{"id":18788,"date":"2016-03-09T08:35:26","date_gmt":"2016-03-09T07:35:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18788"},"modified":"2016-03-09T13:23:21","modified_gmt":"2016-03-09T12:23:21","slug":"propiedad-horizontal-elementos-privativos-de-uso-comun","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/cataluna\/propiedad-horizontal-elementos-privativos-de-uso-comun\/","title":{"rendered":"Propiedad horizontal: elementos privativos de uso com\u00fan"},"content":{"rendered":"

CATALU\u00d1A
<\/strong><\/h1>\n

Propiedad horizontal: elementos privativos de uso com\u00fan<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Propiedad horizontal: elementos privativos de uso com\u00fan<\/strong><\/p>\n

Segundo.- La inscripci\u00f3n de los elementos privativos de beneficio com\u00fan<\/p>\n

2.1 El primer defecto que se indica en la nota de calificaci\u00f3n es que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jur\u00eddica, y, en consecuencia, no puede adquirir un elemento privativo de beneficio com\u00fan. En el informe en defensa de la nota se concreta este defecto en el hecho de que la inscripci\u00f3n del elemento adquirido no puede hacerse a favor de la comunidad sino a favor de todos los titulares de los elementos privativos, en proporci\u00f3n a su cuota.<\/p>\n

2.2 Los elementos privativos de beneficio com\u00fan son una nueva categor\u00eda de elementos de la propiedad horizontal, configurados por el Libro V del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a. Encontramos una figura similar en los elementos que la doctrina denomina procomunales del art\u00edculo 4 de la Ley de propiedad horizontal. Su regulaci\u00f3n en el C\u00f3digo civil se ha visto como un intento de salvar la falta de personalidad jur\u00eddica de las comunidades de propietarios, y, en consecuencia, de la imposibilidad de ser titulares de bienes inmuebles. El art\u00edculo 553-34 del C\u00f3digo civil establece que son titulares de los elementos privativos de beneficio com\u00fan los titulares de los otros elementos privativos en proporci\u00f3n a su cuota y de manera inseparable de la propiedad de su elemento privativo concreto.<\/p>\n

2.3 La inscripci\u00f3n en el Registro de la propiedad de los elementos privativos de beneficio com\u00fan es un claro supuesto de titularidad ob rem. Sus titulares se determinan de forma mediata, por ostentar la titularidad de otro departamento del edificio, como dice la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en Resoluci\u00f3n de 3 de septiembre de 1982. En la hoja de la finca vinculada ob rem a otra hay suficiente con hacer constar la correspondiente vinculaci\u00f3n, sin que se deba indicar el nombre de los propietarios de los elementos a los que est\u00e1n vinculados. Por eso, la inscripci\u00f3n de un elemento privativo de beneficio com\u00fan se debe hacer literalmente a favor de los propietarios de los otros elementos privativos en proporci\u00f3n a su cuota, como elemento privativo de beneficio com\u00fan.<\/p>\n

2.4 Es cierto que la comunidad de propietarios act\u00faa como compradora, pero del resto de estipulaciones, y en especial, de la estipulaci\u00f3n cuarta, resulta de forma clara la voluntad de convertir el departamento adquirido en elemento privativo de beneficio com\u00fan. Por eso, la falta de personalidad jur\u00eddica de la comunidad no es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n del departamento como privativo de beneficio com\u00fan, vinculado ob rem a los otros departamentos del edificio, y sin que sea necesario relacionar nominalmente al t\u00edtulo a los propietarios de estos departamentos, como no es necesaria tampoco su relaci\u00f3n en el acta de inscripci\u00f3n, como hemos visto antes.<\/p>\n

Tercero.- Otorgantes del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de un elemento privativo de beneficio com\u00fan<\/p>\n

