{"id":18792,"date":"2016-03-09T08:29:37","date_gmt":"2016-03-09T07:29:37","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18792"},"modified":"2016-03-09T13:28:38","modified_gmt":"2016-03-09T12:28:38","slug":"propiedad-horizontal-limitaciones-en-elementos-privativos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/cataluna\/propiedad-horizontal-limitaciones-en-elementos-privativos\/","title":{"rendered":"Propiedad horizontal: limitaciones en elementos privativos"},"content":{"rendered":"

CATALU\u00d1A
<\/strong><\/h1>\n

Propiedad horizontal: limitaciones en elementos privativos<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Propiedad horizontal: limitaciones en elementos privativos<\/strong><\/p>\n

Primero.- El r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal<\/p>\n

1.1 La propiedad horizontal se configura en el C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a como un r\u00e9gimen de comunidad especial que confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los otros en los elementos comunes. Esta comunidad especial se caracteriza por el objeto, en el cual necesariamente tiene que haber elementos susceptibles de aprovechamiento individual y elementos comunes, vinculados entre ellos por la cuota, y comporta, tambi\u00e9n necesariamente, la sumisi\u00f3n de todos los \u201ccotitulares\u201d a una organizaci\u00f3n determinada por la Ley para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios, que comportan una regulaci\u00f3n org\u00e1nica de la toma de decisiones. El establecimiento del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal sobre un edificio es, pues, un acto extraordinariamente trascendente en una comunidad de bienes que vincula a los futuros adquirentes por tiempo indefinido y exige, por eso, la constancia en escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n en el Registro para que produzca efectos respecto de terceros.<\/p>\n

1.2 La organizaci\u00f3n para el ejercicio de los derechos y deberes de los propietarios en la propiedad horizontal resulta de la Ley, en concreto del Cap\u00edtulo III, del T\u00edtulo V del Libro Quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, y del t\u00edtulo de constituci\u00f3n, que se tiene que adecuar a lo que prev\u00e9 la Ley. El C\u00f3digo da a los propietarios un margen para la configuraci\u00f3n de la comunidad, pero en beneficio de los propietarios actuales y futuros, establece unos m\u00ednimos que el t\u00edtulo de constituci\u00f3n tiene que respetar. Ordinariamente, el r\u00e9gimen se establece bien por normas de comunidad que constan, sin articular, en la misma escritura de establecimiento de la propiedad horizontal, conocida por \u201cdivisi\u00f3n horizontal\u201d aunque en realidad no sea una divisi\u00f3n propiamente dicha, o bien por unas normas articuladas, contenidas tambi\u00e9n en el t\u00edtulo, que se suelen denominar estatutos. A falta de normas o de estatutos, que se tienen que adecuar a la Ley, rige estrictamente la Ley.<\/p>\n

1.3 El C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a regula la organizaci\u00f3n interna del gobierno de la comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en los art\u00edculos 553-15 a 553-32 de una manera lo suficientemente detallada que, aunque se ha considerado excesiva con respecto al detalle, permite encontrar soluciones equilibradas a los juegos de los intereses leg\u00edtimos de las personas titulares de los inmuebles sometidos a este r\u00e9gimen. Esta normativa es aplicable a todos los edificios situados en territorio catal\u00e1n, cualquiera que sea la fecha de su construcci\u00f3n o establecimiento en r\u00e9gimen de propiedad horizontal de acuerdo con la Disposici\u00f3n transitoria sexta de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo. Es en este marco, pues, en que hay que encontrar la soluci\u00f3n a la cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso.<\/p>\n

Segundo.- Las limitaciones de uso de los elementos privativos<\/p>\n

2.1 La propiedad de los elementos privativos de un edificio sometido al r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, adem\u00e1s de los derechos y deberes respecto de los elementos comunes y de los derechos y deberes en relaci\u00f3n con la organizaci\u00f3n de la comunidad, comporta una serie de limitaciones al derecho de propiedad que son estructurales de este r\u00e9gimen. Son ejemplos las que resultan de los art\u00edculos 553-38, 553-39, 553-40 y 553-47 del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n

