{"id":18757,"date":"2016-03-09T09:45:42","date_gmt":"2016-03-09T08:45:42","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18757"},"modified":"2016-03-09T12:43:47","modified_gmt":"2016-03-09T11:43:47","slug":"derecho-de-vuelo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/cataluna\/derecho-de-vuelo\/","title":{"rendered":"Derecho de vuelo"},"content":{"rendered":"

CATALU\u00d1A
<\/strong><\/h1>\n

Derecho de vuelo<\/a><\/strong><\/p>\n

Derecho de vuelo<\/strong><\/p>\n

1.1 El recurrente alega en su escrito que el derecho de vuelo a que hace referencia la inscripci\u00f3n 2\u00aa de la finca 12282 es una menci\u00f3n de un derecho que debe ser cancelada al amparo del art\u00edculo 98 de la Ley hipotecaria. El registrador rechaza esta cancelaci\u00f3n porque entiende que el derecho de vuelo no es una simple menci\u00f3n sino que consta inscrito en el registro.<\/p>\n

1.2 Para resolver esta cuesti\u00f3n se debe diferenciar entre los derechos mencionados y los inscritos. Se entiende por menci\u00f3n la mera alusi\u00f3n o indicaci\u00f3n de la existencia de una carga o derecho real en una inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n preventiva sin que se aporte el t\u00edtulo en que se constituye ni conste este derecho inscrito en el Registro. La existencia del derecho ha sido mencionada en otro t\u00edtulo inscribible y se ha trasladado al Registro de la Propiedad. Por el contrario, no es menci\u00f3n sino inscripci\u00f3n cuando el derecho se constituye en el mismo t\u00edtulo que se inscribe.<\/p>\n

1.3 La vigente legislaci\u00f3n hipotecaria establece claramente que los derechos reales s\u00f3lo pueden ser objeto de inscripci\u00f3n con los t\u00edtulos por los que se constituyen (art\u00edculos 1 y 2). En consecuencia, no deben pasar a los libros registrales menciones de otros derechos diferentes de los que son objeto del t\u00edtulo presentado. La disposici\u00f3n transitoria 1\u00aa.A) de la Ley hipotecaria establece la forma de cancelar las menciones existentes en el registro al amparo de la legislaci\u00f3n anterior. Tambi\u00e9n prev\u00e9 la Ley que las menciones que se hagan indebidamente con posterioridad no producir\u00e1n ning\u00fan efecto y la fe p\u00fablica del Registro no se les extiende (art\u00edculo 29) y que no se considerar\u00e1n grav\u00e1menes y podr\u00e1n ser canceladas a instancia de parte interesada (art\u00edculo 98) y esta cancelaci\u00f3n se puede considerar solicitada por el hecho de pedir cualquier inscripci\u00f3n o certificado sobre la finca (art\u00edculo 353 del Reglamento hipotecario).<\/p>\n

1.4. Ahora bien, el derecho de vuelo objeto de este recurso no es un derecho mencionado en otro t\u00edtulo sino constituido en el t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n 2\u00aa de la finca 12282. En la escritura mencionada el propietario de la finca se reserva el derecho a edificar sobre el edificio existente, y por eso no hay duda de que el derecho se constituye en este mismo momento. Por eso, se rechaza la pretensi\u00f3n del recurrente de calificar como menci\u00f3n el derecho de vuelo y, en consecuencia, no puede aplic\u00e1rsele la normativa hipotecaria dictada con la finalidad de expulsar las menciones del registro.<\/p>\n

Segundo. Cancelaci\u00f3n por falta de requisitos constitutivos del derecho de vuelo<\/p>\n

2.1 En segundo lugar, el recurrente alega que el derecho de vuelo inscrito no cumple los requisitos que para su constituci\u00f3n exige el C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a. El registrador no admite este motivo para cancelarlo porque el derecho ya est\u00e1 inscrito y la cancelaci\u00f3n s\u00f3lo se podr\u00e1 hacer por sentencia judicial o con consentimiento del titular registral.<\/p>\n

2.2 El derecho de vuelo est\u00e1 regulado actualmente en el cap\u00edtulo VII del t\u00edtulo VI del libro V del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a (art\u00edculos 567-1 a 567-6). El art\u00edculo 567-2 exige unos requisitos para la constituci\u00f3n del derecho de vuelo (n\u00famero m\u00e1ximo de plantas y elementos privativos, criterios para determinar la cuota de comunidad, plazo para el ejercicio del derecho, con el m\u00e1ximo de 30 a\u00f1os y precio o contraprestaci\u00f3n). Ahora bien, la disposici\u00f3n 17\u00aa de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, establece que los derechos de vuelo existentes a la entrada en vigor del libro V del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a se regir\u00e1n por la legislaci\u00f3n anterior que les era aplicable, aunque con aplicaci\u00f3n de las causas de extinci\u00f3n del art\u00edculo 567-6. Tambi\u00e9n establece que los derechos de vuelo constituidos con plazo indefinido o superior a treinta a\u00f1os se extinguir\u00e1n a los treinta a\u00f1os de la entrada en vigor (es decir, el 1 de julio de 2036). En consecuencia, no se pueden aplicar al derecho de vuelo objeto de este recurso los requisitos de constituci\u00f3n de la legislaci\u00f3n actual sino los de la normativa vigente en aquel momento. Tampoco es causa de extinci\u00f3n del derecho la falta de un plazo de duraci\u00f3n del derecho porque los treinta a\u00f1os que establece como m\u00e1ximo el C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a se computar\u00e1n a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa.<\/p>\n

