por tanto carecen de personalidad) son precisamente las que no se inscriben en el registro mercantil; conclusi\u00f3n que corresponde reafirmar por las razones ahora expuestas y las en aquella resoluci\u00f3n recogidas.<\/p>\n

6. Ahora bien, as\u00ed las cosas, si la sociedad civil no inscrita carece de personalidad, concurren en el presente caso todos los indicios mencionados m\u00e1s arriba que se han manejado por la doctrina de este Centro para apreciar la instrumentalidad de la operaci\u00f3n dise\u00f1ada. Ya que no solo se da la simultaneidad y escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, si no tambi\u00e9n la circularidad, si atenemos a la doctrina de la nombrada Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 21 de mayo de 2007 por cuanto el titular inicial no desparece nunca del todo a lo largo del proceso negocial documentado; dado que, despu\u00e9s de los dos t\u00edtulos otorgados, los bienes quedan, en definitiva, en manos de las mismas personas y de un hijo de los c\u00f3nyuges, por lo que, al menos en gran parte, siguen siendo titulares reales los c\u00f3nyuges aportantes y desde luego todav\u00eda lo sigue siendo el titular inicial.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y a confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

25 junio 2012<\/p>\n

\u00a0T\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>.- 1. En el presente caso se discute si es posible la inmatriculaci\u00f3n de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, primero, el t\u00edtulo p\u00fablico, cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende, viene constituido por una escritura de aportaci\u00f3n a t\u00edtulo oneroso, a la sociedad legal de gananciales; y, segundo, la adquisici\u00f3n previa se hab\u00eda producido, en virtud de un contrato privado de compraventa en el que el comprador adquir\u00eda con car\u00e1cter privativo por confesi\u00f3n de su esposa, con fecha cierta desde el 17 de junio de 1999, formalizado en escritura p\u00fablica el 26 de septiembre de 2011, otorgada, junto con los herederos ab intestato del vendedor, por el comprador (a cuya nombre consta en el catastro) y su esposa a los solos efectos de corroborar el car\u00e1cter privativo de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n

2. En principio basta en nuestro Derecho, sin necesidad de otros requisitos, para practicar al inmatriculaci\u00f3n de fincas con que se acredite su adquisici\u00f3n por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los t\u00e9rminos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. No obstante se viene exigiendo tambi\u00e9n que, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el t\u00edtulo inmatriculable no sea meramente declarativo, que se acompa\u00f1e certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con la descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo, de la que resulte que est\u00e1 catastrada a favor de transmitente o adquirente, que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el acto inmatriculante y, tambi\u00e9n \u2013y a lo que ahora importa es lo fundamental\u2013 que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentaci\u00f3n se haya creado artificialmente con el \u00fanico objetivo de producir la inmatriculaci\u00f3n. Un extremo que puede y debe apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los t\u00edtulos, transmisiones circulares, ausencia de funci\u00f3n econ\u00f3mica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentaci\u00f3n ha sido creada y concebida ad hoc.<\/p>\n

3. Por lo dem\u00e1s el primitivo rigor que, para poder ser apreciada, se exig\u00eda a la prueba de esa presunta instrumentalidad de la titulaci\u00f3n aportada, en la Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2006 (en que se hablaba de que \u00abpaladinamente mostrase sin sombra de duda\u00bb esa condici\u00f3n) ha sido temperado por la Resoluci\u00f3n de 21 de mayo de 2007 que en un caso muy cercano al presente estableci\u00f3 que no serv\u00eda como t\u00edtulo inmatriculador una escritura de aportaci\u00f3n de la finca del marido a la sociedad conyugal, adjuntando como documento fehaciente anterior escritura de compraventa \u2013n\u00famero anterior del protocolo\u2013 en que el marido hab\u00eda comprado con aseveraci\u00f3n de la esposa que el precio se pag\u00f3 con dinero privativo de aqu\u00e9l, porque entraba en el \u00abterreno de lo racional\u00bb, y no era, por tanto, una mera conjetura, pensar que se buscaba crear un t\u00edtulo inmatriculador ad hoc. Es decir, en este \u00faltimo caso, la simultaneidad de fechas y el escaso coste fiscal de las operaciones (indicios que tambi\u00e9n concurren en el presente caso) se estimaron suficientes para apreciar su existencia; porque, aunque la titularidad que resultaba del t\u00edtulo final era distinta de la inicial, no lo era en cambio totalmente de la que resultaba del primer t\u00edtulo (ganancial en el primer caso; y privativo, en cambio, en el segundo).<\/p>\n