3.1 El art\u00edculo 553-34 del C\u00f3digo civil establece que el t\u00edtulo de constituci\u00f3n o la junta de propietarios pueden establecer que uno o m\u00e1s elementos privativos se destinen a beneficio com\u00fan. De la redacci\u00f3n de este precepto resulta que un elemento privativo se puede configurar como de beneficio com\u00fan ya inicialmente en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en un momento posterior. En este \u00faltimo caso son posibles dos posibilidades: que se configure como resultado de un proceso de desafectaci\u00f3n de un elemento com\u00fan o como resultado de la adquisici\u00f3n por la comunidad de un elemento privativo preexistente, como sucede en el t\u00edtulo objeto de este recurso.<\/p>\n

3.2 La registradora entiende que la comunidad de propietarios no puede adquirir un elemento privativo para destinarlo al beneficio com\u00fan. Entiende que esta adquisici\u00f3n la deben hacer la totalidad de propietarios de los elementos privativos. Esta interpretaci\u00f3n no se ajusta al contenido literal del art\u00edculo 553-34, donde expresamente reconoce que es la junta de propietarios, \u00f3rgano soberano de la comunidad de propietarios, quien puede establecer que un elemento privativo se destine a beneficio com\u00fan. Para que esta decisi\u00f3n de la junta de propietarios tenga efectos es necesario que previamente la comunidad de propietarios tenga poder dispositivo sobre el mencionado elemento privativo, es decir, que lo haya adquirido. Es cierto que la falta de personalidad jur\u00eddica no permite inscribir esta titularidad a favor de la comunidad, pero s\u00ed que se le reconoce legalmente la facultad de adquirir bienes con esta finalidad, los cuales no quedar\u00e1n inscritos a favor de la comunidad sino del conjunto de propietarios en la forma que hemos visto en el fundamento anterior. De hecho, la comunidad puede adquirir bienes configurados como privativos en el t\u00edtulo constitutivo, ya sea para afectarlos como elementos comunes ya para destinarlos al beneficio com\u00fan, aunque mantengan el car\u00e1cter de elemento privativo. Por contra, no es posible que la comunidad adquiera bienes fuera de estos dos supuestos.<\/p>\n

3.3 La adquisici\u00f3n del elemento privativo para destinarlo al beneficio com\u00fan no necesita el consentimiento individualizado de los propietarios sino que es un acto colectivo que no se imputa a cada propietario de forma singular sino a la junta como \u00f3rgano comunitario. En este sentido se ha pronunciado la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en numerosas resoluciones, entre las que podemos mencionar la de 23 de mayo de 2001 y la de 4 de marzo de 2004, donde se ha reconocido que la desafectaci\u00f3n y venta de un elemento com\u00fan es un acto colectivo que no afecta al contenido esencial del dominio de los copropietarios. La misma doctrina, que hacemos nuestra, se puede aplicar para la adquisici\u00f3n de un elemento privativo y destinarlo al beneficio com\u00fan, donde el contenido esencial del dominio de los copropietarios no se ve afectado, ya que mantienen la propiedad de su elemento sin que se haya modificado su descripci\u00f3n ni configuraci\u00f3n.<\/p>\n

Cuarto.- Mayor\u00eda exigida para adquirir un elemento privativo de beneficio com\u00fan<\/p>\n

4.1 La registradora considera que el acuerdo de la comunidad de propietarios debe ser adoptado por unanimidad, y, en consecuencia, no es suficiente que haya sido adoptado por mayor\u00eda. Hemos visto c\u00f3mo el acuerdo de adquisici\u00f3n ha sido adoptado por la junta de propietarios, con asistencia del 58,03% de sus miembros y por unanimidad de los presentes. Como no consta acreditado que se haya notificado a los propietarios no asistentes y que \u00e9stos no se hayan opuesto al acuerdo, se debe entender que el acuerdo que legitima la actuaci\u00f3n del presidente de la comunidad ha sido adoptado por mayor\u00eda.<\/p>\n