2.3 La legislaci\u00f3n existente en el momento de la constituci\u00f3n del derecho era la del art\u00edculo 16.2 del Reglamento hipotecario, que s\u00f3lo exig\u00eda que se indicaran las cuotas de las nuevas plantas y las normas del r\u00e9gimen de comunidad que se constituir\u00eda. La Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en las resoluciones de 29 de abril de 1999 y 26 de noviembre de 2000, rechazaron la inscripci\u00f3n de derechos de vuelo donde no se determinaba el contenido o la extensi\u00f3n y duraci\u00f3n del derecho. Tambi\u00e9n el Real decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre, introdujo en el art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario estas exigencias (n\u00famero de plantas m\u00e1ximo para edificar y plazo para ejercer el derecho), pero estas exigencias fueron anuladas por las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 y de 31 de enero de 2001. Sin entrar en la vigencia de los requisitos mencionados por aplicaci\u00f3n de la jurisprudencia registral mencionada, es evidente que estos criterios no se pueden aplicar a un derecho constituido mucho antes de su formulaci\u00f3n, y menos afectar a un derecho que ya est\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

2.4 El derecho de vuelo inscrito no se ajusta a los requisitos del art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario, normativa vigente en el momento de su constituci\u00f3n. En la inscripci\u00f3n no se indica ni la cuota que tendr\u00e1n las nuevas entidades que resulten de su ejercicio ni las normas por las que se revolvi\u00f3 la comunidad resultante. Ahora bien, los requisitos para la constituci\u00f3n de un derecho son objeto de calificaci\u00f3n en el momento de la inscripci\u00f3n del derecho, pero una vez inscrito, como sucede con el derecho que se solicita cancelar, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos los efectos legales en tanto no se declare su inexactitud (art\u00edculo 1 de la Ley hipotecaria). Si hay defectos en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n del derecho, la inscripci\u00f3n registral s\u00f3lo se podr\u00e1 modificar con consentimiento del titular del derecho o resoluci\u00f3n judicial (art\u00edculo 40.d de la Ley hipotecaria). De la misma manera, el derecho inscrito s\u00f3lo podr\u00e1 ser objeto de cancelaci\u00f3n por consentimiento de su titular o por resoluci\u00f3n judicial firme en la que su titular haya sido parte (art\u00edculo 82 de la Ley hipotecaria).<\/p>\n

2.5 Por todo eso se debe rechazar tambi\u00e9n la pretensi\u00f3n de cancelaci\u00f3n del derecho de vuelo por incumplimiento de los requisitos legales para su constituci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

29 julio 2009<\/p>\n

<\/a>Derecho de vuelo.- <\/strong><\/p>\n

Primero<\/p>\n

Reserva del derecho de sobreelevaci\u00f3n en el C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a<\/p>\n

1.1 Las referencias a la normativa sobre propiedad horizontal contienen un conjunto de derechos y obligaciones y aspectos del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la comunidad, parte de los cuales son dirimentes en el caso objeto del recurso.<\/p>\n

As\u00ed, el art\u00edculo 553.13 del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a dispone que el derecho reservado para sobreelevar que se constituya a favor de los promotores o de terceros es v\u00e1lido y que se pueden otorgar las sucesivas declaraciones de obra nueva redistribuyendo las cuotas de participaci\u00f3n. Pero en ning\u00fan sitio autoriza a los titulares del derecho constituido de sobreelevar las primeras plantas a dar por agotado el derecho, en perjuicio de quien no ostente ulterior derecho de vuelo y, a\u00fan menos, a modificar la descripci\u00f3n de los elementos privativos de los otros cotitulares de propiedad horizontal.<\/p>\n

1.2 Como se ha visto, el t\u00edtulo constitutivo es una declaraci\u00f3n de la propietaria del solar, que primero constituye el derecho de vuelo, en dos fases \u2013las dos primeras plantas, que m\u00e1s tarde cede a las hoy recurrentes, y las restantes, que cede a la donataria\u2013 sobre la finca y a continuaci\u00f3n dona la finca gravada con el derecho de vuelo a su hijastra.<\/p>\n

Segundo<\/p>\n

Regulaci\u00f3n anterior al libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a<\/p>\n