2.2 Adem\u00e1s de las limitaciones legales, los art\u00edculos 553-11.1, b) 553-40.1, 553-47.1, entre otros, de nuestro C\u00f3digo civil permiten establecer limitaciones adicionales a las normas de comunidad o a los estatutos de los edificios establecidos en este r\u00e9gimen. Son frecuentes, precisamente, las que: a) delimitan los usos a que se pueden destinar todos o una parte de los elementos privativos, como la prohibici\u00f3n de establecer despachos, oficinas o consultas, o locales de ocio o de restauraci\u00f3n, o b) someten a una normativa de la comunidad la colocaci\u00f3n de determinadas instalaciones, como son toldos, tendederos, aparatos de aire acondicionado, letreros y similares. Es frecuente que estas limitaciones se establezcan en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, otorgado de acuerdo con lo que prev\u00e9 el art\u00edculo 553.9, pero no es extra\u00f1o que se establezcan en un t\u00edtulo posterior, de conformidad con el art\u00edculo 553-10, en ambos casos por medio de los estatutos o normas de comunidad en que hace referencia el 553-11.<\/p>\n

2.3 Una vez establecidas, estas limitaciones afectan y obligan a todos los propietarios del inmueble y, una vez inscritas en el registro de la propiedad, producen efectos respecto de terceras personas adquirentes de buena fe de los elementos privativos, a quienes son oponibles de conformidad con la normativa hipotecaria.<\/p>\n

Tercero.- Los acuerdos de la Junta de propietarios<\/p>\n

3.1 Los \u00f3rganos de gobierno de la comunidad de propietarios son la presidencia, la secretar\u00eda, la administraci\u00f3n y la junta de propietarios. Esta \u00faltima est\u00e1 integrada por todos los propietarios de elementos privativos, el \u00f3rgano supremo de la comunidad seg\u00fan establece el art\u00edculo 553-19 del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a. Entre sus competencias m\u00ednimas est\u00e1 la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n, que es, precisamente, el que tiene que contener, si es el caso las limitaciones de usos de los elementos privativos.<\/p>\n

3.2 Interesa a los efectos de este recurso la regulaci\u00f3n espec\u00edfica de la adopci\u00f3n de acuerdos que contiene el art\u00edculo 553-25 de nuestro C\u00f3digo, y en concreto sus puntos 2 y 4. Seg\u00fan el primero, requieren la mayor\u00eda de las cuatro quintas partes de los propietarios que tienen que representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, los acuerdos que modifiquen el t\u00edtulo de constituci\u00f3n o los estatutos, a menos de que el t\u00edtulo establezca otra cosa, que pueden exigir, por ejemplo, la unanimidad o reducir este porcentaje o computarlo s\u00f3lo para una determinada subcomunidad. Seg\u00fan el punto 4, \u201cLos acuerdos que disminuyan las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario o propietaria requieren que \u00e9ste los consienta expresamente\u201d. Esta reserva es l\u00f3gica y se ajusta perfectamente al principio de salvaguarda del derecho de la propiedad del copropietario afectado y disidente. De otra manera ser\u00eda sencillo en cualquier comunidad excluir a un propietario, incluso sin ninguna indemnizaci\u00f3n, del uso y disfrute privativo de determinados elementos comunes que ten\u00eda reconocido en el t\u00edtulo (como los terrados del edificio usados como solarium, los jardines, patios o terrazas privativos de las plantas bajas) o disminuir la utilidad, y en consecuencia el valor, de determinados elementos.<\/p>\n

3.3 Llegados aqu\u00ed s\u00f3lo hay que determinar si en el acuerdo que provoca este recurso se dan los requisitos de validez que prev\u00e9 la Ley. En primer lugar, asisten a la Junta convocada de acuerdo con la ley todos los propietarios, presentes o representados. El acuerdo que se adopta consta en el orden del d\u00eda y votan 12 a favor y uno en contra, es decir, a favor todos salvo uno, el propietario del local, que es precisamente aqu\u00e9l al cual se impone la limitaci\u00f3n de uso, una limitaci\u00f3n que no exist\u00eda en el momento en que \u00e9l adquiere el local. El representante del propietario no s\u00f3lo vota en contra, sino que se opone al acuerdo. Dado que el acuerdo consiste, precisamente, en limitar el uso de local con una prohibici\u00f3n de ejercer actividades de hosteler\u00eda, parece evidente que sin su consentimiento no se puede adoptar el acuerdo, m\u00e1s a\u00fan si parece evidente que el local de la planta baja es el m\u00e1s adecuado, en principio, para ser destinado a la actividad de restauraci\u00f3n. No es obst\u00e1culo a esta soluci\u00f3n el hecho de que en hip\u00f3tesis la limitaci\u00f3n propuesta afectara a todos los elementos privativos, de manera que quedar\u00eda excluido el uso hotelero o de restauraci\u00f3n a todos ellos, cualquiera que fuera su situaci\u00f3n en el inmueble, caso en que ser\u00eda suficiente la oposici\u00f3n de uno solo de los perjudicados para que el acuerdo no fuera v\u00e1lido.<\/p>\n