4.2 El Libro V del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a no regula en ning\u00fan precepto la mayor\u00eda necesaria para que la junta de propietarios pueda acordar la adquisici\u00f3n de un elemento privativo y destinarlo al beneficio com\u00fan. La registradora defiende la necesidad de acuerdo un\u00e1nime por aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 553-34.2 cuando exige la unanimidad para la alienaci\u00f3n o gravamen de estos elementos. Pero es bien claro que los requisitos para adquirir no necesariamente deben ser los mismos que para enajenar o gravar. As\u00ed sucede, por ejemplo, en sede de derecho de familia, donde el art\u00edculo 151, sobre la potestad parental, y el art\u00edculo 212, sobre la tutela, exigen un complemento de capacidad para la alienaci\u00f3n o gravamen de bienes que no se exige para su adquisici\u00f3n; tambi\u00e9n en sede de fundaciones el art\u00edculo 333-1 del C\u00f3digo civil exige requisitos especiales para los actos de alienaci\u00f3n o gravamen que no se exigen para la adquisici\u00f3n de bienes. Adem\u00e1s, el argumento del art\u00edculo 553-34.2 se puede entender tambi\u00e9n a la inversa: si el legislador regula una mayor\u00eda especial para la alienaci\u00f3n o gravamen de estos elementos pero no establece ninguna cosa para su adquisici\u00f3n quiere decir que \u00e9sta no est\u00e1 sujeta a mayor\u00eda especial de ning\u00fan tipo. Tampoco se puede utilizar como argumento la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 553-43, que exige unanimidad para la desafectaci\u00f3n de un elemento com\u00fan y atribuirle el car\u00e1cter de beneficio com\u00fan. La unanimidad en caso de desafectaci\u00f3n es l\u00f3gica en tanto en cuanto se est\u00e1 modificando el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal. Pero con la adquisici\u00f3n de un elemento que ya es privativo no se produce esta modificaci\u00f3n. Tampoco justifica la exigencia de la unanimidad el principio general de que nadie puede adquirir derechos contra su voluntad ya que la adquisici\u00f3n por la comunidad de un elemento privativo para destinarlo al beneficio com\u00fan no implica directamente la adquisici\u00f3n individual de cada propietario sino que estamos ante un acto colectivo que no se imputa a cada propietario singularmente. Finalmente la registradora argumenta que la falta de unanimidad impide a los disidentes ejercer el derecho a desvincularse del acuerdo que les reconoce el art\u00edculo 553-30.2. Este precepto establece que los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes. Pero en ning\u00fan caso esta norma impide la adopci\u00f3n del acuerdo correspondiente ni exige mayor\u00edas especiales para su adopci\u00f3n. Tampoco es aplicable a este supuesto la doctrina de la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 2007, porque se fundamenta en la Ley de propiedad horizontal, que ya no se aplica en Catalu\u00f1a, y porque el supuesto de hecho es una alteraci\u00f3n de las cuotas de todos los departamentos, muy diferente del que es objeto de este recurso.<\/p>\n

4.3 Para ver cu\u00e1l es la mayor\u00eda que se debe exigir para adoptar el acuerdo de adquisici\u00f3n, y a falta de norma que lo regule de forma expresa, debemos aplicar la regla general del art\u00edculo 553-25.5.e seg\u00fan la cual hay suficiente con la mayor\u00eda propietarios que representen a la mayor\u00eda de cuotas, en primera convocatoria, o la mayor\u00eda de las cuotas de los presentes o representados, en segunda convocatoria.<\/p>\n

22 octubre 2009 [1]<\/a><\/p>\n

[1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada por la Direcci\u00f3n General de Derecho y Entidades Jur\u00eddicas, de Catalu\u00f1a.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

CATALU\u00d1A Propiedad horizontal: elementos privativos de uso com\u00fan Propiedad horizontal: elementos privativos de uso com\u00fan Segundo.- La inscripci\u00f3n de los elementos privativos de beneficio com\u00fan 2.1 El primer defecto que se indica en la nota de calificaci\u00f3n es que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jur\u00eddica, y, en consecuencia, no puede adquirir un elemento […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4000],"tags":[1526,4061],"class_list":{"0":"post-18788","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-cataluna","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-propiedad-horizontal-elementos-privativos-de-uso-comun","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18788","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18788"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18788\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18788"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18788"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18788"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}