2.1 Efectivamente, aunque quiz\u00e1s en este momento, y respecto del caso que nos ocupa, la normativa urban\u00edstica no permita ejercer el derecho m\u00e1s all\u00e1 de la segunda planta alta, la constituci\u00f3n en su d\u00eda dispuesta por la donante y causante prev\u00e9 la persistencia del derecho de sobreedificar m\u00e1s all\u00e1 y no se puede descartar que la normativa urban\u00edstica lo permita m\u00e1s adelante.<\/p>\n

2.2 Es oportuno decir que antes de que entrara en vigor el libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a (el 1 de julio de 2006), ya exist\u00eda un corpus legal que regulaba la propiedad horizontal y con una regulaci\u00f3n muy parecida a la vigente. De acuerdo con la disposici\u00f3n transitoria sexta, los edificios y los conjuntos establecidos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del C\u00f3digo se rigen \u00edntegramente por sus normas, las cuales se aplican con preferencia a las de la comunidad o los estatutos que las reg\u00edan, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ning\u00fan acto de adaptaci\u00f3n espec\u00edfico.<\/p>\n

Tercero<\/p>\n

La modificaci\u00f3n unilateral del t\u00edtulo de constituci\u00f3n<\/p>\n

3.1 El art\u00edculo 553.10 del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a declara la nulidad de las estipulaciones del promotor que impidan la modificaci\u00f3n futura del t\u00edtulo de constituci\u00f3n, lo cual implica que los copropietarios pueden llegar a los acuerdos que tengan por convenientes.<\/p>\n

3.2 Pero la norma se refiere a acuerdos, no a decisiones unilaterales de una de las partes, sino que se entiende que lo tienen que decidir en reuni\u00f3n de la junta de propietarios, si ya est\u00e1 constituida \u2013con el qu\u00f3rum y las mayor\u00edas previstas\u2013 o, si todav\u00eda se trata de una comunidad ordinaria indivisa, los actos de administraci\u00f3n extraordinaria se tomar\u00e1n por mayor\u00eda de tres cuartas partes de los comuneros y los de disposici\u00f3n por unanimidad de los comuneros, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 552.7 del repetido cuerpo legal.<\/p>\n

Cuarto<\/p>\n

Requisitos de la constituci\u00f3n del derecho de vuelo<\/p>\n

4.1 De hecho, el art\u00edculo 553.25.4 del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a especifica que aquellos acuerdos comunitarios que disminuyan las facultades de goce y disfrute de cualquier propietario o propietaria requieren que \u00e9ste los consienta expresamente.<\/p>\n

Y correlativamente, tambi\u00e9n el art\u00edculo 567.2 \u2013siempre del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a\u2013 prev\u00e9 los requisitos de la constituci\u00f3n del derecho de vuelo, entre los cuales est\u00e1 el n\u00famero m\u00e1ximo de plantas que se pueden construir \u2013la determinaci\u00f3n del n\u00famero m\u00e1ximo de elementos se considera tambi\u00e9n en ciertos casos\u2013 y los elementos potestativos, entre los cuales no consta el de modificar los elementos que ya exist\u00edan.<\/p>\n

4.2 Por lo tanto, hay que concluir que ni entre las potestades de la futura comunidad, y a\u00fan menos aisladamente de los titulares del derecho de vuelo, se encuentra la de modificar ni la descripci\u00f3n ni la realidad f\u00edsica de los departamentos.<\/p>\n

Quinto<\/p>\n

Rectificaci\u00f3n registral: necesidad de la conformidad del interesado<\/p>\n

5.1 Por lo que respecta a la rectificaci\u00f3n de eventuales errores en los asentamientos del Registro, el art\u00edculo 214 de la Ley hipotecaria no permite al registrador hacer la rectificaci\u00f3n sin conformidad del interesado que posea t\u00edtulo inscrito.<\/p>\n

5.2 Aunque del certificado administrativo y del informe t\u00e9cnico resulte que el departamento de la planta baja tiene una superficie inferior a la que consta inscrita, no es viable sin el consentimiento expreso de su propietaria, que lo ha denegado claramente en su escrito de 25 de febrero de 2011.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar el Acuerdo de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad n\u00fam. 2 de Vilanova i la Geltr\u00fa.<\/p>\n

26 mayo 2011 [1]<\/a><\/p>\n

[1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada por la Direcci\u00f3n General de Derecho y de Entidades Jur\u00eddicas, de Catalu\u00f1a.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

CATALU\u00d1A Derecho de vuelo Derecho de vuelo 1.1 El recurrente alega en su escrito que el derecho de vuelo a que hace referencia la inscripci\u00f3n 2\u00aa de la finca 12282 es una menci\u00f3n de un derecho que debe ser cancelada al amparo del art\u00edculo 98 de la Ley hipotecaria. El registrador rechaza esta cancelaci\u00f3n porque […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4000],"tags":[4047,1526],"class_list":{"0":"post-18757","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-cataluna","7":"tag-derecho-de-vuelo","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18757","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18757"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18757\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18757"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18757"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18757"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}