Cuarto.- El consentimiento del titular de la hipoteca<\/p>\n

4.1 Una vez resuelto que el acuerdo no es v\u00e1lido porque el titular del elemento privativo en el cual se disminuyen las facultades de uso y disfrute no ha prestado su consentimiento expresamente, sino que al contrario, ha votado en contra y se ha opuesto, no habr\u00eda que entrar en la tercera causa que, seg\u00fan la nota de calificaci\u00f3n, impide la inscripci\u00f3n, eso es, la necesidad de aprobaci\u00f3n o consentimiento al acuerdo por parte de la entidad de cr\u00e9dito titular del derecho de hipoteca que graba la finca o elemento privativo al cual se disminuyen las facultades de uso. Sin embargo, por su inter\u00e9s, parece adecuado entrar.<\/p>\n

4.2 El acuerdo de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n de la propiedad horizontal o de los estatutos corresponde adoptarlo a la junta de propietarios de conformidad con lo que establecen los art\u00edculos 553-10, 553-11, 553-15, 553-19.2. Son las personas propietarias, y s\u00f3lo ellas, las que integran la Junta y las que adoptan los acuerdos. As\u00ed pues, ni los propietarios de inmuebles vecinos, ni los acreedores de la comunidad o de alguno de los propietarios, ni los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos tienen que ser convocados a la Junta ni tienen derecho a oponerse a los acuerdos que \u00e9sta adopte v\u00e1lidamente seg\u00fan indica, para los titulares de usufructo o de otros derechos reales de disfrute o uso el art\u00edculo 553-22. Para los titulares de derechos de garant\u00eda o de derechos de adquisici\u00f3n preferente, la ley ni siquiera ha considerado adecuado hacer una previsi\u00f3n. En consecuencia, tenemos que convenir que ni el titular del derecho de hipoteca ni el de ning\u00fan otro derecho real tiene que ser convocado a la Junta ni tiene que dar ning\u00fan consentimiento al acuerdo, que es v\u00e1lido si lo adopta v\u00e1lidamente la Junta.<\/p>\n

4.3 Obviamente el titular del derecho de hipoteca no queda desprotegido. Si el acuerdo comporta divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n del elemento hipotecado, de conformidad con el art\u00edculo 123 de la Ley hipotecaria los derechos del acreedor no disminuyen porque la hipoteca contin\u00faa sobre la totalidad de los bienes. Y para los casos de disminuci\u00f3n del uso privativo de elementos comunes o de limitaci\u00f3n de usos, como el que se da en el presente recurso, el art\u00edculo 117 de la Ley hipotecaria prev\u00e9 expresamente este hecho y, si el acreedor considera que el inmueble hipotecado ha perdido valor con la limitaci\u00f3n de usos acordada con el consentimiento del deudor, le faculta para pedir judicialmente la administraci\u00f3n judicial. Eso sin perjuicio, claro est\u00e1, del hecho de que esta p\u00e9rdida de valor, debidamente justificada, es causa de vencimiento anticipado en la mayor\u00eda de contratos de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria que se otorgan actualmente, de manera que para la gran mayor\u00eda de entidades financieras tiene la consideraci\u00f3n de condici\u00f3n general de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, ha acordado revocar la nota de calificaci\u00f3n respecto del defecto tercero y desestimar el recurso en relaci\u00f3n con los otros dos defectos, que se confirman y que impiden la inscripci\u00f3n por ellos mismos.<\/p>\n

21 abril 2010 [1]<\/a><\/p>\n

[1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada por la Direcci\u00f3n General de Derecho y Entidades Jur\u00eddicas, de Catalu\u00f1a.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

CATALU\u00d1A Propiedad horizontal: limitaciones en elementos privativos Propiedad horizontal: limitaciones en elementos privativos Primero.- El r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal 1.1 La propiedad horizontal se configura en el C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a como un r\u00e9gimen de comunidad especial que confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4000],"tags":[1526,4063],"class_list":{"0":"post-18792","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-cataluna","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-propiedad-horizontal-limitaciones-en-elementos-privativos","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18792","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18792"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18792\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18792"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18792"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18792"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}