No deber\u00eda ser necesario insistir, en efecto, sobre el reforzamiento jur\u00eddico que proporciona al derecho que se inscribe el proceso inmatriculador, es decir, sobre las importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros \u2013en primer lugar los que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad (cfr. art\u00edculo 207 de la Ley Hipotecaria)\u2013 que pueden derivarse de la incorporaci\u00f3n de un inmueble al Registro de la Propiedad si fuese el caso que no correspondiese (cfr. art\u00edculos 1.3, 17, 34, 38, 41 entre otros de la Ley Hipotecaria). Es por ello que las cautelas, prevenidas en la ley y el reglamento, la jurisprudencia y este Centro, han de ser observadas con especial cuidado lo que, forzosamente, obliga a extremar el celo al funcionario calificador en todo el proceso, para impedir que puedan llegar a inmatricularse fincas que no cumplen con los requisitos exigidos; lo que obligar\u00eda a los posibles perjudicados a seguir costosos tr\u00e1mites para restablecer la situaci\u00f3n anterior.<\/p>\n

4. En el supuesto de hecho de este expediente, sin embargo, no se justifican suficientemente, en la nota de calificaci\u00f3n recurrida, las razones por los que el registrador considera creada artificialmente la documentaci\u00f3n. Es determinante, en efecto, en el presente caso, que los dos t\u00edtulos p\u00fablicos que exige el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria (compraventa y posterior aportaci\u00f3n a la sociedad conyugal), est\u00e9n separados por un lapso de cuando menos doce a\u00f1os, y que se acompa\u00f1e una certificaci\u00f3n expedida por el Catastro en la que figura la parcela catastrada a favor del c\u00f3nyuge aportante y no a favor de \u00e9ste y su c\u00f3nyuge.<\/p>\n

No se da aqu\u00ed, por tanto, la concurrencia de factores que, seg\u00fan la doctrina de este Centro, puede justificar la denegaci\u00f3n de eficacia inmatriculatoria a los t\u00edtulos presentados. No, desde luego, la cercan\u00eda de fechas de los instrumentos p\u00fablicos presentados, pues pese a la proximidad temporal entre ellos, lo cierto es que entre los t\u00edtulos materiales que en ellos se formalizan (originariamente en documento privado) han transcurrido m\u00e1s de diez a\u00f1os ya que, conforme al art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil, hay que retrotraer la fecha de la primera operaci\u00f3n al menos a la del fallecimiento del vendedor, ocurrido en el a\u00f1o 1999. Tampoco se aprecia prop\u00f3sito de fraude, porque es inveros\u00edmil que se preparase, con la intenci\u00f3n de inmatricular, una operaci\u00f3n que, para cumplir con sus objetivos, necesitaba de otra posterior, y que tardase \u00e9sta en llevarse a cabo m\u00e1s de una docena de a\u00f1os. A todo ello se a\u00f1ade adem\u00e1s que la situaci\u00f3n final de titularidad de la finca en el \u00faltimo t\u00edtulo es diferente de la inicial y que no concurran otros factores que arrojen suficiente sombra de duda sobre su eventual instrumentalidad (Resoluci\u00f3n 11 de marzo de 2006). No lo son el que exista una relaci\u00f3n de parentesco, entre los participantes en los distintos otorgamientos notariales, o que ambos t\u00edtulos p\u00fablicos, cuando sus fechas son tan distantes, fueron autorizados por el mismo fedatario, ya que ninguno de ellos es determinante ni junta ni separadamente, por si solos, para concluir lo que se pretende.<\/p>\n

En consecuencia, vistos los hechos y fundamentos de Derecho antes recogidos, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador.<\/p>\n

30 octubre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

INMATRICULACI\u00d3N T\u00edtulo p\u00fablico Si en el Registro hay alg\u00fan asiento sobre finca cuya descripci\u00f3n coincide en alg\u00fan detalle con la contenida en el t\u00edtulo que se pretende inscribir, ser\u00e1 competente el Juez de Primera Instancia, conforme al art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario, para resolver la cuesti\u00f3n. Si se inmatricula en cambio la finca porque el […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[3940],"tags":[1526,3972],"class_list":{"0":"post-18614","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-inmatriculacion","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-titulo-publico","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18614","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18614"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18614\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18614"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18614"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18614"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}